26【开发】最全房地产开发项目操盘掌控表(1)

1、项 目 操 作 模 式,编,主 要 任 务,牵头部门,工作关键点,所需准备资料、资源,工作规范,成 果,成果流向号,一,土地获取,发展部,配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部,1,土地信息收集,1、土地信息资料收集(红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同、房地产证等；),2、资料真实性、合法性调查：合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；, 3、核资料准确度；,公司发展规划,土地获取与评价体系；,调查报告,开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）,（红线图、用地规划许

2、可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）,2,可行性内部分析,1、片区资料收集（现场踏勘）,规划,环境,配套,文化,民俗,照相机/地图/交通工具,策划流程和操作规范,现场踏勘表,2、房地产市场行情资料收集,供给,需求,价格,政策,法规,统计年鉴/各种机构研究报告,市场环境分析报告,3、典型代表楼盘资料收集,规模,产品形态,档次,价格销售状况,照相机/地图/交通工具,楼盘调查表,4、编制拓展建议,SWOT分析和建议,项目拓展建议,3,合作建房合同或土地转让合同,评审后的合同稿,国家土地政策,签订后的合同,4,计划立项 , ,开发部政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项

3、等）；,计划立项批文,设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）；,二,前期策划阶段,策划部,配合部门：总办、设计管理部、发展部,5,项目总控计划,1、计划草拟,进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划；,公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料,公司年度经营计划；,开发进度计划初稿,公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程（需优化）,2、 询相关部门意见,组织召开计划协调会，出会议纪要,项目实施计划草拟稿,召开计划研讨会,3、计划调整,合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强,计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见,项

4、目实施计划修订稿,4、定 稿； ,在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性,计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见,经总办书面签字确认的项目实施计划,5、关键路线。,方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求,已被确认的项目实施计划,开发进度计划关键线路版,6,市场调查,1、拟订调查方案,目的/工作计划/要求,策划流程和操作规范,2、选择合作的调查公司,公司实力/合作方式/合同洽谈/签约,3、调查

5、问卷,设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）修改/确定/报批,4、调查实施,入户调查拦截调查行内专家座谈会潜在客户座谈会典型代表楼盘调查收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）,场地和礼品,

6、7,市场定位,1、 市场定位报告,撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议) 制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）,策划流程和操作规范；,市场定位报告,开发部/总裁,(市场细分/客户需求描述),开发部策划定位报告调研、编写配合工作流程,2、项目命名,依据项目景观/规模/定位/意境/

7、品位，拟订项目命名的原则和方向命名提案/讨论/总结向相关部门分发征询意见表依据命名方案设计LOGO命名与LOGO报批,8,概念设计指引书,1、目标客户需求特性描述,策划,基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求,策划流程和操作规范,项目开发理念阐述报告,开发/总裁,2、项目开发理念阐述,策划,规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导,产品形态组合表,开发/总裁,3、产品形态组合,策划,住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率,总体规划指引方案,开发/总裁,4、总体

8、规划指引及评审,策划,土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置； ,环境设计指引方案,开发/总裁,5、环境设计指引及评审,策划,环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求,开发周期指引方案,开发/总裁,6、开发周期指引,策划,分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期开发顺序/开发周期多方案评审,优展区规划指引方案,开发/总裁,7、优展区规划指引,策划,确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/,物业管理方式指引方案,开发/总裁,8、物业管理方式指引,策划,物业管

9、理模式,开发/总裁/物业三,施工图设计阶段（一）,设计管理部,配合部门：策划部、采购部、造价管理部,9,概,设计单位甄选与招标,编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证；,设计单位信息库设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情,项目实施计划/概念设计工作指引/设计任务书/相关法律法规,甄选报告设计任务书概念设计合同书,念,设,概念（规划）设计评审与优化,制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点（建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解

10、区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等；,总图、规划设计要点、宗地图；规划许可证；市场定位报告；概念设计的营销建议；概念设计白图,概念设计工作指引,各方案总得分和优劣点评述,计,策划流程和操作规范,概念设计定稿,编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档,集团审批设计和营销评标综合意见,出概念设计册（正式版）,10,方,方案设计指引,策 划,总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和产品组合指引/首期会所商业教育配套设计指引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示指引/户型设计指引/附加建筑方案设计营销评审表,策划流程和操作规范,总平面图和经济指标评价报告;,案,首期开发

11、的面积和产品组合指引表;,设,首期会所商业教育配套设计指引表;,计,首期交楼标准和公共装修指引表;,优展区展示指引表;,户型设计指引表;,方案设计甄选与招标,政府招标,自主招标,召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布,项目策划定位报告；修建性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；概念方案经济标、技术标评分报告；总办批复许可的设计单位甄选报批件概念设计册；设计任务书；设计合同,设计招标流程；,签订后的方案设计合同书,方案设计工作指引,设计评审及优化,1、总平面方案设计评审确认,包括建筑形态及组团颁布分析确认

