北京房地产开发项目经济评价案例

1、八北京某阿房地产开发项懊目经济评价案版例一、项目概况办随着北京城市暗化进程的加快鞍、城市社会经鞍济的发展和产皑业结构的优化笆，城市用地功板能需作进一步敖调整。为此，版首都规划建设哎委员会办公室板于胺201瓣6八年伴1挨月稗30白日召开第四次澳联席会议，原霸则上同意将北绊京市毛纺厂改伴造为“毛纺厂阿居住区”。该澳项目拟由北京埃益华集团房地白产开发部负责白开发建设。矮项目财务评价矮的目的是通过般市场供需研究哀和财务经济分熬析，确定项目俺的规划功能、霸开发档次、开蔼发成本和市场颁营销对象，并敖对项目的经济按可行性做出评袄价，为委托方笆投资决策及开瓣发项目融资提凹供依据。稗1半项目位置及稗占地面积摆拟

2、建“毛纺厂安居住区”位于埃朝阳区东八里绊庄，包括现状吧毛纺厂厂区和挨五建公司的用胺地。地块北临奥六里屯路，南哎至朝阳北路，白西起星火路，疤东到规划中的案石佛营东路。瓣本项目总占地百面积耙53.23绊公顷，其中：拜规划用地面积暗45.63颁公顷，市政代靶征地碍7.6爸公顷。本项目爸规划建设用地巴面积中，目前扳属北京市第五胺建筑工程公司般使用的有绊7.652办公顷，详见表艾1胺所示。熬表啊1 皑 伴 傲 碍项目用地面积败及其分布跋用地单位靶规划用地面积扳(m笆2把)柏可开发用地面八积般(m白2拔)拌保留建筑占地巴面积袄(m败2熬)芭益华耙379800皑332037傲47763碍五建败76520摆7

3、1200俺5320皑合计背456320版403237案53083拔2暗项目现状特皑点八项目用地内的皑现状建筑主要跋是厂房、仓库俺和住宅，将来霸都要予以拆除颁，但由于生产懊水泥制品的需笆要，以铁路专版用线将厂区分盎为南北两部分癌，南部为第一翱期开发，北部哎为第二期开发办，中间铁路线鞍及其南北两侧白为第三期开发爸。拌规划范围内有案三组拟保留建柏筑：厂区南侧碍靠近朝阳北路霸的住宅楼为毛傲纺厂新建的宿罢舍区；规划范安围内西北角是捌一组旧住宅楼版，分属毛纺厂啊和五建公司，版目前保留，待摆将来有条件时爸再改造；厂区把中央靠星火路暗一侧正在兴建办的一栋罢12凹层综合楼。另芭外，现状厂区懊内的锅炉房也奥将予以

4、保留，办用于未来小区捌供热。保留建笆筑占地面积和颁建筑面积情况稗如下表斑2柏所示。捌表肮2 爸 捌 啊项目用地范围盎内保留建筑占隘地面积和建筑吧面积败土地使扳用者哎用途稗益华爸五建埃占地面积氨(m颁2凹)败建筑面积霸(m扳2败)安占地面积芭(m皑2按)邦建筑面积靶(m昂2碍)安住宅瓣43488班100000爸5320坝30000板地区公建碍0.4275颁22092翱0懊0扳合计百47763胺122092瓣5320啊30000敖项目规划范围瓣以北是石佛营隘住宅小区，西搬侧是东八里庄岸住宅小区，南伴侧也已建成居罢住区，东侧隔拜铁路专用线为瓣仓储区。铁路耙专用线以西，八本项目周围已俺形成规模居住俺区

5、，将厂区改艾造为住宅区符摆合规划要求。安3项目拟建跋规模半按照初步规划罢方案，毛纺厂斑居住区由保留摆建筑和新建建啊筑两部分组成安，其中新建建昂筑包括高层和跋多层住宅、非叭配套公建和配罢套公建（详见啊表胺3瓣）。建设用地吧面积爸456300拜平方米，总建敖筑面积安912600熬平方米，总容矮积率为扒2.00哎。搬表跋3 佰 扒 澳 暗 邦 坝项目拟建规模佰和建筑面积分跋配捌类型八建筑面积傲(m白2瓣)柏建筑面积所占板比例敖 (%)斑保留建筑澳152092罢-瓣新罢建胺建啊筑瓣高层住宅爸437908胺57.6肮多层住宅疤137600扮18.1暗地区商服皑85000挨11.2扒配套公建柏100000

6、敖13.1霸小计盎760508啊100.0瓣合计捌912600肮-奥4斑项目服务对败象拌居住区将规划蔼建设一处地区巴级公建中心和斑一所医院，为坝附近地区和小伴区内居民提供绊服务，其余建吧筑为多层、高爸层住宅和配套懊公建。其中，背部分新建住宅拜为益华集团其罢它开发项目提柏供拆迁安置房阿，部分住宅为巴公开销售商品芭房，所占比例斑分别为笆30%癌和隘70%鞍。俺5佰市政工程和袄基础设施芭据测算，毛纺敖厂居住区建成稗后，对热力、鞍电力、电讯和盎煤气的需求预癌测如下：(1)供热傲小区内将自建唉锅炉房，负责板整个小区的供暗热。(2)供电板根据北京毛熬纺厂住宅区供胺电可行性咨询敖报告，毛纺矮厂住宅区的能吧源

7、供应方式采氨用锅炉房（或凹热力网）供热暗，煤气或天然熬气炊事，集中矮与分散空调相白结合方案，新肮建住宅和新建熬公建用电定额斑分别按案25肮瓦按/办平方米和鞍50罢瓦稗/邦平方米计算，拜则该小区用电扳总计约背20000板千瓦。同时使哀用系数为扮0.8伴，则最大负荷癌约盎16000瓣千瓦，需安装叭24000皑千伏安变压器矮。氨根据测算，新佰建小区内开闭敖站和由变电站癌引至住宅区的稗电缆分别需坝400肮万元和岸480柏万元，需交纳啊的供电贴费为安2880巴万元，以上三胺项共计俺3760板万元。另外，昂居住区还应承啊担地方电力建安设基金芭4000芭万元，此项费柏用可分期交纳懊。(3)煤气按据北京市煤气

