产业链专题纪要房企进化下的产业链转型

1、去年，关于房地产产业链和生态链，我们发布了以如何寻找房地产产业链投资机会？、藏在房地产业增加值里的“转型”密码为代表的多份报告，我们认为，未来 10 年，基于房地产行业生态链的机会是多样多彩的。经济社会发展到了新阶段，房地产行业的发展迎来更多新的机遇，转型需求日益迫切，本篇报告将在十四五规划大背景下，基于“房企进化下的产业链机会”专题会议内容及纪要，探讨房企进化下的产业链机会，纪要内容包括十四五规划下房地产行业新特征的探讨、数字红利重塑房屋交易生态、上下游产业链的投资及集采平台，以及房地产科技等，均为第三方观点，不作为投资建议 。一、十四五规划下，房地产业新特征与房企转型（专家演讲纪要）理解十

2、四五规划中与房地产相关的表述可以理解为三新：新阶段、新格局、新要求。新阶段：即房地产行业以往三年一个小周期的行业波动状态不再延续，但这不代表房地产行业没有机会十四五规划提到国内创新的时候，有两句话很重要：“推动金融、房地产同实体经济均衡发展。”房地产行业占用了大量的社会资源，包括金融资源、财政资源、居民的资源等，所以在未来房地产行业发展的新阶段，防范金融风险是最重要的目标，过去四五年行业是在防范风险的前提下取得的发展。关于“三道红线”这一类政策，或许之后还会再补充别的指标，但无需理解指标里的数字，这只是向社会发出信号，即不再支持传统房地产业的发展模式。“促进住房消费健康发展。”这句话在理解上有

3、较大偏差，很多地方理解为要促进住房的消费，但首先，住房消费和购物消费是两个事情，租房子、装修，小区物业，都是在满足多元化的居住需求，都算住房消费。其次，过去十年中国的住房消费是不健康的发展，住房市场现在最大的特征就是不再鼓励购房消费，而是更多的鼓励其他类型的消费。过去 20 年，大量的财富聚集在房子上，但未来 10 年或者是十四五阶段，要把房子变成现金，进入到证券化的时代，买房必要性下降了。新格局：城镇化增速放缓，未来的发展空间不在总量而在结构上城镇化增速在放缓，格局也在发生变化。目前房地产市场快速增长阶段已经结束，以前城镇化速度每年提升一个百分点，今后城镇化的速度会下降，可能每年最多 0.8

4、 个百分点。同时城镇化的格局在发生变化，十四五规划明确的把全国的部分空间分成三个区域，第一个是城市化区域，第二个是农产品生产区，第三个是生态保护区。城市化区指的是未来要以现成的大城市，城市群，比如上海、深圳为载体，围绕核心城市，部署一批 300 万左右的齐全的产业人口，有一定的吸纳能力，这些都是在谈到房地产行业时，要考虑的背景。未来国家主要解决的或是结构性问题。十四五期间很大的问题是怎么看待三四线的住房，比较麻烦的问题在于商业办公房配置。这个问题不仅发生在三四线城市，一线城市也存 在这种情况，比如北上广深非常缺住宅，但商业办公室却有很多富余。在一些城市的调研中，当地政府明明知道建造了商业办公房

5、也卖不出去，但因在城市规划的时候，规定了必须配多少车位、商业配套，还是要按照既定规划建造。所以未来要解决城市内部已经形成的闲置问题，这里也蕴藏着行业巨大的机会，即城市更新。住房增加值的改革从总量转向质量层面。过去快速发展的几十年，房地产行业对经济贡献的更多是数量层面的增长，而没有多少质量层面的增长。无数别的行业科技进步飞速，但房地产行业却看不出有多少技术进步，这么大的行业竟然跟科技融合得如此差。目前总量已经足够高了，所以接下来会去寻找有品质的、差异化的产品，如智慧化的设计建设工程等。新要求：房地产行业需要在产业链上下游寻求转型十四五期间，为了促进经济社会发展和行业发展，对房地产行业或有以下 2

6、 点要求：一定不能把房地产行业作为刺激经济的工具。十四五添加了 2035 年，2050 年的目标，这是非常有意思的现象，因为以往都是谈五年规划。接下来的五年是达成 2035年目标中最为重要的五年，未来 5 年反复强调的一定是底线思维，即防范风险；房地产行业的风险是中国经济金融面临的最大问题。未来不是关注哪个企业有多少资金去炒房拿地，不是继续加杠杆扩大规模，而是关注哪个企业能更好的防范风险。对行业提出了转型的要求。有些企业转型做的比较早，虽然不一定成功，但是摸索出了几条转型的道路：第一类是房地产企业做金融，比如合资控股金融、保险机构；第二类转型是围绕自己的上下游，比如说物业、社区、城市运营；第三