12、；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认；,方案设计合同,开发部方案设计流程；建筑专业方案设计流程；设计概念及方案评审的配合工作流程； 建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程；设计规范；,检查、评审会议记要,2、户型设计评审及优化；,户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等,概念设计册,户型确认书,3、建筑功能设计评审及优化,内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品测试/,阶段性设计成果图,建筑功能确认书,4、户型装修布置设计评审及优化,方案设计的营销建议,户型装修确认书,5、面积测绘意见

13、征询、修改,面积测绘征询意见,6、国土、消防、人防意见征询,阶段性设计成果图,政府文件要求,征询意见,7、设计和营销评标综合意见审批,方案设计定稿,对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸,评审报告,方案设计图册（蓝图）,（报建资料准备，出方案报建册）,11,方案报建,1、方案规划报建（报市规划局）,申请公文、建设用地规划许可证、土

14、地使用权出让合同书、用地方案图(红线图)、方案设计图（蓝图）2份、计划立项批文,各政府机构相关报批规定,建设工程设计方案审批意见书,2、 防报建（报市消防大队）,计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套,各政府机构相关报批规定,方案设计的消防审核意见,3、 民防报建（报市民防办）,用地规划许可证原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写XX市民防地下室报建登记表（以上所有复印件需加盖公司公章）,各政府机构相关报批规定,xx市人防地下室建设意见

15、征询单,12,建筑立面专项设计,设计单位甄选与招标,设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；经批示同意的立面设计单位甄选报批件、合同报批件,立面专项设计工作指引,甄选报告PP稿、立面设计单位甄选报批件；立面设计任务书；立面设计合同；,立面设计合同,设计评审与优化,屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳台、空调机位、栏杆等细部设计）、大堂、架空层等主要入口细部设计确认；结合主体对立面方案进行评审；,阶段性设计成果图；主体施工图；立面阶段性设计成果图；,检查、评审会议记要；评审报告或评审会议纪要,设计定稿,立面设计图册,13,环境概念设计,设计单位甄选与招标、签订合同；,

16、设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情,环境专业概念及方案设计工作流程,甄选报告PP稿汇报、环境设计单位甄选报批件,方案设计图册,建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程,环境设计任务书；,总办批复许可的设计单位甄选报批件、环境设计任务书,环境专业概念及方案设计工作流程,设计合同书,相关法律法规,环境专业相关设计规范要求,设计跟进、评审、优化；,设计任务书、正式签订生效的环境方案设计合同，阶段性设计成果图,阶段性评审会议记要,定稿（出环境设计图册）,检查、评审会议记要,环境概念设计图册,14,营销战略报告,1、营销宏观环境调研,宏观供给和需求变化/片区发展变化

17、/政策变化,策划流程和操作规范,营销宏观环境调研报告,2、竞争楼盘营销策略调研,推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售价格和优惠/公关活动/品牌价值和形象,竞争楼盘营销策略调研报告,3、撰写营销战略报告,产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验,营销战略报告,4、营销战略报告宣讲,制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订,会议纪要,5、营销战略报告报批,编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档,营销战略报告报批件,6、市场推广计划和费用预算,形成计划表和预算费用表,市场推广计划和费用预算表,15,成本估算,建安费用/营销费

18、用/管理费用/财务费用,16,工地现场准备,场地平整；,原地面标高测量（方格网图）；计算零点位；土方调配；障碍物清拆；场地平整，实现现场三通一平；,红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高,场地平整质量标准,施工场地平整完成，达到土质密度要求,现场测量（高程、红线点）；,国土局委托有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、保护；,红线图、用地规划许可证、城市测量坐标系统,相关法规、规范,地界桩测设报告、测量报告,现场平面平均标高、控制点坐标检查；,围墙及临时办公设施施工,实现临时通水、通电、通路及临时排水,现场总平面图,围墙及临时办公施工图,临舍施工完成,临时道路及出入口报批、施工,批复手续

19、,1、 交警局道管科办理路口手续所需资料：规划局的路口批文；平面图（需含路口坐标点）或宗地图；申请报告；路政管理审核表；,政府文件，相关法规,临时占用道路及出入口许可证,施工图,2、 城管局（道桥处）办理路口占用手续所需资料：规划局的路口批文；宗地图或平面图；申请报告；占用城市道路申请表；交警局的占用挖掘道路许可证；,临时道路及出入口,3、 城管局（绿化处）办理开设路口占用城市绿地手续资料：规划局的路口批文；宗地图或平面图；申请报告；砍伐（迁移）城市树木审批表；交警局的路口占用挖掘道路许可证；道桥处的占用城市道路许可证；,道路标高及混凝土标号,施工用水、电、电话手续办理及施工,临时排水许可证,

20、1、用 电：营业执照、法人代表身份证复印件；,政府文件，相关法规,排水许可证、施工用水量批复,用电许可证,2、电 话：营业执照、代理人身份证复印件,开通电话,3、用 水：申请报告、用地规划许可证、红线图,临时用水接驳口,施工场地控制点的测设,埋设置控制点,规划要点、用地规划许可证,政府文件,施工控制点测量报告,17,勘察设计,详勘设计单位甄选及报批,资料准备、现场踏勘/合同签订,委托任务书,分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择）,勘查单位委托报批件,红线图,相关法律法规,勘查设计任务书,方案设计图册,勘查设计规范及合同,勘查设计合同草案,规划要点、用地规划许

