项目商业发展建议42009年课件

1、九江商业市场调查及新湖柴桑春天商业发展建议 本项目商业部分基本概况 项目商业面积共计规划约8万平米。 25000平米五星多功能会所即将交付：主要规划功能有停车场、游泳池、茶道坊、休闲指压中心、商务中心、数字影院、红酒廊等。 近10000平米风情商业街已交付使用：部分商家已进驻开业，以便民性、生活类业态为主。 约40000平米主体商业中心待建中：位于长江大道与新湖中路交汇处，这也是本次报告着重研究的主要对象。 本次报告要解决的主要问题问题一以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降低到最低。实现低风险操作，实现快速回笼资金问题二以什么样的产品和模式，打造项目竞争优势，实现快速套现。第 一

2、章九江市商业市场现状及发展规划调研一、九江市商业市场现状二、九江市商业发展整体规划一、九江市商业市场现状 九江市下辖一市二区九县，其中浔阳区是九江市的政治、经济、文化中心，庐山区是政府发展新区。九江市所下辖一市二区九县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内。经过多年的发展，在九江主城区已形成大中路、庐山南路、柴桑专业市场及十里大道等相对集中性的商圈。其中浔阳区大中路商圈凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县的中消费群体前来购物消费，是目前九江

3、消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。 （九江目前主要商圈分布位置及距离图）一、九江市商业市场现状大中路城市核心商圈九江传统商业中心，由大中路、浔阳路、庚亮路等城市道路交叉围合组成的商业街区，建筑年代较为久远，街道破旧且缺少管理，主要商业业态以太平洋百货、联盛广场、国美电器、苏宁家电、太平洋数码城、生生电脑城及沿街品牌专营店为主，其中大中路为商业步行街，集中了李宁、安踏、鸿星尔克、以纯、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利郎等国内知名服饰运动品牌，集购物、餐饮、娱乐、酒店于一体的城市综合体信华城市广场为该商圈新建建筑。（信华城市广场效果图）（信华城市广场东 南端入口广场）（大中路步行街夜景）

4、（大中路步行街代表商家）一、九江市商业市场现状庐山南路餐饮特色街商圈庐山南路是九江最具特色的饮食休闲文化一条街，西起庐山南路立交桥，东至九江火车站立交桥，全长米，现有大小门店余家，目前已形成了以餐饮、休闲、娱乐业为主，其他服务行业为辅，互相依存，共同发展的多元化经营格局。为突出鱼文化特色，庐山南路近的店酒以鱼宴为主，以“全鱼席”为主打的龙头酒店，有信华大酒店和状元楼大酒店。其它酒店则注重各地方口味特色，菜系丰富，菜肴品种繁多；鱼宴用料从地域上可分为鄱阳湖鱼和长江鱼；从地方风味特色上可分为赣、鄂、湘、川等菜系。此外就是具有九江本地特色的武宁风味菜。 一、九江市商业市场现状柴桑专业市场商圈（本项目

5、所在区域）伴随着开发区乃至九江全市房地产开发建设而发展起来的建材类专业市场商圈，以九江五金城、21世纪家具广场、华东建材市场、柴商美食街、小巴黎服饰步行街为代表，集中于本项目南北分布，商业业态集中，经营环境较为混杂，但以21世纪国际家具港、华东建材市场精品馆为代表的新一代百货精品商业模式给消费者带来了全新认识，管理缺失的九江五金城和小巴黎服饰步行街是区域经营情况最差的代表，而以规划、招商、管理为特色的华东建材市场是该商圈乃至整个九江经营情况最好的市场代表。（21世纪家具广场、21世纪国际家具港、华东建材市场一区、精品馆建筑外景及内部布置实景）二、九江市商业发展整体规划 以“660”的商贸总体布

6、局，打造九江市“一城四圈”流通新格局，实现九江市在赣北地区商贸中心地位。 根据九江市现有商业资源和未来城市发展目标，将全市区域共划分为6大类商业功能区，分别为零售主导型商业功能区、服务主导型商业功能区、便利主导型功能区、批发主导型商业功能区、物流主导型商业功能区和商务主导型功能区。其中：零售主导型商业功能区6个；服务主导型商业功能区6个；便利主导型商业功能区31个；批发主导型商业功能区8个；物流主导型商业功能区3个；商务主导型商业功能区6个。以上商业功能区合计60个，简称为九江市商贸业“660”总体布局。 二、九江市商业发展整体规划通过“660”商贸业总体布局，实现九江市“一城四圈”流通新格局

