购房签约的法律风险及注意事项

1、.：.；购房签约的法律风险及本卷须知1购买商品房的普通步骤(1)确认开发商能否是有合法手续的房地产公司房地产公司销售现房，按照和的规定，该当具备“五证和“两书。“五证即：、和，“两书即：和，关键是检查有无。预售时应具备“五证，关键是检查有无。开展商该当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售答应证及经同意销售的平面图、立面图；三是工程开发进度和开工交付运用时间；四是工程及其配套设备的平面表示图；五是商品房的构造类型、户型、装修规范，公共和公用建筑面积的分摊方法；六是预售商品房的价钱和付款方法；七是商品房预售的公用账户；八是物业管理事项；九是法律、法规规定的；其他事项。(2)签署认购书

2、在和开发商沟通洽谈称心之后，购房者会到售楼处签署认购书，并交纳定金。在签署认购书前，作为销售方的开发商应将及相关的宣传资料和相关文件交给购房者，并应实事求是地引见工程的进展情况。购房者一定要仔细阅读及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应商定签署正式购房合同时，因条款达不成一致意见，卖方应退回定金。(3)签署合同购房者在售楼处签署认购书后，应在规定的时间内到售楼处签署正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权益和义务。每个购房人花巨资购买房产，都要对契约的每一条进展审查、讯问。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还该当向买受人明示和；对示范文本的补充部分要格外注重。(4)办理预售登记及转让登记：

3、办理预售登记对维护房屋买卖双方权益非常重要，对履约有所保证。只需办理完预售、预购登记后协议才生效。签署契约30日内，买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。普通由开发商一致办理，买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。(5)办理人住在购房人入住前，开展商要一致审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签署物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以人住前，必需安排买方与物业管理公司签署物业管理合同，交纳物业管理费用。需特别

4、强调的是，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未获得开工验收或房屋质量有问题时，均可回绝签收。(6)产权过户、领取产权证开展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。2看开发商能否“五证俱全近年来，房地产工程不合法的赞扬是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证包括：(1)规划部门的；(2)国土部门的；(3)(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保证)；(4)建立部门的；(5)国土部门的。在这“五证中，最重要的是和，它阐明所售房屋是合法工程，同时，购买期房时还要调查开发商投入开发建立的资金能否已到达工程建立总投资的25%以上，其施工进度和

5、开工交付时间能否已确定。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法获得国有土地运用权，是其从事商品房开发的根本条件。对于国有土地来说，获得的方式无非是两种，其一是经过政府划拨方式获得国有土地运用权，其二是经过出让或转让方式依法获得国有土地运用权，为了明确开发商的用地能否是出让土地，购房者应重点审查以下文件：(1)或；(2)；(3)交纳地价款的有关凭证。需求明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款(包括土地出让金和市政根底设备配套建立费)的数额及交纳情况，投资开发的期限，土地运用和规划条件。应特别留意的是：(1)正式的应同时加盖人民政府公章，和房屋土地行政主管部门的公章；(2)土地证上应加

6、盖“有偿土地运用证公用章；假设土地证上加盖了“暂时土地运用证公用章，那么阐明土地运用者未缴足地价款。(3)土地证不得擅自涂改。(4)土地证上载明的土地运用者该当和开发商的称号相一致。3怎样细看商品房的笼统进度到达一定程度时，方可办理预售答应证：七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。包括以下内容：预售答应证编号；开展商称号；工程称号；工程坐落地点；土地运用权出让合同号、地块编号；编号、栋数；同意预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；销售范围；用途；附注内容等。开发商拿出该证时要仔细看清每个栏目和内容能否确实无误。

7、(1)看开展商称号(售房单位)这个栏目时，主要是摸清如今接触的售楼机构能否是合法的销售主体。普通售楼机构有两类：一类是开发商本身的一个下属部门，另一类是开发商委托的房地产中介公司，假设是后者最好能提供开发商的委托书以证明；其合法身份。(2)看工程称号这个栏目时，也挺费事，由于一些工程在开发的过程中会有很多名字，置业者就有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。(3)用途这个栏目实践决议了物业类型，从开发商角度看，决议了工程土地出让金按哪类物业交，土地运用年限，从消费者角度看，直接影响了未来物业的收费规范的允许范围。普通为商业、住宅、公寓等。(4)销售范围是最中心的问题，一个工程的既可以按楼座发，也

8、可以根据物业的详细情况按楼层发。同一工程的不同楼座办证虽有先后之别，但有些开展商由于急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些工程申报时有开展商自用房或协作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才干进入市场，而不能以商品房预售。因此，要搞清工程的建筑面积与预售同意的销售面积能否一致。此外，发证机关及其公章必需清楚，必需是有权机构。而且本身的年限也是个需求留心的地方。4商品房预售需求具备哪些条件商品房预售需具备以下条件：预售人已获得房地产开发资质证书、营业执照；按照土地管理部门的有关规定交付土地运用权出让金，已获得土地运用权证书；持有建立工程规划答应证和建立工程施工答应证，并已办理建

