商业综合体项目项目整体定位与发展战略(补充)53P课件

1、中辰经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略（补充）谨呈：2008-10-22项目可利用土地减少40%，B地块完全无法利用。A地块可用面积：约14000平方米C地块可用面积：约25000平方米D地块可用面积： 约14000平方米合计可用面积：约53000平方米 城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退让50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约40%（60亩）ABCD高压线限制性条件变化2序号物业功能体量（M2）说明A办公物业17000一栋18F小户型写字楼销售酒店17000一栋18F特色酒店持有商务公寓12000一栋18F小户型公寓销售商业30000（地下70

2、00）四层商业（地下一层）持有B经济型酒店6000100间客房标准持有C住宅120000住宅销售商业6000社区商铺销售DLOFT公寓4800012层，5.3米挑高公寓销售商业1000社区商铺销售E中央广场15000A、C地块间地上停车场9000可停360-400辆合计257000容积率2.73限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高定 位 调 整定位调整的原则：保证商业可存活项目整体形象的提升提高土地利用率尽可能提升容积率定位调整要求3核心问题界定本报告主要解决以下核心问题Q1：作为内街商业如何定位？Q2：怎样体现项目的整体性和多样性？Q3：如何

3、充分利用土地，实现价值最大化？4报告思路内街商业市场研究项目整体定位开发策略建议5内街商业市场分析6内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售沿街式商业内街式商业经营特色昭示性强，便于突出打造商业形象昭示性弱，需要依靠特色取胜人流吸引依靠自然人流和商家品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店铺特点相对独立，相互干扰小聚集性强，互相依托可销售性分割形式更灵活，便于销售销售难度大，销售容易导致经营困难规划重点造型、广告面特别注意人流动线设计常见业态百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等餐饮、休闲娱乐等7元一柏庄 （哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳11幢LOFT ，400

4、0平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主一幢大型商业综合楼，目前计划大型超市入驻8哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好售价：9000元/平方米经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8的比例返还给客户规模：面积划分为604000平方米，优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。3，对于项目：9年的统一规划使

5、用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕劣势：1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题9绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐10绿地 饕界：销售情况良好，招商经营有困难售价：10000元/平方米经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务规模：50200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日优势：1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以

6、信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。11金地 国际城 88街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街首批推售商铺第二批推售商铺第三批推售商铺马鞍山南路北机动推售区域12金地88街：后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题售价：20000-30000元/平方米经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8的比例返还给客户规模：面积划分为60200平方米优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以

7、在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。劣势：1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。 HOPSCA国际街区13合肥内街商业的经营出现了普遍的问题，人气不足、业态失控、缺乏统一管理是导致出现这一情况的主要原因。对本项目而言，地段和地块条件、周边住宅支撑均不如以上项目的情况下，如只是简单的定位为休闲娱乐餐饮等常规业态，则势必前景堪忧。除了常规的内街商业业态，我们还需要有一个核心业态（组成部分）来吸引客户、支撑项目的整体形象，盘活所有的资源。14？吸引人流，提高消费者在地块内的停留时间，最好

8、能使其流连忘返能拉动其它物业（如酒店、办公、商业）的需求能最大化利用高铁退界线内的土地能充分发挥地块的优势，具备雄厚的群众基础15符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是本项目的突破方向“智勇大冲关”是湖南卫视自主开发的一档适合全民参与的群众拓展竞技节目，由于其具备了很好的趣味性、挑战性、参与性、竞争性因此拥有广泛的群众基础，收视率居高不下，甚至拉动了长沙的旅游业。16户外拓展业市场分析17拓展训练(有时也称为户外拓展训练、野外拓展训练、拓展训练营、外展训练、冒险性学习法、户外体验培训)，它已经成为提高沟通技巧、凝聚力、领导力、决策力、竞争力、人际信任和个人心理素质培训中广泛采用的技术。它所采用的

9、方法就是将一群平时在一起工作的人集合起来，并将他们带入一个户外的环境或设施中进行体验式、参与式训练。这些户外环境和设施提供了一个与日常工作完全不同的场景，并且运用多样化的手段来满足不同的参训者。 拓展训练是什么拓展训练的起源与发展？拓展训练英文为Outward Development，意为一艘小船驶离平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战，去战胜一个个困难。这种训练起源于二战期间的英国。当时大西洋商务船队屡遭德国人袭击，许多年轻海员葬身海底。人们从生还者身上发现，他们并不一定都是体能最好的人，但却都是求生意志最顽强的人。一些研究管理和组织行为的专家从这种训练方式中受到启发。因为

