享得利市场研究

1、享得利大厦项目市场研究部分汇报研究思路开发目标疏理面临的问题分析问题研究解决思路解决问题建议执行对策研究思路区域发展节奏研究1规划前景区域现状其他新城借鉴趋势研判市场定位研究2产品定位研究3延续钱江新城浙江中心概念，与钱江新城共同构筑未来杭州城市核心。区位属性钱江世纪城钱塘江钱江新城绕城高速京杭大运河西湖两桥、两隧、两地铁及机场配套，架起一座立体化通行的空港新城。交通配套地铁2号线地铁6号线钱江三桥钱江二桥庆春隧道青年路过江隧道萧山机场两桥：钱江三桥和钱江二桥，是市区通往滨江和萧山的重要通道；两隧：庆春隧道，2010年12月28日通车；青年路过江隧道，目前还在规划中，开工时间未定；两地铁：地铁

2、2号线萧山钱江新城；地铁6号线浦沿闻堰世纪城内环路。内环路站地铁物业综合体区域定位钱江世纪城钱江新城城市发展方向：“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略，迈向“钱塘江时代”，实现萧山区接轨大杭州发展方针。萧山接轨杭州的桥头堡，与钱江新城一起构筑浙江中心，辐射杭州湾经济发展。项目为区域内首批开发的项目，既为区域发展造势，同时又需借势区域发展。区域发展计划 实现三个新：杭州现代化国际城市的新核心；杭州湾先进制造业的新服务基地；浙江省民外资互动发展的新平台。规划总用地22.27万平方公里，规划总人口16万人，用地规划结构模式：“核心布置、带状展开、圈层围合、轴线连接、辐射伸展”。区域发展计划

3、：2008-2010年初显雏形，产业培育；2011-2017年功能显现，产业聚集；2018-2022年体系完善，功能深化。构建以金融、贸易、会展为主体的第三产业支撑体系，成为杭州湾商务集聚及辐射地带。产业规划1、主体产业：金融、贸易、会展、咨询中介、物流管理、信息服务 以会展、物流为重点突破方向，一方面是因为两大产业的巨大发展空间，另一方面是因为这两大产业的行业带动性强，可有效带动金融、贸易、咨询、信息服务、酒店等产业的发展 。2、辅助产业：商业、旅游、文化娱乐、房地产 作为先期启动的产业，有利于吸引人气、提升投资环境。 3、配套产业：教育医疗、社区服务 以教育医疗先期启动，通过吸引若干家国际

4、国内的知名学校和医疗机构在此办理分院（校），来迅速提升世纪城的知名度和含金量，对后续开发带来有利效应和重大的积极影响。会展、物流、商业、旅游、文化娱乐、房地产业和教育医疗是新城先期启动的重点产业，通过结合项目、凸显创意、提升环境来加快招商引资步伐。一座定位前卫、高端的现代化新城，但目前处于起步阶段，需经历长时间的发展期。规划前景小结萧山接轨杭州的桥头堡；与钱江新城一起构筑浙江中心，辐射杭州湾经济发展。 整体定位2011年开始区域功能初显，2018年体系基本得到完善。 发展计划产业规划以现代服务业为主体，以金融、贸易、会展产业为主导，以物流、旅游、文化娱乐等为重点的城市新CBD。研究思路区域发展

5、节奏研究1规划前景区域现状其他新城借鉴趋势研判市场定位研究2产品定位研究3重大工程与大型项目的开发及动工，将成为区域亮相的引擎，推动发展步伐。重大工程杭州国际办公中心2010年年底推出酒店式公寓杭州奥体博览中心2010年一期完成。2011年第二届国际休闲博览会的主会场。重大项目杭州奥体博览中心国际办公中心大型城市综合重大工程庆春隧道地铁2号线庆春隧道2010.12.28开通地铁2号线钱江世纪城的“名片”，杭州“城市综合体”的新样板。奥体博览中心 项目规模：规划总用地面积约为150公顷，总建筑约为82万余；奥体中心用地面积约84.87公顷,建筑面积约34.5万 ；国际博览中心用地约34.75公顷

6、,建筑面积约48万 。 项目规划：规划主体育场、体育馆、游泳中心，会展主场馆、分场馆、新闻会议中心等，可承办全国性以及洲际的大型体育赛事活动， 项目进度：一期08年上半年动工，2010年完成，建成体育馆、网球中心、小球中心、室内田径和重竞技中心、曲棍球中心、垒球中心，将作为2011年第二届国际休闲博览会的主会场。与世纪城同步开发，同步成长，项目不同阶段成果的亮相，将为新城带来人气，提升区域知名度。高端城市综合体项目，钱塘江南岸的“地标”，未来省内第一高楼。 杭州国际办公中心项目规模：总建筑面积180多万。项目规划：五星级高级酒店、国际金融及酒店式配套公寓等服务性辅助设施。项目进度：一期建筑面积

7、80万左右，为酒店式公寓，户型面积为50-100为主，少量200-400 ，精装修房源； 二期约100万，为写字楼和商业，其中一幢为330米高的浙江第一高楼。个性化、标志性、高端商业复合体，集商住娱乐于一体的国际一流服务基地。区域近期发展的主动力，带动人气导入的 “催化剂”。庆春隧道衔接钱江新城、钱江世纪城两大发展平台互通，规模效应将带来更多经济发展利好，吸引更多大规模产业落户两大新城。隧道规划：北接杭州钱江新城庆春东路，南接萧山钱江世纪城市心路，预计年底实现通车。庆春路过江隧道通车后，杭州主城到萧山区的车程只需要6分钟，钱塘江两岸将进一步融为一体。 庆春路过江隧道为双向四车道，单线全长376