7、类就风马牛不相及了，如矿泉水、汽车、机器人，这种领域只是单纯的砸钱。国家未来鼓励的或是第二类转型，即从中间向上下游拓宽的转型，而难是第一类和第三类。有些企业拒绝承认自己是房地产企业，业务多元化之后就说自己是高科技公司，这是不符合国家需求的，还是没有做好上下游的合理拓宽。房地产企业搞金融在过去几年是受到国家层面抑制的，至于去做其他行业，国家不阻拦，但更多还是支持在自己产业链上下游的拓宽。政策对房地产行业，一方面对传统的以客户为主的模式进行了严格的约束；一方面对租房、物业、社区、养老这类国家特别需要房企参与的领域，保持高度的关注和支持。二、房屋交易环节数字红利重塑生态（专家演讲纪要）从房地产交易特

8、征看行业变化趋势从存量房交易情况来看，近几年加强政策调控之后，房地产存量市场总体来说处于中等状态。2018 和 2019 年，交易在稳步下滑；2020 年虽然遭遇疫情，但是总体GMV 比去年增长 8%左右；与去年相比，今年的销售量虽然跟去年有些差距，但是价格上涨 7%左右，所以市场的韧性还是非常大的。在中国这么多的投资方式里，房地产可能是最能够走出疫情的冲击影响，也是最能够实现复苏的。从市场的结构来看，明显可以看到南方城市价格上涨比较强烈。特别是像深圳、东莞这样的城市，是今年房价上涨的投影；长三角一带矛盾更多一点；而整个北方区域都是属于房价下跌的态势；疫情之后，从某第三方交易平台的数据来看，整

9、体上还是能够跟去年相持平或者略有一些增长。一线城市的市场表现是要好于其他城市的。一线城市的价格上涨比较明显，尤其是深圳和上海，2020 年 10 月一线、二线及三四线城市二手房价格指数分别上涨 9%、5%及 1%；从成交量的角度来看，全年一线城市总体成交超过去年近 12 个百分点；二线城市则是在-4%左右，二三线城市预计难追平。从这些数据能看出一线城市好于其他城市，一线城市里的核心区域，价格和成交量又会高于其他城市，区域均价同比涨幅与均价绝对水平基本正相关，越贵的地方涨得越快。高端改善需求是主线，产品价格涨幅大。Q3 重点 18 城中， 180 平米以上的二手房成交均价涨幅 29%，是涨幅最高

10、的，价格涨幅随着面积量的增加而提高，也即面积大的涨的越快，这是今年的特点。金融政策限制之下，购房者买房杠杆普遍下降。二手房购房里面的贷款成数，与去年同期相比呈明显的下降趋势，消费者没有太多钱的时候，成交会放慢，从房源的成交周期和客源的成交周期来看，行业的成交周期在被拉长。总体来说，17 年以后的二手房交易周期都是在拉长的。疫情后房价出现上涨趋势 抗疫政策，特别是货币宽松的政策，导致了人们购房意愿提升。一些指标可以反映出来：第一个是 36 个城市的主流房贷利率在下降：与 2019 年 12 月比，2020 年 10 月某第三方交易平台 36 城主流首、二房房贷利率分别降了 37、38bp；第二个

11、是平均房贷周期在减少，银行房贷平均放款周期缩短了 17 天；这体现出银行钱多了，并且更愿意把钱投入到居民的买房贷款中。这里涉及一个大的背景，即房价和租金之间的关系，租金与就业和收入直接挂钩，但是房价关系到金融基础，所以大城市北京、上海、深圳的租金与房价背离程度更大，即租金在往下走，但是房价在快速上升。东莞的情况与深圳非常类似，以前当地人喜欢借钱去做企业，疫情后都改去买房，所以东莞的房价在涨，现在东莞房价为深圳 50%左右，而房价是有标杆的，不是基于自身的购买力，而是基于群体，原因主要在于住房供应政策方面，以及企业发展政策，金融利率的贷款政策等等。今年上半年很多宽松信贷或进入了房地产企业，形成了

12、新一轮市场价格的上升，以及供应量的上升；城市住宅用地成交溢价率走高，热度从土地市场向住房买卖市场传导。今年的政策明显强调去杠杆，过去去杠杆是在政府机构，今年上半年已经上升到企业，所以三道红线这一类政策会限制企业的资金扩张。在这种情况下，一些企业开始降价卖房，在 9 月份的时候有些所谓“降价”只是噱头， 10 月份的时候，我们统计观察的 50 房企中 30 个在降价，实际数量可能更多，而且出现了一些实在的降价方式，因为现在急需卖房回款，并且有些企业开始在卖一些其它的资源。把过去三年的房价跟 CPI 做比较，事实上现在很多城市已经不是买房就一定可以赚钱的情况。西安相对情况会比较好，三年之内西安的房

