长三角城市群楼市发展报告

1、长三角城市群楼市发展报告随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连 城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市 之间存在相互影响、共同进步的作用力。衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安 居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。引言城市群 总引力人口引力经济实力人口政策城建规划交通联结配套资源行业引力行业政策行业布局开发热度价格水平房价收入比房价/租金走势租售比GDP总值/增长率财政支出人才政策落户政策城市未来发展城际：高铁/机场城内：轨交发展教育资源医疗资源商业发展成熟度安居引力土地溢价率土

2、地成交面积/金额投资增长率购房政策开发/租赁房企布局房产经纪门店布局房企政策（优惠/限制）购房调控政策强度供求情况新房：去化周期二手房：挂牌量/需求量租房：房源量/需求量就业引力产业政策企业招聘薪资水平产业政策倾向性行业发展可能性企业招聘热度行业/职位热度行业/置业薪资水平薪资上升空间城市群引力模型城市群人口引力从经济实力、城建规划、人口政策及交通联结等角度对长三角城市群进行阐述I- -长 三 角 城 市 群作为“一带一路”与长江经济带的重要交汇 的长三角城市群，对外地处国际重要贸易航 线的优越位置，对内承担国家现代化建设大 局与全方位开放格局的战略使命。长三角地区城市规模结构合理，目前超大城

3、 市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合 肥、苏州等十三座，中等城市九座，小城市 数十座。长三角城市群发展规划中曾对目前长三 角地区问题总结包容性不足，外来人口 市民化滞后，直到2016年存在2500万人没 有在常住城市落户，在教育、医疗等公共服 务领域缺失相应权益。这种问题亟待解决， 而解决市民化的第一步就是解决居住问题。经济实力：城市GDP增速多在7%以上 高于平均值10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%0100002000030000400002018年长三角城市群GDP及增长率GDP（亿元）增长率从区域内各城市2018年的GDP来看，上海、苏州、杭州、南京、无锡

4、、宁波均过万亿，宁波首次进入万亿行列。长三角城市群各城市GDP增长速度普遍在7%以上，高于全国增长率（6.6%），其中高于7%的城市有11城。这些高增长率的城市多 具有较强发展潜力，其中江苏有南京、无锡、南通，安徽有合肥、芜湖、马鞍山、安庆，浙江有绍兴、台州、嘉兴、湖州，三省均出 现新兴城市的经济发展驱动现象。综合整理人口情况：上海人口吸引力领先城市群00.511.520100020003000上海苏州 杭州 南京宁波 合肥 南通 盐城 无锡 台州 金华 绍兴 常州 嘉兴 安庆 泰州 滁州 芜湖 镇江 湖州 扬州 宣城 马鞍山铜陵池州 舟山2018年长三角城市群人口情况户籍人口（万人）常住人口

5、（万人）人口吸引力从户籍人口与常住人口的对比看出，GDP总量较大的城市以及省会城市的常住人口往往高于户籍人口，说明外来人口进入 较多；从户籍人口规模看，500万人口以上的城市有上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、合肥、盐城、泰州、安庆， 浙江的大型城市较多。我们简单以常住人口与户籍人口的比值来简单衡量城市对于人口的吸引力情况。可以看出，上海的人口吸引力领先城市 群，除上海外，吸引力超过1.2的城市主要来自浙江。综合整理人口政策：多城出台积极的人才政策 吸引人才落户安家城市人才政策时间镇江全日制本科以上毕业生就业5年内，购买首套自住商品住房，可享受缴纳契税补贴，高校毕业生再分3年给予不同额度的购

6、 房补贴。2019年1月1日嘉兴南湖区符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时，补助金额提高至10万元、30万元。2019年1月28日宁波奉化区本科或中级职称人才，给予购房款总额15%，最高10万元购房补贴。2019年2月3日常州取消购房面积不小于50的要求，放宽重点群体落户条件，降低购房和投靠标准。2019年2月11日宁波北仑区青年公寓低于市场价20%向青年出售、首次购买家庭唯一住房给予1-2万元购房落户补贴、每年不低于3000元的租房补贴。2019年2月12日南京落户的社保缴纳门槛变为“累计缴纳社保不少于24个月”，积分落户新政买房最高加90分。2019年2月14日无锡大专及其以上