8、5米，其中盾构段约1767米，设计时速60公里/小时。工程进度：庆春路过江隧道盾构2010年3月28日全线贯通，2010年12月28日已正式启动运行。隧道市心路出口现状贯通主城钱江世纪城萧山的主链条，助江南区域“蝶变”，本区域享受两边发展利好。地铁二号线地铁2号线规划：长度48公里。西起良渚瓶窑片区及经良渚片区到古墩路，连接文二路，再向南转到保俶北路，继续沿保俶路转到庆春路和4号线形成单向同站台换乘，经钱江新城奉化江路过江，过江后沿市中心路向南至蜀山车辆段。工程计划：2013年底开通东南段，并争取开工建设钱江新城至东站交通枢纽（4号线部分）、至萧山国际机场（7号线部分）连接线。工程进度：东南段

9、工程建设正在进行，杭发厂站、人民广场站等6个车站已进入围护结构施工阶段，后续车站即将陆续开工。未来地铁二号线的投入使用将萧山真正的融入主城范畴，而钱江世纪城是衔接两边的核心要地，将享受两边发展利好的带动。人民日报中心开发商杭州文茂置业总建筑面积17282地上12505物业类型写字楼 34000 住宅71800配套商业1700容积率4.0建筑高度99.9米车位办公车位272个住宅659个竣工时间2013年效果图实景图浙江侨商大厦开发商杭州正鑫置业有限公司总建筑面积地上总建筑面积86406平方米，主体建筑高180米物业类型主楼1、2层为通高休息厅及服务配套，3层以上为灵活划分的大空间无柱办公室(1

10、6、32、48层为避难层)。层裙房为办公配套、物管及设备用房容积率11建筑高度180米车位/竣工时间2014年12月新世界环球中心开发商杭州创展置业总建筑面积298792地上240120物业类型2幢双子塔楼容积率11.7建筑高度250米车位地面122地下969个竣工时间2015年年底英冠世纪财富中心开发商浙江中冠房地产开发有限公司总建筑面积175704物业类型规划为集五星级酒店、甲级写字楼、精品商业等功能于一体的小型城市综合体容积率地上4.0-6.0建筑高度150米车位/竣工时间2013年华硕国际科研中心开发商杭州绿都实业投资有限公司总建筑面积139667物业类型主要功能以科研办公为主，并结合

11、科研展示，会议、产品研制等相关功能容积率6.8建筑高度100米（一幢10层至28层高联体写字楼）竣工时间2014年农业发展大厦开发商萧山区农产品加工业行业协会总建筑面积133498物业类型由两栋高28层的主楼和一栋高18层的副楼组成；为全区农业企业集团经营办公、农产品科技研发的集聚地容积率5.0-5.5建筑高度100米竣工时间2012年12月份 宝盛大厦开发商宝盛投资股份有限公司总建筑面积89000物业类型新建五星级酒店、写字楼、多层的住宅楼等容积率5.0-7.5建筑高度两幢高度分别为150米和100米的姐妹楼组成竣工时间2013年7月配套规划完善，但目前暂时空白，需依托萧山中心区域配套支撑。

12、区域配套地块周边现状为待拆迁的农房和农田，缺乏成型的生活配套；目前钱江世纪城的商业只能依托金城路沿线的购物中心及商业。规划酒店项目四个：杭州国际办公中心新世界环球中心英冠新世界财富中心宝盛项目规划城市综合体项目三个：奥博中心杭州国际办公中心英冠新世界财富中心城市综合体酒店项目项目能借势区域发展利好，但需以自身配套打造来弥补区域不足。区域现状小结交通配套将逐渐开通使用，出行便利指数高：庆春隧道年底通车、地铁2号线2012年启用，实现与主城区的无缝对接；重点核心项目的开建及未来的亮相，将提升区域知名度，促进发展：杭州国际办公中心与奥体博览中心在11年和13年的重大亮相等重大项目配套规划完善，但目前

13、暂时空白，需依托萧山中心区域配套支撑，项目需打造能满足自身需求的基础配套。区域内规划：有4个酒店项目，3个城市综合体项目，基本能满足区域发展需求。区域配套写字楼市场同质竞争激烈，未来集中放量。其他项目研究思路区域发展节奏研究1规划前景区域现状其他新城借鉴趋势研判市场定位研究2产品定位研究3发展借鉴板块板块发展借鉴滨江高新科技产业驱动型下沙大学城+产业园人口，爆发式导入钱江新城政府规划拉动下沙新城滨江新城钱江新城庆春隧道之江大桥（在建）九堡大桥（在建）江东大桥袁浦大桥滨江区主城区产业主导的副城，完善的交通配套，已完全融入主城区。规划共九座桥，其中两座在建；一条庆春隧道；地铁1、2号线在建，预期都

14、将在2011年全部建成，庆春隧道年底通车。滨江新城区域属性全国第一批国家级高新技术产业开发区，历经十多年的开发，已经由单纯的产业基地开始向成熟的城市发展过渡下沙区块1990.3杭州高新区（滨江）发展历史1991.31996.121997.62002.6始创经国务院批准成为全国第一批国家级高新技术产业开发区始创国务院批准设置滨江区滨江区正式挂牌成立高新区与滨江区合并为杭州高新区（滨江）总规划85.64平方公里滨江73平方公里全区常住人口12.9万，外来人口5.9万人，企业3400家，其中高新科技企业1800家资料来源：滨江区政府网站滨江高新区规划早期定位是“天堂硅谷、科技新城、漫画之都、文明城区

15、”。五大支柱产业现代通讯设备制造软件、IC设计产业光机电一体化产业新材料 产业生物医药产业四大产业基地国家软件产业基地国家集成电路产业一体化基地国家留学生创业基地国家动画产业基地滨江区与未来的杭州市行政中心钱江新城仅一江之隔，区位优势明显。作为浙江省唯一的国家级高新开发区，享有国家特殊的优惠政策。滨江区作为行政区，具备一级政府的各项智能和“办事不过江，收费归滨江”的特殊政策，先后出台了包括鼓励企业上规模、上市、技术创新和吸引外来投资等10多个方面的40多条优惠措施，并陆续取消了上级规定可以收费的40余个项目，实现了“税外无费区”。区域发展定位滨江未来的城市定位：最大的次级中心以高新技术园区为中