13、价涨得很快，烟台、成都、大连涨得还不错，然后再往后面看，上海、广州、北京、武汉、天津，这三年房价都在下跌，特别是天津非常明显。这三年市场，如果你的房价没有涨到 7.7%（CPI），投资这个房子就没什么意义；所以我们认为未来空间可能集中在少数城市，比如今年 2020 年，东莞深圳是发展比较快的，而上海只有 8%+，这些数据可以作为参考，越往后涨幅可能是越来越收窄的。对总体形势的判定：市场在增长的同时明显开始分化 市场在慢速的增长和快速的分化。考虑资产价值的时候，一方面是价格，另一方面是流动性；所以我们就房屋的供需比较关系，以及房屋的质量分析做了一些指标，也代表市场活跃度；可以看到大城市表现较强，

14、但是在哈尔滨、烟台、济南、沈阳等城市，成交周期在拉长，同时在贷款成本提升的情况下，二手房转手会比较困难，这个时候哪怕价格一样，但是挂牌的时候没人买，类似于现在的北京，只剩下一些学区房在交易，特别西城的政策调整之后，一些学区需求流入海淀，今年海淀的学区状态特别好，所以这些区域结构的转换，带来的是一线城市的二手房的库存房源量在上升；而像东莞和深圳，它的可售房源量在下降，一方面前期的快速销售导致房源卖的不少，同时这两个城市又出现了明显的稀缺。总体来说，在这种密度条件下还会有增长，但是增长一定是分化的，就是有些地方可能会涨，有些地方就会跌。 行业生态：消费者群体发生变化 消费者年龄结构发生了很大的变化

15、。从 2016 年到 2020 年的购房人群看， 24 岁以下、2529 岁的人群比例处于上升阶段。按道理如果没有特别的倾向与偏好，年龄结构应该是差不多的。出现这种情况的原因可能是因为今天有很多家长在提前帮助孩子去做决策，也会存在 00 后买房子的情况。过去 70 后买房的时候，基本上是依靠中介帮他们做决策；而 00 后更多是靠自己决策，如今高质量的供给内容在增加。当这种习惯一旦改变之后，00 后就回不去原来的传统中介时代了。数字红利重塑生态 VR 技术等高新技术的应用，使得看房等环节变得更为便捷且突破了时间空间的限制。也就是目前能通过技术去尽量节约消费者的时间；回顾过去，不是没有意愿去看房，

16、而是因为没机会。现在可以通过 VR 把房子的真实场景拍下来，客户可以线上体验，感受这个房子自己到底喜不喜欢。在网上可以先对比七、八十套房子，然后剩下的 10 套房子，再到现场去看，这就是产业互联网所说的，通过技术能力去为项目和消费者去尽量的节约他们的时间。所以今年疫情之后，县城的流量增加是非常快的，统计的 VR 在线时长在四五月份时有一些下降，而在 6 月份之后使用的时间和人数是在提升的，现在很多开发商也在搞自己的营销渠道，比如小程序上做直播来吸引用户。在营销方式的真实有效性上，信息的质量以及数量是最重要的。因为买房这个行为是一 个重中之重的事情，不大可能因为给 11 块钱补贴就去消费，产业互

17、联网和住房这类资产决定了与消费互联网的营销方式不一样。看房人数转化为购房人数本质上是一个漏斗，漏斗的前端是已经有看房意愿的人，是高质量客户，通过产品看到内容之后，很快形成 转换，这是核心要点，即信息的质量一定会大于信息的数量。开发商没有太大必要自己做一个 APP 去卖房。本质上 APP 是一个橱窗，通过它看到房子做得是不是很好，而过去是在售楼处看的。其实消费者买房子并不是冲着品牌去的，而是基于时间和空间、和自己预算的情况下选择最适合自己的，对比来看，开发商投的APP 月活可能就 20 万，而专业平台可能是上千万，这是有很大差异的。在产业互联网方向，目前拥有的数据和技术可以赋能，而不是批量的建设

18、。目前有很多的竞争对手，想用资本的力量来切入，或者用消费者的思维方式来切入重资产的产业互联网，但结果并不太成功。我们要看清楚哪些东西是可以用技术来推动的，哪些是没有办法去替代的，比如说在房源匹配方面，现在是用大数据去匹配，以前是以人工依靠自己的经验感受去匹配房源，匹配效果明显能看出来差异，但是这只是在第一层的信息匹配层面上，匹配完了以后，后面还会有更多的交易服务。信息透明是另一大优势，过去传统中介可能带有一些欺骗手段，而互联网的方式让信息唾手可得，周边小区的房价信息都在平台上，信息透明的情况下，是没有办法继续欺骗客户的。但目前没有办法通过信息追溯的方式去看差价，所以数字化对于我们这个行业的融合

