中原 长沙第六都豪宅项目二期产品定位及物业规划建议报告

1、中原 长沙第六都豪宅工程二期产品定位及物业规划建议报告Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021【城市豪宅 比肩世界】第六都工程二期产品定位及物业规划建议报告调整稿【湖南中原 事业二部 荣誉出品】Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021开创城市中心豪宅生活新标准Innovative urban living quality horn hand Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021

2、一个豪墅的特区与 一场豪奢的盛宴A revolutionary city with an innovative architecture Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021我们的占位思考“三达鼎立，打造南中国豪宅名片第六都？运达中央广场武广顶级城市豪宅万达公馆中国顶级豪宅Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为工程的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要解决的三大核心问题：Q1：基于工程价值与

3、豪宅市场开展的分析，确定工程二期的整体定位？Q2：定位之下，工程二期的产品户型配比方何确定？产品如何打造？Q工程价值及开展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析工程二期产品打造建议豪宅配置打造建议工程二期规划建议*?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789工程价值分析外部价值分析区位价值、交通价值、配套价值、规划价值内部价值分析地块价值、规划价值、综合体价值工程价值分析局部我们将从外部价值与内部价值两个局部着手分析?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到

4、验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789工程外部价值分析?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好主城核心区南部工程位于二环以内，城市中心板块南部。省府板块中心板块城市4D中心工程区位所在代表的是长沙的经济开展极，承当着城市四大功能：中央政务功能CPD中央经济功能CBD中央生活功能CLD中央信息功能CED?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后

5、付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789交通价值：“繁华尽在两腿之间城市干道工程处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至湘潭板塘，是连接3+5城市群的经济大动脉。韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉。如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的工程就是“繁华尽在两腿之间?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789轨道交通：地铁1号线长沙南北轨道交通骨干线交通

6、价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高本案金色大道站地铁1号线，贯穿城市南北开展轴，覆盖城市南北向放射客流走廊， 促进城市南北方向开展。地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通时代，也意味着更高效的生活。金色大道站距本工程仅百余米，步行两分钟即可到达距离工程最近的地铁1号先金色大道站站口，距本工程只有100余米距离，从工程步行到地铁口仅两分钟路程?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻周边配套：教育环

7、境：雨花亭小学、21中、中南大学、长沙理工大学文化休闲：南郊公园商场：沃尔玛、华银旺和医院：五洲医院、爱尔眼科医院、湖南省第二医院、省脑科医院银行：建行、中行、农行、工行酒店：神农大酒店、五华酒店南郊公园鸟瞰图?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789外部价值小结：该工程是城市中心区，区位特点决定了本工程具有先天的高端禀赋本工程最大的优势在于区位与地铁城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和配套，为工程带来更高的居住价值城市4D价值+地铁口岸价值+醇熟配套价值价值点：?2021版-房地产

8、营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789工程内部价值分析?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789工程二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容工程，适合走高层豪宅开展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高芙蓉路韶山路新建西路南二环1、66万建面，具备规模优势，利于档次的打造；2、36万住宅，商业局部体量约30万，占比到达4

9、5%，具备成为大型综合体的优势；3、住宅局部容积率约为3，容积率较高，不适宜低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造社区的高端品质。地块经济指标建筑面积662775住宅面积364291绿地率47.50%?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地品质，工程可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为工程营造豪宅形象与气氛提供支撑1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路

10、金色大道，展示面较长，利于展示工程形象。2、地块形状整体比拟规整，昭示性好，利于规划。3、地势呈东北高，西南低的态势 ，高差到达10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性，使得园林景观更具层次感以及空间立体感。?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789工程规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000的人工湖，具有良好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升1、工程临芙蓉路一面规划为酒店、写字楼商业局部，利于工程整

11、体形象的展示。2、市民广场将写字楼与酒店有机结合，将提升工程整体价值。3、住宅区域规划在地块内部，环境幽静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证了良好的私密性。4、居住区内8000的人工湖在城市中心区极为罕见，为本工程打造豪宅提供了良好的条件。摇摆区?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789工程综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值1、本工程一期写字楼局部已经建成，对该工程的整体的价值起到了提升作用，