16、心，外围布局居住片区，形成“一心、四轴、二区、九片、三基地”的规划布局结构：一个公共中心：即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴：即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区：即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片：即本域内的九大居住片。三个研发中心：即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。高新科技园区高教园区公共中心区域定位高新产业发展，带动人口和知名企业导入，托起新城发展。 滨江高新开发区在全国53个国家级高新区中人均创利连续多年位居前三位。 省内最有影响力的科技创新、高新产业和最具活力的经济增长区

17、域。 先后建成一系列的特色园区，包括高新软件园、软件专业孵化器、集成电路设计产业化基地、留学生创业园等。 产业的发展，吸引了大量高素质人群。极大地提升了区域价值。10余年的发展，滨江区吸引了一大批国内外企业进驻。 国外包括：诺基亚、摩托罗拉、阿尔卡特、博世、松下、三菱、大宇、朗讯、IBM； 国内包括：阿里巴巴、东方通信、UT斯达康、信雅达、恒生电子、阿里巴巴等； 正式入驻集团总部区块的企业近40家，包括省农资、苏泊尔、康恩贝、盾安、网通、浙大网新、信雅达等； 近期引资项目有：中俄机电合作（sitronics)、德信软件园、 东忠科技园、网易、英特尔等。高教园、高新产业园、国内处大型企业进驻，带

18、动高素质人口的导入。板块驱动力一类为园区式办公：企业主要分布在滨康路滨安路沿线。二类为总部型办公：主要集中在江南大道以南的各大园区内。三类为纯商业化办公：主要分布在江南大道以北、滨盛路以南区域。园区厂房厂房+办公写 字 楼 式写 字 楼 式高新区板块总部基地板块园区式总部型纯商业化，商务氛围将不断成熟，但档次提升受先期产品限制。写字楼市场发展园区式办公总部型办公（半市场化）纯商业化办公（市场化）产业率先带动，且持续乏力，促使发展成为一座成熟副城，但整体建设过于急促，档次规划不够到位。第一阶段工业园第二阶段商务与社区第三阶段发展邻里关系第四阶段城市功能体基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城

19、乡结合部规模较大，交通便利大型综合区域入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、居住及部分商业设施办公、居住、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比产业基地有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分。一个不仅可以“自给自足”，而且可以与城市它区域提供足够交流空间的综合副城已从单一的工业园区，已经发展成为集办公、商业、居住、教育、休闲于一体的综合性成熟副城。典型的产业驱动型区域。规模化的产业发展，带来大量高素质人口导入，

20、带动滨江居住和商业氛围形成，推动区域内部形成“自给自足”的发展模式。目前阶段滨江发展模式下沙市中心经天目山路艮山西路下沙路，全程约20公里，车程40分钟，地铁一号线的开通，缩短与市区的时间距离约25分钟。德胜快速路艮山西路天目山路绕城高速下沙路地铁一号线大学城学区+产业主导的副城，实际内部有效消费力不够，投资需求托起楼市。下沙新城区域属性整体规划完善，前期以两区打造为主，未来将着重建设行政中心，营造商务氛围。出口加工区下沙高教园大学科技园公共服务中心行政商务区 新城中心规划范围60平方公里，将构建起“一核一心一带两区”的总体框架结构： 一核：新城中心，行政商务区，未来下沙新城的行政商务、文化科

21、技、生活居住中心； 一心：公共服务中心，物美超市、银行等大型配套设施聚集地； 一带：沿江居住区，依托江景和生态湿地资源，打造高品质生活居住区，居住人口规模15万； 两区：高教园区和工业园区；（1）高教园区：包括有14所高校，16万名在校大学生的省内最大的高教园区； （2）工业园区：东部、北部工业区，主要是以高新技术产业、进出口产业为主的等先进制造业基地。新城中心区规划建设目标是：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙作为杭州的副城，它的品质定位是：国际化、现代化、人文化。 规划到2020年，下沙的人口规模达到60万-70万，建成区面积将达到60平方公里。区域发展规划未来

22、将转变之前的消费格局，以城市居民为主体，学生群体、新型产业人群为辅。下沙人口演变趋势时间93年以前93年2000年左右2003年2008以后发展阶段围垦农场杭州经济技术开发区新世纪大学城花园式生态型城市副中心下沙特征以农业开发为主行政管辖面积104.7平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口20万吸引30个国家和地区的390家外商投资企业落户 规划面积10.91平方公里，15所高校，15万在校大学生。 目前已建成14所高校在校生已达12万人 由“建区”到“造城”的战略调整集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城利用13公里的钱塘江江景资源，规划建设15万人居住规模的沿江大型生态居

23、住区房地产大规模开发人口导入交通完善配套完善人群下放知青产业人群学生消费群体新居民城市居民区域目前人口33万，规划到2020年，下沙人口规模达到60-70万人。新增人口导入，为房地产发展提供大量购房机会。现阶段人口来源结构人口发展因素一、高校拉动人口导入： 2001年9月，高教园区西区一期首批小区迁入，当年招收在校大学生近4万人；截止2005年高教园院校已经达到14所，在校师生员工15万余人；截止目前，校区人口已经超过16万人次。因素二、产业导入解决新城就业问题： 新城包括7大特色园区（包括：新加坡杭州科技园、出口加工区、高科技企业孵化中心、留学生创业园、休斯顿科技园、中新科技园、和达文化创意

