附录-相关法规文件

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 无忧商务网 5ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 附录一：物业效力收费管理方法国家开展改革委、建立部关于印发物业效力收费管理方法的通知发改价钱20031864号各省、自治区、直辖市计委开展改革委、物价局、建立厅、房地局：为规范物业管理效力收费行为，保证业主和物业管理企业的合法权益，根据和，我们制定了，现印发给他们，请按照执行。附：中华人民共和国国家开展和改革委员会中华人民共和国建立部 二三年十一月十

2、三日 物业效力收费管理方法第一条 为规范物业效力收费行为，保证业主和物业管理企业的合法权益，根据和，制定本方法。第二条本方法所称物业效力收费，是指物业管理企业按照物业效力合同的商定，对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和次序，向业主所收取的费用。第三条国家提倡业主经过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价钱竞争，制止价钱欺诈，促进物业效力收费经过市场竞争构成。第四条国务院价钱主管部门会同国务院建立行政主管部门担任全国物业效力收费的监视管理任务。县级以上地方人民政府价钱主管部门会同同级房地产行政主管部门担任本行政区域

3、内物业效力收费的监视管理任务。第五条物业效力收费该当遵照合理、公开以及费用与效力程度相顺应的原那么。第六条物业效力收费该当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指点价和市场调理价。详细定价方式由省、自治区、直辖市人民政府价钱主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业效力收费实行政府指点价的，有定价权限的人民政府价钱主管部门该当会同房地产行政主管部门根据物业管理效力等级规范等要素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。详细收费规范由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业效力合同中商定。实行市场调理价的物业效力收费，由业主与物业管理企业在物业效力合同中商定。第八条物业管理企业该当

4、按照政府价钱主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将效力内容、效力规范以及收费工程、收费规范等有关情况进展公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等方式商定物业效力费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效力费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业效力计费方式。酬金制是指在预收的物业效力资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理企业，其他全部用于物业效力合同商定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效力计费方式。第十条建立单位与物业买受人签署的买卖合同，该当商定物业管理效力内容、效力规范、收费规范、计费方式及计费起始时间等内容

5、，涉及物业买受人共同利益的商定该当一致。第十一条实行物业效力费用包干制的，物业效力费用的构成包括物业效力本钱、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业效力费用酬金制的，预收的物业效力资金包括物业效力支出和物业管理企业的酬金。物业效力本钱或者物业效力支出构成普通包括以下部分：1. 管理效力人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2. 物业共用部位、共用设备设备的日常运转、维护费用；3. 物业管理区域清洁卫生费用；4. 物业管理区域绿化养护费用；5. 物业管理区域次序维护费用；6. 办公费用；7. 物业管理企业固定资产折旧费用；8. 物业共用部位、共用设备设备及公众责任保险费用；9. 经业主赞同

6、的其他费用；物业共用部位、共用设备设备的大修、中修和更新、改造费用，该当经过专项维修资金予以列支，不得计入物业效力支出或者物业效力本钱。第十二条实行物业效力费用酬金制的，预收的物业效力支出属于代管性质，为所交纳的业主一切，物业管理企业不得将其用于物业效力合同商定以外的支出。物业管理企业该当向业主大会或者全体业主公布物业效力资金年度预决算并每年不少于一次公布物业效力资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业效力资金年度预决算和物业效力资金的收支情况提出质询时，物业管理企业该当及时回答。第十三条物业效力收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业效力合同商定聘请专业机构对物业效力资金

7、年度预决算和物业效力资金的收支情况进展审计。第十四条物业管理企业在物业效力中该当遵守国家的价钱法律法规，严厉履行物业效力合同，为业主提供质价相符的效力。第十五条业主该当按照物业效力合同的商定按时足额交纳物业效力费用或者物业效力资金。业主违反物业效力合同商定逾期不交纳效力费用或者物业效力资金的，业主委员会该当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业运用人商定由物业运用人交纳物业效力费用或者物业效力资金的，从其商定，业主负连带交纳责任。物业发消费权转移时，业主或者物业运用人该当结清物业效力费用或者物业效力资金。第十六条纳入物业管理范围的已开工但尚未出卖，或者因开发建立单

