顺德海景大酒店前期可研报告

1、 目录 目录一市场调研及分析 . 41宏观经济情况分析 . 4 国民经济开展 . 4 经济实力 . 4 产业开展结构 . 5 外资投资状况 . 6 居民消费 . 622004 年顺德主要经济指标 . 7 国民经济主要指标 . 7 顺德居民年平均收入分析 . 7 在岗职工平均工资 . 8 2004 年劳动力平均工资. 9 工程所在区人口及劳动力情况 . 93本工程地理位置、环境分析. 10 地理位置 . 10 气候条件 . 104旅游业状况及开展形势 . 11 旅游经济分析 . 11 代表年份旅行社入境市场情况 . 15 旅客平均停留时间、平均消费数额、酒店平均入住率年度比照 . 155酒店业开

2、展状况 . 16 顺德酒店按星级构成划分： . 16 顺德星级酒店按客房规模划分为： . 17 顺德星级酒店按经济类型划分为： . 17 酒店业收入 . 18 酒店平均房价及出租率 . 18 顺德 4 星级酒店平均入住率年度比照 . 196. 酒店市场未来开展趋势预测. 19 主题式酒店 . 19 产权式酒店 . 20 绿色酒店 . 20 品牌连锁式酒店 . 20 精品酒店 . 207. 酒店市场开展对工程的影响. 217.1 开展潜力 . 21 国际商务客源提供时机 . 21 高星级酒店缺乏带来投资时机 . 22 酒店管理趋势与国际接轨 . 22 竞争力影响 . 22二 个案分析 . 231

3、. 市场调研个案比照分析 . 232. 个案分析 . 242 目录 三工程定位及功能布局 . 461定位依据 . 462工程整体定位 . 463市场定位 . 464目标客户定位 . 475产品设置功能布局定位. 47四 酒店设计建议 . 531. 总体设计关键点 . 532. 功能分区及布局设计关键点. 533. 五星级酒店硬件设施机电局部建议. 62五开发方案设想 . 73六酒店经营管理方案 . 741. 酒店管理公司的选择建议 . 742. 经营管理理念及模式建议 . 743. 管理组织框架结构建议 . 754. 酒店推广策略建议及价格预测. 764.1 酒店推广策略建议 . 764.2

4、酒店各项收费建议 . 77七工程投资估算 . 781. 工程简要及概况 . 782. 顺德海景酒店总投资估算表. 803. 顺德海景酒店内装饰工程投资估算. 814. 顺德海景酒店机电工程投资估算. 825. 顺德海景酒店辅助设施投资估算表. 836. 酒店前期开办费用估算 . 83八酒店开业后营业收入、本钱费用及利润预测 . 851. 入住率预测 . 852. 餐饮及康体娱乐收入 . 853. 酒店开业后十年经营目标预测内容请详见后页. 864. 说明 . 87九酒店开业时间工作进度方案建议 . 891. 酒店开业时间工作进度方案表请详见后页. 89十工程 SWOT 分析 . 901. 工程

5、优劣势分析 . 902. 工程时机/威胁点分析 . 903. 综合竞争力分析 . 90十一工程可行性结论 . 911. 工程整体经济效益评估 . 912. 工程不确定性分析 . 923. 可比性结论 . 923 市场调研分析 一市场调研 及分析 1宏观经济情况分析 1.1 国民经济开展 改革开放以来，顺德人民充分发挥政策、地缘和人文优势，开创了经济和社会开展的新时期，顺德正在逐步由一个传统的农业县开展成为新兴的工业城市。 顺德经济已进入一个快速开展阶段并正朝向国际化制造业基地、产业出口基地以及产业依托的物流基地目标开展。未来的顺德还将以政治、经济、金融、信息、科技为中心，努力开展经济，促进第三

6、产业加快城市进程。 1.2 经济实力 * 保持快速健康增长。据初步统计：2004 年全区实现国内生产总值 亿元，比上年增长 %，实现了预期增长目标。人均国内生产总值到达 52946 元，比上年增长 15.1%。按当前汇率折算，约合 美元。 * 根据国家统计局公布的数据显示，顺德连续四年位居全国综合实力百强县市排名榜首。 4 市场调研分析 * 顺德和中山、广州、深圳人均 GDP 比照情况 2000 年2001 年 2002 年 2003 年2004 年GDP(单位：万元) 人均 GDP单位：元3332253309953922103 4373054 509463636042 39676 45663

7、601080052946* 顺德人均 GDP 位居广东前列，紧随深圳与广州，在佛山五区排名中位列前茅。 1.3 产业开展结构* 第一产业实现增加值 23.56 亿元，比上年下降 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。三次产业比重分别为 %、 %和 %，其中第三产业比重比上年下降 个百分点。 * 顺德已建立起以家电、电子通讯、机械装备、纺织服装、精细化工、医药保健、包装印刷、家具制造等八大支柱产业和特色产业为依托，门类齐全、具有相当规模的现代工业体系。 * 顺德是全国家电产品最大的生产基地，家电集群经济高度发达，在全球家电城市排名中位居前十位。 * 顺德目前正处于工

