个人房产类贷款相关试题

1、 HYPERLINK 吧个人房产类贷款拌试题一、填空题：氨1.案 哀一手房按揭贷款佰中，一手房按揭版贷款是指我行对百 白 蔼自然扮人伴 芭发放的，用于其岸向皑 笆 般房地产开发商隘 稗购买一手住房或绊商业用房，在抵澳押登记办理完毕阿之前由伴房地产开发商、办专业担保公司或氨我行认可的其他艾担保方式爱 半提供担保，并最疤终以其所购房产般作为抵押的贷款稗。懊2.败 伴按照购买房产的哎竣工状态可分为奥 唉现房贷款般 碍和霸 耙期房贷款邦 百。按照项目是否爸具有由颁我傲行安通过审批程序核埃定按揭额度，可埃分袄为伴 阿 靶额度内指定楼盘俺贷班款捌 唉 皑和柏 唉 伴 八不指定楼盘贷办款靶 熬 捌。奥3.坝

2、 阿房地产项板目伴“暗五伴证绊”版是柏 耙国有土地使用班权证唉 挨、百建设工程规划捌许可证斑、爸建设工程施工笆许可证罢、蔼建设用地规划邦许可证氨和啊商品房预扳售拜(暗销按售阿)颁许可证坝。办4.般 啊根据央柏行靶“挨12捌1矮号办”板文件规定，用银摆行按揭贷款支付捌房款的房产须具般备一定条件，其跋中住房必须芭 稗 稗 翱 哎，商业用房必须熬 碍 扒 扮。耙5爱.拌一手房按揭贷款板中耙，把 稗购买普通住房的澳贷款金额最高不盎得超过购房价的哀 懊 凹8八0挨傲，贷款期限不超瓣过奥 3搬0澳年矮 办；购买癌商业用房、高档碍商品房及高档别安墅的贷款金额最稗高不得超过购房氨价的把 6岸0半哀 佰，贷款期

3、限不超案过敖 爱1俺0巴年巴 邦。贷款期限与借办款人实际般年龄之和不得超啊过盎 6哎5绊周岁半 班。碍6.坝 疤预抵押登记是指艾仅凭袄 板售房合同翱 半办理的具有同等搬抵押效力的登记百形式，待房地产埃权证办妥以后，佰贷款行须安 佰对其进行期房转拜现房的抵押登记吧置肮换隘 拜 斑。吧7.暗 熬按揭贷款中，银碍行从风险控制需捌要出发通常要求邦开发商提供阶段昂性担保，该担保拌的起止期限一般拔是从啊 叭贷款发放扒 败开始，到霸手续权属证明交颁由贷款行收阿执坝_隘为止。俺8.胺 败目前我行个人贷霸款还款的主要方昂式有败 碍等额本金还款法懊 阿、等额本息岸还款法、昂 扒 氨双周拌供唉 翱 暗和摆 昂 斑气

4、球搬贷爸 碍 伴。翱9.矮 白借款人月房产还般款支出与收入比敖应控制在捌 5捌0耙耙 矮 叭以下，月安所有债务支出与捌收入比应控制在般 5袄5蔼碍 安以下。颁10.半个人房产抵押贷把款是指我行向符啊合要求的自然人埃发放的，以绊 挨我行认可的具备跋合法所有权和支皑配斑权跋 奥的房产作为抵押熬的贷款。斑11.白个人抵押贷款中板，对抵押房产的唉已使用年限的规傲定为：住房不超般过伴 20 奥 盎年，其他房产不氨超过坝 靶15懊 版年爱。鞍12.版房产净值的认定安以懊 板我行凹 笆的最终确认为准唉。如房产评估净奥值高于房产原购霸买价（建购价）颁的翱，以评估净值和岸我行自行认定净隘值的唉 昂孰低哀 八为准

5、。背13.白房龄在巴 爱二斑 埃年以稗内且住宅抵押率跋在败 疤5爸 办成以下（房产净奥值以贷款行所在暗地房地产交易中拌心确认、并经我安行摆调查和审查认同隘后为准）的，可跋以按客户及贷款澳行要求申请免评办估。由于各地区班房地产的市场情捌况存在较大差异鞍，贷款行须在实拜施细则中针对上挨述免评估的做法靶制定相应的操作芭流程和风险控制拜措施。岸14.半对设定的抵押物肮，在贷款本息未翱清偿前，未经贷跋款行书面同意，蔼抵押人不得将抵肮押物叭 鞍出租安 皑、版 笆转让耙 扒、重复抵押或以疤其他方式处分。搬15.斑个人房产抵押贷坝款中，普通住房靶的抵押率最高不按超过我行拔认定价值的白 8爱0懊昂；高档商品房、

6、八商业用房和别墅捌的抵押率不超过澳我行认定价值的哀 6耙0般柏 芭。昂16.败个人房产抵押贷般款中，住房抵押胺贷款期限最长不敖超过绊 巴10霸 伴 哎年。高档商品房爸、商业用房和别矮墅抵押贷款的期颁限最长不超过霸 办5绊 傲年。百17.按个人房产抵押贷耙款可叙做额度，八额度期限最长伴 懊2鞍 哀年，贷款可在额啊度内癌 拌分次发放、循环哎使用百 捌使用。办18.百个人房产抵押贷般款中，如贷款用搬途是经营性的，肮须按我行有关绊 拌经营性拔 斑贷款管理办法的捌规定进行审查。奥19.矮贷后管理工作中氨应密切关注抵押奥物的价值变化，芭如发生因国家政版策或市场原因导办致案抵押物价值明显拌减少的情况，贷摆款

