成都某房地产市场报告课件

1、成都市新都区房地产市场报告第1页，共43页。万科金域缇香2#11#12#项目整体基础数据项目名称万科金域缇香项目地址新都城北绕城高速外侧（新都绕城大道与蓉都大道交叉口以东）开发商成都万科蓉北置业有限公司物业管理成都万科物业服务有限公司占地面积34667.00 建筑面积125556.00 住宅总户数1634户车位比1:1.2建筑形态高层电梯住宅+社区底商+独栋商业容积率2.5绿化率30%物业管理费2.38元/平方米/月开盘时间2013-12-21户型面积79-128梯户比2T4、2T6区位：新都城北绕城高速外侧（新都绕城大道与蓉都大道交叉口以东）规模：总占地34667.00 交通： 6条公交线路

2、经过，距绕城高速1.5公里； 基本情况：品牌、精装、江景资源、服务、交通、配套等。住宅目前仅2#、11#、12#楼在售，其余住宅均以售罄。第2页，共43页。万科金域缇香是万科2013年在城北的第一个金域系高端住宅项目，距北绕城高速约1.5公里，西临蓉都大道，交通便捷；坐拥城北唯一、成都罕有的双江资源，毗河、府河两江交汇处，景观资源丰富；区域商业配套、教育配套、生活配套完善，环境优雅、户型使用率高、配套齐全。万科金域缇香-区位分析2#11#12#第3页，共43页。总套数推出套数套型面积区间推出套数销售套数套型占比套型销售率总销售率1634420（2栋、11栋、12栋）3-2-1781141042

3、7.14%91.22%75.48%3-2-288544512.86%83.33%4-2-2115-12825216860%66.67% 万科金域缇香目前仅2栋、11栋、12栋在售，合计推出420套； 其中套三单卫推出114套，已售104套；套三双卫推出88套，已售54套；套四双卫推出252套，已售168套； 整体销量来看，整体销售为75.48%，走量较好。 成交价格约7000-8000元/； 优惠方式：一次性按揭均优惠15%。万科金域缇香-在售分析第4页，共43页。万科金域缇香4室2厅20卫1厨 128 优：1.入户自带玄关设计2. 7.5m超大精光阳台设计3.赠送面积大劣：1.厨房采光较差；

4、2.无明显动静分区；3.厨房开门正对客厅，可能有一定的油烟影响。万科金域缇香4室2厅2卫1厨 115 项目户型设计方正实用，赠送较大面积，超大景观阳台万科金域缇香-户型赏析第5页，共43页。万科金域缇香-核心卖点项目核心卖点：品牌、双江景、超大景观阳台、交通、精装房、配套等。品牌样板间双江景超7m景观阳台第6页，共43页。佳乐国际城项目整体基础数据项目名称佳乐国际城项目地址成都市新都区蜀龙大道中段开发商成都市佳乐房地产开发有限公司物业管理四川佳乐物业有限公司占地面积76860.36 建筑面积328715.17 住宅总户数2100户车位比1:1.07建筑形态高层电梯住宅+洋房容积率2.89绿化率

5、47%物业管理费1.80元/平方米/月开盘时间2014-12-31户型面积81-360梯户比2T6（在售）区位：成都市新都区蜀龙大道中段规模：总占地76860.36 交通：4+4多元道路交通体系，基本情况：北部新城中心区域、公园、高尔夫球场、花园洋房叠拼别墅、项目自身21万方商业配套等作为项目主要卖点。住宅仅4号楼在售，其余售罄。4#第7页，共43页。 佳乐国际城地处成都北部新城的中心区域，地处稀缺的毗河198生态板块。原生毗河、成都仅有的18杆高尔夫球场、2500亩亚洲最大的郁金香公园、44平方公里北郊风景带,3500余亩大熊猫生态公园、260亩的动物园、370亩北湖风景区和700亩成都植物

