安徽明光市房地产研判报告：很全面的市场调研真实完整专业团队实地调研

1、明光市房地产研判报告2015.12 目录I. 宏观市场 土地市场 竞争市场IV. 本案研判PART.I宏观市场明光城市概况人口增长经济发展城市规划明光城市概况 明皇故里，生态酒乡 明光市位于安徽省东北部边缘，居江淮分水岭北侧，与滁州市南谯区接壤；北临淮河，与五河县接壤；东与江苏省盱眙、泗洪等县相邻；西邻定远、凤阳两县。属滁州市代管，现为南京都市圈的协作城市； 截止2012年，明光市全市总面积2335平方公里，辖区：辖27个乡、镇，347个行政村，全市户籍人口53万，其中农业人口占80%，常住人口64万，其中市区常住人口占比35.9%；明光市 行政划分市辖4个街道明光街道、明西街道、明南街道、明

2、东街道12个镇张八岭镇、三界镇、管店镇、自来桥镇、涧溪镇、石坝镇、苏巷镇、桥头镇、女山湖镇、古沛镇、潘村镇、柳巷镇1个乡泊岗乡 丰富的农业资源，有耕地85万亩，山场50万亩，水面40万亩，是国家商品粮、小杂粮、优质烟基地县、平原绿化先进县和全国水产百强县。随着农业结构调整和产业化，形成了一些特色农业生产基地，主要有泊岗的银杏、涧溪的“明光绿豆”、紫阳的甜叶菊、桥头的芦蒿、女山湖的水产养殖等。 丰富的矿产资源，明光市地处著名的郯庐大断裂带，地质条件复杂，成矿条件优越，素有“山峦藏宝、阡陌流金”之誉，已探明储量达2220万吨，居全国之冠，有广阔的开发利用前景。 明光市，有着悠久的历史和文明，著名的

3、如明代尿布滩遗址、南朝梁武帝时的浮山堰遗址、宋朝招信城遗址及嘉佑院、古戏台、元代古建筑横山兴慈宝塔、明朝开国皇帝朱元璋诞生地赵府及太祖时太原长公主墓、曹国长公主墓。明光市境内有世界上保存最完整的古火山口-女山；有淮河三峡之一的浮山峡；有素以千岛湖之称的跃龙湖和旅游度假胜地栖凤湖；东部社会服务区城市街道生产车间三中明光城市地理交通 皖东地区重要交通枢纽，城区交通路网便捷 城市未来综合发展轴主要有二条：其一是由京沪铁路、G104国道和蚌宁高速公路共同形成的发展轴带；其二是沿S309省道发展轴。地块位置沿城市南北纵轴明珠路，属城市发展中心片区，交通便捷。铁路：京沪铁路途经明光，有明光火车站；高速公路

4、：宁洛高速公路宁蚌段穿越明光，加强了明光与南京、上海等大城市的联系；徐明高速公路（徐州到明光）正在建设之中；明光至盱眙的高速公路正在规划中；水运：水路经淮河可入长江与黄海；池河大道明珠路/双拥路G104G36G104G309G309明光城市人口发展 全市常住人口持续减少，但城区常住人口持续膨胀，住宅需求在增加明光市人口现状 从人口规模来看常住人口减少，户籍人口增加“六普”数据显示，明光市常住人口为532732人，同第五次全国人口普查（以下简称“五普”）2000年11月1日零时的569585人相比，十年共减少36853人，下降6.5%，年平均下降0.67%。明光市“六普”登记的户籍人口为6488

5、10人，同“五普”的616443人相比，十年共增加32367人，增长5.3%，年平均增长0.51%。 从家庭户规模来看，户均人数不断减少明光市常住人口中共有家庭户170560户，家庭户人口为523619人，平均每个家庭户的人口为3.07人，比“五普”的3.55人减少0.48人。 从人口分布来看城区人口膨胀，乡镇人口比重下降明光市常住人口分布差异明显，30%常住人口主要集中在市政府所在地明光街道，10年明光街道的常住人口增加了7.7个百分点；随着城区人口不断膨胀，城区住宅需求不断增加，为市区房地产发展提供市场空间行政划分常住人口（普六）占比市辖4个街道明光街道、明西街道、明南街道、明东街道19.

