8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析一镇华表村工业园区 19 号地块国有土地出价格评估市一、 估价项目的背景待估宗地是位于市镇华表村工业园区 19 号地块，土地面积为 5291平方米，待估宗地为拟出让国有土地，出让年限 50 年，用途工业用地，容积率为 1.8，建筑密度42%，总建筑规模6814 平方米，待估宗地实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。估价时点为 2007 年 6 月 1 日。评估目的：为国有土地使用权出让价格评估，委托方：市工业项目建设协调管理小组办。估价方：市中瑞地产评估。采用了市场比较法、基准地价法进行了评估。二、估价难点1 土地使用权出让价格评估的原

2、侧及估价方法的选取。2、市场比较法交易实例的选取。3、市场比较法区域修正和各别的修正系数的确定。4、市场比较法实例场地平整修正值的确定。5、基准地价修期日修正系数的确定。三、 评估项目估价方法的技术难点及解决方案：（1）土地使用权出让价格评估原则及估价方法的选取要想解决这个问题，首先弄明白了出让价格的特点：土地使用权出让，是政府所能接受的最低控制价格。主要掌握土地出让年限，用途，地产的市场行情，的产业政策，开发商的心态等确定出待估宗地的地价，应充分考虑到开发商的利益和的产业政策。分析几种估价方法，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本近法、基准地价系数修等。市场

3、法评估充分考虑了在估价基准日近期市场上类似房地产交易行情，市场承受能力，其测算的价格具有现实性，容易为交易双方认同和接受。基准地价是制定土地出让的依据，所以这二种估价方法最适合的估价目的。（2）、市场比较法交易实例的选取解决的方法：交易实例资料选取，是运用市场比较法估价的关键。在大量的交易实例资料里，根据用途相同、所处地段相同、价格类型相同、成交日期和估价对象估价时点相近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格等要求选取可比实例。通过比较分析，选择了如下三个交易实例作为可比实例：实例A：温州圣人服饰土地：交易日期 2005 年 6 月，工业区 3 号地块，土地面积 4775 平方米,单价 176

4、2 元/平方米，容积率为 1.8,四边形，二路，剩余使用年限 50 年，红线外”五通一平”红线内场地平整。该案例最具有典型，它与估价对象最接近，在一个工业园区，面积相当，开发程度相同，道路临路情况基本相同，只是此地块开发较早，交易有 2 年之久，因为评估公司有工业地价上涨的指数统计，再有估价对象比实例临公路较近，这些是可修正的。通过分析可选中此交易实例。实例 B：浙江银星汽车配件公司土地：交易日期 2007 年 5 月，塘下镇，土地面积 5888.14 平方米,单价 2263 元/平方米，较规则，一道路，出让使用年限 50 年，红线内”五通一平”红线内厂地未平整。该案例交易时间最为接看近估价时

5、点，最具有现在市场的行情，实例的面积较待估宗地面积相当且适中，工业区的环境不太一样，及临路情况不太一样，土地形状不太规则，及场地平整，这此是可以修正的。反复的筛选，选中此交易实例。实例C：浙江海味食品配料公司：交易日期 2006 年 10 月，飞云镇浦口村，土地面积 8002.8 平方米,单价 2056 元/平方米，图形较规则，二区间道，临公路较近约,出让年限 50 年，红线内”五通一平”及红线内厂地平整。实例D、浙江瑞大机械厂：交易日期 2006 年 12 月，飞云镇龙珊村，土地面积 12230 平方米, 单价：2006 元/平方米，接近正方形，二道路，出让年限50 年，红线外五通一平”红线

6、内厂地平整。C、D 两个交易实例，个别与估价对象比较相近。只是区域差异。所以选取交易实例是我用心分析进行选取的，是和估价对象相联系的，是为估价对象服务的，与估价对象不相符的实例，只能造成评估结果的偏差。见下表：实例简介及条件说明表（3）市场比较法区域和个别的修正系数确定解决的方法以往的修正都是参照基准地价糸数修正表的修正幅度进行修正，但有些修正是不可以参照基准地价修正表的幅度修正，有些修糸数需要和市场的交易实例总结逐步摸索才能够修正的准确，例如面积修正，温州地区多为小型私营企业，一般经营规模不大，对土地的需求多为在 5-10 亩，10-20 亩稍偏大，20-30 亩较偏大，40 亩以上偏大型，

7、5 亩以下也不利企业的发展。工业土地在 10-20 亩时出让单价可能比 5-10 亩出让单价要下降些。通过分析实例 C 修正-3%，实例 D 修正-5%。（此数据是通过和土地估价师进行对几例出让结果的验证得出）委估宗地及案例比较内容待估宗地实例 A实例 B实例 C实例 D交易时间2005.62007.52006.10200612位置工业园区号地块工业园区 号地块塘下镇飞云镇浦口村飞云镇龙珊村使用权力类型出让出让出让出让出让土地面积5888148002812230土地用途工业工业工业工业工业交易情况出让出让出让出让出让成交价格1762 元/平方米2263/平方米2056/平方米2006/平方米区

