写字楼物业管理项目创优迎检资料明细指引

1、写字楼物业管理工程创优迎检资料明细指引第一局部基础管理.按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用立项报告2报建审批表1.3规划设计要点1.4建设规划许可证1.4. 1建设工程规划许可证1.4. 2建设用地规划许可证5建设施工许可证建设工程环境影响报告消防设计方案审核意见、验收证明大楼用地红线图及综地图土地使用权出让合同书规划验收许可证11建筑工程验收证明书（包括分局部项工程验收证明）1. 12总设计平面图. 13产品合格证、校验证明1.14报价表（所有材料、设备）.已办理接管验收手续1建筑物的管理程序文件（见程序文件）建筑物巡视维护规定（见作业指导书）建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）4

2、楼宇管理规定（见公众制度）建筑物完损等级评定标准（建设部文）建筑物巡视维护表（见质量记录）7建筑物养护计划施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划 中的工程均需填写此表）工程维修单（指养护计划由管理处完成的）10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划 由分包方完成的）8.11房屋兄损等级评定表8. 12完好率评定表（完好率三98%） 第三局部共用设施设备管理第一项综合要求L制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护 保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行 1. 1设备平安运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消 防中心、配电房等）设备管理各岗位人员职责（见质量手册）

3、各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见 作业指导书）档案管理相关规定（见行政管理制度）执行情况（见以下各系统质量记录）.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生， 机房环境符合设备要求（现场）.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1机电（技术）人员统计表3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等 见第一局部12.4）4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业 主出具证明）第二项供电系统.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规 定时间通知住用户限电、停电管理规定（见内部管理制度）供配电系统管理程序（见程序文件）.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施

4、并严格执 行临时用电管理规定（见LS-02）2临时用电申请表2.3停电应急处理方案及流程图4应急情况处理记录表3.备用应急发电机可随时起用（现场）1发电机操作规程（LS-01）3.2发电机运行记录表4.供电系统1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业 指导书）4.2设备设施清单（供配电、避雷）3配电房管理制度（见设备管理制度）4.4节能管理方案（方案中要指出节能到达的成果）（LS-15）4. 5值班记录表 4. 6配电房抄表记录4. 7电气工作票8停电通知单4.9完好率评定表（完好率298%）4. 10供配电系统巡视维护表（见质量记录）4. 11供配电系统维修保养表（见质量记录）4.

5、12避雷系统巡视维护表（见质量记录）4. 13避雷系统维修保养表（见质量记录）第三项弱电系统1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工 作1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和 作业指导书）2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录 并按规定期限保存2.1设备设施清单2. 2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）2. 3完好率评定表（完好率298%）2. 4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）第四项消防系统.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、 完好无损，可随时启用（现场）消防中心管理制度（见设备管理制度

6、）设备设施清单（消防报警、气体消防）消防栓封签（现场）灭火器合格证（现场）消防 一览表消防通讯工具一览表1. 7值班安排表8值班记录表1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导（见质量记录） （见质量记录） （见质量记录） （见质量记录）（见质量记录） （见质量记录） （见质量记录） （见质量记录）书（见程序文件和作业指导书） 1.10消防报警系统巡视维护表 1.11消防报警系统维修保养表 1. 12气体消防系统巡视维护表 L13气体消防系统维修保养表2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名 单上注明消防值班人员）

7、2消防标准用语（LS-17）消防演习记录（现场照片）（半年一次）消防演习总结报告3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人1组织消防法规学习计划消防学习报告防火区域管理规定（LS-16）区域防火责任人划分表消防宣传图片4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明 设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图消防疏散示意图（现场及复印件）疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）4用户平安责任人和联系人名单食堂液化气体使用的平安防范措施（LS-10）重点防火部位登记表7应急情况处理记录表4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次

8、, 数量25%）9完好率评定表（完好率三98%）10动火申请表无火灾平安隐患1无火灾事故证明（年发生率W1%。，派出所出具证明）5.2无其它平安隐患（现场）第五项电梯系统1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1电梯准用证2电梯合格证1.3保养合同2.电梯按规定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附 属设施完好1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业 指导书）2设备设施清单电梯系统巡视维护表（见质量记录）电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、 季度、半年、年度提供）2. 4完好率评定表（完好率98%）2. 5分包方质量检查记录表2. 6整改通知. 7平安设施齐全、有效（现

9、场）2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）.轿厢、井道、机房清洁（现场）.电梯由专业队伍维修保养， 蕖1. Q 嗽背种占、 细？/EM分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）维修、保养人员资质（专业上岗证）.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维 修. 1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1电梯应急处理方案及流程图（停机率1%）2应急情况处理记录表第六项给排水系统.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理 的用水和节水计划1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作 业指导书）设备设施清单（供水、排水）L3用水、供水