21、可证、,勘察报告编写,勘探控制网；实际勘探点深度；勘探土样；,地质勘察布点平面图、勘查记录,地质勘察报告,18,主体施工图设计,施工图设计单位甄选、招标；,资料准备/现场踏勘/设计范围确定,设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；限额设计指标,开发部初步设计流程,甄选报告PP稿、施工图设计单位甄选报批件,方案设计；勘察报告建设工程设计方案审批意见书人防地下室建设意见征询单总规资料、规划设计要点、地形图、相关设计规范,开发部施工图设计流程,设计任务书（各专业）,经批示同意主体施工图设计合同；委托设计书,主体施工图设计合同草案,建设工程桩基础报建证明书,正式签订生效后的施工图

22、设计合同,基础设计选型、施工专题研讨会 ,桩及承台数量及配筋指标/基础成本测算/,阶段性设计成果（白图、计算底稿）；,结构专业分项设计工作流程,基础设计计算书检查报告,历史经验数据库；,建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程,基础设计方案比较报告,设计跟踪,1、专业接口检查,建筑专业做为项目负责人，检查本专业各个设计阶段评审意见是否落实，相关专业互提条件及设计接口是否准确；是否有设计漏项，本专业及相关专业图纸是否配套齐全并协调其他专业提出的疑问,评审,2、构造要求确认及建筑装饰做法确认,按不同建筑部位确定墙、柱、地、天棚装饰材料及做法；防水材料及做法；屋面材料及做法；,基础设计成本测算书,优化

23、,3、主体结构设计优化；,计算造价指标，包括：地下室顶、底板配筋指标，柱、剪力墙等竖向构件配筋指标，转换层梁板配筋指标，标准层及顶层梁板配筋指标，对超标情况审查图纸及计算书并进行修改；地梁、承台设计优化，地下室顶、底板设计优化，转换层、标准层及顶层结构布置和配筋设计确认，屋顶构架结构布置确认，柱及剪力墙结构布置和配筋设计确认， ,建筑造价指标确定及设计评审配合工作流程；建筑专业单体施工图设计工作流程；结构专业单体施工图设计工作流程,主体结构设计计算书检查报告,主体结构设计成本指标测算书,4、水、电、气、空系统设计优化；,设备专业提供电梯、风机、空调等设备用电条件及负荷参数，每个户型平面的照明、

24、空调及电视、电话等强弱电接口设置是滞符合装修标准和设计要点要求，配电间及管道井布置及尺寸是否合理，强电系统负荷计划的合理性，线路及控制开关系统设计的合理性，变压器、高低压配电柜设计的合理性等,建筑电气及设备价格性能比选配合工作流程电气专业单体施工图设计工作流程设备专业单体施工图设计工作流程,检查、评审会议纪要,5、材料设备选型及优化；,系统优化专题研讨会召开，邀请设计单位、总包及分包单位、采购部、工程部等相关部门；新产品、新工艺的考察和研讨，对拟选设备系统进行价格性能比选，以往使用中出问题的设备能提出解决问题的方法或注意摒弃不用，形成会议纪要，落实情况检查,设计合同附件材料设备要求,建筑电气及

25、设备价格性能比选配合工作流程,相关施工图设计说明,6、内部评审；,建筑专业牵头向其他各专业交底，结构专业针对基础形式、上部结构布管、建筑立面外挑、内收和工程造价等方面评审，设备专业针对水井、风井、设备用房布置的位置、尺寸合理性、各种管线走向对建筑平立面影响、各消防设备、消防箱对客户使用的影响等方面评审，电气专业针对电井、配电间、消防控制室布置位置及尺寸、电梯、通风等设备用电和生活用电负荷要求进行分析计算，各种管线和消防控制箱对建筑平立面影响等方面评审；装修专业针对建筑平面功能合理性、对业主入住后的装修影响，对公共空间装修及建筑立面与装修面过渡的影响等方面评审,阶段性设计成果图,建筑单体设计过程

26、中，建筑专业与结构、设备、电气专业配合工作流程,综合图审会议纪要、一次调整后的施工图,7、出报建施工图；,一次调整后的施工图,设计报建配合工作流程（图纸、填写表格、批文等）,报建施工图,施工图报建,1、消防报建,报审表（两份）、施工图（不含结构专业）1套、附电子文件1套、总平面布置图1份、 方案、初步设计消防审核批文复印件,消防报建相关规定,2、图规划报建,土地使用权出让合同书、规划初步设计审批意见、建设工程报建表、消防施工图审查意见书、民防施工图审批意见书、施工图设计文件2套、计划立项批文,规划报建相关规定,建设项目建设工程规划许可证,施工图封闭式综合评审,平面功能设计确认（包括平面功能合理