19、其实还是非常浅的。房地产行业进入数字化时代，不止在销售端，也会延伸至开发、管理、服务等前、后端。房地产业转型的大背景才刚刚开始，从以购为主的方式进行转变，不再通过杠杆方式鼓励人购房，也不逼着别人买房，这样整个市场会慢下来，慢下来之后消费者需求会开始崛起，消费者自身的偏好和需求就会逐步体现。目前无论在议价方面，还是在消费这方面，都明显感受到消费者的力量在崛起，这种情况下，数据的力量才开始慢慢渗透到这个行业里。而且这不是从开发商开始，而是从销售开始，从我们公开跟消费者接触的环节去获得，开发商其实很少关注消费者；而且出售了房子之后，还要跟客户有后续的接触，比如做物业管理，做租赁等，也持有一些运营模块

20、。所以数据方面，跟消费者之间的关系在不断增强，我们会从交易的切入，再往前和往后延伸，根据不同的销售群体的需求，反馈给开发者，拿什么样的利润，为什么样的人盖什么样的房子，这样开发商会更有针对性，以及在社区服务，设施改造方面，数字化这一块也还有很大的空间。三、上下游产业链泛建材 B2B 采购交易平台（采筑演讲纪要）房地产企业在探索转型过程中，围绕产业链上下游，基于传统采购模式业务痛点，提升各个环节效率的尝试已经初现成果，比如供应链的科技化转型，要从生产线到交付管理，到产能线的交易方式，满足可视化标准，最终保证地产供应链每一端的商家通过采购平台买到的每一个产品，质量都是有保证的，这样才能够最终交付给

21、终端业主。 基于此，万科、中城投资、中天集团等共同发起成立泛建材 B2B 第三方采购交易平台采筑。尝试建立提供标准制定、联合招标、质量检测等社会化服务的地产供应链协同发展新模式，不赚差价。在万科新产品研发、品质管控、供应链管理等领域超过三十年的累积和实践的基础上，提高行业采购透明度，绿色采购标准，带动地产供应链服务水平提升，通过共享优秀资源和管理经验助力供给侧改革。建筑材料设备采购交易存在巨大的市场潜力 公开数据统计显示，从 2009 年到 2018 年，房屋新开工面积、商品房销售面积，还有房屋竣工面积，这三个指标跟政策调控、以及最近的“三道红线”都有一定关系。整体来看，新开工面积保持稳固增长

22、，现在国家政府对基础建设的投入也是如火如荼，年竣工量也保持稳定，可以说，未来三年建材的需求量是非常巨大的，头部供应商的发展潜力也很大。今年在有疫情的大环境下，基建这一块的投入没有减少而是增加，重点围绕产业发展和技术建设投资，判断未来基建和房建在交易市场有巨大的潜力释放。我国已经有 16 个省市披露了重大项目名单，2020 年各省总投资额已超过 30 万亿元，相较于 2019 年小幅下滑 0.8%；2020 年广东省计划完成额达到 5.9 万亿元，相较于 2019 年增长 5.8%。各省份合计重大项目 8528 项，其中基础设施项目、民生改善项目、产业转型发展项目分别为 3313 个、1293

23、个、3922 个，占比分别为 38.8%、15.2%、46.0%，产业发展、基建投资为重大项目的主要投向；从民生改善项目来看，主要为教育、医疗的设施建设，属于房建领域；产业转型发展项目主要为科技、钢铁，工业的设施，这类项目主要为房建工程；可以看出基建和房建是重大项目的主要投向。传统采购模式的转变升级传统交易模式都离不开以人为核心的采购决策，没有融合科技手段来进行创新，对于成本的降低和效率的提升有着巨大的掣肘。传统模式存在公开透明度不高、采购效率低、高度依赖人的问题，同时在线下完成供应商考察、发标、回标、开标等全流程管理工作,需要大量的人力、物力，交易成本极高。近 5 年，上百位玩家纷纷涌入巨大

24、的建材采购交易产业互联网市场，传统交易模式在不断演变，出现一些创新；比如：以采购资讯和供应商资源等信息提供和交换的类“黄页”模式；以 IT 和信息技术为核心的招采 ERP、SAAS 工具的类“软件”模式；以解决资金为核心的“供应链金融”模式；但以科技、互联网概念引入的方式对建筑材料交易环节的渗透绝大多数停留在技术层面，缺乏对实际采购交易业务提升的深入赋能。对建材市场的采购模式展望：科技赋能要从采购到质量管理到交付服务全链条渗透关于建材市场采购模式的展望，未来要从以下 4 个场景去融合和改变，包括：采购交易：怎么快速高效地采购到最具性价比的产品？质量管控：怎么去保障交付的产品品质与招标的产品一致

