2017年jg房估方法基础班练习

1、第八章 假设开发法及其运用一、单项选择题1、假设开发法的理论依据是（ ）。A、替代原理B、最高利用原理 C、预期原理D、边际递减原理2、下列估价方法中，描述正确的是（ ）。A、比较法在形式上是成本法的倒算法B、假设开发法在形式上是成本法的倒算法 C、收益法在形式上是假设开发法的倒算法D、长期趋势法在形式上是假设开发法的倒算法3、适合采用假设开发法进行估价的情况不包括（ ）。A、在建工程B、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产 C、可供开发建设的土地D、市场交易活跃的房地产4、测算（ ）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效

2、控制，不至于在开发过程中出现成本失控。A、待开发房地产最高费用 B、待开发房地产预期利润 C、待开发房地产最高价格 D、待开发房地产最优资源5、运用假设开发法估价一般分为 8 个步骤：（1）计算开发价值；（2）选择估价前提；（3）测算后续开发经营期；（4）选取最佳开发经营方式；（5）确定折现率或计算后续开发的利息和利润；（6）后续开发的必要支出；（7）开发完成后的价值；（8）选择具体估价方法。以下排序正确的是（ ）。A、（8）（2）（4）（3）（6）（7）（5）（1） B、（8）（5）（3）（6）（7）（4）（1）（2） C、（8）（4）（3）（6）（5）（7）（1）（2） D、（8）（2）（

3、5）（6）（4）（7）（3）（1）6、评估一宗房地产开发用地 2012 年 3 月 1 日的价值，该宗土地 2014 年 3 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 4000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（ ）万元。A、3636.36 B、3305.79 C、3005.26 D、2732.057、一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（ ）。A、业主自行开发前提 B、自愿转让开发前提 C、被迫转让开发前提 D、持续经营前提8、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（ ）。A、动态分析法测算结果精确B、静态分析法测算过程相对复杂C、动态分析法测算需要精确开

4、发经营期的时间D、静态分析法测算结果比较粗略9、假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是（ ）。A、业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发 B、自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发 C、被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D、自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发 10、假设开发法最基本的公式是（ ）。A、房地产价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润 B、待开发房地产价值开发完成后的价值相应的支出及利润C、待开发房地产价值开发完成后的价值已完成工作的必要费用 D、待开发房地产价值开发完成后的价值开发成本

5、11、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。A、续建利润B、用C、销售费用 D、投资利息12、未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（A、收益法 B、比较法 C、成本法D、长期趋势法13、房地产的开发经营期包括（ ）。A、前期B、建设期 C、预售期 D、销售期14、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至（A、房屋验收合格 B、房屋可使用）评估。）的日期。C、将其售出之日止D、房地产经济结束15、下列有关假设开发法中，后续开发的必要支出，描述错误的是（ ）。A、投资利息只有在动态分析法中才需要测算 B、销售税费一般不计算利息C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终

6、点通常是建设期的终点D、以房地产为主的整体资产，后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外置费等支出16、在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者待开发房地产应负担的税费C、销售税费的购D、开发成本、用和销售费用17、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A、运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取 B、投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C、假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是的扣除项目在未来发生时的值D、在开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为

7、开发完成后的价值18、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是场状况下的价值。A、未来开发完成之时的（ ）房地产市B、待开发房地产时的C、建设期间的某个时间 D、全部租售出去时的19、某宗“七通一平”熟地的面积为 3000 平方米，容积率为 2.5，城市规划要求该区域房地产为金融为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要 1.5 年，预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为 4500 元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼总价值是（ ）万元。（折现率为 10%）A、2925.4 B、3375C、1170.1 D

8、、3712.5二、多项选择题1、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（ ）。A、假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B、运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C、有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价 D、假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E、假设开发法也称为剩余法2、假设开发法具体可为房地产投资者提供（ ）。A、待开发房地产的最高价格 B、待开发房地产的平均价格C、房地产开发项目的预期利润 D、房地产开发项目的平均利润 E、房地产开发中可能的最高费用3、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。A、征收补

9、偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价D、改变用途房地产估价 E、房屋抵押估价4、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（A、稳定、具可预见性及透明的房地产政策）。B、一套、严谨及健全的房地产C、一个较多公平交易的房地产信息资料库 D、一个公平竞争的市场环境E、一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库5、运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。A、静态分析法 B、动态分析法 C、成本法D、比较法 E、总和法6、下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的是（ ）。A、运用假设开发法估价应考虑的时间价值B、净现金流量=现金流入量现金流出量C、

10、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分 E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生7、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。A、可接受性 B、保值增值性C、现实社会需要程度 D、未来发展趋势E、固定性8、下列关于开发经营期的描述正确的是（ ）。A、建设期又可分为前期和建造期B、在预售情形下，销售期和建设期没有C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有 D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日 9、假设开发法中预

11、期开发后的楼价可用（ ）求取。 A、比较法B、收益法 C、成本法D、长期趋势法E、实物量法三、判断题1、成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（ ）2、在某房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。（ ）3、运用假设开发法估价应当考虑的时间价值。（ ）4、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。

12、5、在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（ ）6、在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、建设成本、用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来的。（ ）7、在假设开发法的估价前提中，房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 （ ）8、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。（ ）9、从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程复杂；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。（ ）10、适用于开发完成后的房地产销售的公式：

13、V=VP-C。（ ）11、开发经营期时，宜先把开发经营期分成各个组成部分，分别，其中建设期相对较难，销售期相对容易。（ ）12、销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。（ ）13、假设开发法中开发中，开发经营期中的建设期可分为前期和建造期。（ ）14、采用假设开发法的静态分析法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、和销售税费等。（ ）用、销售费用15、折现率是在采用静态分析法时需要确定的一个重要参数。（ ）16、假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（ ）四、简答题1、某成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；