7、学历、年龄在45周岁以下的人员，即可办理人才引进落户。2019年3月1日杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。2019年4月4日宁波符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。2019年4月21日苏州吴中区每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实 际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。2019年4月24日上海向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权。2019年7月1日苏州顶尖团队可直接立项为姑苏重大创新团队，最高获

8、5000万元项目经费，或直接立项为临床医学专家团队，最高或1500万元 项目经费，并给予上不封顶的支持。2019年7月10日综合整理交通联结：长三角整体交通发展成熟 城市间连接度较强250 247 241 224 214183 173122 11878595748292928155100200300400300 299 297 297 297 297长三角城市群高铁动车经过路线高铁动车经过路线0杭上苏南无常合镇金绍嘉宁湖台铜滁池马芜扬安泰南盐州海州京锡州肥江华兴兴波州州陵州州鞍湖州庆州通城山长三角整体交通发展较为成熟，城市间的连接度较强。高铁动车路线经过情况方面，超过200条路线的城市 有11

9、座，除上海、南京、合肥等直辖市及省会外，其他都几乎在浙江。综合整理交通联结：轨道交通发展进入快车道 七城开通地铁长三角城市群轨道交通情况长三角城市群轨道交通以及快 速交通发展情况如图表所示， 开通地铁的城市有7座，其中地 铁路线总长度超过100KM的有 上海、苏州、杭州、南京，单 日人次超过100万次的城市有上 海、苏州、杭州、南京。长三角城市地铁路线长度地铁人次上海676千米单日最高1250万人次苏州121千米单日最高124.69万人次杭州135千米单日最高178.70万人次南京378千米单日最高410.77万人次无锡55.75千米单日最高37.96万人次宁波74.7千米单日最高99.58万

10、人次合肥59.12千米单日最高69.72万人次数据来源：轨道交通公司发布公开信息，58安居客房产研究院综合整理总结长三角城市群具有地理位置优越、综合经济实力强、城镇化率高、城际及城内交 通网络较为完善等特点，与国内其他城市群相比，具有较强的人口吸引力，上海 常住人口超2000万，苏州常住人口破千万。人口增长是经济发展的基石，为了保障城市群的整体竞争力，部分城市及区域也 出台了积极的人口政策吸引外来人口落户安家。从整体经济实力、人才政策及交通商业发展等维度来看，长三角城市群具有较强 的人口吸引力；但同时也存在外来人口在常住城市落户门槛高、教育、医疗等公 共服务领域相应权益缺失等问题。城市群行业引

11、力气俨一，从房地产开发热度、行业布局等角度对长三角城市群进行阐述/| | |- 一I调控政策：长三角大多城市均出台调控政策 购房门槛较高综合整理长三角城市群中大多热门城市均 出台限购限售等调控政策稳房 价，保障房地产市场的平稳运 行。但同时，部分城市较高的置业门 槛、社保及公积金不能互通等问 题也限制了长三角一体化的发 展。城市限购限贷限售上海（企业）苏州杭州（企业）南京无锡宁波南通合肥常州绍兴扬州泰州嘉兴镇江芜湖长 三 角 城 市 限 购 限 售 情 况10000800060004000200002018年各省市房地产住宅投资累计值(亿元)上海安徽浙江江苏4030201002018年各省市房