8、伴公司测算，按把小区内住宅叭7736扒户、其它建筑板15.86熬万平方米计，版日用煤气量为疤2.1罢万立方米，高佰峰用气量为氨3500暗立方米。(4)电讯叭据北京市电信安管理局测算，半按居住人口霸2暗万多、住户艾7736拔户计，毛纺厂傲居住区至少需唉电话叭9000捌部（包括公建胺），初期至少哀需安装程控交稗换机叭1叭万门。二、市场研究阿（一）北京市碍当前房地产市拔场概况（略）芭（二）北京市俺普通住宅市场蔼分析疤（三）市场供百需关系分析（暗略）班经过对北京市熬的投资环境和吧市场供求关系懊分析，我们提捌出如下建议：颁本项目所处位班置紧邻北京市稗房地产投资的芭热点地区之一皑东四环路把，建议市场定哎位

9、如下：凹(1)拌功能分配。小熬区内以普通住艾宅为主，配以半适当的写字楼扮、商业及公建奥用房。普通住跋宅占坝70%般，其中多层与矮高层并重，为暗提高项目的建版筑面积，适当般增加高层的比白例。柏(2)邦销售对象。普挨通住宅销售对班象以企事业单疤位、集团购买唉和益华集团内暗部其它项目的挨拆迁用房为主啊，外地驻京机斑构为辅，兼顾跋散户。阿(3)摆户型与功能。扮考虑到销售对啊象，普通住宅熬户型以三室一叭厅、三室二厅拔、二室二厅为矮主，约占蔼70%耙；四室二厅为把辅，占皑10%版，其余为二室矮或一室。面积盎约版60-120坝平方米。在节奥约成本的前提碍下，应尽量使鞍功能达到中档碍水平，如设计疤冰箱、洗衣机

10、吧、空调的预留把位置。摆（三）北京市芭写字楼市场分肮析（略）艾（四）北京市斑商业用房市场疤分析（略）岸三、项目规划般建设方案和建埃设条件按（一）项目用澳地功能布局傲小区内现状住半宅主要分布在耙厂区西北角和懊南端。规划住拌宅主要集中在伴小区中央，部澳分布置于靠近阿铁路的东北角埃，在高度控制佰方面，本着中摆间高、两边低稗的原则，越靠柏近铁路高度越暗低，以减少铁挨路噪音对居民蔼的干扰。版毛纺厂周围居版住区建成较早唉，配套设施不叭完善，缺乏集翱中的、有规模罢的地区级公建把中心。因此规肮划在区域内两案条主干道（朝摆阳北路和星火般路）交汇处的板东北部，即现澳状毛纺厂的西佰南角建设一处颁地区级的公建笆中心。

11、由于周稗围地区缺少有百规模的医院，白所以在园星路耙以北，靠星火巴路一侧规划一俺家医院。板星火路是经过凹居住区的一条绊主要生活性道傲路，规划公建八区多沿星火路凹布置。在现状笆综合楼以南安败排一处农贸市霸场，以解决星案火路沿线的马班路市场问题。佰在朝阳北路与颁园星路之间的瓣星火路东侧形肮成一组完整的巴商业区。为满袄足服务半径要拔求，方便小区百东北部居民，板在六里屯路南胺，规划一处小坝规模商服用地百。颁居住区东部目奥前是仓储区，邦有一组电气化般铁路从居住区敖边经过。规划八中将锅炉房、板公交首末站和蔼其它市政场站哎布置在铁路沿按线，另外将中肮小学用地也靠艾近铁路布置，摆但要采取降低肮噪音影响的物扮理措

12、施。安规划在石佛营邦东路西侧布置班一条按20昂皑30懊米宽的绿化隔背离带，以减少巴铁路噪音干扰袄。其余绿地集稗中在现状综合熬楼以东的一块拌占地扒0. 88疤公顷的用地内碍。另外，居住颁区还将配备伴30绊班中学一所，阿24扒班小学两所，背9背班幼儿园两所半，矮4隘班、捌6半班托儿所各一唉所。澳（二）项目规芭划控制指标氨综合考虑该项斑目所处的区位瓣及有关规划要跋求，对该小区胺容量、用地性爸质和开发强度盎提出的控制指罢标如下：扮1. 伴用地情况矮总占地面积按532320昂平方米绊其中：代征地安面积盎76000盎平方米捌规划建设用地澳面积挨456320昂平方米笆哀其中：地区公肮建用地埃52900氨平方

13、米矮拌住宅用地板163400翱平方米拔埃配套公建用地稗124000阿平方米版隘道路用地靶56000肮平方米碍蔼绿化用地巴60000办平方米叭2. 颁用地性质肮使用性质：住败宅及配套、非暗配套公建背3. 拜用地强度般总容积率：埃2.00其中：啊保留建筑：碍罢2.865案新建住宅：捌绊2.06唉配套公建：氨翱0.806肮地区商服：瓣巴3.83版4. 斑建筑设计指标埃总建筑面积：巴氨912600八平方米其中：肮盎叭保留建筑面积熬：哀埃152092摆平方米版耙俺新建住宅建筑盎面积：挨疤575508敖平方米般靶埃 地区公建耙建筑面积：敖肮85000板平方米板氨啊 配套公建扮建筑面积：白班100000肮平

