房贷险专题(保险报XXXX年4月)

1、.：.；房贷险专题“被自愿的房贷险 房贷险分析之一 时评高鸿凡是向银行贷款买房的人，能够都会被要求购买一种保险，就是个人贷款抵押房屋综合保险，简称房贷险。当下，房价高企，买房者众，房贷险业务大增，保险公司应该欣喜才是。但实那么不然。据4月2日刊登的一篇文章泄漏，保险公司运营房贷险，需求向银行支付35以上的手续费，加上负担的银行其他费用，各种本钱相加，竟占房贷险保费的60以上。文章说：“房贷险的高额手续费是银行借助本身优势位置，强加于财险公司的不合理负担，既不符合，也不符合，根本没有遵照公平互利、协商一致、自愿订立的保险根本原那么。银行索要的手续费过高，只是保险公司的感受。借款人对房贷险的感受，

2、恐怕不仅如此。本人还没有从银行贷款买过房，也不在银行或保险公司任务，所以可以从比较超脱的角度，根据公开的信息，用对法律和保险原理的了解，对房贷险进展分析。房贷险涉及三方当事人三个主体，即银行、借款人、保险公司；存在三个合同，即银行与借款人之间的贷款合同、保险公司与借款人之间的房贷险合同、保险公司与银行之间的保险代理合同。我们主要关注房贷险合同的自愿投保问题。第11条第2款规定：“除法律、行政法规规定必需保险的外，保险合同自愿订立。我国目前并无法律、行政法规规定贷款买房者必需投保房贷险，所以房贷险应以自愿投保为原那么。假设真的让借款人自主选择能否投保房贷险，估计绝大多数借款人不会投保。但银行在放

3、贷时，往往把借款人购买房贷险作为先决条件，借款人为了获得贷款，不得不购买房贷险。那么，银行的做法能否违反，监管机构能否该当干涉、纠正呢？这就要看放款银行是什么性质的机构，发放购房贷款是什么性质的行为。假设银行是政府机构，规定借款人必需购买房贷险，其行为是违法的；假设多家银行达成协议，商定只对购买房贷险的借款人发放贷款，其行为是违法的。但发放购房贷款的是商业银行，是企业，国家虽有政策对购房贷款进展调控，但贷款行为只是一种自主运营、自担风险商业活动。中国有100多家商业银行，竞争已较充分。单个商业银行出于本身利益需求，要求借款人必需购买房贷险，只对向该银行贷款的借款人有效，借款人以为不公平，不愿购

4、买房贷险，可以找其他商业银行贷款。假设借款人找不到不要求房贷险的银行，那么或者购买房贷险，或者放弃贷款买房。银行也是一样，假设借款人都宁肯不贷款买房，也不购买房贷险，银行也只得或者不要求借款人购买房贷险，或者不再发放购房贷款。所以，银行要求借款人购买房贷险，似不违法，监管机构也无从干涉、纠正。这就好像他要登记结婚，假设商场要求他必需买个金戒指，违法；假设婚姻登记机构要求他必需买个金戒指，违法；假设他的恋人要求他必需买个金戒指，否那么就不和他登记结婚，不违法，他或者给她买个金戒指，或者不和她结婚。如此看来，借款人购买房贷险，是“被自愿的。其缘由就在于相对于银行，借款人处于弱势位置。借款人购买的房

5、贷险，是一种保险产品，房贷险合同不是借款人与银行订立的，而是借款人与保险公司订立的。从贷款、购房的各个环节和机制上看，保险公司都无法向借款人施加压力，要求其购买房贷险。可以向借款人施加压力的是银行。银行要求借款人购买房贷险，不是房贷险对银行降低信贷风险真有多大作用以后还要分析，而是由于能得到高额代理手续费。而银行能得到代理手续费，是由于保险公司与银行存在代理合同，保险公司委托银行代理销售房贷险业务。试想，假设保险公司不委托银行代理销售房贷险，又如何呢？银行不是要求借款人必需购买房贷险吗？好，借款人本人到保险公司的营业柜台购买一份房贷险，然后向银行恳求贷款。银行得不到高额手续费，对房贷险的兴趣就

