资产评估讲义

1、PAGE PAGE 56一、课程性质版资产评估是开放盎教育的试点会计芭学专业的选修课岸程，学分为3分败，开设一个学期捌。爱二、胺 岸教学目的和要求颁要求学生掌握资般产评估的基本理唉论、基本方法和霸基本技能，能比案较完整地掌握资凹产评估的基本理八论构架，运用于瓣实践中。并结合熬会计专业掌握资盎产评估业务的会柏计处理方法。三、教学媒体哎1资产评估芭学文字教材氨2资产评估唉学CAI光盘俺3资产评估皑学电子教案版4. 计算机网颁页及其直播课堂颁（IP课件）吧四、教学环节及鞍手段版1、集中辅导熬与自学结合 2、网上教学懊 3、其它教学巴手段摆 4、作业成绩笆占期末总成绩的癌25%。案 5、期末考试翱成绩

2、占总成绩的芭75%。第一章 总论教学要求:拔一、了解资产特背征和资产评估的罢必要性碍二、掌握资产评白估的特点瓣三、掌握资产的版四种价值类型碍四、了解资产评疤估与会计计价的暗区别叭五、熟悉资产评八估的基本假设和俺原则傲六、了解资产评背估的产生和发展板书：敖一、资产特征和唉资产评估的必要白性傲1埃、资产的特征和癌种类隘2绊、资产评估的必傲要性和特点皑（熬 1叭）资产评估的绊主体瓣 稗委托者：资产所俺有者或持有者笆 扒评估人：具有一唉定资格（法律班 巴确认）的评估机澳构及其注册评估把人员。 昂（2）、资产评跋估的客体伴敖被评估的资产半 阿（巴3翱）、资产评估以扳评估资产某一时岸点价值（价格）挨为目的

3、敖（敖4澳）必须进行资奥产评估的业务资产转让企业兼并、联合企业联营股份经营中外合资、合作清算阿（按5版）可以选择资产凹评估的业务抵押担保企业租赁般（叭6罢）资产的价值类百型袄（接第15张）俺重置成本稗(埃从买方角度）哀现行市价（从卖耙方角度）收益现值清算价格鞍三、资产评估与瓣会计计价的区别斑项目芭资产评估澳会计计价吧前提条件啊产权变动扒产权不变斑目的绊就资产论权益案就资产论资产氨操作者霸社会中介机构耙企业会计人员傲特性百政策性、时效性背、公证性颁历史性鞍四、资产评估的凹前提条件与原则前提条件继续使用假设公开市场假设奥清算（清偿）假疤设原则：工作原则独立性客观性科学性专业性扳原则：经济原则蔼佰（

4、19）贡献原则替代原则预期原则瓣五、资产评估的哀产生和发展班1资产评估的癌产生矮伴资产交换 按2资产评估的巴发展昂搬商品经济的发展唉 有关教材的更正挨第巴21白页先付年金的计癌算过程：唉（颁1+10%胺）班1皑=1.1佰（坝1+10%搬）疤2巴=1.21拌（安1+10%爸）熬3澳=1.331碍（挨1+10%俺）把4半=1.464白（疤1+10%拔）捌5哀=1.6105芭5氨年合计拜:6.7156佰第癌32案页第坝8按行邦翱应为罢:袄评估值岸=(A/I)蔼1+1/(1+八I)暗N挨+B/I*N/扮(1+I)矮N例21应为:坝(60/6%-板3/6%)*耙1+1/(1+耙6%)傲20跋+3/6%*

5、袄20/(1+6懊%)霸20安=442.07把(办万元袄)熬第佰86鞍页表中应收账款败应为暗50艾万元哀,凹坏账准备应为肮3碍万元摆.碍第二章 资产癌评估基础教学要求：摆1、了解货币时班间价值的成因氨2、掌握收益现绊值法、重置成本把法、现行市价法斑的基本理论和计隘算暗3、了解清算价扮格法的基本理论隘和计算把4、了解各种评敖估方法的选择挨货币的时间价值哎与收益现值法货币的时间价值癌货币时间价值产败生的原因： 经济行为傲是物质资料再生笆产过程，在该过叭程中，投入的资凹金经过一段时间俺后，会产生增值把。前提条件霸资金所有权与使啊用权分离后，资绊金使用者应向所澳有者支付报酬。伴因而借贷关系的佰存在是其

6、产生的摆前提。柏（二）、现值与澳终值有关概念拌现值:搬Present按 value(扒p)埃 袄终值背:Future稗 value(颁F) 白 拌年金：扳Annuity挨(A) HYPERLINK javascript:GoToSld(slide0095.htm); 摆未来值(F)办: (8张)阿设现值为(叭P)跋，未来值为(坝F)吧，利率为癌i埃。疤则： 懊F笆= 鞍P+ P背爱i版 = P澳（啊1+i)袄 坝( i把被称为利率）矮（三）、单利与盎复利般单利是指计算利安息时，本金不变班。 皑FV=PV（1敖+i澳拜n） （n为期奥数）斑搬复利是指计算利拔息时，本金包括扒原本金和利息 板FV=

7、PV(1傲+i)n 隘（n为期数）当n=1时啊单利计算=复利叭计算 按例如：把扮100奥元存进银行，利靶率版10%啊，鞍1板年期。碍吧按单利计算，罢F=P哎（搬1+i安罢n扮）安 =10靶0把（敖1+10%袄吧1鞍）背 =11把0绊（元）斑单利现值 氨 暗P= F/盎( 1+i凹拔n吧）柏 =110/(矮1+10%败白1罢）鞍 =100扳（元）哎斑按复利计算，扳F =P绊（隘1+i跋）爱n澳 =1隘00绊（拌1+10%敖）扳1斑 =1爱10办（元）澳P= F/熬( 1+i盎）艾n跋 =11柏0/(1+10靶%)1板 =10板0胺（元）阿当盎n胺啊1扳时 复利计背算结果 单叭利计算结果隘例如：把

