物业招标方案

1、一、供应商资格要求1、符合中华人民共和国政府釆购法第二十二条的规定。2、供应商的资质要求：（1）具备物业服务一级资质二、技术要求一、项目概况山东行政学院始建于194910月，是参照公务员法管理的省政府直属单位，是国家公务员和国有企业管理人员教育培训的主渠道、公共行政理论和政府管理创新研究的重要基地、党委和政府决策咨询的思想库，位于济南市历下区燕子山东路1号，学校占地196亩。本项目服务内容主要包括楼宇和院区保洁、会议服务、绿化养护、设施设备维修运行、秩序维护及其他勤杂服务等内容。二、项目说明及具体要求1.人员需求序号岗位人数年龄任职要求备注1项目经理140具有五年以上相关经营管理经验，持物业管

2、理师证书。具有良好的职业道德和敬业精神，对企业有强烈的责任感,具有很好的领导才能，精通物业管理各项业务，处事果断，敢于竞争，勇于负责。2事务主管1W30有三年以上相关工作经验，热爱工作，有较强的事业心，具有领导才能有较强组织协调能力，能与其他各部门保持密切的合作关系。3打字员230有较强的中文写作能力，具有良好的职业道德和敬业精神，有一定的组织协调能力和较强的保密意识，团结同事，工作中能建立良好的人际关系。能掌握基本的电脑操作方法。4收发员2W30具有良好的职业道德和敬业精神，工作认真、耐心细致，有一定的组织协调能力和较强的保密意识，团结同事,工作中能建立良好的人际关系。5网管员6W35有五年

3、以上网络管理、运行相关工作经验，具有良好的职业道徳和敬业精神，工作认真、耐心细致，有一定的组织协调能力和较强的保密意识，团结同事，工作中能建立良好的人际关系。6图书管理员4W40工作认真、耐心细致，有一定的组织协调能力和较强的保密意识。7档案管理员3W40工作认真、耐心细致，有一定的组织协调能力和较强的保密意识。8楼宇保洁主管1W40有二年以上保洁主管工作经验，热爱工作，具有领导才能，有较强组织协调能力。9领班1W40有一年以上保洁领班工作经验，热爱工作。10楼宇保洁员15W45女性，有一年以上相关工作经验，品德气质佳，热爱工作,能吃苦耐劳。11院区保洁主管140有两年以上保洁主管工作经验，有

4、较强组织协调能力，能与其他各部门保持密切的合作关系。12院区保洁员9W50有一年以上相关工作经验，热爱工作，能吃苦耐劳。13会议服务员918-30具有两年会议服务工作经验，身高1.63-1.7M,具有良好的职业道德和敬业精神,形象气质佳。14绿化主管130-45有二年以上相关工作经验，有较强组织协调能力，能与其他各部门保持密切的合作关系。15养护员14W50有一年以上相关工作经验，热爱工作，能吃苦耐劳。16工程主管1W45有二年以上工程主管工作经验，男性,身体健康，具备相当丰富的工程管理专业知识。对公司机械、电力、基建和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。17水暖工8W50持相关上岗证书，熟练

5、掌握水暖维修工作要求；熟悉物业小区内部设备设施的运作及基本有关的专业知识.18配电运行工6W50持相关上岗证书，熟练掌握强、弱电、空调及电梯的维修；熟悉物业区域内部设备设施的运作及基本有关的专业知识;有电工上岗操作证，懂电脑操作19水房操作W具有良好的职业道德，敬业、吃苦耐劳。员45020木瓦油漆工4W50具备有两年以上相关工作经验，熟练掌握木工、瓦工、油漆工的相关工作要求，具有良好的职业道德，敬业、吃苦耐劳。21热线及售电员3W40品德佳，处事稳重、可靠，敢于坚持原则，工作责任心强，并具有耐心细致快捷的工作能力。能协调好外单位、银行及各部门员工的关系22秩序维护主管1W40具备有三年以上相关