8、位缘由未按时交给物业买受人的物业，物业效力费用或者物业效力资金由开发建立单位全额交纳。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位该当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条利用物业共用部位、共用设备设备进展运营的，该当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的赞同后，按照规定办理有关手续。业主所得收益该当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决议运用。第十九条物业管理企业已接受委托实施物业效力并相应收取效力费用的，其他部门和单位不得反复收取性质和内容一样的费用。第二十条物业管理企

9、业根据业主的委托提供物业效力合同商定以外的效力，效力收费由双方商定。第二十一条政府价钱主管部门会同房地产行政主管部门，该当加强对物业管理企业的效力内容、规范和收费工程、规范的监视。物业管理企业违反价钱法律、法规和规定，由政府价钱主管部门根据和予以处分。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价钱主管部门、房地产行政主管部门可以根据本方法制定详细实施方法，并报国家开展和改革委员会、建立部备案。第二十三条本方法由国家开展和改革委员会会同建立部担任解释。第二十四条本方法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建立部印发的计价费1996266号同时废止。附录二：物业管理企业资质管理方法中华人民共和国建立

10、部令第125号已于2004年2月24日经建立部第29次常务会议讨论经过，现予发布，自2004年5月1日起施行。部长汪光焘 二四年三月十七日物业管理企业资质管理方法第一条为了加强对物业管理活动的监视管理，规范物业管理市场次序，提高物业管理效力程度，根据，制定本方法。第二条在中华人民共和国境内恳求物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本方法。本方法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资历，从事物业管理效力活动的企业。第三条物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。第四条国务院建立主管部门担任一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建立主管部门担任二级物业管理企业

11、资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门担任二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建立主管部门的指点和监视。设区的市的人民政府房地产主管部门担任三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建立主管部门的指点和监视。第五条各资质等级物业管理企业的条件如下：一一级资质：1. 注册资本人民币500万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务担任人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定获得职业资历证书；4. 管理两种类型

12、以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100：1多层住宅200万平方米；2高层住宅100万平方米；3独立式住宅别墅15万平方米；4办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。5. 建立并严厉执行效力质量、效力收费等企业管理制度和规范，建立企业信誉档案系统，有优良的运营管理业绩。二二级资质：1. 注册资本人民币300万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务担任人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定获得职业资历证书；4

13、. 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100：1多层住宅100万平方米；2高层住宅50万平方米；3独立式住宅别墅8万平方米；4办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。5. 建立并严厉执行效力质量、效力收费等企业管理制度和规范，建立企业信誉档案系统，有良好的运营管理业绩。三三级资质：1. 注册资本人民币50万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务担任人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定获得职业资历

14、证书；4. 有委托的物业管理工程；5. 建立并严厉执行效力质量、效力收费等企业管理制度和规范，建立企业信誉档案系统。第六条新设立的物业管理企业该当自领取营业执照之日起30日内，持以下文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门恳求资质：一营业执照；二企业章程；三验资证明；四企业法定代表人的身份证明；五物业管理专业人员的职业资历证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第八条一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理工程。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅工程和8万平方米以下的非住宅

15、工程的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅工程和5万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。第九条恳求核定资质等级的物业管理企业，该当提交以下资料：一企业资质等级申报表；二营业执照；三企业资质证书正、副本；四物业管理专业人员的职业资历证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务担任人的职称证书和劳动合同；五物业效力合同复印件；六物业管理业绩资料。第十条资质审批部门该当自受理企业恳求之日起20个任务日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，该当由省、自治区人民政府建立主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个任

16、务日。第十一条物业管理企业恳求核定资质等级，在恳求之日前一年内有以下行为之一的，资质审批部门不予一聘用未获得物业管理职业资历证书的人员从事物业管理活动的；二将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；三挪用专项维修资金的；四擅自改动物业管理用房用途的；五擅自改动物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设备用途的；六擅自占用、发掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；七擅自利用物业共用部位、共用设备设备进展运营的；八物业效力合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；九与物业管理招标人或者其他物业管理招标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；十不履行物业效力合同，业主赞

17、扬较多，经查证属实的；十一超越资质等级承接物业管理业务的；十二出租、出借、转让资质证书的；十三发生艰苦责任事故的。第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建立主管部门一致印制，正、副本具有同等法律效能。第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，该当在新闻媒体上声明后，方可恳求补领。第十四条企业发生分立、合并的，该当在向工商行政管理部门办理变卦手续后30日内，到原资质审批部门恳求办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。第十五条企业的称号、法定代表人等事项发生变卦的，该当在办理变卦手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变卦手续。第十六条企业破产、歇业