8、业化中期向后期转变的过渡阶段，产业结构处于不断调整优化状态，未来产业结构以新型工业化为主，逐步实现从偏轻型向高级化和适度重型化的转变。 * 工业园是顺德工业聚集开展的重要基地。顺德目前现有工业园14 个，其中市级工业园 1 个，街镇级工业园 13 个。顺德科技工业园是佛山 6 大工业园之一，顺德工业园区开展重中之重。 5 市场调研分析 1.4 外资投资状况 * 顺德目前共有外商投资企业 1423 家，其中港资企业占绝大部分，澳门、台湾地区投资企业分别位居第二、三位。 * 顺德外商投资企业主要集中在容桂、大良和伦教三地，也既是未来顺德中心城区，三地占顺德外商投资企业数量的 17%。 * 汽车配套

9、产业是顺德未来重点开展的新兴产业。在 2003 年，顺德区政府就发挥紧邻广州南沙汽车产业基地的区位优势，规划出 4 平方公里作为汽配产业开展用地，做好对汽配产业转移的承接。 * 2004 年引进汽配工程 7 个，世界 500 强投资工程 3 个，投资金额 16 亿多美元。随着顺德汽配产业的聚集效应逐渐显现，顺德区政府在顺德科技工业园 A、C 园区规划新的汽配产业园将承接更多的海外汽配企业前来投资。 居民消费* 居民消费倾向有所提高，消费结构升级步伐加快。2003 年全区城镇居民人均消费性支出 元，增长 %，增幅比年提高 个百分点。效劳性消费比重到达 15.52%，比上年减少 个百分点。 * 2

10、004 年顺德城市居民人均可支配收入达 元，比上年增长 11.8%，2001-2004 年人均可支配收入年平均增长 9.5%。 * 城市居民人均消费性支出 元，增长 12.9%，2001-2004年人均消费性支出年平均增长达 9.65%。 * 2001 年到 2004 年，城市居民人均消费性支出占人均可支配收入的比例分别为 79.7%、78%、85.3%、86.1%，四年年平均增长率为 1.61%。 6 市场调研分析 22004 年顺德主要经济指标 国民经济主要指标 2004 年底数据 项 目 人口 年末户籍人口 万人 劳动力 从业人员 万人 在岗职工人数 万人 国内生产总值 亿元 工农业总产

11、值 现价，亿元 全社会固定资产投资 亿元 固定资产投资 亿元 根本建设投资 亿元更新改造投资 亿元 房地产开发投资 亿元 财政 地方财政收入 亿元 地方财政支出 亿元 物价 居民消费价格总指数 % 商品零售价格总指数 % 居民消费水平 元 非农业居民 元 农业居民 元 2004 1148658 601.8 1561.18 135.79 27.31 12.87 37.42 33.18 45.72 2003 1121873 888544 149611 509.02 1288.81 111.78 23.05 7.01 28.58 34.98 43.16 99.9 100.4 15124.85 135

12、51 2004年为2001年%2.2 顺德居民年平均收入分析 项 目 农民人均纯收入 城镇居民人均可支配收入 2003 5768 17730.74 2004 6345 19821.97 农村 城镇 农村使用面积 城镇使用面积 项 目 项 目 全市居民人均消费支出(元) 2003 7048 15124.85 全市居民人均住房情况(平方米) 2003 62.15 36.81 2004 17072.15 2004 63.55 37.57 7 市场调研分析 2.3 在岗职工平均工资 项 目 总计 2004 21852 2003 19155 2004 年为 2003年% 114.1 内资经济 国有经济

13、集体经济 联营经济 股份 有限责任公司 股份合作企业 其他经济 外商投资经济 港、澳、台商投资经济 中央 地方 农、林、牧、渔业 农业 采掘业 制造业 电力、煤气及水的生产和供给业 建筑业 地质勘查业水利管理业 交通运输、仓储及邮电通信业 交通运输业 邮电通信业 批发和零售贸易餐饮业 批发业 零售业 餐饮业 金融、保险业 房地产业 社会效劳业 居民效劳业 旅馆业 卫生体育和社会福利业 卫生 体育 教育、文化艺术和播送电影电视业 教育业 文化艺术业 播送电影电视业 科学研究和综合技术效劳业 科学研究业 综合技术效劳业 国家机关、政党机关和社会团体 其他行业 按登记注册类型分 20714 1691

14、7 按隶属关系分 按行业分 12392 14414 25170 12961 27076 18614 13738 10160 26133 19793 19634 16692 22619 15281 27922 8 市场调研分析 在岗职工人数万人 2004 年劳动力平均工资 2004 年劳动力平均工资为 19821.97 在岗职工及平均工资分析 地区 2002 2003 顺德区 1460 1475 平均工资元 2002 2003 14971 16560 2.5 工程所在区人口及劳动力情况 人口总数，比上年 增减比例 A人口情况：根据人口及劳动力情况调查，全区户籍人口截止 2004 年末为 万人，比