8、靶100肮元存进银行，利安率阿10%挨，百2皑年期。邦傲按单利计算，叭FV=PV绊（吧1+I跋暗n鞍）拜 =1扮00背（鞍1+10%吧摆2版）碍 巴 癌 扒 =1佰20霸（元）爱P= F/按( 1+i版懊n敖）埃 =12瓣0/(1+10埃%败癌2板）半 =10暗0拜（元）叭芭按复利计算，芭F =P拌（暗1+i澳）案n班 =1肮00岸（把1+10%百）肮2爱 =1皑21办（元）复利现值氨P= F/鞍( 1+i搬）暗n把 =12案1/(1+10案%)2胺 =10袄0板（元）复利现值与终值叭蔼复利终值计算公绊式：岸FV=PV扒（绊1+i)拜n扒案复利现值计算公按式：百 PV斑=FV/斑（罢1+i)凹

9、n小 结在复利计算下:跋现值=终值耙挨复利现值系数绊终值=现值拌班复利终值系数安在同期限及同利爸率下: 笆复利现值系数与案复利终值系数互霸为倒数关系.复利频率与终值霸复利频率:指复挨利计算期间的多巴寡。肮复利频率越快扒,霸终值越大。颁每年复利一次，奥则n年的终值为拌：八FV=PV（1扳+i)案n昂每年复利m次，盎则n年的终值：碍例如：把100绊00元存进银行碍，利率为5%，霸半年复利一次。败2年期。阿则终值=100爸00按叭（1+5%/2傲）2阿跋2肮 =扒11038.1唉3(元)爸年实际利率的计蔼算巴要比较复利期间佰各不相同的证券靶,必须计算实际办利率.名义利率靶指借贷契约中所芭设定的利率。

10、实际利率挨指不论复利期间背的长短，在一年霸中实际的利率。奥设名义利率为半i敖， 败 (第31张)昂则实际利率为：碍EAR=捌（暗1+i/m)皑m安-1鞍如上例：把10哀000元存进银熬行，利率为5%昂，半年复利一次扒。邦则实际利率=（傲1+5%/2）疤2艾-1奥 按 =5.0芭625% 跋当复利频率瓣=1板，名义利率把=佰实际利率癌.般当复利频率蔼1绊，吧实际利率名义哎利率，而且案复利频率越高，拜实际利率越大。(四)、年金阿指在某一确定的哀期间里，每期都捌有一笔相等金额罢的收付款项。年金的种类普通年金先付年金永久年金延期年金.普通年金盎指在某一特定期跋间中，发生在每拜期期末的收支款拔项。先付年

11、金吧指在某一特定期跋间中，发生在每敖期期初的收支款耙项。又称为即付背年金。傲普通年金与先付疤年金的区别：碍设某企业拟建立凹一项基金，每年班投入鞍10按万元。昂i=10%, 斑 n=5,八则爸5鞍年后该项基金本拌利和为多少？按普通年金与先付凹年金的现金流量邦和次数相同，但暗发生的时间不同颁。因此其终值和百现值的计算不同罢。皑普通年金的终值霸与现值 柏如上例，袄A=10翱万元，捌i=10%, 爸 n=5笆，则终值为多少按？即年金终值为:傲FVA=A胺暗(1+i)癌n蔼-1懊 =扳A 板（翱1+i) 凹n埃-1/i皑 =10傲爸岸（岸1+10%傲）吧5昂-1/10%坝 =61.摆051(捌万元版)岸

12、年金复利系数 班 懊 佰阿（岸1+i) 盎n啊-1/i矮基金年存系数俺(艾偿债基金扳)坝偿债基金是指为败使年金终值达到唉既定金额每年应疤支付的年金数额皑.蔼摆年金终值伴(F/A)伴=A 碍（袄1+i)捌n熬-1/i背百年金（鞍A/F袄）捌=Fi /翱（耙1+i)稗n靶-1办基金年存系数 靶 阿 i /（1艾+i)半n暗-1小结靶年金复利系数与巴基金年存系数之哎间为倒数关系。岸 胺 隘 靶已知年金求终值摆，用年金复利系隘数。盎已知终值求年金啊，用基金年存系叭数。芭 罢 胺即年金现值为皑:俺 凹 拌PVA=A八1/i-1/(傲1+i)皑n扒蔼普通年金现值系案数 把 败1/i-1/把(1+i)敖n俺

13、投资回收系数凹投资回收系数指笆普通年金现值系拜数的倒数，用以耙计算已知现值求把年金的情况。捌氨年金现值般=A1/i澳-1/(1+佰i)肮n靶爱背A= i挨（耙1+i)岸n矮/(1+i)昂n癌-1小结癌已知年金求现值靶，用年金现值系八数。办已知现值求年金百，用投资回收系暗数。熬先付年金的终值岸与现值捌例如，每月初支佰付仓库租金般1哎万元，利率扒10%懊，拔5吧年期。罢5搬年租金共多少？爸即先付年金终值稗=普通年金终值扮背(1+i)皑即先付年金现值办=背普通年金现值拜矮(1+i)哎 （第哀61张）五、永久年金柏指无期限支付的背年金皑.吧永久年金现值啊=跋年金矮/耙贴现率坝例:A拥有B公盎司的不上市

14、普通斑股股票1000伴股,每股面值1瓣元,预计B公司昂每年每股净利润翱为0.5元班,设A 投资报吧酬率为10%,八则B公司股票的案评估值=0.5岸*1000/1把0% =500埃0元六、延期年金颁 翱指最初的年金现癌金流发生在某一哎时期之后艾.延期年金的终值昂延期年金的终值绊与递延期无关半,矮故计算方法与普哎通年金相同吧.延期年金的现值肮先将各期年金折半算为年金现值后班,爸再折算为复利现摆值胺. 熬例：A拥有一块佰油田的经营权，扒要求评估其价值百，该油田期限5案年，预计第三年败才开始产石油，般预计第三年末收巴益20万元；第靶四年收益30万爸元；第五年收益安40万元。设折盎现率为10%。挨该油田

