知名地产优秀户型探究及评析（图文并茂）

1、中原代理的是什么？房子？准确来讲是“商品房”！什么才算是好的商品房？卖的快！卖的价格高！理由：绝版中央品质大盘高档、尊贵，皇家风情国际园林景观设计大师金钥匙管理、英式管家这就是坑爹！这些全部是外在的包装，扒开之后都是浮云！好房子的本质是什么？户型！如何赢在骨子里？优秀户型探究及评析怎样才算是好的户型？能够最大化满足业主的居住需求的住宅商品！通常满足以下几个条件：优秀户型之完善的功能Part 1住宅居住功能的划分玄关客厅餐厅卧室厨房洗手间阳台多功能室工人房客厅餐厅卧室厨房洗手间阳台卧室洗手间基本配置普通配置豪华配置smart奔驰E级奔驰S级居住功能玄关玄关是区分户外和户内的区域，有一定的阻隔性，

2、保障内部空间的私密性。是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征。作为换鞋的场所。要有一定程度的宽敞。建筑物正面入口处称为玄关。又称为起居室，是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。居住功能客厅客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。客厅尽量朝南，特殊景观或建筑限制调整朝向。一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距

3、离。居住功能餐厅家人用餐的区域。要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）；应保证私密性，房间之间无对望；应离活动区间较远，避免噪音；应没有棱角、房间要方正；室内不应有台阶、地面不应太滑；应靠近洗手间（主人房应带洗手间）。居住功能卧室家人休息的区域，通常需要相对私密，并且安静的空间。次卧室主卧室洗手间居住功能厨房厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型。应靠近户门且与餐厅有便捷的联系。厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。单排、双排、L型、U型布置厨

4、房面积约为套面积的6%-8%所有竖向管道应集中在墙角居住功能洗手间卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。通常来说，舒适型户型设有2个或以上洗手间。主要为洗漱及沐浴的功能。居住功能阳台一般用于观景或晾晒衣物。通常设置双阳台，客厅景观阳台及厨房的生活阳台。部分舒适型户型在卧室或餐厅也会设置阳台，便于观景或休闲。主要作为居住舒适度的提升功能。居住功能多功能室大户型套房宜考虑多功能房，多在别墅户型中采纳体现主人个性及爱好注意对其他空间的干扰和影响，位置一般可考虑靠近户外的地方一般作为休

5、闲娱乐，如视听室、健身房、麻将房、书房等。居住功能工人房一般在三房以上的户型中考虑，多用于别墅及大户豪宅。位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方。大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。可以设置独立洗手间。功能完善的案例-星河湾厨房厨房工人房次卧次卧主卧客厅洗手间洗手间多功能室玄关餐厅宴会厅阳台功能不完善的案例惠阳中信新城89平米四房两厅一卫（改后）四房户型，实用居家而言，只有一个洗手间一定不够用。优秀户型之合理的布局Part 2影响布局合理性的相关因素二一、通风采光三、功能分区四、实用空间户型设计首先保证良好的通风采光、全明设计是标配。各功能间尺度是否合适

6、，是否实用；开间进深比例控制。保障功能区间的实用性，不被其他区域所占据。影响布局的四大因素二、空间尺度各区域承载着不同的居住功能，需要进行合理划分。通风采光是居家必备条件，也是客户最为看重的一个环节。影响通风采光的因素很多，如户型的朝向、建筑之间的间距、户与户之间的视野是否对视等。客厅及主卧室的通风采光（朝向）最为重要。合理布局通风采光暗厨暗卧合理布局空间尺度客厅：最小面宽3.6米，宽深比应为1：1至1：1.5；并且应有两面完整的墙。主卧：开间应不小于3米餐厅：与客厅既相对独立，又有联系；并且至少要有两面墙夹一个角卫生间：面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米阳台：一定要保证厅出阳台（不管户

7、型的大小）客厅进深太长“通道型”餐厅合理布局功能分区在功能分区上主要是为了提供更好的居住环境，做到各区间的功能互不干扰或者干扰性小。一般分为动静分区及干湿分区，也有部分区隔为娱乐区域及休息区域。动区一般位于入口处，如客厅、餐厅、厨房等；静区一般比较深入，如卧室及洗手间，强调私密性。干湿分区则区隔整体大块区域，如餐厅、厨房及洗手间相对集中，避免影响卧室，也有洗手间内部干湿分区之分。湿区湿区干区动区静区餐厅、客厅、厨房、阳台卧室、洗手间负一层语音室、酒窖等为娱乐区域一层客厅、餐厅、厨房等二层卧室休息区域动静分区，娱乐休息分区餐厅虽然与客厅形成了明显的分区，但是餐厅不占一角，周边开口过多，使得餐厅几