27、性、均好性，户型面积及实用率计算指标），水、电等设备专业设计接口布置，公用空间设备用房布置设计确认等）、各种计算面积及指标设计确认，相关专业提条件落实确认，建筑构造及装修做法确认（审查公共空间和各户型内装修标准是否符合交楼标准，墙、地、楼面构造及防水做法与公司沉淀症的经验是平顺符合），剖面及大样设计确认（各剖面及厨房、卫生间大样图设计确认，重点审查使用功能的合理性）,报建施工图,建筑单体设计过程中，建筑专业与结构、设备、电气专业大配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程,正式施工图,测绘大队面积验算；,经规划局批准的施工图及电子文件,建设项目全过程面积控制工作流程,查丈报告,四,招标及主体施工前

28、阶段,目标成本编制；,熟悉施工图和历史数据库；确定合理的计量单位和工程量；新项目询价；,工程造价数据库,采购目标成本表,材料价格数据库,19,监理单位招标,1、进行资格预审，初选35家；,信息搜集、登记、核实；考察；工程业绩调查；,采购计划批示,1、采购工作流程（监理、施工）（采购）,资格预审表、考察报告,2、招标工作流程（预算）,2、拟定洽谈及合同要点； ,针对工程多发问题，起草合同条款；明确监理范围及规模；监理深度及要求；监理费用支付方式；,资格预审批示,洽谈要点、合同草稿,3、依据洽谈要点，投标报价；,报价、监理细则、组织管理,洽谈要点、合同,投标报价书,4、评标；,报价比较；组织管理制

29、度评价；监理细则评审；,电话通知洽谈时间洽谈,洽谈纪要或报告,5、签订监理合同；,法人签字、公章核对；附件完整性；,洽谈记录、监理合同,签订后的监理合同,监理合同备案,发展,XX市设工程监理招标（委托）申请表一式三份、招标公告一式两份件、计划立项批文（复印件盖公章）、规划批准的初步设计文件或建设工程规划许可证、营业执照（复印件盖公章）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、招标组织机构成立文件、XX市建设工程监理投标人资格核准表一式两份招标文件,（在市建设局完成监理合同的备案）,20,土方开挖,工程招标,出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；,图纸

30、交底,进场施工,开挖基准线、坡顶线、放坡坡度、开挖深度、原土扰动,土方开挖工程质量标准,21,降水及支护工程,1、施工单位进场及图纸交底；,2、基坑降水施工,降水井施工深度、降水井布置、水位标高、对周边环境影响,施工图,降水工程质量标准,3、边坡支护施工,护坡钢筋网钢筋网及焊接、锚杆长度、混凝土标号、混凝土喷射厚度、喷射遍数、混凝土养护,支护工程质量标准,22,桩基础工程,1、工程招标,施工单位考察/编制招标文件/选择投标单位/发标书/投标/开标、定标/签合同,2、施工单位进场,3、图纸交底，施工,4、基础开工许可证办理;,报 建,XX市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批

31、文复印件、建设工程桩基础报建证明书（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、XX市建设工程施工招标投标核准表一式两份、xx市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份,建设局相关法规,建设工程施工许可证（桩基）,建设工程桩基础报建证明书,（报市建设局）,5、施工,人工挖孔桩,工程部,孔的深度、持力层、扩大头（或嵌岩深度）、孔径、钢筋规格及数量、混凝土标号、浇筑方案、抽芯或超声波检查；,施

32、工图,1、 人工挖孔桩质量标准；,2、 预应力管桩质量标准,预应力管桩工程,桩位、打入深度、垂直度、最后贯入度、锤击数、桩身完整度、桩与桩之间的焊接；,23,总包单位招标,1、成立招标小组； ,确定招标方式；确定小组成员和职责；发通知；,采购计划,1、工程招标工作指引；,成立招标领导小组（通知）；,2、招投标工作流程（预算）；,2、发布公开招标或邀请投标信息；,公开招标须确定信息发布媒体；邀请招标须确定邀请单位名单；,采购计划,招标公告格式；,公开招标为招标公告；邀请招标为投标邀请函；,投标邀请函格式,3、编制招标文件；,编制工程量清单和标底；招标说明（工期、投标人资质、项目经理资格、标底、投

33、标报价上限、投标担保金额、定标方法、履约担保金额、评标程序及评标方法、截标时间、开标时间、无效标和废标情形、合同通用及专用条款、合同文件格式、标准、规范和技术要求、图纸、投标文件格式、中标通知书、担保格式）；合同主要条款；,施工图,1、工程招标工作指引；,招标文件及其会审单。,项目开发进度计划,2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；,现场情况,3、招投标工作流程（预算）；,4、相关法规：,A、招投标管理条例；,B、xx市建设工程施工招标文件；,C、xx市建设工程施工合同范本；,4、投标单位资格预审；发放施工图方便投标单位计算工程量；,营业执照允许承接施工工作范围符合招标工程要求；,投标单位营

