房地产项目开发流程和业务流程常用版

1、房地产项目开发程序和业务流程一、我国现行的房地产建设程序 (四大阶段、十个过程)阶段项目前期阶段项目准备阶段项目施工程 序项目建议书 (申请报 告)项目选址方 案设计任务 书、 计划初步设计(建设方案)施工图设 计、图纸审 查项目征地、 报建、招标组织施工 (安全、监需准备的资料提出项目建设的必要性 和依据、拟建规模和地 点、资源、条件、 估 算和资金筹措、建设进 度安排、效应分析。项目核准或备案资料 ：申请报告、城市规划意 见、用地预审意见、环 境影响评价、水土保持 方案、占用林地审核、 矿藏压覆评估等营业 执照。办土地使用证 ：土地出 让合同、交费证明等；办规划许可证 ：申请报 告和发改委

2、批文、用地 规划许可证、土地证、 已审批规划图和建筑设 计图；办施工许可证 ：土地 证、规划许可证、招标 确定施工队、施工图审 查证明、质量安全监督 手续等。质量监督记录、分项 (分阶段)工程质检报告、隐蔽工程验收记录行政管理部门发改委以计划 管理为主；规 划、土地、环 保、水利、林 业、旅游等部 门参与选址 ； 经济、计划、 建设等部门参 与初步设计和 方案审批。国土局、建设 局、规划局土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门建设局取得证书1、国有土地 使用证2、建设用地 规划许可证3、建设工程 规划许可证4、建筑工程 施工许可证资金投入前期工程费用：包 括调研评估费、设 计费、地质

3、勘探 费、行政事业性收 费、前期其他费用 等1、土地费用：包括 土地出让金沉淀部 分、土地拆迁费 用、土地契税、安 置房建设费用等， 占比较大 ；2、前期工程费用： 包括三通一平、临 时设施费、行政事 业性收费、前期其 他费用等1、基础设施建设 费；理)等。阶段2、建筑安装工程 费， 占比较大 ；3、公共配套设施建 设费；4、开发间接费用建设、规划、 消防、环保等行政管理部门验收、结算、备案项目 竣工 验收阶段验收备案资料 ：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。资料整理归档建设档案馆产权登记、物业管理房地产管理局办产权证资料 ：土地使用权

4、证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。的金额占比情况如下所示二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段(仅供参考) :项目名称额序号估算说明包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等占比16162038.50%1土地费用前期工程费用146473.49%2包括调研评估费、设计费、地质勘探 费、三通一平、临时设施费、行政事业 性收费、前期其他费用等基础设施建设费3203204.84%包括供水工程、供电工程、雨水污水工 程、热力工程、燃气煤气工程、智能化 工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、 其他配套等4 建筑

5、安装工程费5 公共配套设施建设费6 开发间接费用7 管理费用8 财务费用9 销售费用10 开发期税费11 其它费用及不可预见费项目总11747528869138748789225942146539543941981927.98%6.88%0.33%1.16%2.20%2.24%11.09%1.30%100.00%包括地基处理工程、建安费用、分包工 程、甲供材料设备采购等包括人防车库、地下车库、教育配套、 配电设施用房、垃圾用房、文体设施、 物业管理用房、其他配套等包括咨询评估费用、工程监理费用、物 业费用、施工、采购、设计合同印花税 等按开发成本的 2%测算按基准利率三年测算按销售收入的 2%

6、测算按销售收入的 7%测算取 2-5 项之和的 3%三、房地产公司项目开发的内部工作流程：房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为 5 个阶段： 获取土地开工 开盘清盘入住。1、获取土地阶段：土地获取阶段 ：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌， 签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。规划设计阶段： 包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认， 施工图设计组织等。施工准备阶段 ：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2、开工：工程建设阶段(一)： 项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验 收等工程建设阶段(二)： 内外檐装修材料确定，水、

7、暖、电安装，智能化，通风 与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工， 竣工结算等项目销售阶段 ：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准 备等。3、开盘：项目销售阶段： 项目开盘进行日常销售4、清盘 ：销售清盘5、入住：竣工入住阶段 ：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等 售后及移交 ：为客户办理产权证、土地证前期手续。四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程获取土地开工开盘清盘入住主要工作内容小类 说明落实地块具体位置及周边情况土地落实规划条件，了解限制性条 件收集对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因土 地 获主办部门协

