土地估价实务-24-真题(含答案与解析)-交互

1、区土地估价实务-24（总分100，做题时间90分钟）一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）下列不属于影响土地价格的社会因素的是（）A.政治安定X犬况B.社会治安状况C城市规划D.房地产投机SSS_SIMPLE_SINA A B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:C区域因素不指土地所在地区的（）条件A.自然B.人文C社会D.经济SSS_SIMPLE_SINr A -r B 广 C该题您未回答：x答案:B该问题分值:0.5土地价值分析的方面不包括（）A. 土地权利B. 土地利用C. 土地范围D. 土地市场SSS_SIMPLE_SINA B C该题您未回答：x答案:

2、C该问题分值:0.5与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（A.类型B.影响距离C.数量D.相对位置SSS_SIMPLE_SIN堂A 园B C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:B支路以下道路的影响距离，一般按市内路的疏密状况，确定在 （ ）km之 问。A. 0.2 0.5B. 0.3 0.6C. 0.5 0.9D. 0.3 0.7SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D 该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D 6. 指数与道路作用或车流量大小呈（）。A.正比 B.反比C无关 D.正比或反比|SSS_SIMPLE_SIN支A 园B C D该题您未回答：X该问题

3、分值:0.5答案：A 7. 在城市建设中，当建立一个市级商服中心时，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地价理论的中心地价体系为（）体系。 TOC o 1-5 h z A.K=2B,K=3C.K=4D,K=7SSS_SIMPLE_SINAAB BCCC D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:B 8. 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可 选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过（），通常还应考虑计算复利。A. 1个月B, 3个月C.半年 D. 一年|SSS_SIMPLE_SINA BC D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:

4、D 9. 开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、专业费按建筑期的 （）计算。20%C. 40%30%D. 50%|SSS_SIMPLE_SINA A B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D根据（），初步划分土地经济系数等值区。A.农用地自然质量B.农用地利用状况C农用地经济状况D.农用地经营状况|SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D）年代初期，当时土地市场刚我国的城镇基准地价测算工作始于20世纪（刚开始发育。A. 60B. 70C. 80D. 90SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C

5、D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D） B.住宅区的位置D.公用设施完善度住宅用地影响因素不包括A.城市规划限制C基础设施完善度SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D土地定级分等定级的对象是城镇整体，要求参评因素对城镇所有用地乃至每个土地单元都有一定的影响，否则易产生（）的现象。A.波动B.偏差C不稳定D.不均衡SSS_SIMPLE_SINA A B C C D D该题您未回答：X该问题分值:0.5答案:D城镇土地分等结果要符合城镇本身的（），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。A.经济特征B.环境特

6、征C经济效益D.利用效益SSS_SIMPLE_SINr A -r B r C r D该题您未回答：X该问题分值:0.5答案：A土地定级必须充分考虑（）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。A.区域差异B.地域差异C区域经济发展水平D.地域经济发展水平SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:B在确定土地等级的初步方案时，以（）为主。A.定量计算B.定性分析C定量分析D.定量与定性相结合SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案：A根据评估目的不同，宗

7、地地价的分类不包括（）A.基准地彳B.标定地价C出让底彳frD.交易地价SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案：A现有一临街宗地A,深度为25ft ,宽度为10ft ,路线价为2000元/ft ,设标准深度为100ft ,试运用“四三二一”原则，计算得其价格为（）元。A. 8000B. 14000C. 65 400D. 40000|SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案：A基准地价的市场（）等作用，要求评估出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和

8、支付地租、地价的能力。A.风险性B.导向性C盲目性D.滞后性SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:B房地产估价原则中，不包括（）原则。A.合法B.公平C分配D.替代SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:C21.估价的基本事项不包括（）。A.估价目白B B.估价对象C.估价时点 D.估价原则SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（）四者的内在联系。A.估价原则B .

