中国养老地产开发模式的理论与实践研究

1、中国养老地产开发模式的理论与实践研究发布者：admin 来源： 建筑经济 发布时间：2014-04-15 字体： HYPERLINK javascript:setFontSize(this,12) 小 HYPERLINK javascript:setFontSize(this,14) 中 HYPERLINK javascript:setFontSize(this,16) 大 点击数:985核心提示：本文提出“医护养休”四位一体的医学健康居住新模式，将现代化的老年医院、康复中心和老人养护之家建在同一个社区里，形成相互毗邻的健康小镇，以弥补医院缺养老功能，养老机构少医疗康复这一缺憾；对养老地产开发

2、模式的功能模型和经济模型进行论述，结合实际地块对我们的研究成果进行探索。 凹阿 1 坝养老地产兴起岸的背景案国务院于罢2011叭年熬12半月印发了社爱会养老服务体俺系建设规划吧(2011-爱2015背年叭)摆，提出要在癌十二五艾期间扳“鞍初步建立起与暗人口老龄化进哎程相适应、与稗经济社会发展疤水平相协调，盎以居家为基础疤、社区为依托癌、机构为支撑氨的社会养老服班务体系败”笆。确立了以家斑庭和社区为核绊心，多方参与背的社会老年照啊料服务发展思捌路。我国基本凹的养老方针就搬是以家庭养老哎为基础，社区敖养老为依托，艾机构养老为补扮充，被称之为笆“9064”敖，即艾90伴的老年人在岸社会化服务协岸助下

3、通过家庭艾照顾养老，拔6懊的老年人通癌过社区照顾养跋老，般4鞍的老人入驻霸养老机构集中罢养老，而养老败地产属于机构阿养老这范畴。霸鞍2 傲养老地产的概氨念与特征跋班2.1 板养老地产的概氨念澳养老地产柏是指在人口老奥龄化日益加重搬的背景下，由凹房地产开发企疤业或相关的社芭会机构推出的搬适宜老年人居阿住、符合老年绊人心理特点及把生理特点并能百够满足老年人伴社会活动需求八，为老年人的半健康提供良好耙基础设施保障芭的老年住宅产跋品。它的基本跋形式有以下几跋类：老年社区摆、老年公寓、碍老年住宅、 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=426 半旅游地产稗、养老院、托爸老所

4、等。傲跋艾2.2 蔼养老地产的特按征芭与一般的捌商业地产相比百，养老地产具按备以下特点：敖一是在选址方颁面，要综合考俺虑交通、居住按环境、生态条傲件等各方面因袄素；二是对于耙住宅的规划设安计要求高，如斑要求无障碍设扒计、要有紧急翱呼叫系统等；蔼三是对于配套巴设施及服务要佰求更高，对于捌老年人而言，跋能够便利地在坝住宅附近伴“澳一站式扳”巴解决各项需求半。这就决定了懊养老地产的开疤发资金需求量埃大、产业链长昂、各方利益关挨系复杂。叭把跋3 哎我国养老地产啊的产业环境分澳析鞍傲3.1 爸现阶段居家养胺老及社区养老敖问题分析拜伴3.1.1 八居家养老存在敖问题分析翱中国传统哀崇尚家庭养老皑，但城市巨

5、大皑的生活成本、柏激烈的生存竞挨争和新型生活摆方式的出现，柏导致城市独生半子女父母进入岸老年或成为高坝龄老人后，生皑活照料问题成扳为居家养老的靶难题。目前，翱我国皑“白四二一叭”捌型家庭已经成盎为社会细胞的板主流，家庭养埃老功能已逐渐懊弱化。目前，搬大多子女都是蔼双职工，他们氨追求个人生活阿空间，工作繁耙忙，而且需要半照顾子女，负碍担已经很重，傲根本没有太多跋时间和精力陪鞍伴父母照料他芭们的日常生活邦。另外，现在癌的年轻一代在肮追求现代生活跋方式的过程中拔，产生了对小昂家庭的偏好和稗对大家庭的淡伴漠，他们不是霸不想履行赡养斑义务，而是面敖对目前尚不规敖范的养老市场耙和中高端养老板机构缺乏的现昂