34、业执照、税务登记证等资质文件；近期工程业绩表,D、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）,资格预审表；,资质等级达到或超过项目要求标准；,考察报告；,财务状况通过开户银行的资信证明来体现；,流动资金不少于预计合同价的百分比（例如5%）；,分包计划主体工程不能分包；,履约情况其他工程项目没有毁约被驱逐的历史；,5、召开发标会议，发放招标书，收取资料费或押金；,会议组织：时间、地点、议程、参加人员；会议签到表；资料费收据；,招标文件资料,1、工程招标工作指引；,会议纪要、标书发放记录、投标保函,6、组织现场踏勘、招标文件答疑；,确定踏勘人员、时间；做好踏勘记录（录像）,按招标文件约

35、定,2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；,现场踏勘记录、招标答疑,7、投 标,接受投标文件；收回招标文件、图纸，退还资料押金；收取投标保证金或银行保函；,3、招投标工作流程（预算）；,相关记录,8、开 标,组织召开开标会议；宣读报价和评标原则；,会议组织,评标原则,9、评标、定标,技术标：主要是评审施工组织设计是否优化；,会议组织,评标记录、中标通知,经济标：主要是对报价的比较和报价合理性分析；,10、中标通知,发中标通知，未中标单位退还投标保证金或银行保函；,批示的中标通知,中标通知及退还投标保证金记录,11、签订施工承包合同,除总包合同外，可能还包括：降水支护、桩基础、土方、铝合金工程

36、、装修、智能化（安防、一卡通、电视、网络）、消防等各专业分包合同及室外园林、绿化、水景等。具体按标段划分执行。,施工合同；招投标相关资料,起草施工合同流程（预算）；合同签订流程（采购）；,签订的施工合同；评审后投标报价书；审核修改后施工组织设计,12、进场准备；,1、 中标单位人员、材料、设备准备及检查；,签订后的施工合同；进场通知单,分包单位进场流程（工程部）；,人员设备按期进场,2、 施工现场施工面、临时设施、坐标点等准备工作；,13、30万以上分包施工合同备案,与总包签合同后，备案手续办理；,施工合同,1、 工程合同备案流程（预算）； ,备案记录,专业分包与总包签分包合同后备案手续办理；

37、,2、 深建字2004120号关于建设工程施工分包合同实行备案的通知；,五,环境、装修及专项施工图设计阶段（二）,24,环境施工图设计,1、设计单位甄选、招标、签合同；,多轮概念、风格定位总平面设计图，确认方案设计，包括路网、景观轴线、场地标高，水景、泳池，园林种植方案，各景观子项等，考察设计单位是否可以满足公司所需的设计风格；,设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；,环境（室外工程）设计过程 中，环境专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程、,甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件；,设计任务书、合同；总平面图、方案册；,设计变更过程中，牵头专业与相关专业配

38、合工作流程,景观设计任务书,环境专业（室外工程）施工图设计工作流程电气专业环境及室外工程施工图设计工作流程设备专业环境及室外工程施工图配合设计工作流程,环境施工图设计合同,2、设计跟进、评审、优化；,建筑专业针对消防路与园林路及市政接口的关系，建筑竖向与环境高差变化的关系，综合管线与园林景观的关系，建筑总平面及架空层平面与环境景观设计的关系等评审；结构专业对种植土厚度对地下室顶板的荷载影响，各景观子项土建做法、造价、防水、设缝，设备及电气提出预留、预埋（如灯位、泵坑）配合等评审；设备专业对泳池及水景循环系统，软硬景的雨水收集及排水方案，绿化浇灌系统，景观特殊效果用水系统等评审；电气专业对庭园照

39、明、路灯、特殊灯光效果、泳池及环境用电、背景音乐等提出评审意见；装修专业对环境设计风格、各装修设计部位与环境道路接口与高差做出评审；,阶段性设计成果图,检查、评审会议记要,总图规划,评审报告或评审会议纪要,景观设计阶段性设计成果图,3、设计定稿、出图,索引图确认、总平面图确认、定位图确认、绿化图确认、铺装图确认；景观土建施工图确认、景观给排水施工图确认、景观动力、照明施工图确认，给排水直饮水、煤气、雨水等管线调整设计确认、强弱电管线施工图调整设计并确认；,25,二次装修设计,1、 设计单位甄选、招标、签合同；,装修设计概念确定（平面功能定位，概念风格定位），方案设计确认（各立面、墙面、地面、天

40、花方案图确认，各主要空间效果图确认），风格要求，性价比比选；确定装修部位（栋号、楼层、户型）；,设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情；,样板房设计工作流程,甄选报告PP稿、环境施工图设计单位甄选报批件；,（包括：销售中心、会所、样板房、公共空间、大堂、电梯间、商业街等）,建筑平面图,建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程,装修设计任务书；,装修设计过程中，装修专业与建筑、结构、设备、电气专业配合工作流程,装修施工图设计合同,装修专业概念设计工作流程,装修专业方案设计工作流程,2、,1、材料、做法确认,平面及家私设计确认，天花设计及做法确认，地面设计及做法确