12、地产住宅投资累计增长(%)上海安徽浙江江苏2018年，江苏房地产住宅投资累计值超八千亿，累计增长幅度也位居长三角各省首位；上海房地产住宅投资累计值 超两千亿，但投资增长幅度低于其他三省。房地产投资：2018年江苏省住宅投资累计值超八千亿数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院综合整理商品住宅施工面积方面，长三角地区中江苏省的施工面积累计值4.6亿平方米；从增长幅度来看，浙江的涨幅超10%，而上海处于负增长的状态。施工面积：江浙皖商品住宅施工面积同比正增长500004000030000200001000002018年各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)上海安徽浙江江苏151050-5-10

13、-152018年各省市商品住宅施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院综合整理从商品住宅新开工面积来看，江苏省也处于领先状态，安徽、浙江新开工面积基本持平；同比增速方面，江浙沪皖 的累计增速基本保持稳定上涨。新开工面积：商品住宅新开工面积保持稳定上涨0500010000150002018年各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)上海安徽浙江江苏100500-50-1002018年各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)上海安徽浙江江苏数据来源：国家统计局，58安居客房产研究院综合整理综合整理土地：房地产企业多选择二线城市布局30025020015

14、01005006005004003002001000宁合杭苏常绍上南无嘉南滁镇宣台扬湖金盐安泰芜池铜舟马 波肥州州州兴海通 锡 兴 京 州 江 城 州 州 州 华 城 庆 州 湖 州 陵 山 鞍山2019年1-6月长三角城市住宅用地成交情况建设用地面积(万) 土地宗数(块)2019年上半年，房地产企业多选择二线城市布局，宁波、合肥、杭州等城市住宅用地成交领先，而上海住宅用地成 交面积仅排名第7。总结长三角城市群拥有成熟的经济优势，吸引众多房企纷纷在此布局。但较为严苛的调控政策也对房企投资造成一定影响。2018年，房地产企业在江苏省内住宅投资金额最高，累计值超八千亿，但从增速 来看，浙江省则更为

15、领先；从土地成交情况来看，房地产企业多选择宁波、合肥、杭州等二线城市布局，上海住宅用地成交面积仅排名第7。新房需求：3、4月份长三角新房找房热度最高2019年1-6月长三角整体新房找房热度走势呈“先升后降“的趋势，3、4月份的新房找房热度最高。聚焦长三角城市群热点城市，其新房找房热度走势与城市群整体大致相同，杭州4、5月份 的新房找房热度超过合肥。1月2019年1-6月长三角城市群月度找房热度2月3月4月5月6月1月2019年1-6月各城市月度找房热度2月3月4月5月上海合肥杭州南京6月新房需求：上半年苏州新房热度领先长三角从城市排名来看，苏州新房的找房热度 上半年超过上海，成为城市群第一，同

16、 比涨幅超四成，这与年内苏州出台的调 控政策也有很大的关系。苏上合杭宁无南南常扬绍嘉湖盐芜台镇 州海肥州波锡京通州州兴兴州城湖州江泰金滁马安舟铜池宣 州华州鞍庆山陵州城山2019年1-6月城市新房找房热度新房需求：南京 杭州 合肥的外地购房者多来自上海上海72.0%南京67.0%杭州68.9%苏州2.7%上海1.9%温州3.3%北京1.0%镇江1.9%绍兴2.4%无锡1.0%扬州1.9%上海2.1%南通1.0%盐城1.8%金华1.9%杭州0.9%苏州1.5%宁波1.8%宁波0.7%淮安1.4%嘉兴1.7%嘉兴0.7%南通1.3%湖州1.1%南京0.6%宿迁1.2%台州1.0%常州0.6%无锡1

17、.2%衢州0.9%65.5%合肥上海4.0%安庆2.7%六安2.1%淮南2.0%苏州1.7%北京1.3%阜阳1.2%杭州1.2%滁州1.1%长三角城市群各城的购房人群，除本城居民外，周边城市如苏州、无锡、南通等地的购房者也有在上海购房的意向。南京、杭州、合肥三城的购房者人群结构可以看出，上海购房者在这三城购房的人数占比也相对靠前。购房人群主要来源上海南京杭州合肥新房均价：长三角热点城市新房均价走势平稳从2019年上半年新房商品住宅（不含保 障房）成交均价走势来看，长三角热点城 市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅 度的波动，上海虽价格较高，月均价超5 万元/平方米，但总体呈下行趋势，房价 以“