14、方米佰疤 建筑高度百：耙=60唉米 其中：罢肮败多层住宅：背岸=18摆米瓣颁板高层住宅：盎败45蔼罢60白米隘伴笆地区商服：扒澳=60哎米捌傲俺配套公建：懊鞍=24绊米凹伴胺中、小学：澳矮=12叭米半凹建筑层数：办挨板式巴6板把12扮层，塔式叭18斑层巴（三）市政建摆设条件埃搬1. 扒道路交通系统扳般在毛纺厂居住安区四周道路中巴，星火路已修碍好，六里屯路般和朝阳北路都凹定过线，只有拜石佛营东路有般待定线。规划八中将东八里庄拜小区北侧的园熬星路东延，横班穿居住区与石皑佛营东路相交跋，此路段将居奥住区分成南北艾两个小区，亦唉有待定线。板为加强小区间捌的联系，居住埃区内部规划了扳半环加十字形办的道路

15、系统：扒即由星火路向瓣东，再向南，拔穿过园星路，澳再向西回到星挨火路的半环路熬和贯穿南北东哀西的十字型路邦。懊跋2. 败市政设施现状绊唉北京毛纺厂原佰有较完善的市疤政设施。为解般决北京市热力耙公司在东郊地罢区建设供热厂颁的用电需要，柏北京市供电局阿提出结合供热爸厂投产，建设佰一座叭110摆千伏变电站（版星火变电站）摆。站址拟选在斑京包铁路西侧斑，姚家园路北安侧，建成后将安由该变电站向皑毛纺厂住宅区稗供电。随着周敖围地区的开发摆建设，该地段奥的市政设施、疤地下管线将得扳到进一步改善白，为本项目建阿成后的使用提邦供理想的市政懊条件。其中：佰(1)傲上水：毛纺厂败原有上水条件阿满足供应。啊(2)碍雨

16、水：沿区内鞍管线通入市政拔干线。柏(3)霸合流污水：沿爸区内管线送入澳市政干线。拜(4)颁煤气：用地西暗侧的星火路、艾南侧的朝阳北跋路有新建的肮Dg300挨中压煤气管线碍；在用地西侧岸偏南有现状煤百气中低压调压捌站一座；小区罢内南案北端有部分现邦状住宅楼已使版用人工煤气。柏居住区需建设安煤气中低压调埃压站两座，每隘座建筑面积案70傲平方米左右。唉(5)挨供热：基地内百可满足供应。摆规划在原锅炉八房的位置，绿俺化隔离带以西哎，设一处占地搬2.02芭公顷的锅炉房哀，负责整个小班区的供热。稗(6)扳供电：毛纺厂癌现状用电由国芭棉岸110袄千伏变电站以颁10傲千伏架空线（罢石佛营路）供班电，由于该变败

17、电站已满载，班毛纺厂居住区矮拟由规划建设阿的星火案110盎千伏变电站供坝电。毛纺厂用拌电负荷较大，拜应安排一座占搬地扒500懊平方米的叭10爸千伏开闭站，敖由此分别引出半双路袄10埃千伏电缆向住盎宅和公建供电埃。熬(7)岸电讯：现状毛肮纺厂有远离此伴地的呼家楼电靶话局提供服务吧，该局容量已瓣满，无力为新摆建住宅区提供隘通信服务。按巴电信发展总体昂规划方案要求背，石佛营地区班应由开发单位疤无偿提供土地翱，新建一个阿4颁万门电话局所哀，占地面积稗5000暗平方米，建筑唉面积佰6000斑平方米，初装氨容量懊1板万门。鞍四、建设方式伴及进度安排白（一）建设方啊式半本项目的设计挨应采用总承包按制，小区集

18、中埃规划，统一设暗计。施工采用拌监理制，采用癌公开招标的形拔式选择工程承袄包商，以使项耙目的工期、成霸本、质量得以爸确保。工程巴应达到优良工拌程水准。懊（二）建设进摆度安排拌由于该项目规笆模较大，因此岸应考虑采用滚岸动开发、分期扮建设的方式，袄这样既可以使胺项目迅速启动百，又可以按照唉市场需求变化板情况适时调整把开发方案，降癌低投资风险。澳从项目本身的佰规模和所处的把市场条件来看鞍，本项目的开拌发建设分三期柏为宜，预计用芭6办年时间可全部傲建成投入使用稗。各期开发的唉土地面积和建碍筑面积如表熬4笆所示。昂表岸4 般 拔 绊项目建设分期疤安排岸 拌 捌 胺单位：平方米哀分期伴第一期捌(案南邦)按

19、第二期凹(坝北唉)瓣第三期绊(俺中阿)叭三期合计拔总占地面积熬183000叭179320碍170000懊532320邦代征地面积袄26000癌25000安25000扳76000伴规划建设用地霸面积般157000啊154320俺145000翱456320笆保留建筑占地斑面积氨23498坝4275跋25310肮53083摆拆迁土地面积芭159502败175045安144690罢479237罢可开发占地面安积按133502板150045唉119690疤403237稗可开发建筑面安积案229000扳262000颁269508叭760508爸注：第二期可板开发土地面积敖中，有翱71200斑平方米占地为隘

20、当前五建用地耙，相应分摊的绊代征地面积为瓣11860昂平方米。柏工程建设进度般，直接影响着背项目的经济效霸益。严密的工安程进度安排和耙高质量的施工安组织设计，是岸保证项目实施懊的关键，为了拌确保资金滚动凹使用，于昂1997坝年翱1搬月初开始一期岸工程拆迁及整耙个项目规划设柏计和前期准备靶工作，挨1997扮年挨3癌月底进行规划肮设计方案比选背，201拌7班年瓣10熬月初开始第一佰期基础工程，般201唉7佰年扳4笆月起就可进行拌市场推广和销胺售。第二期工凹程于201懊9般年拜4般月初开始启动癌，第三期工程白从盎20疤2百1啊年邦4伴月启动。整个背住宅小区的开胺发建设于盎20岸2懊3安年佰3胺月完成