8、办部门主办岗位工作阶段工作部门规划设计条件节 点主 项地块现状图分 项现场踏勘备注项目部项目部项目部信息大类研发部取 阶 段了解周边配套情况了解未来发展规划素详细了解了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑项目部项目部工程部研发部土地价值初判了解地块的上市方 式和土地款了解项目开发成本了解当地的房地产市场状况同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况产品形式、开发周期的安排项目部项目部项目部 销售部现状图(四至电子文件)项目部销售部 ：参与市场 调查，进行地块周 边及辐射范围内的 客户分析

9、、产品分销售部市场深度调研析、市场竞争分析 等；研发部 ：负责协助项目部研发部进行区域市场调研。土地项目最终定位价值 可行性研究报告深判成本测算：针对多个方案进行 初步成本测算、利润率分析及 比选开发周期及付款计划根据以往及周边项 目成交客户分析和 产品分析等，对项 目定位、客户定 位、产品定位等， 提出策略性建议。进行项目开发的方 案设计和成本测 算。各部门会同研讨 ： 根据土地的开工条 件、市场情况，共 同制定开发节奏。研发部研发部销售部项目部工程部成 本控制部项目部销售部工程部项目方案确定现金流测算总经理财务部各部门各部门节 点土 地 获 取 阶 段主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项

10、分 项小类 说明主办部门主办岗位协办部门备注获取土地寻找合作资金投标摘牌签订土地出让合同用地规项目招商报告(前期阶段)明确合作伙伴、寻 找合作方式(招商阶段)项目引资(商业计划书)合作实施(实施阶段)投方案标投经济标拍卖摘牌确定用地图、桩点 坐标、用地条件准备材料，办证区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定签署战略合作协议合作公司成立及相关手续办理项目方案确定确定土地上限竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定出 价战术交纳土地款、契税、交易费等提交土地出让合同和土地出

11、让金、交易费等交费证明制定项目财务数据制定合作方式、 回报方式、草拟合 同行政办 ：协议盖章，存档。财务部 ：协助办理 股权、增资等相关 财务问题；行政办 ：工商局办 理公司注册。行政办法务 ：合同 条款的草拟和完善；财务部 ：提供资金。行政办 ：提供土地 出让合同；项目部财务总监财务总监副总经理总经理项目部财务部项目部财务部项目部项目部财务部行政办项目部财务部财务部节 点划许可证土地确权工作阶段大类土办 理地土地证获办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制企业 项目备案项目申请报告向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登 报声明土地补偿费土地出让合同核定土地边界交

12、费证明1:500 现状地形图详规主小类土地出让合同交费证明(原有土地证作废)(原户主需交纳的土地使用 费)核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图缴纳土地费用需准备 3 份主要工作内容项说明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图 4 份 (薄膜图)财务部 ：提供资金 缴纳出让金、交易 费。研发部 ：协助提供 相关项目资料资料室 ：提供土地 出让合同、付款凭 证及相关图纸研发 ：委托设计详 规分 项行政办项目部 研发部项目部工作部门备注主办 主办 协办部门 岗位 部门取 阶土地登记申请书土地确权来源证明文件段区域市场调研规划设计阶段项目定位土地权人证明材料房地产市场调查竞争性楼盘调查项目所在商

13、圈或临 近商圈现状调研(商业部分)同期操作商业地产 项目调查(商业部分)公建部分拟选业态 种类确定、所选业 态数量确定市场定位客户定位产品定位价格定位经济测算项目发展报告申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明项目所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等项目周边竞争性楼盘详细调查项目周边商圈主要商业业态分 布状况、经营状况、经营特 点、预期发展方向等竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期等； 提取数据库相关数据进行重点 分析、竞争项目实地调研了解 相关信息通过行业发展分析、消费需求 分析，确定可开发公建部分业 态种类。结合市场相关类型物 业供求状况，确定所选业态开发数量行

14、政部：提供企业 相关证明资料。对项目区域内及周 边进行市场分析、 客户需求分析、产 品分析、已成交客 户分析、竞争楼盘 分析等针对重点商家，进 行专向访谈，同时 组织相关专业人士 进行专业论证。重点访谈了解重点 商家对竞争项目的 相关看法、同时了 解 客户对竞争项 目的 意向。商业运营部 ：配合 完成公建部分业态 选择与数量确定依据控规指标，提出产品类型 建议，完成项目定位工作商业运营部 ：配合 完成公建类配套定位逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回 款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分

15、开研发部商 业运营部研发部总经理财务总监销售部项目部研发部销售部项目部商 业运营部销售部各部门各部门节 点规 划 设 计 阶 段发不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流： 工程：根据工期制定工程款支付计划； 项目：制订配套费及土地款支付计划。主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项分 项小类 说明主办部门主办岗位协办部门备注设计前期工作方案设计组织明确产品设计思路设计院初步选择制定设计组织计划方案、规划设计院 选择与合同签订设计任务书与相关 技术指标初订规划方案结合成本根据区