7、行瓣应当要求借款人蔼 瓣提前偿清贷款搬或另行提供般 扮 唉与减值价值相当敖的担绊保扳 笆 埃。癌20.啊借款申请人须年耙满吧1澳8板周岁，且年龄与翱贷款期限斑之和不超过爱 哀65瓣 罢岁。扮21.扮关于借款申请人颁支付购房首期款靶，我行要求是：扳普通住房为不低叭于购买价或我行奥认定价值（以孰凹低为准）的懊 啊7靶0罢哎 疤；商业用房、高跋档商品房和高档昂别墅为不低于购搬买价或我行认定柏价值（以孰低为埃准）的敖 扳5癌0爱拔 板。耙22.拜我行对购买商业斑用房的按揭贷款百申请人，要求具挨备相当的耙 伴投资叭 奥或熬 绊经营叭 胺经验，并有一定鞍的从业能力。摆23.暗非交易类转按胺揭是指，同一叭借

8、款申请人将氨 碍 啊其他板行斑 蔼的按揭贷款转到癌我行继续申请办八理按揭贷款，凹 凹贷款金额和期把限懊 隘 哎不变。爸24.安在转按揭贷款业版务中，我行在核耙定贷款金懊额时，根据房产耙评估价值和卖方皑原按揭贷款余额拌两个因素来确定澳贷款金额，即贷摆款金额可能包括笆 哀金额和坝_安_胺金额两部分。癌25.百二手房原则上必碍须经过哀 凹我行认可的评估疤机吧构背 袄 昂进行价值评估，敖并出具书面评估百报告。澳26.爱二手房按揭贷款柏中，抵押物的价霸值一般以邦 邦 八二手房交易叭价背 稗 凹和奥 案评估价暗 敖的较低者为准。巴27.版二手房按揭贷款佰的利率按中国安人岸民银行和我行有扮关利率管理的规隘定

9、般执行，在基准贷懊款利率基础上的盎下限和上限范围坝分别是伴 叭和爸 拌 暗。澳28.胺调查借款人还款唉能力时应扳重点核实其负债白收入比。原则上罢将借款人的月住翱房支出与收入比佰控制在矮 5百0版般 哀以下，月所有债氨务支出与收入比班控制在霸5哀5把搬 伴以下。奥29.罢对转按揭贷款操拜作中直接向买方稗发放贷款的，应吧注意做好芭 按 澳的监管和赎楼后搬 埃、芭 班 罢手续的跟踪办理袄。澳30.艾对转按揭贷款操懊作中对于采取先鞍向卖方发放过渡吧性赎楼贷款、再澳向买方发放按揭柏贷款的两次出账鞍分段操作模式伴，应做好两笔贷埃款的衔接工作，霸确保靶 柏 芭 斑 哀 哀 般 唉。肮31捌.办个人信贷业务审

10、皑批昂管理的核心原则把是办 凹 扳 哎审贷分碍离阿 按分级审批碍 奥 八32拜.啊个人贷款操作遵班循败 扳 岸 佰 靶 扳 肮。搬33岸.俺我行个人住房贷昂款利率耙按唉 岸 佰 背执行，上限放开癌，实行下限管理扳。瓣34昂.邦贷款期限与借款佰人实际年龄之和癌不得超过办 埃70瓣 扳。摆35俺.把贷款金按额按 凹 爸5把0版万柏 跋以上白的艾,袄一般不宜采用一摆年及以下的贷款绊期限。跋36拔.伴期限一年及以内巴的贷柏款可采用败 熬按期付息到期还爸本、按期等额或哎按期递颁减柏 癌 拔的还款方式；期扳限长于一爸年的贷款除采用搬按期等额还款法啊和按期递减还款百法肮以外，在贷款办柏理时，爸经营单位背可根

11、据客户需要叭采用我行认可的埃其他还款方式，俺但一笔贷款合同坝只能选择芭 按 凹一种安 凹还款方式。扒37盎.芭抵哀押物的担保范围坝包括贷款笆 拜 俺本金、利息、罚班息和实现债权的昂全部费用。爱38扒.阿对已设定抵押的蔼房产，在贷款本埃息未受清偿之前傲，未经巴我笆行书面同罢意，抵押人不得拌将其拔 背出租、转让、重伴复抵押白 坝或以其他任何方敖式进行处分。扮39班.爱借款人或抵押人熬应办理所购房产败或其敖他抵押物的保险安，保险单中须注凹明把 按 熬贷款靶行隘 扒为保险第一受益半人，保险期限不唉得拌 凹短于傲 瓣借款期限，投保蔼金额不得爸 半少百于版 爸贷款金额。爱二、选啊择题（包括单项翱和多项）：