10、管理制度（见内部管理制度）用水、节水计划（LS-08）节能管理方案（方案中要指出节能到达的成果）（LS-15）供水系统巡视维护表（见质量记录）供水系统维修保养表（见质量记录）排水系统巡视维护表（见质量记录）完好率评定表（完好率三98%）. 10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量三5%）.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来 水公司提供）水池、水箱药品投放情

11、况记录表（移交给自来水公司 的由自来水公司提供）二次供水卫生许可证操作人员健康合格证6水质化验单3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱 周围无污染隐患高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）水池、水箱周围无污染隐患（现场）.限水、停水按规定时间通知住用户限水、停水管理规定（见内部管理制度）. 2停水通知单.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备 房无积水、浸泡现象（现场）.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记 录）7.2无大面积跑水、

12、泛水，长时间停水现象（现场）8.制定事故应急处理方案给排水系统事故应急处理方案及流程图2应急情况处理记录表第七项空调系统.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标, 无严重滴漏水现象L1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业 指导书）空调主机保养合同设备设施清单空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主 书面确认）冷水机组运行记录表空调系统巡视维护表（见质量记录）L7空调系统维修保养表（见质量记录）完好率评定表（完好率三98%）1. 9分包方质量检查记录表1. 10整改通知11空调水处理报告单（分包方）1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）2.中央空调系统出现运行故障后

13、，维修人员在规定内到达 现象维修1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）维修人员在规定时间内到达（参见合同）移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资 料）移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）固定资产交接证明办公（商品）用房验收交接表5验收总结报告3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理1物业管理简介2物业管理组织机构物业管理营业执照物业管理税务登记5物业管理法人代码书6物业管理资质证书管理处组织机构及人员分布图管理处办公场所产权证明（业主盖章）.建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订 物业管理合同，双方责权利明确物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业 签

14、订管理合同）.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订， 双方责权利明确5. 1前期物业管理协议6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包 括专用基金、本体维修基金）2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案3. 1中央空调应急处理方案及流程图2应急处理情况记录表第八项锅炉供暖系统.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常 L1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和 作业指导书）设备设施清单锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）L4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）完好率评定表（完好率三98%）L6供暖设备、煤气设备、燃气设备完

15、好（现场）.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查 看）.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160c （无）.制订应急处理方案1锅炉供热系统应急处理方案及流程图2应急情况处理记录表第四局部共用设施管理.共用配套服务设施完好（现场）公共设施管理制度（见内部管理制度）L2公共设施巡视维护表.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观 瞻（现场）.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）第五局部保安及车辆管理.大厦基本实行封闭式管理（现场）.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安 人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范, 认真

16、负责有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场）2. 2物业的保安服务程序文件（见程序文件）3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06）2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包 括路线及方式等内容）5保安员培训大纲2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定2. 7警械、警具配备登记表2. 8保安值班安排表2. 9值班记录表2. 10来访登记表2. 11训练计划表. 12训练成绩记录表. 13保安巡逻签到表.结合大厦特点，制订平安防范措施（LS-21）.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响 行人通行车辆管理程序文件（见程序文件）车辆出入登记表（

17、包括出入卡）4. 3停车场检查登记表4.4闲置车辆登记表. 5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐停车场管理规定（见公众制度）停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）.室内停车场管理严格，出入登记. 1停车线、交通标志（现场）.2车辆出入登记表（同上4.2）.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐, 场地整洁车辆保管区分规定（LS-05）摩托车、自行车管理制度（LS-04）有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）.危及人身平安处有明显标志和防范措施8. 1平安警告标志（现场）2危及人身平安的防范措施（LS-07）8.3突发事

18、件应急处理方案及流程图（包括监控）. 4应急情况处理记录表.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所 出具）第六局部环境卫生管理.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）垃圾中转让清洁制度设备设施清单.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任 范围，实行标准化保洁. 1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）.2日常卫生保洁承包合同2. 3清洁卫生工作责任制（LS-14）2. 4清洁人员统计表5清洁分工表（或清洁工作量安排表）6清洁保洁巡查记录表（见质量记录）7分包方质量检查记录表8整改通知3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭

19、杀1日产日清（现场）2消杀管理制度（LS-09）3消杀记录表（与绿化一起使用）3.4消杀工作表（与绿化一起使用）4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和 堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保 持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部 位、共用设施设备无蚁害（现场）1白蚁防治程序2白蚁防治分包合同白蚁防治巡视规定白蚁防治巡视记录表白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告 牌和乱贴、乱画现象（现场）1商铺管理规定（LS-23）5.2商铺统计表无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）厦内排烟、排污、噪声符合国家