10、他们认为，在当时工业化的社会里，很多管理者、企业家也有着和那些年轻海员同样的境遇。由于他们的心理素质不够良好，结果造成他们不能坦然面对来自竞争，来自生活和工作的挑战和压力。当这些挑战和压力较大时， 就导致了他们工作生活为行的错位和变异。因此英国就很快出现了一所叫做Outward Bound的训练学校，这所学校利用户外活动的形式，对管理者和企业家进行了心理和管理两方面的培训。近年来，拓展训练逐步走入外企和其它现代化企业的培训日程，成为这些企业团队建设，增强企业凝聚力，员工合作技巧等企业培训的主要途径。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人

11、员等各类群体。训练目标也由单纯的体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。 释放生活工作压力，调节心理平衡。认识自身潜能，增强自信心。 提高自我控制能力，从容应对压力与挑战。强化探索精神与创新意识，培养进取心。学会更好地与他人进 沟通与协调，优化人际环境。 增强凝聚力：促进内部沟通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；强化对员工的文化管理，实现精神激励。增强竞争力：树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化应对等方面能力的提升。变革与学习：针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不

12、变”，达成“变革与创新是最好的生存发展之道”的共识，并建立共同愿景，从而消除企业推行变革时的理念意识阻碍；同时，通过让受训者深入体验组织学习与知识创新过程，从而有效地帮助企业实现建立学习型组织的目标。 拓展训练对企事业单位团队建设的意义拓展训练对团队成员个体的意义行政部门医院银行国家政府机关大型跨国外资企业大型国有企业房地产目前，拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。大型国有企业、政府部门为了建立自然的沟通气氛，打破隔阂，建立高效、深入的沟通；外资企业他们文化比较成功，需要让员工更多的感悟文化，学习沟通

13、的技巧，用更生动有趣的形式进行团队的建设；民营企业大多注重团队建设、高效团队沟通、企业文化培养、执行力方面的培训；在校学生，医院基层员工、超市基层员工等，主要是培养团队协作能力与适当的个人挑战与生存训练。 年龄在2040岁的白领、管理层等是拓展培训的主要参与对象根据业内人士的统计，参加拓展培训的学员当中：20岁学员，人数占到5左右，这也说明在校学生参与拓展培训的比例还是很小的2040岁的学员，人数占到68左右，这中间大都是参加工作的白领、管理层、甚至是高层人员40岁以上的学员，这个比例在27左右，这中间大部分是政府部门、党政机关等的任职人员从企业参与过的体验式培训活动调查中可知，传统的拓展项目

14、是体验式培训的主流数据来源:中人网关于体验式培训的调查水上拓展项目场地拓展项目室内拓展项目野外拓展项目传统拓展项目竞技运动项目运动会、球类比赛等CS实战项目野外山地CS场地CS拓展训练项目本项目条件适合场地项目与室内项目野外项目远足露营高空滑索登山攀岩伞翼滑翔水上项目游 泳扎 筏划 艇场地项目高空项目低空项目水上项目室内项目室内运动圆桌游戏会 议拓展训练基地类型自然资源型拓展训练基地类型从项目条件出发，本项目属于非自然资源型拓展训练基地非自然资源型依托自然旅游区依托大型水资源区依托公园依托学校依托企业传统拓展高空机械项目序号设备名称图 示序号设备名称图示序号设备名称图 示1攀岩5相互依存9天梯

15、2单杠6绳网10速滑速降3断桥7空中荡木桥11丛林绳桥4吊索桥8轮胎荡桥网绳 12合力桥传统拓展地面机械项目序号设备名称图 示序号设备名称图示1毕业墙5孤岛求生2背摔台6荡木桥3模拟电网7梅花桩4穿越沼泽8同心同行室内拓展项目多米诺骨牌活动攀岩活动拓展展示杀人游戏活动体验式培训（拓展培训）是中国的朝阳行业，随着市场的细化及规范化，会有更多的企业和城市来分割省级市场蛋糕 1995年2005年拓展培训行业引入到中国 中国劳动保障部举办了全国首期户外运动领队及拓展培训师专岗培训的会议 。国家劳动部将根据培训情况给从业人员颁发岗位合格证书， 拓展培训师和户外运动领队专岗培训分初级、中级和高级3个级别

