行业新发展新趋势下的物业企业转型升级课件

1、物业服务企业转型升级NEW行业新发展新趋势下CONTENTS01供给侧改革及行业背景02物业转型升级的新趋势03新时代物业发展新机遇01Part供给侧改革及行业背景供给侧改革及行业背景宏观经济管理有两种典型办法：凯恩斯的有效需求管理，侧重需求侧；拉弗认为，供给和需求，供给居于首要的、决定的地位。卡特总统用前者导致经济局势恶化；里根总统用后者渡过了经济衰退， 迎来美国经济再度起飞，其施政理念后被成为“里根经济学；供给&需求供给侧改革本质供给侧改革 供给侧改革，就是从提高供给质量出发，用改革的办 法推进结构调整，矫正要素配置扭 曲，扩大有效供给，提高供给结构对需求变 化的适应性和灵活性，提高全 要

2、素生产率，更好满足广大人民群众的需要，促进经 济社会持续健康发展改革的本质 供给侧改革的本质：正确处理好政府与市场的关系， 发挥好市场在资源配置中的决定性 作用，同时更好 地发挥政府的作用。供给侧改革本质 生产要素的供给和有效利用主要内容“三驾马车理论”（投资、消费、出口） 通过鼓励企业创新、促进淘汰落后、降低税费负担等方式，推动经济发展具体表现通过扩大投资、鼓励消费等方式扩大需求，从而拉动经济增长 从经济运行的源头入手，从产业、企业角主要特点从经济运行的结果出发，便于宏观调控进度观察认识问题，更突出长远的转型升级行短期的逆周期调节 中医疗法；文火慢煮，综合施治，引出的举例类比西医疗法：可以急

3、救，但副作用大味道也更浓供给侧改革及行业背景行业背景一、市场在资源配置中起决定性作用 中共十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定指出；“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府与市场的关系， 使市场在资源配置中起决定作用和更好发 挥政府作用。”供给侧改革及行业背景行业背景 党的十八届三中全会决定提出，推广政府购买服务，凡属事务性管理服务，原则上都要引入竞争机制， 通过合同、委托等方式向社会购买。通过发挥市场机制作用，可以更好地满足新形势下公共服务多样化、个性化、专业化需求，同时实现“惠而不费”。 服务政府采购项目按品目分类分为印刷出版、专业咨询及工程监理以

4、及工程设计、信息技术及信息管理软 件的开发设计、维修、保险、租赁、交通工具的维护保障、会议、培训、物业管理和其他服务等11类。二、政府买服务供给侧改革及行业背景行业背景543 21协调绿色开放共享创新围绕“创新”，创新发展思路和发展模式围绕“协调”，发展协调和服务协调围绕“绿色”，实现绿色、环保、节能和可持续围绕“开放”，引进来技术，走出去学习围绕“共享”，共享发展成果三、五大发展理念供给侧改革及行业背景行业背景四、新旧动能转换 一是通过新动能的增量来对冲传统动能的减弱， 加快培育新技术、新产业，找到新的经济增长点 二是通过大众创业万众创新、“互联网+”等创 造出新业态、新模式来改造传统动能

5、三是通过新动能创造的“战略纵深”为传统动能 升级赢得空间 以知识、技术、信息、数据等新生产要素为支撑， 体现了新生产力发展趋势，是经济发展升级的强大动力 从生产性服务业上讲，新动能的生产过程包含了 更多的服务业因素供给侧改革及行业背景行业背景习近平总书记强调国务院指导意见沈建忠会长号召 习近平总书记指出：我国经济发展的基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。 习近平总书记在十九大报告中 强调“以供给侧结构性改革为 主线，推动经济发展变革”， “必须坚持质量第一、效益优先”;同时指出：“保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题”。而质量 体现着人类的劳动创造和智慧结晶，体现着人