21、，邦20霸2捌3绊年皑9八月底销售完毕靶。笆五、投资估算靶与资金筹措懊（一）项目总暗投资估算疤1. 暗项目投资概况癌据估算昂, 半本项目包括土摆地费用、前期懊工程费、房屋鞍开发费、管理矮费、财务费用皑、开发期税费阿等总投资为百293745摆.36按万元人民币，百可销售面积的办单方造价为哎3877.5跋元阿/巴平方米。更详搬细的投资规划氨可能随设计的哎深入而调整。鞍2. 摆估算依据敖(1)胺业主提供的“昂毛纺厂居住区凹控制性详细规柏划说明”；百(2)翱北京市煤气公胺司“北京市毛凹纺厂居住区煤笆气供应咨询意案见”；盎(3)盎北京市电信管败理局“北京市扳毛纺厂居住区鞍电信配套建设败方案”；翱(4)叭

22、整个项目按中肮、低挡建造水熬平计算；皑(5)傲估算中的有关拔税金和费用按败北京市的现行绊规定和同类项半目的平均水平扒测算；俺(6)蔼假定该项目在啊5凹年内分懊3半期全部建设完叭成八;芭(7)扮假定该项目在鞍第一年开始预罢售，至项目建百成后一年内全昂部销售完毕百;白(8)敖项目总投资中半自有资金比率凹按昂10%凹计算；俺(9)搬贷款的年利率半按把12%傲计取；稗(10)笆整个项目的投凹资费用是在专傲业的投资监理安工程师监督下搬使用。3估算范围百上述估算投资隘按北京市目前奥通常的取费标胺准计取，但尚懊未包括室内二斑次精装修及拆搬迁房享受安居懊房减免的十项版税费。4估算结果罢投资估算的结阿果汇总如表

23、把5八所示。傲表罢-5 把 埃 扒北京市毛纺厂昂居住区开发项霸目成本估算表扒序号绊项目或费用名伴称芭投资金额（万稗元）俺单方造价（元背/扳平方米）坝一蔼土地费用按107342颁.76百1417.0稗1肮出让金胺13145.伴09霸2傲城市建设配套挨费昂19717.俺63隘3绊拆迁安置补偿芭费拔72893.办70翱4坝手续费及税金瓣1586.3俺5巴二半前期工程费百5099.0阿4百67.3把1八规划设计耙3187.3岸6拜2埃项目可行性研邦究皑382.48搬3啊地质勘探测绘碍637.47肮4按三通一平费案891.73吧三霸房屋开发费澳127494斑.50胺1683.0笆(佰一碍)吧建筑安装工程

24、班费耙111837岸.28靶1476.3傲1鞍商品住宅案案白A哎多层肮30724.靶97败翱B奥高层按22434.霸11案哀2坝拆迁房绊斑胺A矮多层摆13655.凹54案拜B叭高层巴6827.7佰7邦皑3佰地区公建拜熬矮A袄商场拌14021.坝32笆百B捌写字楼霸13460.按46背拜4翱可销售配套公岸建挨5462.2班2版罢5扳不可销售配套版公建背5250.8百8扒拌(白三暗 )笆附属工程费半5591.8班6吧73.8阿(安三把)耙室外工程费吧8946.9挨8般118.1蔼(隘四罢)暗其他费用埃1118.3昂7叭14.8敖四办管理费袄5998.4阿1白79.2柏五白财务费用安28792.盎3

25、6拌380.1挨六翱开发期税费矮10462.罢60半138.1啊1背电贴费笆2880.0伴0摆埃2稗用电权费霸4000.0败0凹肮3安其它税费扒3582.6俺0拜拔七袄不可预见费背8555.6办9拌112.9摆总计版癌293745矮.36暗3877.5耙注：计算单方背造价时，其面版积的基础是可蔼销售面积（不奥含不可销售配哎套公建之建筑耙面积）。氨（二）投资分蔼年度使用计划爸按照项目建设哀进度计划安排拜，本项目资金稗投入计划详见瓣表斑6熬“投资计划与搬资金筹措表”拌。盎表伴6 碍 案 跋 斑投资计划与资艾金筹措表霸 拜 伴 埃 拌单位：万元扳序案号背项目癌合拔计罢开发经营期柏201颁7碍201百

26、8凹201蔼9芭20肮2斑0翱20安2拔1叭20袄2哎2捌1般开发总投资芭盎霸懊罢按安蔼1.1板土地费用胺107342班.76败23853.拌95坝11926.斑97爸23853.唉95吧11926.芭97昂17890.吧46按17890.霸46靶1.2霸前期工程费凹5099.0疤4吧1699.6笆8唉453.25拜1019.8摆1熬453.25疤1019.8芭1稗453.25瓣1.3按房屋开发费捌127494鞍.50挨25498.叭90疤19124.岸17傲19124.笆17斑19124.柏17肮19124.跋17瓣25498.袄90邦1.4办管理费搬5998.4笆1挨1199.6皑8稗95

27、9.75癌959.75扮959.75柏959.75耙959.75斑1.5唉其他费用吧疤肮按颁艾懊胺1.6埃开发期税费胺10462.啊60白2325.0翱2暗1162.5哀1疤2325.0般2氨1162.5半1班2325.0白2傲1162.5稗1瓣1.7佰不可预见费版8555.6白9唉1425.9芭5班1425.9拔5捌1425.9奥5阿1425.9捌5傲1425.9板5摆1425.9疤5碍小计办办264953罢.00暗56003.办18傲35052.懊60八48708.绊65敖35052.胺60奥42745.拜16胺47390.皑81摆2矮资金筹措熬吧隘岸绊氨芭氨2.1颁自有资金俺26495.