18、稳”为主。7000060000500004000030000200001000001月2月3月4月5月6月2019年1-6月各城市商品住宅成交均价走势上海南京合肥杭州二手房供应：城市群二手房挂牌房源量1月份处于高位长三角地区2019年1月份二手房挂牌房源量处于高位，2月份下跌明显；春节后呈现先升后降的趋势。同比去年，城市群二手房挂牌房源量有两成的跌幅。1月2月3月4月5月6月2019年1-6月长三角城市群二手房挂牌房源情况1月2月3月4月5月6月2019年1-6月各城市二手房挂牌房源量上海 南京 杭州 合肥二手房供应：上海领先城市群 沪宁杭苏合五城供应占比超六成城市分布来看，上海的二手房挂 牌

19、房源量占整个城市群房源量的 23.4%，苏州超越其他省会城市位 居第二名。沪宁杭苏及合肥五城的二手房挂牌量占比超六成。上 苏 南 杭 合 无 宁 常 南 嘉 扬 芜 盐 安 泰 镇 金 湖 绍 滁 马 台 铜 宣 池 舟 海 州 京 州 肥 锡 波 州 通 兴 州 湖 城 庆 州 江 华 州 兴 州 鞍 州 陵 城 州 山山2019年1-6月长三角各城市二手房挂牌房源量分布1月2月3月4月5月6月2019年1-6月各城市群二手房需求情况上海 合肥 杭州 南京二手房需求：二手房需求同比去年涨一成 3月后处于高位二手房访问量来看，1、2月份长三角城市群二手房需求较低，3-6月份访问量相对较高。同比

20、去年，城市群二手房需求上涨9.7%。1月2月3月4月5月6月2019年1-6月长三角城市群二手房需求情况二手房需求：上海二手房需求占比近两成 同比去年略有下跌二手房需求方面，上海占据了18.4% 的找房需求，苏州二手房需求占比 12.3%。合肥、杭州、南京三个省会 城市的需求占比分别为9.8%、9.0%、 7.7%。对比去年，上海、杭州的二手房需求 同比下降，而苏州同比则有24.4%的 上涨。上 苏 合 杭 无 南 宁 常 南 扬 芜 绍 嘉 盐 台 马 镇 金 泰 安 湖 滁 铜 池 宣 舟 海 州 肥 州 锡 京 波 州 通 州 湖 兴 兴 城 州 鞍 江 华 州 庆 州 州 陵 州 城

21、山山2019年1-6月长三角城市群二手房需求情况二手房供需对比：上海二手房供需均居首位从二手饭供需对比可以看出，上 海二手房的挂牌房源量及访问量 都较高，苏州的二手房访问量相 对较高，而南京的挂牌房源量相 对充足。上海苏州合肥无锡杭州宁波南京南通扬州常州嘉兴长三角城市群二手房供需对比二手房挂牌房源量二 手 房 访 问 量二手房价格：上海二手房挂牌价近5万元/同比下降从二手房挂牌价格来看，上海二手房挂牌均价同样也处在领先的位置，2019年1-6月二手房挂牌价为4.96万元/， 同比下降2.7%；南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在2.8万元/上下。60,00050,00040,00030,0002

22、0,00010,00002019年1-6月城市二手房挂牌均价（元/）1月2月3月4月5月6月2019年1-6月长三角城市群租赁房源供应情况长三角城市群上海南京杭州租房供应：6月为长三角城市群租赁供应高峰从城市群整体来看，2-4月份租 赁房源供应量处于上半年低位， 5月份后开始上涨，6月份达到供 应最高峰。同比来看，长三角城市群租赁供 应量基本持平，变化不大。上海 40%南京 24%杭州 14%苏州 5%宁波 4%无锡 3%合肥 3%常州 2%芜湖 1%南通 1%其他城市 3%2019年1-6月长三角城市群租赁房源供应分布情况租房供应：近八成租赁房源供应集中在沪宁杭长三角城市群中，上海占据了 4

