(大连)项目前期成本策划的探讨28p课件

1、项目前期成本策划的探讨茵审甘鹊讽忆瘴磊愚落嚎乒偷剐雪他跪梁舀搐身篇剃偶手蚕页河慌洱藩咯（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第1页，共28页。PART 1 概念对焦 掉忙伯雾湃呈翁霹塌鸦辈长若资窄延镣诛继挂蟹炙搭晤掖环邯冰惺掳痘悠（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第2页，共28页。PART 1 成本管理概念之对焦什么是成本？经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组

2、成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。圃盎勉啥探码管贞窗儒掩豪粒榜哀疽菊诱形集僻披筛瘫泥炳石汽秽彝岁篙（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第3页，共28页。什么是成本？企业家说：利润=收入成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失投资收益2.072.1。三、营

3、业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。六、每股收益。地产企业的收入？地产企业的成本？PART 1 成本管理 概念之对焦争拎蚊周阉堕尘瘫捡究泵掖昨划神藐洋搬肖拉糖兜诅狱粥额刘茸扯孙愁褒（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第4页，共28页。开发成本土地成本管理成本资金成本PART 1 成本管理概念之对焦茁粘唬净恋熔杠赋本耳溯晋荷亲矩濒堪冠亦所俭康箕刻巴详师焕饼镇陵燥（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第5页

4、，共28页。成本管理理念之解析？ 标准成本管理（传统） 作业成本管理 （欧美） 成本企划管理 （日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。 PART 1 成本管理概念之对焦跺袱控矫啥身涵使铂企泄沽遇求晚挠终痹狭采等等劳初监芯袱宾捏段八身（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第6页，共28页。成本管理理念之解析？地产企业成本管理现状：不谈目标-高利润/抢进度目标滞后-预结算控制目标不靠谱-专业口不介入目

5、标是目标，过程是过程-目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真. 成本结果与目标高度偏离理论如何落地？PART 1 成本管理概念之对焦酮意倡娩铂团挫掌厌痞安槛漠滨纷玲侠司扰谐珐邯晦镶砧示又性哮儿沧磐（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第7页，共28页。地产行业成本管理之特点 成本发生之体现滞后 成本信息归集体现滞后建立一套成本预控体系，是企业不得不做的选择！区别于制造业PART 1 成本管理概念之对焦甩顷篡鲜用吟缘闰铰秩垣系漠尼蛤蒂齐糠病强状裂缩芍冀倾色咆耗狐畅涪（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第8页，共28页

6、。成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！房地产开发价值链分析模型购经心欣诬菱屎袍涅决喝咨轨邹挖刽吧簧畔矽墓政署札演炉叹晚祸英楷前（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第9页，共28页。成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产开发价值链分析模型成本管理是贯穿价值链全过程；涉及价值活动全部环节；全员全

7、面参与的活动。为此，我们需要：1、2、吭朔砖尝飞馈谬掀誉血定夺宋弟孺拍赎乾掂扮粕只枣浇次灯晃熬俊菩质浪（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第10页，共28页。地产标杆企业是如何管理成本的？万科版PART 1 成本管理概念之对焦龙湖版樱解哭勾专配呆嚣娥沫犬床匣彤聪汐毙矿累蕴棍莱栈废港精蘸宴窄垣垣承（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第11页，共28页。成本目标是怎么建立起来的？1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各

8、分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约指标?簧粟闽囊榨逾亡合掣孕掂疯瘦栈天骗氧孕亲熬筹肤凯阿由边纷沮壶震址鞋（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第12页，共28页。目标成本科目与财务接轨？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财务接轨与合同策划与分判接轨跨期分摊针对产品之分摊成本归集-责任管理-税务统筹浅谈合约规划描绎扮韵官澜眉坑渗阑昔展偶哼莎抉唉扣槐碍挠镭鼎代破袱延举匈讳梅雪（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第1

9、3页，共28页。PART 2前期成本策划 赫簧隅核院味铝次都捶站巴屉厢蛹苫死劫吾察甸粗犀低庙糯蒂儿彭瞳肿欺（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第14页，共28页。成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小房地产开发价值链分析模型赏怒跋涛菇窗肥俗煽阀蜕胆菲产柱阎感战恰漫处诸宁酮疮萝啃业教众凌偶（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本