28、伴30翱26495.哎30懊0.00啊0.00安0.00挨0.00佰0.00矮2.2扳销售收入爸220121芭.23胺11171.昂41瓣35052.伴60俺48708.班65啊35052.挨60鞍42745.翱16佰47390.肮81埃2.3挨贷款拌18336.巴47捌18336.邦47吧0.00败0.00袄0.00笆0.00鞍0.00拌2.4艾其他般0.00敖0.00疤0.00熬0.00敖0.00矮0.00扮0.00爸小计柏拌264953鞍.00挨56003.敖18俺35052.袄60颁48708.碍65埃35052.八60霸42745.拜16办47390.傲81班（三）资金筹鞍措计划柏本

29、项目的投资熬来源包括自有傲资金、销售收疤入和贷款三个板部分。其中自摆有资金投入按26495.暗30百万元人民币，搬销售收入投入邦220121肮.23罢万元人民币，澳需向金融机构拌贷款柏18336.啊47扳万元人民币详艾见表蔼6白。阿在估算中，考摆虑到当年投资版是随工程的进安度分期投入的芭，销售收入也百是在一年中逐肮步实现的，故盎假定当年销售岸收入（扣除销傲售税费）全部板用于当年投资叭，如有盈余，耙结转下年。半六、稗投资分析基础爸数据的预测和爸选定瓣本报告对项目熬经济效益进行肮分析过程中，巴所使用的基础凹数据和基本条疤件是根据北京澳市同类开发项般目的实际状况斑，在分析北京耙市相关类型物翱业市场前

30、景的芭基础上，结合拜本项目的具体翱情况而预测和败选定的。皑（一）销售收搬入的测算稗根据市场研究绊的结果，并考败虑本项目的具败体情况，确定白普通住宅售价八：高层为隘5000摆元碍/阿平方米，多层啊为八5200扒元挨/把平方米；拆迁伴房售价：高层拌为半4500般元碍/艾平方米，多层办为斑4800扳元拔/唉平方米；商业板用房售价：暗6500按元靶/阿平方米；办公斑用房售价：伴6000办元拔/拔平方米；可售柏配套公建售价哀：癌4000皑元氨/佰平方米。可销靶售面积的平均熬价格为败5073.5奥0案元耙/哎平方米。跋本项目的销售霸面积包括商品拔住宅、拆迁房瓣与各类公建，般总计为俺757558拜平方米，分

31、年搬度的总销售收颁入见表俺7拌“北京市毛纺跋厂居住区开发翱项目销售收入把汇总表”。袄表捌7 八 绊 稗 隘北京市毛纺厂碍居住区开发项暗目销售收入汇挨总表罢序号艾期间爸201败7百201盎8班201胺9稗20啊2哀0叭20版2绊1哎20阿2坝2凹20哎2傲3颁总计罢1半商品住宅销售巴收入胺9495.4唉8疤28486.跋44碍36926.邦87吧33761.矮71袄31651.澳60俺43257.扮19捌27431.把39绊211010拔.67奥2搬拆迁楼销售收袄入岸4645.3凹2敖13935.懊97安18065.爸15邦18065.笆15靶18065.熬15皑19613.哎59靶10839.

32、啊09把103229搬.41挨3佰地区公建销售蔼收入搬0.00版4381.6瓣6八11392.胺32靶13144.扒99奥11392.傲32扳15773.跋98瓣14021.皑32般70106.捌59安销售收入总计坝14140.爸80拌46804.瓣07捌66384.盎33稗64971.隘84翱61109.伴07版78644.案76斑52291.坝79八384346颁.67鞍注扳: 哀可销售面积平扳均价格袄5073.5盎0哀元笆/澳平方米，啊销售收入具体斑估算过程略。埃(岸二稗)疤成本及税金哎1. 白投资成本测算背本项目固定资绊产投资总额为跋26493.八0胺万元人民币，矮融资费用为矮2879

33、2.笆36澳万元人民币，哀本项目的投资白成本为岸293745胺.36班万元人民币。矮2. 按销售费用测算懊根据北京市同佰类项目和国家凹有关部门资料稗，销售费用取拌总销售收入的斑2%背。百销售费用扒 蔼背384346岸.67挨万元芭2% 败颁7686.9阿3扳万元3. 税金柏房地产开发项按目的主要税金罢为经营税费和懊所得税。根据颁国家有关规定唉，经营税费的摆税率为伴5.45%蔼，按总销售额捌征收；所得税稗税率为傲33%半，以销售利润扳为基数征收。癌北京市现已开暗征土地增值税板。该税按开发挨项目销售利润半水平以累进税翱率征收，对伴20%巴以内的开发利柏润，免征土地百增值税。根据氨测算，本项目暗不需

34、缴纳土地隘增值税。皑（三）利润分唉配翱开发项目的税斑后利润等于销办售收入扣除投板资成本、销售敖费用和有关税皑金。预计本项案目的总税后利半润为邦38685.扳58暗万元人民币。皑详见表傲8案“项目损益表板”。霸表吧8 伴 佰 稗 绊项目损益表般序爸号拔项目版合捌计背开发经营期拌2017板2018唉2019搬2020皑2021袄2022疤2023吧1矮项目收入碍384346坝.67矮14140.翱80蔼46804.绊07奥66384.俺33拜64971.敖84熬61109.皑07氨78644.艾76稗52291.百79坝1.1佰销售收入暗384346肮.67扮14140.暗80败46804.绊07

35、佰66384.白33扳64971.哎84熬61109.笆07按78644.稗76按52291.傲79罢1.1.1摆商品住宅霸211010暗.67傲9495.4版8岸28486.耙44蔼36926.安87耙33761.熬71爸31651.败60埃43257.敖19霸27431.捌39按1.1.2扮拆迁楼、可售暗配套公建氨103229佰.41芭4645.3耙2哎13935.按97扮18065.袄15邦18065.邦15办18065.板15疤19613.伴59笆10839.背09邦1.1.3板地区公建坝70106.扮59背0.00般4381.6白6唉11392.袄32袄13144.邦99叭11392

36、.捌32蔼15773.拌98碍14021.背32敖1.2伴出租收入笆0耙0鞍0坝0凹0按0熬0按0艾2叭经营成本般264953罢.00熬9748.1蔼0扒32264.吧83凹45762.斑67拌44788.耙95敖42126.哎11袄54214.按51爸36047.暗84伴2.1傲销售成本颁264953哀.00班9748.1版0耙32264.巴83扮45762.扒67俺44788.斑95袄42126.巴11澳54214.耙51扮36047.柏84傲3艾经营税费癌25174.岸71邦926.22凹3065.6奥7八4348.1霸7颁4255.6芭6袄4002.6碍4袄5151.2班3昂3425.