7、即： “10分钟经济圈” 主城区内，消费者10分钟内可达的快速购物消费经济圈； “30分钟经济圈” 主城区内，消费者30分钟可达的一站式购物休闲经济圈； “2小时经济圈” 九江市对周边区域商贸辐射经济圈； “8小时经济圈” 沿长江流域，九江市转港物流和商贸缔结圈。（上文节选于九江市商业网点规划方案（2006-2020） ）二、九江市商业发展整体规划如左图所示，浔阳（大中路）商业中心为城市商业中心，本项目所在的柴桑商业中心为副城市商业中心，另外规划了十里、石化、沙河、九莲4个区域商业中心及30余处社区商业中心。（上文节选于九江市商业网点规划方案（2006-2020） ）二、九江市商业发展整体规划

8、如上图所示，本项目所在的柴桑商业中心将规划有3000方以上的百货店、超市、专业店等丰富商业形态，在主导型商业功能的定位上以零售与商务功能为主，目前批发型商业功能为主的市场集群形象将得到根本性的转变，功能将更加复合，目前杂、乱、差的商业环境也将得到根本性改变。（上文节选于九江市商业网点规划方案（2006-2020） ）本章小结 （商业市场） 九江城市整体商业水平较低，多为单一区域性商圈，商用物业设施多已陈旧，不能满足现代大型连锁品牌商家的入驻要求，城市商业有待整体升级改造； 九江维持着单核商圈的格局，城市商业主要集中在老城区大中路步行街浔阳路（老码头）一带；其它区域的边缘商业布局都较为分散，就开

9、发区而言，多以临街商铺和社区商业的形式出现，就以项目周边的柴桑大市场与华东建材市场分布较为集中，极度缺乏大型集中式商业来满足本区域常住居民的综合性购物需求; 九江市的餐饮业非常发达，以庐山南路、柴桑美食街为代表的餐饮特色街经营情况良好，市场潜力巨大，休闲娱乐业态稀少且分布零散，其市场需求潜力也将是本项目的商业机会点； 政府规划的“一主一次四区域”的城市商业整体格局有利于打破目前单一城市商业中心的局限，特别是本项目所在的柴桑商业中心定位为九江唯一副城市商业中心，对于改变目前商业杂乱与落后状况奠定了宏观高度；本章小结 （商务市场） 九江城市化进程处于初级阶段，因此，写字楼市场正处于起步阶段，高断客

10、户较少； 随着城市化进程加快，第二产业的发展，近5年内老城区及开发区的形象较好的个性商务产品会有一定的市场需求，纯写字楼只有在老城区中心的主要路段才会有一定需求，但总需求量不多； 随着政府扶持私营企业发展，越来越多的私营企业会成为写字楼租售市场的主力军； 星级酒店消费容量有限，经济型酒店、公寓式酒店或酒店式公寓或将是市场的机会点。本章小结 （旅游市场） 九江的旅游多为过境游客，停留时间较短； 九江旅游市场有待发掘更多价值点，吸引更多游客； 随着政府扶持私营企业发展，越来越多的私营企业会成为写字楼租售市场的主力军； 九江室内的餐饮娱乐购物设施如何和到庐山旅游的游客形成互动，从而增加游客的购物和餐

11、饮娱乐消费是迫切需要解决的问题。第 二 章项目基地条件与环境调研分析 一、项目地理位置 二、地块及周边商业环境 三、地块交通状况四、项目规模分析与级别定位 五、项目商圈辐射范围一、项目地理位置 本项目属于新湖柴桑春天与明珠城的商业公建配套部分，位于九江经济技术开发区南端，东西面分别为城市主干道龙开河路、十里大道及长江大道，南面就是即将整治的城市景观河十里河及正在延伸改造中的长虹西大道，正好处于九江从“两湖时代”迈向“八里湖时代”城市西进发展战略的中间过渡地带，既能享受老城区现有成熟生活配套，又能共享新城可以预见的发展潜力。 两湖老城区 八里湖经济开发区 新城区（项目所在地理位置）二、地块及周边