6、会大为下降。假设说银行借助优势位置，强加高手续费于保险公司，那么前提是银行强加房贷险于借款人。虽然在银行面前，保险公司和借款人都处于弱势，但借款人似乎更弱势。买房对于一个家庭来说是大事，影响生活10年甚至几十年，为得到贷款，只好接受银行的要求，购买房贷险。而房贷险在财险公司的业务中，只占很小比例，财险公司不愿接受银行要求的高手续费，放弃房贷险，也无大碍。高手续费是银行强加于保险公司的，保险代理合同可不是银行强加于保险公司的。保险公司宁肯支付高额手续费也不愿放弃房贷险，阐明支付高额手续费后，保险公司仍有利可图。房贷险对投保人的成效 房贷险分析之二 时评高鸿房贷险的被保险人是向银行贷款买房的借款人

7、。依第12条第4款规定：“被保险人是指其财富或人身受保险合同保证，享有保险金恳求权的人。那么，作为被保险人的借款人，从房贷险获得了什么保证，房贷险对借款人有什么成效呢？为此，我们首先看房贷险承保了什么风险，然后再看借款人贷款买房存在哪些风险，最后再看房贷险能否对这些风险提供了保证覆盖了这些风险。虽然各财险公司的房贷险条款不同，但实践内容根本一样。我们以中国保险行业协会网站上发布的中国人民财富保险股份的房贷险条款为例，进展分析。房贷险分为两部分：一是财富损失保险，当抵押贷款所购买的房屋因火灾、爆炸、洪水、台风等灾祸事故蒙受损失时，保险公司按实践损失赔偿以保险金额为限，保险金额按房屋价值确定，赔款

8、按合同的商定，支付给被保险人或贷款银行；二是还贷保证保险，当被保险人因不测损伤呵斥死亡或伤残，丧失还贷才干，延续3个月未履行还贷责任时，贷款余额的全部或部分伤残时，按伤残程度，由保险公司向银行支付。这就是房贷险提供的保证。借款人贷款买房，面临的风险有哪些呢？第一，不能按期归还贷款的风险，其缘由大致包括：1借款人因不测损伤呵斥死亡、伤残，失去劳动才干，当然也就失去原有的收入。房贷险提供了这一保证。2借款人因疾病死亡、残疾，失去劳动才干，当然也就失去原有的收入。房贷险未提供这一保证。3因经济环境变化或所在单位运营不善等，借款人失业、下岗、降职、减薪，失去或大幅减少收入。房贷险也未提供这一保证。第二

9、，房屋蒙受损失的风险，即房屋因各种自然灾祸、不测事故毁损、灭失的风险。这类风险，房贷险承保了大部分，但未全部承保，如地震呵斥的房屋倒塌，就不在承保范围之内。第三，房屋质量风险，即因设计错误、施工质量差、资料不合格、地质不坚实等缘由，房屋发生倾斜、墙裂，甚至倒塌，或污染严重，使借款人无法居住。这类风险，房贷险未予承保。第四，售房人违约风险，如售房人不能按时交房，或所购房屋存在其他法律纠纷等。这类风险房贷险未予承保。上述几种风险中，房贷险承保的，只是保险责任易于确定、风险易于控制、发生概率较低、普通不会引发品德风险的风险。借款人面临的各种风险发生的概率，因缺乏数据，不得而知，从借款人的角度看，最主

10、要的风险是不能按期归还贷款的风险和房屋质量风险对于新房，但房贷险对于不能归还贷款风险，只承保了一小部分，对房屋质量风险，那么未予承保。房贷险承保的财富损失风险，对借款人用途不大，由于城市新建或近年建成的民居房屋，多为钢筋水泥构造，房屋主体框架因火灾、爆炸、洪水、暴雨等毁损的概率极低，而房屋的装修、室内财富，除非列为抵押房屋价值，又不在保险财富之内，绝大多数情况下，抵押房屋的价值，不包括装修和室内财富。对于房贷险未予承保的风险，我们也无妨作个分析。关于借款人因疾病死亡、残疾，失去还款才干的风险。借款人因疾病死亡、残疾的概率，与借款人的年龄、安康情况相关，在技术上，保险公司完全可以承保，但需求检查

11、被保险人的身体，费率要按被保险人的年龄计算，在保险期间较长时，要按寿险精算方法计算房贷险的保险期间按贷款年限确定，可达几十年。这实践已是长期寿险产品，而房贷险是财险公司的产品，当然也就不宜承保借款人因疾病死亡、残疾，失去还款才干的风险。关于借款人因失业、下岗等失去还款才干的风险，其发生的概率难以掌握，风险难以控制，而且能够引发品德风险，从保险原理上看，普通以为属于不可保风险，所以保险公司普通是不承保的。关于房屋质量风险。房屋质量风险应经过房屋质量保证保险处理。房屋质量保证保险，应由房屋开发商投保，保险公司承保后，要对房屋的设计、勘察、施工过程进展监视。而承保房贷险时，房屋已建成或接近完工，保险