15、的评估值拌？巴评估值=未来收斑益的现值(不等爸值)奥 颁 = 20翱*1/（1+1澳0%）3+30叭 *1/（1+摆10%）4+ 佰40*1/（1吧+10%）5=霸60.352(颁万元) 芭但若第肮1绊至第五年每年收俺益均为百30摆万元白,笆则癌:鞍 霸该油田的评估值啊？八评估值=未来收八益的现值(普通澳年金)跋 氨 =30*坝1/（1+10盎%）1 +30氨*1/（1+1癌0%）2般+30*1/（版1+10%）3八 +30 *1隘/（1+10%巴）4+ 40*奥1/（1+10碍%）5=30*扳爱1/(1+10扒%)5=113坝.94(万元)巴但若第3至第5鞍年每年收益均为巴30万元,则:隘

16、该油田的评搬估值？斑评估值=未来收鞍益的现值(递延隘年金)鞍 翱 =30*按扳1/(1+10澳%)3 *1/罢(1+10)2啊=佰 蔼 =30 案* 2.486耙9 * 0.8氨264=61.邦66(万元)八但若拥有永久性碍经营权，每年收暗益均为熬30胺万元阿,爱则熬:扳 该油田的评霸估值？捌评估值=未来收皑益的现值(永久柏年金)八 凹 =30*邦/10%=30岸0(万元霸)艾（二）收益现值阿法办资产的现行价值懊=伴该资产预期收益霸的现值鞍 =瓣该资产收益鞍*颁现值系数适用范围巴（敖1澳）企业整体评估凹（爱2皑）可预测未来收败益的单项资产评按估前提条件埃被评估资产应是隘经营性资产扳在继续经营取

17、得拌的收益必须以货八币计量蔼影响未来收益的颁各种因素均可量笆化佰1.败未来收益的确定税后利润利润总额现金流量板为什么以现金流背量而不是利润来瓣预测收益佰?稗吧隘利润按权责发生拌制计算，只是澳“扮应计邦”岸现金流，并不一哀定收到现金。斑净现金流量按收搬付实现制确定，傲是当期实际收到般的现金或付出的癌现金。澳2.邦折现率的选择凹是特定条件下的昂收益率肮,蔼说明资产取得该啊收益向水平肮,斑收益率越高伴,捌资产评估价值越熬低盎.伴折现率=无风险懊利率+风险报酬班率+通货膨胀率埃柏一般应高于银行艾利率氨例阿:暗某企业预计未来袄五年收益额分别傲为案:12艾万元、哎15百万元、傲13哎万元、懊11吧万元、啊

18、14澳万元。假定从第摆六年起，以后各鞍年收益均分为稗14绊万元。确定的折捌现率为叭10%芭。唉则该企业持续经疤营下的价值为：哎现值总额=12拔/（1+10%班）+15/（1斑+10%）芭2败 +13/（1爱+10%）疤3扒+11/（1+叭10%）案4敖 翱 矮 +14/办（1+10%）靶5佰+14/10%癌 /（1+10皑%) 拔5罢 =136.1碍7（万元）把收益现值法计算拌公式的归纳佰公式吧1.艾当收益每期不变霸,胺且无期限凹 耙 耙 蔼收益现值搬=傲收益半(暗年金阿)/澳资本化率埃公式伴2.捌当收益每期不变伴,岸但有期限叭收益现值安=颁收益班(霸年金败)*敖年金现值系数拜公式皑3.叭当收

19、益在若干年败后每期不变傲,疤且无期限哀 凹 癌 敖收益现值白=氨收益哀(跋年金澳)/班资本化率办/(1+i)n吧公式蔼4.矮当收益在若干年疤后每期不变懊,爸但有期限凹收益现值啊=八收益暗(板年金艾)*癌年金现值系数版/(1+i)t笆注意：收益的年霸限为n-t年百公式拌5.鞍当收益按等比级般数递增芭,办收益无期限傲 按 罢 俺收益现值暗=般收益白/(扮资本化率搬-罢逐年递增比率敖)奥公式熬6.爸当收益按等比级奥数递增矮,巴收益有期限版 哀 绊收益现值隘=艾收益岸/(扮资本化率佰-白逐年递增比率奥)*1-(1按+澳逐年递增比率岸)柏n扮/(1+办资本化率袄) 板n拌拌公式般7.挨当收益按等比级扳数

20、递减安,肮收益无期限盎 瓣 挨 跋收益现值般=俺收益氨/(懊资本化率矮+啊逐年递增比率鞍)澳公式疤8.办当收益按等比级芭数递减败,吧收益有期限柏 柏 哎收益现值疤=扳收益唉/(氨资本化率哎+斑逐年递增比率凹)*1-(1爱-翱逐年递增比率暗)邦n稗/(1+叭资本化率巴) 傲n懊艾公式般9.隘当收益按等差级埃数递增啊,艾收益无期限岸 坝 翱收益现值拜=拜收益伴/把资本化率氨+罢逐年递增额搬/盎资本化率颁2挨公式哎10.板当收益按等差级阿数递增奥,傲收益有期限懊 胺收益现值板=(摆收益办/摆资本化率懊+霸逐年递增额伴/凹资本化率百2安)*1-1/傲(1+澳资本化率袄)暗n拜-柏逐年递增额绊/吧资本化

21、率颁*1/(1+般资本化率笆) 哎n扮*n熬某企业欲收购吧A唉企业巴,傲预计邦A昂企业以后每年收熬益为罢20颁万元吧,柏预计以后各年按肮2%捌的递增比率增加阿,耙并且年限为斑40案年邦.半已使用岸5爸年岸,坝尚有寿命岸35隘年白.摆 瓣 瓣收益现值奥=叭收益蔼/(拔资本化率扒-哎逐年递增比率白)*1-(1昂+爱逐年递增比率袄)俺n隘/(1+爱资本化率哀) 盎n奥百=20癌万伴/(10%-2鞍%)*1-(版1+2%)澳35阿/(1+10%矮)爱35扮百=232.21稗万元拜收益现值法的优拔点般能真实和较准确肮反映企业价值 翱与投资结合靶,矮易为买卖双方接拌受把.收益法的缺点邦预期收益额预测案难度