12、商业环境 商业地块主要位于住宅组团的外围，沿城市街道条状分布，地块平整，方便到达，整个商业于新湖中路集中分布，其中中心主体商业位于新湖中路与长江大道交界处，目前为集中绿地，其余为沿街的附属性商业，一二区组团新湖中路与新湖北路沿街部分的商业街已建成，已有建设银行、便利店、饭店等商家进驻营业，其余部分仍在建设中。（地块中中心主体商业的具体位置）（地块中主题商业街与沿街附属商业的位置）（地块中学校、会所等配套设施位置） 由于处于老城向新城过渡地带，本项目地块目前周边环境东西南北差异较大，东、北面是相对成熟的居住小区与市场集群，而南面是即将实施整治的十里河、升级改造中的华东建材市场及在建商品房小区，西

13、面为零星旧建筑、厂区及大面积空地（联泰地块），但随着区域房地产开发与城市改造建设的深入，地块周边环境近期将得到有效改善。（南海路街景）（长江大道南端街景）（21世纪家具建材城实景）（柴桑大市场南海路段实景）（华东建材市场实景）（十里河实景）二、地块及周边商业环境 地块周边四条路段的商业环境各不相同，南侧新湖南路目前无经营商业，北侧南海路的东西段都计划拓宽改建，中段为九江五金城与21世纪家具广场两大市场，西侧长江大道也相对零散，只有东侧龙开河路商业较为完整，但基本为住宅底商，具体情况如下： 南侧新湖中路 规划为沿街景观河道，以休闲、观光功能为主，商业功能较弱，目前为建筑工地围墙与荒废空地，本项目

14、在新湖中路也规划有零星商业，但基本以服务本社区居民为目的的社区配套型商业； 北侧南海路 只有中段（长江大道十里大道）有沿街商业，东西段都将拓宽改建，目前为多为厂房、自建房，中段沿街商业目前为九江五金城的单面街，经营业态有汽修汽配、超市副食、门窗装饰等，租金10元/月左右；二、地块及周边商业环境 西侧长江大道 为城市南北交通主干道，沿街商业比较分散，工厂、市场、自建房及新建住宅小区掺杂期间，形成商业断层，零星经营。业态杂乱，代表业态有餐馆、超市副食、汽车美容、家具等，北段租金约510元/月，南端租金约2030元/月。沿街店面开间约45米；层高3米左右；进深310米不等； 东侧龙开河路 为城市次干

15、道，沿街以旧小区一二层的底商为主，以九江五金城、福建商城为代表的市场商铺掺杂其中，但商业完整性好于长江大道。经营业态多样化，代表业态有家具橱柜、餐饮、五金机电、汽车修理等，总比例超过了40%，租金水平在2453元/月，而且北段租金高于南端。商铺开间在45米之间，进深在815米之间，其中尤以12米最为常见； 各街的商铺格局、经营业态、租金水平等详细统计分析请见二、地块及周边商业环境 三、地块交通状况 在九江，乘坐城区的公共汽车一般只需2元，出租车的起步价为5元（1.5公里），10元的出租车费用可以帮你到达市区的主要地方，公共交通的便宜收费为本项目扩大了商业辐射范围，同时可以增加顾客前来购物消费的

16、频率。 由于住宅组团规模较大，虽然一二期已交付使用，但三期仍在开发建设中，目前有开12路、21路、23路公交车在新湖中路设有临时的招呼站，公共交通并不方便，但随着住宅组团的整体交付而得到相应的改善，但在商业开业初期可以建议超市大卖场开设项目到市区重点住宅小区和重要交通站点的免费班车，或开发商自行筹备，以增加商业辐射力。 （12路公交招呼站）（设有绿化隔离带与非机动车 车道双向3车道的长江大道）（无绿化隔离带与非机 动车车道双向2车道的南海路）（双向单车道的龙开河路）四、项目规模分析与级别定位 本项目商业部分的总建筑规模近8万方，其中长江大道与新湖中路交汇处待建的中心主体商业面积约4万方，另外还

