科左后旗甘旗卡住房建设规划文本

1、第一章总则第一条为认真落实国家的一系列宏观调控政策，以保持房地产业持续健康发展为目标， 充分发挥规划对房地产市场的引导作用，根据国办发2006337号国务院办公厅转发建设部 等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知、建设部建住房2006 165号关于 落实新建住房结构比例要求的若十意见、内建办20063242号关于落实内蒙古自治区城市 住房建设规划编制工作的指导意见要求，按照总量控制、区域平衡，落实项目的原则，编 制本规划。第二条 本规划是指导科左后旗主城区规划范围近期（2006-2010）城市住房建设项目安 排的依据，在规划期限和规划范围内进行的住房土地使用与工程项目建设必须符合本规

2、划。第三条规划编制依据：（一）中华人民共和国城市规划法（二）中华人民共和国土地管理法（三）中华人民共和国城市房地产管理法（四）内蒙古自治区实施中华人民共和国城市规划法办法（五）城市用地分类与规划建设用地标准（六）关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发2003318号）（七）关于贯彻国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通知（建规20023204 号）（八）建设部关于落实新建住房结构比例要求的若十意见（建住房20063165号）（九）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通 知（国办发200637号）（+）内蒙古自治区国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要（十一）

3、关于落实内蒙古自治区城市住房建设规划编制工作的指导意见（十二）转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若十意见的通知（建房发 2006 183 号）（十三）科左后旗甘旗卡镇城市总体规划（十四）科左后旗甘旗卡镇近期建设规划（2006-2010）（十五）科左后旗甘旗卡镇国民经济及社会发展第十一个五年计划纲要（十六）其它相关法律、法规、标准、文件。第四条规划编制原则：（一）合理利用有限的城市土地资源，改善居住环境，提高居住条件。（二）强化宏观调控，稳定住房价格，保持房地产市场供求基本平衡。（三）完善市场体系，加强市场监督，正确引导住房需要、规划适度超前。（四）总量确保、区域平衡，优化住房供应结构，落

4、实住房结构比例（两个70%）要求, 经济适用住房占住宅建设总量的20%o第五条规划范围为科左后旗甘旗卡镇主城区，与科左后旗甘旗卡镇城市总体规划范围 一致。规划范围内总面积为15平方公里。第六条本规划的规划期限为20062010年。第七条 本规划的规划对象为科左后旗甘旗卡镇主城区范围内的住房建设，包括廉租住 房、经济适用房、普通商品房（含中低价位、中小套型商品房，单身公寓和享受优惠政策的 普通住房）、高档商品房等。第二章住房建设现状分析第八条住房现状分析甘旗卡镇区目前有居住用地346. 13公顷，占建设用地比例达36.25 %,人均居住用地60.3 廿/人，其中含二类居住用地32.87公顷，三类

5、居住用地362. 67公顷。住宅形式主要以一层 北方民宅平房为主。全镇总户数3万户，其中城镇居民1.9万户、农村牧区1.1万户；总人口 9. 2万人，其 中城镇居民5. 74万人、农村牧区3. 46万人，居住着蒙、汉、回、满、朝鲜、壮、苗、达斡 尔、锡伯9个民族。人均居住面积达到13. 32平方米/人，住房总建筑面积为115. 04万平方 米。随着甘旗卡总人口的增加以及外来流动人口的增多，甘旗卡现状居住用地的规模、住宅 形式、居住质量，都不再适合发展的新需求，相应的配套设施也显得十分不完善。现状居住 没有形成成片开发的规模效应，建设资金的投入相对不经济。另现状居住形态以单位院内自 建住宅为主。

6、规模较大、配套公共设施较为齐全的居住小区和居住区较少，居住小区内绿地 缺乏，为居民服务的公共设施规模小、布局分散，居民的居住环境质量较差。第九条主城区房地产交易情况2005年房地产市场交易成交面积9. 59万平方米，其中住宅5. 79万平方米，商业用房3.8 万平方米。成交金额总计12506万元，其中住宅成交金额4532万元，商业用房7974万元。房地产市场交易住宅均价为782元/平方米，商业用房均价为2098元/平方米。城区住宅 最高房价为1200元/平方米，商业用房最高房价为4000元/平方米。第三章住房供应结构和住房保障第十条住房供应结构20032005年住房供应体系别墅冏品房经济房供应