14、可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2；建设期用、销售费用为2.5 亿元/km2；为3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及年利率为 8%；土地开发的年投资利润率为 10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的等税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的 4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。部分一、单项选择题1、【正确【P336。【答疑2、【正确【】 C】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法的理论依据是预期原理。参见10601384,点击提问】 B】 本题考查的是假设开发法的理论

15、依据。假设开发法在形式上是成本法的倒算法。参见P337。【答疑3、【正确【10601382,点击提问】 D】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项 D 适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。参见P338。【答疑4、10601359,点击提问】【正确【】 A】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见P338。【答疑5、【正确【10601368,点击提问】 A】 本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为

16、 8 个步骤：（1）选择具体估价方法；（2）选择估价前提；（3）选取最佳开发经营方式；（4）测算后续开发经营期；（5）测算后续开发的必要支出；（6）测算开发完成后的价值；（7）确定折现率或测算后续开发的应得利润；（8）计算开发价值。参见P339。【答疑6、【正确【 参见【答疑7、【正确【10601353,点击提问】 B】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000/（110%）23305.78（万元）。P340。10601347,点击提问】 A】 本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被

17、迫转让前提下评估出的价值。参见【答疑8、P41342。10601324,点击提问】【正确【见【答疑9、【正确【】 B】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。静态分析法测算过程相对简单。参P341。10601334,点击提问】 A】 本题考查的是假设开发法的估价前提。开发，肥水不流外人田，价值最大；自愿转让，实际上是个分利过程，受让方是要获利的；被迫转让，肯定价值最小。参见P341342。【答疑10、【正确【10601332,点击提问】 A】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润。参见P343。【答疑11、【

18、正确【10601317,点击提问】 A】 本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在求取在建工程价值时，需要减去续建利润。求取旧房价值时，不需要考虑此项内容。参见P346。【答疑12、10601316,点击提问】【正确【】 B】 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。参见P346。【答疑13、【正确【答疑14、【正确【10601311,点击提问】 B】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期。参见10601292,点击提问】P347。】 D】 本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未

19、来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济P347。结束之日。参见【答疑15、【正确【10601298,点击提问】 A】 本题考查的是后续开发的必要支出。选项 A 错误，投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见P348。【答疑16、【正确【答疑17、【正确【10601282,点击提问】 C】 本题考查的是后续开发的必要支出。销售税费一般不计算利息。参见10601285,点击提问】P348。】 D】 本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取成本法求取，用其他法都可以；投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测

20、算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中；假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生；在开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。参见350。P349【答疑18、【正确【10601266,点击提问】 A】 本题考查的是开发完成后的价值。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。参见P350。【答疑19、【正确【10601270,点击提问】 A】本题考查的是假设开发法运用举例。开发完成后的该写字楼总价值=45

21、0030002.5/（1+10%）1.5= 2925.40 万元。【答疑10601389,点击提问】二、多项选择题1、【正确【】 ABCE】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项 D 错误，开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。参见P337338。【答疑2、【正确【10601380,点击提问】 ACE】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列 3 种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。参见P338。【答疑3、【正确【10601372,点击提问】 BCD

22、】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。参见P337338。【答疑4、【正确【10601373,点击提问】 CD】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：（1）要有一套、严谨及健全的房地产；（2）要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策；（3）要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。参见P339。【答疑5、【正确【10601355,点击提问】 AB】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待

23、开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。参见P340。【答疑6、【正确【10601351,点击提问】 ABCD】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法需要准确考虑各项收入、支出在何时发生。参见P340。【答疑7、【正确【10601342,点击提问】 ACD】 本题考查的是最佳开发经营方式的选择。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。参见P343。【答疑8、【正确【P347。【答疑9、【正确10601321,点击提问】 ACDE】 本题考查的是后续开发经营期。在预售情形下，建设期和销售期有。参见10601299,点击提问】 A

24、BD【】 本题考查的是开发完成后的价值。预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。否则就不是假设开发法了，而是成本法。参见P350。【答疑三、判断题1、10601268,点击提问】【正确【】 错】 本题考查的是假设开发法的含义。假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成

25、后的房地产价值已事先通过P336。得到，需要求取的是土地价值。参见【答疑2、【正确【10601387,点击提问】 对】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过城乡规划主管部门或有关专业机构、的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并在估价中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。参见P338。【答疑3、【正确【10601376,点击提问】 对】 本题考查的是动态

26、分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法估价应当考虑的时间价值。参见P339。【答疑4、【正确【10601352,点击提问】 错】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确了估价对象开发完成后的价值。参见P339。【答疑5、【正确【10601358,点击提问】 对】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。投资人站在自己特定立场上做的投保报价，是个人意见，属于投资价值。参见P339。【答疑6、【正确

27、【10601354,点击提问】 错】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是在估价时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，它们未来发生的时间及在未来发生时的金额，即要进行现金流量。参见P340。【答疑7、【正确【10601345,点击提问】 对】 本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。参见P342。【答疑8、【正确【10601333,点击提问】 对】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。

28、评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。参见P343。【答疑9、【正确【10601319,点击提问】 对】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对复杂；静态分析法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。参见【答疑10、【正确【P340341。10601336,点击提问】 对】 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。参见P346。【答疑11、【正确【10601313,点击提问】 错】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预成部分，然后分别出各个组成部分，再把测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确。参见P347。