18、或者因其他缘由终止业务活动的，该当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。第十七条物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门担任。第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门该当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门该当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。第十九条物业管理企业获得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并该当接受资质审批部门的监视检查。资质审批部门该当加强对物业管理企业的监视检查。第二十条有

19、以下情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的恳求或者根据职权可以撤销资质证书：一审批部门任务人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决议的；二超越法定职权作出物业管理企业资质审批决议的；三违反法定程序作出物业管理企业资质审批决议的；四对不具备恳求资历或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；五依法可以撤销审批的其他情形。第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期矫正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第二十二条物业管理企业无正当理由不参与资质年检的，由资质审批部门责令其限期矫正，可处1万元以上3万元

20、以下的罚款。第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期矫正，并处1万元以上3万元以下的罚款。第二十四条物业管理企业不按照本方法规定及时办理资量变卦手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期矫正，可处2万元以下的罚款。第二十五条资质审批部门有以下情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令矫正，对直接担任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法清查刑事责任：一对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；二对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；三对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；四利用职务上的便利

21、，收受他人财物或者其他益处的；五不履行监视管理职责，或者发现违法行为不予查处的。第二十六条本方法自2004年5月1日起施行。附录三：普通住宅小区物业管理效力等级规范试行中国物业管理协会关于印发试行的通知中物协20041号各物业管理企业：为了提高物业管理效力程度，督促物业管理企业提供质价相符的效力，引导业主正确评判物业管理企业效力质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范开展，根据国家开展与改革委员会会同建立部印发的，我会制定了试行，现印发给他们，作为与开发建立单位或业主大会签署物业效力合同、确定物业效力等级、商定物业效力工程、内容与规范以及测算物业效力价钱的参考根据。试行中的情况，请及时告

22、我会秘书处。附：1. 普通住宅小区物业管理效力等级规范试行 2. 普通住宅小区物业管理效力等级规范试行的运用阐明。二四年一月六日附件1：普通住宅小区物业管理效力等级规范试行一级 工程内容与规范一根本要求1. 效力与被效力双方签署规范的物业效力合同，双方权益义务关系明确。2. 承接工程时，对住宅辖区共用部位、共用设备设备进展仔细查验，验收手续齐全。3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定获得物业管理职业资历证书或者岗位证书。4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5. 管理效力人员一致着装、佩戴标志，行为规范，效力自动、热情。6. 设有效力接待中心，公示24小时效

23、力。急修半小时内、其他报修按双方商定时间到达现场，有完好的报修、维修和回访记录。7. 根据业主需求，提供物业效力合同之外的特约效力和代办效力的，公示效力工程与收费价目。8. 按有关规定和合同商定公布物业效力费用或者物业效力资金的收支情况。9. 按合同商定规范运用住房专项维修资金。10. 每年至少1次咨询业主对物业效力的意见，称心率80%以上。二房屋管理1. 对房屋共用部位进展日常管理和维涵养护，检修记录和保养记录齐全。2. 根据房屋实践运用年限，定期检查房屋共用部位的运用情况，需求维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住房专项维修资金运用方案，向业主大会或者

24、业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修。3. 每日巡查1次辖区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维涵养护。4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主暂时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主运用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的制止行为和本卷须知。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造平安及拆改共用管线等损害公共利益景象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5. 对违反规划私搭乱建和擅自改动房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6. 小区主出入口设有小区平面表示图

25、，主要路口设有路标。各组团、栋及单元门、户和公共配套设备、场地有明显标志。三共用设备设备维涵养护1. 对共用设备设备进展日常管理和维涵养护依法应由专业部门担任的除外。2. 建立共用设备设备档案设备台账，设备设备的运转、检查、维修、保养等记录齐全。3. 设备设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严厉执行设备设备操作规程及保养规范；设备设备运转正常。4. 对共用设备设备定期组织巡查，做好巡查记录，需求维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需求更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金运用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修或

26、者更新改造。5. 载人电梯24小时正常运转。6. 消防设备设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7. 设备房坚持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害景象。8. 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9. 路灯、楼道灯完好率不低于95%。10. 容易危及人身平安的设备设备有明显警示标志和防备措施；对能够发生的各种突发设备缺点有应急方案。四协助维护公共次序1. 小区主出入口24小时站岗值勤。2. 对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有平安监控设备的，实施24小时监控。3. 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4. 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行暂时出入证管