12、班1袄.败按规定，房地产鞍项目开发商的自办有资金比例不得凹低于（胺 安C爸 胺）。隘A.办25% 叭 皑B.30% 巴 C.3岸5% 百 D.按40%班2.暗开发商对其项目罢下的期房按揭贷吧款可以提供以下斑保证方式（挨 AD办 盎）。哎A.俺阶段性连带责任伴担保摆 B.斑回购矮 C.八有条件承诺吧 D.伴保证金叭3癌.搬叙做不指定楼盘般按揭时，对于项把目的可行傲性应该俺（矮 罢B颁 安）。矮A.挨形成调查挨报告由经办支行百自行审批颁 B.爸形成调查报告胺报分行审隘批皑 氨C.白形成调查报告报挨总行审批疤 阿 D.疤不需形爱成报告，根据权叭限单笔贷款审批柏4.半在我行提供了开奥发贷款的房地产疤项

13、目中，必须约癌定配套按揭比例挨，落实开发贷款胺的按揭退出渠道霸。我行按揭贷款板用途按优先使用吧顺序为（埃 班 吧C阿 暗）。巴A.癌板白 唉 B胺.板安 C摆.百拜 D.巴扳暗归还我行开发贷邦款捌 疤 百叭归还他行贷瓣款罢 巴 埃傲支付项目建筑工爸人工哎资柏 靶 斑跋支付项目建设材傲料百款隘 跋 坝肮投入其他项目使哎用啊5.袄每月借熬款人张三按揭供败款傲350摆0般元，水电煤气支搬出哎50罢0哎元，物业管理绊费拌20敖0阿元，工资收般入瓣800芭0霸元，另有房租收盎入班120半0瓣元，张三瓣月房产还款支出搬与收入比为半（绊 盎C芭 肮）。稗A.般43.8% 把 唉 B.46暗.2% 版C.40

14、.2%败 D.4翱5.7% 昂 E.跋52.5%坝6暗.爱贷款期间借款人鞍可申请合同变更阿，但如变更后期巴供增加，银行应隘重新审查其收入白来源是否足以负罢担增加后的期供啊。借款人提出下鞍列哪种申请肯定伴会导致期供增加白：（靶 摆AB蔼 拜）安A.瓣仅增加贷款金额八 巴 唉 笆B.按仅缩短贷款期限叭 败C半既增加贷款金额拔又延长贷款期限挨 柏 D.暗既减少贷款金额阿又缩短贷款期限百7.败 安根据风险状况的搬不同，我行的个碍人住房按揭利安率可以执行：昂（八 胺ABD隘 唉）熬A.拔基准利率下浮把15% 把B.跋基准利率下浮隘10% 案C.埃基准利率上扳浮柏70% 翱D.斑基准利率上浮跋100% 氨

15、 E.百不能比商业用房肮贷款利率高八8.半 哀李四捌，败196翱2敖年出生绊，懊200蔼0哀年在我行申请普百通住房按揭贷款鞍，由于对未来收癌入的乐观预期，扳他在选择按揭年颁限时选择昂了肮2懊0凹年奥。瓣200耙5伴年由于月还款压扳力过大，向我行叭申请延长贷款期懊限。则其最败长能够延长哀（办 扒C霸 罢）年。半A.1坝0 斑 B.摆8 碍 C.7 扒 D.扳5 背9瓣.俺在贷款办理过程隘中，我行对借款白人资信情况、还绊款能力暗及抵押房产价值捌实现有疑义的，八应当翱 ( D )拒绝受理提高贷款利率败适当降低贷款抵敖押率和缩短贷款翱期限巴要求借款人追加半房产抵押以外的鞍担保，直至贷款爸本息结清为止。

16、袄10爸.扳个人房产抵押贷敖款中，以下描述佰正确的是：哎(袄 癌AC笆 熬)颁抵押房产应该位跋于贷款行所在地拔抵押房产可以是岸第三者的房产扮我行不接受未成氨年子女名下的房笆产办理抵押贷款按新购商铺在二年霸以内的，可以不百办理评估敖1跋1八.坝以颁“鞍商住两用摆房哀”败办理抵押贷款澳的矮,斑 佰（艾C搬）笆视同住房抵押贷暗款办理盎视同商业用房抵疤押贷款办理跋视其具体用途，案如用于居住则视胺同住房抵押贷款懊办理；如用于商蔼业视同商业用房班抵押贷款办理八12绊.板综合评定借款人艾的偿债能力时，板应对借款人的以奥下情况进行审核霸分析翱(ABCDE) 房产 汽车安 败银行存款、债券柏、股票昂D. 稗商业

17、保险邦E. 靶负债情况，如银暗行贷款等安13白.肮我行个人一手房办按揭贷款中，关八于保险的描述，扒正确的是：癌( ABCD 岸)斑A. 败原则上借款人或鞍抵押人应办理抵澳押房产的保险，颁保险单中须注明翱贷款行为保险第矮一受益人，颁保险期限不得短熬于借款期限，投盎保金白额不得低于贷款暗金额。扮B. 昂保险费用可以一拔次安性缴清，也可以盎逐年缴纳。搬C. 佰借款合同有效期胺内，保险单正本氨由贷款行保管，捌直至贷款本息结矮清为止。借款人般不得以任何理由般中断或撤销保险癌。鞍D. 绊贷款行应鼓励借唉款人办理人身意坝外保险或综合险败，用以防范和弥班补借款人意外伤昂害或死亡对我行般造成的损失。熬14敖.巴

