关于房地关于房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障的应用

1、.PAGE ：.；PAGE 9A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering关于房地产市场宏观调控目的及其实现的法律保证作者 李昌麒 关于房地产市场宏观调控目的及其实现的法律保证 中国法学 本文经过对我国房地产市场的现状及问题的调查，论述了国家应从六个方面确立房地产市场的宏观调控目的及其相应的法律对策，包括对耕地占用面积的控制、把房地产开发控制在城市规划答应范围之内、确立合理的地价和房价基准、引进高空建筑权、控制房地产开发贷款的总量、房

2、地产开发必需符合生态环境的要求以及严厉房地产开发企业的资质控制等内容。 最近几年来，我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛开展。但从目前的情势来看，它还远未成为我国国民经济开展的一个重要的支柱产业。这阐明在今后相当长的一个时期内，国家还须对房地产业采取开展的方针，因此，对房地产业实行宏观调控，将是国家的一个长期义务。我以为至关重要的是国家要从全局和长久利益出发，确立房地产市场宏观调控目的以及实现这些目的的法律措施。为此，很必要对我国房地产市场的现状作一大体调查，然后针对曾经出现的或者能够出现的问题，提出相应的对策。 控制目的之一：对耕地占有面积的控制 我们必需成认这样一个

3、现实：我国正在面临着一场土地危机，而这种危机还能够由于房地产开发的失控而加剧。如今我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字，但置信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题，即如何处置好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说，既要加快房地产业的开展，又要不占用耕地，是办不到的，如今问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限制之内。这个限制确实定必需思索现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建立能够占用耕地等多种要素。为了把耕地的占用减少到最低限制，我以为以下措施是必需采取的： 第一，把耕地占用的数额纳入国民经

4、济和社会开展的长久规划、五年方案和年度方案。我国现有的长久规划和五年方案，仅仅是非常原那么的强调了要“真实维护耕地，但并没有像其他事项那样规定详细的目的，这不能不说是一个忽视或者说缺陷，虽然各级政府都制定了土地运用权出让方案但它毕竟是政府规定的，这也往往会由于政府的意志而随时修正方案。因此，在五年方案的国土开发方案中其他目的可以不列，但是耕地占用面积是必需列的。思索到各省、自治区、直辖市需求占用耕地的根据不同，因此，我主张以后的五年方案，该当按地域分列占用耕地的数字，然后各地域在根据国家确定的耕地占用方案，层层分解，凡是列入方案的占耕地目的，不得突破。各级人民代表大会的方案执行的报告中，必需包

5、括耕地占用情况，以便把耕地的占用纳入权益机关的监视之下。 第二，把耕地占用方案纳入指令性方案的管理范围。本来，指令性方案与市场经济的要求是不相容的，随着市场经济的开展，指令性方案目的将会逐渐减少乃至取消，但是耕地占用是一件非同小可的事情，还必需把它纳入指令性方案的管理范围，即使在其他市场经济的国家，也不是对耕地占用放任不论。因此，在未来我国制定方案法的时候，还必需在特定领域一定指令性方案在特定领域的位置并赋予执行的效能。 第三，强化依法批地的法律认识，严厉清查非法批地主持者的法律责任。我国对批地的权限作了明确的规定，该法实施以来，鉴于部分地方政府无视法律的规定，越权同意占用土地的景象非常突出，

6、为此，国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告，但是至今这一景象仍未能有效制止，横向多头批地如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地和纵向越权批地如化整为零多次批地、下放审批权等依然时有发生，呵斥土地供应总量失控。年，全国下达的用地供应方案为万亩，而实践用地已达万亩。呵斥这种情况，除了某些指点干部土地法制认识淡薄之外，还有两个重要缘由，一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处分。我主张今后该当把土地占用情况作为对政府官员进展考核的一项重要内容。凡是非法或者越权批地呵斥严重后果的，除了能够招致罢免之外，情况严重的还应遭到刑事处分；二是对于非法