22、较大把,评估范围较窄敖二、资产价值构澳成与成本法啊 凹1耙、资产的价值扒疤取决于资产的成扳本资产价值决定按于经济形态演变皑。背2胺、资产耗费的补坝偿肮案资产价值由被评鞍估资产的补偿程把度决定。案补偿程度越高，肮价值越大成本法 岸指按被评估资产岸的成本扣减其各摆项损耗价值来确扒定被评估资产价绊值的一种方法疤 芭。盎由于成本可有历昂史成本和重置成班本，故又分为历笆史成本法与重置版成本法。历史成本法 癌又称为账面净值笆法，根据资产取背得时时入账价值啊来确认资产价值艾的一种方法，一板般适用于流动资胺产价值的评估。重置成本法俺指按被评估资产哀的现时重置成本案扣减其各项损耗碍价值来确定被评胺估资产价值的一

23、爸种方法适用范围案 疤以资产重置、补癌偿为目的的资产碍评估昂（唉1把）因通货膨胀的般影响，市价与成暗本差异较大。办（挨2懊）因技术进步形般成的无形损耗半（绊3扳）因技改，资产耙的效用提高昂（啊4案）因使用年限误爸估，所提折旧与阿自然损耗不符坝（案5艾）因账面成本失昂实 前提条件坝（版1拜）具有可比性版（按2案）被评估资产具阿有可再生性摆（碍3巴）具有价值递减暗性评估的基本公式稗评估价值扳=安重置成本斑-把有形损耗艾-盎无形损耗柏 =胺重置成本扮-埃实体性贬值绊-百功能性埃 绊 暗 百 办贬值岸-跋经济性贬值奥式中，有形损耗摆即实体性贬值，哀是指资产由于使耙用和自然力形成啊的贬值。傲 佰无形损耗

24、包括两跋部分，摆一是由于科学技败术的进步，被评敖估资产技术相对按落后形成的贬值罢，即功能性贬值哎；二是指由于资柏产以外的外部环碍境因素变化引致隘资产价值降低，八也即经济性贬值案。重置成本的确定复原重置成本更新重置成本重置核算法物价指数法爸重置成本半=靶历史成本板*靶评估基准日价格盎指数奥 / 胺原购买日价格指敖数佰式中，价格指数埃不能选用通货膨皑胀指数，只能选坝用同类资产价格碍指数功能价值法邦版（甲）重置成本坝/（乙）重置成跋本=（甲）生产肮能力/（乙）生熬产能力盎搬（甲）重置成本笆= （乙）重置叭成本*（甲）生罢产能力/（乙）扳生产能力把规模经济效益指扳数法捌氨（甲）重置成本版/（乙）重置成

25、翱本= （甲）邦生产能力/（乙澳）生产能力X扒式中，X为规模芭效益指数扒矮（甲）重置成本氨= （乙）重置阿成本*（甲）罢生产能力/（乙邦）生产能力X有形损耗的确定（1）观察法单项资产昂罢资产净值唉=八重置成本熬*耙成新率斑柏重置资产有形损拌耗靶=般重置成本癌*稗（半1-案成新率）多项资产巴扮重置资产有形损败耗拜=白扒个别有形损耗邦*挨各项资产岸/笆总资产拌盎（版2岸）公式计算法佰实体性贬值邦=蔼（重置成本挨-凹预计残值）颁*爸已使用年限耙/伴总使用年限昂 叭 罢 无形损耗的确定胺（氨1吧）功能性损耗挨功能性贬值癌=爱每年增加营运成稗本现值把*瓣（背1-艾所得税率）碍=败每年增加营运成艾本哀*柏

26、年金现值系数拜*巴（靶1- 挨所得税率）邦例：某企业有一罢台设备，已使用八4靶年，尚可使用稗6伴年。由于技术落罢后，每年营运成罢本比新同类设备巴多支出佰10000碍元，所得税率为捌33%颁，贴现率为靶5%傲，则：版功能性贬值拜=,=1000按0*(1-33隘%)*(P/1吧,5%,6)=背6700*5.胺0757=34百007.捌19捌（元）吧（癌2凹）经济性损耗：柏由于外部环境变吧化造成的贬值班经济性贬值凹=拌因外部环境变化伴造成的损失芭*疤（拔1-鞍所得税率）或：癌经济性损耗=重啊置成本*1-颁（现有能力/应版有能力）X成新率的确定（1）观察法熬（碍2挨）使用年限法捌（耙3艾）修复费用法澳

27、重置成本法的优阿点八（蔼1扮）比较充分考虑唉资产的损耗，评矮估结果较合理坝（靶2皑）有利于单项资敖产和特定用途资安产的评估哎（氨3百）在不容易计算碍资产未来收益或巴难以取得市场参氨照物条件下可广挨泛地应用缺点唉（败1哀）工作量太大邦（奥2扳）以历史资料为爸依据，会脱离市矮场袄（皑3艾）经济性贬值难袄以计算扮三、市场供求关摆系与市价法矮市场供求规律 熬 霸资产的价值由市盎场供求关系所决安定现行市价法搬 俺 鞍现行市价法是指暗通过市场调查确疤定参照物，进行白对比调整，以确伴定被评估资产价奥值的方法。有效爸的方法。前提条件爱（懊1扮）被评估资产的疤交易市场发育相斑当成熟半（摆2八）参照物便于寻哀找白

28、（暗3哀）参照物的技术艾指标、经验数据矮便于观察和处理捌, 按参照物与被评估芭资产的技术指昂 拌 版标、搬 败资产性能应一致板 笆适用范围哎 爱 耙主要适用于单项笆资产的评估，而跋不适用于整体资稗产的评估。参照物调整 靶 跋（捌1板）时间因素霸 暗（颁2隘）地域因素叭 凹（霸3俺）功能因素昂现行市价法的评翱估方法稗（案1氨）扮伴市价折扣法胺被评估资产的市靶价坝=伴相同的全新资产啊市价扒-昂损耗巴 罢=熬相同的全新资产芭市价坝-颁折旧癌 袄=安相同的全新资产芭市价把-扳（相同的全新资胺产市价半-板残值）霸*邦已使用年限芭/奥法定使用年限凹 盎例：俺A瓣企业现有一台设板备，准备对办B扳投资。该设备

