百年东街项目物业管理

1、百年东街项目物业管理服务外包竞争性发包文件发包人：韶关市百年东街物业管理服务有限公司日 期：二0一三年五月十五日竞标通知函致 ：根据择优原则，按照竞争性发包公告及相关规定，经审查，确认你单位符合韶关百年东街项目物业管理劳务服务外包的竞标资格要求。现通知你单位作为正式竞标单位就韶关百年东街项目物业管理劳务服务外包进行竞标。发 包 人：韶关市百年东街物业管理服务有限公司办公地址：韶关市武江区惠民路68号A6铺 联 系 人：谢生 联系电话 期： 年 月 日第一章 发包综合说明一、项目名称：韶关市百年东街二、项目开发商：韶关市金财资产运营有限公司三、项目背景：百年东街项目位

2、于广东省韶关市区小岛东部、浈江河畔，是韶关市区商业圈的黄金地段，总建筑面积约8万平方米，其中商业建筑面积约4.8万平方米，地上建筑层高3层（局部4层）,设有地下大型停车场面积约3万平方米。百年东街项目以建设中国首个内陆渔人码头、打造华南首席欢乐购物公园为主题的游客接待基地；项目以南洋骑楼为建筑风格的多个特色商业组团：主题文化广场、特色瀑布酒店、国内国外特色餐饮及韶关本土特色餐饮、休闲商业水街、大型购物商场、滨江广场绿化长廊等，项目建成后有望再现韶关东堤北路过去百年商业繁荣，再续东街百年的兴旺，成为韶关城市新名片。四、项目基本情况：1、占地面积： 约30000 平方米；总建筑面积： 80316.

3、94 平方米, 其中：地上建筑面积 49332.58 平方米，地下建筑面积 30984.36 平方米。商业建筑面积 49332.58 平方米；物业管理用房：100平方米（地上面积）。地下车道及车库： 30984.36 平方米，机动车位 720 个、非机动车库： 平方米2、结构类型： 框剪混凝土、钢结构3、 主要设施及设备情况：类别设备名称型号（规格）数量总容量备注电梯垂直电梯ELE-10ZSELENESSA9台8台5.1KW6.2KW室内用8台、室外用9台；自动扶梯JS-BHEP-13KS-138台2台10台 9KW15KW7.5KW室内用10台、室外用10 台；供配电设备干式变压器SCB10

4、-1250kVA/104台 高压进线柜KYN28A-12kV-800166023002台高压计量柜KYN28A-12kV-800166023002台高压测量组合柜KYN28A-12kV-800166023002台变压器出线柜KYN28A-12kV-800166023004台低压进线柜GCK-03-800100022004台低压出线柜GCK-08-800100022008台低压补偿柜GCK-19-800100022004台低压联络柜GCK-05-800100022002台直流操作电源箱HUP-1000B-100/2202台高压购电装置箱2台给排水设备生活变频供水设备组生活泵4KW3用1备智能化设

5、备智能停车系统1项照明系统80W/消防系统消防水泵XBD10.0/20-100DL2台37KW喷淋泵XBD10.0/30-100DL2台45KW喷淋稳压泵2台1.5KW4、项目经营计划（1）本项目计划2013年7月1日前交付商户装修；（2）2013年10月1日试业；（3）2014年1月1日全面营业。五、发包内容：百年东街项目物业管理劳务服务外包六、发包人：韶关市百年东街物业管理服务有限公司七、竞标费用：竞标人应承担所有准备和参加竞标的相关费用，不论竞标结果如何，发包人均无义务和责任承担这些费用。八、有关安排1.报名时间：2013年5月21日（截止时间下午17：00）。2.报名地点：广东省韶关市

6、惠民北路68号韶关市金财资产运营有限公司。3、开标时间 2013年5月27日上午9：00。4、开标地点：广东省韶关市惠民北路68号韶关市金财资产运营有限公司二楼会议室。第二章 竞标须知竞标人必须认真审阅本发包文件所有内容，如果竞标人编制的竞标文件实质上不响应发包文件的要求，其竞标文件将被发包人拒绝。竞标人在收到本发包文件后，若有问题需要澄清，应于规定的时间内，以书面形式（包括文书、电传、电报等，下同）向发包人提出，发包人以书面形式予以解答，解答内容将传真或书面通知所有获得发包文件的竞标人。一、竞标人的资格要求：竞标人必须具有独立法人资格，注册资金不少于人民币50万元；竞标人必须具备物业管理三级