9、估价方法C不动产自身状况D.不动产市场状况SSS_SIMPLE_SINA A B C C D D该题您未回答：X该问题分值:0.5答案:D不动产估价最初的目的就是为（）服务，以保证税赋的公平性。A.国家 B.社会C纳税人 D,税收SSS_SIMPLE_SINA A Hbc d该题您未回答：X该问题分值:0.5答案:D土地出让转让过程中的地价评估，不包括（）评估a.基准地彳frb.标定地价c保险地彳frd.出让底价SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案：C下列不需要对不动产资产进行估价的是（）A.企业兼并B.企业解体C投资D.参股SSS_SIMPLE_S

10、INA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:B城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系，土地“等”反映 城镇之间土地质量的（）。A.区位条彳B.经济活动程度C利用效益D.地域差异SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D 27.按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地 （.）是决定土地收益和价格的 最主要因素。A.功能B.面积C质量D.位置|SSS_SIMPLE_SINA A B C C C D该题您未回答:x该问题分值:0.5答案:D样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些（）数据进行

11、剔除。A.偏大B.偏小C异常D.个别SSS_SIMPLE_SINA A B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:C由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为 （）误差A.组内B.随机C组问D.系统SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:D城市地价动态监测的对象是城市土地的（）A.变化状况B.价格状况C.水平状况D,结构状况SSS_SIMPLE_SINA A B B C C C D该题您未回答：x该问题分值:0.5答案:B二、多项选择题（每题有A、B、C、D E5个备选项，其中至少有2个符合题意。）属于影响土地价格

12、的区域因素的有（）。SSS_MULTI_SEL1 A繁华程度1 B物价变动c交通条件邑D城市规划限制厂E环境质量该题您未回答：x该问题分值：1.5答案:A,C,D,E属于影响土地价格的个别因素的有（）。|SSS_MULTI_SEL1 A面积J B宽度1 C深度1 D坡度1 E高度该题您未回答:x该问题分值:1.5答案:A,B,C,E33.()o()城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括|SSS_MULTI_SELA区域生产总值邑B区域人口密度C区域农业人口人均耕地1 D科技水平1 E区域农业产业产出效果该题您未回答：x该问题分值:1.5答案：B,C34.城镇土地分等的城镇用地投入产出水平因素

13、包括SSS_MULTI_SEL1 A城镇对外辐射能力旦B城镇商业活动强度旦C城镇固定资产投资强度1 D城镇劳动力投入强度1 E城镇非农产业产出强度该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:B,C,E35.属于中心地体系的基本模型的是（）原则。|SSS_MULTI_SEL1 A区位邑B市场1 C交通1 D经济1 E行政该题您未回答:x该问题分值：1.5答案:B,C,D基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（）条件、因素因子评价指标的原 始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。|SSS_MULTI_SEL匚A自然- B社会C人文1D政治E经济该题您未回答:x该问题分值:1.

14、5答案:A,B,D对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（）等因素对应的因子分值计算。|SSS_MULTI_SEL邑A城镇集聚规模1 B城镇区位1 C城镇基础设施J D城镇人均生活水平1 E区域综合服务能力该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:A,C,D农用地分等定级原则包括（）原则。SSS_MULTI_SELA综合分析厂B 土地收益差异匚C定量分析厂D分层控制E定性分析该题您未回答：x该问题分值：1.5答案:A,B,E综合计算土地利用系数的步骤有（）。|SSS_MULTI_SEL邑A根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量厂B计算样点的综合土地

15、利用系数C编制土地利用系数等值区厂D修订指定作物土地利用系数等值区厂E计算各等值区的土地利用系数该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:B,C,D一些面积较大的土地，估价师可能无法直观地进行简单判断，也需要通过勘丈 进行核实，包括（）。SSS_MULTI_SEL1 A对土地边界围成的形状确定1 B地役权及权利纠纷查核旦C 土地总面积的匡算1 D 土地内部各部分的面积测算1 E权属关系的查核该题您未回答：x该问题分值:1.5答案：A,C,E41.资料收集分为（）等多种形式。|SSS_MULTI_SELA- A普遍调查1 B抽样调查C- C实地调查1 D现场询问1 E典型调查该题您未回答：x该问题