27、理。5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五保洁效力1. 高层按层、多层按幢设置渣滓桶，每日清运2次。渣滓袋装化，坚持渣滓桶清洁、无异味。2. 合理设置果壳箱或者渣滓桶，每日清运2次。3. 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时去除道路积水、积雪。4. 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

28、5. 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6. 根据当地实践情况定期进展消毒和灭虫除害。六绿化养护管理1. 有专业人员实施绿化养护管理。2. 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3. 花卉、绿篱、树木应根据其种类和生长情况，及时修剪整形，坚持欣赏效果。4. 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5. 定期喷洒药物，预防病虫害。二级 工程内容与规范一根本要求1. 效力与被效力双方签署规范的物业效力合同，双方权益义务关系明确。2. 承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设备设备进展仔细查验，验收手续齐全。3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定获得物业管理职业资历

29、证书或者岗位证书。4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5. 管理效力人员一致着装、佩戴标志，行为规范，效力自动、热情。6. 公示16小时效力。急修1小时内、其他报修按双方商定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7. 根据业主需求，提供物业效力合同之外的特约效力和代办效力的，公示效力工程与收费价目。8. 按有关规定和合同商定公布物业效力费用或者物业效力资金的收支情况。9. 按合同商定规范运用住房专项维修资金。10. 每年至少1次咨询业主对物业效力的意见，称心率75%以上。二房屋管理1. 对房屋共用部位进展日常管理和维涵养护，检修记录和保养记录齐全。2. 根据房屋

30、实践运用年限，适时检查房屋共用部位的运用情况，需求维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住房专项维修资金运用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修。3. 每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维涵养护。4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主暂时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主运用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的制止行为和本卷须知。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造平安及拆改共用管线等损害公共利益景象的

31、，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5. 对违反规划私搭乱建和擅自改动房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6. 小区主出入口设有小区平面表示图，各组团、栋及单元门、户有明显标志。三共用设备设备维涵养护1. 对共用设备设备进展日常管理和维涵养护依法应由专业部门担任的除外。2. 建立共用设备设备档案设备台账，设备设备的运转、检查、维修、保养等记录齐全。3. 设备设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严厉执行设备设备操作规程及保养规范；设备设备运转正常。4. 对共用设备设备定期组织巡查，做好巡查记录，需求维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需求更新

32、改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金运用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修或者更新改造。5. 载人电梯早6点至晚12点正常运转。6. 消防设备设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7. 设备房坚持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害景象。8. 小区主要道路及停车场交通标志齐全。9. 路灯、楼道灯完好率不低于90%。10. 容易危及人身平安的设备设备有明显警示标志和防备措施；对能够发生的各种突发设备缺点有应急方案。四协助维护公共次序1. 小区主出入口24小时值勤。2. 对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。3. 对进出小区的车辆进展管理，引导

33、车辆有序通行、停放。4. 对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。5. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五保洁效力1. 按幢设置渣滓桶，生活渣滓每天清运1次。2. 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时去除区内主要道路积水、积雪。3. 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4. 二次供水水箱按规定期清洗，

34、定时巡查，水质符合卫生要求。5. 根据当地实践情况定期进展消毒和灭虫除害。六绿化养护管理1. 有专业人员实施绿化养护管理。2. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进展修剪、养护。3. 定期去除绿地杂草、杂物。4. 适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5. 适时喷洒药物，预防病虫害。三级 工程内容与规范一根本要求1. 效力与被效力双方签署规范的物业效力合同，双方权益义务关系明确。2. 承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设备设备进展仔细查验，验收手续齐全。3. 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定获得物业管理职业资历证书或者岗位证书。4. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制

35、度健全。5. 管理效力人员佩戴标志，行为规范，效力自动、热情。6. 公示8小时效力。报修按双方商定时间到达现场，有报修、维修记录。7. 按有关规定和合同商定公布物业效力费用或者物业效力资金的收支情况。8. 按合同商定规范运用住房专项维修资金。9. 每年至少1次咨询业主对物业效力的意见，称心率70%以上。二房屋管理1. 对房屋共用部位进展日常管理和维涵养护，检修记录和保养记录齐全。2. 根据房屋实践运用年限，检查房屋共用部位的运用情况，需求维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住房专项维修资金运用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议