8、乎成为过道，不方便使用。餐厅独立，又能通风采光；其优点不言而喻。合理布局实用空间：餐厅应靠近餐厅，离大门不要太远。直接对外通风采光；尽量应做到有一个生活阳台水火不同线、水火不相邻（洗、切、烧的顺序或者L型）。厨厕不相邻。厨房生活阳台入户门餐厅合理布局实用空间：厨房面宽不小于1.8米，净宽应不小于1.6米公共卫生间应厕浴分离，干湿分离如果仅有一个卫生间，则应靠近主卧室，避免实用时的穿堂越室如果有两个卫生间，则公共卫生间应靠近客厅两个卫生间，公共卫生间临客厅厕浴分离，只有一个卫生间，靠近主卧室合理布局实用空间：卫生间三房两厅一卫：90平米通风采光：所有功能间全明设计，南北通透形成空气对流；空间尺度

9、：各功能间尺度搭配合理；功能分区：厨房连接餐厅、生活阳台，客厅餐厅与卧室合理分隔，互不干扰；实用空间：在保证功能分区基础上，纯粹过道相对较少，浪费较少。合理布局案例-江南豪苑不合理布局案例-江南豪苑两房两厅一卫：90平米通风采光：阳台内凹，影响客厅采光；空间尺度：大两房客厅开间仅3.3米，餐厅空间过大；功能分区：主卧入口正对客厅；实用空间：餐厅及卧室空间过于浪费，客厅使用受限。优秀户型之创新/高附加值Part 3高附加值：溢价的关键，是近年来推高房价的黑手。室内赠送室外赠送特点：常规需要计算一半建筑面积；赠送率相对会偏低一些。形式：阳台入户花园内庭院/空中花园凸窗/落地凸窗地下室/架空层隔层如

10、何打造高附加值户型？特点：一般不需要计入建筑面积；赠送相对较高，价格拉升明显；多在别墅中体现。形式：露台花园天井/中庭预留构建商业平台边套270度飘窗户型示意边套采用270度采光“L”型飘窗步入式凸窗，完全赠送，提示实用率浴室阳光空间，最佳观景飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间；层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。室内赠送：转角凸窗，延展室内空间及增加户外景观摄取，全赠送空间。入户花园可设置为室内园林空间入户花园可改成小阳光书房或餐厅室内赠送：入户花园，装饰的绿化

11、空间，可改造功能间，半赠送空间。可改成餐厅可改成书房或卧室室内赠送：内庭院，改书房或卧室，半赠送空间通过内庭院赠送，达到2房变3房的高附加值。室内赠送：赠送从地下室或架空层，多在别墅中应用。地下室，采光通风差架空层，类似地上一层三错层大户型设计，通过隔层赠送提升产品实用价值，同时产品形成特色，为高端大户产品。一层二层三层室内赠送：隔层赠送，全赠送空间。A客厅B客厅上空B客厅A卧室B卧室A客厅上空南北双向公寓：客厅在南面，则主卧室在北侧，客厅上空可自行隔出房间，成为两房户型。室外赠送：顶层坡屋顶预留天窗，形成阳光室全赠送空间；露台赠送多在别墅、情景洋房及复式中应用。前花园后花园赠送侧花园赠送侧花

12、园类双拼赠送侧花园联排之间连接的隔墙，预留少量地块作为花园赠送联排享有三面花园赠送，营销时以双拼享受做卖点室外赠送：联排变双拼，送侧花园室外赠送：赠送中庭，二楼、三楼可以隔成功能间室外赠送：预留构件，交楼后统一进行搭建，作为全赠送空间。通过奇偶层的露台的合理摆放，或通过廊与楼体中的空隔，预留L型承重梁，在验收后，开发商统一将户外建筑构件及空隔部分楼板建造好，从而可以改造成一个功能房。室外赠送：商业裙楼屋面利用，增加单层步出空间，提升价值，为全赠送空间。一楼为底商，二层户型平面与一层底商屋顶齐平，在二楼入户花园或阳台设置合理步出设计，增加底商屋顶平面利用，可作为私家花园。优秀户型之符合风水习惯P

13、art 4原则：户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲）大门口正对长走廊是冲煞大门不能正对厕所门大门不能正对客厅落地门窗，俗称穿堂煞洗手间的门不能与厨房的门相对洗手间的门不要对着通道、卧室的床头房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头进屋子的时候不能直接看到洗手间门：不可犯门冲洗手间的门直对卧室的床门直对电梯间、消防通道门冲反面案例入户门对着走廊，形成门煞门冲反面案例床尾直视床头床头不能靠门床头不能靠窗床头上吊顶的话不能有横梁压床而过 厨厕最好不要相邻床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置）厨厕最好不相邻，实在避免不了，则应设置不同向/不相邻的门以规避卧室及厨房：水火相邻；中间应加一切菜

