吴海燕诉江西省信丰鑫诚投资有限公司一般委托合同纠纷案

1、.：.；吴海燕诉江西省信丰鑫诚投资普通委托合同纠纷案 江 西 省 赣 州 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书2006赣中民一初字第40号 原告吴海燕，女，1979年2月22日出生，汉族，住上海市黄浦区新昌路89-93号，身份证号 委托代理人钟坚元，男，江西南芳律师事务所律师，执业证号：14972005112565，特别授权代理。 委托代理人彭强，男，江西南芳律师事务所律师，执业证号：14972004140224，特别授权代理。 被告江西省信丰鑫诚投资。 法定代表人季和平，该公司董事长。 委托代理人郭基玉，男，江西海融律师事务所律师，执业证号：

2、14971998111164，特别授权代理。 原告吴海燕诉被告江西省信丰鑫诚投资普通委托合同纠纷一案，于2006年8月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴海燕的委托代理人钟坚元、彭强，被告江西省信丰鑫诚投资的委托代理人郭基玉到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。 原告吴海燕诉称：原、被告双方于2005年12月25日签署一份谋划销售代理的合同。合同商定原告为被告所投资在建的谷山花园的公寓住宅工程进展独家谋划、营销及全程销售。合同对销售面积、费用负担、代理佣金的计算与支付作了明确的商定，还特别商定了合同的代理期限为24个月，除非一方违约，双方不得一方面解除合同。合

3、同签署后，原告依约积极地组织人员履行了合同商定的各方面的义务，6个多月来投入了大量的人力、物力、财力，为被告的投资在建工程的前期谋划、宣传及销售代理做了大量的任务，并获得很大的任务成果。但是被告在支付了10万元的前期谋划费用后不断不按合同商定支付第二笔谋划费用和销售代理费用，而且还多次口头通知原告，要求原告清场，退出卖楼部。更令人气愤的是被告雇请他人打恫吓原告的员工，并在2006年6月29日指使其股东之一的肖承万带着两个社会无业人员冲进原告正在营业的售楼部，强行要求清场，并把原告的两员工强行拉出卖楼部并殴打。原告以为双方签署的合同是双方真实意思表示，也不违反法律行政法规的规定，系真实合法有效的

4、合同，对双方均有约束力。而被告完全不顾合同的商定一方面地拖欠应支付的谋划费，而且还公然采取暴力相要挟，一方面毁约，损害了原告的合法权益呵斥了原告宏大经济损失，为此，特诉至法院，请判令1、被告支付拖欠的谋划费计人民币10万元；2、支付违约赔偿金1418626.35元；3、本案诉讼费用由被告承当。 被告江西省信丰鑫诚投资辩称：原告所主张的双方之间所签署的商品房销售代理合同是一份无效合同，对于本案的处置也该当按照无效合同的处置原那么来判处。理由是：1、原告吴海燕不具有商品房销售代理资历，其与被告签署的合同应属无效合同。根据我国第五十六条、第五十七条和第二条、第八条，第二十五条、第二十八条、第二十九条

5、以及第二条、第十八条第一项之规定，原告吴海燕不具有从事商品房中介效力的资历，其不得从事商品房销售代理任务，故其与被告签署的合同为无效合同；2、本案应按所规定的无效合同的处置原那么进展判处。原告吴海燕应将其从被告处领走的10万元予以返还，在此前提下，争辩人可适当思索弥补其部分损失。 综合原告的诉请和被告的辩称，本案的主要争议焦点是：1、2005年12月25日原告与被告签署的合同能否合法有效；2、实践损失如何确定；3、如何对待可得利益。 原告为支持其诉讼恳求，在举证期限内向法庭提供了五组证据：1、被告的工商登记资料及公司年检报告书。欲证明被告的合同主体和诉讼主体资历。2、原、被告双方签署的合同。欲

6、证明原、被告双方的权益义务关系。3、萍乡市安美房地产信丰分公司工商登记资料、讯问笔录。欲证明被告的违约行为。4、谷山花园的认购书、楼书、宣传资料、宣传谋划方案、户外广告设计照片、气球横幅等其他宣传资料与设计方案。欲证明原告在谷山花园工程所交付的任务成果，已被被告实践运用和确认，也证明了原告的任务量和直接经济损失。5、原告所聘员工的工资清单、协作协议、为完成委托事项所支付的其他费用的相关凭证、票据。欲证明原告的直接经济损失为30余万元。6、工资支付凭证8张、收据2张。欲证明第五组证据中三份协作协议的支付情况。 被告对原告提供的第一组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议以为

7、，被告不能以其与赣南医学院第二附属医院内部之间的关系来对抗原告，被告与原告签署合同与本案具有关联，故合议庭对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提供的第二组证据的真实性、关联性无异议，对其合法性提出异议。合议庭评议以为，原告未经登记注册和获得房地产经纪资历而与被告签署代理谋划、销售商品房合同，所签合同应属无效合同，故合议庭对该组证据的真实性、关联性予以确认，对其合法性不予确认。被告对原告提供的第三组证据真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议以为，双方发生冲突至产生纠纷以及萍乡安美房地产公司进场销售谷山花园的商品房与本案具有一定的关联，故合议庭对该组证据的真实性、