6、工作经验，具有较强的事业心和高度责任感,具备一定的组织协调能力，对处理紧急事件有快速反应能力23领班3W40具备有一年以上相关工作经验，具有较强的事业心和高度责任感，对处理紧急事件有快速反应能力24门岗（形象岗）12W30身高1.75M以上，形象气质佳，身体健康25秩序维护员25W40身体健康，具有高度责任心，工作认真负责，26客服员6W30身高1.63-1.7M,具有良好的职业道德和敬业精神,形象气质佳。27监控值班员6W30身体健康，具有高度责任心，工作认真负责。28消防中控W有消防中控上岗资格证，身体健康，具有高度值班员630责任心，工作认真负责。合计155（1）物业服务人员N155人,

7、其中：配电运行工均具有能源监管部门颁发的高压作业资格证书，消防中控值班员均具有职业技能鉴定中心颁发的消防中控室监管员或建（构）筑物消防员资格证书。（2）本项目常年进行公务员培训，不涉及寒暑假，报价时无需考虑人员变化。注：以上加“”部分为条款内容，如不满足，按无效投标处理。2.服务内容及要求（1）楼宇内卫生保洁服务A.门厅、走廊及楼道楼梯台阶、地面、踢脚线及楼宇周围地面：每天打扫2次，保持干净、无积水、无污渍、无痰迹、无垃圾、无长明灯。大厅（门厅）地面：每天打扫2次，确保无脚印、无污渍、无痰迹、无垃圾、无私拉乱扯、无乱停乱放。门、窗玻璃：每月清洗2次，保持光亮干净、无积尘、无印渍。墙面、台面、灯

8、座、宣传标示栏、附属设施及外围墙面：每周清洗1次，保持光亮、整洁、无积尘、无污垢、无印渍。扶手、栏杆、挡板：每天擦拭1次，保持无积尘、光洁、明亮。空间：每天开窗通风1次，保持空气流通、清新。公共区域垃圾筒及烟灰缸：每天更换2次，保持清洁光亮、无污渍、烟灰及垃圾不超过容器的2/3。天花板清洁：每月打扫1次，确保无积尘、无蜘蛛网。照明清洁：每月打扫1次，确保灯管无积尘、灯盖、灯罩明亮清洁。走廊墙面、挂物及木质装饰材料：每周打扫1次，确保无积尘、无污垢；走廊内无自行车及其他堆放物品。暖气片：每周擦拭1次，确保表面无积尘和污迹；底部无灰尘、无杂物。B.卫生间门、窗玻璃：每周清洗1次，保持干净明亮，无水

9、印、无灰尘。墙面、天花板、隔板：每周打扫擦拭1次，保持干净、整洁、无积尘、污迹。室内地面、空间：每天擦拭2次，确保无脚印、无污迹、无水迹、空气流通、无异味。便池、尿斗、面盆、镜面：每天擦拭2次，确保干净、无污迹、无污垢、无异味、污水管及下水道畅通。不锈钢水龙头、每天擦拭2次，确保落水管：光洁、明亮。手纸篓、垃圾筒：每周洗刷2次，确保日产日清.地漏：每月清理1次，确保排水畅通。（2）院区环境保洁服务环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。保洁服务要适时、及时、准时，不影响正常办公和各种活动的开展，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。环卫设备完备，垃圾桶

10、应保持四壁清洁，地面和周围无堆放垃圾。院区主干道的地面卫生每日早7：00晚5：00全面打扫。保持道路、楼宇周围花砖地面整洁，清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等，室内外公共场地的消杀（除四害）、消毒。路牌、标识、指示牌：干净、无积尘、无污渍，建筑物内外无乱写、乱画、乱粘贴、无残标，公共设施、牌匾、路灯等定期擦拭,保持清洁。捡拾绿化带内外垃圾：目视无枯叶、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物。清洁照明设施、标牌：无积尘、无污迹、透明度好。垃圾箱、垃圾桶：箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、发现有异味及时处理，周围地面无杂物、污渍。雨、污水井：每季检査