29、可邦以使用年限为鞍10跋年，现已使用斑4艾年，该设备原值安22岸万元，已提折旧靶8皑万元，预计残值艾2案万元。俺目前市场上同样芭设备的全新市价袄为盎18昂万元，预计残值白1板万元。则应用市跋价折扣法，该设叭备的评估价为肮：碍设备评估价按=180 00挨0-奥（白180 哀000-100癌00癌）爸*4/10 =稗112000扒（元）市价比较法板 搬 白 唉是指当市场上难爸以寻找与被评估岸资产完全相同的巴参照物时，可以般以相类似的资产碍作为参照物，再鞍对差异因素进行氨必要调整从而确邦定被评估资产价蔼值的方法。昂 颁 拌现行市价阿=挨相似的全新资产鞍市价疤-白（相似的全新资拌产市价背-邦残值）芭*

30、瓣已使用年限摆/八法定使用年限扒*奥调整系数埃K背调整系数唉K岸的确定要根据时耙间、地域、资产扮功能的不同来确爱定。懊例：办B跋企业拥有一块商隘业用途的土地，斑面积拌500m2, 扳要求评估熬2001八年斑3办月的市价。经调霸查搜集有关数据笆，哀B蔼企业拥有的土地盎使用权可使用柏40昂年，现已使用昂10版年。到期无残值氨，根据分析，与霸该土地使用权相唉似的地价为俺600板万元，调整系数哀K奥为罢1.3唉。爸 皑则柏B败企业商业用地价耙值为：昂现行市价伴=600-6斑00*10/4般0*1.3=阿585斑（万元）板 敖物价指数法邦: 办利用物价指数来白估算被评估资产靶价值的一利方法扒。伴现行市价

31、半=半账面原值瓣*拔评估日定基物价般指数绊-柏差异贬值案式中，定基物价佰指数的基年应与癌被评估资产的购皑置日相同。氨例：哎A颁企业罢1995隘年搬1背月购置一台生产办流水线，原值瓣300 000跋元，已提折旧班6000奥元。伴1998捌年案1皑月因转产，欲转凹让该生产线。据安调查，癌1995坝年至爸1998案年，物价平均每笆年上涨般1%柏。则该生产流水矮线的市价为：胺现行市价爸=300000拜*103%/1吧00%-600阿0=30300霸0暗（元）霸多因素影响的调八整啊例案:绊教材第捌47安页案例分析矮现行市价法的优板点昂 爱 昂 艾能够客观反映资吧产目前情况，其阿评估参数、指标皑直接从市场

32、获取疤，评估值更能反版映市场现实价格敖。半 扒评估结果容易被佰各方面接受。艾 缺点 傲 拔需要有公开及其百活跃的市场为基皑础，不适用于专邦用机器、设备、奥大部分无形资产哀，以及受地区、芭环境等严格限制背的资产评估埃 .暗四、企业终止与半清算价格法阿 办 耙 耙前提条件：企业昂破产、抵押、清鞍理哎清算价格法的评半估方法爸 癌 吧（绊1肮）整体评估法隘 板（矮2按）市价折扣法哎 八（八3靶）模拟拍卖法捌资产评估方法的鞍选择百 盎（跋1安）应与资产评估叭价值类型相适应捌（稗2傲）应与评估对象稗相适应昂（败3碍）应考虑信息制笆约鞍（八4柏）应统筹考虑搬.八常用资产评估方唉法的选择邦 (1)扒资产补偿（

33、设备笆评估等）坝爱重置成本法凹 (2) 敖资产纳税等傲矮现行市价法般 (3)啊所有权、使用权疤转让（房地产、版企业整体价值等扒）板邦收益现值法笆 安 般 (4)爱资产绊 办抵押、清理埃百清算价格法扮.挨第三章搬扒资产评估结果的办会计处理教学要求：捌 凹一、了解资产评哎估结果的会计处扒理方法按 疤二、掌握对外投澳资资产评估的会捌计搬 笆处理扮 疤三、掌握企业兼扒并资产评估的会傲计处理把四、掌握股份制班改组的会计处理胺一、资产评估与挨会计处理邦账项调整：适用肮于产权变动条件鞍 扳附注说明：适用矮于确定企业资产拔实际价值按报表说明：适用敖于合并报表的编百制绊二、八对外投资资产评隘估的账务处理八我国摆

34、2001凹年啊1吧月伴1挨日修订后的隘埃非货币交易准则白阿.拔不涉及补价时的袄非货币交易：颁换入资产价值半=碍换出资产价值败涉及补价时的非耙货币交易：支付补价：案换入资产价值罢=半换出资产价值版+摆支付的补价收到补价：伴当换出资产价值伴评估价值换出唉资产价值账面价吧值时：熬应确认收益芭=摆收到的补价俺-拔换出资产价值账拌面价值胺/拔换出资产价值评爱估价值败*吧收到的补价稗换入资产价值入捌账价值换出资瓣产价值埃+皑确认的收益版-颁收到的补价摆板对外投资时，若版以非现金资产投绊资，则不以评估背结果入账，而应跋以账面价值入账阿3.罢对外直接投资资芭产评估结果的会叭计处理袄例：氨A 瓣公司以一栋厂房啊

35、对扒B按公司投资，原值碍1000隘万元，已提折旧暗200啊万元，已提减值背准备蔼100癌万元。评估确认吧的净值为翱500凹万元。伴根据稗2001般年实施的企业扮会计制度，会暗计分录应为：扳借唉:懊长期股权投资扮 耙 70办0伴万元扒 佰 (扳账面净值佰)佰 拜累计折旧皑 版 摆 200暗万元半盎 版 (疤已提折旧按)版 把固定资产减值准靶备捌 捌爸100埃万元邦 皑 (笆已提折旧肮)按 奥贷哀:败固定资产熬 熬 挨 100氨0耙万元稗巴 (靶原值癌)哎 澳 爱4.背接受投资企业资澳产评估结果的会版计处理吧接受投资企业，背若投资双方以评艾估价值作价，则白应以评估价值入绊账。B公司：绊借奥:办固定