12、商业局部为居住区的配套设施。2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典主义建筑风格，凸显高端时尚的气息。?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789地块限制条件：区域周边豪宅工程较少，缺乏豪宅的气氛，工程需要通过提升产品品质与配置支撑工程豪宅形象周边楼盘以普通住宅为主，缺乏高端工程和豪宅工程，周边档次较高的仅有通用时代国际社区与建发汇金国际。周边整体形象不高。?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031

13、789优化限制条件：借地块及规划的优势，进行资源打造区域缺乏豪宅气氛，区域整体形象不高依托地块有力条件，打造后天资源，使得工程品质提高，具备豪宅要素打造成区域标杆工程，上升至全市豪宅前列?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789内部价值小结：本工程已初具豪宅打造条件，但还需通过合理规划与配置形成价值竞争力从地块规模、地块外形上可以分推导出本工程只适合高层住宅物业的建造，同时对资源的塑造能为工程提供豪宅的必备条件。综合体的属性为住宅局部带来商务性能，于无形中提高了附加值，也是其他工程所不具备

14、的。规模价值+坡地价值+综合体价值价值点：?2021版-房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83513598 :69031789外部价值内部价值工程价值体系构建区域价值：城市中心区域，区位价值凸显，稀缺性资源具备高升值潜力交通价值：工程四通八达，拥有多重立体交通网络，更靠近地铁口岸，出行便利配套价值：城市中心成熟区域，配套齐全，是生活居家无可挑剔的便捷之地规划价值：南湖新城的规划，将会令片区的商务价值与居住空间升级工程指标：城市中心区域大规模社区、高绿化综合体规划价值：通过8000的水系串联五大功能区，规划“两横三纵景相连，两心三阶

15、步云天的格局 地块价值：毗邻城市主干道，通达性、昭示性良好，能最大程度享受城市价值与区域价值；地块整体性强，有一定高差综合体价值：工程写字楼建成，综合体价值开始显现，商务性能为住宅增加筹码都市级豪门生活特区 城市4D70万平综合大盘Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程开展属性界定城市4D领袖级平层豪宅特区城市4D：工程区位决定本案属于城市中心型豪宅。工程更多依赖于城市资源提升工程价值。领袖级：打造成城市中心区的标杆之作！平层豪宅特区：从地块居住属性、居住品质打造、以及工程整体形象的拉升上思考，本案将以全高层物业打造

16、平层豪宅特区。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅与其他豪宅的区别 平层豪宅一般都处于城市中心或者城市副中心，对地段以及配套要求较高，更讲究邻里上下的融洽共处，而别墅豪宅更注重“深居简出的安宁境界。比照项平层豪宅别墅豪宅地理区位市中心、城市副中心城郊或新区形态平层独栋、联排、叠加面积200平米以上独栋400平米以上联排200-工程价值及开展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析工程二期产品打造建议豪宅配置打造建议工程二期规划建议*Code of this report | *? Copyright Cen

17、taline Group, 20212007202120212021年第一阶段：萌芽期开展特征：1、城市远郊/城市新区2、远离城市中心，市政配套较差3、自然资源优势4、传统别墅物业5、产品创新性差6、主要卖点：自然景观资源、产品品质、品牌典型工程：万科西街庭院南山苏迪亚诺绿城青竹园保利阆峰云墅第二阶段：起步开展期典型工程：滨江金座西山汇景美洲故事托斯卡纳第三阶段：分化演变期典型工程：北辰湘江世纪城双湾国际奥利匹克花园开展特征：1、城市近郊/城市新区2、城市化程度有限，市政配套缺乏3、品质提高，物业组合增多4、自然景观资源优势5、产品舒适度进一步提高6、主要卖点：景观资源、地段、品质、配套开展特

18、征：1、城市新区2、城市化程度提高，市政配套较好3、综合体价值开始出现4、主要卖点：地段、城市景观、综合体价值、产品品质长沙豪宅市场开展阶段：长沙豪宅市场开展已迈入豪宅城市化、中心化、平面化开展阶段，平层豪宅开始迅速开展2021年第四阶段：快速开展期开展特征：1、城市中心区2、城市化程度高度集中，配套功能完善4、综合体价值叠加5、主要卖点：地段、城市景观、综合体价值、产品品质、科技附加值典型工程：北辰奥林匹克花园万达公馆运达中央广场通用时代国际社区豪宅开展逐步向品质化、城市化、中心化演化转变Code of this report | *? Copyright Centaline Group,