11、1次，视检查情况及时清掏，保持客井、排水设施应畅通，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。院内垃圾应日产日清，无暴露垃圾，无卫生死角。房屋落水管、排水孔：每年清理2次，确保无腐叶、无积淀,排水畅通。雨、雪天及时清扫，小雪清扫不超过2个小时，大、中雪清扫不超过3个小时，保证道路通畅和安全。如洒盐水、融雪剂等除雪，不得将积雪清扫堆放到绿篱和绿地内。及时清理水景小品及其周边环境，保持总体整洁，无污物、无孽害滋生。G）化粪池每季抽水掏渣1次，外溢时随溢随清，确保通畅，无溢出、无堵塞。Q除生活垃圾外，每月清理1次院内垃圾并组织外运。（3）会议服务会议接待员必须注意自己的仪表，于会议开始前15分钟将茶水准备到

12、位。到岗后首先检查会议室内的灯是否打开、空调温度是否舒适、设备、会议物资是否到位，发现异常无法处理时及时向主管领导报告。参会人员进入会场后，服务员应举止大方地为他们倒上茶水,当会议开始时会议服务员应在自己管理区轮流巡查，以便能及时给新到的客人倒上茶水，直至与会人员基本到位。与会人员基本到齐后，会议服务员将自己管理区域内的会议室内茶水添加一遍后，每隔20-25分钟到会议室加茶水，直至会议结束（如有特殊情况可自己把握）。在加茶水过程中，会议接待员应留意会议室内设备运行是否正常、空调温度是否舒适。服务工作要细致周到，服务中要做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。会议服务领班必须到场监督服务员工作，巡视

13、会议室的准备情况和会议的进行情况，以便有突发事情时及时应对。接到组会人员通知，会议临时需要的物资，应5分钟内送到,如无法满足，会议接待员亦应5分钟内向组会人员汇报，由会议负责人解决。会议结束后，会议服务员应简单将会议室收拾一遍，包括将桌椅摆放整齐；茶叶、盒纸锁回茶水柜；所有设备恢复原状；会议临时用品（插线板、铭牌、临时增加的椅子等）放置指定位置，如果桌面及地面较脏，应及时清洁，清洁后将灯、空调、窗关好，以便迎接下一个会议。每天下班前，会议服务员还应对各会议室检查一遍门、窗、空调、灯、设备是否关好才能离开。（4）绿化养护服务绿化修剪：应定期进行修剪，草坪高度控制在10cm以内，生长季节每月修剪绿

14、篱等至少2次以上。确保草坪生长繁茂、平整模纹、绿篱保证成型美观，生长旺盛，无枯黄。浇水、排水：经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情，不得因涝、旱影响植物生长。每次草坪浇水应有充足时间，使草坪根部15厘米内保持湿润。夏季浇水在早晚进行，避免高温季节午间浇水，干旱季节应满足草坪生长所需的水份。浇水方式首选喷灌，禁止使用漫灌方式浇水，对不方便使用喷灌的绿地，应要求工人手持水管进行浇灌。取水点由釆购人提供，中标人使用，但中标人必须承担日常保养责任，中标人的工作人员到取水点取水时要注意取水口的接驳，不能满溢，取水后要将取水点水龙头摆回合适位置，若发现取水点有漏水等现象应立即维修，维修不了的要及时汇报主管

15、联系其他人员维修。施肥管理：每年施肥的次数为乔木、灌木、花草、草坪各1次以上，绿地以施有机肥料为主，树木施肥先挖好施肥环沟，其外径与冠幅相适合。除根外施肥外，肥料不得触及树叶，施肥在睛天进行。肥料费用由中标人承担。杂草清除：每年累计绿地除草6次以上，及时清除各种杂草，确保绿地无杂草。如使用化学除草剂必须保证园林植物的安全，无污染、无危害。病虫害防治：根据植物的特点，选择效果好、对植物无伤害的药物。药物防治每年3次以上，人工防治2次以上，确保树木花草无病虫症状，病虫害危害率控制在2%以内。药物防治必须要做到对校园空气、水体等不产生污染，不得对植物有药害现象。农药由中标人负责购买、施用。树木养护：