9、立工程质量和平安监视手续；已确定施工进度和开工交付运用时间；七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已在工程所在地商业银行开设商品房预售款公用账户；法律、法规规定的其他条件。另外，凡是在以市场地价获得的土地上兴建的商品房地产，在建筑开工验收合格，并办理房地产登记和领取了后，都可以直接公开出卖。5怎样签署认购书买房前先签认购书并交纳定金是如今售楼过程中的习惯性做法。认购书商定购房者在限定时间内签署正式合同，否那么视为购房者违约，定金将被扣除。搞清认购书及其定金的法律作用是防止纠纷的第一步。我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签署正式合同前，必需

10、签认购书。普通来说买卖双方所签署的认购书的主要内容包括以下几个方面：(1)卖方，即开展商称号、地址、；销售代理方称号、地址、；认购方称号或姓名、地址、身份证件种类、代理人称号、地址、。(2)认购物业。(3)房价、户型、面积、单位价钱(币种)、总价。(4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。(5)认购条件：签署认购书应留意的事项、定金、签署正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。为了防止售房单位利用认购书制造圈套，损害购房者的合法权益，建议购房者在认购书中商定协议生效条件，如“只需在买卖双方就一切买卖条件达成一致时，本认购书方始生效，对认购书中类似“如乙方(买方)在15天内不到甲方指定地

11、点签署商品房预(出)售合同，那么没收已付定金，甲方(卖方)有权把乙方订购的房屋转售给他人的条款加以回绝。假设房地产商把尚不符合预售条件的“楼花以“内部认购的方式进展销售，与购房者签署认购书，收受定金，那么所签署的认购书无效。这种情况在实际中较为常见，检验“五证就可以防止。6认购书有无法律效能假设开发商具备了销售条件，也就是合法的销售答应证，那么买卖双方签署的认购书能否一定有效呢?普通以为，只需当事人尚未就房屋买卖的一切条件达成一致，合同就未成立，由于认购书普通只就房屋位置(部位)、套形、面积、价钱、交房期等主要内容进展商定，对交房规范、付款方式、违约责任等大量内容普通都不进展商定，所以签署了认

12、购书并不等于完全签约买下了房子。但是，认购书中写明的内容还是有约束力的，并且具有法律效能。7什么时候用预售合同?什么时候用现售合同在销售尚未开工交付运用但已获得的房地产时，运用预售合同；当销售曾经开工验收合格交付运用并办理了初始登记的房地产时，运用现售合同；预售答应证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限。当有效期到期，而该工程房地产的销售又不符合上述运用现售合同的条件时，开展商需重新恳求领取新的预售答应证，方可继续销售房地产。8签购房合同易忽视的问题(1)合同有没有建筑及装修质量规范的细那么投资者由于购买的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙是什么资料什么颜色，内墙是纸筋

13、灰还是已刷好涂料等等，假设只凭开展商的口头一说，是难以成为买卖双方商定的受法律维护的内容的。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，需补钱还好说；后者比前者大，合同上又没有商定，让开展商往回退钱就很费事了。假设合同上没有详细的装修规范，很能够购房者接纳入住时收到的只是一个空壳子。(2)有没有对附属配套设备的有效制约条款普通来说，凡出卖公寓小区或别墅小区的住房，开展商都许愿有假设干配套设备，如健身俱乐部、网球场院、游泳池等等。假设楼盘出卖情况不好，这些配套设备往往会遥遥无期。但合同中假设没有对此种情况规定有效的制约条款，购房者也只能无可奈何了。(3)合同有没有规定开

14、展商延期交房的详细罚那么楼房建造过程中能够会遇到很多不可预见的困难，如资金、资料、施工等，从而延误交工的日期。对此没有详细的处分条例，不仅能够打乱购房者的方案，而且进犯了购房者的合法权益。因此，购房者有权获得经济上的补偿。这类条款该当是购买期房合同中的必备条款。(4)有关房屋面积方面的条款购房者在签署购买现房合同时在此条款中要写明建筑面积，建筑面积中含共用面积的组成部分及详细平方米数、运用面积平方米数、建筑面积与运用面积的比例；另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置表示图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。(5)关于价钱、收费、付款额方面的条款在普通合同中，价钱条款应是比较明确

15、的，每平方米多少元钱。开展商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于一些不合理的短少根据的收费，如开展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。(6)在合同中，有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修规范、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备等。9签合同时要留意的几个细节问题(1)购房合同的各项内容要尽能够全面、详细，各项规定之

16、间要防止与国家的政策法规相冲突；文字表述要明晰、准确；签署合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是工程立项同意文件的投资建立单位，签字人是法人代表本人，或公司章程上授权的主要担任人。(2)合同上的工程称号，一定要与工程位置联络在一同，以免日后有出入。标明工程位置时，一定要详细、明确，如*市*区*街*号*花园* *号楼*房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、运用面积及公用面积的分摊原那么等要明确阐明。(3)房屋的档次和装修规范普通采用附件方式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、详细。如技术的等级、资料的品牌、内部设备的种类、负荷规范、供应才