36、，组织维修。3. 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维涵养护。4. 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约业主暂时公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主运用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的制止行为和本卷须知。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋构造平安及拆改共用管线等损害公共利益景象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5. 对违反规划私搭乱建和擅自改动房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6. 各组团、栋、单元门、户有明显标志。三共用设备设备维涵养护1. 对共用设备设备进展日常管理和

37、维涵养护依法应由专业部门担任的除外。2. 建立共用设备设备档案设备台账，设备设备的运转、检修等记录齐全。3. 操作维护人员严厉执行设备设备操作规程及保养规范；设备设备运转正常。4. 对共用设备设备定期组织巡查，做好巡查记录，需求维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需求更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金运用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决议，组织维修或者更新改造。5. 载人电梯早6点至晚12点正常运转。6. 消防设备设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7. 路灯、楼道灯完好率不低于80%。8. 容易危及人身平安的设备设备有明显

38、警示标志和防备措施；对能够发生的各种突发设备缺点有应急方案。四协助维护公共次序1. 小区24小时值勤。2. 对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3. 车辆停放有序。4. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。五保洁效力1. 小区内设有渣滓搜集点，生活渣滓每天清运1次。2. 小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3. 区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。4. 二

39、次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。六绿化养护管理1. 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进展修剪、养护。2. 定期去除绿地杂草、杂物。3. 预防花草、树木病虫害。附件2：试行运用阐明1. 本为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业效力的试行规范。物业效力收费实行市场调理价的高档商品住宅的物业效力不适用本规范。2. 本根据普通住宅小区物业效力需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个效力等级，级别越高，表示物业效力规范越高。3. 本各等级效力分别由根本要求、房屋管理、共用设备设备维涵养护、协助维护公共次序、保洁效力、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本以

40、外的其他效力工程、内容及规范，由签署物业效力合同的双方协商商定。4. 选用本时，应充分思索住宅小区的建立规范、配套设备设备、效力功能及业主运用人的居住消费才干等要素，选择相应的效力等级。附录四：中华人民共和国物权法中华人民共和国主席令第六十二号已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日经过，现予公布，自2007年10月1日起施行。中华人民共和国主席胡锦涛二七年三月十六日 中华人民共和国物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过目录第一编总那么第一章根本原那么第二章物权的设立、变卦、转让和消灭第一节不动产登记 第二节动产交付第三节其他规定第三章物

41、权的维护第二编一切权第四章普通规定第五章国家一切权和集体一切权、私人一切权第六章业主的建筑物区分一切权第七章相邻关系第八章共有第九章一切权获得的特别规定第三编用益物权第十章普通规定第十一章土地承包运营权第十二章建立用地运用权第十三章宅基地运用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章普通规定第十六章抵押权第一节普通抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权益质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附那么第一编总那么第一章根本原那么第一条为了维护国家根本经济制度，维护社会主义市场经济次序，明确物的归属，发扬物的成效，维护权益人的物权，根据宪法，制定本法。第二条因物的归属和利用而产生的

42、民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权益作为物权客体的，按照其规定。本法所称物权，是指权益人依法对特定的物享有直接支配和排他的权益，包括一切权、用益物权和担保物权。第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种一切制经济共同开展的根本经济制度。国家稳定和开展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的开展。国家实行社会主义市场经济，保证一切市场主体的平等法律位置和开展权益。第四条国家、集体、私人的物权和其他权益人的物权受法律维护，任何单位和个人不得进犯。第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变卦、转让和消灭，该当按照法律规定登记。动产物权的设立和

43、转让，该当按照法律规定交付。第七条物权的获得和行使，该当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，按照其规定。第二章物权的设立、变卦、转让和消灭第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变卦、转让和消灭，经依法登记，发生效能；未经登记，不发生效能，但法律另有规定的除外。依法属于国家一切的自然资源，一切权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行一致登记制度。一致登记的范围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定。第十一条当事人恳求登记，该当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料。第十二条登