15、上年末增长 %。 B其中工程所在区 2004 年劳 动力平均工资 元。 人口年龄构成表及 年平均收入 截止 2004 末，户籍人口达 万人。伴随经济的腾飞，本市人民生活总体上实现小康，开始向富裕的目标迈进。2004 年城镇居民人均可支配收入 19821.97 元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和开展性比重上升，城镇居民人均住房使用面积 平方米。2004 年农民人均纯收入 6345 元。农村居民人均住房面积 63.55 平方米。 全区居民人均收入 单位：元 2003 年农民人均可支配收入: 150342003 年居民人均可支配收入: 2004 年居民人均可支配收入: 全区居

16、民人均消费 支出单位：元 2003 年农村人均消费支出: 135512003 年城镇人均消费支出: 2004 年城镇人均消费支出: 9 市场调研分析 居民人均住房情况 单位：平方米2003 年农村使用面积: 2003 年城镇使用面积: 2004 年农村使用面积: 2004 年城镇使用面积: 3本工程地理位置、环境分析 地理位置佛山市顺德区位于珠江三角洲中部，靠近广州，毗邻港澳，面积约 806 平方公里，建县于明景泰三年1452 年，1992 年 3 月撤县建市，2003 年 1 月根据广东省委、省政府的统一部署，撤市设区。全区现有 10 个镇街道， 109 个行政村，88 个居民区，户籍人口

17、万人，流动人口 万人，旅居港澳台的乡亲及国外华侨 40 多万人。境内绝大局部是江河冲积的平原，河涌交错，土地肥沃，气候温和，雨量充分，四季常春。3.2 气候条件顺德区地处北回归线以南，属亚热带海洋性季风气候，日照时间长，雨量充分，常年温暖湿润，四季如春，景色怡人。年平均气温为 度 C；1 月份最冷，月平均气温 度 C；7 月份最热，月平均气温 28.7 C。雨水充分，年平均降雨量多达 1649 毫米，年平均湿度为 81%。2 至 3 月份多低温阴雨天气，7 至 9 月份为台风活动季节，台风期间有时发生强台风，对农作物造成较大损害。10 市场调研分析 4旅游业状况及开展形势 2004 年入境旅游

18、人数达 21 万人次，比上年度增长 30%，入境过夜旅 游人数达 158.25 万人次，比上年增长 %。10年间入境 旅游人数由 1995 年 39762 万人次增长到 2004 年 万人次。 旅游经济分析 A代表年份国际旅游外汇收入增减分析 2004 年本市国际旅游外汇收入 万美元，同比增长45.9 %。 B代表年份旅游业收入构成情况分析 根据对旅游行业中旅行社、星级饭店、旅游景区、旅游车船公司等旅游企业相关资料统计 2004 年总体情况，顺德旅游企业年营业收入达 亿元。 其 中 ：旅 行 社共 实 现 营业 收 入 1.68 亿元 ， 比上 年 增 长136.69%。 2004 年星级饭店

19、共实现营业收入 亿元，比上年增长45.21%。 C. 佛山地区旅游市场 年 份1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1994-2004 年接待过夜旅游人数(单位：人) 总 计 外国人 华 侨 港澳台同胞 362618 6614 45236 208880 11007 10 42912 215950 9547 44 26218 214931 9139 78 26598 282834 8309 100 61882 1169231 9096 233 134695 1236896 12641 263 140592 1522794 1

20、5439 317 151838 1637364 25155 908 174601 1375500 18057 780 143463 1582500 20217 190509 含华侨国内 310768 154951 180141 179116 212543 1025207 1083400 1355200 1436700 1213200 1346900 11 市场调研分析 D. 顺德区入境旅客分析表 年 份 2002 2003 2004 总 计 200664 162300 210626 外国人 25155 18057 19197 华 侨 908 780 920 单位：人 港澳台同胞174601 1

21、43463 190509 E. 旅客到访数量前十名国家及构成 国籍 总计 日 本 美 国 德 国 英 国 加拿大 意大利 法 国 澳大利亚 新加坡 马来西亚 韩 国 泰 国 2004 年入境外国旅游人数按国籍和 目的分 合计 会议/商务 观光休闲 探亲访友 效劳员工14367 6331 3123 1661 28434567 2780 152 12 16011572 768 189 277 29918 11 2 2 3632 385 76 6 120534 241 64 214 12658 401 79 4 125687 419 82 3 131868 344 104 321 91986 256

22、 444 128 972048 324 1122 399 1841082 309 487 141 108715 93 322 187 72单位：人其他 40922390453495286119374012 市场调研分析 F. 2004 年入境旅游客源地分析说明： 过夜游客人数：1582500 人次 华 侨：920 人次 欧美及外国客：19197 人次 港、澳同胞：170483 人次 台同胞：20026 人次 2004 年各月入境旅游人数 月 份 合 计 外国人 全 年 210626 19197 一月 12098 8955 二月 11211 9012 三月 14324 7811 四月 30187

23、 15822 五月 13201 7643 六月 14329 9231 七月 10877 7847 八月 32415 7698 九月 14574 8761 十月 34233 16773 十一月 12761 8546 十二月 10416 7732 港澳同胞 170483 3122 3477 3784 3347 6076 3540 3061 3791 3124 3211 2967 3749 单位：人 台湾同胞 20026 1377 976 864 1563 1178 1167 1223 1324 1099 1906 1211 835 G2004 年入境旅游客人到访目的划分： 参加商务活动及会议人数