19、2021长沙平层豪宅市场开展格局：开展两极分化，资源型平层豪宅沿湘江分布，占据城市自然景观资源非资源型；豪宅那么占据城市中心，依托城市综合资源与工程后天打造资源塑造豪宅品质中心板块 万达公馆建发汇金国际运达中央广场奥林匹克花园华盛新外滩通用时代国际社区湘江雅颂居藏珑北辰三角洲城市资源型豪宅城市中心型豪宅区域分布：城市近郊或中心，依托城市景观分布工程特征：有较好城市景观资源，物业以别墅、洋房、高层等组合为主典型代表：藏珑、湘江雅颂居、北辰三角洲、万达公馆区域分布：城市中心区，占据城市稀缺地段资源工程特征：物业以高层为主，属平层豪宅；拥有较强城市稀缺资源价值，同时具有综合体价值典型代表：运达中央广

20、场、奥园、建发汇金国际、通用时代国际社区城市资源型豪宅城市中心型豪宅本案属于城市中心型豪宅工程西山汇景Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021长沙平层豪宅市场开展特征：随着客户需求的多元化，豪宅产品品质化程度加深，住宅科技得到广泛应用，综合体价值与豪宅价值开始叠加，城市中心型平层豪宅的市场竞争与打造标准更加严苛城市中心型平层豪宅：快速开展期综合体价值、高附加值、品牌价值豪宅类型工程入市时间开发商产品附加值城市中心资源型平层豪宅湘江世纪城08年入市，11年持续世纪金源五星酒店+超高层建筑+商业会所价值、产品价值双湾国际09年

21、入市，11年持续长沙水利投资高层+五星酒店澳洲园林、游艇、星级会所、产品价值北辰地块10年底北辰置业酒店+公寓+写字楼+超高层+高层住宅产品价值、高科技、星级会所、知名物管南湖4号地块预计11年保利地产写字楼+公寓+超高层住宅+高层住宅华远金外滩预计11年华远地产公寓、写字楼、商业产品价值、星级会所万达公馆11年7月万达地产商业+酒店+写字楼+高层产品价值，精装修、会所城市中心非资源型平层豪宅通用时代预计今年4月通用地产高层+商业特色中心园林、商务中心会所、教育配套、产品价值汇金国际预计11年万科地产高层+叠加别墅+酒店+写字楼下沉式水景园林价值、会所价值奥园11年湘天房地产小高+高层+写字楼

22、+酒店+商业特色园林价值、星级会所、品牌物管、高科技产品价值运达中央广场11年运达房地产商业+酒店+写字楼+高层精装修、星级会所、超宽楼间距、产品价值本案12年建鸿达、湘电写字楼+酒店+公寓+商业+住宅星级会所、湖景园林、品牌物管、台地、产品价值Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021长沙平层豪宅开展趋势：随着城市空间的不断拓展，客户对于城市资源的依赖程度进一步加深，城市中心型平层豪宅价值得到不断认可，中心区平层豪宅未来将引领城市豪宅市场开展，成为新的标准制定者城市中心型豪宅价格远高于同区域内其他工程产品价格！最高差价达1

23、3000元/平米豪宅类型工程成交均价区域内成交均价区域差价城市中心型豪宅万达公馆报价20000元/平米7016元/平米13000元/平米运达中央广场报价14800元/平米7359元/平米7400元/平米北辰地块8500元/平米7016元/平米1000元/平米汇金国际9500元/平米5824元/平米3700元/平米通用时代7500元/平米5824元/平米1700元/平米奥林匹克花园8000-15000元/平米5470元/平米10000元/平米Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021在长沙谁是城市中心型豪宅Code of th

24、is report | *? Copyright Centaline Group, 2021通用时代国际社区70万城市高端生活示范区12345占地面积240亩建筑面积70万平米一期27万平米绿化率45.27%物业类型高层住宅、商业总户数一期2340销售均价7500元/平米开盘时间预计四月份物业管理戴德梁行物管参谋Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程规划：整体分三期开发，一期物业全部为30+1F、31+1F高层共13栋，总建面达27万平米；二期未定，三期以商业为主；整体规划为城市最正确生活示范区，中心规划有大面积湖景