36、资产伴 瓣 500翱万元（评估价值安）坝 爱贷稗:岸实收资本澳 敖 500氨万元（评估价值捌）般 笆 癌因此，合并报表俺时就会形成背“袄合并价差摆”邦三、企业兼并资八产评估的会计处颁理霸1懊、被兼并企业的捌会计处理合法律阿规定班,把2.办兼并企业的会计隘处理疤被兼并企业的会哎计处理进行财产清查蔼资产评估岸俺保留法人资格结束旧账稗办傲结束法人资格氨兼并企业的会计把处理皑（稗1啊）被兼并企业丧版失法人资格有偿兼并敖借：被兼并企业岸资产绊 矮贷：被兼并企业霸负债胺 背 败银行存款袄若支付的银行存八款被兼并企业癌净资产袄差额为无形资产碍半商誉扮例：耙A氨公司以澳1000昂万元收购百B按公司，同时取消袄

37、B把公司法人资格。百B罢的资产总额为扒1600爱万元，负债总额巴为挨800扒万元氨安B笆公司的法人资格稗被取消，蔼B败公司的资产、负柏债由鞍A八公司接管和承担邦。柏懊A稗公司会计分录为把：巴 案借：有关资产科疤目按 爱1600板万元袄 办 霸贷：有关负债科翱目癌 吧 柏 800霸万元佰 板 巴 安银行存款霸 斑 案 霸 1000傲万元挨若为借方差异，暗列为无形资产熬霸商誉芭 胺若为贷方差异，办列为递延收益爱无论借方或贷方半差异，都应在经哎营期内摊销。翱若为借方差异，柏摊销时：借：管理费用哎 伴扮贷：无形资产唉八商誉岸若为贷方差异，按摊销时：借：递延收益皑 肮皑 阿贷：营业外收入佰（2）被兼并企

38、靶业丧失法人资格肮瓣无偿兼并拌稗借：被兼并企业懊资产啊 艾安 蔼贷：被兼并企业搬负债拌 拔 癌翱 碍实收资本板（氨3疤）被兼并企业保艾留法人资格霸颁有偿兼并胺绊借：长期股权投靶资板 傲 1000拔万元板 啊贷：银行存款暗 捌 澳1000哎万元俺 办若采用权益法核搬算时，应核算股俺权投资差额（设熬控股翱100%瓣）胺借：长期股权投癌资（投资成本）翱 800巴万元笆 坝长期股权投资（佰股权投资差额）邦200背万元熬 拌贷：银行存款耙 板 挨 1000稗万元半长期股权投资（叭股权投资差额）背也应在经营期内俺摊销借：投资收益艾 颁贷：长期股权投按资（股权投资差吧额）笆（耙4搬）被兼并企业保颁留法人资格

39、敖爸无偿兼并懊摆借：长期股权投凹资耙 斑贷：实收资本拜四、股份制改组耙资产评估的会计白处理扮奥胺把根据资产评估调唉整账面价值拜盎以评估基准日为颁调账日白叭案瓣评估基准日与调胺账日不一致版以评估基准日为翱调账日柏1案、固定资产的处胺理罢（昂1俺）将评估增值贷百记资本公积绊评估增值后按评肮估值计提折旧，暗年末再调整应纳坝税所得额。哎（哀2柏）将评估增值扣捌除未来应纳所得佰税后的余额贷记安资本公积，评估癌增值后按评估值俺计提折旧，价值安实现时将递延税伴款转人应交税金碍。借：固定资产伴 罢贷：递延税款爱 哀 皑资本公积奥2凹、其他资产处理借：其他资产绊 邦贷：半 奥资本公积八评估基准日与调邦账日不一致

40、稗（耙1澳）原评估资产数袄量减少，减少原邦评估确认的差额搬，不再调整账面昂价值。敖原评估资产数量疤增加，应调整账耙面价值翱五、以抵押、担艾保为目的资产评靶估的会计处理哀由于不涉及产权扳变动，故不作会挨计账务处理。白第四章安 败流动资产评估教学要求：安一、了解流动资班产特点斑二、了解流动资坝产评估程序艾三、掌握应收账碍款及预付账款的耙评估安四、掌握应收票昂据的评估敖五、了解待摊费般用的评估白六、掌握材料、半低值易耗品、在鞍产品、库存商品背的评估胺一、流动资产评拌估的特点案哀流动性阿凹合理确定评估时俺点扒疤一次性转移癌奥不存在有形损耗盎靶使用、存放时间案短稗瓣无需重估价值胺败划清流动资产与隘固定资

41、产阿白不便于实地盘点肮，对会计核算资爱料依赖大按二、流动资产评敖估的基本方法柏(氨一袄)熬历史成本法（账鞍面净值法），指斑根据会计记录的巴流动资产账面对肮价值为资产评估肮的重要依据。斑流动资产评估价叭值靶=鞍流动资产账面价傲值般八 矮减值因素适用范围 货币资金 材料 包装物 低值易耗品 按（二）重置成本八法叭是从购买者角度耙出发，按现时条阿件重新购买被评敖估资产所需的费安用来确认资产价矮值的一种方法。翱评估价值拜=伴完全重置成本俺爱减值因素适用范围皑价格变动较大版,岸处于各种形态的安流动资产评估评估值的确定佰1.稗按市场近期交易百价格确定哎评估价值碍=哀资产的市场交易百价皑+ 爱运杂费伴坝减值

42、因素稗货币性资产的评叭估爸1.疤库存现金的查核艾若评估日期与评吧估基准日不同，罢则应调整。阿2俺、银行存款与对稗账单的核对半若评估日期与评胺估基准日不同，办则应调整。暗3.拌应收账款评估值昂=澳账面价值扒-艾已确定坏账损失阿-案预计坏账损失耙（碍1拜）坏账估计法扳扒根据前若干年坏肮账占应收账款余办额比例而定巴（颁2岸）账龄分析法叭埃根据应收账款回唉收期长短而定爸评估报告中，应袄收账款应以净值啊列示。板4皑、应收票据的评俺估待摊费用的评估叭关键在于有否未唉来收益哀非货币资金的评霸估凹1.班材料评估扒拜历史成本法败2岸、低值易耗品评靶估埃拌应考虑损耗自制低值易耗品 笆 凹评估价值拌=般购进材料的近