25、？交付跟踪：怎么确保采购订单符合项目建设要求按时交付？成果分析：所有获取的采购交易数据要沉淀起来，为未来的采购赋能。当下的采购市场整合，需要从这 4 个层面来进行科技的融合，只有这样才能解决目前地产行业进行招标采购时的业务痛点，满足以下需求：a. 随时可以看到招投标进展；b. 招标规则全公开；c. 招标过程透明；d. 评标结果准确；e. 减少报告整理工作量；f. 降低人为倾向性；g. 便捷分析招标数据；h. 评标简单快捷。如何在采购交易各个环节解决传统交易模式的痛点融合科技手段对招标流程进行创新。传统交易模式都离不开以人为核心的采购决策，对于成本的降低和效率的提升有着巨大的掣肘。传统模式存在公

26、开透明度不高、采购效率低、高度依赖人的问题，同时在线下完成供应商考察、发标、回标、开标等全流程管理等工作需要大量的人力、物力，交易成本极高。采筑招标平台的建立是为了提供公开透明的招标采购工具，实现招标采购流程的透明化。在 2018 年底，平台将全年参与的所有品牌计划全部公开，做到两个透明：一是流程透明：把招标具体的 13 个节点，从发起到交底，每一个节点完成的情况都呈现出来；二是规则透明，每一步完成之后，把规则流程的信息上传到平台，从而解决建材交易市场传统交易模式里针对合规性的控制。从 2017 年开始进入市场时，一些国企、央企客户，在平台里进行集团采购交易决策的时候，都会要求公开透明，所以我

27、们针对这个行业做的第一个改革就是把招投标流程标准化，把规则透明化、公开化。2019 年开始把科技手段运用到建材交易供应链中，推出了与华侨城和哈工大一起研究的科技产品“招标机器人”，目的是要解决以人为核心定标的问题。运用 A.I.大数据、云智能机器人解决招标过程中的实际业务问题，比如通过智能资格预审提高资格预审的效率，大数据在线评标实现评标公平和效率提升。在招标流程的改进上，重点在于融合智能化手段提升招标效率。在资格预审资料收集阶段，我们通过科技手段增加 VR 等大数据分析技术，在供方按照标准管理方法提交材料之后，系统自动帮我们筛选出全国有哪些区域，哪些重点的企业来报名，他们的优势点分别是什么，

28、他们企业的工厂分布情况怎么样，筛选后，我们就能清晰看到市场资源的情况。在评标开标阶段，以前是协商来开标，但议标过程中有大量的计算。针对痛点，我们把详细的清单公示出来，直接通过机器人发标，然后上下游供应商把他们的价格清单编制好上传到机器人里面，这样评标的结果在几个小时之内就可以算出来。在 19 年年初针对一个锅炉设备进行试点，当时机器人 7 天就完成了招标，并且后续人工验证结果是百分百正确的，只是在操作过程中，要注意设定统一的文件格式、机器人只能处理结构化的数据，要输入对应的业务规则。根据总结，用科技手段赋能到行业的传统交易模式，入围筛选环节效率会提升 50 倍，图像识别代替人工筛查整个过程由

29、3天降至半小时；评标效率提高 4 倍，传统的 2 天评标时间 4 小时即可完成；定标核验效率提高 1.5 倍，且全程数据记录支持随时查看；招标效率提高 50%，智能化手段缩短招标时间 7 天。我们的目标是支持全流程上的长单，如果以后全流程都能用智能化手段，那么招标效率将会大大提升，这是为地产行业建材交易模式带来的第一个改变。新的交易模式下，为了管控产品质量以及更好的服务地产供应链 B 端采购商，我们提供对采购产品的质量管控服务。包括以下几项：天网行动：针对工厂分别进行三个阶段的抽检，一是招标前飞检，在招标前对工厂做出的产品进行抽样检查，看是否符合招标的技术要求；二是进场前飞检，中标后，我们会去

30、抽检工厂提供给项目现场的产品，看是否有货不对板、是否符合招标技术标准、满足当时招标的需求；三是工厂/项目抽检，我们还会监测终端业主对这个产品的体验，只有从产品源头改善产品的质量，才能体现产品平台在国内 B 端客户中的实用性，才能把供应链上好的供方资源不断提炼出来。通过实测实量、交付评估、和客户验房来评估产品质量。产品的质量好坏是有数据支撑的，比如 C 端业主的投诉和建议、我们自己去工厂收集的数据，可以用来做一个大数据的分析产品，从科技的角度去管控整个地产供应链上下游产品的质量，促进产品技术不断的进步，更好的服务于 B 端的采购商。通过数据收集和数据整理，我们可以分析出行业产品的平均水准，比如该

31、类产品各个维度的平均数值是多少，并以此为标准作为参照。我们把这种数据结构给到国家标准院，以及一些地质标准机构和协会，和平台上的建材采购商客户。这样不仅带动供应链的发展，也会促进国内 B 端采购商对产品认知的提升。为了平台订单的正常交付，针对平台采购订单，建立了自己的在线交付跟踪体系。我们会把一些C 端做得好的企业作为参考，比如阿里、京东模式，也可以应用到地产供应链建材行业上。首先我们会对全国平台的采购商客户，比如万科等，去确认他们在全国范围内的项目有多少；其次，我们不仅关注体量大的项目，也关注体量小的项目数量。平台上每一个采购商下单之后，我们会要求供应商给出订单生产的周期和排产的周期，这能帮助