16、域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析，对 户型设计、户型配比、面积区 间、景观规划、建筑风格、配 套标准等规划设计提出改善性 意见。明确设计单位选择标准，了解 相关设计院的价格行情。制订规划、景观及建筑单体的 设计任务书、交工标准，及规 划指标、环境指标的初订对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确成 本控制部研发部工程部销售部商 业运营部必要时，对设计单位进行实地考察法务 ：合同文本审核成本 ：设计费用审核研发 ：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程 ：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。营销 ：结合项目地块

17、的基本素质、成节 点规 划 设 计测算的研讨及确定彩色总平面图方案 送规划预审修建性详规成果详细性规划方案的 报建及确定建筑平、立面功能 效果及成本测算的研讨及确定保预期利润率。本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；工程 ：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；项目 ：提供各项配套费用标准。彩色总平面图(含经济指标)(含配套场站点)报市政府各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。研发 ：负责提供图 纸各部 ：提供参考意 见研发 ：负责提供图 纸 各部门结合项目实 际，从不同角度提 出合理化建议。彩色立面效果图送 规划预审及审批建筑方案报建图景观概念方案设计 及确定(上报市政府)

18、各部门结合项目实际，从不同 角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。研发 ：负责提供图纸研发 ：提供报建图纸主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项分 项小类 说明主办部门主办岗位协办部门备注项目指标确认项目成本指标确定项目考核指标确定 营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定； 商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供 有关配套设备设施种类、数量建议； 项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前 期、工程、配套、费用等指标落实。 营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调阶 段年度考核指标调整施工图、建筑设计 院选择与合同签定制定建筑、综合管 网、景观施工图设 计任务书(交工标 准

19、确定、建筑、景 观限额指标确定)结构方案及设备选 型研讨及确定地质勘察报告 施工图设计组织施工图成果其他各部门制定项目的考核指标体系； 工程：制定工期。 营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新 增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体 系； 工程：制定工期考核标准。 成本控制部：配合研发进行设计招投标； 工程部：对结构方案、设备选型进行评估； 法务：合同的审核。按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标： 营销 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定； 工程：提供工程技术专业建议。 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 工程：参与结构

20、方案及设备选型研讨。组织现场勘察，并提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较 大的项目，提出优化意见； 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合 理性、经济性及施工的可行性进行审核。节 点规 划 设 计 阶 段施 工 准 备 阶 段施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化： 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根 据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化； 研发：负责图纸优化变更； 工程：对设计选材、选型的合

21、理性、经济性及施 工的可行性进行审核。主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项分 项小类 说明主办部门主办岗位协办部门备注施工图设计组织建设工程规划许可证综合管网方案设计景观扩初及施工图 设计景观施工图成本测 算、分析、反馈并 进行图纸优化规划方案及市政方 案送审建筑方案送审 项目：提供各专业局设计条件 成本控制：成本核算及费用控制 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情 况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。设计方案(含总平面图)申报表土地出让合同修建性详细规划 2 份，电子文 件 1 份(注：审定前，提交 10 本规划设计方案，电子文件

22、1 份)申报单位(人)委托代理的， 需提交授权委托书建筑设计方案申报表研发 ：配合提供设 计院的盖章确认项目 ：提供土地出 让合同、付款凭证 及相关图纸研发 ：提供所需图 纸研发 ：配合提供设 计院的盖章确认节 点施 工 准 备 阶工作阶段大类现场工程放线取得许可证小类准备相关文件出放线报告1/500 现势地形图 1 份土地出让合同计划建筑设计方案 2 份(含建筑效 果、总平面、各层平面、立 面、剖面图等)重要项目需提 交模型申报单位(人)委托代理的， 需提交授权委托书计划大配套小配套消防证明人防证明地名证明主要工作内容主 项说明建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电 子文件首层平面图按

23、照施工总平图进行楼座点放 置，出放线报告项目 ：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸财务 ：提供资金保障财务 ：提供资金保障研发 ：负责提供消防报建图研发 ：负责提供人防报建图工作部门分 项主办部门主办岗位协办部门备注研发 ：出图及图纸问题解决；工程：现场配合。工程 ：配合勘测、清除现场障碍段现场保护与移交准备相关文件施工单位配合做记录、现场保 护移交施工单位建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签 证的施工合同工程 ：组织现场保护研发 ：现场发现问题，及时解决；工程 ：组织交接。建设资金证明( 存款证明)注：资金情况需满足施工中标施工许可证施工图