14、台的位置规避门灶相对，犯冲厨房：水火不同线（最好是L型），不可避免的话（小户型），则水火不相邻 门不对灶（犯冲煞）洗手间洗手间的门不正对大门不与大门相邻不与厨相邻优秀户型之符合市场需求Part 5符合市场需求：要与区域居住习惯、客户需求相吻合，对项目定位户型定位做充分考量，符合市场的就是最合适的。二一、区域居住习惯三、竞争市场考量四、发展趋势预判各区域居住习惯不同，对产品需求差异较大；香港、深圳小户型，内地多为大户型；成都区域考虑麻将房设置。目标客户群体定位明确，是首置、改善还是享受型，不同户型需求面积及功能差异较大。要考虑到区域客户、市场的走势，产品要有一定的前瞻性，待销售时才不被市场所淘汰

15、。符合市场需求 户型定位二、目标客户需求商品房销售必然存在竞争，需要多进行竞争楼盘对比、从而优化产品。符合市场需求案例：三远大爱城89平米两房两厅一卫区域习惯：紧凑型户型，南向设计。客户需求：首置居多，并且对于居住功能需求为三房，本项目两房通过赠送空中花园变三房，符合客户的功能性需求。竞争考量：单价较高，但面积控制得当，在总价上并不会给客户购买造成非常大的障碍。发展趋势：考虑到自住及投资兼顾的需求，紧凑型单位具有竞争力。不符合市场需求案例：新华联广场88平米两房两厅一卫区域习惯：本户型朝北，只有一个阳台并且实用性不大；同时本区域对于近90平米两房接受度低，发展商对区域情况不了解。客户需求：此为

16、大两房户型，入户花园无法调整为卧室，在功能上不能满足三房居住需求。竞争考量：户型在布局上较乱，虽然为大两房，但没有很高的舒适度，总价没有得到控制。发展趋势：对自住客而言，居住舒适度不够，对投资客性价比不高，因此长期滞销。优秀户型案例鉴赏Part 6优秀户型案例：DADA的草地目标客户：投资客、投资兼远期自住客。产品关键：控制面积、控制总价。产品组合：户型面积套数备注1*2*1约49.426%变2房2*2*1约76.2826%变3房约83.2224%变3房2*2*2约95.0712%变4房约108.4512%变4房合计100%49.40平米赠送14.77平米；可改两房两厅一卫双阳台；户户双阳台，

17、L型全赠送阳台令N+1轻松实现；罕见半赠送厨房；阳台空调位可做飘窗，更多使用空间；阳台可改造一个卧室，实用性强。DADA的草地-1房2厅1卫-49.4平米DADA的草地-2室2厅1卫-76.28 76.28平米 赠送27.21；可改三房两厅一卫双阳台；百变N+1户型，阔气全赠送大阳台、玄关；户型紧凑，罕见76平米三房可变四房神奇设计；动静分区明显，舒适居家天地。95.07平米 赠送48.53平米；可改四房两厅两卫三阳台；6.8米超级景观大阳台，双阳台设计；4.1米宽U型厨房，舒适实用；主卧开间4米百平米户型实属罕见。DADA的草地-3室2厅2卫-95.07 优秀户型案例：万科金域华府目标客户：

18、本地刚需自住客户。产品关键：满足功能性需求为主，控制总价。产品组合：两房为主，改后为三房、四房单位，满足家庭刚性需求客户。万科金域华府-732房2厅1卫变3房2厅1卫万科金域华府-882房2厅1卫变4房2厅2卫常规户型的尺度附件：实用型、舒适型、尊贵型住房的面积划分紧凑型一房二房三房四房40-5055-6580-100110-130舒适型二房三房四房五房70-90110-135135-170180-200尊贵型三房四房TH LH独立别墅150-200180-200180-260260-400一般标准户型空间尺度参考两房产品设计考虑因素客群：投资型、首次置业客户为主，婚房为辅。常规产品尺度：60

19、-85平米，紧凑型及舒适型紧凑型两房的市场竞争力：户型面积控制、总价控制满足投资客户底总价投资门槛，面积紧凑集约，严格控制总价。灿邦国际广场66两房户型，属于紧凑型两房户型点评：户型方正实用，通风采光极佳，左右动静分区，构筑优雅生活；尊享双阳台全明设计，卧室超大落地凸窗，朗阔空间享受；270度景观视野，山景，公园尽收眼底；主要尺寸：客厅开间3400m主卧开间3025m次卧开间3025m户型分析可乐项目，面积为80.7 82.82 ，属于舒适型两房户型点评：户型规划设计双阳台1700及1200进深设计，舒适度较高，房房带有700的落地凸窗，一切美景景观尽收眼底，3900的客厅，公共活动空间较大；