17、干等要一一予以阐明。水、暖、电、通讯等设备要阐明安装到什么程度。(4)其他如付款方式、产权保证等都应详细、详细地加以阐明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生方法或详细的物业管理单位以及物业管理的收费规范，并对房屋的整体构造、各部位配套设备及其部件的保修期给予明确规定。(5)违约责任的商定一定要双方对等，否那么吃亏的还是消费者。普通承当违约责任的违约事项包括：(1)购房者不按期交款；(2)开发商不按期交房；(3)面积变动超越商定幅度；(4)房屋装修规范、质量不合要求、保修不到位；(5)产权过户手续不全或不能按期办理；(6)公共设备不到位；(7)宣传或广告承诺不兑现。10购房时交定金要留意什么

18、根据合同法有关规定：“当事人在签署正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立、等的，如确系双方真实意思表示，权益义务内容不违反现行法律、法规的，该、等对双方均有约束力。购房者签署与签署正式合同同样须谨慎。(1)确认房产的资质。有规范文本，但条款较简单，有些房产商能够利用中未必要写明等资质情况，来躲避法律，购房者不可忽视这一点。(2)详细根本生效条款。虽然并没有明确的法律规定中必需写明哪些条款，但从法律原那么上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的根本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、生效条件等必需有明确的商定。(3)内容合法。方式上虽无限制规定，双方可以就违约责任

19、等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必需在合法的前提下达成，定金、违约金的商定同样不可超出法律法规限定的范围。假设购房者对某套房确实很称心，一定要订购该房，可直接签署房屋预、销售合同。这样，购房者就有充分的自动权与开发商就合同内容进展平等协商。假照真实要签房屋认购书，那么要对在何种情况下扣定金、扣多少以及何种情况下要将定金退还作明确规定。消费者在订立定金条款时，该当把握这样5个问题：(1)定金条款并不具有强迫性，它仅是指点性的，消费者可以依法自主决议能否订立定金条款；(2)该当在定金条款中注明不履行合同的详细情况；(3)虽然已订立了定金条款，但只需消费者在交付了定金后，合同才生效；(4)要分

20、清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚那么。(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和阅历，在某些条款内容上设下圈套，故意让消费者违约。(6)定金和订金在法律上性质是不同的。根据担保法的规定，当事人可以商定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金该当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行商定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行商定的债务的，该当双倍返还定金。订金那么属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，假设收取订金的一方不能履行商定那么交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。11如何查询所购买的物业能否获得预售答

21、应证(1) 网站查询。如访问济南市房地产信息网可以了解济南的房地产工程能否已领取预售答应证；(2)直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售同意情况；(3)要求开展商出示。但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建立的楼盘，开发主管部门会根据工程建立的详细情况，分期发放预售答应证；同时亦有些预售答应证只对某一栋综合楼的某些楼层同意预售。中已详细注明了可预售房地产的内容和范围，包括宗地号、工程称号、栋号、层数、用途、套数、面积等信息。在购买前必需仔细核对所购买房地产的栋号、楼层、称号等能否与答应证上注明的内容相符。12怎样正确认识预售合同中开展商制

22、定的格式文本根据的有关规定，格式条款是指格式条款的提供方(以下简称提供方)为了反复运用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方该当遵照公平原那么确定当事人之间的权益和义务，并采取合理的方式提请对方留意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以阐明。格式条款具有以下情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权益的，该条款无效。(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。(3)以合法方式掩盖非法目的。(4)损害社会公共利益。(5)违反法律、行政法规的强迫性规定。

23、(6)呵斥对方人身损伤而免除其责任的。(7)因故意或者艰苦过失呵斥对方财富损失而免除责任的。对格式条款的了解发生争议的，该当按照通常了解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，该当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，该当采用非格式条款。13补充协议的各条款如何签普通来说，补充协议是在签完合同或者认购书之后，由双方商议拟订一些条款，然后打印成的正式文本。开发商是不会提出任何对本人不利的条款的。换句话说购房者必需本人知道添加哪些条款，而回绝哪些对本人不利的条款。在这里，建议在签署补充协议时，最好与开发商就以下事项进展商定：(1)应该在补充协议中写明：“本补充条款的内容，如

24、与法规政策抵触的，一概以法规政策为准。(2)要让开发商对其主体资历及相应同意文件的真实性做出承诺，假设有做假的情况，按违约处置，买受人有权提出退房，出卖人退还一切已交房款(包括定金)，并且支付违约金。(3)要让开发商对所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权做出承诺(车要是防止因此而呵斥购房人无法正常行使产权的权益)。购房者要求开发商证明土地运用权能否抵押、出租、转让等情况。如其不能照实拿出有关证明或尚未处置好，那么该当慎重。(4)要把售楼书或广告承诺写进补充协议，购房者在同开展商签署的时候，最好将开展商的相关宣传资料或承诺资料中做出的许多诱人条件，如房屋运用率、公共配套设备的设置及建成时间

25、、附带赠送等，作为补充协议的附件加以确认将其变成购房合同的一个重要组成部分。倘假设交付的房屋不符合上述承诺中的要求时，购房者可根据合同中的有关违约条款清查开发商的责任。(5)要确定产权证的获得时间，应在合同中明确提出产权证的放准确时间。目前由于各方面的要素，产权证发放比较慢，但也应注明一个适宜的日期。开展商不能无限期地拖发产权证。(6)如购房人选择按揭贷款，那么应商定如按揭不成，购房人采取的付款方式及详细处置方法，例如写明：假设非因买受人客观缘由呵斥不能贷款，出卖人应返还一切已付房款(包括定金)。(7)要补充一些合同文本中未提及的税务和权益问题。例如：该房屋交接之日前一切已产生而未缴税费均由出