7、或越权同意占用的土地，不宜采取事后按程序追认的方法。这种对“违法现实的“合法追认，往往会为那些违法行为者大开方便之门，就通常而言，法律不该当成认既存的违法现实。 控制目的之二：把房地产开发控制在城市规划答应范围之内 编制城市规划是赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定，城市规划区内的土地利用和各项建立必需符合城市规划，服从规划管理。这阐明房地产开发必需符合城市规划的要求。在这里，与房地产开发严密相关的，至少有以下三个问题必需处理： 第一，城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列要素决议的，其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建立用地规划，城市详细规那么中的详

8、细用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制目的以及城市新区开发和旧区改造等要素。对于这些要素的量化规定必需建立在民主决策和科学决策的根底上，切忌少数行政长官意志主宰决策过程。是年月开场施行的，根据这个法律的规定，该当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学，有的比较粗糙，有的纯属为了应付。但是，无论以上哪种情况，恐怕都未在规划中完全思索到房地产迅速开展这一要素，以致呵斥如今不少房屋建筑在外表上并不违背规划规划的要求，但在实践上并不符合一个科学规划应有的要求。因此，为了顺应房地产开发的需求，我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对开展房地产市场的要求和本辖区的实践

9、情况，对过去的城市规划进展一次民主和科学的审视，以便进一步完善城市规划。今后的城市规划，我以为重点该当放在对旧城的改造上，虽然我国各个城市的旧城改造获得了显著的成就，但是，我国旧城改造的潜力还非常之大，旧城改造的最大优点莫过于它可以在不扩展土地占用面积的根底上处理人们日益增长的房屋需求。为此，国家可以设置假设干优惠政策，鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地方法去开展城市的路子，由于那样只能使城市无限膨胀，这不符合中国的国情，我国今后寻求的不该当是过份膨胀现有大城市，而该当开展乡镇小城市。 第二，房地产的开发必需符合城市规划的要求。我国法

10、律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权，其目的就是要经过规划确定城市的规模和开展方向，实现城市的经济和社会开展目的，因此，城市规划就该当具备执行的效能。就房地产开发而言，是指城市规划区内的土地利用、房屋建立工程的选址和规划都必需符合城市规划的要求。但是，在现实生活中，我们却看到两种情况：一种是由于种种缘由，比如某个指点同志的点头或者不正之风之类的影响，有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求，但依然可以得以建立；另一种是以城市规划不合理为由，为某个不符合规划的开发工程寻觅存在的理由，假设确实如此，当然也不失为一种方法，如今需求反对的是规划本身是正确的，开发工程本人不符合规划的要求，而用修

11、正正确的去维护不正确的那样一种作法。 第三，严厉清查违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此，曾经作了一些规定，如今的问题是如何执行，在实践中最棘手的是那些违反城市规划但曾经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设备，对此，大都在执行有度的思想指点下，作一翻轻描淡写的处置了事，这里所指的“度当然不是法律界限而是指的一种“灵敏性。我以为这种执行思想不可取，我国如今许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻，不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然，我们很了解执行有度思想产生的背景，从某种意义上也是在从实践出发，但是，从长久执法来讲，不该当牵就这种实践，由于这种牵就往往会为违法

12、行为找到一个“防空洞，我们如今需求树立的该当是严厉执法的思想。 控制目的之三：确定合理的地价和房价基准 地价和房价是房地产市场的中心问题，也是国家对房地产市场进展宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低，尤其是涉外地价更低，从而呵斥了巨额土地权益的丧失；二是房价过高，有的高得惊人，超越了普通的购房户的接受才干。这两种情况的存在，都不利于房地产市场的安康开展，当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价钱纳入法制化的管理范围。第一，运用法律法规的方式规定确立地价和房价的根底规范。通常以为地价是根据土地的不同位置、运用性质、容积率、级差收益、开发本钱和供求情况等根本要素构成的。商品住宅的价钱国