25、，整体档次为中高端一期三期二期工程整体分三期开发：一期为27万平米纯住宅区，全部为30+1F、31+1F高层，共13栋，结构为塔楼；二期未定；三期以商业为主；12345Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程一期15栋户型配比：总户数为2340，产品为一房至四房，面积段在75-168平米之间，其中二房占比拟大；整体户型及面积较为主流一期户型配比1-5栋户型面积段套数占比一房二厅7524010.3%二房二厅86/101/10661226.2%三房二厅13624610.5%四房二厅复式16880.3%Code of thi

26、s report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程一期15栋户型设计：一房产品在打造上采用了入户花园和多功能房的设计，提高了产品的性价比，同时以主卧套房设计提升产品的档次；两房设计设计有入户花园和空中花园、主卧套房等具有一定的创新性和灵动性空中花园75平米1+1房赠送入户花园；具多功能房，较灵动；主卧套房设计；89平米2+1房赠送入户花园、空中花园；主卧套房设计；Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程一期15栋户型设计：三房户型具有较好的空间尺度设计，同时具有创意，赠送入户

27、花园、空中花园，空间灵动，且配置独立书房，主卧套房设计等提升了产品的品质与档次，具备豪宅产品根本特征139平米3+1房赠送入户花园，空中花园；具有独立书房；主卧套间设计；客餐厅一体，空间开阔；超大景观阳台，厨房带生活阳台空中花园Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程一期15栋户型设计：N+1户型为主较多，同时保存有少量168平米复式产品，产品舒适尺度较大，赠送面积多，并普遍采用入户花园，空中庭院、观景阳台等设计，产品性价比与创新性高168平米4+1复式106平米2+1露台书房客、餐厅一体空中花园入户花园客、餐厅一体有

28、独立书房赠送入户花园二层带露台卧室为套间设计客餐厅一体客、餐厅一体赠送空中花园赠送入户花园卧室为套间设计卧室套间设计、空中花园、入户花园Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程亮点打造：规划有3000平米商务中心会所、幼儿园、赤岭小学、运动场所等，配套完善；全精装双入户大堂；架空阳光车库；戴德梁行物管参谋；多重顶级安防等，有力支撑了工程的高端形象定位幼儿园、篮球场“岛概念中心水景园林商务中心休闲广场其他支撑戴德梁行物管参谋赤岭小学精装入户大堂架空阳光车库Code of this report | *? Copyrigh

29、t Centaline Group, 2021建发汇金国际都市综合体 高端生活全案容积率3绿化率42.30%物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼总户数车位比销售均价9500元/平米开盘时间在售物业管理怡盛物业Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程根本规划分析：以普通住宅为主，别墅工程旨在提高工程整体形象，形成上下配的物业组合形式；二期商业局部150米超高层五星级酒店成为南城地标性建筑，支撑起南城CBD核心区域4栋叠加别墅，共32套三栋，为点板结合建筑形式150米的超高层建筑园林：为长沙下沉式台地园林，通过水景运用、绿色植

30、被打造成市中心的原生态园林。2007年，该地块拍得5.33亿以地王的姿态入市，将汇金国际打造成集城市中心顶级豪宅、写字楼、商业配套为一体的城市综合体工程 ，建筑面积约26万，其中商业局部为14万。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021产品分析住宅都市主流户型与城市别墅的结合，住宅面积以市场上的住流行面积为主，面积设计较为合理。工程一期1，2，3号栋为28层高层住宅，主要户型为以紧凑型二房、三房及舒适型四房为主。 目前在售3#栋货量为274套，二房和三房的分布较为均衡，面积段跨度较大，涵盖了紧凑型两房三房和舒适型两房三房，

31、能满足各种不同需求。工程内另有8栋叠加别墅，为上下各三层的叠加形式，共32套，面积区间为230-420之间。3#栋目前在售户型配比房型面积区间套数比例二房76-12912245%三房105-15915255%合计76-159274100%Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021汇金国际拥有入户花园、飘窗、阳台等常规设计，户型一般。叠加别墅总量稀少，为城市绝版稀缺产品。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021户型分析主力户型设计采用框架结构设计，能根据需