16、分值:1.5答案:A,B,D标定地价的主要作用有（）。SSS_MULTI_SEL厂A是确定土地出让价格的依据厂B是国家行使优先购买权的依据旦C是核定地产增值；征收土地增值税和管理地产市场的标准厂D是明确土地所有权的依据E是企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准该题您未回答:x该问题分值：1.5答案:A,B,C,D标定地价是划拨土地使用权，（）时补交土地使用权出让金的标准。|SSS_MULTI_SELJ A出卖1 B转让1C承典1 D抵押1 E出租该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:B,D,E44.影响价格的建筑物的自身因素有（）。|SSS_MULTI_SELA- A面积、结

17、构、材料1 B临街状况1 C建筑物的年代Q D朝向、楼层、建筑物外观1 E设计、设备和施工质量该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:A,D,E45.环境因素分为（）环境因素。|SSS MULTI SEL1 A自然厂B位置邑C社会厂D区域1 E经济该题您未回答:x该问题分值：1.5答案：A,C 46.不动产的需求主体是人，（）等对不动产价格有着很大的影响|SSS_MULTI_SEL邑A人口密度1 B人口数量1 C人口素质1 D人口分布1 E家庭规模该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:B,C,D47.土地开发费包括相应的（）。|SSS_MULTI_SEL厂A 土地开发利润厂B 土地取得费1C

18、 土地开发利息旦D 土地开发投资现值1E 土地增值收益该题您未回答：x该问题分值:1.5答案：A,C48.土地级别划分方法包括（）。|SSS_MULTI_SEL匚A网格法B数轴法C剖面图法J D判别法1 E总分频率曲线统计判断法该题您未回答：x该问题分值:1.5答案:B,C,D,E49.德尔菲法一般用于()的预测。SSS_MULTI_SELA A长期预测 厂B短期预测 1 C宏观预测 旦D微观预测 1 E对新产品的投产 该题您未回答：x该问题分值：1.5答案:A,C,D答案：B,C三、情景分析题(每小题有A B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意。)桌企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于

19、 2009年9月1日与当地政府签订了 该宗地的国有土地租赁协议，租期 20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗 地土地面积为30000m,用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下所述。(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了 300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了 20%口 30%(2)C宗地：占地25000

20、吊，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地 已达到“三通一平”的开发程度。按照 2009年9月的市场行情，该宗地若出租 经营，每年土地净收益可达55万元。(3)D宗地：占地3.5hm2,于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年 期、“七通一平”条件下作价425元/m2。R G D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下宗地 交易情况区域因素个别因素B 宗地-4%-2%5%C 宗地 05%-1%D 宗地 2%-7%-5%表中数值表示B G D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比 A宗 地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于 A宗地。根据当地2009年9月的土地市

21、场情况，从征地到完成“七通一平”的土 地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内 均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为 1.5%,需按季度按复利计算利 息；土地开发的投资回报率为10% 土地增值收益率为20% 土地还原率取 6%相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达 到“七通一平”时地价比“五通一平”高 100元/m2,达到“五通一平”时地价 比“三通一平”高60元/m2。根据上述材料，回答问题。SSS_MULTI_SEL以宗地B G D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（）元加2。_A 383.86，

22、B 370.57LC 388.58D 392.65该题您未回答：x该问题分值:1答案:A|SSS_MULTI_SEL市场比较法中交易案例修正的主要因素有（）。1 A交易情况1 B个别因素 旦C期日和年期1 D区域因素该题您未回答：x该问题分值:1答案:A,B,C,D|SSS_MULTI_SEL宗地A于2009年9月1日的市场年租金为（）元加2。A 28.56L.Jb 26.45C 24.35D 30.25该题您未回答:x该问题分值:1答案：C|SSS_MULTI_SEL宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为（）万元。A 463.54MIb 456.06日C 488.50D 423.8