6、们对美好生活的向往！ 中共中央 国务院关于开展质量提升行动的指导意见指出：推动服务业提质增效的要求。一个是提高生活性服务业品质，二是促进生产性服务业专业化发展。总的思路是，坚持“水平政策”和“垂直政策”相结合。水平政策”是指横向的、 面上的，就是完善共性质量政策体系。“垂直政策”是指纵向的，就是一个一个行业推动质量提升 中国物业管理协会将2018年 定义为行业的“服务质量提升 年”，号召全行业秉承工匠精 神和诚信服务，坚持专业化、 标准化和精细化服务，大力提 升物业服务品质和业主满意度五、高质量发展供给侧改革及行业背景行业背景创新升级演变 转折方向之变矫正发展路径转折转轨 转轨方法之变多元物业

7、服务转型 转型模式之变实施创新驱动转机 转机结果之变实现服务升级02Part物业转型升级的新思路物业转型升级新趋势集中度提高一、行业集中度带来聚合效应、规模优势资料来源：中国城市统计年鉴 我国城市数量从1984年295个增长到2016年的656个，2004年以后在长时间积累及全球城市化 进程影响下，特大城市增长迅速达46个 1984-2016年期间城市人口增长量为：6.8285 亿人，持续的城市人口增长为物业管理行业带来 巨大的成长性图1：2012-2017年百强企业市场份额及预测图2：2013-2017年Top10企业市场份额及预测 百强企业行业行业集中度持续提升，2016年百强企业营收均值

8、达6.28亿元，同比增幅16.10%，管理面积 达54.4亿平方米，占全国物业管理总面积的29.44%。 根据复合增长率测算2017年百强企业管理面积可达65 亿平方米 TOP10企业2017年市场占有率预计将达13.58%，较 2016年提升3.40个百分点，强者恒强局面形成物业转型升级新趋势集中度提高营收倍增强者恒强 截止至2017年，全国物业管理规模 达185.1亿平方米，较2008年增长 47.5%，企业数量从5.8万家增长到10.5 万家 以上， 从业人员队伍由250.1万人增长到711.2万人以上，累计增长1.8倍，行业的社会地位显著提高，成为推动经济和民生建设、 维护社会和谐稳定

9、、促进城市可持 续发展的重要行业百强企业管理面积可达65亿平方米；结合 2016 年 全 国 物 业 管 理 面 积 185.1亿平方米，推算2017年该面 积将达195亿平方米，百强企业管理面积占比将达33%以上，强者更 强，优势突出 2017年物业行业百强企业共实现规模攀升据有关资料显示，2017年营收 1295.61 亿 元，均值为54076.96万元，同比增长27.24%。 其中物业服务收入945.67亿元，均值达45032.04 万元， 同比增幅攀升至33.23% 进入顶端梯队的10亿+收入俱乐部 的企业数量也从15年的24家发展 到16年的30家依靠母公司开发项目输出业务例如：截止

10、 2017 年 11 月， 万科物业全国在管项目 2287个，其中母公司开发占比48%；碧桂园物业管理 面积2.47亿平方米，其母公司开发项目占比67.94%持续采取收并购策略狠抓市场拓展，扩大经营半径例如：绿城服务2016年在管面积， 市场拓展占比近80%平台输出，构建联盟例如：雅管家平台服务面积达9.3亿平方米，未来目标15亿平方米例如：2017年雅生活全资收购绿地 物业。2018年4月，收购南京紫竹物 业管理股份有限公司51%股权例如：2017年福星智慧家创新物业 资源众筹的商业模式，吸引82家物业 公司加入众筹平台，服务面积达到了 2.13亿平方米创新商业模式，转换思维扩展规模中国经济

11、持续增长2017年中国GDP为82.7万亿元，按照6.5%的增长率，保守估计到2022年，中国GDP规模可达113.31万亿元股票市值持续攀升截止5月2日A股总市值为54.08万亿元，根据保守测算，A股的总市值可能达到124万亿元的规模行业财富持续提升未来10年，按照市销率（市值销售额）1-1.5倍估值，物业管理行业可以创造 2-3万亿元的社会财富增值服务未来可期未来10年，按照2-3万亿元的行业财富，以最低2万亿元估算物业管理市场在1.3 万亿元，增值服务市场在7000亿元左右高额估值增速发展物业管理属于轻资产行业，按照国家从生产型经济转向服务型经济的部署，未来龙头 物业企业的净资产收益率将