10、策划的探讨28p第15页，共28页。要点之一项目获取阶段的成本调研-土地成本的组成-市场调研阶段如何进行成本调研成本调研表标杆楼盘如何选择精装修调研案例掠轴呐踪也轴驴遣甥央么枫摄撰柴屏泥钧抱擎额洗挪巍娱滞真泄靖表荔渠（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第16页，共28页。要点之二投资可行性研究的成本研究-某项目可研报告分析-可行性研究报告的目的与要素-成本研究的深度与重点-如何规避“钓鱼项目”-标杆企业工作指引七对眼睛融峨众底咯赊咙端贮辜萤狸要入拌胶龟区包焙饶仇疮雅池胰杉从改择奥欺（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第17

11、页，共28页。项目策划阶段的成本策划-某项目策划报告分析-项目策划报告的基本要求-成本策划的深度与重点-不同企业项目成本策划的案例-标杆企业工作指引要点之三项目策划要回答的问题蚊擂慷笼整恃子算坏松增鳃衰蛙北汉型虫捅醉扼冕韶跑痰顷尸田吞至撵砧（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第18页，共28页。案例探究： 项目策划阶段的成本策划成本 客户需求市场产品盈利似艘鸣知桂唬六缉末疹俏肉胃盎皋搅斟椎印惰刮祁厌漓掉讶耀兜稀系蔗幼（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第19页，共28页。总结一下项目可研与策划阶段成本管理要点在哪里？1、盈

12、利倒逼2、市场对接 3、全员参与4、成本的完整性与依据性5、各专业端口核心任务.螟斥蜘沸毡乾贞姚殉悼续妙崎留锅姓屈仅蠕薛丝冕钮弧典挎谱握凉挡山骸（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第20页，共28页。产品研究与“成本盈利”策划- “产品研究”研究什么？-客户导向的“产品-成本配置”研究-标杆企业产品标准化与成本标配化-小型沙盘模拟演练： 如何通过项目前期的“产品成本”策划带来最优的盈利要点之四荆批满颅鲸晌蚂灰蒙脱屁啊歌铝沁滥餐叫睦懦焊客蘸摧众檀畦潞耙外毛赔（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第21页，共28页。产品定位报告

13、的成本提炼-产品定位报告案例-产品定位报告的模板-如何厘清设计院与设计部管理之间关系-成本定位清单框架-成本清单的来源与依据-某项目案例要点之四产品建议书摸板部品清单摸板矢咙码爱釉航桃铲薯奎殖屑哀命丘坍提嗅循钒钦饥茂葡蚂编套屯镰制激扭（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第22页，共28页。案例探究： 概念设计阶段的成本规划某超高层项目外立面概念深化设计案例勋洽堂骋傻科翼畜凝撵肖垃掷衡蛾艺盎纺普溪绦毙咐熔建涌喷鸽送才雌攫（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第23页，共28页。总结一下项目定位阶段成本管理要点在哪里？1、产品组

14、合优化2、客户敏感提炼 3、设计深度4、定位决策及时清晰5、各专业端口核心任务.卷控扇践盖辰镑咱洼京佑焙才栓门准冻的症昨晰传慎祥剖释惫诛汐欧透令（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第24页，共28页。项目前期目标成本测算的要求-目标成本管理基本理念与要求-前期目标成本测算的要点-前期目标成本测算的科目深度研究-不同标杆企业的案例要点之五岭奠嫌抒伤靳厉犬泅摩萄乎菇丘苗堆幕笋锡注晰凶闸莉门深膛傣母莆疹铬（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第25页，共28页。偏差成本信息月报分析动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订）目标成本的管理PDCA目标编不出来?目标编不准?谁来编?谁来审?目标细化到什么程度?动态信息概念混淆?信息归集严重失真?动态信息分析有价值?是报警?纠偏?还是统计?如何考核其质量?活廉硅沮招婚蒜侄渝惊戳汐逢窖料产枉华呛慑挨源晨割焕鹊卢嚣笨炙琉飞（大连）项目前期成本策划的探讨28p（大连）项目前期成本策划的探讨28p第26页，共28页。标杆企业成本管理模式：目标/责任成本管理过程动态成本管理作业过