6、实问题，对在艾现代生活中如爸何尽孝感到困凹惑。半爱3.1.2 摆社区服务中心哀养老问题分析艾目前大部半分社区服务中癌心多数是当年耙的托儿所、敬熬老院、职工之摆家改造而成，安在硬件上不具扮备复杂的医疗哀服务设施，空般间不够、档次懊较低、功能单挨一，与老年人把日益增长的物敖质文化需求不疤相适应；在软按件上也缺乏一奥套健全的经营般服务管理团队柏来负责社区服鞍务中心的日常吧经营工作。邦扮俺3.2 安问题提出般在上述现傲实情况下，如拜何使老人的医白疗、护理、养扮老休养实现有爱效结合；如何巴使养老环境既案不脱离社区又把能回归自然斑坝清静休闲，成凹为了研究现代百养老地产不可阿回避的前提性吧问题。绊把医疗和啊

7、养老结合在一般起，对有病老安人既养又拌医颁，医护养结合搬，有病及时治绊疗，无病康复案养老，不需要斑反复跑医院，俺为家庭解决难把题澳阿探索一种集敖“版医鞍、护、养、休耙”鞍四位一体的全胺新养老服务模罢式，这就是研昂究新型养老地拌产的最初设想皑。吧八4 扳国内外养老地按产案例研究把挨4.1 昂研究对象的选摆择唉作为世界背上养老的发达盎国家，美国、耙法国、日本、背新加坡的老年扳住宅主要是扳“版政府扶持稗”靶加拔“拌发展商盈利型俺”般，如图暗1氨所示。版图瓣1 版部分国家老年稗住宅模式暗耙4.2 叭国内外养老地拌产案例研究百通过对成百熟老年社区美爱国佛罗里达太翱阳城中心老年般社区、山地草佰原退休人士社

8、捌区般(Mount拌ain Me凹adows 啊Retire啊ment C翱ommuni阿ty)哀、华休村养老氨中心袄(Washo翱e Vill疤age Ca翱re Cen敖ter)俺和日本港北新袄城，以及国内昂的北京东方太巴阳城、燕达国捌际健康城、上癌海亲和源老年罢公寓这些国内芭外养老地产典傲型案例的研究凹，有如下几点拌认识。盎跋(1)耙理念先进爸养老地产岸能使老年人精敖神充实、身体稗健康，享受一蔼种不孤独、不艾依赖、不满足碍温饱型的老年疤生活。安白(2)耙保证良好的自癌然环境，规模俺不宜过大扳养老地产安内环境非常优班美，距离中心佰城市较近，一笆般在白10碍公里左右。面爱积一般在耙10敖公顷

9、隘(150把亩吧)啊左右。项目具扮有一定规模，暗但规模也不宜俺过大，并把老捌年专科医院的扳规模控制在必罢要的范围内，八否则容易造成扒资源浪费。摆埃(3)按以老人医护中办心为核心，其哎他功能区辐射俺展开疤设置医护懊中心，并以此盎为核心，建设翱养老社区，包俺含医疗、护理扮、养老、休养叭等不同功能的颁建筑结构组合敖。以护士站或笆护理站为服务斑区，按照一定氨的服务半径向班外按不同的服蔼务功能辐射建盎筑空间结构。皑佰(4)傲把养老设施安瓣排在一个社区笆内，形成健康坝小镇胺根据服务般对象的健康状阿况及护理需求笆的不同，设计靶不同的建筑空岸间，例如集中稗空间、连廊连芭接、联排公寓凹、独立别墅等案，满足医疗、

10、斑护理、养护、霸休养的不同阶昂段、不同需要暗。将不同老龄般住宅产品融入袄社区内，形成傲满足各种类型柏老龄人基本生扮活需求的老龄巴人生活社区。笆老年社区需要氨针对老年人的俺特点，布置完板善的配套服务把设施，诸如老案年用品一条街霸，多功能文化啊街等，用于满版足老年人在健扮康和精神方面拔的需求，使老八年人的生活更笆加丰富多彩。拌肮俺5 拔我国现阶段养搬老居住模式研坝究阿版5.1 疤适合老年人群柏特点的居住类吧型半目前我国罢老年人群的生版活需求与行为班特征：如图隘2背所示。捌图巴2 八老年人群的生蔼活特点颁国内目前哀养老模式类型柏大致分为居家熬养老，机构养安老和社会化养奥老，养老机构疤所能提供的养岸老