12、会保持在20%-30%，现金流充沛。物业企业进入资本市场 的估值会在20-60倍左右二、资本运作提高了融资能力、企业价值物业转型升级新趋势竞逐资本物业转型升级新趋势WHY要上市提高估值提高企业估值，实现投资退出途径激励计划建立激励员工制度融资平台提供再融资平台，提供企业长期发展长远发展获得长期资本流动增强企业收获流动性收获声望增强企业知名度与声望物业转型升级新趋势在哪上市境内境外-香港A股H股红筹物业管理公司南都物业雅生活绿城服务，彩生活，中海物业、 祈福、中奥到家、浦江中国上市主体中国境内公司（股份公司）中国境内公司（股份公司）境外公司作为主体（开曼，百慕大，香港）适用法律中国法律中国法律

13、+ 香港法律境外设立地法律 + 香港法律上市审核机构中国证监会发行部中国证监会国际部香港联交所，香港证监会香港联交所香港证监会审核时间9个月左右6个月3-6个月可否境内外两地上市可再发行H股成为A+H上市公司可以再发行A股成为A+H股上市公司不可以发行A股必须私有化回归，或用境外主体分拆估值和流通性估值高，高流通性H股估值较低H股全流通作试点估值较低包括发起人股在内的所有股票均 可上市流通(锁定期除外)融资平台A股融资平台境外融资平台用股份并购用A股作对价进行收并购， 较灵活发行境外股份用于收购物业转型升级新趋势企业市值公公司名称雅生活彩生活绿城服务 中海物业中奥到家祈福浦江中国南都物业股价1

14、0.66港元6.08港元6.39港元2.39港元0.88港元0.70港元2.94港元40.57元市值142亿港元80.0亿港元177亿港元78.6亿港元7.14亿港元6.92亿港元12.55亿港元32.2亿元市盈率41.0020.9737.5926.566.7710.2529.1543.03截止5月4日部分上市企业市值统计物业转型升级新趋势实现高额利润0.72.01.70.91.6 2.91.91.83.0 3.93.22.50.50.01.01.52.02.53.03.54.04.5雅生活绿城服务彩生活中海物业单位： 人民币/亿元2015201620172015-2017在港上市物业企业净利

15、润增长表 高利润的增长源于： 行业的高成长 消费升级时代的到来，品质和服务体验成为新时代的消费 需求主导因素 社区经济随之兴起，使得物业服务越来越体现立体化模式需 要 关注 的 问 题物业转型升级新趋势优势企业的做法01布局 在集团“立足北上广， 面向全中国，走向全世 界”战略引领下实现全 国布局，寻求海外扩张（承接英国、美国、马来西亚、柬埔寨等地区 项目）02并购寻求并购行业领先、资 产优质的物业管理公 司，短期内有效扩大业 务规模及地区覆盖范围寻求专业公司的投资收购机会，包括营销、验 房、广告、旅游公司等03投资 通过内部孵化、合资及 设立投资基金等多种方 式，围绕生活服务相关 的社区经济

16、、O2O等产 业领域进行投资，引领 行业创新发展04增值 开展社区增值服务（居家 服务、社区金融、社区养 老、社区教育等） 构建雅管家生态联盟，优 化雅管家平台商业合作 发展营销、验房、广告、 旅游等新兴增值业务物业转型升级新趋势核心亮点中海物业中奥到家彩生活雅生活绿城服务南都物业浦江中国三“四化战略”引领着转型升级、行业突破管理数字化超级云平台建设我们现已形成物业云、运营云、 数据云、物联云、开放云超级云平 台体系，开发管家APP、管理助手 APP、商家APP、学苑APP线上线下产品体系开发物业综合管理平台、管家APP、 助手APP、 商家 APP、学苑APP、管家微信 公众号集中管控大屏7