7、量（万m2）452. 1比率（%）95. 544. 46第H条住房保障基本情况（一）经济适用住房至今为止共开发经济适用房小区1个，面积2.1万平方米。（二）住房货币化目前，甘旗卡镇已在行政企事业单位的住房分配、房屋拆迁等多个领域实行货币化的住 房安置。（三）住房公积金住房公积金制度始建于1996年，目前公积金覆盖面已达到75 %,主城区公积金归集额为 2.4万元，由科左后旗甘旗卡镇住房公积金管理中心统一管理。第四章市场需求开发量预测第十二条住城区住房需求量预测人口预测科左后旗现状人口为393786人，2001-2005年旗域人口年平均自然增长率为5. 4%0, 2006 年旗域人口自然增长率为

8、6. 89%。甘旗卡镇现状人口为9. 2万人。甘旗卡人口预测主要使用方法：综合增长率预测预测公式：户=%*G + &)*r其中：七：预测年总人口；七：基年总人口R :人口综合增长率；t：预测年份一基础年份综合分析考虑随着镇域经济的发展，工业园区的建设，外流人口将会减少，随着交通优 势条件的提高，外来常住人口和流动人口会有较大的提高。同时采用劳动力转化法、带眷系 数法等预测方法进行预测，综合考虑预计2010年镇区区人口总量为10万人。居住水平根据甘旗卡镇社会经济发展的实际状况,2010年镇区主城区人均住宅建筑面积为60平方 米，人均居住面积达到45. 45平方米。住宅需求量的估算根据镇区新增人口

9、幅度，到2010年预计需要新增住宅面积25. 67万平方米。、根据近几年结婚情况的发展增长，到2010年，预计婚嫁人口需要住房的总套数为 0.17万套，如按每套建筑面积90平方米计算，需新增住宅面积15. 4万平方米。、按外来人口购房的发展状况来看，到2010年需要新增住宅面积6万平方米。、从居民改善居住条件与居住环境的需求来看，到2010年需要新增住宅面积3. 2万 平方米。、从旧城拆迁改造与经济适用房的需求看，到2010年预计新增经济适用房与安置房 4. 28万平方米。综合上述情况，到2010年，预计需新增各类住房面积40万平方米。第十三条市场开发量预测（一）开发量预测说明住房市场的供给量

10、是由开发量、二手房上市量等因素决定的。其中开发量是最主要的部 分，它反映市场新增的供给能力，而二手房上市量的多少并不能增加或减少城市的住房总量, 因此，本次规划主要测算开发量。根据获取的数据资料，采用累加法测算较为科学合理。开发量有两大主要来源：开发商存量项目能向市场提供的商品房和科左后旗国土资源局 土地储备中心近期可能投放市场的土地所开发的商品房。开发商能在近期向市场提供住房产 品的存量项目有四种情形：一是已开工正在销售楼盘的尾盘（销售剩余量）；二是即将开工和 销售的楼盘；三是已确定土地开发权并已做规划但未确定开工时间的项目；四是已获得土地 开发权，但尚未进行前期工作的储备项目。（二）开发量

11、预测开发商存量项目能向市场提供的住房产品：一是即将开工的楼盘预计约10个，可销售住 房产品12万平方米；三是已确定土地开发权已做规划但未确定开工时间的项目及尚未进行的 前期工作的项目共2个。2007-2010年主城区内出让给房地产开发企业的各类商住用地共可建设各类建筑的建筑 面积为10万平方米，其中住宅部分约为8万平方米，需要用于房地产开发的新增建设用地或 存量建设用地5. 4万。2007年-2010年主城区共建设8.8万平方米的经济适用房以及廉租房住宅，按容积率1. 3 计算，可以一共需要用于建设的用地6. 77万平方米。以上三项（商业住房、经济适用房、廉租房建筑面积）合计，在本规划期内，科

12、左后旗 甘旗卡镇主城区住宅开发量可以达到40万平方米，完全可以满足市场需求量，政府可以根据 市场需求状况，加快或放慢投入市场房地产开发的土地面积，已达到宏观调控的目的。第五章房地产业发展的现状和特点第十四条房地产业发展的现状（一）开发企业概况甘旗卡镇目前共有房地产开发企业5家，全部为暂定资质。从业人员110人，其中高级 职称6人；中级职称33人。注册资金100万7U400万元的企业5家（二）土地供给情况近年居住用地供给统计汇总表年度用地项目（个）用地面积（万皿）200492. 7020056102006157. 74合计11920. 44近年划拨用于住房开发的土地汇总表年度用地项目（个）用地面