26、卖人承当，该房屋交付之日起，所产生的一切税费及管理公约商定范围内应缴付的费用均由买受人承当。(8)补充一些与正式契约不一致的合同变卦、解除条件及其他当事人双方以为该当商定的事项。双方当事人在补充协议或补充条款中需求商定的其他事项主要有：(1)关于免责条款中不可抗力问题延期交房是商品房买卖中的一个突出问题。为了防止承当违约责任，开发商常在购房合同的免责条款中写入“除不可抗力要素外，应于某年某月某日前交房字样。为此，购房者可以要求开发商在补充协议或补充条款中把施工过程中能够遇到的异常困难及艰苦技术问题和不能及时处理的情况列出来，以减少这个不可抗力的模糊程度，防止对方未来钻空子。(2)关于房屋外墙运

27、用权的问题购房者假设不想接受对己不利条款可以不签合同，也可以就这些条款商定某些限制条件，比如，外墙运用权要有一定的期限，运用外墙面不得对业主呵斥光污染、热辐射、磁场感应和影响整洁等。14开发商不让签补充条款怎样办商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不赞同购房者在合同中签署补充条款的行为，购房者完全可以不购买其开发的房屋。但由于有些购房者在交纳定金时，未与开发商在认购书中做出“如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房者有权退房，开发商应将定金全额退还的商定，购房者在交纳定金后，开发商不赞同购房者在合同中签署补充条款时，购房者往往比较被动。因此，建议购房者在交纳定金前，要

28、求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修正条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商做出上述商定。15如何防止不平等条款购房者在与开发商签署购房合同时，一定要小心谨慎，由于一些开发商在签署购房合同时往往加上一些隐性的不平等条款，假设购房者不小心的话就会上当，从而使本人在购房买卖中堕入不利的位置。如在合同中规定交房时间时，开发商往往强调不可抗力，将施工中的技术问题、配套设备等等都作为延期交付的理由。这样，开发商在逾期交房时往往根据购房合同中的这些条款推卸本人的责任。在确定面积误差范围时，往往强调双方议定的售价不作调整，

29、实行多退少补，在交房时，房屋的实践面积总是大于预售时的面积，购房者往往由于这一条款而损失数千至上万元。有些开发商还在合同中规定，购房者在转让预售房时须经其赞同并收取一定比例的总楼款作为手续费，其实，楼盘按揭中开发商曾经拿到足够的购房款，银行在贷款的同时也已获得了抵押物，所以转让是可以自在进展的，开发商已无权阻止，更不应收取所谓的手续费。对于购房者而言，购房合同中规定的付款事宜，却非常精细与苛刻。因此建议购房者在签署购房合同时一定要清楚各项条款的含义，否那么，假设购房者与开发商签署了含有一些隐性不平等条款的购房合同，一旦发生法律纠纷，购房者往往 处于不利的位置。16现场气氛意味着什么开发商经常利

30、用过去的优良业绩，制造热销动人的现场气氛，促成签约。或施以小恩小惠，构成卖方的人情，令买方打动。制造业务鼎盛局面的方法：(1)向买方出示客户来访记录、购房意向书等，阐明多少人来看楼、多少人有购房意向；(2)公开挂出卖楼业绩表，阐明哪些已签约售出，哪些已付定金，即将成交；(3)请人撬边，让一些人冒充购房者前来看房，不断赞誉房屋，渲染气氛，甚至假意付定签约；(4)自打自听，卖方内部人员互打，听话人故意大声与购房者说话，让买方听到；(5)每遇成交全体销售人员起立鼓掌，大声唱和，煽动买方跟风；(6)“即将涨价，最后一次廉价时机；(7)“只需最后一套(或几套)，错此良机，终生懊悔。17买房杀价方法(1)

31、不要流露对物业有好感。(2)告之对方已看中其他物业并付定金。(3)告之对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，能否能再廉价点以补偿已付出不能退还的定金。(4)告之对方已购置物业，但要等现有物业出卖后才干买，因此要求卖方在付款方法上优惠。(5)不停地找物业的缺陷要求降价。(6)告之本人很称心，但家人有其他的想法，希望廉价点可以处理问题，或者表现出剧烈的购买愿望，迫使对方降价。(7)告之预备一次性付款，要最优惠的价。(8)带着5000元，说只需售价适宜就马上决议购买。(9)真实谈不下去，抬腿就走，让卖方担忧失去他这个有剧烈购买欲的客户。(10)与其他物业的价钱作比较，要求再降价。(11)告之

32、才干有限买不起，要求再廉价一点。(12)告之资金在外地或外国，购房款需渐渐支付，争取更优惠的付款条件。(13)告之物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。(14)告之本人现金积压在股市上或其他生意上，想购置但希望付款条件或售价能优惠。(15)告之这房子是他人送的，本人不想掏钱买，预算有限，就这么多钱。(16)告之从朋友处知能有多少优惠，要求同样的待遇。(17)告之本人没有代理行，直接与开发商买卖能免佣金。(18)与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该工程的最优惠价钱。(19)找多位不同的销售代理，试探销售价的最低价，或声东击西探知更廉价的价钱。(20)要求开发商给毛坯房的价，赞同后