44、记机构该当履行以下职责：一查验恳求人提供的权属证明和其他必要资料；二就有关登记事项讯问恳求人；三照实、及时登记有关事项；四法律、行政法规规定的其他职责。恳求登记的不动产的有关情况需求进一步证明的，登记机构可以要求恳求人补充资料，必要时可以实地查看。第十三条登记机构不得有以下行为：一要求对不动产进展评价；二以年检等名义进展反复登记；三超出登记职责范围的其他行为。第十四条不动产物权的设立、变卦、转让和消灭，按照法律规定该当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效能。第十五条当事人之间订立有关设立、变卦、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不

45、影响合同效能。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权益人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，该当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十八条权益人、利害关系人可以恳求查询、复制登记资料，登记机构该当提供。第十九条权益人、利害关系人以为不动产登记簿记载的事项错误的，可以恳求更正登记。不动产登记簿记载的权益人书面赞同更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构该当予以更正。不动产登记簿记载的权益人不赞同更正的，利害关系人可以恳求异议登记。登记机构予以异议登记的，恳求人在异议

46、登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，呵斥权益人损害的，权益人可以向恳求人恳求损害赔偿。第二十条当事人签署买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证未来实现物权，按照商定可以向登记机构恳求预告登记。预告登记后，未经预告登记的权益人赞同，处分该不动产的，不发生物权效能。预告登记后，债务消灭或者自可以进展不动产登记之日起三个月内未恳求登记的，预告登记失效。第二十一条当事人提供虚伪资料恳求登记，给他人呵斥损害的，该当承当赔偿责任。因登记错误，给他人呵斥损害的，登记机构该当承当赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向呵斥登记错误的人追偿。第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积

47、或者价款的比例收取。详细收费规范由国务院有关部门会同价钱主管部门规定。第二节动产交付第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效能，但法律另有规定的除外。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变卦、转让和消灭，未经登记，不得对抗好心第三人。第二十五条动产物权设立和转让前，权益人曾经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效能。第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以经过转让恳求第三人返复原物的权益替代交付。第二十七条动产物权转让时，双方又商定由出让人继续占有该动产的，物权自该商定生效时发生效能。第三节其他规定第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文

48、书或者人民政府的征收决议等，导致物权设立、变卦、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决议等生效时发生效能。第二十九条因承继或者受遗赠获得物权的，自承继或者受遗赠开场时发生效能。第三十条因合法建造、撤除房屋等现实行为设立或者消灭物权的，自现实行为成就时发生效能。第三十一条按照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，按照法律规定需求办理登记的，未经登记，不发生物权效能。第三章物权的维护第三十二条物权遭到损害的，权益人可以经过和解、调解、仲裁、诉讼等途径处理。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以恳求确认权益。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权益人可以

49、恳求返复原物。第三十五条妨害物权或者能够妨害物权的，权益人可以恳求排除妨害或者消除危险。第三十六条呵斥不动产或者动产毁损的，权益人可以恳求修缮、重作、改换或者恢复原状。第三十七条损害物权，呵斥权益人损害的，权益人可以恳求损害赔偿，也可以恳求承当其他民事责任。第三十八条本章规定的物权维护方式，可以单独适用，也可以根据权益被损害的情形合并适用。损害物权，除承当民事责任外，违反行政管理规定的，依法承当行政责任；构成犯罪的，依法清查刑事责任。第二编一切权第四章普通规定第三十九条一切权人对本人的不动产或者动产，依法享有占有、运用、收益和处分的权益。第四十条一切权人有权在本人的不动产或者动产上设立用益物权

50、和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权益，不得损害一切权人的权益。第四十一条法律规定专属于国家一切的不动产和动产，任何单位和个人不能获得一切权。第四十二条为了公共利益的需求，按照法律规定的权限和程序可以征搜集体一切的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征搜集体一切的土地，该当依法足额支付土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保证费用，保证被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，该当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还该当保证被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收

51、补偿费等费用。第四十三条国家对耕地实行特殊维护，严厉限制农用地转为建立用地，控制建立用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征搜集体一切的土地。第四十四条因抢险、救灾等紧急需求，按照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产运用后，该当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，该当给予补偿。第五章国家一切权和集体一切权、私人一切权第四十五条法律规定属于国家一切的财富，属于国家一切即全民一切。国有财富由国务院代表国家行使一切权；法律另有规定的，按照其规定。第四十六条矿藏、水流、海域属于国家一切。第四十七条城市的土地，属于国家一切。法律