16、，从业人员一律需持证上岗。 2008年据不完全统计，目前国内从事户外运动俱乐部及拓展培训的公司的就有1000多家，专职或兼职的从业人数万余人，全国参加活动的人数上百万人。体验式培训拓展培训是培训市场的一支潜力股，以及越来越细分化的产品和服务,以便满足不同层次消费者的需求。 行业迅速发展，十年时间在国家干预下逐渐规范化，但仍处于稚嫩期。 国内城市中，北京、上海、以及东部沿海及大部分西部省会，只有数十家或更少的拓展训练公司在分割庞大的省级市场蛋糕。 29目前上海，江苏的拓展培训市场比较成熟，市场发展迅速 代表城市公司代表主要客户南京30家，人众人，野羚羊等党政机关，政府，大单位苏州 蒂姆，人众人等

17、分公司 外企，台企 长三角经济圈武汉经济圈上海市场：现有体验式培训机构、拓展培训公司及合作公司有近200家。上海周边2个小时的车程内，有17个同类型的基地。从1999年进入上海市场以来，从第一年的600人次参训，逐年翻番，到2003年已有近万人参训，发展飞速。 江苏市场：江苏拓展培训市场的发展处于全国前列，拓展培训机构众多，培训师资力量比较雄厚。 上海体验式培训机构分类项目内容对场地要求每年参加人数价格.元/人/天 以基地高空个人挑战项目为主 重视培训体验体验后分享要求高.项目要完善4万人 400700以非基地的团队合作项目为主 结合晚会、野营.强调建立和睦关系的概念 对场地要求不高.灵活机动

18、 7万人浮动大80-60030合肥培训市场刚刚起步，市场缺乏规范性，但仍挡不住合肥企业对体验式培训的需求，在合肥发展体验式培训有市场基础2000年初，这种全新的培训模式进入合肥，但由于上手简单，许多冠之于培训的机构简单粗糙地复制几个项目就草率抢占市场，缺乏科学性、规范性，直接导致企业界对拓展训练的看法越来越差。当前缺乏领导品牌的合肥拓展训练培训市场鱼龙混杂。虽然合肥的企业拓展处于起步阶段，但拓展的魅力让合肥的企业折腰。仅长城户外俱乐部，每天都有人来电询问，并且每个星期都安排企业进行拓展训练。 市场现状企业需求合肥企业代理拓展公司基地江淮汽车，合肥邮电学院，合肥科大恒星 儒商伟略管理咨询机构 （

19、合肥）万佛湖风景区 合肥客运总公司 人众人人众人南山湖基地 日立电器，联合利华野羚羊户外拓展中心合肥万佛湖风景区 企业竞争合肥本地的拓展公司比较小，一般都是些管理咨询机构，没有自己的培训基地，不规范。培训业大户人众人，野羚羊，蒂姆等现在都已在合肥开设办事处，这些专业大企业一般都有自己的培训基地，比较规范。31专家意见专家伍荣职务行远拓展公司经理访谈日期2008-10-18专业建议地理位置：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的协议价应在120-140元/天之间，餐饮价应在200-300元/桌，适当布置少量高档餐饮和住宿 使用：协议拓展用地使用率

20、一般在每月8天左右，人数在30-2000之间不等，多数情况是50-60人。一般是多个拓展企业共同使用一处场地，使用率一般在每月22天左右场地费用：每场15元（一小区间）场地建筑成本：20-30万，根据建筑结构不同有所区别场地地质要求：如果是砂硫层则需要多深挖，粘土层就比较适合32专家意见专家优程职务合肥优程拓展公司经理访谈日期2008-10-18专业建议地理位置：拓展基地离市区不应超过3小时车程，十八岗就离市区过近，做拓展基地就要在打造一个封闭式环境方面下功夫 接待能力：周边一定要有能满足300人左右的住宿餐饮条件 使用：联合利华、海尔等都是我们的客户，合肥拓展公司多为小公司，内部多有联系，一

21、般是共同使用一个拓展基地。在该地建设拓展基地就无普通拓展基地的旅游功能，纯粹是为培训而做拓展训练，做的好会成为经开区等企业定点培训基地。场地建筑成本：建筑成本不高，地块不小于4亩即可，但如果想满足酒店餐饮会议等设施需求则要建设大些33专家意见专家刘总职务仁众拓展公司市场部经理访谈日期2008-10-18专业建议地理位置：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的协议价应不超过150元/天，餐饮价应在200-300元/桌，会议室要能够容纳300人，剧院式即可，无需课桌式会议室，至少要一大一小两个会议室 使用：合肥拓展业务起步较晚，本地拓展公司只有几家