24、审查质量监督手续价的 1/3 以上项目年度 计划(当年计划)质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表研发 ：负责提供施工图及计算书工程 ：配合办理工程 ：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。工程 ：配合现场安全企业项目备案规划成果大配套开工前期工作“三通一平”临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 项目：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。场地平整节 点工作阶段大类施工开工准前期备工作阶段施工组织方案招投标、签订合同主小类招标合同备案施工图会审设计交底质量监督手续环卫、环保等相关 报建手续 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料； 成本

25、：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格勘察单位桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商沉降观测研发 ：提供总规划 图等所需的全部资 料；成本： 配合招投 标、测算成本；法务 ：招投标文件 的法务审核、合同 审核工作部门主要工作内容项分 项说明主办部门主办岗位协办部门备注指土建施工单位的公开招标及合同备案 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合 同； 成本：共同确定合同约定的各项条款。组织监理、施工单位一起对图 纸进行会审会同设计院进行会审，签定图 纸会审记录会同设计院进行技术交底，签 定交底记录办理质检委托办理安全检查委托项目临时、永久路口的报建手 续申办项目临时施工用水、临时 用电、

26、排污手续研发 ：配合会审， 并负责提供所需的 全部图纸。研发 ：负责组织设 计单位交底和变 更。项目 ：配合办理相 关手续。项目 ：配合办理相 关手续。工 程 建 设 阶 段开工项目开工基础施工施工放线规划验线桩基施工桩基检测开 槽地基备案基础施工基础验收备案基础处理竣工结算办理施工人员暂住手续建立平面和高程控制系统。建 立控制主轴线(基线)标桩， 并在现场清楚标明墙、柱轴线 位置监理单位组织工程部、设计、 规划局验线试桩施工，确定桩基施工标准桩基全面施工委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提 供桩基检测报告土方工程支护工程降水工程地基处理混凝土垫层地下防水混凝土基础承建单位自评监理对验评

27、资料审查、现场观 感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程(基 础)验收表核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。研发 ：负责提供所需的图纸和技术支持。研发、项目 ：配合研发 ：配合确定桩基施工标准。研发 ：负责提供所需的图纸和技术支持。研发 ：配合参与验收研发 ：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。研发 ：配合参与验收工程 ：提供全面的现场签证、水电扣节 点工 程 建 设 阶 段款等基础性资料。主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项分 项小类 说明主办部门主办岗位协办部门备注主体施工审核施工方案、施 工组织设计钢筋混凝土工程配套管线预埋重要分项工程及隐 蔽

28、工程质量验收图纸问题解决施工质量问题、事故处理施工单位填报材料进场报验单三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证)模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题的发现及分析 研发 ：配合分析问题设计变更 研发 ：配合完成设计变更； 成本 ：核定成本影响施工质量问题、事故的调查分析 研发 ：配合分析问题处理方案的制定、审核、审批节 点项 目 销 研发 ：配合制定方案；

29、 成本 ：核定成本影响处理方案的实施 研发 ：配合完成设计变更；设计变更 成本控制 ：核定变更成本影响。工程变更技术经济分析变更签证工程变更 研发 ：配合技术分析； 成本 ：进行经济分析。工程变更申请 研发 ：协助现场进行变更签证； 成本 ：测算变更对成本的影响，对可行性判断。设计变更 研发 ：配合完成变更； 成本 ：核定成本影响工程进度的确认工程款工程款申请表审批 成本控制 ：按合同约定审核付款比例。支付工程款支付 财务 ：审核工程价款单及发票，付款。施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查主体主体验收备案 监理组织相关部门验收验收 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参与签

30、定建筑工程分部工程(主体)验收表主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项分 项小类 说明主办部门主办岗位协办部门备注销售准备相关文件许可证公司营业执照房地产开发资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证售 阶 段年度 计划 (计委批文)建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明研发 ：负责提供所需的全部图纸。物业 ：签订物业合同基础工程形象部位达到正负零 及图象文件工程施工达到办证要求的形象进度按规定达到相应的形象部位(不同建筑形式，要求不一 样)获取面积计算成果表面积计算及图纸项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明工程 ：符合形象要求提供基础验收证明。