6、园以及宝光寺，泥巴沱风景区，五龙山风景区等自然资源齐聚毗河198高端别墅区。4+4多元道路交通体系，让佳乐距主城区仅十余分钟的车程，出则繁华，退则归隐；在教育方面，佳乐在新都区蜀龙路三元外国语学校对面。4#佳乐国际城-区位分析第8页，共43页。佳乐国际广场3室2厅2卫1厨 99 优：1.干湿分区，动静分区较为合理；2.较大的赠送面积，可变空间，3房变4房；3.主卧转角飘窗设计；劣：1.若阳台作为房间使用，则客厅采光通风效果较差；2.厨房通过生活阳台采光，采光效果有限。佳乐国际广场3室2厅1卫1厨 88 项目户型设计方正实用，赠送较大面积，可变空间3房变4房佳乐国际城-户型赏析目前项目剩余户型主

7、要以这两类户型为主，存量在200套左右；成交价格：在5300-5600元/；优惠：一次性按揭均为15%的优惠。第9页，共43页。项目核心卖点：双公园、商业配套、湖景、花园洋房、北部新城核心区域等。佳乐国际城-核心卖点高层洋房别墅6+1花园洋房，层层退台；下沉式空间；血统纯正的地中海园林，精彩灵动的4000科莫湖社区内湖；风情万种的玫瑰湾无边界泳池，畅游更多别墅级享受。湖景第10页，共43页。区域住宅小结：目前新都区域住宅项目主要集中在新城区，老城区可开发用地较少，基本无新项目入市；新城区高层住宅多以尾盘销售为主，已历经较长的开盘周期，持续进入尾盘销售阶段；如万科和佳乐国际，目前住宅已经进入尾盘

8、期，目前以商业推售或即将以商业推售为主；根据方管局备案数据查询，近期入市住宅多以洋房和商业为主，高层住宅基本无新增；高层电梯价格基本维持在5300元/；新都老城区可开发的项目较少，多以传统老小区或入住小区为主。第11页，共43页。区域主要商业项目分析1第12页，共43页。新都商业主要集中在老城区，以传统住宅底商为主，业态多样化，以餐饮、零售、服务、建材、休闲为主，代表为马超西路-中医院商圈、宝光寺-东西街商圈、川音-新城市广场-静安路商圈；新都新城区已呈现商业多为住宅底商，以商业街的形式呈现，未成形商业规划有大型商业中心或者商业综合体，但目前正处于开发阶段，代表为佳乐国际城-万科双水城-润扬商

9、圈。商业项目分布情况宝光寺商圈宝光寺-东西街商圈川音-新城市广场-静安路商圈马超西路-中医院商圈佳乐国际城-万科双水岸-润扬商圈一品雅居第13页，共43页。序号商圈代表定位方向体量（）产品类型楼层数主力面积租金(元/月)层高主要业态构成新城佳乐国际城-双水岸-润扬商圈万科金域缇香风情商业街+临河商业10万方商业街+独栋商业2F/3F50-60/4.2m商业街佳乐国际城商团自营21万方商业街+独栋+综合体2F50-901F，1202F，50-604.2m服装、美容、休闲等服务华都九龙广场城市购物中心43万方购物广场+整栋商业大楼1-3F（主要）46-300/4.2m服装、皮鞋箱包、餐饮娱乐万科双

10、水岸社区商业/社区底商1F30-5070-904.2m餐饮、零售为主润扬双河鹭岛社区商业/社区底商1F40-6080-1204.2m餐饮，零售老城宝光寺-东西街商圈东西街多元化社区底商/社区底商、传统老城商业1F40-6060-10080-120120-1804.2m零售、餐饮、服装、娱乐、建材、服务、医疗等多样化川音-新城市广场-静安路商圈新城市广场购物中心/购物中心/超市、服装、珠宝、美食、电影、KTV等静安路大型商业底商2F100-10001F，70-1202F，40-704.2m大型餐饮马超西路-中医院商圈 中医院（香樟林）社区商业/底商综合体3层，底商2层50-2001F，50-12

11、04.2m零售、服务类英伦世家商业裙楼、底商/商业裙楼2-6F200-20001F，100-1206m休闲、服务、娱乐小城故事建材类/底商1F80-10070-1004.2m建材类区域商业项目规划情况区域内商业主要以老城区商业为主，多以社区底商的形式呈现，整体无明显的业态规划；新城区商业均有一定的业态划分，但在售商业项目目前暂未成型，成型项目多以服务社区的商业街为主。第14页，共43页。佳乐国际城-双水岸-润扬商圈该商圈为新都新城主要商业圈；主要以万科双水岸和润扬双河鹭岛共同呈现的以毗河东路为主的商业街；以华都九龙广场打造的43万方的购物中心和佳乐国际城打造的21万方的城市综合体遥相呼应，前者