24、产业园），7大产学研园区（包括金融服务业园区、工业设计产业园、服务外包人才培训基地、高职科技创业园、IT服务外包园、传媒文化创意产业园、安防科技产业园）。因素三、地铁概念、沿江大道的建设，便利新城与主城的对接： 沿江大道2011年上半年通车；2012年10月地铁1号线开通，下沙赢来了地铁时代，引来地铁房的小高潮。因素四、金沙湖新区规划亮相及启动，提升新城品质价值： 09年下沙金沙湖中心区规划亮相，核心CBD的规划理念，吸引了大量品牌商及购房者进入。高校和产业人口基础，地铁概念刺激投资需求涌入，带动发展，但透支预期价值。区域趋动力缺乏有效购买力人群支撑的区域，板块价值易被透支，不利于区域良性发展

25、。板块驱动：高教园+高新产业基地发展结果：爆发性导入，概念炒作刺激投资需求增加，下沙将进入价值补涨阶段（配套、交通的逐步完善）。客群表现：投资市场向“自住时代”的转变。高教园经济型、低总价产品投资需求旺盛2005年以前高教园人口不断导入看好租赁、投资市场2005-2007年地铁开建地铁预期、高教园，带动投资客群，占60%左右2008-2009年地铁开通、金沙湖打造，东接市区，市场逐步逐步向自住转变2010年以后实现从建区到造城的开发过程下沙副城发展模式打造杭州中央商务区,构筑大都市新中心,增强中心城市综合竞争力,巩固和提升我市在长江三角洲南翼中心城市的地位。 钱江新城CBD核心区高档住宅区拆迁

26、安置区钱江新城功能分为CBD核心区与高档住宅区；CBD核心区：在建/建成及潜在写字楼、酒店式公寓物业供应体量大而且集中，具有规模效应，区域认可度高，未来将成为杭州未来CBD核心区域。高档住宅区：拥有春江花月、金色海岸、新绿园、林风花园等多个高档住宅项目本案处于钱江新城的边缘区域，紧邻高档住宅区，区域高端居住价值已得到认可，可以利用富人圈的“邻居优势”，为本项目做一些嫁接增值。一期一期用地范围：东临钱塘江,南靠复兴地区,西依秋涛路,北至钱塘江二桥、艮山西路。二期用地范围：东至和睦港、北至规划中的钱江路、西至钱江二桥、南至钱塘江，总面积5.2平方公里。紧依钱塘江北岸，距西湖风景区4.5公里、杭州萧

27、山国际机场18公里。用地面积21平方公里，分二期滚动开发。总体规划规划布局布局结构为“双轴、双核、两带、七片”，功能定位为杭州城市的中央商务区和政治、经济、文化新中心。 双轴双核：以中央公园、市民中心、杭州大剧院和国际会议中心等文化建筑构成核心区的主轴线，沿富春江路构成核心区以商务、滨河休闲活动功能为主的发展次轴线； 七片：行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区和滨江休闲旅游憩区七个片区； 两带：同时两条模型绿带穿插与各片区。完善的三级交通线路结构区域交通组织对外：可通过庆春路、瓯江路、解放路、钱江三桥、钱江路等主要交通干道的出入口；内部：路网内部网线、各区

28、块可以形成内部循环，形成便捷的区域内部交通网络。楼宇之间：有天桥及地道连接，在楼宇之间形成商业走廊和交通线，同时可以与地铁站点、公交站点相联系。区域道路框架：两横九纵，富春江路、钱江路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路便捷的地铁交通区域交通组织1号线连接老城中心区与萧山、临平及九堡、下沙等区域，且经过钱江新城核心区与4号线相连；2号线连接老城区中心区与城西三墩板块、萧山，经过钱江新城核心区边缘。因此，对钱江新城区域的商业发展而言，地铁的开盘能盘活整个杭州市区与钱江新城的联系，尤其是沿线居民，对区域商业发展的利好不言而喻。1、方便未来入驻企业及其工作人

29、员的出入，增强入驻的可能性；2、扩大钱江新城的辐射范围，尤其是增强与城西、城北主要居住区的交通联系，为该区域商业的发展提供消费源，增强区域商业氛围和人气。钱江新城高端写字楼密集，与本项目同期供应量约25万m2，是本项目客户的有力争夺者。序号项目开发商建筑面积/办公面积（万m2）容积率开发理念备注1圣奥大厦圣奥置业6（5.4）9.4 写意办公高150米，打桩中2国际发展大厦华成集团6（5.5）9.0 CBD核心办公高160，打桩中3国际时代广场鑫亚建设投资20（15）6.8 5A超甲级智能酒店办公楼打桩中4尊宝大厦浙欧置业11（2）9.1 绿色、生态智能办公地上45层，高160米，双子塔，打桩中

30、5荣安总部荣安置业4.59.0 中央商务生态打桩中6中天大厦世纪中天置业46.8 精品甲级写字楼典范地块围墙好7光彩国际中心泛海浙江投资28（17）5.6 自动化智能办公打桩中8浙江金融财富中心温州投资集团169.8 杭州标志建筑物地块围墙好9钱江时代广场华联经济开发18（8）7.1 杭州标志建筑物地块围墙好10东航控股写字楼供应量1. 目前在建的写字楼供应量合计约25万m2； 2. 板块共规划建设43栋高档办公楼，预计建筑面积在300万m2 左右（含政府办公用楼 ）潜在供应政府主导的开发模式，缺乏现有的实体产业支撑，规划落地性难度大。开发重点2010年突出行政中心优势启动总部经济建设培育现代

31、商务功能产业龙头导向重大项目优先形成高级商务中心 立足杭州凝练特色服务浙江强化功能辐射长三角提高国际竞争力2020年功能形成期2015年功能完善期功能强化期功能精练期主要任务2006-2010：进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。2010-2015年：在进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。 2016-2020年： 随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益