31、工程 ：达到形象进度要求，提供证明。项目 ：提供地名批复及附图、图审证等； 研发 ：提供全套的施工图和总平面图。销管：配合网上录入产品策略： 策划 ：根据项目定位、市场状况和项目推广策 略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化 建议； 研发 ：根据产品推广排期，提供具体产品的房型 图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品 等。项目亮相 推盘策略确定前准备价格策略： 销售 ：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝 向等因素，制定价格体系及制作销控； 成本控制部 ：提供产品成本，提出售价建议。推广策略： 销售 ：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建 议，实现推广效果的最大化； 研发 ：提供设计院背

32、景、产品设计理念、产品卖 点及专业设计人员的支持。招商策略： 商业运营 ：整合外部资源，根据项目销售需要，节 点工作阶段大类项目项目销亮相售前准备阶段确定外部资源主小类项目推广定位确定项目核心识别系统 确定亮相前项目知识系统培训制定项目全程招商策略。广告公司寻找及确定 销售 ：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通。制作公司寻找及确定策略公司寻找及确定 销售 ：策略公司的沟通，并进行相关的培训媒介公司寻找及确定 销售 ：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果。活动公司寻找及确定 销售 ：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注

33、，反馈调整后期活动营销的内容。工作部门主要工作内容项分 项说明主办部门主办岗位协办部门备注项目名称、组团名称项目核心推广理念确定Slogon 确定Logo 确定VI 系统及延展方案确定建筑知识，楼盘背景，项 目卖点综述，竞争对手比 较，付款方式，法律手 续，销售技巧等方面的综 合培训研发 ：根据对产品的理解 提出合理建议。销售 ：根据对市场客户的 理解提出合理建议。销管 ：提供相关 培训法务：提供相关 培训及统 一口径的法律审查；研发 ：提供建筑设计单 位、景观设计公司、建筑 风格、各项控规指标、交 工标准、户型卖点资料、 全部图纸资料等；工程 ：提供施工材料、施 工工艺、重点节点、工程 进度

34、、入住时间、交工标节 点工作阶段项大类项目销售分卖场设立销售道具准备主小类销售道具准备为实现项目宣传的最大 化，在合理地段设立商品 房销售展示中心现场房型手册(亮相版)售楼处装修装饰及售楼处 内外部指引包装(精神堡 垒、工地围档、吊旗、道 旗、形象墙、指示牌、资 料架、展示架)样板间及样板环境指示说 明系统沙盘(概念)模型、主力户型单体模型主要工作内容项说明入市前印刷品的设计、制准等资料。企划 ：提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。研发 ：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等。销售 ：提出装饰及指引系统的合理化建议；工程 ：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处

35、内部装修和项目指引系统的施工；成本控制 ：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作；财务 ：提供装修及包装所需资金支持。销售 ：协商决定样板间建造的具体户型；研发 ：提供样板间户型的详细房型图和尺寸；工程 ：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持；成本控制 ：样板间装修成本核算及合同审批工作；财务 ：提供装修及包装所需资金支持研发 ：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型；销售 ：与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。工作部门分 项主办部门主办岗位协办部门备注销售 ：各种印刷类销售道目 销 售 阶 段亮相前准备联动工作的准备意向商家签约确定项目亮相方案项目项目

36、亮相亮相项目 销售内部资料作(概念楼书、房型图、 DM 单、宣传海报等)项目周边的主要道路设置 醒目指示系统(意向)派筹卡及纪念礼品配备看房车及看房车包装组织进行联动单位人员的 培训和包装进驻意向书项目形象表情、主题、创 意表现确定项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目形象出街，媒介组合 应用(户外、报纸、电 视、电台、车体、电梯)新闻媒体新闻信息亮相亮相庆典活动及产品推介 会的宣传和安排房型、房号及面积对照表具制作的确定；研发 ：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等；工程 ：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料；法务 ：相

37、关印刷文件的法律审核以及合同的审核。行政 ：提供看房车及司机企划 ：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作。法务 ：合同谈判以及审核项目部、销售部 ：参与讨论，提出建设性意见。法务 ：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。新闻中心 ：通过媒体扩大宣传信息。研发 ：项目研发设计资料、研发设计专业人士支持；销售 ：项目亮相各项工作的配合开展， 接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。研发 ：提供房型本册、技术支持；节 点开盘前准备工作阶段大类项目项目销开盘售前准备阶段答客户问客户积累主小类交工标准确定价格体系确定合同准备开盘前销售道具的准备销控方案及销控表客户接待、客户问题汇总及反馈(统一说