41、认，立面设计及做法确认，墙面设计及做法确认。配电线路、照明、特殊装饰灯等强弱电接口确认，通风口布置等设计确认，相关专业配套出图确认,经批示同意装修施工图设计合同委托设计书；阶段性设计成果图,装修专业施工图设计工作流程,检查、评审会议记要，经调整后的装修施工图,设计跟进、检查、优化,2、各专业接口,装修专业向其他专业提交条件图并交底，建筑专业对建筑外立面及细部设计与装修设计的关系，建筑设计门窗与装修设计要求的关系，建筑设计室内地面、墙面与装修设计细部接口关系等提出评审意见；设备专业对公共空间中消火栓、各种水平、竖向给排水及通风管线、空调出风口等做出评审；电气专业对消防监控系统配置要求，烟感、温感

42、探头，消防按纽、警铃及背景音乐对装饰墙面的影响做评审，对各装修空间内的原电气设备接口、线路进行检查,经调整后的装修施工图；设备、水电配置装修施工图；装修施工图设计任务书,电气专业装修施工图配合设计工作流程,综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的装修施工图,3、设计定稿，出正式成果图；,综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的装修施工图,设备专业装修施工图配合设计工作流程,正式装修施工图,二次装修消防报建,配合完成对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；配合复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中

43、的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸。,设计报建配合工作流程图纸填写表格、批文等,图纸交底,交底内容包括：装饰材质、铺贴效果、构造做法等图纸上不易表达的问题，配合工程部专业工程师对有装饰表现效果的施工过程进行质量和效果检查，尤其饰面材料铺贴或出效果的施工环节必须到场检查，落实是否满足设计表现效果；,正式装修施工图,建筑、装修环境、示范单位施工交底、检查配合工作流程图纸会审管理及配合工作流程,图纸交底会议纪要,材料样板确认,要求设计方提供立面及各细部所选材料的材质、式样、颜色等样板、色卡或概念图片及做法等，设计师

44、样板确认并在样板上签字；与采购部协商，对样板进行价格、性能比较，提出修改意见并报批；,正式装修施工图、各种不同档次的装修材料样板,建筑材料样板选择、确认配合工作流程,材料样板确认会议纪要，经正式确认并由设计师签字的材料样板,26,专项工程设计,1、 设计单位甄选、招标、签合同；,分项设计主要内容拟定；分项设计工作计划；明确出图、盖章、签字等事宜总包设计单位责任；总包设计单位向分项设计单位交底并说明设计意图及要求，提供图纸及电子文件，启动设计；,设计单位信息库、设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情,分项设计单位选择配合工作流程（地形图制作、地勘单位选择、分项设计单位选择）,各分项施工图设

45、计单位甄选报批件,包括：铝合金、电梯、楼梯扶手、防火卷帘、烟道、水景、屋顶构架、泛光灯等）,主体正式施工图、装修施工图及室外环境施工图,各分项设计设计任务书各分项施工图设计合同草案,正式签订生效的装修施工图设计合同,2、设计实施与跟进、评审、定稿；,图纸深度需满足招投标深度要求，节点、大样清晰完整；重点审查设计接口问题，如构件与建筑平面、立面关系协调；结点及构造做法是否符合要求，预留、预赶时髦、结点反向荷载对主体结构是否有影响，施工图中门、窗、空调尺寸及做法等是否满足分项设计要求，确认构件形状、尺寸、材质、饰面做法和材料样板，并对材料的价格性能比做出评价，管线交叉无矛盾,阶段性设计成果图、正式

46、签订生效的装修施工图设计合同,建筑材料样板选择、变更配合工作流程；建筑、结构、环境、电气、设备各专业分项设计工作流程； ,检查、评审会议记要，经调整后的各分项设计施工图,经调整后的各分项设计施工图；各分项设计施工图分阶段检查、评审会议记要,综合图纸评审会议纪要、经再次调整后的各分项设计施工图,3、图纸交底；,正式的各分项设计施工图,图纸交底会议纪要,4、材料样板确认；,正式的各分项设计施工图、各种不同档次的分项设计材料样板,材料样板确认会议纪要，经正式确认并由设计师签字的材料样板,六,售前策划,27,选择广告公司,邀请招标/开标/评标/选择/签约,策划流程和操作规范,签定合同,策划,项目VI手

47、册设计,各种形象标识设计应用,VI应用手册,策划,拟订内部认购方案和预算,总体目标/品牌构建目标/市场推广总要求,内部认购方案和预算表,策划/代理公司,拟订内部认购计划,执行计划表,执行计划时间表,策划/代理公司,销售物料筹备,楼书、户型手册、海报、模型、网站建设；各种销售报表、认购书、认购须知、法律文本（建设工程规划许可证土地使用权出让合同商品房预售许可证商品房买卖合同等）形象楼书、功能楼书、折页和宣传单张、户型图、产品品质手册、置业计划、尾数纸、认购协议书、购房须知、签合同办按揭须知、价目表等,销售物料全部到销售现场,策划/代理公司,拟订销售通路方案,参观路线、销售方式、销售合同物管人员招