20、主要尺寸：客厅开间3900m主卧开间3300m次卧开间2800m户型分析户型点评：户型赠送面积较多，入户花园约11平米，可改成书房，实用性较高；1米8宽阳台设计，通风采风性良好；动静分区，户型实用率较高；主要尺寸：客厅开间4200m主卧开间3300m次卧开间2900m户型分析翠堤尚园76平米两房，属于高附加值两房，可改成三房两房户型功能空间尺度参考2房功能空间尺度（单位：米）名称客厅餐厅厨房主卧次卧卫生间生活阳台观景阳台开间 （m）3.45-4.22.4-3.91.8-2.63.0-3.52.8-3.31.5-2.11.23.9-4.2进深 （m）3.5-41.6-2.151.6-2.63.3

21、-5.52.6-3.41.5-2.21.51.2-1.6面积 （）10-154-83-710-197.5-112.25-4.61.85-7客群：惠城区首次置业客户， 2-3口小家庭结构，即将进入生子阶段，惠阳大亚湾88-120平米以投资及首置为主，120平米以上以改善型居住为主。常规产品尺度：88-160平米实用型三房、尊贵型三房功能型三房的市场竞争力：1、功能空间保证：目前惠阳大亚湾三房客户大多考虑前期投资，后期有可能居住，对房间功能需求不是很高；2、户型面积控制：惠阳大亚湾客户购买三房以紧凑型为主，以控制总价为主要要求。三房产品设计考虑因素江南豪苑3室2厅1卫88.00，属于紧凑型三房户型

22、点评：大客厅空间，南北通透私家花园，凸窗全赠送L型凸窗视野无边，看园林景观主要尺寸：客厅开间3600m主卧开间3000m次卧开间2600m户型分析东部蔚蓝海岸3室2厅2卫110，属于实用型三房户型点评：客厅开间4.5米，主卧、客厅均为南向设计，卧室全部凸窗设计增加实用空间；次卧床位摆放不便，风水不佳。主要尺寸：客厅开间4600m主卧开间3600m次卧开间2800m户型分析龙林上观C2户型3室2厅2卫133.23，属于舒适型三房户型点评：约16平米入户花园，构筑优雅生活；2200宽景阳台设计，尽享生活乐趣；270度景观视野，山景，公园尽收眼底；主要尺寸：客厅开间4600m主卧开间3600m次卧开

23、间2800m户型分析方直珑湖湾188三房，属于尊贵型三房户型点评：2700进深阳台，将江景尽收眼底；5400客厅开间，生活如此尊享；270度L型阳台设计，让生活充满景色；600的凸窗设计，让房间更加舒适宜人；主要尺寸：客厅开间5400m主卧开间4200m次卧开间3600m户型分析3房功能空间尺度（单位：米）名称客厅餐厅厨房主卧次卧主卫客卫独立书房次卧凸窗书房凸窗主卫凸窗生活阳台观景阳台开间 （m）3.6-6.63.6-6.61.6-2.53-5.72.8-3.91.6-2.61.6-2_0.6-0.7_0.6-0.71.8-6.63.6-8.4进深 （m）3.7-7.52.5-4.83.2-3

24、.53.7-6.32.9-4.41.7-5.22-4.4_1.4-4.2_2.4-4.21.6-21.8-2.7面积 （）14359255910208154.5-13490.831.432116.5-23三房户型功能空间尺度参考客群：多次置业客户，改善型置业需求， 三代同堂家庭。常规产品尺度：130-180平米四房，实用型、舒适型、尊贵型四房的市场竞争力：1、空间舒适度明显提升：满足改善型换房客户对厅房尺度的较高要求，所有房间尺度均达到舒适，功能空间齐备，考虑周到合理；2、房间数量终极足用：四房两厅两卫标配，满足大多数家庭终极房间数量需求，在休闲空间设计上需满足客户需求。四房产品设计考虑因素DADA的草地97 4室2厅1卫，属于实用型四房户型点评：超大赠送是此户型的核心竞争力，赠送后面积可达120平米；厨房，阳台，房间为全赠送，性价比极高；7000的开间规划设计，让卧室与阳台相连；主要尺寸：客厅开间4200m主卧开间3900m次卧开间2500m户型分析万城3室2厅2卫131.88 ，属于舒适型四房户型点评：两梯两户，电梯直接入户；南北通透，动静明快，私享如画美景；前庭花池，入门即享灵性生活；超大空中院落，完美空间自由组合；双阳台步入式凸窗设计，惬意非凡主要尺寸：客厅开间4300m主卧开间3