17、*24小时全面监控无死角，通过远 程集中管控帮助实现管理数字化， 获取所有项目的所有数据，可以实 时掌握项目整体运营情况，作出相 应决策400云呼叫中心通过呼叫中心实时收集到业主的最 新诉求，极大程度上帮助物业企业 提高管理效率、节约管理成本、提 高服务品质和增加业主满意度。EBA实时设备管理物联网+人工智能；移动APP和PC 客户端同步查看；软硬一体化设计； 软硬一体化设计；与第三方装置、 系统兼容，可向其他平台开放数据 接口智能停车系统高效识别，快速通行；统一集中管 控，随时远程监控，可追溯稽查； 领先的运营管理模式，提质增效， 提高车场收入， 降低运营成本； 共享停车，整合盘活社区车位。

18、物业转型升级新趋势科技升级物业转型升级新趋势科技升级客户满意度提升四大业务舰队专业化 集成商 形 成 高 度 专 业 化 的 物 业 管 理团队 ， 以 物 业 基 础 服 务为 本 并在 此 基 础 上， 利 用 现 有 的 服 务 资 源 ， 集 结 旗 下 旅 游 、 广告 、 营销、家装 四 大 业 务舰队 , 打 造 更 为 专 业 化、 精 细 化 的 专 业 公 司 ： 旅游广告营销家装体系认证 服务标准通过BSI（英国皇家标准 协会）权威认证试点单位”020403企业标准 沉淀了物业 26 年管理精华服务流程标准化、可视化 起草“旅游地产物业管理团体 标准”和创建“国家级标准化

19、01智能工单-报事报修 基于强大的“CASE智能引擎”和APP移动客户端，实现日常报事 报修工单的自动派发、进度跟踪 及完工汇报，且自动生成各类报表，并执行时效实时预警操作智能工单-设备巡检 基于设备管理和雅助手APP，实现设备巡查和维保，对检查过程 中的内容进行规范化，同时对异 常情况实现一键工单生成操作，并形成工单派送流程标准化智能巡逻机械除草机械清扫无人监控智能机械操作 更多的社区基础服务将会由机 器人、无人机或具备人工智能 的机械替代，他们不仅大大提 高了工作效率，降低了成本， 也更好地守护了社区。操作机械化03Part新时代物业发展机遇新时代物业发展机遇政策机遇一、推动新型工业化、信

20、息化、城镇化、农业现代化同步发展，主动参与和推动经济 全球化进程。（十九大报告） 观点提炼：物业服务管辖的区域不再是一个人、场、物集成的封闭系统，而是一个开 放透明、互动互联充满海量数据的信息港。新技术、新业态、新场景诞生了新的消费 需求。结合消费升级的大背景，分析客户消费逻辑并洞悉人性欲求，让社区消费赋予 人文价值、场景体验。预判社区商业新兴业态的发展趋势，重点关注社区生鲜、社区医疗、社区养老、社区教育、个性服务定制、家政综合服务平台、短租公寓等领域二、推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，在中高端消费、创新引领、 绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形

21、成新动能。 支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业，瞄准国际标准提高水平。 观点提炼：在供给侧改革的背景下，物业行业必须转变发展方式、转换增长动能，以质 量变革引领效率变革扩大有效服务供给，深度融合互联网、大数据、AI技术，为物业行 业增收节支、创收增利提供技术支撑。以科技手段带动传统业务增长，探索社区内共享 经济新模式。以国外先进物业企业标准武装自身，企业严格按照中华人民共和国标准 化法实施经营，打造企业标准化经营体系新时代物业发展机遇政策机遇三、建设知识型、技能型、创新型劳动者大军，弘扬劳模精神和工匠精神，营造劳动 光荣的社会风尚和精益求精的敬业风气。 观点提炼：人才是行业发展的核心，龙

22、头企业必须引进高端知识型领军人才、塑造专 业技能型人才、培育创新型青年优才，全面提高物业从业人员综合素质。打造匠心品 质、营造敬业风气，开展集团内部专业技能大比武，实现全员增效，通过对标杆企业 学习促进员工接受、吸纳先进的操作理念和实用技能四、突出关键共性技术、前沿引领技术、现代工程技术、颠覆性技术创新，为建设科 技强国、质量强国、航天强国、网络强国、交通强国、数字中国、智慧社会提供有力支撑。加强对中小企业创新的支持，促进科技成果转化。 观点提炼：从小社区到产业新城再到大社会，物业管理行业将要承担起更重大的协助 地方政府进行社会治理的工作。这项工作具有前所未有的复杂性，迫切需要强有力的 技术引