18、关于个人房产抵爸押贷款的出帐：跋( A笆B芭 靶)蔼应在办妥抵押登盎记手续后出帐霸可以视情况碍凭八“挨抵押登记受理回坝执班”吧办理提前出帐般在提供我行认可捌的担保后，可以般提前出帐唉15胺.挨个人房产抵押贷坝款中，以下描述哎正确捌的是：稗( AB 皑)巴等额本金还款白法就是递减还款哎法岸个人房产抵押贷懊款必须由贷款行案收执的重斑要凭证是抵押保蔼险单正耙本艾 搬、房地产他项权白利证明。拜用住房作抵押的皑，艾必须提供拥有第拜二套房产的证明捌。爱必须办理强制公瓣证手续坝借款人必须拥有稗贷款行所在地常班住户口背16搬.癌以下属于借款人矮违约行为的是：跋(A B C 班D癌)岸借款到期，借款坝人未按合同

19、约定办清偿全部贷款本捌息。霸借款人擅自改变肮贷款用途，挪用胺贷款；叭借款人未经同意邦将抵押物拆除、扳转让、出租或重疤复抵押；凹借款人与其他民敖事行为主体签订奥有损我行权益的奥合同或协议的；傲17胺.扒核实借款申请人板、配柏偶及其家庭的基胺本情况时，调查熬方式坝包括：盎( ABC敖D氨 袄)通过面谈实地上门调查电话查询拜验看申请资料原拔件盎18昂.矮个人房产抵押贷搬款的用途包括：挨( AB白E 皑)个人消费背个人展业（经营班）个人期货交易个人股权投入个人住房装修办19半.八二手房按揭贷款扒包括：澳( ABC 鞍)岸A. 敖交易类转按揭贷翱款爸 拜B. 熬加按揭贷袄款败 暗C. 鞍需办理赎楼的非把

20、交易类转按揭贷爱款稗 摆20斑.唉我行二手房按揭拌贷款可接受的二啊手房包括：斑( ABCD 拜)胺A. 靶普通商品住芭房案 靶高档商品阿房挨 版商住两用爱房氨 别墅 扳21矮.伴转按揭贷款业务癌中的赎隘楼贷款，可由佰(凹 A 般)碍提供担保：稗A氨.罢担保公氨司败 傲B.疤房产抵隘押氨 埃C.哀存矮单笆/坝国债质暗押瓣 百D.熬自然人担保拔2吧2颁.稗赎楼贷款如果由阿我行认可的担保扮公司提供担保，靶担保期限为：爱(斑 佰D俺 哀)按A. 拜由合同生效之日哀起，至完成赎楼爸、房产过户为止鞍由贷款出账之日敖起，至完成赎楼啊、办妥抵押登记傲为止啊由合同生效之日拔起，至完成赎楼瓣、房产过户、办伴妥抵押

21、登记并将拜有关权属证明交办我行收执为止哀由贷款出账之日矮起，至完成赎楼哀、房产过户、办佰妥抵押登记并将盎有关权属证明交邦我行收执为止熬23盎.疤期限长于一年的拔二手房皑按拌揭贷的还款方式般包括：盎( BCD绊 )巴按月（或季）付胺息，到期一次还佰本耙 八按期等额本息还澳款法稗按期等额本金还癌款法凹其他我行认可的爱还款方式班24昂.肮对贷款搬的申请资料进行阿调查时，包括：案( ABCD 鞍)巴对申请资料的完把整性、有效性及碍合法性进行调查安；奥对借款人及其配百偶和其他房产共白有人的身份情况岸进行调查；俺对借款人和房产凹共有人的婚姻状把况进行调查；埃对卖房人及其房澳产所有人所提供扳的身份证明及房艾

22、产权利证明进行板调查。捌25蔼.敖二手房按揭贷款耙申请增加贷款金阿额必须符合以下昂要求：扳( BCE )拔申请增加金额的疤房产为普通住房版和商用房吧B办. 斑原贷款未到期且瓣已经正常偿还期佰供一年以上百C. 翱贷款金额增加后敖，如期供相应增胺加，须提拔供符合增加期供八后的收入证明；鞍D. 暗原贷款余额和增佰加金额之和不得吧超过原贷款品种阿最高额度要求。伴对于期房要求增板加贷款金额的，鞍增加部分与原贷般款余额之和不得矮超过购房价巴的哎80敖%班；皑E. 澳借款人资信记录白良好，无拖欠贷胺款本息和其他费扒用情况。三、问答题：办1.柏请分析经营性商阿业用房贷款和投摆资性商业用房贷白款的风险点。答：拜

23、(1).笆经营性商业用房鞍贷款：由于借款俺人购买房产用于疤个体经营户或私耙有企业经营，阿且还款来源主要岸为经营收入，胺通过安财务报表分唉析、主账户绊往来情况分析、绊实地调查阿等，了解企业每肮月收入和支出情哎况，并通过了解捌其销售额、纳税板额等数据，判断胺每柏月盈余是否足以扳偿还我行贷款，霸必要时适当调降坝按揭稗成数。跋(2).摆投资性商业用房碍贷款：分为购买翱后出售获取差价百利润和购买后回傲租给开发商或他搬人，以获取租金安回报两种。前一耙种需详细调查该肮房产的市场价格笆、商业氛围、升爱值潜力等；后一半种情况应考察周爸边商业氛围、出挨租价格、出租率碍，租金是否足够耙偿还我行按揭款爱项等，对于购买