32、要设计适合自己的户型；同时所有的户型设计都遵循动静分区、干湿别离的原那么进行了有效的布局，更具合理性；户型设计充分考虑了赠送面积，赠送面积高达16%，有效的提高了产品附加值三房两厅156两房一厅 76南北双阳台设计主卧套间设计有独立书房客餐厅一体，空间尺度大；主卧带超大观景阳台；Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 202199平米三房户型分析局部三房户型设计有10平米入户花园、书房等，提升了产品的价值与档次，同时空间具有灵动性和创意性独立书房10平米入户花园赠送10平米入户花园；带独立书房配置；104平米三房一厅 赠送入户花园

33、；有独立书房；主卧套间设计；Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程豪宅配置从该工程的配置情况分析，无论从配置数量或是配置品质上，都无法与真正意义上的豪宅工程匹配，豪宅配置设施较弱 ，不能起到有效提升工程附加值的作用入户大堂：住宅楼均设置5.6米高架空层，按五星级酒店精装修标准设计入户大堂。电梯：采用两梯两户、两梯三户、两梯四户三种电梯配置形式。安防系统：采用智能门禁刷卡系统，24小时电子监控，每栋别墅建筑配备一名专用保安人员。园林：采用长沙首个下沉式园林设计，内置循环水景系统。人车分流：车流直接从小区外部地下车库入口

34、进入车库，整个小区彻底实现人车分流。物业管理：采用建发集团旗下怡盛物业。会所：在2期的规划中，将在酒店物业一二层设置工程会所，主要打造成一个休闲娱乐中心。下沉式园林超高层Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021奥林匹克花园：九五之尊 都市顶级私家官邸工程根本资料工程地址天心区新韶西路398号 占地面积500亩建筑面积70万绿化率50%物业类型住宅、商业建筑类型板式开发商湖南湘天房地产开发开发期数两期Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021规划分析：整个

35、工程以组团式规划，在平面布置上错落有序，却不失恢宏大气，布局小高层住宅，整个小区容积率低，创造了一个舒适性的居住环境工程总占地500余亩，规划总建筑面积近70万平米，是省府板块最大规模住宅工程。工程地块整体分为商业与住宅两区进行开发，先期开发的住宅局部地块建筑面积40万平米，规划为雅典、悉尼、洛杉矶、楼王坤台、楼王乾台五大组团，由小高层住宅、小学、幼儿园等组成，建成后将成为一个低密度、低容积率、高绿化的高档花园社区。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021户型配比：该工程的户型结构设置以三房、四房为主，但面积段跟市场主流的

36、面积区间区别开来，有效的拉升了工程的品质工程以四房为主，占到所有产品的86%，另外有少量三房、五房以及复式。从产品配置的面积分析，与一般的市场主流产品有所区分，面积大，舒适性强，符合豪宅品质。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021户型分析：奥林匹克花园户型设计周正，户户带入户花园，多阳台组合，功能齐全，开创了长沙平层豪宅的先河，代表了长沙平层豪宅的最高水平四房2厅4卫 1963房2厅4卫 248卧室为套间设计；带工作间、衣帽间；赠送入户花园，带露台；有多功能房；具有家庭厅；多景观阳台设计卧室为套间设计；带工作间、衣帽间；

37、赠送入户花园，带露台；有多功能房、储藏室；具有家庭厅；多景观阳台设计Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021豪宅配置：从产品的硬件品质到软件效劳，奥园都采用的无一不是顶级的配置，完美的打造出长沙第一智能豪宅建筑风格：建筑袭承以奢华著称的ARE-DECO风格，将欧洲繁缛的形式简化，外观典雅，材质厚重。皇家园林：楼王组团乾台利用起伏坡地，将水景系统与园林景观节点进行完美结合，营造出一副赏心悦目的园林美卷。智能系统：霍尼韦尔智能家居系统、户式中央空调、户式中央除尘系统、户式水处理系统、户式新风系统、户式中央热水系统、IC卡智能系

38、统。名流会所：会所以“专属定制上流圈层生活方式为经营理念，采用VIP准入制，是楼王组团业主独特的身份标签。物业管理:楼王组团引进顶级品牌喜达屋物业，深谙东方效劳哲学，将“管家式效劳模式用于顶级住宅领域，为中国顶级住宅量身定制。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021运达中央广场:城市极具影响力的都市顶级综合体160米高酒店及公寓248.8米63层酒店及写字楼7层商业占地面积171亩建筑面积60万平米住宅21万容积率4.4住宅局部3.6绿化率40%物业类型住宅、别墅、酒店、写字楼总户数1079销售均价14800元/平米开盘时