13、积（万皿）2004200511.12006合计11.1近年出让用于住房开发的土地及收益汇总表年度用地项目（个）用地面积（万平方米）出让金（万元）200420052417. 58831.2420062711.311819. 96合计5128.892651. 2（三）房地产开发情况从2003年到2006年，房地产总开发量达到47. 49万平方米，其中住宅小区21个，计32 万平方米;房地产销售平均价格从2003年700元/平方米，增加至2006年的1200元/平方米。 至2006年底，主城区基础设施配套齐全的住宅存量面积为0. 97万平方米。20012005房地产开发状况概览年度开发面积（万平方米

14、）总套数总投资额（万元）20029.371120.9604020036. 75844. 05077. 6200410. 921365.38189.320059.451181.57506. 7200611.001374.89880. 6合计47.495935. 336694. 2（四）人口与居住条件到2006年底，全镇总人口 9. 2万人，其中城镇居民5. 74万人、农村牧区3. 46万人，居 人均居住面积达到13. 32平方米/人，住房总建筑面积为115. 04万平方米。第十五条 主城区房地产业的发展特点1、非国有房地产开发企业开发投资占主要地位。甘旗卡镇当前共有房地产开发企业5家, 全部为非

15、国有企业。2、房地产增加值占GDP的比例稳定，对地方财政收入贡献大。3、房地产投资经过快速增长后，投资增幅开始下降。第八章住房建设规划的目标和策略第十六条住房建设规划指导思想（一）坚持“以人为本”的思想，落实科学发展观，坚持集约利用土地的原则。规划期 内，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居 民的住房需求。（二）立足于我国人多地少的基本国情和多数家庭购买或承租普通商品住房的发展阶段, 依托当地的经济发展水平、资源和环境承载能力、长远发展战略，大力发展节能省地型住宅, 倡导住房梯度消费理念，引导建立符合国情的住房建设和消费模式。（三）着眼于满足绝大多数人合

16、理的住房需求，重点发展面向当地广大中低收入家庭的 中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房，进一步完善住房供应体系和住房保障 体系，强化住房保障工作，促进和谐社会建设。（四）坚定不移的贯彻执行“国八条”和“国六条”，切实把国办发200637号文件的各 项规定落到实处，着力调整住房供应结构、稳定住房价格，引导和促进房地产市场持续稳定 健康发展。第十七条总体发展目标规划期内，严格控制房价大幅度波动，进一步完善以市场为主导、政府住房保障为补充 的多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求。规划期内的住 房建设总量目标是：建设各类住房5628套，总建筑面积40万平方米；全规

17、划期末，基本实现 常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决双困家庭的住房问题；镇区人均住房面积达到 或超过60平方米，基本实现人均一间（室），户均一套。第十八条发展策略（一）积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，保证住房用 地供应，调整住房供应结构。（二）规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调 整住房供应结构；新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的商品住房（含 经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总量的70 %以上；年度土地供应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设年度供应量不得低于居住用地供应总

18、量的70%。（三）适当提高住房建设开发强度。针对土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利 用土地的原则，规划期内在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适度提高住房建设 的容积率水平，鼓励发展节能、节约型住宅。（四）停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。（五）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，促进住房梯度消费，引导居民转换消费 观念。（六）建立多层次的住房保障体系，并结合甘旗卡镇实际，以实物配租与货币配租等多 种形式解决群众实际住房困难，同时保证房地产业的健康稳定发展。（七）完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国 家经济适用房

19、管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适 用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。（八）落实廉租住房政策。落实廉租住房相关经费，加快廉租住房建设，完善廉租住房 管理机制。形成一套行之有效的、接受社会公共监督的廉租住房保障体系。第七章主城区住房建设规划第十九条住房建设所需用地量预测规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证低价位，中小套 型普通商品房和经济适用房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地 盘活，坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向新区转移。为了达到规划期内的住房建设总量目标建筑面积40万平方米，