12、尚未呈现，后者处于开发阶段；万科金域缇香主要以社区服务型商业和滨河商业为主。润扬双河鹭岛万科双水岸佳乐国际城万科金域缇香华都九龙广场毗河东路第15页，共43页。项目名称华都九龙广场项目地址新都蓉都大道南四段开发商成都传化置业有限公司物业类型商业街、写字楼、酒店、公寓等总建面43万方在售商业全部在售商业开盘时间2014年租金情况暂无华都九龙广场1#3#5#6#2-6#2-5#2-3#2-2#2-1#43万方商业体量第16页，共43页。华都九龙广场业态分布分楼栋进行进行商业业态的划分，共分为5个主要板块，即：服装类、皮鞋箱包类、精品公寓类、酒店类、滨河餐饮娱乐街。童装大楼男装大楼女装大楼精品公寓四

13、星级酒店精品公寓精品公寓女装大楼皮鞋箱包大楼皮鞋箱包大楼滨河餐饮娱乐街女装大楼第17页，共43页。第18页，共43页。华都九龙广场在售商业九龙商会团购华都九龙广场除酒店业态不变以外，3栋精装公寓均可商住两用；项目整体仅1-2F对外进行销售，其余3F及以上部分均为九龙商会所团购；滨河餐饮娱乐街1F售价为2.2万/；蓉都大道1F售价为3万/；物流大道1F售价为3.5万/。四星级酒店滨河餐饮娱乐街 蓉都大道 物流大道第19页，共43页。华都九龙广场商业模式定制订购，购铺自营以成都九龙商会为主导整合全国及川内男装、女装、童装、皮鞋箱包、化妆品、珠宝、娱乐、餐饮、酒店、休闲等业态的批发零售源头商家；引入

14、860位实力商户，1500个商业品牌；根据不同业态的经营需求，商家亲自参加项目所有细节规划设计；以定制订购的方式，商家联合购买、组团购买的形式完成对商业的团购；同时要购铺商家以自我经营的形式进行，从根源上解决招商的问题。九龙广场3F及以上均为商团购买，仅1-2F对外销售。第20页，共43页。项目名称万科金域缇香项目地址新都城北绕城高速外侧（新都绕城大道与蓉都大道交叉口以东）开发商成都万科蓉北置业有限公司物业类型步行街、独栋商业总建面10万方在售商业8号楼、9号楼、10号楼；商业面积：3889.70；户数：38户；商业开盘时间暂未开盘租金情况暂无万科金域缇香打造商业步行街，分为优品香街、尚品香街

15、、滨河香街；优品香街：提供业主品质生活，超市、洗衣店、ATM等；尚品香街：精装服饰、时尚饰品、手机店铺、早教机构、兴趣班；滨河香街：茶馆、酒吧、水吧。8#9#10#优品香街尚品香街滨河香街第21页，共43页。在售商业情况50-60为主 319 29234-6722522747-72185225303 319目前在售商业位于优品香街；1F主力面积段为50-60；开间及进深：开间集中在3.6-5.6m；进深集中在8-12m；该区域业态初步定位：为业主提供品质生活服务，主要为超市、洗衣店、ATM等便民服务；售价：1F，2-3万/；2F，1万/；3F，7000-8000元/；租金：目前暂无；客群：主要

16、以新都老城区客群为主。第22页，共43页。项目名称佳乐国际城项目地址成都市新都区蜀龙大道南段777号开发商成都市佳乐房地产开发有限公司物业类型商业街+独栋商业，商业综合体（未开发）总建面8000在售商业1/2号楼商业；户数：41户商业开盘时间2016年5月租金情况1F，约120元/月；2F，约50-60元/月佳乐国际城打造佳乐金街；7/8号楼商业于2016年5月开盘，基本售罄，成交价：1F，约1.9-2.3万/；2F，成交价约1万/1/2号楼商业于2016年10月开盘，目前1F剩余4间商铺；成交价：1F，2-2.5万/；2F，1.1-1.5万/。在售已售未售第23页，共43页。商业业态规划1F