43、期唉市场价格捌+八加工费斑按减值因素3、在产品评估吧定额成本资料齐鞍全柏,般评估价值澳=凹在产品定额原料按成本芭+把在产品定额工资案成本熬+奥在产品定额费用爸成本安 肮 拜 搬定额成本资料不绊健全凹,摆应用约当产量法袄评估价值把=伴在产品数量芭*拜完工程度靶*笆产成品单位标准俺成本懊 挨 摆 吧4鞍、库存商品评估非畅销商品哎评估价值奥=哎成品数量皑*巴产成品单位标准芭成本班 -疤减值因素畅销商品叭盎评估价值按=俺成品数量埃*傲产成品单位标准案成本伴*(1+凹成本利润率巴) -胺减值因素搬当评估基准日与艾库存商品完工日胺较远时，应进行败调整霸(班三八)瓣现行市价法半是从卖方的角度碍出发颁,般按现

44、时条件出售柏被评估资产所得扳来确认资产价值把的一种方法。适用范围胺购置时间较长坝,罢市场价格变动幅般度较大的流动资绊产胺.评估公式肮资产评估价值哀=捌全新参照资产的懊市场价格败 - 八减值因素隘现行市价法与重安置成本法的区别傲项目凹现行市场法唉重置成本法盎立场扒站在卖方版站在买方摆资产价值挨变现价值翱买价及费用颁(熬高于现行市价法跋)板依据邦市场哎原始记录岸第五章罢 俺固定资产评估（佰一）暗扮机器设备的评估教学要求佰一、了解固定资邦产特点柏二、了解固定资艾产评估特点俺三、重点掌握机半器设备评估的重胺置成本法拔四、掌握机器设安备评估的现行市搬价法扒一、固定资产评百估的特点哎（矮1敖）单位价值大，

45、拜影响因素复杂安（柏2跋）工程技术性强翱，专业门类多爱（敖3稗）多种估价标准袄，价格差异大绊二、机器设备评爸估的基本程序（1）准备阶段（2）现场工作靶（板3耙）搜集、分析参伴数（4）评估估算（5）撰写报告（6）审核绊三、机器设备评拔估方法的选择埃 办单项设备不适宜拌采用收益现值法搬通用设备应采用疤现行市价法熬专用设备应采用矮重置成本法挨四、机器设备的白重置成本法板机器设备评估价疤=跋重置成本败-板有形损耗笆-摆无形损耗鞍 颁 爸=巴重置成本唉*般（爸1-哎综合损耗率）耙 半 把=阿重置成本肮*埃成新率绊-熬功能性贬值重置成本的确定艾复原重置成本与八更新重置成本跋复原重置成本：袄指以原有的材料颁

46、、设计、制作所笆需的现行价格阿更新重置成本：氨指以现有新的材暗料、设计、制作按所需的现行价格罢外购设备重置成爱本的确定鞍外购设备重置成拔本哎=奥购置价格哀+傲运费叭+暗安装调试费用办自制设备重置成败本的确定拜1挨、国产设备重置胺成本估测啊 癌（般1爱）生产能力调整稗懊被评估资产重置爸价值：参照物重唉置价值唉 把被评估资产生产昂能力：参照物生扮产能力版半机器设备评估价鞍=叭被评估资产生产疤能力板/跋参照物生产能力懊*捌参照物重置全价芭*白成新率办规模经济效益指巴数法矮机器设备评估价拔=版参照物重置全价败*埃（设备年设计生办产能力版/ 袄参照物年设计生傲产能力）坝X 搬*俺成新率扮式中，佰X盎为规

47、模效益指数艾，一般取艾0.6-0.7啊（班2隘）时间空间因素敖调整皑2靶、进口设备重置佰成本的估测芭机器设备实体性皑贬值的确定爱败成新率成新率的确定1、年限估算法成新率与损耗率鞍 碍胺成新率胺=搬尚可使用年限颁/稗总年限扳 捌 佰损耗率阿=阿已使用年限袄/百总年限埃哎成新率搬=1-版损耗率半 敖被评估资产价值艾=半重置价值败*柏（跋1-案损耗率）拜=氨重置价值摆*懊成新率柏若干次投资形成啊的成新率搬当被评估资产在办评估前多次进行芭更新改造时，其爸成新率的计算应扒用加权平均法。办（背1癌）、将历史成本蔼调整为现行成本懊（盎2版）以现行成本为盎权数，计算加权耙平均年限板（爱3盎）计算成新率巴啊 按

48、成新率熬=摆尚可使用年限百/埃总年限稗（第15张）挨而总年限氨=八已使用年限跋+俺尚可使用年限澳但已使用年限为凹多次投入，熬斑应以平均使用年暗限为已使用年限昂。以更新成本为啊权数，则：2、修复法 澳成新率瓣=1-瓣（设备修复费用啊/伴设备重置成本）傲3懊、观察法跋稗根据经验判断暗机器设备功能性按贬值的确定懊1蔼、经济性贬值率邦=1-胺（预计可使用的伴生产能力跋/胺设计生产能力）拜n奥*100%阿2板、经济性贬值额版=岸设备年收益损失拌额稗*拔（笆1-拔所得税率）袄*澳现值系数评估值的计算八(1)隘复原重置成本法靶机器设备评估价胺=斑重置全价皑*拜成新率办-班功能性贬值八 拜 拜=懊重置直接费用

49、癌+盎重置间接费用邦)* 艾成新率拔-霸功能性贬值盎(2)摆更新重置成本法疤机器设备重置净肮值板=罢凹更新替代后的费袄用消耗奥*吧现行价格或费用瓣标准敖) *艾成新率俺无需考虑功能性疤贬值搬（盎3绊）版.唉指数调整法捌机器设备评估净鞍值靶=暗设备的原始成本板*稗定基物价指数吧*白成新率叭-搬功能性贬值盎 叭 矮 盎 爸五、机器设备的艾现行市价法板1隘、鉴定被评估资挨产2、选择参照物白3凹、选择评估对比懊方法摆4把、对因素差异进澳行调整埃5盎、确定评估价值暗例：教材第佰122跋页案例分析办1懊、根据生产能力捌与购建成本关系安调整霸2俺、根据自动化能摆力调整唉3拔、根据价格变动耙调整扮机器设备评估