37、1爸1办3.1碍销售税费耙25174.肮71板926.22吧3065.6案7把4348.1扮7拔4255.6白6俺4002.6斑4把5151.2胺3敖3425.1罢1邦3.1.1癌营业税及附加班21139.傲07懊777.74笆2574.2罢2岸3651.1俺4稗3573.4皑5吧3361.0昂0般4325.4背6唉2876.0版5罢3.1.2傲交易管理费及案印花税八4035.6岸4板148.48拜491.44俺697.04翱682.20佰641.65拜825.77颁549.06肮4鞍销售费用吧7686.9暗3挨282.82搬936.08岸1327.6案9八1299.4笆4稗1222.1叭8靶

38、1572.9傲0佰1045.8鞍4拔5皑财务费用佰28792.柏36艾1059.3伴2盎3506.2把1哀4973.0岸1按4867.2芭0跋4577.8霸3瓣5891.4哎7熬3917.3败1办6伴土地增值税八0.00搬0.00捌0.00隘0.00疤0.00把0.00巴0.00矮0.00斑7耙开发利润瓣57739.板67埃2124.3白5胺7031.2霸9阿9972.7埃9艾9760.6半0伴9180.3拔0绊11814.按65挨7855.7熬0耙8瓣所得额扒埃2124.3拔5坝7031.2埃9安9972.7胺9坝9760.6拜0鞍9180.3八0跋11814.肮65八7855.7扒0坝9安

39、所得税巴19054.笆09把701.03稗2320.3半2摆3291.0扮2班3221.0奥0把3029.5凹0吧3898.8拔4吧2592.3班8背10坝税后利润俺38685.罢58般1423.3靶1奥4710.9案6版6681.7扳7叭6539.6坝0霸6150.8扳0皑7915.8拔2靶5263.3袄2拜10.1颁应付利润啊13744.叭11背0.00柏0.00爸0.00肮0.00把564.98瓣7915.8扳2鞍5263.3把2矮10.2白归还垫支利润摆及净投资回收办42871.昂53搬0.00肮0.00挨0.00熬0.00俺0.00斑6823.6艾9艾36047.哎84傲10.3拌未

40、分配利润按24941.稗47安1423.3暗1败4710.9绊6啊6681.7办7霸6539.6邦0疤5585.8绊2案0.00按0.00挨注拜：傲投资回收主要皑用于后续投资背和偿还贷款本拔息，税后利润啊部分用于后续笆开发投资和归叭还贷款本哀息的，在投资案回收不再用于颁后续投资和还板本付息时归还捌。芭七、项目经济败效益评价颁（一）现金流艾量分析稗本报告从全部翱资金、自有资叭金两方面编制捌了现金流量表办，主要评价指背标如下：稗1.叭全部资金评价版指标（捌详见表捌9胺，项目全部资拜金现金流量表挨）袄财务内部收益稗率：翱澳24.80 巴%啊财务净现值叭(I耙C按=18%)隘：跋摆10938.岸09八

41、万元人民币坝静态投资回收吧期：耙柏4.84爸年俺动态投资回收笆期俺(I矮C背=18%)隘：疤瓣6.35版年把 唉 邦 百 般 案 皑 表邦9 隘 肮 半 扳现金流量表芭序扒号俺项目白合吧计稗开发经营期艾1997凹1998把1999胺2000皑2001疤2002袄2003耙1敖现金流入俺瓣巴胺傲扳靶白袄1.1俺销售收入稗384346袄.67盎14140.白80颁46804.昂07拜66384.拜33拜64971.矮84拔61109.罢07坝78644.熬76败52291.坝79澳小计坝蔼384346绊.67敖14140.懊80霸46804.凹07百66384.拜33胺64971.奥84傲6110

42、9.扮07班78644.板76捌52291.扳79蔼2背现金流出芭啊肮懊盎斑暗板白2.1霸固定资产投资拔伴霸霸袄办摆胺斑2.2埃经营资金澳埃拔把澳叭板佰扮2.3板开发总投资扮264953佰.00坝56003.笆18懊35052.肮60八48708.凹65坝35052.斑60捌42745.皑16癌47390.绊81矮0.00叭2.4耙销售费用啊7686.9暗3拌282.82唉936.08爸1327.6疤9巴1299.4哀4澳1222.1懊8背1572.9白0瓣1045.8般4笆2.5绊经营税费拌25174.扳71爸926.22阿3065.6袄7绊4348.1敖7鞍4255.6耙6碍4002.6叭

43、4绊5151.2半3芭3425.1唉1捌2.6半土地增值税板0.00耙0.00摆0.00邦0.00斑0.00氨0.00俺0.00澳0.00唉2.7板所得税霸19054.邦09疤701.03百2320.3半2吧3291.0拔2氨3221.0矮0癌3029.5捌0拌3898.8把4案2592.3挨8扮小计哎艾316868笆.73熬57913.靶25俺41374.背67邦57675.哎53班43828.肮69埃50999.邦48芭58013.百77半7063.3办3扒3背净现金流量邦巴-43772霸.4熬5429.4芭0瓣8708.8芭1啊21143.暗15暗10109.般58白20630.摆98拌

44、45228.柏46艾4柏累计净案现金流量捌邦-43772吧.4叭-38343懊.05傲-29634办.24笆-8491.稗10叭1618.4皑9艾22249.啊47懊67477.罢94挨现值系数肮叭1.0000暗00稗0.8474唉57懊0.7181矮844安0.6086佰308佰0.5157俺888蔼0.4371跋092矮0.3704案315拔5败净现值罢绊-43772扒.4巴4601.1啊9靶6254.5碍3靶12868.挨37扳5214.4半1背9017.9拜9跋16754.白05肮6坝累计净现值傲霸-43772霸.4笆-39171坝.2哀-32916盎.73安-20048暗.36俺-1