6、15万人36%12个镇张八岭镇、三界镇、管店镇、自来桥镇、涧溪镇、石坝镇、苏巷镇、桥头镇、女山湖镇、古沛镇、潘村镇、柳巷镇32.87万人62%1个乡泊岗乡2.35万人2%明光城市经济增长 经济总量偏小，房地产发展仍属于起步阶段房地产发展周期划分及特征人均GDP1000-3000美元3000-4000美元4000-8000美元突破8000美元房地产发展阶段启动阶段发展期快速增长期稳定发展需求特征刚需刚需+改善改善需求为主改善需求为主2009-2013.6 明光市GDP统计150亿 近年来，明光市GDP年增长率持续保持在10%以上，规划目标2016年达到150亿；2009-2012 明光市人均GD

7、P统计 近年来，由于常住人口的不断减少，明光市历年人均GDP走势与全是GDP数据一致；规划目标注：数据来源：明光市政府信息公开网明光城市经济增长 经济社会投资走势增速放缓，产业结构不优经济社会发展过程中存在的问题经济总量偏小，结构不优 大企业支撑不足，上半年，全市规模以上企业中，总产值超亿元的仅有11家，超2亿元的仅有1家； 服务业配套不强，限上商贸企业销售占全部社会消费品零售总额比重不高； 大项目较少。上半年，全市在建亿元以上工业项目34个，仅占计划项目总数113个的30.08%。项目建设速度不够快，投产见效慢； 企业发展水平不高。工业企业资源性特征比较明显，总体上仍未摆脱依赖资源发展的格局

8、，全市矿产、农产品加工和纺织服装类企业较多，新兴产业和科技含量高的企业较少。产业间关联度不高，产业链不长，没有形成相对集中的规模化产业集群。 随着常住人口的不断减少，工厂招工难的问题日益凸显；2009-2013.6 明光市固定资产投资数据统计虽然2013年上半年，明光国民经济运行稳中有进，各项社会事业取得较大进步，但总体上来说，我市经济社会发展过程中还存在许多不容忽视的问题。注：数据来源：明光市政府信息公开网明光市城市总体规划 东进、北扩、西连、南限城市用地发展方向为：以向东、北发展为主，适当向东南和向西跨池河发展，控制向南发展，呈“东进、北扩、西连、南限”之势。城市用地布局结构：规划形成“一

9、廊二轴五区”的总体布局结构“一廊”池河生态景观走廊“二轴”池河大道、双拥路城市发展轴线“五区”老城区、城东区、城北区、城南区和城西区商业服务建设用地行政办公用地物流仓储用地住宅用地工业用地地块城市空间拓展上，西有池河“屏障”，北、东有蚌宁高速公路阻碍，南有京沪铁路、城市给水水源地南沙河水库生态敏感区制约，因此，城市空间发展需要考虑的“门槛”因素较多。AB老城区商业中心A新区商业中心B老城区主要发展区域城东区城西区城南区城北区地块明光市板块格局及发展趋势 主要发展城东片区老城区：依托现状老城区，进行更新改造，改善环境，完善功能，以商贸、文化娱乐、居住和交通为主。城东区：依托老城区，沿池河大道向东

10、轴向发展，是城市未来发展的主要区域，承接老城区行政、文化、商贸、居住、交通等部分功能，形成以行政办公、文化娱乐、商业物流及居住为主的综合性、高品位的城市新区。城北区：依托老城区，以明光市工业园区为主体，沿明城大道北侧纵深向发展，形成以机电工业、医药化学工业、服装玩具工业等配套工业为主的新型工业经济园区。城南区：依托老城区和城东综合新区，沿双拥路向东南轴向发展，形成以居住、商服为主的功能区。城西区：位于池河西岸，与上述城市4大功能区隔河相望，依托现有工业基础，形成以建材及矿产品工业为主的相对独立的工业经济园区。城东居住片区：主要为东部新区行政办公、文化教育、商贸物流等单位相配套的居住片区，以一类

11、居住用地为主；城南居住片区：主要为配合老城区的更新改造、城市商务中心区的建设以及商贸业的发展安排以二类居住用地为主的居住片区。居住用地集中片区商业用地集中片区市级商业设施分两片集中布置，一片在东部新城区内，池河大道与明东路交叉口及周围区域，形成市级商业中心区，重点发展现代商业服务业、文化娱乐、金融保险、贸易咨询等第三产业；一片在老城区依托现有基础，逐步更新改造，完善功能，形成传统商贸中心区，以发展特色商业、文化娱乐业等为主。明光市2012年城区义务教育阶段学校学区划分范围一、小学学区实小1、公安路、菜市街以东，乐斯福、明光酒厂以西，池河大道以南，铁路线以北；南大寺东巷。2、女山路以东，明珠路以

12、西，花园路以南，池河大道以北（除明珠园4-5组团）。3、黄郢新村（单号19号起，双号2号起），交警队宿舍，常青西路，常青路单号37号以后、双号54号以后。4、板桥(除周郢队)，大李，蔬菜5队，原黄庄村的黄庄队、官池队、顾桥队。工小1、韩山南路以东，公安路、菜市街以西，池河大道以南，铁路线以北；南大寺西巷。2、韩山北路以东，车站北路以西，龙山路以南，池河大道以北。逸夫1、车站北路以东，女山路以西，龙山路以南，池河大道以北。2、女山路以东、明珠路以西，龙山路以南、花园路以北；明珠园小区4-5组团。3、韩山北路以东，明珠路以西，五马路以南，龙山路以北。4、万豪小区、前南郢、后南郢。新生1、韩山路以西