38、词)意向卡销售，客户梳理， 意向销控制定，客户关系 维护主要工作内容项说明房型附图交工标准小区摆位合同、附加协议等文本审 查确定现场房型手册深化版及最 终版楼书，宣传海报、折页，销管 ：提供房号及面积表研发、工程 ：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题。销管 ：意向卡销售的组织工作；外卖场 ：意向客户推荐，客户关系维护。工作部门分 项主办部门主办岗位协办部门备注各部门联动 ：讨论并确定项目交工标准；法务 ：法律风险提示。成本控制 ：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求；销售 ：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。研发 ：提供所有房型附图研发 ：提供确定交工标准法

39、务 ：交工标准中法律风险的提示和规避；工程 ：审核合同中的交楼时间及交工标准。研发 ：负责提供最终版的总平面图。法务 ：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。研发 ：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册。研发 ：协助制作楼书、折节 点物业管理公约购房须知，房型图，详细 价格表页等，提供技术支持；物业 ：提供物业管理公约研发 ：提供项目详细的房型图，提供技术支持；销售 ：协助销管制定项目楼房的价格体系；工程 ：提供工程进度及交工标准。售楼处内外展示道具统一更换(道旗、吊旗、背板等)沙盘(细化景观及外檐)样板间、样板环境的指示 系统的数据更新销控表及销控贴，认购 书，合同袋研

40、发 ：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持研发 ：负责提供样板环境图纸和技术支持销管 ：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具。开盘工作阶段项大类项目项目形象的提升及深化开盘信息告知大协议的签订主小类开盘庆典活动户外媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)报纸媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)小众媒体及创新媒体发布(项目形象及核心理念锻造与深化)媒介组合应用(户外、报纸、电视、电台、车体、电梯)财务中心：提供工作部门主要工作内容项分 项说明活动形式 (演出说明会发布会)销售 ：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户； 与会人员 (演艺名人专家学者)物

41、业 ：积为开盘庆典活主办部门主办 岗位协办部门备注目 销 售 阶 段开盘客户转化回款落实月度指标分解产品分析、聚焦 销售重点月度操作手册的 制定日常销售价格监控及调整月度推广计划的 执行告知途径 (报广海报门D票M)明确合理流程，接待、回访、 邀约客户，完成客户转协议、 转合同工作。根据公司资金情况与项目进 程，进行月度指标分解与调整来电客户分析、来访客户分 析、成交客户分析、未成交客 户分析、滞销产品分析、竞争 项目动态关注，对项目所处销 售阶段进行准确判断和适时调 整根据财务指标，产品情况，客 户情况，制定月度的推广策 略、销售策略和重大节点定期进行价格测算，与销售沟 通，根据库存产品和聚

42、焦销售 的重点及市场形势变化，调整 项目价格，实现项目利润最大 化报纸媒体 ：树立项目形象，宣 泄产品卖点户外媒体 ：强化项目形象，聚 焦重大节点营销活动 ：维系老客户促进老 带新，制造新闻热点烘托项目 人气客户中心 ：通过公益性活动强 化客户品牌忠诚度，加强项目动提供人力物力支持财务 ：收定金、购房款；销售 ：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署销售 ：按每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑。企划 ：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向；销售 ：根据库存产品现状和考核指标要求，讨论协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售；外卖场 ：协助销

43、售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点，推荐可成交客户。成本控制 ：阶段性考核指标调整；动态调整售价，实现利润最大化；销售 ：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系。销售 ：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容销售 ：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传销售 ：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作销售 ：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客节 点项 目 销 售 阶 段口碑传播效应销售道具支持 ：楼书、客户通 讯、生活手册折页、道旗、吊 旗户忠诚和树立公司品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点。销售 ：

44、协同企划制作各种销售道具。主要工作内容工作部门工作阶段大类主 项小类分 项说明主办部门主办岗位协办部门备注日常销售客户到访及接待成 交工作销售费用月度付款 计划及支付合作方合同签订销售回款月度指标考核客户资源利用大客户，社 区活动，置业推荐，物业 推荐等工作带来大批意向 客户外卖场客户到访项目销售现场利用 ，回 访老客户，并进行客户接 待成交工作通过日常培训，提高销售 人员的接待水平，现场通 过 回访，邀约客户到 访，促成签约成交制定回款节点，协调 及房管局保证按期回款公司考核指标完成及调整企划 ：提供 DM 单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持。企划 ：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演