52、规定属于国家一切的乡村和城市郊区的土地，属于国家一切。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家一切，但法律规定属于集体一切的除外。第四十九条法律规定属于国家一切的野生动植物资源，属于国家一切。第五十条无线电频谱资源属于国家一切。第五十一条法律规定属于国家一切的文物，属于国家一切。第五十二条国防资产属于国家一切。铁路、公路、电力设备、电信设备和油气管道等根底设备，按照法律规定为国家一切的，属于国家一切。第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、运用以及按照法律和国务院的有关规定处分的权益。第五十四条国家举行的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、运用以及按

53、照法律和国务院的有关规定收益、处分的权益。第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府按照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。第五十六条国家一切的财富受法律维护，制止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。第五十七条履行国有财富管理、监视职责的机构及其任务人员，该当依法加强对国有财富的管理、监视，促进国有财富保值增值，防止国有财富损失；滥用职权，玩忽职守，呵斥国有财富损失的，该当依法承当法律责任。违反国有财富管理规定，在企业改制、合并分立、关联买卖等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式呵斥国有财富损失的，该当依法承当法律责任。第五十八条集体一切的

54、不动产和动产包括：一法律规定属于集体一切的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；二集体一切的建筑物、消费设备、农田水利设备；三集体一切的教育、科学、文化、卫生、体育等设备；四集体一切的其他不动产和动产。第五十九条农民集体一切的不动产和动产，属于本集体成员集体一切。以下事项该当按照法定程序经本集体成员决议：一土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；二个别土地承包运营权人之间承包地的调整；三土地补偿费等费用的运用、分配方法；四集体出资的企业的一切权变动等事项；五法律规定的其他事项。第六十条对于集体一切的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，按照以下规定行使一切权：一属于村农民集体一

55、切的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使一切权；二分别属于村内两个以上农民集体一切的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使一切权；三属于乡镇农民集体一切的，由乡镇集体经济组织代表集体行使一切权。第六十一条城镇集体一切的不动产和动产，按照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、运用、收益和处分的权益。第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组该当按照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财富的情况。第六十三条集体一切的财富受法律维护，制止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其担任人作出的决议损害集体成员合法权益的，受损害的集体成员可

56、以恳求人民法院予以撤销。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、消费工具、原资料等不动产和动产享有一切权。第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律维护。国家按照法律规定维护私人的承继权及其他合法权益。第六十六条私人的合法财富受法律维护，制止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份或者其他企业。国家、集体和私人一切的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照商定或者出资比例享有资产收益、艰苦决策以及选择运营管理者等权益并履行义务。第六十八条企业法人对其不动产和动产按照法律、行政法规以及章程享有占有、运用、收益和处分的权益。企业法人以外的

57、法人，对其不动产和动产的权益，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。第六十九条社会团体依法一切的不动产和动产，受法律维护。第六章业主的建筑物区分一切权第七十条业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、运用、收益和处分的权益。业主行使权益不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权益，承当义务；不得以放弃权益不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、运营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权益一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业

58、主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业效力用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库该当首先满足业主的需求。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出卖、附赠或者出租等方式商定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门该当对设立业主大会和选举业主委员会给予指点和协助。第七十六条以下事项由业主共同决议：一制定和修正业主大会议事规那么；二制定和修正建筑

59、物及其附属设备的管理规约；三选举业主委员会或者改换业主委员会成员；四选聘和解聘物业效力企业或者其他管理人；五筹集和运用建筑物及其附属设备的维修资金；六改建、重建建筑物及其附属设备；七有关共有和共同管理权益的其他艰苦事项。决议前款第五项和第六项规定的事项，该当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞同。决议前款其他事项，该当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主赞同。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改动为运营性用房。业主将住宅改动为运营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，该当经有利害关系的业主赞同。第七十八条业主大会或

60、者业主委员会的决议，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决议损害业主合法权益的，受损害的业主可以恳求人民法院予以撤销。第七十九条建筑物及其附属设备的维修资金，属于业主共有。经业主共同决议，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、运用情况该当公布。第八十条建筑物及其附属设备的费用分摊、收益分配等事项，有商定的，按照商定；没有商定或者商定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设备，也可以委托物业效力企业或者其他管理人管理。对建立单位聘请的物业效力企业或者其他管理人，业主有权依法改换。第八十二条物业效力企业或者其他管理人根据