32、增长的商务、金融和现代化服务的需求。 2020年：要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。 发展模式及阶段发展模式小结新城发展模式优势劣势对比本区域滨江产业驱动型，产业发展带动人口导入，推动综合性副城概念日渐成熟。产业支撑，有效消费力高，发展循序性强定位不够前瞻性，前期建设不够大胆规划根据前瞻性下沙大学城+产业的爆发式人口导入，地铁概念带动。能够提前推动区域亮相投资需求的过大，透支区域价值，不利于良性发展钱江新城政府规划导向，依托区位优势和高端的行业定位，及重大引擎项目催化发展。具有前瞻性，区域昭示性强没有良好

33、的现有产业做支撑，以至于区域发展成熟缺乏动力具有产业支撑，规划更易落地前瞻性的规划定位+良好的产业基础+具有昭示性的地标建筑=一个顶级的、健康的成熟区域。研究思路区域发展节奏研究1规划前景区域现状其他新城借鉴趋势研判市场定位研究2产品定位研究3本项目处于板块发展初期，项目不可依赖区域价值支撑项目核心，应与区域互助发展。2010年2007年启动期萌芽期2013年培育期2018年价值兑现期2022年钱江世纪城管委会成立公开出让商服用地基础设施、交通支路网开建庆春隧道开通基础建设重大工程产业企业近40个项目开工产业发展带动人口不断导入回迁安置项目建设住宅用地出让向综合型城市新区转变住宅开发2013年

34、后，板块初具规模，首批行业人口开始导入。体系完善，功能深化全面完成核心区域的建设开发任务，世纪城的形象和品牌更加突出完整。功能显现，产业聚集世纪城总体结构逐渐形成，道路网和基础设施已经完善，功能配置逐步齐全.出现雏形，产业培育大量的居住区的开发建设与世纪城商务区的开发 地铁2号线开通奥博城一期建设2011年建成亮相奥博城二期建设2013年建成使用国际办公中心一期建设2010年底开盘首批开工项目竣工国际办公中心二期建设发展趋势研判研究思路区域发展节奏研究1市场定位研究2产品定位研究3市场机会初判机会市场分析项目市场定位写字楼发展趋势边缘区域办公板块兴起，钱塘江两岸重点布局写字楼版图黄龙武林庆春/

35、凤起城站文教钱江新城滨江钱江世纪城下沙萧山行政区块大城北大城西城东新城写字楼发展趋势新兴CBD取代传统CBD，办公产业集聚现象明显。板块等级划分黄龙板块 武林板块钱江新城庆春板块城站板块文教板块滨江板块萧山行政区域板块城东新城、下沙新城平均租金区间 (元/天/m2）3.5-4.52.8-4.02.4-3.52.0-2.31.5-2.80.8-1.5曾经的天花板未来的CBD和天花板饱和饱和后起之秀/产业带动核心CBD地位向钱江新城迁移未来趋势现状未来城市CBD和天花板主力供应板块，吸纳能力强受写字楼品质影响，部分对追求办公环境和品质的需求将逐步外溢外溢，主要表现为地缘型高性价比，区域CBD自然成

36、型，区域内源性发展区域限制，认知度低未来主力供应板块起步阶段钱江世纪城整体市场小结 杭州写字楼市场不温不火，以自用兼投资客户为主力需求； 去化以400以下小面积，价格较低的高性价比产品为主力去化市场； 成交价格在400-600出现价格顶点，呈现一个明显的“倒U”形变化趋势； 在竞争格局中，钱江世纪城由于处于起步阶段，租金水平较低，但未来区域办公档次可以与钱江新城相媲美。写字楼写字楼市场研究外部竞争市场内部竞争市场需求市场研究竞争版图庆春/凤起钱江新城滨江钱江世纪城下沙萧山行政区块城东新城竞争关系初判：萧山行政区块吸纳、竞争滨江直接竞争、升级钱江新城借势、分流庆春外溢承接租金在1.0-1.3元/

37、平米天，出租率在70%以上，且仍有大量个企在厂房内办公，需求有待激发。出租情况分布项目租金市心北路沿线永泰丰广场1.0-1.2元/天宁安大厦1.0 元/天华瑞信息广场1# 1.5元/天2#、3# 1.0元/天金城路沿线中冠置地大厦1.2-1.4 元/天萧山商会大厦1.0 元/天天汇星宇广场1.1-1.4 元/天太古广场1.2 元/天萧山国际商务中心1.1-1.3 元/天恒德心意广场1.3-1.5 元/天绿都世贸广场1.3-1.6 元/天萧绍路沿线绿都泰富0.8-1.0 元/天天林广场1.1-1.3元/天银河商务中心0.8-1.0 元/天萧山的写字楼以低端的商住楼形式为主，租金水平较低，基本在1

38、.0-1.3元/平米天；金城路沿线的办公产品租金最高；市心北路沿线的办公产品从08年开始陆续入市，基本以商住楼形式为主，租金水平低，1.0-1.2元/平米天。以贸易、服务、建筑、制造类企业为主，主力行业符合钱江世纪城产业规划方向。租客特征样本选取：以目前萧山区租金和楼宇档次较高写字楼为样本，如绿都世贸、恒德心意、华瑞信息广场、中冠置地、萧山国际商务中心。客户来源：以萧山本地企业为主，少量外地民企和外资企业等。贸易型企业中，制造型贸易占比约40%。服务型企业包括律所、会所、教育、养生休闲等行业。主力需求面积在350方以上，项目400方为起点的面积符合萧山客户改善的需求。主力行业面积特征贸易、服务

39、类企业的企业数量最多，其需求面积呈两段式分布，集中在250方左右、350-600方，这与企业的发展成熟度相关联。建筑、制造类企业一般实力较强，倾向于大面积需求，但企业总量相对少。颇具规模性的高新产业聚集区域。滨江板块区政府总部办公区域写字楼分布沿江南大道电子商务区写字楼分布软件开发和通讯制造区写字楼分布亚克药业 滨江写字楼主要分布于江南大道两边，分为总部办公基地、电子商务区、软件开发区和通信制造区四大集中商务区。市场主要分为园区自用、半市场化、市场化种类型，其中三级市场供应主要源于半市场化和市场化项目，截止目前整体有效供应22.99万方。整体租金水平较低，较高的总部办公区仅为1.8-2.2元/