17、:主要以生活配套为主，以服装、药店、银行、糕点店为主。第24页，共43页。商业业态规划2F:主要以休闲、服务、美容店、培训机构、休闲棋牌等为主。第25页，共43页。50-100开间为4.5M开间为4.5M进深为10.8M49-117开间为4.5M进深为14M佳乐国际城目前推售为主入口位置的佳乐金街，后续还有21万方商业体处于开发阶段；面积：1F，50-91为主；开间及进深：开间主要为4.5m，进深主要为10-14m；业态：主要以便民生活配套、服装、水果、超市、休闲娱乐、美容美妆为主；成交价：1F，2-2.5万/；2F，1.1-1.5万/；优惠：一次性按揭均为15%的优惠；租金：1F，约120元

18、/月；2F，约50-60元/月。客群：商业客群主要为项目业主。在售商业情况第26页，共43页。万科双水岸商业现状商业街润扬万科双水岸早已入住，目前商业街完全呈现；商业街主要位于毗河东路，与润扬隔街而望，两者均以商业街的形式出现，共同呈现以毗河东路为主的商业街；整体入住率高，周边基本无空铺或转租铺面。第27页，共43页。万科双水岸业态及租金业态布局：多样化，无明显区域划分；餐饮、零售、建材、服装、超市、宠物、医院、中介、美容、通讯等业态均有涉及；业态代表：以餐饮作为主导（肥肠粉、石锅鱼、串串、中餐、红旗连锁等）；面积：主要在30-50之间；租金：70-90元/月；商业现状：均为住宅底商，整体的商

19、业氛围较好，餐饮、零售作为主导；无空铺，整体的入住率高，主要以社区服务性商业为主，且已经呈现，后期基本无调整的空间。第28页，共43页。润扬双河鹭岛商业现状商业街万科双水岸润扬双河鹭岛早已入住，目前商业街完全呈现；商业街主要位于毗河东路，与万科双水岸隔街而望，两者均以商业街的形式出现，共同形成较为完整的商业聚集地；由于为开发商出租，租金略高于万科双水岸。第29页，共43页。业态布局：以超市、零售、休闲、咖啡馆、茶楼等休闲为主；业态代表：超市、茶楼、咖啡馆；面积：主要在40-60之间；租金：80-120元/月；商业现状：均为住宅底商，以服务社区和休闲服务为主，整体入住率高，为开发商直接出租，租金

20、略高于万科双水岸，以休闲作为主要业态，同万科双水岸一样，业态已定型，后期调整空间较小。万科双水岸业态及租金第30页，共43页。宝光寺-东西街商圈该商圈位于新都老城区，紧邻宝光寺及成都医学院第一附属医院；属于老城区商业，业态多样化，繁华地带主要位于东街西街，以小学、幼儿园、贸易市场为依托，人流量大，形成该区域的夜市。西街小学新都一幼新都贸易市场西街东街宝光寺第31页，共43页。东西街业态及租金东街西街西街新都一幼西街贸易市场西街夜市东街业态主要以服装、零售、餐饮为主，面积主要在40-60；租金约80-120元/月；西街由于临近贸易市场、幼儿园等，业态主要以服装、零售为主，街边摆摊餐饮为辅，整体价

21、格高于东街；面积主要为60-100；租金约120-180元/月。第32页，共43页。川音-新城市广场-静安路商圈川音-新城市广场-静安路商圈，主要连接西南石油大学和四川音乐学院；其商业代表主要为新城市广场，为大型购物中心，业态统一规划及布局；静安路商业紧邻西南石油大学侧门，以橄榄郡和天府香城临静安路一侧，形成以大型餐饮为主的商业聚集地。橄榄郡新城市广场购物中心天府香城静安路第33页，共43页。新城市广场购物中心业态布局1F：时尚精品馆，以珠宝、饰品、眼镜、快餐为主，如：屈臣氏、周六福、乡村基等为主；2F：潮流活力馆，以服装超市为主，如：家乐福、NIKE、匡威等品牌服装为主；3F：内衣家居馆，以