20、按照建设用地容积率1.3 计算，并考虑到车库及公共设施配套建筑，规划期内需要住房用地供应总量需30.77万平方 米，其中，商品住房用地为24万平方米，经济适用房及廉租房用地6. 77万平方米。第二十条住房建设开发强度控制积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策，适度增加住房用地 供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方 米以下的商品住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上； 年度土地供应要优先保证中低价位，中小套型普通商品住房和经济适用房建设，其年度供应 量不得低于居住用地供应总量的70%。适当提高住房

21、建设开发强度。针对甘旗卡镇土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约 利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则的相关规范要求的前提下，适当提高住房 建设的容积率水平，容积率不高于1.3。第二H条住房布局规划（一）住房开发建设要求（1）加强普通商品房住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价 的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位，中小套型普通商品 住房用地招标出让。（2）落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅 建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥 有的住宅建筑面积）；指标的确定

22、，必须符合本规划及年度实施计划中项目相关住房套型结构 比例的规定。加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。根据科左后旗甘旗卡镇城市总体规划，按照改造和保护相结合的原则，对旧城区平 房建筑予以拆除，改善旧城区道路交通。对旧城区风貌进行成片改造，促进全镇产业结构提 升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，扩展全镇住房供应渠道，满足居民住房需求， 各级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进、政府主导、市场化运作、统筹兼顾、综合 改造、区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现老城区居住生活环 境的普遍改善。积极稳妥的开展城中村的改造。(二)住房开发布局

23、住房建设用地结构1、商品住房用地规划期内，需供应24万平方米的商品住宅用地中，16万平方米的住宅 用地用于供应中低价位，中小套型普通商品住房；2、经济适用房和廉租房用地。规划期内，需供应经济适用房和廉租房用地总量为6.77 万平方米。住房用地供应分区布局1、商品住房用地。规划期内，需供应商品住房用地中，老城区21.33万平方米，新城区 2. 67万平方米。2、经济适用房和廉租房用地。规划期内，需供应经济适用房和廉租房用地中，老城区6. 02 万平方米，新城区0. 75万平方米。住房建设年度目标及住房用地供应年度计划2007年，商品住房建设0. 104万套，建设面积7. 8万平方米，需要土地面积

24、为6万平方 米；经济适用房和廉租房367套，建设面积2. 2万平方米，需要土地面积为1. 69万平方米。2008年，商品住房建设0. 104万套，建设面积7. 8万平方米，需要土地面积为6万平方 米。经济适用房和廉租房367套，建设面积2. 2万平方米，需要土地面积为1. 69万平方米。2009年，商品住房建设0. 104万套，建设面积7. 8万平方米，需要土地面积为6万平方 米；经济适用房和廉租房367套，建设面积2. 2万平方米，需要土地面积为1. 69万平方米。2010年，商品住房建设0. 104万套，建设面积7. 8万平方米，需要土地面积为6万平方 米；经济适用房和廉租房367套，建设

25、面积2. 2万平方米，需要土地面积为1. 69万平方米。住房用地供应年度规划实施强化住房建设规划年度实施计划制度，以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年 度住房实施计划确定的住房目标，是规划许可和用地审批的重要依据。为确保年度住房目标 和年度住房用地供应计划的落实，建立住房建设规划实施的分级负责制，年度住房用地计划 地块土地政策不能落实的，规划部门应会同相关部门及时调整地块，为充分满足不同层次居 民住房需求，按照全镇住房发展规划目标，以住房供求总量基本平衡为原则，可适度增加住 房用地供应规模。第八章 规划实施的保障措施和建议第二十二条 研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实

26、现房地产市场 供需基本平衡。在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究 房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在 需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定 房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需 的基本平衡。第二十三条完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵 循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场 信息和市场分析，为房

27、地产市场的的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消 解市场潜在风险。第二十四条完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋，这不但是促进社会稳定发展的 基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济 适用住房制度。廉租住房保障主要针对城市低保、经济和住房困难的“双困家庭；主要保障方式是以 租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；同时需 要建立公正规范的复核审批与退出监督机制。经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开 发并在土地与

28、税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象也 必须严格控制，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制 度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口管理， 对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。在完善住房保障体系上，我们还可以考虑对经济住房与解困房实行货币化补贴的政策， 这一方面可以解决经济住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家 庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费， 提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。第二十五条引导与调整商品房的供给与需求结构根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。 中低档次的解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；普通商品房开 发逐步萎缩；投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；房地产价格达到历史高点。国务院为 此接连下文，要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。按照中央要求，“十一五时期的房地产业的发展重点是普通商