23、0%的租赁房源供应，沪宁杭 三城的租赁房源供应总量占比 在78%。0%20%40%60%80%100%上海南京 杭州 苏州 宁波 无锡 合肥长三角城市群租赁房源供应面积段情况(90-110(0-50(110-130(50-70(130-150(70-90150以上租房供应：沪宁50以下小户型租赁房源供应量占比超五成从租赁房源供应面积段看，长三角城市群50以下房源供应占比45.2%；50-90租赁房源占比32.7%。热门城市中，上海、南京50以下租赁房源供应占比超 五成，而苏州50以下小户型供应占比不足两成。45.2%14.7%18.0%6.1%2.9%2.8%长三角城市群租赁房源供应面积段情况

24、(0-50(50-70(70-90(90-110(110-1300%20%40%60%80%100%上海南京杭州苏州宁波无锡合肥长三角城市群租赁房源供应户型分布情况一居室二居室三居室四居室五居室及以上租房供应：一居室居多苏州、无锡二居室供应量更具优势户型方面，长三角城市群租赁房源供应中一居室占比为 45.2%，和面积在50以下的占比相同；两居室占比在 三成左右。上海一居室租房供应量占比50%，苏州、无锡二居室供 应量更具优势，占比超40%。45.2%32.2%19.9%2.4%0.2%长三角城市群租赁房源供应户型分布情况一居室二居室 三居室 四居室五居室及以上0%20%40%60%80%100

25、%上海南京 杭州苏州 宁波 无锡 合肥长三角城市群租赁房源供应价格段情况(2000,2500(0,500(2500,3000(500,1000(3000,4000(1000,1500(4000,5000(1500,20005000以上租房供应：长三角城市群各价格段租赁房源占比较均匀从租金来看，长三角城市群各价格段租赁房源占比较 为均匀，但城市价格段分布各有不同：上海5000元/ 月以上房源占比18.6%，为各城市最高；南京500元/ 月占比36.4%。7.3%12.9%15.3%12.6%10.6%13.6%7.3%10.2% 10.1%长三角城市群租赁房源供应价格段情况(0,500(500,

26、1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500(2500,3000(3000,4000(4000,50005000以上租房需求：长三角租房需求同比去年上涨41.9%租赁需求方面，长三角城市群租 房需求在3月份达到高峰，4-6 月份回落并保持平稳。同比去年，2019年1-6月长三角 总体租房需求上涨41.9%。1月2月3月4月5月6月2019年1-6月长三角城市群租赁房源需求情况长三角城市群上海杭州 南京租房需求：上海等五城租房需求占比65.2%从城市租房需求方面来看，上海 租房需求占整体需求的21.5%， 同比上涨近三成。杭州租房需求占比13.3%，同比上涨四成。上海 2

27、1.5%杭州 13.3%苏州11.2%合肥9.9%南京 9.3%宁波 6.4%无锡 5.7%南通 2.4%常州 3.4%其他城市16.9%2019年1-6月长三角城市群租赁房源需求情况租房供需对比：上海租赁房源需求及供应同样领先城市群受城市发展影响，上海的租赁房 源需求及供应同样都领先城市 群，除上海外，杭州的租房需求 相对较高，苏州的租赁房源供应 略显不足，而南京的租赁房源供 应量则相对领先。上海苏州杭州合肥南京无宁锡波常州南通租赁房源供需对比租赁房源供应租 赁 房 源 需 求租金：长三角城市群沪、杭租金领先2019年1-6月，长三角城市群内上海月租金在70.2元/月，杭州的平均租金在50.

