8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结诸暨市中天不动产评估楼满燕20063300389摘要：土地评估是一个对理论和实践要求较高的行业，在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，从实践角度出发，简单阐述了土地评估的工作流问题。程、估价方法的现实应用、的风险防：工作流程 估价方法风险防范（一）、评估实践中的工作流程：本人在接到评估项目后，进行以下工作：首先与委托人联系，取得被评估土地的相关资料及听取委托人介绍被评估土地的情况，在心中建立起对被评估土地的初步形象；第二步，根据被评估土地的相关资料，对被评估土地的区域及个别状况进行初步实地查看：查估宗地实体状况和权益状况，包括宗地座落位置、街道、街坊、地

2、号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用率等，对于地上建筑物还需要注意查看其结构、建筑面积及使用现状等，并作好详细的实地查看，同时感受待估宗地的所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、市政配套、商服繁华度、产业、状况、区域经济发展规模和经济收总人口水区域，以及了解对宗地形状、临街条件、进深、地质、地形等个别，并核实委托人提供的资料的准确性。第三步，确定估价技术路线与估价方法；第四步，收集分析待估宗地相关资料；第五步，撰写估价；第六步，审核估价；第七步，提交估价。正文：土地评估是一个对理论和实践要求较高的行业，在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验。本人在土地估价

3、专业实践过程中，严格按照土地估价行业自律规定要求自己，努力提高自己的专业技能水平。在通过土地估价师之后的专业实践过程中，我学到了许多中无法深刻体会到的知识和经验，下面就估价的工作流程、估价方法的实际应用、的风险防问题做简要总结。按照事先制定好的科学、全面、严谨的工作流程按部就班地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。（二）、对估价方法的实际应用及个人感受在实际操作过程中，针对某宗土地评估项目，如何运用估价方法是估价中的重点。下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：一、

4、收益还原法是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用于有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。在实践中对于经营性和收益性房地产，在采用收益法评估时，要通过同类物业市场调研和比较合理的分析（如长期趋势修），在此基础上确定客观收益和未来增长率、资本化率等参数的选取。个人认为关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，是要受一般的经济行情和企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件比较的事情。二、成本 近法是以开发土地所

5、耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法时才选用，而对于既无收益又少交易的学校、公园及公共建筑、公益设施则为首选。三、剩余法是将某一待估土地上全部建筑物的减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和价值或土地开发费用。它适用范围于待开发土地的估价、待拆迁改造的再开发

6、房地产的估价、仅将土地或整理成可供直接利用的土地或房地产的估价、现有新旧房地产中地价的单独评估。实践中，个人认为房地总价值或土地开发完成后的总价是根据当地房地产市场行情或供求状况来的，而这个包含了较多的不确定，另外后续需要支出的成本、费用、税金也有一定的难度，相关费用的项目和标准，需要到相关部门收集相关的和标准，并作为评估取值的依据。四、市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。适

7、用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域修正、个别修正外，还应根据使用年期、容积率等进行修正。个人认为在运用市场比较法时，尽量选取可比的二手交易案例，如选取一手交易案例，应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易情况等进行适当修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。五、基准地价系数修是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。它适宜已有基准地价和基准

8、地价修正系数表的宗地评估。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过程中显得特别重要。本方法个人认为存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。（三）、对土地估价的风险防范土地估价是全面、公

9、正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的。因此，估价所给出的是待估宗地在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是待估宗地的实际取得成本。因此，估价结果的确定性和估价对象市场价格的不确定性存在着，这就决定了估价工作的风险性。下面结合本人评估实践中可能出现的一些风险进行分析并提出防范方案，供大家参考。一、认真宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种证明进行审核。证明一定要将原件审验后再复印。有些土地在评估时证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地

10、使用证的，应要求委托方提供计划文件，建设项目选址意见书，建设工程规划证，建设工程施工证，拆迁办文件，翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要的是，已经实现抵押权但尚未处理的土地，在没有办理法律手续以前，不能随意进行评估。另外。权属证明不得凭主管部门或有关出具证明就草率认同。因为这些往往不了解情况或与委托在经济上有利害关系，因此不可轻信。二、合理计算土地价格。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。土地评估的实质就是在一定时点上对土地权利的计价。土地评估的风险，大多出在价格计算上。因此，必须做好以下几点：及时更新价格信息。目前报刊上所载

11、价格往往是省外或大城市的土地价格，要想了解当地市场价或成交价，还应向当地有关如土地管理部门或房地产开发公司询价，随时了解当地土地市场价格的变动情况。询价时应填写印制的表格，并报价者和填表人的，做到有案可查。与委托保持密切联系。评估在评估期间，应经常与委托保持联系。但是对委托提供的情况，如宗地红线内基础设施开发程度等，有时只能作为参考，一定要经过估价亲自验证分析，再根据评估目的决定取舍。确定恰当的估价基准日。土地使用价值的高低均以基准日的有效价格为标准，有的相隔仅几天其价格变化会相差很大。因此，评估一定要了解并正确掌握基准日的价格，才能正确计价，不致出错。评估在平时要细心搜集和关注有关土地的价格

12、变化，加以摘录登记，要保存好反映各种价格信息的期刊和文稿。使用时要在工作底稿上注明价格的出处、日期和文号，以便在有争议或时，能有根有据地说服对方。三、严格确认土地面积。土地评估对土地面积准确性的要求非常严格，因为即使多评或少评 1 平方米，都会影响委托的权益。因此，在土地估价时，一定要以市、县土地管理部门颁发的合法土地使用或地籍图上载明的面积为准，而不能随便把任何一个测绘队测量的面积作为评估的依据。四、切实做好审核工作。检查复核时要严防数据错位，计算有误。必须做到：土地评估书上与估价结果一览表上的数字相符；估价结果一览表与宗地状况汇总表上的数字相符；宗地状况汇总表与工作底稿上的数字相符；土地评估书的正文内容与附件相符。这里特别要强调的是，土地评估各种数据要与工作底稿上的数字不得有丝毫差异。在正稿打印前一定要全面仔细地核对，不要改了正稿忘了改底稿，改了总数忘了改相应的