40、。租金水平滨江标杆：东冠恒鑫大厦2.2-2.8元/天电子商务区（1.6-1.8元/天）总部办公区域1.8-2.2元/天通信通信制造区自用为主软件开发区1.3-1.8元/天整体出租率达76%，其中中高端市场出租率高达85%左右，外溢需求对品质要求高。出租率用于分析的样本中，不包括完全自用的项目（如农资大厦）、政府定向招商引资项目（如诺基亚西门子大厦）、厂房（如施强中国药业产业园）。在建未交付的写字楼，按25（滨江区的空置均值）计算空置率。备注出租率随产品品质提升而提高以区域招商引资的高新产业为主，市区外溢的制造业、贸易、服务业企业居其次。需求特征单位：300占比达56%500占比达34%入驻的企

41、业中，以网络科技类、贸易类、服务类为主，总占比达60。金融、服务业、生物医药等为大面积需求，属于面积贡献型行业；贸易类、制造业等为小面积需求为主，为数量贡献型企业。 整体市场需求以小面积为主，集中在300以下，占比达56%；5001000半层整层需求居其次。租赁市场小结除政府重点招商引资的高新产业企业为，服务业企业居其次。整体需求以小面积为主，集中在300以下，占比达56%；5001000半层整层需求居其次。市场现状需求特征区域整体出租率较高，但整体租金水平较低，总部办公区域租金水平也仅为1.8-2.2元/。外溢至滨江区域的客户对楼宇品质要求较高，市场出租率随产品档次提升和提高。购买客群以投资

42、客为主，滨江写字楼购买客户共性是对价格敏感度极高。客户分类租赁客户购买客户外资、上市的分支机构或办事处以租赁为主，一般不会买写字楼，只作为总公司的部门办事处，不一定长期在杭州地区发展。二三线城市的总部办公企业以购买为主，一般购买实力较强，总部迁入杭州，企业考虑长期在杭州发展，但对房价价格敏感度较高。本土轻资产企业（贸易、广告、设计等企业）以企业发展本身决定，如果企业资产积累比较丰厚企业，会考虑买写字楼，同时可以资产保值，方便以后银行贷款；但如果公司刚成立或正处于发展上升期企业，一般会考虑租用写字楼，保证公司足够的资金流通量。创新产业类企业（IT、研发类企业）以考虑科技园区租赁的更多，如果有购买

43、需求的企业更多的会考虑在科技园区购买土地建造自己的产业办公楼。政府部门的子公司大部分还是以租赁形式或政府单位的办公场所为主，但少部分因出于资产保值考虑，会选择买写字楼，且为政府出资购买，对价格敏感度较高。投资客写字楼购买客户中占很大一部分比例，注重区域潜力和性价比。销售需求特征 区域未来有较大竞争压力，潜在量需6-7年消化期； 滨江写字楼售价有一定瓶颈，以高品质、高性价比产品竞争优势明显，去化更快。竞争层面需求层面需求共性：价格敏感度较高，关注房源性价比投资：看重小面积、低总价房源；自住型客户会比较注重公共部位装修和空间舒适度；购买客户以投资客为主力，自用的以杭州及浙江的私企老板为主，还有部分

44、少量政府性质公司； 行业以轻资产的高利润行业为主，多数处于资产保值意识购买。出售市场小结相比滨江具有成熟配套的同类产品，项目更具区域办公档次，以迎合外溢需求的品质追求。滨江新城市场表现： 未来供应产品档次有局部提高，但叫世纪城仍以一定差距； 潜在供应量大，与钱江世纪城有直接竞争关系。1区域现状：政府引导的高新产业聚集区域，产业带动写字楼市场的持续乐观发展趋势；受前期城市建设限制，区域办公档次提升潜力有限，追求性价比办公区域。2客户特征： 以政府导向的高新产业为主，其次为服务性行业；购买客户以贸易类行业为主，均与世纪城规划产业相吻合； 购买以偏小面积需求为主，对价格敏感度较高。大部分为市区外溢客

45、户，以时间换取办公档次提升。3CBD区域，杭州高端写字楼的集中区域钱江新城板块富春路瓯江路大剧院城市阳台市民活动中心浙江金融财富中心华城国际发展大厦圣奥大厦钱江国际时代广场尊宝大厦光彩国际中心金基钱江商务广场荣安总部东航大厦中天大厦华联UDC时代宏程国际大厦迪凯国际大厦凯德来福士广场万银国际大厦钱塘蓝鲸国际瑞晶国际前期以中小型的金融、服务企业为主，顶级写字楼为银行等大客户，但目前中小企业已出现被挤压。客户特征客户比例客户类型典型楼盘客户需求40%想把总部迁到杭州的省内企业，以本省民营企业为主。迪凯国际中心：清华*浙商的民营企业。（订单式）万银国际大厦：以杭州为中心的发展型中间企业，有永康、义乌

46、、深圳等地的浙商（订单式）华联UDC的A栋：金融、外贸、投资行业为主；需求面积以公司规模而定。一般以300-400方为主，也有需要一层或几层的。40%大规模企业在杭州的分公司尊宝大厦18层销售给民生银行，占了一半的体量。蓝鲸国际打包给交通银行。浙江财富金融中心东楼售给中国建设银行华联UDC的B栋：自用部分，也有可能整栋卖给石油公司，正在洽谈企业实力雄厚、面积需求较大价格不是最主要的决定因素，对于景观和建筑风格有较高要求，要求高标准的物业管理服务和完备的配套设施。10%杭州本地企业1、老商业圈溢出型客户。2、“住宅禁商”后从住宅中搬出来的公司。3、买卖聚集地的从业客户宏程国际大厦大部分客户是原黄