13、务院已在中作了规定，其关键是要合理确定构成价钱的各种要素和各类费用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价钱规范。如今的问题是要把确立房地产价钱的各种要素用法律、法规的方式加以固定，以便成为确立地价和房价的根本根据。 第二，严厉房地产价钱评价机构的责任认识。房地产价钱合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益，必需严肃对待。这里至关重要的是房地产价钱评价机构必需由政府确定，对评价人员的资历及其责任应有严厉的规定。房地产价钱畸高畸低是当前房地产市场价钱中的一个主要问题。呵斥的缘由能够是多种多样的，但是，有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个缘由，对某些详细评价工

14、程来讲还能够是一个重要缘由。对此，必需严肃处置。 第三，由政府定期公布宏观指点价钱。世界不少国家和地域的政府，根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策，都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评价的“公示地价，作为普通土地买卖的根据。对此，我们可以效法，我以为，在我国公布的“公示房地产价，不该当只是一种宏观调控价，或者说是“中间价，同时，还该当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点：一是表达国家对房地产市场的必要干涉；二是为土地和住宅的运用者提供可供参照的价钱信息，平衡他们提心吊胆的购买心思；三是防止暴跌和暴利行为。 第四，引进“高空建筑权的概念。高空建筑

15、权是在高层建筑如雨后春笋般开展的背景下最初只在美国的纽约、后又普及美国许多城市的一种买卖景象，它的根本含义是指对土地以上的空间的建筑权，也就是说谁要在土地的空间建筑构筑物，谁就该当向土地运用权人支付费用。我国如今的高空建筑权的雏形现实上曾经出现，比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋，然后对所建成的房屋按商定拥有运用权。随着城市人口的膨胀，土地供求矛盾加剧，必然会有人寻求高空建筑权。因此该当把高空建筑权引入我国法学研讨领域，并在相关的法律里作出规定。 根据我国的情况，我们可以将“高空建筑权称为“土地空间运用权，其范围为土地运用面积的直线上升，其权属分别为土地运用权人和国家一切，即假定相当于

16、二十层楼不同的城市可以有不同的规定以下的土地空间运用权属土地运用权人一切，二十层楼以上的那么为国家一切。其主要理由是二十层楼以下是土地运用权人对建筑高度的最普通和最规范的要求。因此在这个高度范围内的空间运用权理应归土地运用权人一切。二十层楼以上的空间运用权为什么属于国家是基于以下两个方面的思索：一是思索到土地作为一种很难再生的资源，它的价值不仅仅及于地面，而且还该当及于它的延伸部分空间。就房地产商来说，他所瞄准的不仅仅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物，由于房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。假设国家放弃空间运用权的价值，无异于放弃了一部分应有的国有受害，假设这种放

17、弃又为外商所得，树立土地高空运用权就显得更为必要了；二是思索到假设不设置空间运用权，就能够导致这样的结果，即有的土地运用权人就能够低价从国家手中获得土地运用权，然后再高价转让土地运用权，而这种高价的结果不仅能够引发土地运用权的炒卖，同时还能够引发建筑物高度的无限制开展。假设二十层以上的空间运用权归国家，就能够在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间运用权的真正意义在于土地运用权的价钱该当包含其空间运用权的价钱，而空间运用权的价钱除了思索地价计算的有关要素外，主要应是建筑物的高度，建筑物越高，空间运用权的价钱越高，因此，国家该当规定空间运用权收益二十层楼以下的归土地运用权人一切，二十层楼以上

18、的空间运用权收益属国家或集体一切，但是思索到加层建筑，能够给不属于国家的空间运用权人呵斥不良影响，因此双方还可以商定相应的补偿方式。当然，土地空间运用权的设立，不应具有溯及力。 控制目的之四：控制房地产开发贷款总量 假设说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话，那么，其中一个重要的缘由就是不适当或者混乱的贷款推进。在人们心目中当然也在现实上开发房地产是“一本万利的事情。因此，吸引了大量资金流入房地产市场，这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等景象也就应运而生，甚至银行部门也纷纷涉足房地产，于是，大量资金压在房地产上，该收回的不能收回，有的银行还出现了透支景象，这样的结果，不仅引发了房地产市场