7、（含三级）以上资质；竞标人近五年管理的物业中，必须有单个项目建筑面积在5万平方米（含5万平方米）以上。二、 发包内容：百年东街项目物业管理劳务服务外包三、服务期限：百年东街项目物业管理劳务服务外包的期限为三年（从发包人发出竞得通知书之日起计算）。若在合同期内，百年东街合法的业主大会重新确定物业管理企业且合同生效时，则本物业服务外包合同自然终止，发包人不承担任何责任。四、答疑1、竞标人收到发包文件后，若对发包文件有疑问，以书面形式一式一份在答疑截止时间前递交给发包人，发包人将在答疑截止时间后1工作日内以书面形式将答疑书发放（或传真）给各竞标人。2、若竞标人要求发包人以传真形式将答疑书发送至竞标人

8、时，竞标人在收到答疑书后，须在24小时以内（以发出时间为准）以传真等书面形式向发包人确认收到。若由于竞标人自身原因未及时取得答疑书，由此发生的任何责任由竞标人自负。3、发包人的答疑内容为发包文件的一部分，具有同等的约束力。五、 竞标报价的编制1、竞标人应根据百年东街项目及企业自身的实际情况自行报价，并承担风险。2、竞标报价须包含两部分：一是需为本标的提供服务人员的工资，二是按国家有关规定必须为员工购买相关的保险、管理税费及劳务酬金等费用。竞标报价不包含物业过程中正常的维修维护费用。3、竞标报价以月人均费和月度、年度总费用进行报价（报价格式统一按附表）。4、竞标人的竞标报价不得超过发包上限价及不

9、得低于发包下限价。5、竞标报价以人民币“元”计，并保留小数点后两位。总报价必须同时用大、小写表示，大、小写应一致，如大、小写不一致时，以大写报价为准。六、 发包限价百年东街项目物业管理劳务服务外包的发包价设立上限价和下限价，上限价为350万元年，下限价为280万元年。发包限价是按总体商铺出租面积达到80%或以上考虑的，竞标人拟提供百年东街项目服务的保安、保洁、园林、维修、水电等各类人员的总人数要求不少于90人。七、外包服务费用的支付（一）根据本项目前期物业工作量的需求，在总体商铺出租面积未达到80%前，按竞得人年度总费用报价的月人均费用乘以实际到岗人数（具体人数以发包人书面确认为准），具体计算

10、如下：每月应支付服务外包费用=（竞得人年度总费用报价12）承诺投入的人数X实际到岗人数（二）当本物业出租率达到80%后，则按竞得人的年度总费用报价平均按月度支付费用。八、物业服务内容与要求（一）物业服务内容1、物业服务区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；2、物业服务区域内物业共用部位、共用设施设备和场地的保洁服务；3、物业服务区域内公共秩序和环境卫生的维护；4、物业服务区域内的绿化养护和管理；5、物业服务区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；6、供水 、供电、供气、供煤、电信等专业单位在物业服务区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；7、物

11、业服务区域的日常安全巡查服务；8、物业服务区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；9、物业服务区域内业主、租户、使用人装饰、装修物业的行为管理。10、专人跟进项目接收、租户二装审批及施工现场管理、检查及免保修期内的承包商整改工作的管理。11、对项目免保期结束前之最后完工测试提供专业管理服务。12、按发包人指示代发包人催收本项目的租金和物业管理费、水电等费用。13、发包人因物业管理需要的其他要求。（二）物业服务质量要求1、 不低于全国物业管理示范大厦标准和广东省物业管理示范小区标准；2、接管百年东街设备、设施管理在一年内达到如下目标：序号项 目目标实施措施商铺使用完

12、好率95%落实责任人、制定巡检记录，确保铺面及配套设施完好无损商铺急修及零星维修及时率95%接到维修通知30分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录维修工程质量合格率99%按照行业标准安装验收，并定期回访，以确保维修工程实际效果商业街区路灯完好率95%落实责任人、实行巡查、清洁、保养、建立记录档案，以确保路灯完好无损正常使用。商户有效投诉处理率100%管理部经理直接监督处理并定期回访，以保证按照商户需求处理。消防设施、设备网络系统的完好率98%落实责任人进行维护，实行巡查制度，建档记录，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损正常使用。维修服务回访率100%对于进行维修项目，实行回访制度，建档

13、记录，以确保满足商户的需求绿化完好率98%建立绿化监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。保洁达标率100%建立保洁工人的监督管理制度、措施及检查标准，设置专人负责。商业街区道路完好率95%落实责任人、制定巡查制度，建档记录，经理监督执行，以确保道路完好。化粪池、雨水井、污水井完好率99%落实责任人、实行巡查、定期疏通、清理，建档记录，经理监督执行。排水管、暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建立记录，经理监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。停车场（自行车库）设施完好率98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以确保设施完好，方便使用。管理人员专业培训合格率10