24、敖以后回租给开发隘商统一经营的，叭除须判断借款申斑请人自身偿债能皑力以外，应重点罢调查了解开发商斑是否具备成功运背作商铺统一柏经营的经历，或暗考察其在类似房般产或扮项目上的经营、暗策划和管理能力阿。阿2袄.懊如何针对一手房班按揭贷款业务的扮特点加强贷后管癌理？答：翱(1)啊按揭项目及开发般商的管伴理。皑经办客户经理要摆加强与开发商联胺系，掌握开发商板经营状况，了解肮开发项目的进度安，监督按揭贷款昂的使用，督促开敖发商按时保质完氨成开发项目。案(2)翱贷款额度的管理鞍。熬按揭贷款发放后叭，贷后管理部门傲应建立项目额度胺台账，记录按揭胺项目额度的使用懊情况、剩余额度把，作好按揭保证暗金的管理；有关

25、半部门应指定专人叭建立不指定楼盘跋的额度台帐，了跋解该楼盘在我行吧全部营业机构的鞍实际贷款余额。案(3)笆对借款哀人的管八理。拜贷后管理部门应翱建立个人板贷款台账，经常叭与借款人保持联摆系，加强借款人叭资金账户管理，凹关注其职业和收懊入安变化，做好贷款办本息回收工作。耙对于商业用房贷昂款，扳还应时刻关注该矮房产的经营或租俺赁情况，以此判摆断借款人的持续疤还款能力。蔼(4)般抵押登记的办理佰。埃对于抵押登记未傲办理完毕就出账稗的（主要指期房百贷款），贷款行蔼应督促开发商按伴售房合同约定按吧时交付使用并办胺理产权证。符合坝办证条件时，应办及时要求借款人鞍缴清契税并备齐敖相关资料，配合按开发商和银行

26、办稗理房地产权证，癌并办理预抵押登敖记转现房抵押登斑记手续（不能办盎理预抵押登记的哀地区，直叭接办理现房抵押班登记手续）班，同时按规定将挨有关权哀利凭证收执妥当拜。对于房、地分袄开的地区，应按矮当地实际情况分扒别作好抵押登记肮。霸(5)拔抵押物的管理。版贷后管理部门应爱密切关注抵吧押物的状况，防靶范因抵押人未经拜我行同意擅自签矮订出租、转让或瓣其他有损我行利碍益的协议给我行暗信贷资产带来的瓣风险。同时还应傲密切关注抵押物艾的价值变化，如跋发生因国家政策俺或市场原因导致哎抵押物价值明显摆减少的情况，贷皑款行应当要求借俺款人提前清偿贷按款本息或另行提啊供与减少价值相颁当的担保。绊3. 罢20041

27、5拔板号司法解释叭第六条熬规定办：肮“笆对被爸执行人及其所扶板养家属生活所必蔼需的居斑住房屋，人民法扒院可以查封，但办不得拍卖、变卖罢或唉者抵债稗。耙”案，在此前提下哎，应如何加强一岸手房按揭业务的氨风险防范和控制邦措施阿？答：案应鼓励要求抵押岸人在贷款申请书凹和合同备注栏熬中注明：本人声办明该套房产为非瓣本人、其他共有啊人及所抚养家属澳生活必须住房，版并同意贵行在本暗行发生违约行为安时可以向法院申凹请强制执行抵押胺物，本人和其他俺房产关系人均不罢以此为由对抗执安行；同时可以视奥情况要求借款人霸的关系人出具同霸意借款人留宿的稗保证书。扮4. 阿如何根据综合评艾定借款申请人的罢偿还能力。霸答胺:

28、肮 疤通过对借款人家傲庭名下的房产、碍存款、汽车、债碍券、股票、商业鞍保险和瓣银行借款等事项板进行调查，综合背判断其偿债能力瓣。摆简述对二手商业背用房按揭贷款进般行调查时的审核凹要点邦。哀答：肮应要求借款人具班备相关行业的较俺丰富的经营或投叭资经验。拜应了解商业耙用房所处状态，耙对处于出租状态案的商业用房，应敖通过验看租约原案件、租金账户往笆来情况、税单和矮与承租人面谈等奥方式了解是否存埃在案“唉以租代班售把”扮等可能影响我行懊对抵押物权益的氨情况。艾6昂简述颁贷款操作的基本唉流程隘。答：吧(1)阿开发商及项目的绊调查与审查，指岸定楼盘贷款还需百核定按揭额度；芭(2)拔个人贷款的受理胺与审批；

29、扮(3)巴贷款合同等法律瓣文件的签订、阶蔼段性担保的落实岸，办理（蔼预）抵押登记或柏合同备案；癌(4)耙个人贷款的发埃放，并视情况收稗取保证金；安(5)阿协助办理房地产霸权证，办妥抵押啊登记并收执有关鞍权属凭证；鞍(6)靶贷款的贷后管理般与回收。败7跋简述一手楼盘伴开发商应符合捌的拜条件（如果开发扳商为项目公司，暗则其主要股东必蔼须满足以下要求傲）：答：吧(1)瓣具有房地产经营般许可和相应资质稗证书，有一年及阿以上房地产开发啊经验和适销对路癌的项目开发记录澳；懊(2)艾资信状况良好，案自身及主要股东奥无不良信用记录俺、烂尾楼历史、肮不办理房地产权熬证及与购房业主扒纠纷等情况；胺(3)澳具有与开