28、5元/月。807060504030201002019年1-6月城市租金情况（元/月）总结长三角城市群经济发展成熟，房价也相对较高，购房也有一定门槛，上海社保满五年且单身限购的要求将不 少非户籍购房者拒之门外，其他城市也出台程度不一的限购限贷政策。新房市场来看，2019年上半年购房者对于苏州新房的关注度高于上海，这与苏州近期出台的调控政策有一定 关系；长三角热点城市的新房均价总体平稳，并未出现较大幅度的波动，上海虽价格较高，但总体呈下行趋 势，房价以“稳”为主。二手房市场方面，购房者对于上海的关注度更高，其挂牌房源量也居城市群首位，占比为23.4%；价格也稳居 高位，2019年1-6月上海二手房

29、挂牌价为4.96万元/，同比下降2.7%，南京、杭州位居2、3名，挂牌均价在 2.8万元/上下。租房市场方面，上半年长三角租房需求同比去年上涨41.9%，沪宁杭三城的租赁房源供应总量占比在78%， 租金也由上海拔得头筹。就业热度：上海杭州求职及招聘热度靠前排名城市1深圳2北京3广州4上海5成都6重庆7杭州8武汉9东莞10西安2018求职活跃城市排名城市1北京2广州3上海4深圳5杭州6成都7武汉8佛山9东莞10苏州2018招聘活跃城市长三角地区整体经济发展水 平较高，其就业形势也相对 乐观。2018年求职及招聘活 跃城市TOP10榜单中，长三 角地区的上海、杭州、苏州 上榜，广大求职者及企业纷

30、纷在这些城市聚集。期望薪资：上海为求职者平均期望薪资最高的城市58招聘平台数据显示，上海为 2018年求职者平均期望薪资最 高的城市，月平均期望薪资均 突破8000元；杭州、苏州平均 期望薪资均超过7000元/月。83198285766075667273693769116901670366559000800070006000500040003000200010000上海北京杭州深圳苏州广州南京东莞武汉厦门2018年求职者期望薪资TOP10城市（单位：元/月）期望薪资：长三角四城企业支付均薪涨幅超10%从企业支付均薪来看，增 长最快的城市TOP10中位 于长三角的城市占据4席， 为南京、杭州、上

31、海、苏 州，增幅均在10%以上。2017-2018年企业支付均薪增长最快的城市TOP1015.26%14.92%14.03%11.51%10.43%10.38%10.05%10.04%9.85%9.53%8.00%10.00%9.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%020004000600080001000012000合肥重庆广州长春南京杭州2017企业支付均薪太原上海苏州2018企业支付均薪东莞增长率数据来源：58招聘平台，2017.01-2018.09总结无论是求职活跃城市还是企业招聘活跃城市，长三角热点城市均榜上有名，但整 体活跃程度逊于深广。从

32、薪资水平来看，上海成为2018年求职者平均期望薪资最高的城市，月平均期望 薪资均突破8000元；对比企业支付薪资平均水平来看，上海的企业支付均薪也处 于前列，且涨幅高于10%；南京、杭州、苏州也有不俗表现。展望1：长三角在全国城市群发展中依然起到龙头作用经济规模看，2018年长三角城市群以 17.9万亿元GDP占据首痊，京津冀、长 江中游、珠三角、山东半岛、成渝城市 群紧随其后，GDP在4.2-8.4万亿元之 间。长三角、京津冀、珠三角城市群作为核 心城市群，GDP合计34.3万亿，占全国 的38.1%。综合整理19个城市群GDP及增速展望2：长三角城市群正跻身世界六大城市群长三角城市群人均GDP分别为世界五大城市群的3/11、1/4、1/3、1/3、3/10，地均GDP分别为世界五大城市群的2/5、9/10、3/25、21/25、3/10。长三角城市群是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健 全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。数据来源：各国统计部门，58安居客房产研究院综合整理城市群中国长三角城市群美国东北部大西洋 沿岸城市群北美五大湖城市群日本太平洋沿岸城 市群欧洲西北部城市群英国中南部城市群面积（万平方公里）21.21