19、的混乱，同时，还引发了金融次序的混乱。围绕着房地产开发而引起的不正之风、行贿受贿等景象也愈演愈烈。为了改动这种局面，当前特别需求作以下几件事： 第一，国家必需把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷方案、证券方案和投资方案，以便从总量上进展控制，银行发放贷款不得超越方案所确定的目的；同时，一切房地产开发贷款，都必需以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保才干的第三人提供担保，凡是未能提供抵押或担保的，银行一概不予贷款。为了抑制我国现实生活中的虚伪抵押景象的发生，抵押物的真实性该当提交公证，公证机关应对明显的公证失误或者假公证承当责任。 第二，加强对投资方向的引导。我国如今房地开

20、发的构造很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，许多不是房地产开发本应保证的为重点建立配套的开发工程和居民职工住宅，而是脱离国民普通消费程度的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村，乃至赛马场、高尔夫球场等。因此，今后，专业银行对与重点建立配套的房地产开发工程、职工住宅工程、旧城改造工程该当优先贷款，对高档消费建筑、占用大量土地的建筑工程，原那么上应不予贷款，对占用耕地的高档消费建筑根本不批。 第三，对曾经到期尚未返还本息的房地产开发贷款，要进展一次严肃仔细的清理。如今不少的房地产开发贷款不能收回，缘由能够是多方面的，在清理中需求区别对待，但是对于那些由于行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而呵斥贷

21、款本息不能收回的，无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止，其中一个重要缘由就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁，这不仅是对某一个违法者没有处分，更为严重的是违法者本人还能够有恃无恐和变本加厉的继续进展违法勾当，同时，还能够带动一大批“侥幸者接踵而来，其后果是不堪想象的。 控制目的之五：符合生态环境的要求 城市的房地产开发，与生态环境的维护和改善，本来该当是而且能够是相互一致的，但是如今城市土地的利用，往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设备不配套等多种缘由，而加剧了城市生态环境的恶化，如今许多城市一

22、眼望去只见高楼、烟雾和杂乱，不见绿茵、清新和次序，甚至使人感到窒息，这种情况，如不加以改动，必然殃及子孙后代。因此，凡是与城市生态环境有关的要素，诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、“三废的排放处置、水质规范、噪声限制、现有绿地面积的维护等，只需全国性的比较原那么的立法是不能完全处理问题的，还必需制定地方性法规，加以详细规定。其真实上述一些方面，并不是无法可依，如今的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比，往往更具难度，其中一个重要缘由是人们缺乏环境权益认识，本人权益遭到进犯之后，不知道或不情愿主张权益，即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发，也不可以依法得以处置。今后我们该

23、当从全民族的长久利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权益认识，提高执法机关环境执法自觉性，以便构成一个任何严重影响环境的工程工程不能建立刻便曾经建立的也要强令撤除的法律机制。 控制目的之六：严厉房地产开发企业的资质控制 前几年在房地产开发热的大潮下，产生了名目繁多的房地产开发公司。有全民和集体的，也有私营的；有内资的，也有涉外的；有公司性质的，也有合伙性质的；有开发性的，也有中介性的；有政府机关办的，也有专业银行办的；还有军队办的等等。这些公司的存在，对于推进我国房地产业的开展起了重要的作用，但是，也该当看到不少的这类公司，没有经过严厉审查，资金不到位，根本没有开发和运营才干，而是靠炒地皮和楼花过日子，甚至牟取了暴利。这些所谓的公司，是房地产市场混乱的主要要素。针对这种情况，许多地方根据进展了一次清理，取缔了一批不具备开发资历的企业，房地产企业盲目开展的势头有所遏制，但是，我以为以下几个问题还需继续处理： 第一，房地产开发企业的数量依然过大。一个地域或者某一个城市，终究该当拥有多少房地产企业是很难用一个一致的数字加以规定的，但是，有一点是可以确定的，即房地产开发公司的数量，该当与本地域国民经济的开展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的接受才干大体相顺应，房地产企业的超量存在，必然引发许多不正当竞争行为的产