11、产品的类型败如图板3稗所示。肮图佰3 扮目前中国养老伴机构提供的养袄老产品的类型拜疤盎5.2 叭我国养老模式皑特点及发展趋捌势办如图扳4半所示，目前国颁内养老模式较搬为单一，传统岸的养老机构仍扒占据 HYPERLINK /jiaonewsshow.aspx?n_id=463 袄养老产业霸的绝大部分市把场，但随着人扮们养老观念的霸逐渐转变，社爱区化养老等一肮些新型养老地稗产正逐步被老拜年人接受。昂图胺4 扒我国养老模式拜特点暗靶爱5.3 班养老居住的四颁种需求蔼总体来说敖，高龄老人养白老需求主要有挨四种类型：以拜休养为主的预盎防性需求；以拜休养和护理相翱结合的支持性绊需求；以医疗绊和护理相结合皑

12、的长期看护需阿求；以及以医伴疗为主的精细安护理需求。这埃四种类型的需埃求都对应于某芭些特定的对象凹，如图矮5伴所示。扒图斑5 埃四位一体的综癌合需求安挨6 阿打造四位一体昂的新型养老地吧产背根据以上颁研究，本文认颁为，发达国家般和地区为我们扮研究、解决中挨国的养老问题芭，提供了可供熬借鉴的案例和鞍宝贵的经验，暗结合中国的国拜情，可以归纳摆出目前能够运拌作的两种有效柏的 HYPERLINK /gongnewsshow.aspx?n_id=396 靶养老地产开发绊模式拌。佰一是在一安些新建的大型斑社区里前瞻性颁地设置集皑“罢医护养休皑”案四位一体的老半年医疗康复保笆健社区，使社坝区的每位居民半一隘

13、入住就有了养安老保障。这种唉全新的养老地拌产开发模式如肮图颁6吧所示。就此建巴议政府规划部埃门在新城区的捌建设中，一方暗面社区建设要熬大型化，避免蔼社区太小，小癌区结构重复建白设，造成资源隘浪费。另一方阿面在考虑新建柏医院的同时，半一定要在医院板附近合适的位盎置建造老人的扮护理结构，使碍之形成与大型扒综合医院之间搬的逻辑关系，蔼否则空间的缺搬失就会导致目巴前老城区、新办小区养老结构百设置困难的局翱面。白二是在一拌些既有社区附摆近，将周边有捌利的自然条件摆“佰借过来鞍”板，并将老人的澳医爸、养、护、休按恰如其分地融袄入其中，既不奥脱离社区，又般能回归自然。百图半6 奥医护养休拌“班四位一体办”挨

14、健康居住新模翱式碍目前国家安养老政策的导懊向，引发了社阿会对老年医院鞍的巨大需求，芭而集耙医护养休靶“蔼四位一体艾”鞍的老年医疗康佰复保健社区则挨是新形势下养拔老地产的开拓岸者，如何使这啊一新型养老地埃产的设想成为哀一个具有可行百性的养老地产败项目，这就需奥要我们在已有安项目基础上大袄胆创新。柏把7 挨建筑项目功能班构想模型安打造板“傲医护养休翱”癌四位一体的新百型养老地产，耙“哎医爱”岸的功能必须由伴一家高水平的安老人专科医院澳来实现；隘“敖护瓣”按和叭“爱养爸”拌的功能则由老芭人疗养康复中佰心来实现；碍“稗休摆”瓣则由老人养护扳之家实现。这爱种埃“蔼集医护养休班”班四位一体的大扮型老年医疗

15、康挨复综合体项目矮构想模型如下把：稗半(1)癌以老人专科医唉院为中心，其半他功能区向外按围依次辐射展白开。拔澳(2)板核心是以老人稗常见病为医治白对象的高水平澳医疗机构，包癌括老人常见病板各科室、手术蔼室、重症监护暗和临终关怀室拜，条件允许还柏应该组建老年颁疾病研究所，傲以不断提高老摆年人常见病的柏医治水平。氨俺(3)版向外辐射为老败人疗养康复中袄心。适用于耙65氨岁以上，病情氨稳定但需要接癌受继续医疗服颁务并且需要进般行长期疗养康版复的老人。哎罢(4)按外围为养护老凹人之家。适用哀于摆65瓣岁以上，针对背失能老人，需般要全日制入住吧，实施老年护斑理的高端人群傲(拔高的生活质量哎和服务要求班)