33、再要求提供装修。(21)先选一个比较次的单元把价钱谈好再要求以同样的价钱买更好的单元。(22)告之此物业主要想用于出租，本人不在国内也没有时间，能否能协助 出租事宜，并要求送装修及家电。(23)告之本人有不少朋友也会跟着本人买，只需最优惠的价钱才干带来更多买家。(24)记住，比购房者的时间更珍贵的是房产商的时间，拖延时间，渐渐磨，自动权在本人手上，每次都要求更廉价的价钱。18售楼员对待选房者的常用手段谈判时售楼员常用的战略如下：(1)不知道战略营销人员在遇到有备而来的购房者常用此法。在谈判过程中面对比较棘手的或不想正面回答的问题时，常以不知道、不太懂或不了解来搪塞，使对方的问题没有方法深化下去

34、，同时以一种低调姿态来减少对方的防御。(2)合理回绝在买卖未成交之前，假设买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理，其实有的时候，这是卖方利用买主对房地产知识的缺乏了解而运用的战略。也就是说，外表上看起来已是底价了，而现实上，卖主心中有一个底价，只需购房者能攻破前面的价钱，那么往往会有一段不菲的差价或优惠。(3)事前行销营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在方案涨价前先通知客户，房子马上就要涨价了，再不决议可就错过良机了。如此一来可以给顾客呵斥心思压力，“如今的价位是最低价，买了就能赚钱。使买方不好意思再开口压价，甚至匆忙买下本人并

35、不称心的住房。(4)“人质战略谈判中极个别的素质较低的营销人员会采用此种不品德的战略。比如以较低的首期款和代为办理购房按揭等优惠条件付款买房，而购房者一旦交了第一笔钱，就等于将人质送到他的手上，其后只能被动挨宰。(5)面子战略中国人最讲究面子，所谓士可杀不可辱，而在购房谈判中，营销人员会努力迎合顾客的心思，对顾客一知半解的房地产知识予以称誉，于是顾客在虚荣心的极大满足中时常会忽略对房屋的一些细节问题的调查而签下日后有能够懊悔的合同。(6)低价战略普通来说，房屋销售价都是从低走高，房屋开发公司不到万不得已，是不会自动降价的。假设开发公司自动调低房屋的售价，这里能够另有玄机。如某开发公司在售房时称

36、因房地产市场不景气，为周转资金，以本钱价出卖积压房，并承诺后续配套设备很快完成。等消费者入住后才发现，此房不仅质量低劣，而且水电气等附属设备皆未配套。不仅如此，开发公司还要求购房者补交丈量费、登记费、手续费、管理费等多项费用，否那么不予办理过户手续。至此消费者觉察上当，要求退房，而开发公司却不予理睬。(7)“拍卖战略我们在房屋销售处有时会看到这一局面，当买卖洽谈过程中，营销人员的呼机或手机不时响起，而对话内容一定与这栋房子有关。说话时间不长，可句句是重点。这边营销的几个来回，那边买主已是心绪不宁，急于敲定这桩买卖了。而此时行销员那么顺水推舟收下定金，一桩买卖即大功告成。其实营销人员是利用人们的

37、心思特点：大家都想买的东西一定是好东西，而假设一件商品有几个招标者，那无疑更是物以稀为贵了，岂有坐失良机之理，即使贵点也认了。19怎样洽谈算精明购房洽谈有如足球竞赛的临门一脚，洽谈能否顺利决议了这场购房竞赛谁会获胜。由于每个人的个性不同，言语表达和社会阅历的差别，所以洽谈的方式也不尽一样。前面看了售楼人员的诸多手段，购房者必需牢记以下几点：(1)多听、多看、多提问到售楼现场后要多听售楼人员的引见，不要打断他们的引见马上进展洽谈；多看模型、样板房、阐明书，充分了解产品；洽谈时要多提问(可以事先预备提问内容)，售楼人员回答不准确或比较模糊时，要紧迫不舍，不要随便放过。(2)沉默是金有阅历的售楼人员

38、普通喜欢充分了解购房者的需求，知己知彼后加以引导，这样购房者往往比较被动，所以购房者在洽谈时要尽量坚持沉默，让售楼人员多讲话、多引见，而不将本人的底牌过早亮出，这样可以一直处于比较有利的位置。(3)敢于说“不优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答都不是很有利于他。购房者要学会说“不。(4)分头出击，火力侦查遇到比较称心的房屋，除了购房者本人参与洽谈外，也可以让家人一同参与，但需分别前往洽谈。购房者和家人在不同时间分别和不同的销售人员谈，往往可以得到不同的信息，不同的优惠，就可以最理想的价钱成交。(5)防止因小失大假设购房者的洽谈过分顺利时，就要冷静地想想为什么。