45、4833胺.95罢-5815.扳96绊10938.按09瓣计算指标鞍IRR扒24.80暗%败静态投资回收挨期4.84芭年阿动态投资回收拌期6.35皑年鞍序氨号把项目邦合安计八开发经营期艾1997案1998扒1999版2000扒2001伴2002蔼2003艾1碍现金流入扮拜凹扮熬俺瓣百板1.1扳销售收入氨384346佰.67般14140.傲80霸46804.跋07佰66384.巴33盎64971.把84扒61109.蔼07背78644.岸76唉52291.佰79八小计隘扒384346敖.67矮14140.啊80阿46804.凹07案66384.拔33氨64971.傲84班61109.八07叭78

46、644.暗76艾52291.佰79捌2凹现金流出败芭拌按伴隘吧扳埃2.1傲固定资产投资叭凹艾案白拜敖袄扳2.2把经营资金颁翱岸肮暗熬安搬唉2.3坝开发总投资癌264953佰.00傲56003.八18哀35052.盎60蔼48708.胺65般35052.巴60笆42745.耙16碍47390.背81斑0.00唉2.4哎销售费用癌7686.9按3叭282.82矮936.08盎1327.6敖9扒1299.4板4氨1222.1熬8邦1572.9靶0绊1045.8巴4柏2.5败经营税费爸25174.傲71翱926.22败3065.6搬7把4348.1绊7按4255.6叭6背4002.6扳4凹5151.2

47、邦3皑3425.1袄1吧2.6隘土地增值税肮0.00绊0.00柏0.00跋0.00叭0.00翱0.00斑0.00罢0.00瓣2.7绊所得税爸19054.版09矮701.03板2320.3背2稗3291.0瓣2叭3221.0靶0暗3029.5傲0胺3898.8肮4背2592.3叭8拌小计笆扮316868凹.73邦57913.矮25皑41374.皑67暗57675.班53背43828.背69拌50999.碍48靶58013.案77扳7063.3碍3背3摆净现金流量扳扳-43772皑.4挨5429.4蔼0斑8708.8拔1皑21143.把15啊10109.瓣58安20630.柏98跋45228.靶4

48、6颁4芭累计净拜现金流量斑稗-43772邦.4盎-38343跋.05版-29634佰.24把-8491.半10氨1618.4白9皑22249.搬47胺67477.扒94拜现值系数隘柏1.0000班00颁0.8474俺57鞍0.7181拔844背0.6086叭308暗0.5157版888斑0.4371肮092盎0.3704拔315澳5艾净现值袄啊-43772埃.4按4601.1半9皑6254.5稗3癌12868.暗37皑5214.4办1案9017.9傲9笆16754.扳05奥6澳累计净现值奥碍-43772稗.4伴-39171俺.2班-32916安.73靶-20048案.36叭-14833澳.95

49、艾-5815.拔96熬10938.埃09拜计算指标澳IRR柏24.80爸%瓣NPV扳10938胺.09万元邦静态投资回收靶期4.84埃年哀动态投资回收把期6.35佰年埃2. 案自有资金评价拜指标（岸详见表肮10 翱，项目自有资岸金现金流量表靶）暗财务内部收益办率：般跋292.33皑%拌挨财务净现值啊(I隘C坝=18%)翱：胺阿155464般.96把万元人民币百袄静态投资回收霸期：哎板1.37坝年版动态投资回收碍期罢(I案C阿=18%)澳：霸背1.44扳年胺表暗10 熬 伴 敖项目自有资金皑现金流量表按 蔼 扒 半单位翱: 摆万元皑序柏号哎项目佰合计扮开发经营期敖2017艾2018疤2019胺2

50、020伴2021扒2022搬2023安1罢现金流入霸盎把爸办瓣佰霸耙1.1蔼销售收入矮384346哀.6叭14140.耙80巴46804.佰07隘66384.暗33百64971.把84扮61109.氨07败78644.袄76班52291.爸79扮小计扳败384346扒.67耙14140.俺80碍46804.哎07百66384.案33肮64971.背84白61109.斑07澳78644.敖76瓣52291.哀79霸2败现金流出佰罢班百罢肮安吧捌2.1败自有资金颁26495.瓣30碍26495.背30埃0.00伴0.00碍0.00板0.00扮0.00芭0.00哀2.2芭经营税费埃25174.安71

51、巴926.22袄3065.6办7敖4348.1瓣7搬4255.6败6癌4002.6捌4唉5151.2瓣3埃3425.1按1拜2.3皑销售费用奥7686.9瓣3巴282.82白936.08稗1327.6八9肮1299.4艾4霸1222.1耙8案1572.9澳0埃1045.8安4鞍2.4爸土地增值税胺0.00澳0.00拜0.00碍0.00百0.00拌0.00案0.00艾0.00摆2.5瓣所得税佰19054.捌09唉701.03班2320.3皑2袄3291.0扮2绊3221.0稗0八3029.5挨0爸3898.8拜4傲2592.3暗8霸2.6拜贷款本金胺偿还捌19845.伴87把0.00懊0.00岸

52、1354.2伴9斑14056.斑96把4434.6岸2翱0.00阿0.00蔼2.7傲贷款利息绊支付昂7055.8靶4傲0.00八1923.1按9巴2381.5般0澳2218.9扮9哎532.15艾0.00艾0.00吧小计稗败105312吧.7矮28405.哎37按8245.2啊6盎12702.暗67扳25052.埃04肮13221.搬10耙10622.阿96袄7063.3稗3半3伴净现金流量蔼唉-14264班.57啊38558.半81按53681.傲66熬39919.懊80隘47887.跋97稗68021.熬79胺45228.蔼46阿4败累计净板现金流量盎蔼-14264扮.57百24294.隘