17、有2.5万方星级会所所涉及的商业功能部分， 根据城市居住区规范设计标准国家规范要求700-900平米/千人，按项目8000户（3万人）换算，满足社区配套商业面积约为2100027000方，这只相当于沿街附属性商业街铺的商业容量。 对于同时拥有中心主体商业综合体、主题商业街、沿街附属商业街、星级会所及幼儿园、学校综合配套设施的本项目而言，其商业级别定位已超越了社区配套服务型商业的范畴，而是服务于开发区片区乃至整个九江城市的区域商业中心，形成与老城区大中路四码头商圈并驾齐驱的区域新商业中心。五、项目商圈辐射范围 （项目所在地理位置） 商圈车行时间区域范围主要街区人口数量预计贡献核心商圈10分钟之内

18、长城路以南，青年路以西，泰山路以东，前进西路以北围合区域项目周边水木清华、步红花园、西园小区等新旧小区15万人左右60%周围商圈20分钟之内九江主城区主城区各街区63万人30%边缘商圈20分钟以上全市范围九江周边县市九江全市450万人10%依照本项目商圈辐射力的强弱将辐射范围划分为三级商圈：核心商圈、周边商圈及边缘商圈。（灰色虚线表示边缘商圈、红色实线代表周围商圈、红色虚线表示核心商圈）本章小结 本项目处于老城区向新城区过渡发展的中间地带，就商业发展前景而言，既能享受老城区现有成熟生活配套，又能共享新城可以预见的发展潜力； 本项目地块平整，可视性良好，周边有长江大道、龙开河路等多条城市交通干道

19、，交通便捷，但目前公共交通条件还有待完善，以增加主体商业的辐射范围； 本项目周边环境东西差异性较大，东面北面相对靠近老城区，各项生活配套及现有商业环境明显好于西面、南面的新城区，但随着区域房地产开发与城市改造建设的深入，地块周边环境近期将得到有效改善； 就本项目的地理、规模及商业格局的综合资源与优势而言，本项目的商业级别定位已超越了社区配套服务型商业的范畴，而是服务于开发区片区乃至整个九江城市的区域商业中心。第 三 章九江城市代表商圈与商街调研分析 一、大中路步行街商圈 二、柴桑专业市场商圈 三、庐山南路餐饮特色街商圈四、柴桑美食街与小巴黎服饰步行街五、其它代表性商街与市场一、大中路步行街商圈

20、（老码头商圈） 经营业态：该商圈以大中路与浔阳路横向联系轴，东西串联起太平洋百货、联盛广场及信华城市广场等重要商业网点，抱团组成九江城市最老商圈，大中路设计为城市步行街，街面宽约810米，全长约1.5千米，建筑形态为两边旧式小区的沿街底商，以一层单铺为主，以国内知名品牌服饰、鞋帽及运动专卖店为主，穿插国美电器、苏宁电器、太平洋数码广场、生生电脑城等专业卖场，占据一层多间及二层或三层的商铺。（上方为大中路商业步行街，下方为浔阳路）一、大中路步行街商圈商业陈旧、管理缺失、品牌缺位作为九江城市商业名片，大中路步行街商业设施已显得相关陈旧，无休闲景观设施，因历史沉淀自然发形成，无科学的建筑与业态的商业

21、规划，卫生、车辆等日常管理都严重缺失，从品牌进驻情况来看，无论是服饰，还是鞋帽，基本都是国内的一些品牌，而缺少adidas、nike 、converse 等国际知名品牌。未到21：00步行街上停放行驶着各种车辆步行街两边都停满车，行人只能从中间狭长过道走过，垃圾满地部分店家都将货架摆到了步行街的人行道上刚过晚饭时间，生生电脑城都已经关门了更有流动商家在步行街两边摆起了地摊一、大中路步行街商圈/太平洋购物广场基本概况：前身是九江著名的商业企业九江大中大商厦，地处市商业中心，交通四通八达。后由九江市派拉蒙百货有限公司投资四千余万元巨资将大中大商厦重新包装定位，由中外合资百货绩效全国第一名的王德明总