13、。2、小河南、小圩子、呼园、张湾、上赵、赵府。三小1、明珠路、104国道沿线以东。2、黄郢新村1-17号（原警民路以东）；常青路单号1-35号，双号2-52号。3、原严岗村，原徐郢村，原黄庄村的庙东、庙西队。4、蚌宁高速公路以西的新塘村。四小1、明珠路以东，龙山路以北。2、老王郢，老卞郢、老沙坝村、金港小区。二、初中学区以南大寺、菜市街、公安路、女山路、明珠北路为界。南大寺东巷，菜市街、公安路、女山路、明珠北路以东为二中学区；南大寺西巷，菜市街、公安路、女山路、明珠北路以西为三中学区。明光市学区划分 地块学区属逸夫小学PART.II土地市场明光市土地供应情况明光土地市场成交走势近期成交地块信息

14、&分布板块研究明光市土地供应计划 商品房开发土地供应有限，政府旨在控制房地产供需平衡，全面发展基础建设 2013年明光市国有建设用地供应计划（单位：公顷）住宅商服工业公共管理及服务用地交通运输用地水域水利设施用地29.26公租房旧房改造经济适用房中低价位、中小套型普通商品房商品房用地19.7969.0636.4224.661.72.631.046.8910.218.49 2013年，明光市国有建设用地供应计划总量180.89公顷，其中住宅29.26公顷，商服19.79公顷，工业69.06公顷，公共管理及服务用地36.42公顷，交通运输用地24.66公顷，水域水利设施用地1.7公顷； 可供开发的

15、商品房用地仅18.7公顷，仅占全部供应计划的10.3%，按平均容积率2.0来计算，共37万方。注：数据来源：安徽省明光国土资源局明光市土地市场成交走势 楼市回暖，土地成交量反弹，创历史新高，潜在竞争项目增加 截止2013.12.20，明光土地市场共成交124.7万方，创历史新高！ 未来短期区域内房地产竞争市场将日趋激烈；注：数据来源：中华人民共和国国土资源部安徽省明光国土资源局2010-2013年度 明光市土地市场出让与成交统计近期成交地块信息 新区成交住宅地块楼面价均稳稳破千项目位置面积()容积率总建面()土地用途年限成交价(万元)楼面价(元/)成交单位成交日期明光市双拥路西侧404432.

16、288974.6中低价位、中小套型普通商品住房用地7091051023.33明光市建坤房地产开发有限公司2013.4.7徽园酒店1942.50.771495.725住宿餐饮用地402351571.14明光徽园文化商贸有限公司2013.4.27潘村镇广场南侧212071.531810.5中低价位、中小套型普通商品住房用地703100974.52明光市鹏程房地产开发有限公司2013.6.14嘉山路北、祁仓路两侧67465.42.5168663.5中低价位、中小套型普通商品住房用地7012500741.12明光市城市建设投资有限公司2013.7.15城南大道北侧、明东路西侧65285.61.8117

17、514.08中低价位、中小套型普通商品住房用地7011500978.61明光市城市建设投资有限公司2013.7.15嘉山路北、明东路东西两侧57192.21.8102945.96中低价位、中小套型普通商品住房用地70115001117.09明光市城市建设投资有限公司2013.7.15龙山路南侧、女山湖路西侧66267.72132535.4中低价位、中小套型普通商品住房用地70135001018.60明光市城市建设投资有限公司2013.7.15明光市花园路北、祁仓路西26812.62.258987.72中低价位、中小套型普通商品住房用地7075401278.23明光市尚都置业有限公司2013.9

18、.23明光市龙山路北、祁仓路西69804.82.2153570.56中低价位、中小套型普通商品住房用地70180501175.36明光市昌隆房地产开发有限公司2013.9.25体育路东、龙山路北13289.52.229236.9中低价位、中小套型普通商品住房用地7082402818.36明光市鑫海房地产开发有限公司2013.10.8经六路西、纬十路北64709.32.2142360.46中低价位、中小套型普通商品住房用地708000561.95明光同兴投资发展有限公司2013.10.23纬十路南、嘉山路北61565.52.2135444.1中低价位、中小套型普通商品住房用地708000590.