39、如销售员很直爽地答应了本人的折扣要求，要想一下他能否还有更低的底价没有泄漏?还是这套房有其他问题，销售员急于脱手。(6)不要轻信涨价经常会听到购房者说，“我的房子是涨价前买到的，目前流行的销售技巧中，涨价成了促使顾客尽快成交的手段之一。首先，购房者要看一下能否真涨，其次要看一下涨多少，有些开展商明着涨价，其实暗中放折扣。(7)不要激动抢购购房是人生大事，谁也不会感情用事地去抢购，当购房现场出现抢购景象时，购房者尤其要冷静，要以本人为中心，不要轻信抢购，多坐一会，看个终究。(8)不要怕欠人情有时购房者会由于销售人员不倦的热情效力觉得欠了人情，而在谈判中不断退让。其实顾客才永远是上帝。(9)搜集信

40、息，广泛联络前面提起过售楼人员向买方出示客户来访记录，购房意向书等，阐明多少人来看楼，多少人有购房意向，公开挂出卖楼成果表，阐明哪些已签约售出，哪些已付定金即将成交。购房者应设法获得联络，了解过去的成交价或意向定价与房屋情况，与本人意欲购买的房屋进展比较。如有能够，那么与他们结成同盟，共同向卖方施压。(10)留意服饰行头房产营销人员对每一位客户的服饰举止都非常留意，由于服饰反映出人的性格、身份和位置、收入程度。购房者上门谈判时乘坐的交通工具与服饰具有同样的效果。驾驶自备轿车与骑自行车给营销人员的印象是不会一样的。(11)时间选择有差别在上午还是下午，正常上班时间还是双休日谈判，效果也有差别。一

41、大早就上门，阐明买方的诚意，但也暴显露急迫的心思。普通第一次正式谈判不要安排在上午，由于上午售楼人员精神充沛，期望也高，不容易迁就买方。在双休日、节假日也不要进展关键场次的谈判，这个时候卖方决策人物能够不在场，卖方不会在点头人不在时做出最大的退让。另外，在销售顶峰时最好不要进展本质性的谈判，这时售楼人员心气很高，不会作太大的退让，除非是削价清盘。20套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同套内建筑面积售房，实践上是以套内建筑面积为买卖面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建立费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购房合同中记载该商品房工程的总公用建筑面积及本单元或整

42、层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同一切，任何单位和个人不得单独占用。建筑面积售房，实践是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为买卖面积，按建筑面积计算房价。由于分摊的公用建筑面积的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的公用建筑面积的合理性和准确性，购房者不能直观了解本人终究购买了多大的房屋。套内建筑面积售房与建筑面积售房相比，前者只是少了个分摊的公用建筑面积，而应分摊的公用建筑面积建立费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋买卖总价不变，但售房面积更明确、详细、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。21实行套内建筑面积售房时物业管理费收取能

43、否会改动物业管理费规范是按建筑面积制定的，物业管理部门按建筑面积收取物业管理费，实行套内建筑面积售房，售房合同及房地产证上注有建筑面积，因此物业管理费收取没有改动。22购房合同公证须知由于一些购房合同需求公证，所以购房者需求了解什么是公证；哪些合同需求公证，如何进展公证以及公证所需的有关资料和费用。什么是公证呢?所谓公证是国家公证机关根据当事人的恳求，根据法定程序对其法律行为，或有法律意义的文书和现实，确认其真实性和合法性的一种证明活动。其目的是维护有关当事人的权益和合法利益，尽能够地防止纠纷，减少诉讼。全国各地对所需公证的合同规定不一，就深圳、北京、上海、广州而言，外销商品房的购房合同必需经

44、公证机构办理公证。普通商品房只需买卖双方觉得有必要，才需求进展公证。23如何进展房屋买卖公证办理公证手续的流程(1)恳求与受理。合同当事人向公证机关提出办理公证恳求，填写公证恳求书，并提供有关资料。公证机关根据当事人的恳求做出能否接受办理的决议。(2)审查。公证机关(公证员)对当事人进展讯问，审查相关资料，进展其他相关调查，审查公证对象的真实性、合法性。(3)出具公证文书。公证机关根据审查结果，决议能否出具公证书。公证书包括当事人的根本情况，公证证词，公证员签名，公证机关(公证处)盖章，出证日期等。24公证所需的有关资料商品房买卖合同公证所需的资料包括：(1)当事人的身份证明，如法人营业执照，

45、法定代表人身份证明、护照、(港澳台胞)回乡证等，港澳办、台办、侨办出具的身份证明，委托书及代理人身份证明。(2)房地产权证或国有土地运用证(期房)。(3)内(外)销商品房预售答应证(期房)。(4)建立工程规划答应证(期房)。(5)房地产权证或房屋一切权证和国有土地运用证(现房)。(6)内(外)销商品房预售(出卖)合同(商品房初次买卖)或房屋买卖合同(二手房买卖)。(7)国家机关、团体，国有企业应提供上级主管部门同意购房的书面证明，事业单位需提供上级主管部门赞同购房的书面证明，集体企业应提供职工代表大会赞同购房的决议，有限责任公司和股份应提供董事会赞同购房的决议。(8)付款凭证。(9)原来的购房