24、： 万人次观光休闲人数 ： 万人次探亲访友人数 ： 1.1 万人次为华效劳员工 ： 万人次其它入境目的 ： 2.68 万人次月 份全 年 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月十二月2004 年各月入境外国旅游人数按目的分单位：人 合 计 会议/商务 观光休闲 探亲访友 效劳员工210626 115831 42349 11178 14723 12098 8955 3122 984 1377 11211 9012 3477 1024 976 14324 7811 3784 1145 864 30187 15822 3347 891 1563 13201 7643 60

25、76 1178 1178 14329 9231 3540 832 1167 10877 7847 3061 834 1223 32415 7698 3791 943 1324 14574 8761 3124 781 1099 34233 16773 3211 855 1906 12761 8546 2967 876 1211 10416 7732 3749 835 835 其 他 26545 2131 1796 1366 2109 2235 2671 2415 2196 2083 2967 2461 2115 13 市场调研分析 H2003 年接待国际旅游者人数 合 计 项 目 1.外国人 2

26、.华侨 3.港澳同胞 4.台湾同胞 人数(人) 162，300 18，057 780 132，961 10,502 人天数(人天) 333,602 25,941 1,456 286,350 19,855 I2004 年接待国际旅游者人数 合 计 项 目 1.外国人 2.华侨 3.港澳同胞 4.台湾同胞 人数(人) 210,626 19,197 920 170,493 20,026 人天数(人天) 379,046 39,370 1,524 291,526 45,084 侨 胞 胞国 华 同 同澳 湾J. 2003 年接待国际旅游者人数比照(图表) 18 000016 000014 000012

27、000010 00008 00006 00004 00002 00000.总数人入境人数港台入境国 华 同 同 人澳 湾 总.K. 20032004 年接待国际旅游者人天数比照(图表) 250 000200 000150 000100 00050 0000人 侨 胞 胞 数入2003年2004年14 市场调研分析 代表年份旅行社入境市场情况 2004 年末，全区纳入统计范围的旅行社共有 18 家，比上年末增加 4 家，其中国际旅行社 6 家，比上年增加 2 家，国内旅行社 12 家，比上年末增加 2 家。 2004 年全区国际旅行社共招来入境旅游者 8.68 万人次， 14.11 万人天，分别

28、比上年增长 %和 %。经旅行社接待的入境旅游者为 6.26 万人次， 10.81 万人天，分别比上年增长 501.92 %和 506.1 %。 * 年度入境外国旅客按入境方式进行人数统计 02 旅游外汇收入 万美元 月 份 全年 总 计 船 舶 637.2 飞 机 6026.7 火 车 451.4 汽 车 2336.4 旅客平均停留时间、平均消费数额、酒店平均入住率年度比照 A旅客平均停留时间 经调研 2004 年接待入境旅游者总计 万人次，平均停 留 天，2004 年顺德接待过夜旅游者总计 万人次，比2003 年增加 万人次，比 03 年增长 %，平均停留 天 。 B平均消费数额 2004

29、年顺德地区入境旅游者人均天消费情况 人均天花费元/人天 439.52 外国人 708 香港同胞 289.20 澳门同胞 428.10 台湾同胞 323.78 小计 团体 散客 人均天花费外国人 香港同胞 澳门同胞 从 2004 年入境旅游者人均天消费 (元) 437.52 708.5 289.2 428.10 399.68 631.9 270.3 396.8 468.21 736.7 311.8 452.1 台湾同胞 323.78 309.2 367.6 15 市场调研分析 5酒店业开展状况 2005 年是国内旅游产业的快速开展年，全国旅游饭店有了较大的开展。截止 2004 年底增加星级饭店

30、22 家，累计五星级 0 家，四星级 8 家，三星级 8 家，二星级 6 家，一星级 0 家。 5.1 顺德酒店按星级构成划分： 二星级2 7.2%一星级0.0%五星级0.0%四星级3 6.4%三星级 % 5 星级： 0 家 占 0% 4 星级： 8 家 3 星级： 8 家 2 星级： 6 家 1 星级： 0 家 占 36.4% 占 36.4% 占 27.2% 占 0% 其中 4 星级 8 家酒店中: * 由国际饭店管理公司管理或者挂牌的饭店： 4 星级 1 家 * 由国内饭店管理公司管理或者挂牌的饭店： 4 星级 0 家 * 未参加任何连锁管理品牌的独立运营饭店，业主自行管理 或者自行组织管

31、理团队进行管理的饭店： 4 星级 7 家 全区共有商务酒店、度假酒店、招待所等各种类型酒店 160 多家。 还有 10 家在建的星级酒店 16 市场调研分析 5.2 顺德星级酒店按客房规模划分为： 300-499间客房12.5%200-299间客房12.5%500间客房以上0%99间客房以下25%500 间客房以上的 300499 间客房的 200299 间客房的 100199 间客房的 0 1 1 4 家 家 家 家 占 占 占 占 100-199间客房50%0% 12.5% 12.5% 50.0% 99 间客房以下的 2 家 占 25.0% 其中 4 星级饭店按客房规模划分 总计 8 客房