22、裁领导海峡两岸精英团队专业营运管理。新购物广场高九层，总经营面积达25000余平方米；经营业态：1到6层为经营场所，所经营部类涵盖为化妆品、珠宝、女装、女鞋、男装、男鞋、皮具、运动休闲装、家用品、儿童用品、文教、牛仔服等；备有餐厅、员工更衣室。购物广场装饰豪华，功能齐全，配有中央空调系统、消防系统、通信广播系统和监控系统，设施一流，拥有300多个国内外知名品牌厂商。 一、大中路步行街商圈/信华城市广场业态规划：信华城市广场总面积15万平方米，包含精致女人街、电脑数码城、秀水淘宝街、浪井酒吧街、旅游风情街五大特色商业街，及量贩超市、美食城、五星级酒店、商住楼、旅游景点等多种业态，是一个满足购物、

23、娱乐、聚会、观光、休闲等需求的多功能、开放式、街区型购物中心。 进驻品牌： 联盛（主力店）、KFC （次主力店）、BABYFACE、U2、G2000、马克华菲、耐克、阿迪达斯、李宁、KAPPY、彪马、蓝豹、庄吉、罗蒙、可可尼、法文箱子、VEEKO、哈森、康莉、星期六、爱迪尔珠宝、贝菲特国际健身中心、魔力城堡等 一、大中路步行街商圈/信华城市广场设计优于经营信华城市广场占据了九江城市黄金地段，与大中路无缝对接，北侧沿江，地段与环境优势明显，并邀请了国外知名设计师规划街区，设计有休闲景观、休息设施及中心广场，在业态上也设计了购物、餐饮、休闲、娱乐等多形式组合，但整体经营情况并不好。外街好于内街特别

24、是晚上，位于外街的肯德基、酒吧街、运动服饰城等与餐饮娱乐相关业态的经营商家灯火通明、人来人往，而处于内街的浔阳茶市早已关门停业，漆黑一片，内街的秀水街与联盛购物广场也是人流稀少，内外街差距明显，作为主力店的联盛购物广场并没有起到将人流从步行街引入内街的作用。外街灯火通明，内街一片漆黑一、大中路步行街商圈/特征总结经营设施陈旧，商业有待升级由传统市中心核心区域老小区的沿街底商与商场经过时间沉淀发展起来的大中路步行街商圈，经营设施已显得陈旧，对于九江日益增长的消费需求而言，该商圈商业的硬件与软件设施都有待升级，作为步行街商业的延伸，新建的信华城市广场被许多人寄予重望，但实际情况是硬件有余软件不足，

25、原来管理缺失等问题仍然存在。以服饰鞋品牌专卖业态为主，缺少品牌餐饮、休闲、娱乐业态在经营业态上以国内知名服饰、鞋、运动品牌为主，辅以家电、电脑、数码、百货卖场，以购物消费为主，缺少品牌餐饮、休闲、娱乐业态，只有信华城市广场引进了肯德基，其它此类知名品牌难觅踪影。管理普遍缺失，缺少国际影响力品牌无论是大中路步行街还是信华城市广场，都普遍存在管理缺失的问题，从经营的商家品牌来看，基本还是以国内品牌为主，缺少国际有影响力的知名品牌。二、柴桑专业市场商圈（本项目所在商圈） 基本情况：以本项目为参考点，位于本项目南北方位，在长江大道与十里大道之间分布着数个专业级市场，其中以九江五金城、21世纪家具广场、

26、华东建材市场最为代表，都是与家装、家饰等与房地产下游相关产业有关，规模化、集中化、市场化经营，由于各个市场的规划、管理及经营模式的不同，各市场的经营情况不尽相同， 21世纪家具广场和华东建材市场都选择了将零售业的精品百货模式引入市场经营，大手笔的硬件投入，创新成立了21世纪国际家具港和华东建材市场精品馆，而九江五金城则因业态杂乱、管理缺失经营情况每况愈下。（项目所在地理位置，最下方即华东建材市场）二、柴桑专业市场商圈/九江五金城建筑结构及业态规划：九江十大物流市场之一，占地面积228亩，总建筑面积17万平米，总计房屋店面1377间，商铺数量850间，于2002年左右新建。最初规划商业业态主要为