39、间在售物业管理长沙水木华物业Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021住宅局部：依托高端商打造的精品豪宅，共六栋，超宽楼间距展现了工程豪宅的价值，同时采用5000元/的精装标准，打造武广第一平层豪宅160米高酒店及公寓248.8米63层酒店及写字楼商业内街屋顶花园住宅详情建筑面积21万总户数1079户车位全地下停车场，共3000多个车位，住宅局部享用1300余个住宅规划布局6栋31层，5栋纯板楼，一栋塔楼，各栋由连廊衔接，住宅局部位于商业正北，其中临商业局部的住宅下设底商中间有40米宽商业步行街衔接价格信息当前阶段内部认购价

40、格14200元/14800元/预计开盘时间2021年4月装修标准5000元/豪装当前可认购局部4号楼与6号楼*Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021产品户型配比:以三房为主力户型，占比约57%；其中5号楼王中间层有60户复式，面积段在100220平米之间，复式面积段在340486平米之间户型面积平米户数所占比例共1079户2房2厅2卫10027926%3房2厅2卫150939%3房2厅3卫17852348%4房2厅4卫22012411%复式340-486606%*Code of this report | *? Copy

41、right Centaline Group, 20212房2厅2卫(100)3房2厅3卫(178)户型设计注重空间感，同时强调功能性，产品创新强，有入户花园、书房、主卧套间设计等，以舒适性，全能型打造豪宅产品标准主卧套间设计；有独立书房；客餐厅一体；客厅、卧室面积在20平米左右卧室套间设计；赠送入户花园；有独立书房；客厅、卧室面积在20平米左右套间设计套间设计入户花园书房书房客餐厅一体Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021三房150平米四房220平米三房户型设计舒适尺度高，且具有一定创意，入户花园，书房，套间设计，南北双

42、阳台设计等均表达了产品一定的豪宅品质 超大生活阳台套房设计入户花园书房赠送入户花园；南北双阳台，其中生活阳台超过10平米；带独立书房；卧室套间设计，带衣帽间；南北双阳台，其中生活阳台超过10平米；带独立书房；卧室套间设计，带衣帽间；书房套房设计Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021配置以及附加值：智能系统、奢侈园林、顶尖商务配套八大智能系统：地暖、集中水热系统24小时热水、中央空调、指纹密码锁、智能家居、智能电梯、食物垃圾处理器、中空多层LOWE玻璃；均采用国际顶尖品牌。奢侈园林：大型水系、2000元/园林景观、4000

43、元/绿化隔离带、2万中央草坪、假山瀑布、观景亭台、直径超过30公分的加拿大海枣商业配套：两大超五星级酒店及国际顶尖商业购物中心。*Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021万达广场：百万级顶级城市综合体 ，长沙城市豪宅的标杆力作 开福万达广场工程位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街。占地面积180亩建筑面积100万平米绿化率8.54%物业类型住宅、酒店、商业、写字楼总户数当期168户销售均价20000元/平米开盘时间预计七月份物业管理大连万达物业管理公司Code of this rep

44、ort | *? Copyright Centaline Group, 2021工程主要分为四个区域，A、C地块为豪宅，B地块为商业综合体、酒店、5A级写字楼，D地块为独栋5A级写字楼。 写字楼住宅集中商业酒店规划有5A写字楼+五星级酒店+商业等物业，集聚城市综合体价值，拉升了工程住宅价值，奠定了工程中国顶级豪宅的形象Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021户型面积主要在160-300平方米之间，拥有大尺度空间，160平方米两房，220280平方米三房纯大户，超宽奢豪设计，表达了豪宅特性，室内设计独到，主客厅、阔大起居室、

45、书房、工人房、功能阳台，结构紧凑，功能完备两房160平米三房280平米套间设计套间设计家庭厅家庭厅书房佣人电梯家庭厅、卧室套间设计、衣帽间、书房Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021湘江雅颂居城市资源型高端豪宅工程根本资料工程地址天心区新韶西路398号 占地面积102310建筑面积320000容积率3.13绿化率41%物业类型住宅、别墅、商业建筑类型点式、板式开发商长沙广悦置业开发期数三期Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021规划分析：工程分三期开