48、聘与培训,销售通路方案和执行到位,策划/代理公司,拟订媒体组合和投放方案,电视报纸网络签约，炒作,媒体组合、投放方案和执行到位,策划/代理公司,拟订包装方案并设计制作,现场、样板房、看楼车、服饰礼仪等,拟订包装方案并设计制作安装,策划/代理公司,拟订现场管理各项制度,认购/看楼车/样板房管理/接待流程管理/环境管理/业绩考评管理,现场管理各项制度,策划/代理公司/物业/客服,拟订促销方案,产品推介会、VIP卡认购、各种目标客户维护活动、赞助公益活动,促销方案和组织执行,策划/代理公司,内部认购业绩总结,策划,物料、通路、媒体、包装、管理制度、促销等方面与客户关注度、来访量、品牌形象建立、认筹数

49、量等方面总结,内部认购业绩总结报告,策划/代理公司,拟订开盘价格和销售控制方案,策划,整体均价/各栋均价/各户价格/价格讨论/价格修订/价格报表/制定价格表和付款方式/开盘解筹单位,经批准得开盘价格表和销售控制方案,策划/代理公司七,施工阶段,28,主体开工许可证办理,xx市建设工程施工发包申请表一式三份、招标公告一式两份、计划批文复印件、建设工程规划许可证（复印件）、建设单位法定代表人证明书和法人授权委托证明书、xx市建设工程施工招标投标核准表一式两份、xx市人防工程核准单（复印件）、监理合同、施工合同副本原件（建设局已备案）、一条龙服务登记核准表原件、反腐保廉敬业守法合约原件一份、施工单位

50、的项目经理资格证书复印件盖公章、施工现场燃气管道及设施确认表复印件加盖公章、建筑工程施工许可申请表两份；,建设局相关法规,建筑工程施工许可证,（市建设局办理施工许可证）,29,投资许可证办理,填报固定资产投资项目申报系统的电子申报盘、建设工程规划许可证、施工许可证、当年计划立项批文复印件,发改局相关法规,固定资产投资项目投资许可证,（报市发改局）,30,主体施工图纸交底；,总包单位进场后进行。交底内容包括：,正式施工图,图纸、变更发放管理及配合工作流程,图纸交底会议纪要,（包括：结构、建筑、室内给排水、电气、弱电预埋等）,开发部工地处理卡、设计联系单及部分工程联系单配合工作流程,建筑、装修环境

51、、示范单位施工交底、检查配合工作流程,31,施工组织方案会审及相互确认；,进度计划确认；临设确认；管理人员确认；客户关注点施工工艺确认及监理程序确认；工人培训；,32,地下室结构施工,1、地下室底板、地梁、承台施工,标高、红线、基坑基糟、防水、后浇带、轴线、钢筋、混凝土、养护、模板、预埋件、止水带、防雷接地、预埋套管、洞口、板厚,地下室结构工程质量标准,2、地下室外墙、内墙、柱施工,墙厚、止水螺杆、施工缝、混凝土、养护、模板、钢筋、后浇带、柱网、柱子尺寸、电梯井道尺寸、预留预埋；,3、地下室顶板（0.00结构板）施工,模板、标高、车道口、钢筋、混凝土、后浇带、施工缝、预留预埋；,33,地下室人

52、防工程,人防工程招标,出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；,招标文件；施工图,1、工程招标工作指引；,2、采购工作流程（监理、施工）（采购）；,3、招投标工作流程（预算）；,图纸交底,进场施工阶段,人防墙、穿墙管、防护单元的预埋件、门槛、人防门和消防门的关系、预留预埋、临空墙检查、防爆波井、防爆地漏；,人防施工图,地下室人防工程质量标准,34,地下室防水工程,防水工程招标,图纸交底,进场施工阶段,材料、厚度、施工技术措施、基层、结构裂缝检查处理、蓄水试验、成品保护、保护层；,地下室防水工程质量标准,35,土方回填,密实度、回填土土质、回填土对防水层防止破

53、坏措施,土方回填工程质量标准,36,地上主体工程施工,1、混凝土施工,标号、配比、坍落度、浇筑方案、浇筑钢筋较密部位措施、浇筑环境、养护、混凝土试块、降板标高、反沿板插筋等,施工图纸,凝土工程质量标准；,2、钢筋施工,材料规格、数量、悬挑构件、钢筋绑扎间距、位置、锚固、搭接长度、焊接、接头位置、穿梁墙钢套管、预埋给水管,1、 钢筋工程质量标准；,3、脚手架及模板施工,脚手架通道、稳定性、脚手架钢管强度、脚手板强度、脚手架支撑、密目网连接、脚手架和建筑本身间距、连接、模板平整度、垂直度、标高、留洞、强度、刚度、拼缝、垃圾清理、墙体下面模板封口等,2、 件式脚手架、模板工程质量标准；,4、地下室底

54、板后浇带施工,浇筑时间、混凝土标号、钢筋连接、锈蚀处理、施工缝处理、垃圾清理、养护,3、 后浇带工程质量标准；,5、砌体施工,砌体强度、砂浆强度、砌筑砂浆饱和度、拉结筋、垂直度、平整度、勾缝,4、 混凝土砌块砌体质量标准；,6、墙面抹灰,基层清理、基层甩浆、钉网、墙面淋水湿润、抹灰厚度、砂浆配合比、养护方案、砂浆和易性、墙面分格缝,5、 内、外墙抹灰质量标准；,7、地面抹灰,基层清理、基层甩浆、地面淋水湿润、抹灰厚度、砂浆配合比、养护方案、砂浆和易性,6、 水泥砂浆地面质量标准；,8、厨房、卫生间防水,防水材料,9、屋面防水,结构自防水、预留穿板套管、混凝土养护、屋面小型构架基座预留预埋、柔性