16、百，可以享受到扒清洁、排泄、跋进食、外出等邦日常生活照顾矮、功能训练、懊健康管理、陪俺同就医等服务懊。拜整个建筑办功能模型呈扮“斑回埃”芭型布置，康复坝疗养中心与老熬人养护之家可白设为一条人工昂水系带状公园懊，并在其与老岸人养护之家建搬设一条多功能拜商业街，包含摆的配套服务设翱施主要有：老鞍人度假酒店、百温泉游泳池、昂桑拿房、美容爸美发室、心理坝咨询室、下沉爸式多功能活动哎广场、球馆、笆棋牌室、健身搬房等、超市、癌音乐室、多功阿能厅、药房、癌中餐厅、老年扒大学、银行、拔邮局教堂、图般书馆、咖啡厅暗、酒吧、茶艺安、西餐厅等。斑考虑到项把目地块有可能背一面临街，所阿以项目初步构艾想功能模型如板图氨

17、7爱所示。佰图扮7 败项目功能构想办模型图把肮8 鞍建筑项目经济扳构想模型绊扮8.1 啊项目运营模式挨上述为项暗目构想的建筑瓣功能模型，除板了要满足功能懊要求之外，其伴经济模型及如扮何运作这个大阿型医疗保健综般合体项目，也昂是应该考虑的爱问题。初步构板想是利用老人拔养护之家的销八售和租赁收入吧来平衡前期老板人专科医院和邦康复中心的建蔼设资金投入；翱为了使项目能爱够持续运营，巴后期的运营模澳式也相当重要芭，从某种意义捌上来讲，找到拌最合适的项目皑运营模式将是耙该项目成败的埃关键性因素。哀建议由专业的巴运营团队来运芭作整个项目并蔼且在规划、设版计过程中听取笆他们的意见。扳结合目前国内半养老地产机构

18、按的运营情况，扮归纳出以下五笆种运营模式。拔百(1)澳将老年专科医爱院和康复中心颁直接交予政府摆经营，政府参伴与经营会使本坝项目具有一定暗程度上的公益摆性，使得老人版入住过程中会俺有心理上的安艾定感，进而为版项目的后续发艾展起到有力的耙推动作用。爸拜(2)扳项目建设完成八后由开发商负办责直接经营管挨理，为入住的盎老人提供直接爱的服务，老人拔自始至终的相爸对人只有一家捌。采用此种模澳式有利于加强半老人与开发商瓣的沟通，可以岸建立起顺畅的稗协调沟通机制邦，能够实现双败方利益的最大邦化。采用此种吧运营模式，能埃够迅速建立起半成熟的服务体袄系，为老人提鞍供高水平的服疤务，同时为了埃不断提升服务罢品质和

19、服务质百量，应建立顺矮畅的退出机制哎，如可以考虑百采取宾馆式入艾住方式。按月办或按天收费。啊老人一旦不满半意服务质量，胺便可以随时停懊止缴费，从而翱使开发商的服伴务质量日臻完袄善。摆隘(3)爱开发商与一些按专业化的公司邦建立合作关系跋，进行项目的拌日常运营管理暗。此种运营模耙式构建了非常熬专业的完善的啊服务体系，包哀括生活照料、耙医疗健康、文熬化娱乐、心理办咨询、家政等扒，这些服务体挨系形成了一个爸完整的养老体叭系。通过与餐唉饮服务、综合啊后勤管理、知啊名健霸身康体会所等袄建立战略联盟碍关系，并将其奥融入项目的配唉套服务设施中白，以打造集居叭家养老与机构稗养老于一体的霸高端老年生活爱社区。在品

20、牌版的统领下，确邦保在较短的时疤间内，形成养跋老服务行业联搬盟，通过专业吧化的分工，构背建独特的服务瓣体系，提升服矮务品质。艾斑(4)把完成项目并进岸入良好运营阶扒段后，整体打唉包出售给社保拌、保险搬等追求岸低风险低收益哎的金融机构持办有。爸拜8.2 爱盈利模式艾所谓盈利颁模式是一次性俺收入与长期性啊收入相结合。哎收入来源包括岸地产租售收入芭、物业管理和俺养老服务收入伴以及衍生品开懊发收入等。基捌于养老地产的稗具体资金按运作与盈利方艾式、收入来源胺可将高档养老碍地产分为倒按班揭、会员制、敖互换使用权、隘转让使用权、坝投资返本等模昂式，本项目由芭预期收益模型昂图如图奥8唉所示。啊图皑8 捌项目预期收益奥模型图跋板图鞍9 板项目功能分析胺图罢爱9 般实践案例分析靶结合宁波疤市某一地块，疤将之前构想的般建筑功能模型稗予以实施。鞍项目地处哎宁波市北仑区耙，宏观地理位扒置优越，更临柏近舟山市普陀拌岛，受佛教文版化的辐射