45、活动的组织开展。成本控制 ：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报集团；财务 ：审核价款单及发票，按资金情况付款相关部门 ：合同签订及审批工作；法务 ：商品房合同、附加协议等检查，风险提示；销售 ：确认物业及置业联动，送各部门存档。财务 ：为客户创造便捷交款条件，快速收款。销管 ：按当月完成情况逐步调整全年销售回款指标财务 ：编制月度资金预节 点工 程 建 设 阶 段清盘工作阶段销售清盘大类外檐装 修材料确 定甲供、 甲分包材料清盘后项目各种资 料移交项目销售、招商工 作问题总结、汇报 并存档主小类设计、研发定板施工样板制作材料确定制定招标计划编制招标文件项目

46、考核指标完成及调整项目营销推广效果的监 控、评估、修正，通过销 售体系例会、项目协调 会、部门例会、各种主题 总结会等形式做工作总 结，指导后期工作主要工作内容项说明拟定投标单位确定材料招标技术要求算，填列各项目实际发生数。销管 ：按当月完成情况，调整次月及全年销售任务指标；财务 ：编制月度资金预算，填列各项目实际发生数；项目 ：提供下月指标落实的政府相关证件支持；工程 ：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划。行政 ：接收商品房合同、协议、优惠单并存档。工作部门分 项主办部门主办岗位协办部门备注研发、成本控制 ：分别从技术、经济方面配合。研发、

47、成本控制 ：分别从技术、经济方面配合选用材料。成本控制 ：审核招标方案成本控制 ：参与招标、测算成本。的招标考察投标单位招标、定标确定定标原则段本控制 ：参与确定定标原则段本控制 ：参与考察并提出考察意见段本控制 ：参与招标定标地 面防 水抹 灰内外檐 饰面板(砖)装 修门 窗轻质隔墙幕 墙基层处理找平层面层基层处理防水层施工面层砂浆基层处理抹灰排砖面砖安装勾缝型材加工安装窗框安装窗扇封胶放线定位隔墙砌筑及安装幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装研发 ：参与施工样板验收研发 ：审核幕墙设计图节 点工 程 建 设 阶 段幕墙面材安装封胶基层处理涂 饰工作主阶段小类大类底料施工面料施工主要工作内容

48、项说明研发 ：参与施工样板验 收分 项工作部门主办 主办 协办部门 岗位 部门备注水、暖、电安装给水管道及配件安装室内消火栓系统安装室内给水系统给水设备安装管道防腐，绝热排水管道及配件安装室内排水系统雨水管道及配件安装管道及配件安装室内热水供应系统 辅助设备安装防腐，绝热卫生器具安装研发 ：参与施工样板验收卫生器具安装室内采暖系统卫生器具给水配件安装卫生器具排水管道安装管道及配件安装辅助设备及散热器安装系统水压试验及调试节 点工 程防腐，绝热变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘)及控制柜安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装变配电室电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆头制作

49、、导线连接和线路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设裸母线、封闭母线、插接式母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设供电干线电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验工作部门主要工作内容工作备注主办部门主 项协办部门阶段分 项大类主办岗位小类 说明水、暖、电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘)及控制柜安装建 电安装设阶段电气照明安装备用和不间断电 源安装低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、试验和空载试运行桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头

50、制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、风扇安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘)安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线钢索配线，电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、风扇安装建筑照明通电试运行成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱(盘)安装柴油发电机安装不间断电源的其他功能单元安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装节 点工 程 建 设 阶 段电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干防雷及接地安装 线敷设建筑物等电位连接，接闪器安研发 ：配合验收

51、装主要工作内容工作主 项阶段分 项小类大类说明通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统建筑设备监控系统 智能化空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口火灾和可燃气体探测系统，火灾报警及消防联动系统火灾报警控制系统。消防联动系统安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制(门禁)系统，停车管理系统工作部门主办 主办 协办部门 岗位 部门备注节 点通风与空调工作阶段大类工通风程与建空调设综合布线系统

52、智能化集成系统电源与接地环境住宅(小区)智能 化系统送排风系统防排烟系统主小类除尘系统空调风系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口智能建筑电源，防雷及接地空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统(含电视 临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统)，物业管理系统(多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统)，智能家庭信息平台风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声

53、设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试工作部门主要工作内容项分 项说明主办部门主办岗位协办部门备注风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，阶 段电梯安装毛坯房竣工验收备案风管与设备绝热，系统调试风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备净化空调系统安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与

54、设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试管道冷热(媒)水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统空调水系统招标选定安装单位提供电梯井道土建 节点图指导电梯井道土建 施工安装，阀门及部件安装，冷却 塔安装，水泵及附属设备安 装，管道与设备的防腐与绝 热，系统调试选型及招标预埋件设置、预留洞口的设置土建交接检验驱动主机导轨，门系统，轿厢，对重(平衡重)电梯安装及调试安全部件，悬挂装置，随行电缆补偿装置，电气装置整机安装调试、验收会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量