8、合法性、关联性予以确认。被告对原告提供的第四组证据中的4份认购书及楼书宣传资料、宣传谋划方案经被告公司任务人员签字确认的真实性、合法性、关联性没有异议，除此之外，对其他证据的真实性、合法性、关联性均持异议。合议庭评议以为，合同上也未要求原告在某个时间段需销售多少套房屋，从查证的情况来看，原告在与被告签署合同后的半年时间内已积极地开展任务，且原告的绝大部分任务成果已为被告确认和运用，故合议庭对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。被告对原告提供的第五组证据部分发票的三性提出异议。合议庭评议以为，经核对原告提供的原件总费用为317141.25元，但其中86000元明显不合理，因2006年6月原告

9、清场后还支付78月份工资26000元及在被告已支付谋划费的情况下超出合同商定范围支付谋划、培训费60000元，属不合理开支，应予剔除，故确定原告的直接损失为231141.25元。被告以为原告提供的第六组证据已超越举证期限，不赞同质证。合议庭评议以为，原告提供第六组证据是对第五组证据中三份协作协议的补充，证明三份协议的履行支付情况。 被告江西省信丰鑫诚投资为支持其辩称，在举证期限内向法庭提供了四组证据：1、赣南医学院第二附属医院医教宿舍楼工程建立监视管理协议、相关票据。欲证明原告所诉其担任销售代理的谷山花园是赣南医学院第二附属医院开发建立的，与本案原、被告均无关系。相关票据印证了赣南医学院第二附

10、属医院为商品房预售支付了大量的费用。2、上海市效力业一致发票。欲证明曾支付过10万元费用。3、证人朱善风、邹春香书面证言、谷山花园楼书宣传单页。欲证明原告在收到被告的10万元费用后，仅设计了2份简单的楼书，且销售业绩非常差。4、关于吴海燕只订出4套房屋的情况阐明、领取工程款的凭证。欲证明原告吴海燕只订出4套房屋。 原告对被告提供的第一组证据的第1小组证据的三性有异议，对第2小组证据的三性不持异议。合议庭评议以为，江西省信丰鑫诚投资与赣南医学院第二附属医院的关系是另一法律关系，不能以此对抗原告，另外也没有其他证据证明这份证据的合法性，故合议庭对第1小组证据的三性不予以确认。对第2小组证据的三性予

11、以确认。原告对第二组证据的真实性、合法性、关联性不持异议。合议庭对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对第三组证据的第1小组证据的真实性、合法性持有异议，对其关联性不持异议；第2小组证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性持有异议。合议庭评议以为，证人无正当理由不到庭作证，不符合证据要求，故合议庭对第1小组证据的真实性、合法性、关联性不予以确认。原告所做的任务已列举了大量的证据证明，原告并不是只设计了2份简单的楼书，故合议庭对第2小组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。原告对被告提供的第四组证据的第1小组证据的三性持有异议；对第2小组证据的真实性、合法性没有异议，对其

12、关联性持有异议。合议庭评议以为，江西省信丰鑫诚投资是赣南医学院第二附属医院的股东，为此赣南医学院所作的情况阐明，不能作为证据运用，故合议庭对第1小组证据的三性不予以确认。因合同未明确要求原告在某个时间段应订出多少套房屋，故合议庭对第2小组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予以确认。 综合上述证据及本案的开庭笔录，合议庭对本案现实作如下确认： 2005年12月25日原、被告双方就被告江西省信丰鑫诚投资委托原告吴海燕独家代理营销谋划及销售被告开发运营的谷山花园房屋事宜签署合同一份。合同商定：代理期限为24个月，自2005年12月25日始至2007年12月24日止。销售面积为10万平方米。原

13、告担任被告拥有的谷山花园工程的一切谋划设计，被告支付原告谋划、设计费用20万元，分三次支付。原告的销售代理佣金为所售谷山花园工程销售额的2%等。签署合同后，原告按照合同要求开展任务，进展了宣传谋划、设计、文案、销售等任务。为开展上列任务，除被告支付的10万元谋划费等费用外，原告还另行支付了设计费100000元，李燕、赵茉2006年16月份工资72000元，其他聘请人员工资70元、办公费用等45371.25元。以上各项原告所支付的费用合计人民币231141.25元。之后因被告对原告的销售业绩不满，在双方未达成协议的情况下被告于2006年6月29日到原告的任务场所强行要求原告退场。导致矛盾激化，纠

14、纷产生，因此成诉。 另查明，原告吴海燕未获得房地产经纪人资历证书。 本院以为，第8条规定：“房地产经纪人必需是经过考试、注册并获得的人员。未获得的人员不得从事房地产经纪业务。原告未获得房地产经纪人资历证书，其与被告签署的谷山花园房屋代理营销谋划及销售合同属无效合同。呵斥合同无效双方均有责任。原告吴海燕从订立合同开场到2006年6月29日被告强行要求原告退场为止，已开展半年任务，除被告已支付的费用及剔除原告不合理的费用后，确认原告的直接损失为231141.25元。被告江西省信丰鑫诚投资在与原告签署合同时未尽到严厉审查原告资历证书的义务，也未获得商品房预售答应证，而且在未与原告达成协议的情况下强行要求原告清场，导致矛盾激化，应承当主要责任。同时鉴于原告的绝大部分任务成果已为被告确认和运用，被告应承当原告直接损失70%的责任，赔偿原告161798.88元。原告吴海燕未获得房地产经纪人资历证书，从事房地产经纪业务，存在一定的过错，且原告直接损失的部分票据不规范，故原告应承当30%的责任。因合同无效，原通知请的可得利益，于法无据，本院不予支持。原告起诉的部分诉讼标的已超出了法律维护的范围，对于超出部分所产生的诉讼费用应由原告承当。据此，根据第五十二条第一款第五项，第五十八条之规定，判决如下： 一、被告江西省信丰鑫诚投资赔偿原告吴海燕实践损失1