16、对整个校园绿化区内所有树木修做规范的养护穴、养护沟，普遍进行修剪，落叶乔木2次以上，灌木4次以上。每年使用高空升降车进行大树修剪作业一次。乔木和灌木修剪以自然树形为主，形成观赏效果。均衡树势、美化树型，根据植物生态习性，及时釆取必要的防寒、防晒、防风措施，保持乔灌木生长环境良好，注重美观，树木无死树、枯枝。环境卫生：负责及时清理绿化区内草叶枯枝杂物，自行运至院区指定地点。养护效果：同一类型花草树木养护完好率达95%以上。奖惩措施：以上每条款如达不到要求标准的，将根据具体情况给予经济处罚。院区绿化养护的要求除本招标文件约定外，按照山东省城市园林绿化植物养护技术规定执行。上述除草、修剪、施肥、病虫

17、害防治等的养护次数为必要的低限，实际养护的次数根据植物生长的实际情况以美观、长势良好为标准进行。（5）设施设备维修、值班服务服务人员挂牌服务，遵守职业道德，语言文明规范，服务热情主动，各项管理制度完善，档案资料齐全。维修人员对公告区域每天巡视很多于1次，确保供水供电供热设备、校园路灯、地灯、照明等设备良好，运行正常，无事故隐患,完好率达95%以上，每年集中检修很多于3次。对全院办公门窗、配电房、水泵房、供电线路、上下水、路灯、地灯、照明设施和水电热计量装置维修要及时，建立相对应的维修评判标准：当日维修为良好，48小时以内为合格，48小时以上为不合格（不含大型维修），及时率应达到90%以上（零星

18、维修要在24小时内完成）。木工房、配电房、水泵房管理严格按国家标准操作运行，维修和操作人员持证上岗，专业工具齐全，杜绝重大事故发生。保证供电、供水、供热系统无特殊情况24小时正常运行。出现故障立即排除，停电停水停热时不小于12小时提前通知。水电热设备建立台帐，专人负责；供水、供热数据逐日记录并留存备查；各类许可及相关证件按时年审更换，并按要求张贴悬挂。按规定对二次供水蓄水池每年很多于2次清洗消毒、2次抽样检测（必须具备相关资质）并在学院内网公布检测结果，保证水池、水箱及周围环境的清洁卫生，水质达到规定标准。维修服务人员做到随叫随到，服务周到，文明施工，满意率达95%以上。抄表员、核查员按时、按

19、规定价格核准水电热费，按时上报水电热收费报表并留存备查，接受监督。改进节能措施，每年开展很多于1次节水、节电活动，年节能很多于2%o。建立维修服务平台、设立水电热24小时服务热线电话，随时接受报修，建立巡查登记制度，杜绝水电热“跑、冒、滴、漏、窃”现象。制定各类应急保障操作规程并加强实地演练，每年组织培训很多于2次；抢修时不分工种统一协调，相关人员必须第一时间赶到现场并无条件服从指挥。停水、停电、停暖超过2小时报后勤处领导、2小时以上报学院分管领导。（6）秩序维护服务形象岗（含正门、北门）门卫室实行24小时工作制，室外每天8：00点一18：00点实行秩序维护立岗制。抽查进入院区的校外可疑人员，

20、问清进入院区的理由，并办理登记手续，经检验无误后准予进入。各种车辆凭蓝牙进出大门，对未办理蓝牙入院区的校外车辆要问清进入院区的理由，并办理登记换证手续，经检验无误后准予进入。检查出入院门的物资，院外物资送入校园，要认真登记检查，防止危险物品带入院区；院内物资、设备运出或搬出院区凭所属部门、业主和相关管理部门共同出具的证明材料，并办理登记手续，经检验无误后放行。负责院门周围、院门广场的道路交通管理及安全秩序维护和机动车和非机动车的停放管理，确保院门区域出入畅通。做好院门周围及院门广场区域的环境卫生，保持院门区域清洁。院区秩序维护24小时工作制，要求着装整齐、列队进行巡逻，每小时至少到预设的治安重

