方略10月18、19土增税清算课程相关地下车位销售

1、车位销售收入房地产项目中的车位类型独立立体车库地下车库地下人防车库地上建筑地上建筑地面车位地面车位 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。 地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。 而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人，即小区全体或部分业主共有。独立立体车库 立体停车位具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在建设工程规划许可证等法律性文

2、件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。 如果规划明确为公共配套，则产权属于全体业主所有，无独立产权；如果规划明确为可售，则具备独立产权，可办理预售许可证，未来办理车位产权证。地下车位（非人防） 地下车位如果在容积率（所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。）计算范围内，则通常拥有独立产权，计入可售面积； 但大多数住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。

3、 也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据“物权法”理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。地下车位（非人防）2009年31号文第27条（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如何证明产权属于全体业主？地下车位（非人防）如何认定地下车位是否是公共配套设施？1、建设规划许可证审批的相关附件和资料中有无公

4、共配套设施说明？2、预售许可证申请手续中有无相关说明？3、项目初始产权登记手续中有无建筑物区分所有权证明文件？建设部第168号令房屋登记办法规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。4、在完工后同物业公司签署的前期物业协议中约定对业主共有部分的移交乙方管理维护，是否包含在内？地下车位（非人防）中华人民共和国物权法第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的

5、权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。地下车位（非人防）法律上可售与否对外转让自用或出租初始产权登记为业主专有可售面积作为开发产品处理自持处理初始产权登记为业主共有不可售面积争议视为改变公共配套性质不得扣除地下车位（人防）人民防空法第五条：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。地下人防车位究竟产权属于谁？国家还是

6、开发商还是全体业主？地下车位（人防）地下人防车位是否属于公共配套设施？如果是，应属于全体业主还是移交政府相关部门？1、人防工程完工后自检合格，向当地人防办申请验收。2、人防办派员参与验收，合格后在人防地下室竣工验收申报表上签署验收意见，加盖人防办公章确认。3、建设单位在使用前向人防办申请办理人防工程使用手续。地下车位（人防）法律上可售与否对外转让自用或出租小区配建的地下人防工程用作车位争议争议公共配套或自持物业独立立体车库独立立体车库属于独立建筑，是否具有独立产权依然要看规划中对其的定位。如果具有独立产权，可以对外出售，则在出事产权证明等级为专有，如为公共配套设施，则必然登记为业主共有部分。房

7、地产项目中的车位类型车位类型有无独立产权所有权地面车位无全体业主独立立体车库根据规划、产权登记等判断全体业主或购买者地下车位根据规划、产权登记等判断全体业主或购买者人防车位争议争议车位销售合同性质的涉税争议有产权车位销售合同无产权车位使用权转让合同无产权车位长期租赁合同属于商品房销售合同产生争议产生争议车位销售合同性质的涉税争议争议点一：究竟是有产权还是无产权？争议点二：企业签署使用权转让协议还是长期租赁协议？争议点二：税务机关认定究竟是卖还是租？车位销售合同的涉税争议所得税：2009年31号文中允许扣除的公共配套设施必须是非营利性，如果对外出租或转让，则不能当做公共配套在所得税前扣除如果转让车位永久使用权、等长使用权、长期租赁，应被认定为转让不动产，车位会成为一个独立的成本对象和开发产品如果对外出租，则会被认定为改变公共配套设施性质，所得税前不许扣除成本。而应作为固定资产核算计提折旧，与出租收入配比。车位销售合同性质的涉税争议土地增值税各地税务机关在土地增值税清算中的不同态度以业务实质判断：黄山、青岛、黑龙江、湖北、浙江以有无独立产权判断：辽宁、江苏、常州、大连以成本账务处理判断：南京车位销售合同性质的涉税争议车位性质认定背后的成本会计处理问题销售出租（短租）有独立产权车位独立成本对象核算，同转让收入配比独立成本对象核算，转入固定资产