47、龙、庆春商圈的客户。1、大面积驻户以地产开发、IT高科技、金融为主。2、小面积驻户面积集中在100-200，以生产制造、物流商贸、专业服务类为主。10%投资客（温台甬等）尊宝大厦有部分投资客购买以小面积需求为主对写字楼租金价格敏杭州写字楼开发较早的区域，金融机构集中的地段，商务配套成熟，但楼宇品质蜕化严重。庆春写字楼版图众安大厦广利大厦同方财富大厦采荷嘉业大厦之俊大厦瑞丰国际商务大厦平海国际国都商务大厦中河大厦金峰大厦浙艺大厦嘉德广场浙江国贸大厦改革月报大楼行业分布行业特征：以金融保险、贸易、服务、制造业企业为主，占比近80%。客户：国内/浙江大型金融机构企业、浙江中小型贸易、各类企业办事处。

48、金融企业实力雄厚，多租用大面积物业金融、贸易、服务行业的聚集地。产品力现状大堂不挑空地面停车已经挤到门厅现有写字楼老化严重，且写字楼更新改造的可能性小。需求特征写字楼开发时间较早，硬件相对落后，老化严重；外立面陈旧，缺乏品质感；车位少，停车困难周边配套虽然较为成熟，但环境嘈杂，交通拥堵入驻企业规模不一，整体办公氛围不佳东亚银行（嘉德广场）设施有一定的陈旧，空调出风口数量少；周边环境嘈杂，上下班期间车辆进出通道拥堵。汇丰黄金投资（广利大厦）停车位费用高、物业人员的外部形象差空调设计存在缺陷，经常出现下去办公区太热情况，且开放时间不足；需要播放境外电视频道，但目前有线电视无法满足紫园控股（华都大厦

49、）写字楼没有配停车位，路面停车十分紧张；上班高峰交通拥堵，开车还不如做公交车；写字楼外观陈旧，缺乏档次，大堂很小，也没有挑高，感觉局促电梯数量太少，整幢楼只配备了2台电梯；网络配置太低，整幢楼才1兆光纤，很多企业只能自己用无线网卡。写字楼使用者访谈产品力现状锐化的产品力供需矛盾，促使大量客户具有外溢的考虑。外溢分析外溢动因：交通、停车、档次追求、新区潜力预期、政府导向/招商引资政策、面积扩张、低租金吸引外溢趋势：大型金融业、实力型企业外溢到钱江新城；成长型金融类、贸易类、科技类企业主要外溢到滨江新城。产品力现状楼宇老化、设备设施陈旧，缺乏档次感需求特征对周边环境、楼宇品质、停车、交通等配套存在

50、较大不满，亟待改善。产品力与客户需求矛盾锐化外溢项目将于钱江新城、滨江项目竞争承接庆春的外溢需求，性价比是竞争的核心优势。庆春板块小结需求特征：以金融、贸易、服务型企业为主，对现有产品具有极大不满，存在大量待改善需求。1区域现状：杭州传统金融中心，区域配套成熟，但办公环境现状品质低，且待更新改造可能性小。2未来趋势：区域自身发展受限，功能将东移至钱江新城，大量实力不足企业将外溢至外围区域。3外部竞争总结竞争+分流高档次的区域办公环境和同具性价比的产品条件，将吸引滨江区域内的改善需求和分流滨江承接的外溢需求。滨江新城庆春萧山行政区钱江新城吸纳区域和产品档次的优越性，将激发并吸纳萧山市场的改善需求

51、，作为该项目启动后的第一批主力客群。借势分流项目可借势钱江新城CBD概念，以价格优势，分流部分看重区域地位，但注重性价比的客户。外溢承接楼宇品质、交通停车等硬伤导致企业外溢，项目有机会吸引该区域客户，但同时存在与其它区域之间的承接竞争，需在产品上打造高性价比，提升竞争力。写字楼写字楼市场研究外部竞争市场内部竞争市场需求市场研究钱江世纪城处于起步阶段，未来供应量庞大，3年内将有近332万方投入市场。潜在竞争量钱江世纪城内已出让53宗，其中商服用地约460万方（不含奥博城），其中办公面积预计332万方。其中，区域发展核心轴内共36宗地，已经出让20宗，建筑面积203万方；未出让16宗，合计163万

52、方。区域发展核心轴已经拍出50多宗商业地块，其中商业办公面积332万方（不含奥博中心）。已出让土地版图编号地块名称编号地块名称编号地块名称1国际办公中心5浙江腾虎8人民日报高运项目永磁地块浙江民企大厦2浙江商会大厦宏发地块万和国际永翔地块胜达地块祥腾国际中心萧迅地块港丽国际9钱江电气协和地块英冠水天城亨得利珠宝矩日地块6天伟建设地块波斯飞克世华实业广联控股宝信发展中心3捍中地块正凯地块新世界环球中心融诚科技爱蒙高地块10华硕国际科研中心恒逸地块广建大厦农发大厦宝盛大厦新万翔地块11富丽达地块侨商总部7振亚宏扬联合中心汇鑫大厦宁围彩印地块4和合科技地块丽晶国际中心国泰地块中企华运红剑国际中心农业

53、银行12还杰德商务酒店申盛建筑宏立大厦江宁总部龙达大厦希斯特姆13杭州誉锦科技明盛控股地块12345678109111213区域将面临与板块内众多楼盘同时开工、同期开盘、同期交付使用的困境 ，需要定位差异化产品打造，并抓准入市时机。潜在量上市时间2011年2012年2013年2014年2015年杭州国际办公中心一期酒店式公寓开盘（体量80万方）项目陆续开盘销售近30个项目开工项目陆续竣工验收项目装修入驻，或三级市场招租项目开工项目销售项目竣工近20个项目开工年内2个项目建成年内11个项目建成年内12个项目建成年内10个项目建成2016年年内18个项目建成写字楼写字楼市场研究外部竞争市场内部竞争