20、环保标准，外墙无污 染（现场）第七局部绿化管理.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损 现象，无斑秃（现场）. 1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业 指导书）2.2绿化平面图及说明2. 3绿化工作标准（LST2）4绿化养护、管理操作细那么（LS-13）2.5绿化人员统计表6绿化分工表园林绿化巡视表（见质量记录）园林绿化维护表（见质量记录）消杀记录表（与清洁一起使用）消杀工作表（与清洁一起使用）. 11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率 230%）.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）.对大厦内部、天台、屋顶绿化有

21、管理措施并落实大厦内部、天台、屋顶绿化管理措施（LS-11）落实效果（现场）第八局部精神文明建设.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各 项管理规定L1精神文明建设公约（业主签章）L2公众制度（见附件）1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动2. 1宣传园地（现场）2. 2社区文化管理2. 2. 1社区文化管理程序文件（见程序文件）2. 2. 2社区文化活动计划表（年度计划和季度计划，附社 区文化活动方案）2. 2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请 时才填写此表）社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每 次活动后在记录表中要有小结

22、）2. 2. 5社区文化活动完成情况表2. 2. 6社区文化活动年度总结2. 3好人好事记录表2. 4业主感谢信3.大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具）第九局部管理效益1.物业管理服务费用收缴率98%以上. 1年上（下）收支情况表.提供有偿服务，开展多种经营1有偿服务价格表2.2相关记录（如发票、收据等）3.本大厦物业管理经营状况1年度财务明细表1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、 管理方法、使用申请表）6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项 公众制度完善1装修管理规定等公众管理制度（见附件一）7.2房

23、屋使用手册3业主公约4业主公约签名表8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1成立大厦业主委员会的报告8.2关于成立大厦业主委员会的请示3成立大厦业主委员会批复8.4大厦业主委员会筹备会议程5业委会筹备小组会议记录6会议签到表7大厦组建业委会的工作公告8大厦业委会侯选人名单8.9业主委员会成员登记表（附资质）8. 10业主委员会章程. 11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、 议程，大会总结，签到等）.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方 责权利明确.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业 主委员会同意10. 1创立“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）10

24、. 2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划10. 3创立“全国物业管理示范大厦”实施方案4实施情况记录11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标 准，并制定具体的落实措施和考核方法1各项管理制度11. 1. 1公众管理制度（见附件）1.2内部管理制度（见附件）行政管理制度（见附件）1.4设备管理制度（见附件）1.5设备服务质量标准（见作业指导书）1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）11. 2各岗位工作标准管理处员工职责（见质量手册）11. 3考核方法及落实措施11. 3. 1考核制度（见附件）员工培训管理程序文件（见程序文件）11. 3. 3公司年度培训实施计划11.

25、3. 4培训大纲11. 3. 5员工培训记录表员工培训考核表11. 3. 7公司（部门）年度员工培训计划11. 3. 8培训签到表员工月考核评分表3. 10员工考核试卷管理工作流程图物业管理服务工作程序（见程序文件）12.物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1管理处人员资质情况登记表个人资料档案（设立附件）物业管理岗位培训证书（管理人员）管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复 印件）职业道德规范（见内部管理制度）文明礼貌用语（见员工手册）13.物业管理企

26、业应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段，提高管理效率1物业管理系统简介13.2消防报警系统简介13. 3通讯、机动能力简介4保安监控系统简介14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等 方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费 用收支情况1财务管理制度（见行政管理制度）2会计核算制度（见行政管理制度）3年上（下）半年财务收支情况表14.4年度财务明细表15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1房屋移交图纸目录房屋移交资料目录设备移交图纸目录设备移交资料目录5设备台帐（把移交图纸目录细分） （把移交资料目录细分） （把移交图纸目录细分） （把移交

27、资料目录细分）6大中修标准7大中修记录15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅 方便1用户登记表（单位和个人用户）2入伙通知书16.3购房合同（复印件）16. 4业主通讯表. 5房屋及配套设施权属清册（业主签章）.建立24小时值班制度，设立服务 ，接受业主和使 用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投 诉等各类信息的收集和反应，并及时处理，有回访制度和 记录1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确 上、下班时间的值班情况）回访制度（见内部管理制度）用户投诉处理程序（见程序文件）17. 4灾害事故应急处理方案及流程图17. 5管理处值班记录表6应急情况处理记录表17.7用户投诉登记表17. 8服务/投诉/应急处理维修报告单17. 9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）17. 10报修登记表11回访