21、点部位巡查1次。认真巡查各楼宇值班守护工作并做好记录。防止各类不利于院区治安秩序特别是盗窃、火灾、打架斗殴等事故和危害院区稳定事件的发生，一旦发现立即处置并报告。确保院区内道路交通畅通，机动车和非机动车停放有序。配备通讯设备便于及时联络。办公楼大厅客服须具备专业素质，熟悉辖区情况，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。根据学校安全管理等相关规定，认真做好安全防范及突发事件应急处理等工作，工作记录详实，各项管理措施落实到位。上下班时间立岗，其余时间实行坐班制，日常来客要严格登记,严防闲杂人员进入。明确职责，每日晚下班时间对岗位周边进行巡查，发现特殊情况要及时向主管报告；做好区域内各项防范措施，

22、对意外情况做到第一时间发现，第一时间处理，并做好和负责夜间秩序维护人员的工作对接。D.监控室及消防安全管理24小时值班，发现问题及时向主管报告，并做好日常治安监控及消防监控的登记工作。（7）其他要求人员素质要求要求仪表端庄，有较好的素养和修养，有工作责任心，爱岗敬业，尊师爱教，保质保量完成合同约定服务内容，履行岗位职责。必须统一着装，挂牌上岗。身体健康（有健康证），无传染病、精神疾病、智力障碍、肢体残疾和行走障碍、视力障碍、听力障碍，无语言沟通障碍或卫生部门规定服务业限制的其它疾病。遵纪守法，无劣迹，无违法犯罪纪录，职业道德良好。双方要求中标人要依法经营，合法用工，凡有违法行为，责任自负。造成

23、重大影响的，釆购人有权依法依规终止与中标人签订的物业管理合同。中标人要建立完善的物业档案管理方案，各种工作计划、记录和表格齐全。每日自查很多于1次，做好自查记录并随时接受釆购人检査。中标人要服从釆购人的管理，对釆购人有关求助，建议、问询、投诉等各类信息进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。服务满意率要达到95%以上，投诉处理率要达到100%o中标人要严格遵守合同约定，定人定岗，物业服务人员受釆购人及中标人双方领导，双方要定期互通情况。中标人要保证管理层人员和技术人员的相对稳定性，不得随意抽减服务人员；因工作需要进行人员调整更换时，须征得釆购人同意，对服务不满意人员釆购人要求更换时，中标

24、人应及时更换。中标人要加强内部规范管理，工作期间，严禁脱岗、离岗、缺岗、酒后上岗，寻衅滋事等，不断提高物业服务人员的安全防范意识，做好安全防护措施，若因违规操作出现的财产损失和人身伤害，中标人承担责任及所发生的费用。采购人为中标人提供办公用房，中标人无偿使用。物业管理办公室要干净整洁，卫生用具要摆放整齐。办公用房、物料仓库等物业管理用房中标人不得挪作他用。中标人不得对公用设施擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与釆购人协商一致后方可实施。房屋、附属配套建筑、构筑物、设施、设备的小修、养护由中标人负责，所需维修材料由釆购人承担；因中标人管理、维护养护不善造成的大中维修，由中标人承担。中标人未经釆购人允许，不得以任何形式在釆购人区域内向第三方提供服务。中标人要具有妥善解决各类突发应急事件的能力，能积极主动协助处理好与有关部门的相关问题。在服务范围内，如因中标人不履行职责或履行职责不到位等原因造成学校和师生财产损失、发生人员伤亡或等级安全事故，由中标人负责经济赔偿，并追究有关责任人员的法律责任。注：以上加“”部分为