22、，多为外地拓展公司兼营合肥业务，会把一些外地单位企业员工带到合肥拓展，较好的拓展基地周末能达1000人，我们公司每天活动人数都上百人。运营：拓展基地的安全问题较为突出，最好由一家较为成熟的拓展公司运营，协调各拓展公司课程安排，做好拓展基地的推广，以满足酒店会议室等的使用。场地建筑成本：都较低，与建设公司打算满足的酒店有关。34环境打造水景与坡地是必选项，可建设一些人文景观；环境适当封闭配套能满足300人住宿协议价在120-140元/天的酒店，餐饮，能容纳300人左右的会议室场地至少4亩，依据酒店餐饮能满足的人数而定运营组建或并购一家拓展公司做好基地的推广及安全防范拓展基地必备条件接待能力强、交

23、通便利、场地安全除以上人员以外我们还访谈了福州摩尔、天地人、万普等知名拓展公司专业人员，大家意见一致，认为具有可行性，建设中需注意问题如下：35报告思路内街商业市场研究项目整体定位开发策略建议36未来城市 的 城市符号项目定位“合肥城市活力中心”开启经开区城市化的领导者37中辰新天地最时尚的活力生活体验场38中辰 新天地,一个从未在经开区出现过的字眼,成了很多人生活和居住的坐标之一,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群的标签意义一个区域的39营销的是合肥明天，营造的是一种时尚生活方式城市，指的是城市中

24、心集合了大量的商业、休闲、娱乐、酒店、办公、居住设施的区域。合肥副中心集特色酒店、商业、办公、LOFT公寓、户外运动场于一体的城市时尚活力体验中心40本项目核心竞争力：七个一工程一个星级特色酒店城市时尚活力体验中心一组新型的LOFT公寓一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心一个企业拓展基地一个专为小型企业设计的现代化写字楼一个活力四射的中央公园一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店41平面布局示意地块A是项目的形象标杆，建议采取三栋主楼加满铺商业裙房的布局排布。地块C处于项目的最北部，南向视野较好，出入动线较好，适合排布LOFT公寓和餐饮美食街。地块D面积相对较小，受噪音影响较严重，建议排布拓展

25、基地的室内场馆。高压线入地后，现高压走廊建议除排布适当面积的停车场外，设置一中央绿地广场。A地块北侧建议规划一道路通向绿地和C地块美食街，改善出入条件。ABCD高压线LOFT公寓广场、停车场拓展基地场馆美食街商业、特色酒店、写字楼、商务公寓新开道路户外拓展场、大众游乐园4243一个星级特色酒店、一个专为小型企业设计的现代化写字楼、一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心地块物业功能体量（M2）说明A办公物业17000一栋18F小户型写字楼销售酒店17000一栋18F特色酒店持有商务公寓12000一栋18F小户型公寓销售商业30000（地下7000）四层商业（地下一层）大部分持有-1F4F设置电

26、影城电玩城等娱乐项目1F为体验购物主力店2F为主力餐饮和特色餐饮1F2F3F4F-1F为中型超市、停车场3F为KTV和休闲餐饮44一组新型的LOFT公寓、一条特色餐饮美食街地块物业功能体量（M2）说明CLOFT公寓300004栋14F5.3米挑高公寓销售公寓底层配套商业2000一层社区商业销售高端主力餐饮12000三层体量2000平方米的独立商业体集合租售结合中端美食街5000两层商业街铺销售排布示意45-1F4F为拓展基地办公、会议室2F为健身会所（可对外营业）1F2F3F4F-1F为室内游泳池3F为拓展基地食堂、部分场馆地块物业功能体量（M2）说明D拓展基地综合楼8000四层单层2000平

27、方米综合楼持有经济型酒店一家8000综合楼上架100间客房经济型酒店一家持有大型洗浴中心12000根据洗浴中心要求设计持有1F为室内拓展场馆（攀岩等层高要求高的类型）排布示意综合楼经济型酒店洗浴中心一个企业拓展基地和休闲娱乐主力店46一个活力四射的中央公园野战区等户外拓展基地户外烧烤区拓展竞技场儿童游乐园47产品定位汇总序号物业功能体量（M2）说明A办公物业17000一栋18F小户型写字楼销售酒店17000一栋18F特色酒店持有商务公寓12000一栋18F小户型公寓销售商业30000（地下7000）四层商业（地下一层）持有CLOFT公寓300004栋14F5.3米挑高公寓销售公寓底层配套商业2000一层社区商业销售高端主力餐饮12000三层体量2000平方米的独立商业体集合租售结合中端美食街5000两层商业街铺销售D拓展基地综合楼8000四层单层2000平方米综合楼持有经济型酒店一家8000综合楼上架150间客房经济型酒店一家持有大型洗浴中心