地产项目尽调培训教学课件

1、大家好1第1页，共65页。地产项目尽调培训课件2第2页，共65页。目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语房地产公司尽调需要关注的事项一般性公司尽调需要关注的事项结束语3第3页，共65页。公司PE项目操作流程（尽调） 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语PE运行周期基金大循环：PE基金的四个主要的环节项目小循环：投资项目的三个主要的环节核心：募资和投资募资投资投资后管理退出 4第4页，

2、共65页。公司PE项目操作流程（尽调） 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语良好的制度安排项目立项会成立项目小组项目登记项目讨论会周例会审慎调查形成投资方案投委会5第5页，共65页。不同项目收购方式对尽调的要求 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语资产式并购 以在建工程转让、物业买卖方式或通过法院拍卖方式取得项目的开发建设及经营权。该方式下尽调相对简单。股权式并购通过股权转让方式，取得项目公司股权，进而享有项目的开发建设及经营权。该方式下尽调要

3、求高、难度大。通常的收购方式6第6页，共65页。法律尽职调查的体系 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语公司部分（存续/变更/资质）项目部分（立项/建设/销售）其他（资产/员工/保险）房地产收购项目法律尽职调查报告7第7页，共65页。法律尽职调查的目的 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1、确认目标公司的合法成立和有效存续2、核查目标公司所提供文件资料的真实性、准确性和完整性3、核查目标公司的组织架构、业务状况和其他事项的法律状况4、发现和分

4、析目标公司现存的法律问题和风险并提出解决方案5、公司法务部出具法律意见并准备法律文件的重要依据6、公司风控部出具风控报告并准备交易文件的重要依据8第8页，共65页。法律尽职调查的方式 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1、制作尽职调查清单，目标公司根据该清单提供资料2、与目标公司管理层进行面谈了解情况3、至相关政府/行政部门进行独立调查4、对目标公司及资产进行现场考察5、网络信息检索 调查方式：直接调查 现场调查 询问调查 间接调查9第9页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目

5、的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1. 目标公司历史沿革和股权结构2. 目标公司股东基本情况【股东权属】3. 目标公司股权是否存在质押等权利限制4. 目标公司的主要证件【包括公司证照及项目证照】5. 目标公司担保物（抵押物土地及在建工程）情况6. 目标公司主营业务情况及主要还款来源7. 目标公司债务和对外融资/担保情况【财务审计】8. 目标公司签署的重大合同9. 目标公司诉讼、仲裁情况（或有）10. 目标公司人员情况【企业劳工】11. 目标公司税收情况12. 针对目标公司综合审核，制定合理交易结构【风险控制方案】10第10页，共65页。一般性公司尽调注意事项

6、 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1. 目标公司历史沿革和股权结构 （1）历史沿革：设立，注册资本、经营范围、股权等变更是否合法有效。 （2）工商查询【带有工商查询章的调档文件】。 （3）是否与前手股东存在争议？股权转让金是否支付完毕？ （4）特别提醒：国有企业股权变更需审计、评估并挂牌交易。11第11页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语如何进行历史沿革的调查历史沿革调查是尽职调查不可或缺的部分，是以时

7、间为轴线，调查清楚企业的演变过程，包括股权的演变过程、企业主营业务的变化过程，以及主要资产的变化和形成过程，彻底调查清楚企业的股权、股东的出资形式、实际控制人、控制权条款、主要资产归属等问题；历史沿革调查以发现风险为目的，主要是发现股权瑕疵、资产瑕疵，并寻求完善方法；历史沿革调查以演变过程中的法律文件（主管机关批文、股东会决议、验资报告、评估报告、工商变更登记等）为依据，必须了解变化的经过和缘由，收集齐全相关法律文件，对有关瑕疵需征求风控部门或律师意见；尤其需要关注细节问题（魔鬼隐藏于细节之中）要知根知底12第12页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目

8、的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语2. 目标公司股东基本情况 股东是否具备担保能力。（个人担保，注意共同财产担保）3. 目标公司股权是否存在质押等权利限制 （1）是否存在股权质押、查封等权利限制 （2）办理股权质押的手续、文件及时间4. 代持股隐名投资人的法律风险附：详见课件第一章股东的资格和股权稳定性13第13页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险一、实际股东不做工商登记存在的法律风险实际股东只出资但是自己不在公司工商登

9、记资料总显示名字，那么存在以下几个法律风险：1、股东地位不被认可，由于公司股东以工商登记为准，因此如果不记载实际股东的姓名，那么在法律上实际股东的地位是不被认可的，也就为股东权利的形式设置了障碍。2、代持股人恶意损害实际股东的权利，比如擅自出让股权或者滥用表决权。3、由于代持股人自身原因导致诉讼而被法院冻结保全或者执行名下的代持股份。4、代持股人意外死亡等，则其名下的股权作为财产有可能涉及到继承的法律纠纷。14第14页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险二、

10、代持股隐名投资合法的前提按照我国法律，这类情况如果没有违反法律行政法规的效力性强制规定，以及没有以合法形式掩盖非法目的，且没有恶意串通损害他人利益的，那么这种委托持股是有效的。如果代持股人损害了实际出资人的权益，应当承担赔偿责任。三、代持股隐名投资法律风险防范建议由于实际出资人对于代持股份无法行使实际的控制权，因此面临较多法律风险，建议可以尝试通过以下方式来规避和防范法律风险。15第15页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（1）股权质押担保物权法颁布后，国