46、合同，契税凭证(二手房)。(10)其他应提供的资料。25房产公证如何收费证明房屋转让、买卖的，普通按标的分段累加收取：50万元以下的部分，收取比例为0.3，最低不得低于200元；50万元500万元部分，收取比例为0.25；500万元1000万元部分，收取比例为0.2；1000万元2000万元部分，收取比例为0.15；2000万元5000万元部分，收取比例为0.1；5000万元1亿元部分，收取比例为0.01；个人住房贷款恳求资信审查，按贷款额的0.4收取。各地公证处都有优惠措施，开发商可与公证处洽谈优惠措施。26购房者应防备的风险在购房人买房和开发商售房的关系中，市场风险大部分由购房人承当，由于

47、购房者付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差，两者之间的严重的信息不对称及当前开发商的投机风险大量存在，购房者会接受过多的风险，也能够蒙受很多不幸。详细如下：(1)开发商隐瞒无开发资历或无商品房预售答应证等现实，对外销售期房普通而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，最后判决书上的权益也无法变为现实。对于财力有限的房地产商因拿不出钱办妥一切必要的手续，他们往往铤而走险，先卖房，算计着收回大笔购房款后，再到有关部门补交款项，补办销售答应证。因此，他们往往以超低的价钱开场出卖，并美名有升值前景，但现实上，不少开展商卖房收回的钱远远不

48、够补办手续。(2)开发商恶意搭售商品房，特别在房价价位高时开发商往往利用合同中“实测面积与暂测面积的差别处置条款，设定不允许购房人在实践面积超越商定面积一定幅度(普通为5)时有权解除合同，只能按合同价补足的条款，这样，在房价下跌时，使购房人既无法要求以交付时的市场价补足或根本无才干补足而构成购房者的无故违约。更为严重的是，还能够呵斥开发商超预售答应面积而使购房者购买的超面积部分商品房无法办理产权登记。对于缩水的商品房，最大的费事就是估计运用面积达不到，房屋运用受限却无法重新选择，于2001年6月起实施，对面积误差作出了相应的规定。购房合同的内容应参照该规定。(3)逾期交付房屋现行的格式文本“甲

49、方逾期交付的违约责任条款中，普通设定在超越几个月后仍未能交付时才干终止合同并获得双方商定的违约金，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌时适用价钱(逾期交付从低价)应有的位置。(4)开展商对房屋设计作一方面艰苦调整目前运用的格式合同对这一开发商的艰苦违约责任的商定不够合理，仅规定开发商退回房款并给付一定利息。购房人在因此不满而退房时，往往已失去了找到更好的房子的时机，或需求破费更多的价钱才干找到，而因这种时机本钱的损失在格式合同中也无明确规定赔偿，因此，索赔的胜利率极低。(5)房屋的“裂、漏仍是个常见问题普通以为裂痕在0.33mm以内属合理平安运用范围，但假设0.33mm以内的裂痕存在于顶楼或洗

50、手间处的楼板或外墙，那么下雨或平常的漏水不可防止，且整修的效果差，过程也烦人，此时购房人普通只能忍受。只能不断要求维修，如想退房，在购房合同没有相应商定的情况下，那么很难得到法院或仲裁委的支持。(6)公司名不符实购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建立部门颁发的房地产开发商资历证书等情况。实力缺乏或没有开发阅历的开发商，自然存在延期入伙、偷工减料而致质量问题，配套不全等隐患。(7)地段优势易随时间变化购房时要进展实地调查，同时还要有开展的目光，有条件时可向国土规划部门的人了解城市的规划。通常房地产公司为吸引购房者，往往把本人的地段位置说得过于优越。(8)宣传价钱大量缩水。大家

51、切记：普通房价不包括公证费、的工本费、契税等。(9)能够拿不到产权证或漫长的延期办产权证、以及这三个证件是办理产权证的必要条件，缺一不可，因此购房者在购房前必需查看房地产开发公司的这三个证件能否齐全，否那么，买了房有能够拿不到产权证。(10)小区规划不合理按规定，房屋高度与房屋间距比例在各地域因日照不同而有不同规定，由于房屋的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少本钱，追求利润，故意减少房屋的间距，楼房林立，密不透风，给购房者的居住带来不应有的烦恼。2002年6月25日，国家七部委结合下发了经国务院赞同的，对房地产开发中违纪、违规、违法行为采取了相应的措施，经过整顿，

52、不法行为得到了一定的遏制，堵塞了一些破绽。随着整顿的深化，上列景象将会越来越少。27购房付款本卷须知首先要强调的是，交付房款时，不论是一次付清，还是分期，还是定金，都应该向开发商索要正式购房发票，不能用收据替代发票。且交款须交到开发商账户，而不能交到开发商老板个人账户。在交付房款的时候，能够还要交一些其他款项，虽说和房款相比是小额。这里还是略微提示一下，个人在购房中除应付的房款，还需求承当以下费用：预售合同登记备案费，出卖合同买卖手续费，他项权证抵押登记费，房屋保险费，权证登记费。28购房如何交契税契税是指房屋一切权发生变卦时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权接受人)征收的一次性