46、发，以高层住宅和临江双拼别墅相结合，依托湘江资源成为一个资源型的住宅小区工程总占地面积11.7万平方米，总建筑面积38.7万平米，其中地上建筑面积30.6万平方米，地下建筑面积8.1万平方米。建筑包括20栋点式及板式建筑，北地块沿江分布十六栋双拼别墅，东北角两栋商业建筑，南地块东南角一栋幼儿园建筑。工程被新韶西路分成南北两个局部。工程预计分三期进行开发，一期为北地块，二期为南地块，三期为商业建筑。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021工程一期户型配比工程户型以二房三房户型为主，合计占到整个工程的75%，符合市场主流产品趋

47、势。从面积区间上来看，二房产品比拟紧凑，适合经济能力不是特别强的客户，而三房产品根本为舒适型三房产品，更加宜居。另外工程有一定比例的大户型产品，可作为工程品质的象征之一。户型配比：一期以市场主流户型为主，两至五房，面积在87至374之间，其中两房三房占比拟大为74%，少量大户型及16套别墅成为工程豪宅品质的标签户型建筑面积 套数户型配比别墅456.32-474.62161.4%五房三厅282.8-374.08625.6%四房二厅167.16-204.7216014.5%44840.5%二房二厅87.64-88.738134.4%顶层跃式138.64-289.33403.6%合计1107100%

48、Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021B1户型 204D4户型 137户型设计充分考虑了产品的舒适性打造，入户花园、双阳台、书房等，充分展现了豪宅产品的配置特点套间设计套间设计入户花园 卧室为套间设计、赠送入户花园、双阳台设计等，满足根本的豪宅配置Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021保利国际广场：长沙城市新名片，南湖片区的豪宅价值引擎超高层占地面积12.3万平米建筑面积80万平米容积率6绿化率51%物业类型住宅、商业总户数车位比销售均价开盘时间预

49、计五月份物业管理Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021规划分析：工程规划有超高层住宅、200米高写字楼、高端酒店、公寓等业态，是多功能为一体的滨江商务中心，规划价值突出保利南湖广场分为东西两局部，东部规划有9栋超高层住宅楼，以绿色环保的“低碳宜居为目标，打造富有生态特色和人文气氛的滨江高档居住区。西部规划有超高层写字楼，方案开展高端商务及总部经济。规划建设中的200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心。 住宅超高层写字楼Code of this repor

50、t | *? Copyright Centaline Group, 2021北辰三角洲500万城市航母级综合大盘占地面积110万建筑面积500万平米，首开区60万平绿化率50%物业类型住宅、酒店、商业、写字楼、公寓总户数1300车位比销售均价8500元/平米开盘时间2021.10平卖至今物业管理浙江绿城物业管理Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021规划分析工程规划有300万滨江高层住宅、20万超五星级酒店、20万平5A级写字楼，以及16万平公寓，工程综合体价值独具竞争力，整体规划上的完善让工程成为目前长沙最具城市影响力的

51、高端平豪工程超高层酒店两馆一厅写字楼北辰三角洲工程位于长沙市开福区，湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319国道城区段。工程占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米。总建筑面积537万 ，其中：架空平台上总建筑面积380万；住宅 300 万；公建 80 万，其中：酒店 20 万；办公 20 万；公寓 16 万；商业 24 万。架空平台下总建筑面积157万规划建设的一栋高约260米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。住宅区Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 202112345678D3区工

52、程D3区产品配比分析目前在售D3区，以两房和三房为主，四房次之。保存有80套五房户型，2021年10月首开盘后平卖至今，余量已不多，预计五月将推出E5区其中：4、5、6号栋共692套，两房299套，三房393套；2、3栋为超高层产品，共296套四房；7、8号栋的两房128套，三房256套共484套，1栋为五房户型，共80套。目前在售D3区,2021年10月开盘后一直平卖至今，余货量主要为190平以上大户型约60多套户型面积套数占比两房8742729.41%三房98-14164944.70%四房160-19029620.39%五房323-324805.51%合计87-3231452100%Cod