19、65明光同兴投资发展有限公司2013.10.23经七路东、振兴大道南54981.22109962.4中低价位、中小套型普通商品住房用地707000636.58明光同兴投资发展有限公司2013.10.24纬八路南、经五路东522472.2114943.4中低价位、中小套型普通商品住房用地706000522.00明光同兴投资发展有限公司2013.10.24纬八路南、经五路东56159.42112318.8中低价位、中小套型普通商品住房用地706500578.71明光同兴投资发展有限公司2013.10.24 据统计，地块附近成交的商住类地块，楼面均价已达到1018-1278元/，待明年项目上市后，均

20、价或超5K老城区 城东新区土地市场板块研究 各版块商住土地成交均价阶梯明显老城区2500左右城南800-1000城东1000-1250城北520-650地块 据统计，各版块片区的商住成交地块楼面价阶梯明显。 其中城东版块出让地块楼面价仅次于城中版块，并且成交量最大，预计该板块后期开发项目均价将凸显版块特征； 地块处新老板块交接处，生活配套标准仅次于老城，优于其他版块条件，根据近期商住地块成交价格，预估楼面价在1500-2000元/左右； 地块所处城东、城北、老城区，三板块交界处PART.III竞争市场项目分布竞争项目分析潜在竞争项目市场结论明光楼盘区位图 地块所属区域目前供应集中，竞争激烈汇金

21、广场金港世纪天城万豪国际商城锦江华府盛唐现代城巴黎公馆龙景苑星光华府慧景明郡地块御尚花园嘉城御府星光华景竞争项目密集区在售待售观城国际明光市主要竞争项目概况板块项目名称物业类型面积户型均价（元/）老城区巴黎公馆4栋高层17+1F90110预计4500城东龙景苑4栋高层16F86-1274200-4500嘉城御府12栋高层85-116待定锦江华府高层86-1234488-4680城南星光华府3幢多层91-10244002栋高层17F89-1333800-4300御尚花园5幢多层90-12044002幢小高层95-120待定城北金港世纪天城高层18+192-1193900-4300 多层在售房源不

22、多，均价在4400元/左右； 高层房源供应充足，均价在3800-5000元/； 无论多层或高层，市场供应房源面积均在80-130左右；竞争个案 龙景苑（城东） 高档住宅小区项目地处于城东的新明城政务新区，104国道与龙山东路交互处。距离新市政府广场仅2000米。北临新市医院，西邻新市政广场，南临新汽车站及市第三小学。由明光市正元置业房地产开发开发的继韩山名居、育才花园、观城国际后又一高档住宅社区。 开发商明光市正元置业房地产有限公司位置龙山东路与104国道交汇处占地面积11562项目总建面28751.79(商业1720，住宅25415)容积率2.359规划总户数234户开盘时间2013.6在售

23、物业一期高层2、3#户型面积93两房、104、128三房均价4300元/优惠活动一次性付款96折，首付60%以上99折93两房128三房129三房107三房竞争个案 金港世纪天城（城北） 50万平米造城之作，明光第一大盘世纪天城，地处体育路与新104国道的交汇处，接壤繁华主城，生活便利、人气旺盛。50万平米造城之作，明光第一大盘，10000余人的居住规模，市区将近1/20的人口将居住于此。 开发商金港地产位置明光市体育路与新104国道交汇处项目总建面500000容积率2.7开盘时间2011.12.1在售物业在售四期高层5#、14#（90120），高层18+1复式房（150-180）和多层6楼顶

24、层（60和80)均价4200元/优惠活动一次性付款96折，首付60%以上99折高层户型竞争个案 观城国际（老城区）市中心的至尊宝地，商住一体，生活便利项目由明光市正元置业房地产倾力打造，位于明光市繁华商业区中心，区位价值不言而喻。汽车站、火车站都在项目周围，交通便利。项目规划2幢商住楼，地下负一层苏果超市，地上1、2层店铺。1#楼为5.4米挑高公寓，50-70，2#楼为平层住宅，建筑面积76-114，精致两房和舒适三房户型。社区配套有：苏果超市、电器商场、影视城、全国连锁餐饮。开发商明光市正元置业房地产有限公司位置明光市池河大道139号（电力大厦对面）项目总建面41321.08（商业建筑面积1

25、5404.38，住宅建筑面积12523.14）容积率2.4开盘时间2012.4.22均价5.4M挑高公寓7800元/，平层5000元/商铺一层42-240均价23000-38000元/，二层15-40均价16800-17200元/优惠活动99折竞争个案 巴黎公馆（老城区） 主城区唯一法式风情社区巴黎公馆由明光市德丰房地产开发开发，项目地处于明光市区中央，是主城核心区不可多得黄金地块，商业教育配套设施完善，15000平米欧式风情商业广场，4000平米社区会所。800平米社区幼儿园，紧邻逸夫小学、明光二中、明光三中、苏果超市、体育场。 开发商明光市德丰房地产开发有限公司位置明光市龙山路中段苏果社区店西侧项目总建面174000容积率2.0规划户数1101户开盘时间2014在售物业一期7栋小高层，现认筹一期1、2#