32、间数 500 间以上 0 客房 间数 300-499 1 客房间数200-299 2 客房间数100-199 3 客房间数 99 以下 2 国有 集体 股份合 联营 有限责总计 顺德星级酒店按经济类型划分为： 国有企业 0 集体企业 1 股份合作企业 1 联营企业 0 有限责任公司 9 股份 1 私营企业 8 其它内资企业 1 港澳台企业 0 中外合作经营企业 1 22 其中 4 星级饭店按经济类型划分 企业 企业 作企业 企业 任公司8 0 0 1 0 0 家 家 家 家 家 家 家 家 家 家 家 股份有限公司 0 其他 港澳台私营内资 投资企企业 0 %4.5 %4.5 %0 %40.9

33、 %4.5 %36.4 % 4.5 %0 %4.5 %四舍五入100%企业 业 6 0 1 外商投资企业0 17 市场调研分析 全员劳动 人均占用 人均实现利润 人均实现利税 生产率 固定资产原值 万元/人 万元/人 酒店业收入 2002 年酒店营业收入总额 亿元; 2003 年酒店营业收入总额 亿元; 2004 年，星级酒店营业收入总额 亿元,同比增长 45.2%; 酒店业上缴营业税金上缴营业税总额 亿元。 其中顺德地区 4 星级酒店营业收入构成:4 星级饭店营业收入总额及其构成 营业收入 客 房 餐 饮 商 品 万元 % % % 31,500 45 48% 1% 4 星级饭店每间客房的收益

34、 饭店规模 客房 每间客房 每间客房 饭店数家 客房数 床位数 出租率 年收入 年接待人数间 张 % 万元 人 8 1464 2576 75% 20920.2 560，000 4 星级饭店的人均效益 万元/人 万元/人 12.8 4.48 0.1344 其 他 % 6% 每间客房 年接待人天数人天 61，320，000 年末从业人员人 2460 饭店业 商务 商务 每日可供出租 1464 377 每日实际入住 1098 309 每间客房 462 533 每间客房 32040 36963每间客房固定费用136590 157582总支出占总收入19% 19% 每间客房平均税务 1326811231

35、005.5 酒店平均房价及出租率 其各项数据指标呈如下分布 所有 国际管4 星 理 4 星业务摘要 饭店数量 8 1 客房数 客房数 平均入住率 75% 82% 平均净房价 616 650 日平均收入 每间客房 168,63 194,54总收入 0 5 总支出 及管理费后收益 百分比 及折旧后收益 8 占总收入百分比 73% 73% 国内管理 4 星商务餐饮娱乐0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 业主自行管理 4 星商务住宿餐饮娱乐7 1087 789 72.5% 565 410 149,650 25440 124210 17% 112986 75.5% 所有 3 星 住宿/餐饮/

36、娱乐 8 1036 704 68% 275 179 65,335 10127 55208 15.5% 50308 77% 所有 2 星 住宿/餐饮/娱乐 6 432 255 59% 183 108 39,420 5203 34217 13.2% 31457 79.8% 星级酒店业一至五星年平均出租率 60.14% 18 市场调研分析 顺德 4 星级酒店平均入住率年度比照 酒店 仙泉酒店 新世界万怡酒店 碧桂园度假村酒店碧桂花城大酒店 新君悦大酒店 鹿茵酒店 福盈酒店 均安碧桂园大酒店星级4 4 4 4 4 4 4 4 2003 年1-9 月平均 2004 年平均 管理公司 顺德碧桂园 17%

37、55% 顺德碧桂园 24% 76% 顺德碧桂园 22% 70% 工程区域内竞争对手酒店年度平均入住率比照 入住率% 入住率% 自行管理 20% 75% 美国万豪国际集团 28% 68% 物业开展 物业开展 自行管理 25% 68% 自行管理 26% 95% 自行管理 32% 86% 物业开展 备注 2003 年 5 月开张 6. 酒店市场未来开展趋势预测 未来市场预测: 21 世纪，酒店的竟争越来越趋向一种更高质量的竞争，这竞争就是文化的竞争，特色竞争，效劳竞争。 主题式酒店 主题酒店也称为“特色酒店，是以某一特定的主题，来表达酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化气氛，让顾客获得富有个性的

38、文化感受；同时将效劳工程融入主题，以个性化的效劳取代一般化的效劳。 主题酒店从建设开始就注重其主题文化的营造。从设计、建设、装修到管理经营、效劳都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的个性，从而在市场上形成鲜明的主题形象。 主题酒店作为一种正在兴起的酒店开展新形态，在我国的开展历史不长，分布范围目前也仅仅局现在酒店业比拟兴旺的广东、上海、深圳等地。我国第一家真正意义上的主题酒店，是 2002 年 5月在深圳开业的威尼斯酒店，它融合了文艺复兴和欧洲后现代主义的建筑风格，以威尼斯文化为主体进行装饰。 19 市场调研分析 产权式酒店它是开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者