53、税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。(1)征收范围及纳税人。主要对个人和私营单位购买、承典、接受赠与或交换房屋征收契税。(2)税率。1997年4月23日，我国公布了新的契税暂行条例，规定契税税率为3%5%。详细契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地域的实践情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用住宅，契税暂时减半征收。(3)免征。为了配合国家住房制度改革，减轻城镇职工购房负担，财政部和国家税务总局最近结合发出通知，通知规定对公有制单位为处理职工住房而采取的集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民

54、政府房改部门同意，按照国家房改政策出卖给本单位职工的，如属职工初次购房，免征契税。29按揭贷款的根本程序如何普通情况下，按揭贷款的根本程序如下：(1)购房者根据和开发商的协议，在规定日期内到指定银行恳求贷款。(2)贷款银行根据恳求人提供的贷款资料进展调查核实，在此根底上提出贷与不贷，以及贷款金额、成数、期限、利率等的初步意见，以书面方式通知购房者。(3)如贷款恳求被接纳，购房者需在银行指定日期会同开发商到商定地点签署和，与此同时，需在贷款银行指定的营业部开立还款公用账户，并在户内保管足够归还下期供款的存款余额。(4)按揭方法确定以后，购房者应按的要求及时与开发商签署正式的；已签有购房合同，但该

55、合同中商定的按揭方法和贷款银行最终同意的按揭方法不同的，双方需另行签署有关的补充协议。(5)与签定后，购房者还应会同贷款银行到房屋所在地公证部门和房地产管理部门办理公证和抵押登记手续。经公证和核准登记后，抵押贷款合同方可生效。30购房者可否提早归还按揭款在征得贷款银行(抵押权人)赞同的条件下，购房者(抵押人)为减少利息负担，可提早还款。但对这种业务的处置方法，各贷款行略有不同。如深圳开展银行规定，抵押人自愿提早缴付部分或全部款项时，须提早一个月以书面方式通知抵押权人并经认同，且应给予抵押权人相当于部分或全部款项一月利息之补偿金。31购房付款方式选择购买商品房付款方式主要有三种：一次性付款、分期

56、付款和按揭贷款，现将这三种方式作一引见。(1)一次性付款这是过去最为常见的付款方式，目前普通多用于那些价位低的小单元的楼盘销售。一次性付款普通都能从销售商处得到房价款的5以上的优惠，如是现房那么能很快获得房屋的产权，假设是期房那么这种付款方式的价钱最低。一次性付款需求筹集大笔资金且损失此项资金的利息，对经济才干有限的购房者压力较大。假设是期房的一次性付款，开发商有能够不按期交房，呵斥利息甚至全部房款损失，购房风险较大。(2)分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。这种付款方式的益处就是，可以缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。但是分期付

57、款随着付款期限的延伸，利率也会越高，房款比一次性付款的款额高。(3)按揭贷款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式，由于它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活泼的最有效手段。按揭付款可以筹集到所需资金。实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。但是办理按揭手续繁琐、限制较多、费用高。第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产企业不得采取售后包租的方式销售未开工的商品房。32购房合同中“不可抗力的法律了解不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能防止

58、且无法抑制的客观情况。不可抗力通常包括自然景象和社会要素两方面。自然要素如火灾、水灾、地震等；社会要素如战争、动乱、政府禁令等。有些看似不可抗拒的要素，但是不包括在不可抗力之中，这类事件发生后责任是不能免除的：(1)经济环境变化、市场价钱动摇，如金融风暴。(2)甲方不能及时采购本合同中所列建材、设备或同类、同级的产品的；(3)市政配套工程不能与房屋同步建立、同时开工交付的；(4)该建立工地附近有艰苦施工、该房屋建立不得不停顿的；(5)其他不列入免责范围的事项。如停电、雨雪。假设有属于上面所定义的不可抗力事件发生后，购房者和开发商双方都应积极采取措施。(1)受损害一方负有两方面的义务：及时通知对

59、方。不可抗力发生后，应在合同商定或合理的时间内通知对方，以便对方采取措施，减轻不可抗力能够呵斥的损失，同时，该当在合理的时间内提供有关方面出具的证明。采取合理措施，防止损失扩展。如发生不可抗力一方当事人不及时采取措施或采取的措施不合理、不适当，致使损失扩展的，那么扩展部分不能要求免责。(2)对方当事人接到发生不可抗力的通知后，应立刻采取适当的措施防止或减小损失，同时，对曾经发生或能够发生的损失做出评价，以便合同双方当事人采取继续履行合同、变卦合同还是解除合同的应变措施。33不准买卖(转让)的房地产类型第三十条规定，以下房地产，不得转让：(1)以出让方式获得土地运用权的，不符合本法第三十八条规定

60、的条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或者以其他方式限定房地产权益的；(3)依法收回土运用权的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、行政法规规定制止转让的其他情形。第三十八条为：以出让方式获得土地运用权的，转让房地产时，应符合以下条件：(1)按照出让合同商定曾经支付全部土地运用权出让金，并获得土地运用权证书；(2)按照出让合同商定进展投资开发属于房屋建立工程的，完成开发投资额的25以上，属于成片开发土地的，构成工业用地或者其他建立用地条件转让房地产时房屋曾经建成的，还该当持有房屋一切权证书。34不满18岁的未