32、我们在生产的环节做到可视化和透明化。我们在天猫买东西时能够明确知道这个产品什么时候发货的，货发到哪里，但 B 端没有那么简单，我们要把这个全过程都做好监控。比如说买地板，货品现在是否已经到了，原材料的组装现在是什么进度，订单什么时候能够完成，是否能按照项目要求的节点按时发货，从而避免项目存在交付风险，我们已经把这一块程序化了，未来在全国所有 B 端的客户进行采购，都能享受到 B 端的“天猫”、“阿里”带来的服务，可以看到我们是怎样去把控整个生产环节和空间物流的管理的。然后，我们把平台上每一个 B 端采购商发起的采购项目各环节进行细分，比如在下单采购后，供方的货品是否生产，物流什么时候发货，这批

33、货发到哪里，发货的距离是否有优化等等，这意味着如果国内采购商用平台来进行采购交易，下单之后，我们会知道对应供方所有原材料的情况，它完成生产的进度，它是否发布了物流，它发布物流的路线是否正确等等，从而管控整个地产供应链，使得供应链提高智能化、增强可视化以及能够承担保证交付的责任。我们会基于采购交易数据，进行分析优化。平台上每个季度会发布一些品类的成交数据，未来可能也会形成白皮书的形式。2019 年，全采购平台的订单交易金额突破了 1200 亿，通过分析可以看出，围绕建材的供应链成交量爆发，比如电梯，地板等等。2018-2019 年的数据显示，在国家住建部和一些协会对精装政策的出台进行解读的背景下

34、，洁具、五金、中央空调、瓷砖地板等精装修材料的交易量是随着政策的变化而上升的，2020 年也是如此。未来，我们会以商城交易大数据为基础，建立对成交热点，价格指数，产品反馈等更为客观的数据结果，真实反映不同供应商的产品和质量水平，为客户优化供应商管理，产品结构和采购价格提供专业建议，共同提升行业产品力。四、上下游产业链产业链的投资思考（保利资本专家演讲纪要）房地产行业正在出现结构性的变化，这种变化给房地产企业带来很多新的机遇，同时也对房地产产业链的投资带来全新思考。保利资本站在产业基金的角度，讨论了房地产行业探索转型阶段，围绕产业链的投资思路。痛点与机会房地产市场存量庞大，面临产业精细化转型新趋

35、势。地价、建安成本以及营销费用的逐步增加导致开发利润空间在逐步缩小；产业链整合重要性愈发显著，头部企业转型同时，需挖掘新的利润增长点。头部企业集群效应为市场红利新机会。目前地产 Top10 销售金额集中度 28.4%，销售面积集中度 21.3%，物业Top10 管理规模集中度 11.4%，头部企业尚存整合空间。房地产行业的集中度逐年攀升，优质龙头优势凸显，上下游产业联动受益市场转型红利。线下数据时代到来，AIoT 为蓝海市场。线上流量时代走向终结，“万物互联”的线下数据时代到来，行业将进入产业互联网革新阶段。“新基建”逆周期调控战略的实施，将加速数字化智能化时代到来，“中国制造 2025”奠定

36、传统制造行业科技转型发展基础，国际经济形势变革下，催发国有科技发展与国产替代行业机会。5G 的加速落地为万物数据化、万物联网化提供了强力的技术支持。投资方向与战略地产行业中“设计-土建-精装-交付-运营 ”长链条特性，以及供给区域标准化、产业化为房企强强联合赋能产业链提供可能。地产逐渐追求的是产品上极致的标准化，这是地产行业在降本增效的运营计划中非常重要的一点；同时产品功能性的提升对促成未来的增量非常重要。在这一产业链上的投资思路大概有以下几个：a. 中央集采制度：推动房屋供给标准化，加速行业整合，形成集群效应；b. 合作拓品研发：为产业链下游赋能提高产品品类，推动房屋产品化；c. 股权投资双

37、赢：通过投后赋能、业务导流帮助企业快速增长。物业触达终端消费者，平台客户价值沉淀与服务变现。碧桂园物业现在已经非常趋近于碧桂园地产的市值，标志着大家更关注存量，老旧小区改造也提供了非常大的机会。产业链投资不只是家居、建材企业、家电，我们在建筑科技以及物业科技的研究已经进入投资阶段，大批量早期公司进入到了投资行列。优质的物业公司可以提供医疗、教育、商业、等配套产业服务，物业功能在最小单位上非常细化。比如：a. 疫情期间，组织客户做生鲜产品配送；b. 空调等白电推销转化率高；c. 某高端吹风机是转化率最高的产品，高达 85%，也就是 100 个用户有 85 个在物业的推动下会去买这个产品。越来越多