39、，投资者一般不在酒店居住，而将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权的一种模式，这种模式也成为我国休闲度假酒店和旅游房地产开展的一种新趋势。 绿色酒店21 世纪是环保的世纪，是绿色的世纪，一家中档酒店每日经营所需能耗和废气的排放量与同规模的工矿企业相当。当今世界已进入绿色革命的环保时代，绿色酒店也因 此应运而生。绿色饭店提倡的就是绿色经营与绿色管理。所谓绿色经营不外乎包括两点，一是减少一次性物品消耗，加强回收再利用；二是降低能耗，节约经费开支。而绿色管理那么包括五方面的内容，绿色理念、绿色技术、绿色行为、绿色制度和绿色用品。 品牌连锁

40、式酒店中国酒店市场作为一个新兴市场 ，扩展空间广阔，希尔顿、假日、喜来登、雅高等国际知名酒店集团都先后进入并抢滩这个市场，这些酒店集团之所以能够在国际市场大行其道，其根源就在于品牌。中国酒店业要想在国际竞争中占有一席之地，必然要创造自己的品牌，走品牌化连锁的道路。连锁也称联号，是指所有成员均使用统一字号或商标的企业共同体，未来中国的酒店发展，品牌就是优势，连锁就是趋势。 精品酒店精品酒店特色先行、不拘一格、不限体量、风格各异,各有独道,每一个房间都可能有一个故事、 一个梦想。 也许展示着沉淀的历史、文化,历尽沧桑,跨越时空;也许体会着极具先进科技与智能,时尚奢华。使每一位居停的客人体会到流动的

41、艺术精品,尽显奢华、贵气与身份。20 市场调研分析 7. 酒店市场开展对工程的影响二零零零年，跨国酒店集团已经开始在中国二线城市和地区布点，外资的进入不仅将佛山酒店纳入国际营销网络，先进的管理和经营理念也可以带动佛山酒店更快与国际接轨。2005 年开始，无论从经营理念或模式上说都将可能更先进、更灵活，佛山酒店业绩将进入一个“气候性开展时期。7.1 开展潜力经济繁荣商机无限2004 年顺德人均 GDP 名列广东及佛山地区前茅，经济开展迅猛是酒店、旅游等产业得以开展的优势之一。各色会议、节庆同时吸引大量商务客人，建设文化大省、历史文化名城等各种工程增多，如今年广东省旅游文化节的重头戏亚洲艺术节等文

42、化活动对商务客商的拉动，且佛山各种商务展会活动不断增加，如陶瓷、家电、花卉等活动频频开展，势必吸引大量客商入住酒店。 国际商务客源提供时机顺德目前共有外商投资企业 1423 家，世界 500 强投资工程 3个，在顺德科技工业园 A、C 园区规划新的汽配产业园将承接更多的海外汽配企业前来投资。伴随外资投资及顺德对外交流的日益开展，国际商务客源将提供酒店更多的生存开展时机。伴随本地民俗文化等传统资源、旅游资源进一步整合及旅行社的生意，来广东观光、旅游、商务活动的港、澳、台各阶层客源也将提升酒店的市场时机。21 市场调研分析 高星级酒店缺乏带来投资时机佛山目前高星级酒店缺乏。近几年来，每年春秋两季展

43、会旺季，佛山高星级酒店入住率接近 100%。而由于本地酒店业承载能力缺乏，不少商务住客因为佛山缺少下榻的理想酒店，分流到广州、中山等邻近城市，这样，每年从佛山流失的游客达 100 万人次。顺德地区目前尚无五星级酒店，打造五星级酒店的方案目前也在紧密筹备中，其中有正在进行升级改造的新世界万怡酒店、和本工程海景酒店等。为了适应佛山经济开展，方案在今后 10 年内建成 5 家至 9家五星酒店。相对滞后的酒店业也将因地缘优势及优越的投资环境等让各类投资企业看好其巨大潜力和上升空间，纷纷把目光紧锁佛山市场。佛山酒店业将进入一个突破性的开展阶段。 酒店管理趋势与国际接轨2004 年底开始，伴随国有资产高星

44、级酒店陆续成功转制，引入全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，佛山酒店业正式开始与国际接轨。 竞争力影响伴随现有 4 星级酒店改造升级和近几年看好投资前景的酒店业，工程将潜在更大的竞争市场，然而把握时机争取快速抢占高端市场树立地域标志，加以依托政府对工程支持将可以有效推动工程成功。纵观广东佛山地区酒店趋势，近期 2-3 年内在顺德开发投资五星级酒店，仍有较大的市场时机。22 个案分析 二 个案分析1. 市场调研个案比照分析市场调研个案比照表详见后页。23 个案分析 2. 个案分析 酒店 索菲特御景湾酒店 星级座落地点 东莞市东城区迎宾路 8 号 报价币种 人民币

45、 管理公司 法国雅高国际酒店 企业性质 国营企业邮政编码 523129 结算币种 人民币 索 菲特御景湾酒店 地理交通距市中心/公里数 8 公里距机场/公里数 85 公里 新白云机场距火车站/公里数 )65 公里 广州火车站可搭乘地铁线路 无 周边环境简述 占地 60000 平方米，位于东莞市东城区虎英旅游区的虎英公园内，距广州白云国际机场不到 65 分钟车程，距深圳黄田机场 45 分钟，交通便利。 其它 员工人数 800 个 停车位数量 330 个 上年总收入万元 12000上年毛利率：47.5% 投资总额 5 亿元人民币 2 22 22 22 22 2高级一卧室

