8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价实践总结：陈新军资格：2007650001工作：利和土地评估公司地址：市青年路 333 号农资三楼：830002土地估价实践总结2007 年通过土地估价师之后，在估价实践过程中，通过独立开展估价工作，独立编写估价，我学到了许多中不能理解的理论知识和实践经验，对于土地估价工作有了比较深刻的认识。现从估价实践工作、估价技术路线与风险的的理解、估价体会三个方面对估价实践工作一总结。一、估价实践工作1.1 参加继续教育在取得了土地估价师资格证后，我参加了土地估价师举办的估价师继续教育，主要教育内容是估价技术路线与案例分析。通过这次继续教育的培训，我通过案例分析内容比较系统地学习了估价技术路线，

2、通过授课老师的讲解点评，估价理论与分析能力有了进一步的提高，在时间通过与经验丰富估价师的沟通交流，解决了一些比较困惑的估价问题。估价师继续教育使我这个入行1.2 估价实践工作的估价师受益。1.2.1 土地抵押估价工作。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押评估，以估价值确定1.2.2 土地二级市场金额，主要由当事人或过户估价工作。涉及土地委托。过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。1.2.3 土地估价资料日常收集与整理。主要包括以下资料：城区各种土地用途下的基准地价及修正体系；土地使用权出让、转让、出租、商品房开发、入股等资料；房屋、出租资料；土地征用及房屋拆迁补偿标准资料；房屋拆迁补偿标准、房

3、屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及用标准、固定资产作价标准等资料；收集案例的宗地用途、出租时间、容积率、有关税费征收标准，房地产开发中土地开发费用标准、资本的利息、利润标准，不动产还原利率等资料；有关经济指数及建筑材料价格上涨指数，土地开发与经营的政策、条例、规定，有关土地房屋的种类、税率等，城镇规划等相关资料。二、估价技术路线的理解土地估价实践中估价技术路线的确定估价师执业技术水平的高低在估价技术路线的确定过程中表现明显，作为一名合格的估价师在遇到估价务实中诸多问题时，应有清晰的思路和正确的估价技术路线。所以估价技术路线是否合理、恰当体现出估价师执业水平。明确土地估价的价值标准在目前的土

4、地估价实践工作中，最普遍采用的价值标准是公开市场价值标准，即在公开市场上最可能实现或成立的价格。市场法是最直观地体现该公开市场价值标准的一种估价方法，但不仅仅是市场法体现了公开市场价值标准，其他估价方法也有所体现。是对市场法的补充，也都体现了公开市场价值标准。遵循估价原则土地估价技术路线所反映的是土地价格的形成过程，而土地估价原则体现的也正是土地价格的形成原理，因此，在确定土地估价技术路线时要遵循土地估价原则也就十分自然。2.1.2.1 合法原则遵循合法原则，要求在土地估价务实中，应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价，要符合国家的府的有关规定。和地方政在估价实践中，合法原则给确

5、认估价对象是否具有合法的提供了这样的估价技术路线：首先，；其次，看估价对象的用途是否合法；同时，还要看在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式是否合法。例如，估价对象现状的商业用途，而法定用途是住宅，就只能按其法定用途确定其价格，而不能按现状用途，这就是合法原则在估价技术路线中的很好的体现。2.1.2.2 替代原则替代原则是保证土地估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提，遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似土地在同等条件下的正常价格。在确定土地估价技术路线时，无论采用什么估价思路和估价方法，都必然首先承认替代原则，因为该原则在各种方法都有体现：市场法是用类似土地的成交价格来“替

6、代”估价对象的价值，收益法是用估价对象未来的收益来“替代”估价对象的价值，成本法是用估价对象各组成部分的价格来“替代”估价对象的价值。最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高最佳使用为前提估价。这样一个确定土地估价技术路线的基本思路就是：在估价时要首先确定土地的最高最佳使用状态，进而才能确定土地在这种状态下的价值。估价时点原则估价时点原则强调的估价结论具有很强的时间相关性和时效性。所以在确定估价技术路线涉及到估价对象土地的价格形成过程时，也就要注意到这一点，不能直接将不同时间点上发生的现金流直接相加，而要进行资金的时间价值换算以后再相加。还要注意要根据不同的估价时点确定估价所

7、依据的土地市场情况，进而确定在此种土地市场情况下的土地总体价格水平。同时估价时点原则还有另外一层含义，就是估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。选取正确可行的土地估价方法选取正确可行的土地估价方法是正确运用估价技术路线的重要环节。不同用途的土地、不同估价目的评估往往需要根据具体情况，选用不同的估价方法，拟采用不同的估价技术路线。不同的估价方法体现不同的估价技术路线市场比较法体现的对土地价格形成过程认识是：土地的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格，或者说是被大多数买家、卖家认可的价格。因此，市场比较法是采用的选取类似土地的实际成交价格经过修正后形成比准价格

8、的技术路线。收益还原法反映的估价技术路线是：可以将估价对象作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象土地的收益价格。土地价值是由土地未来可获得的收益决定的。成本近法反映的估价技术路线是：在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以通过对估价对象土地的价格组成部分进行分解，了解各价格组成部分的正常市场价格，再积算作为估价对象的正常市场价格。假设开发法，即剩余法反映的估价技术路线是：未完成开发的土地的价值取决于它完成开发后的熟地或房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。准确的把握估价技术路线有助于正确理

9、解和运用土地估价方法，并且不会由于估价方法在表现形式上的不同而迷惑。三、土地估价风险的理解以前作估价员时认为土地估价工作有些偏差是可以理解的，但经过专业实践后发现估价行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：3.1 行政干预风险。作为估价师在估价工作中应遵从客观、公正的原则，因为各种人情关系导致行政干预在估价实践工作确实存在，而且影响估价工作客观公正的进行，在我看来，这是评估行业的最大风险。3.2 法律依据风险。估价实践中有时候会碰到较为敏感的估价业务，比如在涉案估价和拆迁估价，由于估价结果影响当事人的，对估价工评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就客观现实条件讲，这种条件尚不

10、具备，比如基准地价系数修中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以的数据，由此带来相应的估价风险。3.3 职业素质风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、估价工作由理论和实践经验相对较差的估价员来处理估价事务，由此带来相当大的估价风险，主要体现在：现场踏勘不认真，估价存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大性等。3.4 业务收入风险。估价实践中，作为一名估价师有时候在委托方高额评估费的下，比如在做抵押评估过程中，易造成虚高地价，给自己和估价机构带来相当大的风险。三、执业体会作为一个合格的土地估价师，除了要具有土地估价方面的扎实的理论知识，还要熟悉土地估价行业相关的系统知识，并熟悉和了解有关的法律及其变动情况，熟知地价市场变化，分析土地价格变动，在估价实践工作中不段的总结经验才能具备丰富的