27、批发兼零售的五金制品：五金配件工具，电动工具，紧箍件，不锈刚材料，劳保用品，活性炭等,门窗,管件,厨房,灯具,卫浴,锁具, 涂料及其他建材产品。但目前实际经营业态已相当混乱，除了五金制品之外，物流、汽配、汽修、超市、足浴、餐饮、宾馆等业态掺杂其中，北面沿街部分已经转换为柴桑美食街及东方凯悦休闲宾馆。 （五金城早期规划图，原名为浙江商贸城）（3层联排建筑，一层店铺，二三层仓储主人）（建筑南北对称，中间走道天井）二、柴桑专业市场商圈/九江五金城售价及租金水平：五金城分批开发建设，靠近21世纪家具广场的西北部位置先行开发，东南角位置至今仍是空地，于2004年左右对外公开发售，单价2000余元/，非沿

28、街单元铺位平均面积100左右（上下三层），总价20余万元，沿街单元铺位平均面积约160（上下三层），目前都是房东单独出租三层铺位或自住二三层将首层出租，租期有长达8年，多数一年起租，租金情况分布不均，不同租期、位置及层数铺位的租金各不相同，平均租金维持在10元/ /月左右，整体上沿街租金高于非沿街，西北部高于东南部位置。二、柴桑专业市场商圈/九江五金城经营及管理情况：从经营形式上讲：五金城以建筑工地或房产开发单位的批发为主，特别是涂料、门窗、小五金等业态，零售为辅；从经营情况上看：五金城在不同方位、非沿街沿街位置上的差异性较大，西北方位西A西D区及靠近中央广场部分的经营情况好于整体水平，许多铺

29、位给商家作为货物仓储所用，北面沿街的柴桑美食街因其消费特色成为人气聚焦的消费场所，营业时间可维持到晚上很晚；从管理情况来看，管理缺失现象很严重，除了收取水电费、卫生费之外，市场管理方与经营户之间日常基本不打交道，卫生情况极差，垃圾乱扔堆积成山，车辆乱停都无人管理，主要出入口也没有门卫岗亭，夜晚照明系统失修严重，日常居住至此的房东及经营户对诸如此类的问题都意见反映强烈。二、柴桑专业市场商圈/21世纪家具广场基本情况：1999年开始运营，是九江地区最早的家具专业市场。经营面积达5万平方米，分东、西两区，其中东区主要经营各类中高档品牌家具，西区是平价家具专场，主要经营各类中低档家具。东、西两区互为补

30、充，满足不同层次消费需求。 硬件设施：东、西两区差异巨大，西区采用“市场模式” ，一层集中式建筑，无业态分区，无流线设计，而东区是类似“百货模式”，设计有货梯、楼梯、扶梯、观光电梯、阳光中庭、景观休闲区、停车场、储蓄所等硬件设施，更有标识指示系统。（西区旧市场建筑外景与内部实景）（东区新市场21世纪国际家具港建筑外景与内部实景）二、柴桑专业市场商圈/21世纪家具广场业态规划及入驻品牌：西区业态，东区21世纪国际家具港主要经营各类中高档品牌家具，共有五层，经营家具种类有板式家具、软体、实木、欧式、儿童家具、沙发、藤艺、办公家具。入驻商家有皇朝、双虎、掌上明珠、全友、慕思等国内国际知名品牌，实行分

31、类分层经营，一至四层经营各式民用家具，五楼主要是经营办公家具。租金水平及经营情况：东区21世纪国际家具港的租金在25元/月左右，西区租金水平更低，在10-20元/月左右，经营情况整体较为平淡，人气不足，各铺位经营户想得无事可做，但东区情况稍为好于西区。二、柴桑专业市场商圈/华东建材市场基本情况：建于2000年，最早为华东装饰材料市场，分三期开发，现有经营面积10万多平米，经营户600多户，经营家居建材27个大类、1000多个品牌、1万多个品种、年交易额13亿元左右，是目前九江及周边规模最大、功能最强、业态最全、辐射最广的大型家居建材专业市场。投资3亿元的三期08年竣工，精品馆11月22日开业，目前市场开业面积达到26万平方米