46、跃层 3 间 / 75 m -150 m 2,600 2,080 2 22,900 2,320 2 23,600 2,880 2 23,900 3,120 房间类型(按受访酒店的 实际房间类型进行分类) 工程 房间数 门市价 散客价 团体价 面积(套内建筑面积)高级客房 72 间 667 500 435 35 m -40 m 2 2豪华客房 116 间 759 570 495 35 m -40 m 湖景房 68 间 1058 795 688 35 m -40 m 湖景套房 12 间 1783 1338 1159 70 m -80 m 1,600 套房 套房 套房 套房 总统套房 1 间 180

47、00 13500 11700 500 m 2加床 200 元 其它(公寓) 无 客房总数 269 间 平均房价 612 元年平均出租率 72 %餐饮 餐厅名称 数量 总座位数 面积 平 均消费单位：元/人/餐 大堂吧 1 个 120 个 200 平方米 35 元/人 茶园 1 个 90 个 270 平方米 45 元/人 爵士吧 1 个 80 个 280 平方米 35 元/人 巴西西餐厅 1 个 200 个 330 平方米 58 元/人 中餐厅 包房 15 间 400 个 约 32 平方米 50 元/人 配套设施 宴会厅/会议室 (面积及可容座位数 ) 会议室 22 间见附表 1 御景园宴会厅可

48、容纳 1000 多人 950 平方米 紫光殿会议中心可容纳 600 人 655 平方米 娱乐/康体设施 (面积/收费标准) 娱乐设施面积共约 680 平方米 大厅 386 平方米 可容纳 60 人 不设最低收费 大房 2 间 32 平方米 可容 12 人 880 元最低消费 小房 4 间 25 平方米 可容 10 人 780 元最低消费 康体设施面积共大厅约 30 平方米， 沐足 100 元/60 分钟，20 间房包括 4 间水疗 中式 280 元/60 分钟，泰式 250 元/60 分钟 游泳池面积约 2600 平方水深 米-2 米， 会员 6800 元/年 凭房卡免费 健身凭房卡免费，不对

49、外，约 22 平方米 电梯品牌、载客量、数量 品牌：三菱电梯； 载客量：10 人； 数量：6 部 空调是否中央空调、品牌 是中央空调品牌 SIKO 24 个案分析 酒店特色简述 酒店客源分析 东莞御景湾酒店是由东莞东城区政府与香港 ACE 公司合资建造的一间超豪华五星级商务度假酒店，它由全球最大的酒店管理公司之一法国雅高国际酒店经营管理，采用五星级酒店流行的美国 Fidelio 酒店管理软件及金蝶财务软件系统。 客源渠道 占客源总数比例 备注来源地 散客客源 73% 国内 58%、国外 42% 会议客源 20% 国内商务人士 团队客源 5% 国内商务人士 长住客源 2% 国内人士 其他客源 无

50、 无 附表 1 附录： 厅室 嘉德 嘉庆 嘉福 武陵春 玉楼春 画堂春 沁园春 郑和厅 文德厅 府英厅 龙图 虎英 凤仪 彩虹 晨星 朗日 影月 长风 朝阳 碧云 御景园 宴会厅 剧院式人 30 180 80 20 20 20 20 / / / 20 20 22 30 / / / 50 35 50 900 600 教学式人16 100 50 15 15 15 15 / / / 15 15 18 20 / / / 35 25 35 460 400 座谈式人/ / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 宴会人/ / / 15 15 15 15 60 20

51、20 15 15 18 / / / / / / / 600 400 自助餐人 30 70 50 20 20 20 20 120 30 30 20 20 22 25 15 25 25 35 25 35 1000 700 报价元/单元700 2300 1200 400 400 400 400 2800 700 600 400 400 400 1000 600 900 1200 1000 600 1000 8000 6000 / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / 备注 客房设施 中央冷暖空调 冷热水供给 国际国内直拔 IC 智能卡门锁 私人电子保险柜

52、 可接收 CNN、HBO 等 视频信号 免费提供宽带上网 舞池板 -移动 每组 7 米 X 4 米 活动舞 台-可升 降6 尺 X 8 尺 演讲台 -带酒店 标志 抽奖鼓 -可转动 告示牌 雷射、 教鞭 夹纸板 可移动 屏幕 普通立 式台式麦 克风 录像机 V HS、DV D 碟 机 29 寸彩 色电视 机 投影机 V EGA 幻灯机 E LMO 胸针式 麦克风 会议室设备 无 线麦克 风 卡 拉 OK 设 备 液 晶大屏 幕多媒体 投影机 - P hilips 150 寸 大 屏幕投 影机 - Mits ubishi 150 寸 液 晶大屏 幕多媒体 投影机 - M itsubi shi 1

53、50 寸 电 子白板 有复印 功能 - P anason ic 多 功能会 议麦克风 系统 - Phi lips 黑板画架/平板名字卡片 钢笔，铅笔讲台 椅子桌子25 个案分析 酒店 喜来登大酒店 星级座落地点 东莞市厚街镇 S256 省道莞太路段 报价币种 人民币 管理公司喜来登集团 企业性质 民营企业邮政编码 523962 结算币种 人民币 喜来登大酒店 地理交通距市中心/公里数 10 公里距机场/公里数 80 公里 新白云机场 距火车站/公里数 ) 60 公里 广州火车站 可搭乘地铁线路 无 周边环境简述 距广州白云国际机场不到 1