8、域因素临路类型临公路约 10 米临公路 10 米临小道临公路约 20米临公路约 20米出路路面宽度10 米6 米12 米12 米基础设施场外五通场内一平场外五通场场外五通场内未平整场外五通场场外五通场环境优劣度很好很好较好较好较好集聚程度集中集中一般较集中较集中职工便利度很好很好一般较好较好个别因素临路状况二路二路路二路二路宗地形状规则规则较规则较规则规则宗地面积适中适中适中偏大偏大宗地规划限制相同相同相同相同地质条件较好较好较好较好较好土地使用年限5050505050容积率1818192019又如环境优劣度修正，实例 C、D 的区域和估价对象不在同一个区域，但是相差不是很大，但环境方面有差异

9、，如工业园区的道路质量，配套设施较齐全，如新的居区也较近且为新开发的，新的商场、医院、学校相继建造成，职工的方便度将增加，这一切的提高能给宗地带来多大的价值，需要估价认真的探索、分析、研究，同时也要考虑到土地需求者的心态等。分析几例两地的同类型的、条件相当的土地交易价格，进行比较分析才能得出，交易价格相差多少，通过分析和估价师进行探讨，最后确定价值差异在 3-5%左右，确定为-4%。（4）市场比较法场地平整修正值的选取的方法：实例B 的开发程度为红线外五通红线内场地未平整，针对市场比较法中的土地开发状态调整值，了解了工业园区的场地平整所需的费用，共计了三个场区（包括取土、运土、填土、人工、机械

10、等），分别为 40 元平方米、43 元/平方米、46 元/平方米，取中间值为 40+43+46/3=43 元/平方米。又对园区内的回填土的深度和土方量及机械平整场地面积进行了核算，套用浙江省建设工程预算进行验算：实例B 用地面积为 5888.14 平方米市的场地平整回填土大1 米深，回填土方的工程量在 5888 立方米。选用测算如下：见下表:序号项目名称工程量( 立方 米)单 价(元)(立方米)直接费(元)费(元)机械费(元)11-69场外取土，人工装，自卸汽车运土588848681000286622866221-70取土增加 9 公里5888118391000626896268931-25回

11、填土58882191001289610174272241-21场地平整5888平方米12966100平方 米76347634场内平整估算总值 234950 元，单价为 39.9 元/平方米，和实际了解的相差不大，故采用测算数及收集的数据各 50%场内平整的修正系数取定为 39.950%+4350%=41.5 元/平方米。最后选定B 实例的开发程度修正为 41.5 元/平方米。（5）基准地价修期日修正系数的确定解决的方法市基准地价于 2006 年 1 月更新实施，其基准地价内涵为基准日于 2005年 3 月 1 日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内场地平整条

12、件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。随着市经济的发展，城市中心区东移，镇工业的发展比其他区域更为迅速，地价变动幅度较大，当地相关部门并没有单独的地价指数，而地价指数包含内涵较多，各个区域、各种类型地价指数各不相同。通过客观深入的市场和相关部门的统计分析，收集历来年土地出让价格、编制地价变动指数表来，充分了解后，结合些次评估基准日和基准地价更新时间之间的时间差等因素确定期日修正系数。（以基准地价 2005 年 3 月 1 日为基期）期日修正系数确定为 1.25年份2005320059200512200662006.1220076地价指数100104109113118125直接费

13、合计1118814647068411各项取费（以人工和机械之和）1118811.05117475不可预见费用1118815%5594合计总值234950四、 评估项目的总结及启示（一）、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地出让资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。评估中遇到某些无法确定的取值，可以采用市场来确定。应认真做好市场，积累相关知识和经验，才能保证地价的真实性和准确性。由于很多取值采用市场而来，因此认真完成工作底稿很重要，一份完善的工作底稿不仅可以保证评估工作的质量，而且对以后

14、可以出现的为估价提供有利的支持。（二）、可比实例的质量要求高可比实例选取的客观、合理、公正是市场法估价的前提要件，只有前提合理，才有可能使估价结果合理。因此，对选取的可比实例的质量要求是很高、很严格的，不是随意的，它必须经过现场勘查和慎重的分析、比较、筛选等过程1、可比实例（3 个以上）必须是已经发生了交易的地产。没有发生交易的（如挂牌价）不能作为可比实例。2、可比实例必须是真实的并可以进行修正和调整的。估价的底稿中必须附上“交易实例表”，并注明交易实例的来源、人、日期。3、可比实例的成交日期与估价时点应该是比较接近的。两者时间越接近，估价的准确性越大；4、可比实例与估价对象必须是“类似地产”

15、。这是最难、也是最容易被忽视的方面。“类似地产”的条件主要有以下方面：在区位上是处在同一供求范围内；用途相同；规模相当（可比实例面积与估价对象面积应该在 0.52 之间，当然面积越接近越好）；权利性质相同或相当（土地性质分有集体、国有，国有又分有出让、划拨），不相同的应进行价格内涵的；交易类型与估价目的吻合；成交价应尽量为正常价格或能够修正为正常价格。（三）、区域和各别的调整需要注意的是：这些必须经过分析、比较；从定性上讲要有充分的支持依据，决不是盲目的；从定量上讲必须是当地类似地产价值合理的调整；各（包括子项）的权重必须与地产用途相匹配，不同的性质的土地所考虑的（包括子项）的侧重点是有区别的；各子项目要避免重复交叉，不重复调整，否则调整值就不合理了（四）、市场法中对可比实例的调整修正系数与调整值不是可以任意调整而不受限制的，否则可比实例就失去了其合理性和可比性，估价结果也就失去了度。可比实例建立比较基准后的单价经过上述各