53、24胺77975.胺90懊117895跋.70扳165783俺.67癌233805瓣.46蔼279033挨.93俺现值系数阿柏1.0000百000佰0.8474巴576拌0.7181罢844板0.6086拔308碍0.5157爸888哎0.4371罢092埃0.3704柏3154啊5版净现值拌哎-14264唉.57半32676.班96班38553.皑33奥24296.爸42啊24700.邦08懊29732.把95蔼19769.捌78暗6巴累计净现值皑盎-14264拔.57蔼18412.鞍39邦56965.罢72肮81262.疤14蔼105962埃.22八135695把.18氨155464佰.9

54、6扳计算指标氨IRR29哎2.33%奥NPV15唉5464.9邦6万元扮静态投资回收耙期1.37唉年爸动态投资回收盎期1.44扮年把(扮二凹)盎财务平衡表与拔贷款偿还分析隘资金来源与运盎用表集中体现按了项目自身平吧衡的生存能力氨，是财务评价靶的重要依据。胺分析结果表明昂, 扮本项目具有基蔼本的资金平衡氨能力。详见 懊 表佰11敖，资金来源与巴运用表。艾表吧11 疤 爸 伴 笆资金来源与运俺用表暗 霸 袄 颁单位：万元拌序绊号澳项目安合埃计奥开发经营期吧2017靶2018芭2019白2020白2021稗2022傲2023唉1暗资金来源霸哎白唉扮暗班稗翱1.1岸销售收入鞍384346艾.67阿14

55、140.矮80懊46804.办07班66384.肮33哀64971.背84板61109.跋07哀78644.扳76埃52291.鞍79矮1.4败自有资金熬26495.艾30拔26495.奥30背0.00隘0.00懊0.00巴0.00安0.00搬0.00懊1.5懊贷款氨18336.癌47半18336.唉47扮0.00按0.00熬0.00跋0.00吧0.00暗0.00袄小计邦邦429178奥.44稗58972.爸57靶46804.按07板66384.版33挨64971.蔼84阿61109.坝07拔78644.颁76绊52291.鞍79靶2袄资金运用安扒熬拔邦袄班版氨2.1办固定资产投资罢巴暗扮绊澳

56、碍阿叭2.2霸经营资金盎耙半拔昂哎巴挨皑2.3昂开发成本傲264953哎.00癌56003.背18伴35052.挨60般48708.把65案35052.啊60敖42745.邦16瓣47390.袄81氨0.00拔2.4班经营管理费用佰挨傲傲碍捌半唉靶2.5八销售费用岸7686.9班3瓣282.82扳936.08斑1327.6败9拌1299.4扮4巴1222.1暗8颁1572.9艾0扳1045.8挨4昂2.6啊财务费用罢28792.安36按1059.3绊2熬3506.2阿1暗4973.0佰1啊4867.2扳0伴4577.8白3半5891.4扮7埃3917.3挨1芭2.7翱经营税费跋25174.搬7

57、1唉926.22按3065.6芭7叭4348.1拔7半4255.6埃6罢4002.6啊4啊5151.2扮3哀3425.1跋1碍2.8暗土地增值税胺0.00癌0.00敖0.00笆0.00懊0.00笆0.00爸0.00啊0.00败2.9癌所得税啊19054.邦09昂701.03癌2320.3吧2罢3291.0傲2佰3221.0阿0拜3029.5瓣0傲3898.8懊4背2592.3佰8懊2.10佰应付利润半13744.靶11啊0.00癌0.00扳0.00佰0.00柏564.98伴7915.8稗2板5263.3皑2袄2.11唉各期还本付息芭26901.傲71叭0.00笆1923.1芭9坝3735.7阿

58、9疤16275.叭95凹4966.7扒8巴0.00敖0.00俺3颁归还垫支利润扒及净投资回收耙42871.百53八0.00背0.00稗0.00哀0.00哎0.00啊6823.6佰9胺36047.艾84耙小计鞍386306佰.90班58972.肮57罢46804.耙07肮66384.八33半64971.瓣84绊61109.安07暗71821.斑06芭16243.挨95岸从表八12澳“贷款还本付奥息估算表”中昂可以看出，本佰项目如果操作奥得当，在正常疤情况下，项目肮开发建设完成罢时，可以从销暗售收入中还清澳全部贷 款本艾息，并有基本胺的利润。白贷款还本付息颁估算表拌 霸 颁 隘 哎单位：万元罢序疤

59、号捌项目吧合安计瓣开发经营期安2017扒2018盎2019袄2020案2021昂2022袄2023败1熬贷款及还本付芭息佰1.1败期初贷款本息阿累计敖鞍0.00瓣19436.八66白19845.柏87伴18491.鞍58傲4434.6稗2巴0.00安0.00八1.1.1挨本金把哀0.00爸18336.芭47傲18336.拜47邦16982.搬18捌2925.2扳3按0.00熬0.00俺1.1.2伴利息隘扒0.00俺1100.1颁9叭1509.4稗0胺1509.4白0把1509.4矮0扳1509.4稗0啊1509.4埃0澳1.2哀本期贷款鞍18336.稗47岸18336.拜47斑0.00爸0.0

60、0背0.00白0.00邦0.00把0.00半1.3翱本期应计利息唉8565.2敖4盎1100.1柏9岸2332.4芭0案2381.5败0盎2218.9巴9懊532.15挨0.00熬0.00凹1.4办本期本金归还拌19845.颁87半0.00翱0.00疤1354.2班9柏14056.败96把4434.6哎2办0.00矮0.00吧1.5叭本期利息支付暗7055.8碍4隘0.00肮1923.1疤9哎2381.5伴0芭2218.9伴9熬532.15拜0.00岸0.00艾1.6澳期末贷款本息八累计败拌19436.百66摆19845.澳87斑18491.艾58俺4434.6挨2矮0.00扳0.00把熬本年