54、 小时车程，距深圳黄田机场 30 分钟，搭乘游船仅需 90 分钟便可直达香港，澳门。其它 员工人数 670 个 停车位数量 328 个 上年总收入万元 10600上年毛利率：46% 投资总额 亿元人民币 房间类型(按受访酒店的 实际房间类型进行分类) 工程 房间数 门市价 散客价 团体价 面积(套内建筑面积)高级客房 52 间 1288 697 623 32 平方米 豪华客房 230 间 1398 768 672 32 平方米 豪华园景房 38 间 1568 862 753 38 平方米 行政商务房 58 间 1828 1005 877 38 平方米 豪华套房 27 间 2498 1374 1

55、200 48 平方米 行政商务套房 7 间 3498 1918 1674 60 平方米 总统套房 1 间 28888 15888 13800 360 平方米 其它(公寓) 无 客房总数 413 间 平均房价 596 元年平均出租率 80 %餐饮 餐厅名称 数量 总座位数 面积 平均消费 单位：元/人。餐御园西餐厅 1 个 220 个 360 平方 人均约 118 元/人 东方阁中餐厅 1 个 250 个 380 平方 人均约 120 元/人 御园全日餐厅 1 个 180 个 420 平方 人均约 158 元/人 意大利餐厅 1 个 120 个 260 平方 人均约 150 元/人 石彩日本餐厅

56、 1 个 99 个 320 平方 人均约 180 元/人 配套设施 宴会厅/会议室 (面积 及 可容座位数 ) 豪华宴会厅1间 会议厅7间 详情见附表 娱乐/康体设施 (面积/收费标准) 钢琴酒廊 60 个餐位 218 平方米 大堂酒巴 45 个餐位 68 元/人 KTV 78 间包房 不设最低消费 大房房费 43 平方米 380 元 中房房费 32 平方米 280 元 小房房费 20 平方米 280 元 桑拿沐足 50 元/75 分钟，套票：450 元/10 张 电梯品牌、载客量、数量 品牌：三菱电梯 载客量：15 人 数量：6 部 空调 中央空调品牌约克 26 个案分析 酒店特色简述 由东

57、莞市昌明实业投资兴建的世界著名酒店，由管理集团喜 来登管理的东莞喜来喜大酒店于 2003年 6 月开始试营业。喜来登管理集团隶属于喜达屋酒店/度假村寰宇集团，是喜达屋酒店/度假村寰宇集团的六个品牌之一，在全球 80 多个国家有近 800 间酒店。 酒店客源分析 客源渠道 散客客源 会议客源 团队客源 长住客源 其他客源 注：其它客源指网络公司 占客源总数比例 65% 3% 25% 无 7% 备注来源地 国内 35%、国外 65% 国内商务人士 国内商务人士 无 国内 75%，国外 25% 会议/宴会设施及收费标准 豪华宴会厅 S1 宴会厅 S2 宴会厅 S3 宴会厅 M1 会议室 M2 会议室

58、 M3 会议室 M5 会议室 M6 会议室 M7 会议室 董事会议室 休息大厅 空中花园 剧院式人 1200 450 250 450 70 60 90 70 70 180 70 教学式人 930 350 150 350 60 45 75 50 50 130 60 座谈式人 420 180 80 180 36 30 35 25 25 66 36 宴会人910 350 140 350 50 40 80 50 50 100 50 300 自助餐人 1200 450 250 450 70 60 90 70 70 180 70 400 590 备注 27 个案分析 酒店 新世界万怡酒店 星级 0757-

59、22218333 座落地点 顺德区大良清晖路 150 号 报价币种 人民币 管理公司 美国万豪国际集团 企业性质 外资企业邮政编码 528300 结算币种 人民币 新世界万 怡酒店 地理交通距市中心/公里数 0 公里距机场/公里数 80 公里广州机场距火车站/公里数 40 公里广州火车站可搭乘地铁线路 无 周边环境 简述 酒店座落于大良区中心黄金地段，毗邻商业购物街和风景名胜广东四大名园之一的清晖园、西山古庙，距宝林寺、陈村花卉世界、宝墨园及香江野生动物园 10-30 分钟车程。 其它 员工人数 568 个 停车位数量 183 个 上年总收入万元 9767投资总额

60、 5 亿元人民币 22房间类型(按受访酒店的 实际房间类型进行分类) 工程 房间数 市价 折扣价 团体价 面积(套内)豪华房 245 间 1000 650 500 34 标准套房 27 间 1500 975 750 57 高级套房 11 间 2000 1300 1000 57 商务豪华房 53 间 1320 850 660 34 商务标准套房 7 间 1820 1183 910 57 商务高级套房 3 间 2320 1508 1160 57 商务豪华套房 6 间 3500 3500 3500 68 (见注 1) 总统套房 1 间 1200 12000 12000 120 0 客房总数目 353