53、e of this report | *? Copyright Centaline Group, 202189平两房98平三房产品户型分析：89平两房与98平三房在产品打造上采用了弧形阳台设计，整体中规中矩，户型紧凑实用，但缺乏亮点弧形阳台弧形阳台弧形阳台弧形双阳台设计；户型较紧凑实用；书房弧形阳台设计；户型较紧凑实用；带独立书房，可改卧室Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021121平三房141平三房产品户型分析：121平三房设计有南北双阳台，主卧套间、拐角飘窗等，具一定创新度；141三房特点在于卧室圆形阳台的设计，提升

54、了产品的溢价值入户玄关设计；主卧套间设计，270度拐角飘窗设计；南北双阳台设计；景观阳台生活阳台主卧套间拐角飘窗圆形阳台圆形阳台入户玄关设计；主、次卧套间设计；南北双圆形卧室观景阳台设计；Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021169平四房190平四房产品户型分析：169/190平四房主要特点是空中花园、圆形/弧形阳台的设计，以及套间设计，具备一定的品质感，但整体较一般弧形景观阳台空中花园套间设计圆形阳台生活阳台生活阳台空中花园入户玄关设计；主卧套间设计；弧形景观阳台、生活阳台设计；圆形阳台，生活阳台设计；空中花园设计；套

55、间设计；Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021323平五房户型面积区间户型结构参数户型功能区户型产品配置Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅户型配比Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅户型区间：平层豪宅户型拥有比普通平层更大更开阔的空间尺度设计，面积普遍偏大，以追求舒适度为主，强调奢华感与功能扩展两房户型主要集中在86-110平米之间，占比26%35%。三

56、房户型主要集中在136-159平米之间，占比约40%45%。四房户型集中在160-200平米之间，占比约10%15%。五房及复式户型面积集中在占比340-370平米之间，占比约6%8%。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅户型结构参数Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021城市中心型豪宅户型结构分析Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅户型结构分析Code o

57、f this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅户型结构分析两房注重功能的合理性与舒适性，主卧、客厅面积均保持在11平米上；三房/四房追求户型的舒适奢侈，主卧面积保持在15平米以上，客厅采用大开间，大进深，面积保持在20平米上，具备别墅豪宅的功能性；五房产品在空间尺度上奢侈，大卧室，大客厅功能齐全，具备与别墅产品竞争的优势。Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021平层豪宅产品配置Code of this report | *? Copyright Centalin

58、e Group, 2021通用时代 VS 建发汇金国际 VS 万达中央广场 VS 奥林匹克花园产品配置共性本案必备根底流水水景、安保系统、豪华入口/会所、休闲广场、物管产品配置差异性本案突破打造的方向户型产品：创新型设计元素、前瞻性功能预置园林景观：主题式、互动式、智能型、环境和谐型 科技运用：科技节能、科技智能化装修品质：定制式高端精装会 所：私享型、圈层专属、精准效劳型物业保障：学校、幼儿园、知名物业特色效劳细 节：人性化、人文化、以人为本硬件配置(产品标准配置/产品差异性配置)软性配置(精神内涵/效劳)*Code of this report | *? Copyright Centali

59、ne Group, 2021豪宅产品打造配置分析长沙平层豪宅产品配置可分为根本配置、提升配置、高端配置三大类基本配置通用时代国际社区汇金国际长沙奥林匹克花园北辰运达中央广场两房三房四房两房 三房三房四房六房两房三房四房五房两房三房四房六房入户花园1111111111111观景阳台1111121412251111生活阳台11111111111112书房11111111111111空中花园11卧室套间设计112112321131124露台2工程价值及开展属性分析长沙平层豪宅市场分析豪宅客户需求分析工程产品打造建议豪宅配置打造建议工程二期规划建议*Code of this report | *? Copyright Centaline Group, 2021客户需求洞察市场调研篇调研方法： 访谈调研时间：3月19日-20日，共计2天；访谈对象：成交客户、销售经理或筹划、销售人员；访谈数量：深访近20位高端住宅成交客户深访客户对象：主要为中原目前在售的高端工程的一局部已成交客户以及工程的销售经理或筹划、销售人员：包括北辰三角洲、奥林匹克花园、金科东方大院、格兰小镇、郡原美村、麓山别墅，共计7个楼盘。注：客户资料为中原各工程组提供调研目的：了解客户偏好，认知客户真实需求，为本案提供产品打造方向的市场依据Code of this report | *? Copyri