54、市场需求市场研究需求市场初判 来源行业项目优势自用萧山贸易行业（实业型、中介型）外资区别于城区的CBD规划定位、板块升值潜力、高端办公集聚效应吸引服务业房产建筑业市区发展中的金融企业性价比、楼宇档次、交通连贯服务业滨江贸易行业会展经济带动服务业：物流类金融类钱江新城服务型企业性价比分流两座新城的行业对接金融衍生行业省内民企诸暨等边缘县市投资萧山本地为主萧山的制造业等实力企业将成为钱江世纪城的第一批客户，项目应以高档次的外观效果来吸引需求。萧山业内人士访谈受访者：雷迪森财富中心策划专案黄艺婷雷迪森项目销售情况：项目主要卖点：地标性建筑（250米高）、地铁效应（地铁2号线）、星级酒店引入（5星酒店

55、雷迪森）。主力销售面积为200方、300方，分三期销售：一期09.12月开盘，售价1.3-1.5万/平米，二期2010.1开盘，售价1.6-1.8万/平米，目前已基本售罄；三期2010.4开盘，售价2.1-2.2万/平米，为高楼层房源，转角拼接销售，主力面积450500平米。项目客群分析：项目客户以萧山本地客户为主，极其少量的外地客户，杭州客户几乎没有；购买者中，自用与投资比例各占一半左右。购买者以实业企业为主，如大型制造企业、贸易公司。对萧山客户的理解：有自己的社交圈子，购买写字楼时更相信朋友间的口口相传，如雷迪森项目一期便有很多关系客户，通过他们，又介绍了不少关系客户过来。萧山人更注重项目

56、给人的直观外部感受，对写字楼内部设施设备、物业服务、细节等关注度不高。对钱江世纪城的看法：大型制造企业、实力实业企业将成为主力。就我们三期的操盘情况来看，400方的面积卡位对萧山客户的影响应该不会太大。萧山人肯定是第一批客户，但是光是萧山的市场满足不了这么庞大的供应，需要挖掘新的客源。对区域前景非常看好，认为售价不能低于18000元/平米。萧山人对钱江世纪城期望较高；稍大的面积分割在萧山不存在抗性。萧山业内人士访谈受访者：泰和天辰国际销售主管任俊川泰和天辰国际的销售情况：项目主要卖点：地铁效应、项目高档次定位、高性价比。项目2010.4开盘，精装修均价18000元/平米，已经基本售罄。项目以大

57、面积分割销售为主，最小分割面积312方，主力面积650方左右。项目客群分析：购买者基本都是萧山本地人，其中有很多是老板的关系户购买；购买者以自用为主，项目的精装修交付和大面积分割都为自用客户考虑的。购买者基本是实业家，在周边有厂房的，或者是同行的建筑公司、设计单位等。对萧山客户的理解：为萧山人对写字楼的概念认知度低，还停留在传统办公认知阶段；萧山写字楼市场不发达，好的写字楼就我们和雷迪森财富中心了。对钱江世纪城的看法：钱江世纪城的潜力应该是不错的，有地铁、有庆春隧道，萧山人很认可世纪城的，认为那里以后肯定会很高档，平时都有接触到几组客户提到钱江世纪城，但是因为那一片还没有起来，要想让他们去投资

58、，还是需要下点功夫的。浙江民企的典型特点：企业做大后，喜欢投资固定资产保值，该类企业将成为世纪城的主力客群。写字楼购买者访谈受访者：恒泰恒源国际业主高峰琴 萧山本地人，私企老板 浙江杭万汽车零部件实业有限公司万向分公司（汽车配件制造兼贸易公司）。写字楼购买情况：购买了恒源国际半层，400多方，购入价格8000元/平米；准备自用兼投资，目前想先出租，但是因为周边都没有起来，对能租多少租金没有概念。写字楼购买促动因素：认为单价合理，以后自用或投资都可以。项目就在钱江世纪城附近，对该片区域的预期高，认为以后一定能升值能完善。直觉型的认为写字楼投资肯定好，认为写字楼是长线收益，要是有好的机会还会继续选

59、择投资写字楼。对钱江世纪城的看法：选择恒源国际，一定程度上是因为看好钱江世纪城；目前世纪城还没有起来，所以还要再看看，如果好的话，肯定会考虑投资。萧山区小结以萧山区本地的制造业、贸易类、建筑公司等为最具潜力的客户市场；萧山客户看好钱江世纪城CBD的规划前景，对板块价值预期较高；注重产品的外观档次感，好面子是其一大特点；对于面积需求方面，面积稍大对其抗性不大，但产品要有足够的性价比。区域CBD规划、外观档次感、性价比注重办公场所的舒适便捷、商务氛围、楼宇档次，对区域不敏感。市区外溢企业访谈中信金通证券目前办公状况东冠恒鑫大厦F19-20，办公面积2400方，2010年3月入驻，常驻办公人口约10

60、0人。选择本办公场所的原因之前在中河南路万凯商务楼，离滨江较近，搬迁后不会有太大的距离差异，而且总部不对外，对区位要求不高。原办公场所周边有物流中心和老小区，人流复杂缺少商务氛围，且原租金4.2-4.8元/天，相比之下恒鑫大厦的商务氛围、楼宇档次、租金水平都更能吸引我们。公司09年的业绩不错，自然对办公场所也要求更高，也是看中恒鑫区域最高端的档次。新生的写字楼比较容易改造，装修的豪华还是简约，我们可以自由发挥。选择办公场所主要考虑点：楼宇档次，商务氛围，区域政策硬件要求：停车要方便，空调要单独可以控制，一切以舒适便捷为主。配套要求：最好有精致的景观公园，放松的时候走走；最好是要有吧台和公共活动