23、领，我们应该具有前瞻意识将现有科研成果转化为专利产品，重点关注融合多 个行业的共性技术，实现多行业交叉发展。从社区智慧管理起航，逐步承接产业新城 数字管理，助力智慧社会共治新时代物业发展机遇政策机遇五、以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。 观点提炼：以超级城市群作为资源配给桥头堡建立资源辐射基地，拓展新建小城镇物业项目，实现物业服务高低搭配、全盘托管。XX物业将会立足华南、挥师北上，搭乘 京津冀协同发展战略机遇，引入港式物业管理模式，在北方市场打造品质高端和极具 特色

24、的物业服务，扩大在管面积。形成南北互联、东西互济的经营格局六、放宽服务业准入限制，完善市场监管体制，扩大服务业对外开放。观点提炼：随着物业行业一级资质取消，对于行业而言既是挑战也是机遇。更多企业得以进入物业管理领域，业内竞争更趋激烈，有利于行业发展壮大，另外一方面也会出现企业之间良莠不齐的现象存在。面对新业态，更多优秀物业的做法是积极并购优秀且专业的物业公司，立足高端物业服务市场，打造大而有要、小而精细的涵盖物业管理全产业链的大型综合物业服务集团。以上市为契机接受股民监督，接受市场监管，加强自我监督，“立足北上广、面向全中国、走向全世界”，实施先进技术引进门，推销优质 服务走出去的国际化发展战

25、略新时代物业发展机遇政策机遇七、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。观点提炼：房地产行业从“黄金时代”向“白银时代”过度，超高住宅存量只能通过发行 Reits、物业ABS和将现有楼盘进行产权短期、长期租赁实现去库存。银行将逐步开放个人住房租赁贷款产品，物业公司应与金融机构建立深度合作，建立租售中心，整合销售资源开展租赁业务。将物业管理费纳入住房租赁贷款产品中，融入个性定制服务， 积极开拓民宿、品牌公寓专业物业服务；八、积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结 合，加快老龄事业和产业发展。

26、观点提炼：提出养老在小区的服务概念，成立小区内健康医养中心，组建专业的养老 服务公司。结合小区内老年群体需求定制个性养老服务，既可在医养中心居住疗养， 也可由专业人员提供上门护理。通过云平台采撷老年群体健康数据，进行实时跟踪， 接入三甲医院大数据医疗平台，实施远程诊疗和社区护理有机结合，开发膳食营养计划拓展健康养生市场。深耕居家养老、社区养老、老年用品、社区医疗领域，多元布 局积极培育养老产业全产业链。以小区健康养老为热点、亮点吸引业主置业、租房；新时代物业发展机遇我们的经验贴心管家便捷社区家政服务拎包入住社区旅游室内维修学前教育、托管洗车维修、保养、保险社区增值服务业主新时代物业发展机遇我们

27、的经验社区增值服务房屋闲置房分时出租/共享房屋装修/翻新房产经纪房屋托管房屋全生命周期的呵护新时代物业发展机遇我们的经验社区增值服务医疗家庭理疗关爱体检预约专家门诊月子中心社区诊所健康档案我们心系您的健康新时代物业发展机遇我们的经验社区增值服务养老给您如家温馨的晚年生活生活照料日常陪护、代购、配餐、送 餐、家政等服务康复保健文化教育为老年人创建兴趣协会，提供活动场所，开展知识讲座等建立健康档案，提供疾病防 治、康复护理、心理卫生服务居家报警提供居家定位、突发事件报警远程健康监护、视频关爱等社区增值服务新零售 智能库存系统动态更新； 为物业额外创收，提升小区形象； 全年24小时营业，真正便利主；自助贩卖机与无人便利店以更低的投入、试错 成本及运营成本在新零售行业占有一席之地。无人便利店自助贩卖机德国的经验 德国房地产开发面积的80%用于租房市场，20%才为购房市场。这一市场现状符合我国对 于未来国内房地产行业的顶层设计和预判，即“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健 全以市场配置为主、政府提供基本保障的