23、6该题您未回答：x该问题分值:1答案:B|SSS_MULTI_SEL应用市场比较法估价时，应具备的条件有（）。A交易类型全面J B丰富的交易案例厂C待估土地与交易案例有相关性和替代性D发达的不动产市场该题您未回答：x该问题分值:1答案:B,C,D现有某市区一栋2001年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在2001年开发完成时就已补办了出让手续，出让期为 50年。（1）该楼建筑面积为20000m，容积 率为5。（2）该楼全部用于出租，出租率为 80% （3）同类物业市场租金按使用面 积计为150元/（月m2）。（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为 1:1.5 。 （5） 房屋重置价格为2000元

24、/m2,耐用期为50年，残值率为00 （6）有关出租成本 有：房产税按年租金的12刈；年折旧；物业管理成本按使用面积计， 每年100元/m2;保险费按使用面积计，每年 32元/m2。（7）房地产综合还原率 为10%根据上述材料，回答问题。SSS_MULTI_SEL该土地的单位面积地价为（）元/m2A 26348.30白B 28321.80C 24364.80D 27075.20该题您未回答：x该问题分值:1答案:ASSS_MULTI_SEL影响建筑物重置价格的因素不包括()。邑A实际租金1 B建筑材料1 C物价水平1 D建筑结构该题您未回答:x该问题分值:1答案：A|SSS_MULTI_SEL

25、58.从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的()获利率。邑A项目旦B 土地1 C房屋1 D资本该题您未回答:x该问题分值:1答案:D|SSS_MULTI_SEL59.在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是()收益。旦A实际纯1 B实际总邑C客观纯1 D实际该题您未回答：x该问题分值:1答案:D|SSS_MULTI_SEL60.应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似 不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的 ()原则。1 A替代1 B协调J C供给与需求1 D报酬递增与递减该题您未回答：x该问题分值:1答

26、案：A四、计算题（答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保留两位小数，单价为元/m2,总价为元；计算最终结果均保留整数，单价为元/m2,总价为万元。）甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于 K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800n2,经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m的写 字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示，当时 K市中心区同类写字楼月租金为50元/m2（建筑面积），管理费支出为租金的5%年支

27、付各项税金平均为35元/m2（建 筑面积）。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2,残值为零，年支出维修费为 重置价的2%年支出保险费为重置价的0.2%, 土地还原率为6%建筑物还原 率为8%估价基准日定为2009年30日。请根据以上资料进行估算（需提供总 价和单价）。SSS_TEXT_QUSp |jJ-该题您未回答：x该问题分值:25 一答案：解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等 资料，适宜选用收益还原法评估。.解题步骤（1）计算房地年总收益50X 950X 12=570000.00（元）（2）计算年总费用年管理费=

28、50X 950X 12X 5%=28500.00（X ）年维修费=1600X 950X 2%=30400.00（X ）年保险费=1600X 950X 0.2%=3040.00（元）年税金=35X 950=33250.00（元）年折旧费=1600X 950/（50 -1）=31020.41（元）年总费用=年管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费=28500.00+30400.00+3040.00+33250.00+31020.41=126210.41（元）（3）计算建筑物年纯收益建筑物年纯收益二建筑物现值X建筑物还原率=（建筑物重置价-年折旧费X已使用年限）X建筑物还原率=（1600.00

29、 X 950.00-31020.41 X 4） X 8%=111673.47（元）（4）计算土地年纯收益土地纯收益=房地年总收益-房地总费用-建筑物年纯收益=570000.00-126210.00-111673.47=332116.53（元）(5)计算2009年6月的土地价格 土地总价格为土地单位价格=5133129.00/800.00=6416.00(元/m2)(6)建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费X已使用年限=1600.00 X 950.00-31020.41 X4=1395918.36(元)7) 土地及建筑物-体总价格土地及建筑物-体总价格=土地总价+建筑物现值=5133129.00+1395918.36=6529047.36(元)= 653(万元)土地及建筑物一体单价：6529047.36/800.00=8161(元/m2)一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：(1)A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土 地取得费用为35万元/