30、发规模凹相当的自有资本爱、盈利能力和营哀运能力拌，具有良好的经爱营状况和经营现佰金流，具备暗承担唉连艾带责任担保矮的佰能力；瓣(4)盎管理层具有较丰艾富的行业经验和邦较高的管理素质啊，公司配备一定霸数量的专业技术吧人员。芭8佰、简述吧房地产摆项目碍在我行按揭傲必须具备皑的耙条件：答：拜(1)盎必须是商品房（阿包括可上市流通袄的房改房、经济癌适用房），地理搬位置良好，销售背定价合理，有较办强的变现能力和案市场可接受性；捌(2)叭项目背景清楚，把无停工历史，无瓣股东产权、收益皑分配纠纷，无未瓣缴清税费等可能柏导致房地产权证叭无法办理的情况吧；邦(3)百已落实用于项目霸开发的自有资金搬，比例不低安于

31、绊35岸%暗或国家规定的最案低标准，建设资摆金和邦其他配套资金有安明确的来源；芭(4)按按揭贷款出肮账前，项目必扒须扮“盎五笆证爱”矮齐备，土地转让把款（国土局地价柏款或补地价款、啊滞纳金）、土地佰征用及拆迁补偿凹费已缴清。罢9班、碍我行不予笆受理的二手房抵背押物类型耙有坝：答：拜(1)胺正处于法律纠纷按之中的房产；百(2)柏所有权、使用权啊不明或存在争议佰的房产；跋(3)版属于拆迁公告范颁围之内的房产；绊(4)懊房龄超班过扒2安0柏年的普通住房，败房龄超爱过斑1把5熬年的其他房产；哎(5)傲以非被监护人利扒益为贷款用途的盎未成年子女所拥矮有的房产；俺(6)凹其他我行认为不坝予受理的二手房斑。

32、四、案例分析：芭身为客户经理的皑你正受理了以昂下贷款申请，请拌明确你的调查结扒论，并陈述理由胺。把1绊、某市茗香茶叶按商铺抵押贷款吧茗香茶叶有限公哀司以其主要股东伴和一些管理人员办的名义盎于岸200半4癌年白1熬2敖月向我行申埃请拜5瓣成扮8案年商芭铺按揭贷款柏，蔼4肮人合计贷芭款罢110芭6奥万元。翱茗香茶叶有限责傲任公司邦（简碍称吧“捌茗香茶靶叶安”背）由俞某和其妻背子朱某创立按于啊199搬4碍年。目前该公司翱在某市地区共吧有罢3耙8绊家分店吧和邦1耙家茶馆，在浙江八省武义县有一个矮直销基地，并拥暗有绿茶和花茶两芭个生产基地傲。败200扒4跋年底俞某夫妇又百共同创立了某市敖茗香文化有限责埃

33、任公司（简爸称肮“绊茗香文熬化版”暗）。由于茗香茶澳叶总部原所在地案拆迁，俞某和公唉司几个主要人捌员分别购买某市柏向阳路馨莲茗园版部分商铺，统一案合霸成为新总部。艾另外我们在网上跋搜索了一下苟香板茶叶公司的新闻安，发现公司有一耙项诉讼，茗香茶扒叶稗在哀200般4爱年底经历了一桩佰商标侵权挨诉讼，结果被某隘市中级人民法院皑判败诉侵权并要盎赔偿原告损失人奥民敖币把1伴0伴万元和公开道歉懊。斑馨莲茗园拌位于某市向阳路巴，借款人申请按按揭的商铺位于搬甲癌1瓣0版号楼，由某市华背纺房地产开发公搬司开发。共有底矮层（包括一二两艾层）商搬铺叭620绊0耙平方米，分上下哎两层。并已全部挨销售完毕，其哀中案90

34、阿%哎为茗香茶叶有限跋责任公司和茗香疤文化有限责任公俺司的主要股东购矮买。其中第一层艾所购商铺统一合皑成为茗香茶办叶有限责任公司半总部，第二层所艾购商铺统一合成暗为靶茗香文化有限责摆任公司总部。馨蔼莲茗园已经全部阿销售完毕并交付板使用。盎向阳路茶叶市场矮从目前来看，是芭某市两大茶叶集拌散地之一，已耙经在当地和全国哎的主要茶叶零售按商中有一定的影哀响。该地区交通八便利，市场繁荣斑，区政府正准备伴将其建成特色商把品会展中心、茶懊叶拍卖中心、糖隘业烟酒交易中心八等。据我们目前把收集的资料来看挨，向阳茶城目前跋的绿茶交易量占半全国的十分之一俺左右，有一千多碍家茶商在茶城经隘营交易，基要上碍是属于有相当

35、规败模和比较成形的扮交易市场。唉借款申请人清单半：熬借款人巴面积蔼商铺价格傲铺名澳单价（坝元澳/唉平方米）邦按揭金额（万元癌）般公司职务袄俞某芭843埃1149岸底层商铺蔼13629埃485癌茗香茶叶董事长阿茗香文化总经理耙赵某傲425安431白20俺4伴、摆205皑10133背215半茗香茶叶部门经办理傲菊某叭370罢375凹201-203案10133肮187隘茗香茶叶部门经白理佰邹某败432胺438熬20八8八、版209扮10133矮219捌茗香茶叶部门经哎理奥总计拜2071扳2393耙11554板1106艾茗香茶叶部门经扮理碍借款申请人并已胺存昂入阿3岸6疤万元的保证金，坝（相当于两期期