38、的产品销售会经由物业去推，物业已经变成小区的管家，因为物业组织的团购带来的价格优势非常明显，最后的下单成功率很高。龙头企业深度战略合作，搭建产业生态平台。投资方式可以以协助为主：比如对做工程、集采相关的公司内设子公司，以及成立上市公司的子公司、物业增值相关的公司，这些措施都是希望推动产业资源的分配以及产业的融合。逐步完善产业链上下游布局，从产业的上游投资如瓷砖及智能家居，到下游做直接配送的，再往下延伸有科技公司，如滴滴，逐步形成产业上游跟下游的科技、教育领域结合的局面。从投资目的与投资目标来讲，希望地产公司未来转型成为平台型的公司，因为平台公司具备更高的价值优势。举两个例子：a. 丰田：地产行

39、业跟整车厂有一个类似的地方，就是产业链非常长，整车厂再往下可以延伸到三层以上，地产行业是类似的：首先第一层的供应商是建材行业，家电行业、轻工行业；而对于这些行业，它们的供应商还有工业互联网、大数据相关的公司；产业链资源整合可以带来整体提升，同时技术的提升也会带来一定机会；b. 腾讯：腾讯把自己当成入口，而物业也是带来产品及服务的入口。从数据的角度看愿意投资的方向，有标准化的施工，用户型的数据，售后服务数据；从房地产的角度看：有建筑开发、建材、机械设备、家电家具。地产产业链投资案例分享入户门；该细分行业空间巨大，两家头部房企的入户门就接近 100 万的量级，按照现在入户门基础价格 2000 多元

40、来算，就是 20 亿的市场。在门这个专业行业来说，每个楼层、楼道当中都有公共房门，还有地下室、大堂的门。经统计，从进入小区到家，每天经过的门是 7-8 个，所以这个行业未来的增值空间很大。墙布；“大白墙”交房，审美交给用户。精装修带来的更多是房子极致的标准化，每个人住的都是一样的。这时候例如壁纸、墙、漆等可以满足用户的审美方向变化的产品就非常重要，物业去推广这类产品，用户触达率非常大。同时，产品质量也要比之前有非常明显的提高。换新速度也变快了，只需要 4 个小时。新风系统；首先考虑功能性的需求，第二考虑的是生活舒适的需求。举个例子，明年开始，室内的空气标准将成为室内交房的前置条件，可能会有 5

41、0%左右的抽查率。现在对空气的质量，如公司中央空调的质量、恒温恒湿等方面有要求越来越高。另外今年的疫情，也催生了大家对于屋内的空气质量提升的需求。产业链投资关注领域建筑科技：机会来源于五方面：a. 城镇化的需求；b. 行业规模；c. 技术整合阶段；d. 数据可得性；e. 数据可用性。从养老角度去看后 4 个维度，行业规模和技术的整合阶段都有机会，现在重要的是促进数据的可得性和可用性；要解决这个问题，首先要有大量的传感器布局，而智能家居可以做到把数据提取出来。建筑科技的细分策略可分成 4 个阶段去看：a. 规划设计；既让楼的采光、楼间距符合要求，同时能做到容积率的最大化，整体的设计都是用数据化的

42、形式完成；b. 施工；比如华住拼装式建筑，很多的技术构建是通过机器人完成，到现场只用拼装。这里面涵盖了互联网、机器人技术和大数据技术；c. 销售营销；比如通过大数据，银行卡信息等；d. 运营；物业是巨大的流量入口，物业需要思考用户需要什么样的服务，同时给用户提供他需要的服务。内容计算：服务的提供商和智能互联网的创新者。物业及地产服务业的传感器已经布控完成，如果终端有内容计算的技术，它的整体运算能力会极大加强；模块化的建筑机器人算法平台：这对接了建筑信息模型的建设和工业机器人运动仿真，基于此所有的构建都可以在线上完成，现场只做拼接。五、房地产科技前世与今生（微筑创始人演讲纪要）近几年地产行业出现

43、变化的同时，地产产业链也出现了很多有意思的变化，而其中最有意思的行业应该属于地产科技行业。不同视角看地产科技行业的变化地产视角，地产转型后开发时代即运营时代，后开发时代关注全产品线、全价值链，重点竞争是运营与资产管理。房地产公司、资产管理公司快速推动数字化转型，尤其是围绕运营的数字化升级和转型，助力企业深化标准化管理、强化运营优势；数据驱动的资产运营日渐重要，具有物联网技术的软件解决方案可有效地数字化、整合及精简物业运营职能，并有望为高效的资产管理创造巨大贡献；后疫情时代驱动管理无人化、自动化、标准化需求，包含物联网的数字化的解决方案从锦上添花变成行业刚需。技术视角，从技术的角度看，5G、Io