14、0%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不及格者予以淘汰；从事特种行业的员工实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训率达100%，以保障员工的素质。商户对物业管理服务管理的满意率95%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能满足商户的需求，加强双方的沟通。 3. 无重大安全事故；九、竞标文件的编制要求1、竞标人必须认真阅读发包文件的所在内容并响应发包文件，按要求编制竞标文件。若竞标文件不符合发包文件的要求，所产生的一切后果由竞标人承担。2、竞投标人递交的竞标文件壹式叁份（其中：正本壹份、副本贰份）。3、竞标文件的封面、竞标文

15、件中的竞标函和各项承诺书必须加盖竞标人的法人公章，并且由法定代表人或授权委托人签名或盖章。4、 竞标文件要求加盖竞标人法人公章的只能加盖符合发包文件要求的具有独立法人资格的法人公章。5、竞标文件必须注明正本或副本，正副本不一致时以正本为准。6、竞标文件全部采用标准A4纸编制（进度计划图除外），并装订成册。7、竞标文件的详细要求（1）商务标书必须按下列顺序编制：1）封面；2）目录；3）法人代表证明书（正本为原件，须加盖法人公章）；4）如法人代表委托他人代理的则需有法人代表授权委托书（格式见附件二，正本为原件，须加盖法人公章）、被委托人身份证复印件（须加盖法人公章，原件备查）；5）企业营业执照、税

16、务登记及组织机构代码证复印件（须加盖法人公章，所有证件竞标会时必须携带原件备查）；6）企业资质复印件（须加盖法人公章，竞标会时必须携带原件备查）；7）诚信承诺书（格式见附件三）；8）拟投入本项目管理人员汇总表（格式见附件六，竞标文件的管理人员名单须与实际现场管理人员相同）；9）物业经理简历表、业绩、身份证、职称证、岗位证等复印件；（简历表格式见件四，物业经理的身份证、职称证、岗位证等证件竞标会时必须携带原件备查）；10）竞标人的实绩证明（物业管理委托合同）复印件；（须加盖法人公章，竞标会时必须携带原件备查）；11）竞标人的荣誉证书复印件；（须加盖法人公章，竞标会时必须携带原件备查）；12）工程

17、技术负责人技术职称或职业技能资格证的复印件（竞标会时必须携带原件备查）13）详细的服务实施方案（包括管理人员配备方案、服务内容及质量考核标准等）；14）竞标人认为需要提供的其他资料。 （2）经济标书必须按下列顺序编制：1）投标函（格式见附件一）；2）竞标报价书（格式见附件五）。8、竞标文件的包装、密封（1）竞标文件在标书封套上要加贴封条，并骑缝加盖竞标主体法人公章，在封套上应写明：韶关百年东街项目物业管理劳务服务外包竞争性承包竞标文件竞标人全称：竞标人地址：在 年 月 日 时（即开标时间）前不得开封（2）若因竞标文件密封不严、标记不明而造成过早启封、失密等情况，发包人概不负责。9、竞标文件的提

18、交、修改和撤回（1）竞标人必须以专人当面递交的方式，向发包人递交竞标文件。（2）发包人在接收竞标文件时，需检查竞标文件的数量、包装、密封等情况。竞标文件必须按发包文件要求编制，否则，发包人将拒绝接收。（3）竞标人应当在提交竞标文件的截止时间前，将竞标文件密封送达竞标地点，在提交竞标文件截止时间后送达的竞标文件不予接收。（4）在竞标会开始前，任何单位和个人不得开启竞标文件。10 评标的方法和标准根据实际情况，百年东街项目物业管理劳务服务外包竞争性发包采用“综合评分法”进行评标。（1）评标委员会 评标委员会由百年东街物业管理有限公司相关人员组成。（2） 开标 竞标会由发包人主持，邀请所有竞标人参加

19、，开标按照下列程序进行：1）、主持人当众检查各竞标人的到会情况。2）、主持人当众检查竞标文件密封、包装情况等，经确认无误后当众拆封。 3）、拆封后，检查投标文件是否按招标文件所列内容要求编制，各项文件是否齐全。4）、发包人当众检查各竞标人拟委派担任本项目的物业经理身份证、职称证、岗位证等原件。（3） 标书评审1）、 评标委员会根据发包文件中的评标办法，对经审查有效的竞标文件进行评审。2）、 评标委员会成员对竞标文件中有疑问的部分，可以要求竞标人解答或者作出书面澄清，但解答或者澄清内容不得对竞标文件作实质性修改。(4)、 评标定标办法1） 本次竞标分商务标书和经济标书两个阶段进行评审。2）评标委

20、员会对商务标书的格式是否按发包文件要求进行评审，并根据发包文件的评分标准进行打分；3） 评标委员会对所有商务标书完成打分后，再对经济标书进行评审，确定竞标报价是否超出限价范围，并按评分标准计算出经济报价的分数。（5）评分标准 实行分项计分，满分为100分，其中竞标报价占50分，技术标书评分占50分。（6）评分规则1）竞标报价（50分）各竞标报价得分以最低报价为基准进行比较，超出部分按比例扣减，即：最低报价得50分，其余报外价得分标价比重1竞标报价差距比率（标价比重50分、竞标报价差距比率竞标报价与最低报价的差最低报价）。2）商务标书（50分）、企业资质（8分）、竞标人有物业管理一级（含一级）以