50、价皑=柏(埃重置值巴-傲残值氨)*1-搬已使用年限佰 /(昂使用年限版+氨尚可使用年限扳)* 按调整系数颁第六章爸 般固定资产评估（懊二）斑 哀 挨 蔼 捌房地产评估教学要求:按一、了解房地产瓣特点和价格种类疤二、了解房地产柏评估的特点和程板序埃三、了解土地使伴用权价格特征和把种类隘四、重点掌握土班地使用权评估的靶现行市价法和收奥益现值法背五、掌握土地使案用权评估的重置拔成本法、路线估捌价法和预期开发吧法法吧六、重点掌握建俺筑物评估的现值隘市价法、残余估隘价法和重置成本搬法笆 疤一、房地产的特熬点和价格种类1.位置固定性2.使用长期性3.多因素影响4.投资大量靶5.扒保值、增值趋势巴房地产评估

51、的特隘点俺1.艾房地产分离评估扳、综合计价2.最佳使用3.法律性耙二、胺 邦土地使用权评估拔 埃土地使用权的价芭格(1)基淮地价笆(2).叭标定地价靶 暗一级市场价格(3)交易底价(4)转让价格柏(5)案课税价格癌 靶二级市场价格捌三、土地使用权霸价格的评估方法办 1.现行市价法2.收益现值法3.重置成本法4.线路估价法5.预期开发法1.现行市价法唉评估价值碍=扒参照物价格摆*白调整系数罢*叭（阿1+拌物价上涨指数）班*斑土地面积2.收益现值法若无限使用期把评估价值拔=澳（土地年总收入跋-芭年总费用）摆/啊资本化率氨若有限使用期岸=办（土地年总收入扳-半年总费用）鞍*八折现系数3.重置成本法埃

52、评估价值稗=柏土地取得费办+八土地开发费般+哀税费傲+耙利润霸+爸土地增值收益4.线路估价法拌评估价值跋=肮哀标准地单价氨*俺深度指数ABCD5.预期开发法摆评估价值霸=阿预计开发后项目唉总收入价值拜-跋总成本鞍-版其他税费及开发绊商利润办 八 澳 傲 皑 哎四、建筑物评估啊 搬 搬 坝 颁现行市价法八建筑物评估的方肮法的选择傲 肮 残余估价法敖 安 巴 爸 阿 哎重置成本法俺影响房屋建筑物笆价格的因素颁1.埃房屋建筑物的建把筑成本2.税金3.建房利润唉4.唉其它附加费用5.土地使用费1.现行市价法败房产价格=类比把房产单价*(1跋拌被评估房产差异把因素调整率)*爱 吧 矮 （1+期间败房价上

53、涨率）*敖建筑面积2.重置成本法袄房产净值=房产靶重置全价*(1爱-年折旧率*已扳使用年限)拔 巴 跋 =房产重置笆全价-按重置全案价计算的累计折暗旧翱 败 八 =房产重置罢全价*成新率懊3.澳账面净值调整法扳房产重估净值=爱房产账面净值*巴(1-调整系数敖)稗式中,调整系数皑可为物价调整系叭数或资产成新率鞍4.巴综因素计算法颁房产重估净值=颁（原价+更改费八用-净残值）*袄（1+物价上涨疤指数-无形磨损哎系数）*尚可使巴用年限/（已使澳用年限+尚可使奥用年限）+净残拌值绊5.耙净租金收益现值翱法皑房产评估价格=瓣年租金收益/贴暗现率6、残余估价法哀评估价值傲=扒建筑物年纯收益案/懊资本化率摆

54、=罢（房地合一纯收爸益办-鞍土地价格背*肮土地预期收益率爱）鞍/碍资本化率敖第七章鞍 埃其他长期资产的袄评估教学要求:埃一、了解长期投唉资评估的特点和板程序暗二、掌握股权投埃资和股票投资评吧估的方法拌三、掌握债权投背资评估方法搬四、掌握无形资哎产的收益现值法八和重置成本法案五、了解长期待翱摊费用评估标准唉一、长期投资评摆估的特点俺 凹1哎、长期投资评估按实质上是对资本岸的评估俺败是对资本金的评蔼估碍,胺而非对生产要素班的评估蔼2隘、是对被投资企颁业的获利能力、澳偿债能力的评估阿哎是对接受投资方拌的评估拜,跋而非对投资方的背评估稗二、股权投资评傲估艾长期股权投资的芭特点：扒企业长期持有、癌按所占

55、股份比例霸享有被投资单位暗权益并承担相应哀责任的投资。按投资方式直接投资间接投资按投资目的控股非控股拌直接对企业股权靶投资评估板（癌1瓣）对于控股长期靶投资评估，应对办被投资企业进行百整体评估爸（芭2稗）班 坝对于非控股长期把投资评估，应采哀用收益现值法矮2班、股票投资评估安（哎1傲）上市股票的评百估啊评估值搬=埃股数霸*百评估基准日爱*翱该股票市场收盘把价摆（澳2澳）败 爱非上市股票的评拔估扒挨收益现值法鞍（拔3拌）普通股评估白（摆1扮）固定红利模型昂（耙2安）奥 案红利增长模型半（盎3斑）分段式模型永久持有的股票笆 邦评估价值岸=挨每股现金股利按/八贴现率俺三、债权投资的八评估扮（1）上市

56、债券半的评估埃评估值=数量*颁评估基准日收盘胺价阿（耙2唉）非上市债券的蔼评估安每年付息的啊债券败评估价值皑=瓣每年利息叭*爱年金现值系数安+艾本金俺*哀复利现值系数埃（柏3阿）永久付息的债扒券扒 蔼评估价值盎=半每年利息皑/罢贴现率瓣四、无形资产评芭估耙1爸、影响无形资产鞍评估的因素1.成本2.机会成本3.效益4.使用期限靶5.案技术成熟程度6.转让权限7.发展趋势8.市场需求凹2爱、无形资产评估霸的方法收板益现值法收益现值法最低收费额年收益额折现率的确定肮收益额的确定：把受让方实现的利跋润*分成率阿式中，分成率=袄投资方约当投资百额/（受让方约暗当投资额+投资巴方约当投资额）收益期限的确定哎收益期