12、公司不能把房屋质量风险纳入房贷险的保险责任。关于售房人违约风险。售房人违约风险是人为风险，而且易引发品德风险，从保险原理上看，普通以为属于不可保风险，所以保险公司普通不予承保。总之，房贷险所承保的风险，对借款人虽有一定成效，但并未覆盖借款人的全部风险，而未被覆盖的风险，恰是借款人被保险人的主要风险。银行从房贷险所得到的 房贷险分析之三 时评高鸿银行要求借款人购买房贷险，一定是由于房贷险对银行有利。虽然借款人是房贷险的被保险人，但房贷险的出发点，主要是保证银行的利益。那么，银行终究从房贷险获得了什么呢？我们先看银行发放购房抵押贷款的流程和法律关系，分析银行存在的风险，再看房贷险能否覆盖了这些风险

13、。银行发放购房抵押贷款的根本流程是：购房人自行筹措首付款占购房款的20、30等，购房款的其他部分向银行恳求贷款，银行赞同后发放贷款，购房人借款人购买房屋，获得所购房屋的一切权，以后，借款人在假设干年内每月归还贷款本息，普通每月还款金额相等，在贷款本息归还终了之前，要把房屋抵押给银行。银行与购房人的法律关系是：就贷款关系而言，银行是债务人，购房人即借款人是债务人，借款人有义务在商定的年限内每月向银行归还贷款本息；就抵押关系而言，购房人即借款人是抵押人，所购房屋是抵押物，银行是抵押权人，在抵押期内，房屋的一切权仍归购房人，房屋由购房人占有、居住，但不经银行赞同，不能买卖、转让或设置其他权益。假设购

14、房人不履行归还贷款本息的义务，银行有权拍卖抵押房屋，从所得价款中优先受偿。银行发放购房抵押贷款后的风险主要是以下三种。第一，借款人购房人信誉风险，即借款人不按期归还贷款的风险，这也是银行最根本的风险。至于借款人不按期归还贷款的缘由，能够是：1借款人因不测损伤或疾病死亡、残疾，丧失全部或部分劳动才干，从而丧失收入或收入大幅减少；2借款人因失业、下岗、降职、减薪等丧失收入或收入大幅减少；3借款人故意逃避债务。实践上，从购房抵押贷款的流程设计和法律关系看，借款人的信誉风险，已因抵押权的设置而有效防备。由于，只需借款人不按期归还贷款，无论何种缘由，银行均有权拍卖房屋，从所得价款中优先受偿。但是，拍卖房

15、屋毕竟要经过一定程序，还要发生费用，而且房屋由借款人及其家人占有、居住，收回、拍卖很能够遭遇“执行难。房贷险对于借款人信誉风险，只承保了很小一部分，即借款人因不测损伤呵斥死亡、残疾，无才干归还贷款的风险，房贷险承保的这一小部分借款人信誉风险，从实际上、法律上看，对银行并无必要，从实践思索，或有很小作用。第二，抵押物即房屋毁损、灭失的风险。包括房屋因灾祸事故或质量缺陷而毁损、灭失。抵押的房屋毁损、灭失，银行与借款人之间因贷款构成的债务债务关系并未改动，但抵押权有变化。抵押物灭失，意味着抵押权不复存在，当借款人不履行还款义务时，银行无抵押物可供拍卖，抵押物毁损。意味着抵押权减损，当借款人不履行还款

16、义务时，银行拍卖抵押房屋所得价款能够少于贷款余额，缺乏以受偿。抵押房屋毁损、灭失的风险，房贷险只承保了一部分，即房屋由于灾祸、事故呵斥的毁损、灭失地震除外。在实际上，房贷险承保的这部分风险对银行是有必要的，但从实践思索，假设房屋质量无缺陷，钢筋水泥构造的房屋框架因灾祸、事故除地震外毁损、灭失的发生概率很小，所以房贷险承保的这部分风险实践作用不大。至于房屋因质量缺陷呵斥的毁损、灭失的风险，普通要由房屋开发商投保房屋质量保证保险承保，房贷险无法承保。第三，抵押物房屋减值的风险。抵押房屋的市场价值处于变动之中，抵押房屋的市场价值降低时，虽然借款人的还款义务不因之改动，但银行的抵押权减损，当降低到低于