22、内衣、咖餐、超市为主，如：伊丝艾拉、良木缘、家乐福等；4F：美食休闲馆，以餐饮、电影院、休闲等为主，如：向日葵KTV、万达影院、烤肉、火锅等。第34页，共43页。静安路业态布局位置：静安路橄榄郡（临西南石油大学侧门）业态布局：以大型餐饮、超市、酒店为主；面积：100-800；租金：1F:80-120元/月；2F:50-70元/月；天府香城橄榄郡位置：静安路天府香城（临西南石油大学侧门）；业态布局：以大型餐饮为主，主要为火锅、烤鱼、海鲜等为主；面积：100-1000租金：1F:70-110元/月；2F:40-60元/月；商业现状：以石油大学为依托，以火锅、烤鱼、海鲜自助等形式，形成的以大型餐饮为

23、主的静安路商业，周边的消费能力较为旺盛，商户入住较为稳定。第35页，共43页。该商圈为老城区商业，商业无明确的业态划分；居住氛围成熟，商业无大型商业作为依托，均以社区服务商业性质为主；商圈以新都中医院为核心展开；多以休闲、建材、餐饮、零售为主。一品雅居社区底商翠蝶湾英伦世家商业裙楼小城故事底商传统底商马超西路-中医院商圈新都中医院新都中医院附属大楼（在建）金冠华庭底商香樟林底商香樟林侧门底商新都西街小学第36页，共43页。翠蝶湾业态分布位置：学院路东段翠蝶湾业态分布：1F，零售、超市、餐饮茶楼为主； 2F，以茶楼、网吧、空铺为主；业态代表：天安超市（自持未出售，与开发商签约）；网吧；茶楼、中介

24、、保险等。面积：1F主要为30-60；2F在500-600；租金：1F，50-60元/月。2F，30元/月。商业现状：目前项目商业主要以社区服务为主，但社区需求有限，且非人流聚集地，整体位置靠后，客源吸纳能力不足，整体商业氛围惨淡，靠内街区域基本无商户入驻，整体商业举步维艰。第37页，共43页。社区底商业态分布位置：金鹏路住宅社区主要为传统老小区社区底商，多为屋主自行使用；业态分布：主要以餐饮、零售、建材为主；商业现状：整体环境“脏乱差”，主要以便民生活服务为主，无商业氛围，随着中医院新大楼的建设完成，及周边项目对人流不断的集聚会有一定的好转，但需要较长的时间，提升的空间有限。第38页，共43

25、页。香樟林业态分布位置：香樟林社区底商，临新都中医院附属大楼（在建）；香樟林转角商业，临新都中医院；香樟林侧门商业，临近英伦世家裙楼；业态分布：主要以餐饮、零售、休闲、超市、药房等服务为主；租金：社区底商（共1F），临中医院附属医院（在建），面积50-60；租金约50-60元/月，部分涉及转让费约4万左右； 转角商业（共2F），临中医院大楼，1F面积主要在60-200；租金为约80-120元/月； 侧门商业（共2F），临英伦世家裙楼，1F面积主要集中在60-100，租金约80-100元/月。商业现状：由于临近新都中医院，社区底商一侧临近中医院附属大楼（在建）一侧，虽由于封路受到一定的影响，但整

26、体位于老城区商业，由于新都中医院的存在，属人流聚集地，商业氛围均已呈现，整体的发展前景较为可观。社区底商，临新都中医院附属大楼（在建）转角商业，临中医院大楼香樟林侧门商业第39页，共43页。英伦世家商业裙楼及香樟林侧门业态分布业态分布：1F：以休闲服务为主；2-3F：以娱乐为主；4F以教育医疗为主；业态代表：麦田KTV、水都商务会所、培训机构；面积：200-2000租金：1F：100-120元/月；商业现状：以商业裙楼形式呈现，以KTV、水都商务会等娱乐业态所作为整体依托，辅以教育医疗等休闲服务，但整体面积较大，入住要求相应提高；目前裙楼四楼、六楼均有大面积出租。英伦世家商业裙楼英伦世家社区底商业态分布：以餐饮、休闲、美容等为主；业态代表：港仕足道、梵尔赛美容会所、红旗连锁、创意菜馆等；面积：200-1000；租金：1F：70-100元/月；2F：30-50元/月商业现状：以娱乐美容等大型休闲服务为主，辅以餐饮、零售等业态，但处于相对较为独立的环境，周边无其他商业相呼应，能服务于社区，也能吸纳一定的有实力消费