55、保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。节 点工作阶段大类毛坯房竣工验收工程建设阶段成品房装 修报建委质监部门审定备案与物业进行交接。主要工作内容主 项小类说明土建、给排水、采 暖、电气、空调、 甲供材、各项分包 工程结算核对各栋建筑面 积，核对全部设计 变更、现场签证及 各项扣款的增减项造价。土建整改土建工作面移交垃圾清运龙骨加工及安装吊 顶封板洁具选型及招标洁 具洁具安装护栏和扶手制作与安装排砖饰面板(砖)面砖安装项目 ：办理建设工程档案预验收证明物业 ：办理交接手续工作部门分 项主办部门主办岗位协办部门备注工程 ：( 1 )申请甲供材结算，提供 四方(甲方、总包方、甲供 方、监理)签字

56、确认的领料汇 总表，及全面的现场签证(监 理、工程部经理签字确认)、 水电扣款等基础性资料( 2 )申请分包工程结算，提供四方(甲方、总包方、分包方、监理)签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证(监理、工程部经理签字确认)、水电扣款等基础性资料；( 3 )申请土建工程结算，提供全面的现场签证(监理、工程部经理签字确认)、水电扣款等基础性资料。节 点工 程 建 设 阶工作阶段勾缝基层处理涂 饰橱柜制作与安装底料施工面料施工橱柜招标橱柜设计橱柜安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板暖气片安装裱糊与软包细 部主 项大类 小类选型及招标暖气片安装主要工作内容说明成本控制、研发 ：参与选

57、型、 招标，成本核算研发 ：参与施工样板进行验收分 项成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收，施工队伍整改整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量保修书组织工程、销售、研发、成本控制、物业等部门共同验收报建委质监部门审定备案 项目 ：办理建设工程档案预验收证明。工作部门主办 主办 协办部门 岗位 部门备注段成品房竣工结算与物业进行交接。精装修的甲供材、精装修分 包、成品房施工结算物业 ：办理交接手续。工程 ：核定工程量，组织办理结算。成本控制 ：审查预算、确定工程费用。研发 ：提供设计所需要的图纸，调整管网，配合二次网设计，保证出图。排 水工程 ：提供工作面，监督施工、协助验收。财务 ：

58、提供资金，保证交费。成本控制 ：负责工程招标。工程 ：提供工作面，监督施工、协助验收。配套手续及施工财务 ：提供资金，保证交纳工程费。热力(协调分级、寻找热源)销管 ：提供入住明细；运营 ：协助空房面积核算；财务 ：提供资金保证采暖费缴纳。物业 ：供热移交物业。成本控制 ：负责招标、审核预算。自来水园林用水、换热站用水研发 ：提供设计所需要的各种图纸；提供进件所需要的图纸，保证进件。工程 ：提供工作面，监督施工，协助并保证挂表、通水、配合验收。财务 ：提供资金、保证交纳工程费。研发 ：提供进件所需要的图纸，保证进件。工程 ：监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表。财务 ：提供资金，交纳工程费

59、。中 水研发 ：提供进件所需要的图纸，保证进件；提供设计所需要的图纸，调整管节 点工 程 建 设 阶 段网、提工场站点，配合出图。工程 ：提供工作面，监督施工；协助现场，工程验收、通水财务 ：提供资金，保证交费物业 ：工程移交物业工作阶段大类主 项小类主要工作内容分 项说明工作部门主办 主办 协办部门 岗位 部门备注配套手续及施工配套燃气(专业局招标)场站点位置视 讯电 力排水、热力招标手续给排水与采暖 室外给水系统研发 ：提供进件所需的各种进件图纸；提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计。工程 ：提供工作面，保证施工、监督施工；协调现场整改、验收，保证点火。财务 ：

60、提供资金，保证交费。研发 ：配合确定场站点位置和技术支持研发 ：提供设计所需要的图纸。工程 ：签订协议、信号开通；提供工作面，监督施工、验收。研发 ：提供进件所需要的图纸、提供设计所需要的图纸。销管 ：提供面积测量报告；工程 ：提供进件所需的用电量、用电点；提供工作面，保证施工监督施工；提供现场协助保证验收、挂表。财务 ：提供资金支持，保证交费。成本控制 ：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标。工程 ：配合办理、提供招标资料。项目、商业运营 ：配合验收节 点施工环境施工竣工结算室外排水系统室外供热系统电气综合管网附属建筑室外供电系统室外照明系统室外