36、靶供），用于借款八出现欠供时我行拜扣减拌，分别为俞阿某翱1拌6板万元，赵伴某疤7蔼万元，菊暗某白6邦万元背，邹肮某挨7碍万元。借款人情况艾俞某，班男，汉族袄，白3笆5瓣岁，户口所在地艾为浙江省武义县摆，持某市暂住证埃，初中文化程度颁。爱于罢199板5熬年叭结婚，配偶姓名爱朱某扒，疤3把3佰岁疤，稗200爱3氨年般1埃1案月由浙江省武义邦县迁入某市，某爱市户口。夫妇有颁两个女儿。全家昂人口四人。搬借款申请人出具艾的叭“敖职业收入证般明懊”扳显示：借款人捌从邦199把8芭年霸3稗月翱1艾8哎日起在某市茗香伴文化有限责任公埃司工作，任职法凹定代表人和董事按长，签订了劳动安合同，期限为十柏年，税后月工

37、资阿薪金所得为人民扮币暗1矮5皑万元。借款申请般人的其他收入、霸家庭财产状况、般夫妇的负债情况埃不百详。埃赵某，啊男，汉族疤，捌2啊6癌岁，户口所在地熬为某稗市，大专文化程耙度，毕业于某市捌民政管理学院。霸于邦200蔼4敖年哀9坝月结婚，配偶杨扮某稗，柏2般3坝岁，大学文化程敖度，尚无子女。敖借款申请人佰出具唉人挨“般职业收入证叭明绊”扒显示：借款人八从傲200案4叭年碍2艾月盎2吧日起在某市茗香把文化有限责任公板司工作，任职部版门经理，签订了板劳动合同，期限翱为十年，税后月扮工资薪金所得为案人民霸币阿8隘万元。借款申请颁人的其他收入、奥家庭财产状况、暗夫妇的负债情况叭不详。唉菊某，奥女，汉族

38、耙，柏3瓣3胺岁，户口所在地跋为浙江省武义县矮，持某市暂住证盎，大专文化程度班，夫妇有两个女靶儿。全家人口四埃人。哎借款申请人出具瓣人捌“笆职业收入证哀明岸”敖显示：借款人八从巴200跋4邦年凹2凹月芭2稗日起在某市茗香绊文化有限责任公把司工作，任职部柏门经理，签订了挨劳动合同，期限昂为十年，税后月板工资薪金所得为稗人民板币爱8拜万元。借款申靶请人的其他收入稗、家庭财产状况跋、夫妇的负债情安况不详。坝邹某，挨男，汉族靶，翱4癌1胺岁，户口所在地澳为浙江省武义县岸，持某市暂住证版，初中文化程度霸。岸于扳198碍7板年结婚，配偶姓霸名为潘某摆，半3柏8按岁，初中文化程笆度。借款申请人叭出具俺人白“

39、吧职业收入证般明霸”敖显示：借款人拔从搬200搬4爱年百2皑月巴2百日起在某市茗香扒文化有限责任公办司工作，任职部鞍门经理，签订了板劳动合同，期限唉为十年，税后月拌工资薪金所得为隘人民扮币肮8凹万元。借款申请版人的其他收入、版家庭财产状况澳、夫妇的负债情氨况不详。坝2俺、张东经营性抵蔼押贷案款搬100邦0百万元氨我今案年颁4八4蔼岁，已婚，子办女艾3凹2挨人，最癌大隘2案0柏岁在读书，最跋小耙1唉0唉岁。我一直居住半在滨海市，有一跋套位置不错、面懊积巴15般1岸平米的住房。经拔过多年的奋斗，傲我现在是滨海大笆通投资有限公司俺的法人代表，这安是一家从事钢材盎贸易的公司，注昂册资瓣金拜100碍0凹

40、万元，我占啊了傲65胺%笆的股份，公司经熬营情况不错，刚岸刚获得某钢铁公皑司在滨海市的总袄代理资格。另外澳，我还涉足商场百经营芭，肮5凹年前我就投资了按近千万元在滨海颁市的繁华商业中百心购置熬了把“摆星星百货市爱场哎”安的许多铺位柏，全部出租给别艾人经营，还为此唉成立了一扒家安“俺兴旺佰百货公叭司搬”霸进行统一管理，把这些租客每天的哎经营收入必须通扳过我的兴旺公司扒收取，我除了固斑定的租金收入外懊，还根据营业额疤收取一定的肮管理费，总之每靶月的收入比较稳把定。但最近我发哎现滨海市近年来绊的百货业一直呈百现向上的发展趋捌势，市民的消费阿能力很强，只要芭商铺的地理位置芭选准，赚钱是很哀容易的事情，

41、特扳别是黄金珠宝生佰意，利润特别高奥，拜而袄“般星星百货商扮场唉”绊所在片区商业气瓣氛浓厚，洒店商拔场云集，人气很白旺。经过前期考阿察和分析，我决吧定自已开一家珠爸宝店，目前已经隘跟斑“熬周大百金肮”斑珠宝首首饰公司氨谈妥了加盟合作敖协议，大概艾总投资不低半于芭100唉0跋万元，包括加盟安费埃6奥0班万元瓣、推广拜费啊6叭0扳万元、预付货袄款奥80八0斑万元、场地布置跋、装修、广告、霸培训等近百万费拌用以及正常的流澳动资金周转，但八这样的投资我认唉为蔼是值得的，因为疤我的租客中有不瓣少经营珠宝首饰吧的，他们的月收澳入我知道，初步岸估算我的月利润袄在颁3般0俺万元左右。但是按让我一次拿爱出扳10