17、贷款本息余额时，假设借款人不履行还款义务，银行拍卖抵押房屋，其债务不能得到全部清偿。假设一套房屋价值100万元，借款人首付20万元，其他80万元向银行贷款，当贷款余额尚有70万元时，该房屋市场价降至50万元，假设此时借款人停顿归还贷款，银行拍卖房屋，只能得款50万元，尚有20万元难以收回。抵押房屋减值风险，从保险原理上看，属于不可保风险，房贷险未包括此项保险责任，也不能够设计其他保险产品承保。总之，房贷险承保的风险，虽在实际上对银行降低信贷风险有一定作用，但从实践看作用是很有限的。为什么银行对房贷险兴趣很大呢？缘由恐怕是保险公司向银行支付的高额手续费及其他利益。也就是说，银行从代理房贷险业务的

18、所得从保险代理合同所得，远大于银行从房贷险提供的保证所得从房贷险合同所得。房贷险的保费 房贷险分析之四 高鸿买卖的公平与否，在很大程度上表达在价钱方面。保险费率是保险的价钱，在此，我们分析房贷险的保险费率及合同解除时的保费退还问题。房贷险的保险费率财富险的保险费按保险金额和保险费率计算二者相乘。从实际上，保险费由纯保费和附加保经费两部分构成，纯保费用于支付赔款，附加保费用于手续费、营业税金、各项管理费用等支出，并包括保险公司的合理利润。在保险费中，纯保费应占大部分，由于保险公司收取的保费，大部分该当用于支付赔款，否那么本末倒置。从实际看，保险费率经过市场竞争构成，只需竞争充分，就能使保险费率到

19、达平衡费率再提高一些，投保人不愿买；费率再降低一些，保险公司不愿卖，那么只好按这个价钱买卖，这个价钱就是平衡的价钱。但是，竞争充分，不仅要求有较多的保险公司和投保人参与买卖，而且要求在买卖时不受外部压力。房贷险是借款人在银行的压力下购买的，这就使房贷险的价钱有能够不平衡，并且价钱偏高。房贷险的保险费率能否偏高呢？我们未获得房贷险赔付率等数据，不能直接据以判别，只能根据一些情形进展推理。据一文泄漏，房贷险“出险率极低，几乎可忽略不计，保险公司向银行支付的代理手续费占房贷险保费的35以上。此外，负担银行其他一些费用，“各种本钱相加，竟占房贷险保费的60以上，该文所反映的虽只是江苏一省的情况，但我们

20、有理由置信有一定代表性。从代理手续费占保费比例看，房贷险的保险费率明显偏高。房贷险的保险期间是长期的，保费多数采用趸缴方式一次缴清，我们可以与长期寿险的手续费对比。分期缴费的长期寿险，首年手续费佣金可占首年保费的35，以后逐年降低，5年后普通不再支付手续费，手续费佣金总额占保费总额的比例，普通不超越6，银行代理的趸缴长期寿险产品，手续费普通不到保费的4。房贷险的手续费占保费的35，明显偏高。保险公司可以向银行支付高额手续费，是由于房贷险的保险费率偏高。从运营本钱占保费的比例看，房贷险的保险费率明显偏高。财富险公司的综合赔付率，普通为65左右，就是说，在保险公司收取的保险费中，用于支付赔款的部分

21、大约为65。而房贷险的本钱占保费的60以上，这里的本钱，应不包括赔款。也就是说，房贷险的代理手续费、管理费用等开支占保费的60以上，形本钱末倒置。这阐明，房贷险的保险费率过高，所以才干支撑过高的运营本钱。高额手续费由保险公司向银行支付，但手续费包括在保费之中，保费由借款人房贷险的投保人向保险公司交纳，高额手续费最终由借款人负担。房贷险的保险费率偏高，并未使保险公司获得较高利润，由于经过支付高额手续费，利益转到银行，保险公司只是分一杯羹而已。保险公司因不得已向银行支付高额手续费感到不公平，其实借款人更应该因不得已向保险公司交纳过高的保险费而感到不公平。房贷险的保费退还房贷险所承保的风险，在整个贷款期间都存在，所以房贷险按贷款期限确定保险期间，保险期间可长达十几年，甚至20年、30年。房贷险的保费，在实际上有两种交纳方式：年缴和趸缴。年缴就是每年交纳一次。房贷险中的财富损失险部分，保险金额确定后普通不再变卦，而房屋发生损失的概率每年一样，所以每年交纳的保费相等。房贷险中的还款保证保险，被保险人蒙受不测损伤的概率不因年龄增大而添加，但保险金额随借款人逐年还款而降低，所以每年所缴保险费也应逐年减少。以上两项相加，如采用年缴方式，各年度所交保费不相等