21、上资质的得8分；、竞标人有物业管理二级资质的得6分。、竞标人有物业管理三级资质的得3分。、企业实绩（20分）、竞标人近五年有管理过一个建筑面积在5万平方米（含5万平方米）以上楼盘经验的得5分，每增加一个建筑面积在5万平方米（含5万平方米）以上楼盘管理经验的加3分，最多得分15分；、竞标人有管理过纯商业楼盘（商业面积在2万平方米以上）经验的得5分。、企业荣誉（8分）、竞标人近五年管理的楼盘获得全国物业管理示范住宅小工荣誉的得8分；、竞标人近五年管理的楼盘获得全省物业管理示范住宅小工荣誉的得5分； 、竞标人近五年管理的楼盘获得全市物业管理示范住宅小工荣誉的得3分；、竞标人近五年管理的楼盘获得区物业

22、管理示范住宅小工荣誉的得1分； 以最高荣誉计算得分。、物业经理的资历（5分）、竞标人拟安排本项目的物业经理有中级职称的得2分；、竞标人拟安排本项目的物业经理有曾担任过单个面积5万平方米以上楼盘物业经理的得3分。、人员投入的承诺（5分）、百年东街项目物业管理要求投入的各类人员总人数不少于90人，以90人为基数，竞标人承诺每多投入三个服务人员得1分，最高得5分。、工程技术负责人技术职称或职业技能资格（4分）、竞标人拟安排本项目的工程技术负责人（工程部主管）具有机电工程师技术职称的得4分；、竞标人拟安排本项目的工程技术负责人（工程部主管）具有技师资格或机电专业以外中级职称的得3分；、竞标人拟安排本项

23、目的工程技术负责人（工程部主管）具有高级技能（高级工）资格的得1分。（7）定标标准 1）报价得分商务标书总得分；2）总得分最高的竞标人为韶关百年东街物业管理劳务服务外包竞得人。第三章 竞得人须知一、 发包人向竞得人发出的竞得通知书对发包人和竞得人均具有法律约束力。竞得通知书发出后，发包人改变竞得结果和竞得人放弃竞得承包权的，应当承担法律责任。二、 竞得人不与发包人签订合同，发包人可以取消其竞得承包权资格。给发包人造成经济损失的，发包人可以向竞得人索赔。三、本次物业管理服务外包属劳务服务性质，竞得人竞得承包权后，不具备直接收取本项目物业管理和其他与物业管理有关的任何费用的权利，本项目的物业管理和

24、其他与物业管理有关的任何费用的收取权利完全属于发包人。四、物业服务前期交接工作的要求1、竞得标人须参加本物业服务项目全部房屋、设备、设施的验收工作和设备、设施供应商组织的各类培训学习；2、负责设备和设施验收资料的保管归档；3、根据设备和设施验收的不同阶段，招标人将要求中标人派员进入现场，对验收后由供应商移交的设备和设施进行看护和管理。五、竞得人拟安排于本项目的人员配备与要求1、保安人员应由退伍战士或持有保安证书的人员担任，年龄要求男性不得超过45周岁、女性不得超过35周岁，身体健康，体态良好，政治思想品质好，作风正派，责任心强，熟悉安全护卫工作，服从统一安排，能恰当处理和应对安全护卫工作中的各

25、种突发事件。2、保洁人员的年龄要求为不得超过50周岁，身体健康，形象好。3、接待人员的年龄要求为35周岁以下，具有高中以上文化程度，形象较好，语言表达能力和沟通能力较强。4、维修维护人员的年龄要求为不超过45周岁，身体健康，素质较高，且必需持有相应岗位的上岗证。5、物业管理人员的年龄要求为不得超过45周岁，身体健康，素质较高，形象较好。六、竞得人在收到发包人发出的竞得通知书后10个工作日内确定接管物业，并按物业管理的实际需要安排人员进场。七、竞得人的工作人员在管理范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由竞得人承担责任和负责赔偿，赔偿的费用可由发包人直接在当期及以后的服务费中扣除。八、竞得人投入百年东街的各类人员总数必须与竞标书承诺的人数相符。 附件一：竞 标 函致： （发包人）： （竞标人全称）授权 （全权代表姓名） （职务职称）为全权代表，参加你们组织的百年东街物业管理劳务服务外包竞争性发包活动，并进行竞标。 我们仔细研究了你们的百年东街物业管理服务外包发包文件，我们认为我们有能力也完全同意