42、0翱0爸万元还是有点困罢难，好在我手上把值钱的铺位不少般，应该会有银行埃感兴趣，我先找俺一家评估公司估皑一下价格。啊经评估，抵押耙物熬7挨套商铺价白值办190啊3百万元。般3把、李立林二手按懊揭扮100拌0搬万元胺借款申请人李立唉林背，胺4搬0跋岁，已婚。现颁为坝A奥房地产评估公司稗广氨州发公司总经理芭，每月工资收懊入爸1霸万元。唉李立林爸因购买刘强名胺下叭1叭2奥套房产，买卖合罢同总案价袄173扮0拔万元，准备自啊筹白73阿0按万元，向银行贷坝款奥100颁0耙万元，期邦限摆1版0傲年。岸刘强是滨斑海市及全国地产般业界的知名人士芭，高级经济师，哀毕业于某财经学搬院，获得美国东佰西方大背学拔MB

43、扒A颁、南加州大学管艾理学博士学位。案曾于上世芭纪败9颁0稗年代初创办吧了澳“隘刘强产业集挨团俺”背并担任董事局主背席，旗下芭有爱A阿、袄B摆、疤C翱、拜D板等十多家公司，熬经营范围涉及房艾地产评估、中介唉代理、房地产开斑发、物业管理、吧广告杂志等行业坝。啊本次交易的房产昂是位于滨海市中氨心的高层单身公氨寓，由于土地用班途为商住两用，稗所以该大楼目前办主要用于企业写鞍字楼办公。艾而啊“皑刘氨强产业集罢团摆”绊恰好租用上扮述伴1摆2哀套房产作为公司白总部，租赁合同肮刚刚签订，出租瓣人为李立林，租佰期矮1把0扒年，每俺月暗2吧0懊日鞍由矮“熬刘强产业集扒团般”澳支付给李立林租肮金按10252翱0暗

44、元。板抵押物艾由跋A熬评估公司出具评摆估报告，抵押物按使用年案限艾5阿0奥年，已使绊用霸1伴4叭年，合计面稗积伴217跋1挨平米，刘强前年瓣购进时花傲了瓣146傲9白万元，引次评估芭净值案为肮173案1鞍万元，贷挨款碍100搬0蔼万元的抵押率捌为傲57盎%罢。与抵押物毗邻隘的高层住宅目前跋市场交易价不低捌于拌700百0半元鞍/按平方米，但一街拜之隔的另一栋写昂字楼有银行拍卖邦处理后，每平米傲只收半回碍400皑0岸元。五、判断题瓣按照购买房产的澳竣工状态可分为扮现房贷款和期房颁贷款。斑斑按照项目是否具疤有由我行通过审肮批程序核定按揭阿额度，可分为额罢度内指定楼盘贷蔼款和不指定楼盘败贷款。蔼跋项挨

45、目拌“扮五艾证袄”艾是指国有土地搬使用权证、叭建设工程规划许扳可证、建设扮用地规划许可证岸、建设工程背施工许可证、懊邦房产证案。阿埃一手楼巴不指定楼盘贷款矮的所购楼盘为现八房或主体结构封疤顶的期房板。瓣板一手楼霸不指定楼盘贷款坝在办妥正式抵押按登记手续之前，熬不需阿落实合格的阶段斑性担保手续罢。跋暗开发商合同违约昂事项包括但限于熬：交付不能、延案迟交付、货版不暗符、质量缺陷、背不能办证等蔼。安办购买普通住房的佰贷款金额最高不版得超过购房暗价啊的澳70哀%哀；购买商业用房唉、高档商品房及颁高档别墅的贷款俺金额最高不得超斑过购房价挨的佰50埃%胺。挨案购买普通住房的疤贷款期限最短六疤个胺月，最长不

46、得超斑过伴3稗0伴年；购买商业用八房、高档商品房扒及高档别墅的贷隘款期限最短一年按，最长不得超澳过板1扒0昂年。般巴贷款金碍额肮5爱0巴万元以上版的八,胺一般不宜采用一笆年及以下的贷款般期限。叭翱10.扳 挨期限一年及以内芭的贷款肮不按可采用按期等额俺或按期递减的还绊款方式板。氨氨11 .埃限长于一年的贷败款除采用按期等柏额还款法和按期扮递减还款法以外笆，在贷款办理时班，贷款行可根据胺客户需要采用我半行认可的其芭他还款方式，一板笔贷款合同吧可以按选择一种还款方颁式埃。跋胺12. 把现房贷款中，贷皑款行在发放贷款艾前须办妥抵押登柏记手续或提供我瓣行认可的阶段性澳担保案。罢挨13.罢预抵押登记是指搬仅凭伴售房合同办理的拌具有同等抵押效百力的登记形式，吧待房地产权证办扳妥以后，贷款行捌不需罢对其进行期房转八现房的抵押登记半置换。罢肮14.埃抵敖押物的担保范围埃包括贷款本金