44、T 技术逐步成熟，硬件部署成本大幅下降。比如过去买一个摄像头可能需要 1000 多块钱，现在买一个只需要 140。具体来说，硬件的成本过去 10 年下降 95%左右，技术环境成熟催化需求端探索创新应用的动力。另外，互联网高速发展，地产企业 ERP 底座基本完成第一阶段数字化，客户端的应用环境储备充足，驱动各种排列组合；地产行业的钱变得难赚使得公司开始强化管理，强化管理的第一阶段就是 ERP。商业和资本视角，数字基建改变了过去传统基建弱电智能化等资源驱动的市场格局，而且科技具有明显的规模优势和技术成本优势，网络效应巨大；技术、数据、品牌护城河明显，资本市场愿意给予较高溢价。房地产公司过去的采购逻

45、辑是总分总包，这使得房地产公司购买的软件产品没有及时迭代升级。地产公司过去不重视软件，因为软件市场金额太小，一个软件的收入只有三五百万。公司宁愿多花点钱在门禁等硬件上，也不去考虑复杂的系统。但最近，行业头部企业都越来越重视数字化，这使行业标准出现了变化。越来越多的公司对数字化的重视改变了现在的采购体系，软件供应的中间商减少了，比如我们收购的一家地产科技公司，以前触达一个地产客户，中间至少要有 4 层，但现在都是直接跟地产公司的总部对接。产品视角来看，转向后开发时代，重视全价值产业链提升。公司过去产品的提升更多是凭感觉，比如房企若更注重设计，会有自己的偏好。但到了一个阶段之后，数字支持变得更为重

46、要，比如房企若追求标准化，需要数字化的支持去保证每一次项目的交付周期缩短，尽可能的降低成本，这里提到的模式其实是数据驱动的资产运营建设。这次疫情对无人化、标准化的需求更高了，所以现在数字化解决方案也从过去的锦上添花变成了行业的刚需。地产科技行业的分类与其中的数字化机会根据不动产业务的价值链条可以将房地产科技分为以下六类企业： a. 日常运营 ERP；b. 规划设计；c. 建造工地；d. 采购交易；e. 物业租赁；交易及支付；f. 物业资产（空间）的运营管理。地产行业与消费、健康、贸易、农业这些传统行业一样，数字化转型成为必经之路。所有的行业到了进化阶段，如果没有数字化是难以持久的与其他公司竞争

47、的。不同的是，地产的产业链相对较长，同时服务属性较强，加上地产行业本身的利润非常高，使得中国的地产科技企业目前在每一个行业环节里面都有很多对应的公司，而且很多公司都是特别有钱的房地产公司旗下的子公司。目前的地产公司都喜欢跟科技巨头合作，比如成立一个合资公司来做对应的科技化业务。这些非独立性的科技公司，占据了目前整个市场比较大的份额，由母公司直接分配业务，这是目前整个地产科技行业高度分散的主要原因。不同地产科技环节的龙头公司造价算量领域龙头公司是广联达。这个公司现在有 800 亿的市值，对应 2019 年收入 35.4亿；其实它对应的产业链环节非常小，就是设计造价这几个环节，但他做到了足够高的市

48、场占有率。建造工地和采购交易这两块目前没有成熟的大企业。原因是建造工地目前为止存在大量的地方标准及中建各个区的不同建筑标准，造成所有科技化公司的产品难以标准化，所以很难促成一个大型公司的产生。而采购交易这一块，采筑当然是行业的绝对龙头，ALBB 可能又不太专业于这个领域，过去其实很多人都尝试着做过地产科技领域某一个环节的交易，但因为整体太大了，最后都走不通。目前政府的各个部委也在共同推进国家层面采购平台的建立。物业租赁及销售交易这一块，链家通过自我革命做出了贝壳。目前 5000 亿左右市值，其已经反向证明了地产交易可以通过线上方式实现。而针对物业的数字化运营环节，实际上没有大的上市公司。我认为

49、只有酒店管理领域的石基信息算得上是工具型的科技企业上市公司。酒店管理在整个房地产业态里面是一个先行者的角色，如果去研究地产运营接下来的发展路径，其实可以借鉴酒店运营层面的经验。因为酒店是先行者的角色，是最早做标准化、品牌化和连锁化的，而且行业中有大量的资产收购和并购的案例。地产科技行业与传统工业互联网企业的差异地产科技不同于传统工业互联网，降本增效对地产科技公司影响并不直接。降本增效不是很直接，是传统工业互联网和地产科技最大的区别。传统工业互联网提出降本增效这个策略是为了降低成本、提高效率和降低事故，因为它生产属性极强。而地产科技更看重运营消费属性。以酒店为例，酒店一直以来为自己的产品质量、公司形象投入了大量的成本，这就是它的运营属性决定的。有一个我们非常认同的来自某经济学家的观点：房地产运营的价值高低取决于房地产空间里提供的服务的密度。服务密度更多取决于空间