55、防水材料、施工工序、防水保护层、找坡坡度、透气管、刚性防水、分隔缝、分隔缝材料及施工、面层施工、架设在屋面上的管线支座基础,建筑、结构施工图纸,屋面聚氨脂涂膜防水工程质量标准,10、屋面隔热保温,隔热层材料、厚度、拼接、固定、屋面排水沟位置留设处理、施工现场垃圾归整清理,11、上人屋面块料面层铺贴,铺贴面基础养护、检查基础开裂、铺贴材料、砂浆厚度标号配比、标高控制、坡度控制、管线支座基础处理、透气管、成品保护、门口台阶处理、周边收口,37,预售准备,1、预售查丈,经批准的建筑施工图及施工设计图软盘、宗地图（复印件）、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件；,预售查丈报告,（市国土局

56、测绘大队）,3、 办理预售许可证,房地产预售申请书、房地产开发企业资质证书副本、房地产证或土地使用权出让合同书、付清地价款证明、投资许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、施工许可证复印件、预售监管协议（正本）、批准的建筑施工图、预售查丈报告、已投入开发建设资金的验资报告、工程形象进度证明文件、xx市的地名命名文件；,预售许可证,（市国土局）,38,铝合金门窗、玻璃幕墙,工程招标,出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；,施工单位进场,图纸交底及施工,材料厚度、三性试验、开启方向、打架、小五金、面层保护、泄水孔、限位器、垂直度、进出位、塞缝、防水,铝合金门窗

57、、玻璃幕墙安装质量标准,39,阳台栏杆,工程招标,出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；,施工单位进场,图纸交底及施工,材料、稳定、垂直度、成品保护,阳台栏杆安装质量标准,40,室内乳胶漆,认定价格与品牌,施工阶段管理,基层清理、基层平整度、透底,室内乳胶漆质量标准,41,室内墙地面砖铺贴,甲供材料订货,1、投标单位资格预审、考察；,营业执照；税务登记证；质量管理体系；生产规模；生产现场管理；产品生产、检验工艺；工程业绩；,采购计划,1、采购工作流程（材料、设备、设施）； ,预审资格表、考察报告,2、材料设备清单编制、合同准备,熟悉施工图；材料设备规格型号

58、、设计参数确认；环保指标；,相关专业施工图,2、材料设备供应商选择流程（采购）；,材料设备采购清单、合同,3、电话或传真邀请投标,邀请投标函起草；提供材料设备订货清单；,考察报告批示,3、相关法规、政策；,投标报价书,4、投标报价审核,报价汇总；比价；分析；报批件；,投标报价书,投标报价书审核意见,5、签订供货合同,洽谈记录、合同、报价,合同签订流程（采购）,订货合同,6、备货跟踪检查,对供货期大于30天的材料设备，每个7-10天查验一次进度,车辆、检查时间确认、样品,物料进场、验收、退货流程（采购）,检查记录,7、第一次送货协调,供货商送货联系人、电话确认；甲方工地联系人、电话确认；施工单位

59、通知双方联系电话；,确认送货时间、联系人；,甲方、施工单位签字盖章确认的送货单,确认甲方、施工单位联系人,施工,水电管保护、铺贴材料、成品面高度、排砖、拼花、收口、抹灰平整度、和门下口关系,施工图纸,室内墙、地面贴砖质量标准,42,外墙涂料,工程招标,出正式施工图后，依据招标工作流程组织招标。招标工作内容参照145项157项；,施工单位进场,图纸交底及施工,材料、抹灰、空鼓裂缝、墙面养护、干燥度、封闭层、腻子厚度、底漆、面漆、色差、分格缝、穿墙洞口,外墙涂料质量标准,43,外墙块料面层,甲供材料订货,同237-243流程及内容。甲供材可能包括瓷砖、大理石、花岗石等块料面层材料。,施工,材料、抹

60、灰、墙面空鼓裂缝、墙面养护、排砖、砖缝、勾缝、分格缝、平整度、砖的空鼓、粘贴材料,外墙贴面砖质量标准,44,强电,1、管线预埋,材料、保护层厚度、PVC管接头强度、电管接地跨接,电气施工图纸,1、 电气预留工程质量标准；,2、甲供材料订货,同234-241流程及内容。,2、 成套配电柜、控制柜和动力、照明箱（盘）工程质量标准；,3、三箱安装,设备、箱体水平度、箱体垂直度,3、 电气管线安装工程质量标准；,4、管内穿线,管径大小、线芯占管径的容量、管内有无线接头,4、 建筑物避雷施工质量标准,5、防雷接地系统,跨接长度、接地点布局、接地电阻,45,给排水,1、预留孔洞、套管,标高、位置尺寸、数量