11、家工商总局下发了办理股权质押担保的文件，这就使得股权担保有了可能。因此，实际投资人要充分利用这个有利条件来防范风险。具体而言，在办理股权代持的同时，可以办理股权质押担保，将代持的股份向实际出资人办理质押担保。这样就确保了代持股人无法擅自将股权向第三方提供担保或者出卖转让。再者，即使由于其他原因，比如法院执行或者继承分割需要变卖股权，实际出资人也可以质押权人的身份，获得优先受偿权。16第16页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（2）签订代持股协议约定高额违约

12、责任并公证由于代持股人是名义上的股东，如果他出现侵犯实际出资人利益的情况，实际出资人是很难事后阻止的。因此，最好在设立代持股时，双方签订明确的代持股协议，对代持股人损害实际出资人的情况应当明确约定违约责任。如果约定了严格的违约责任，那么就会对代持股人的行为予以震慑，加大他违反协议的成本，使其违约行为得不偿失。（公证）17第17页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（3）明确股东权利的行使方式代持股人是名义的股东，那么股东权利也只能以他的名义来行使，因此，实际

13、出资人要控制公司，必须约定好股东权利行使方式，比如表决权、分红权、增资优先权等，必须通过实际出资人同意，代持股人必须按照实际出资人的意愿行使股东权利等。这样的约定可以有效保障实际出资人对公司的控制权。18第18页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（4）排除代持股人的财产权这样做的目的是防止代持股人行使其名下股权的财产所有权，如果出现意外死亡、离婚分割等情况时，其代持的股权不是他的个人财产，也就不能作为遗产或者共同财产进行分割。这样就确保了实际出资人的财产所

14、有权。19第19页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（5）代持股协议要告知其他股东或者公司的利害关系人为了防止代持股人在实际出资人不知情情况下擅自行使股东权利，因此代持股协议如果条件许可应当告知公司的其他股东或者由其他股东在协议上书面认可。这样其他股东也可以制止代持股人的违约行为。而且，如果代持股人私下将股权出让给了其他股东，实际出资人也可以其他股东知情而恶意受让为由宣告转让无效而取回股权。20第20页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目

15、操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（6）公司设立协议及公司章程中适当限制代持股人的权利公司设立协议和公司章程是公司的重要文件，如果有代持股，应当在设立协议中予以明确，同时在公司章程中对于代持股的权利行使给予特殊约定。（章程修正案）21第21页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语代持股隐名投资人的法律风险（7）实际出资人要增强证据意识，注意保存搜集代持股的证据为了防范万一，实际出资人一方面要签订全面、

16、细致的代持股协议并及时办理公证，另一方面要注意搜集保存好证明代持股关系的证据，比如代持股协议、出资证明、验资证明、股东会决议、公司登记资料等。如果代持股人严重违约或者法院冻结保全执行代持股份，可以及时提出诉讼或者执行异议来维护投资人的合法权益。22第22页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语4. 目标公司的主要证件 （1）营业执照、税务登记证（国税和地税）、 组织机构代码证、统计登记证等，核查原件。 如外商投资企业, 需核查批准证书、外汇登记IC卡等证件。 （2） 各个证书的年检情况

17、及有效性。 （3） 各个证书之间的信息统一性。23第23页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语设立、存续及现状变更【工商】验资【工商】各种证照（六证一卡）房地产企业开发资质证书 （开发规模的规定及北京市关于三年一检的规定）公司部分24第24页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语项目部分项目立项： 项目的可行性研究报告及发改委（计委）的批复土地出让： 出让方式、出让价款构成、

18、建设周期及建设指标规划审批及许可开工建设 预租/预售/销售 25第25页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语项目基本证照（5+1）建设用地规划许可证国有土地使用证（国有出让、划拨）建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证（预租/预售）房屋所有权证/房地产权证（大产证） 房地产项目核准证 26第26页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语其他部分【股权】重大合同（工

19、程类、采购类、预租/预售类、融资类等等）资产情况员工情况保险情况27第27页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语5. 目标公司债务和对外担保情况 （1）需要关注主要融资和担保合同是否对交易有所限制； （2）公司法十六条；（章程规定担保限额） （3）必要时，需要进行财务尽职调查。28第28页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语6. 目标公司签署的重大合同 （1）重大合同的重要

20、条款：合同金额、价款支付方式、合同内容等； （2）是否存在对交易有限制性的条款； （3）重大合同的履行情况：是否存在严重违约情形及违约风险。29第29页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语7. 目标公司诉讼、仲裁情况需关注：（1）概况：包括起因、时间、当事方、主要过程及裁决内容； （2）裁决履行情况：该付款的是否已付并提供付款证明、该履行义务是否已履行； （3）是否存在后续的程序和风险。 注：目前中国没有权威性的全国性的诉讼和仲裁查询系统，但除目标公司提供 的资料外，还可通过以下途径

21、查询： （1）最高人民法院执行局全国法院被执行人信息查询，网址 /search/ （2）去当地法院核查； （3）互联网检索。30第30页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语8. 目标公司人员情况（股权收购中较重要：质押转收购） （1）高管人员，现有员工人数及劳动合同签署情况； （2）是否存在劳动争议和仲裁情况。31第31页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语9. 目标公司税

22、收情况 （1）主要税种； 企业所得税，营业税及附加，契税，土地增值税，印花税，房产 税，土地使用税等。 （2）是否存在欠税和税务处罚。附：详见课件第 X章税收32第32页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语土地出让需了解的基础常识知道什么是831大限知道土地出让金的计算方式知道契税缴纳情况土地出让知道土地转让25%的计算依据知道与规划的关系33第33页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调

23、注意事项结束语工程施工需了解的基础常识34第34页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语单项审批需了解的基础常识人防消防35第35页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语预售、预租需了解的基础常识商品房预售许可证预 售预 租测绘36第36页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事

24、项结束语竣工验收需了解的基础常识桩基验收地下基础验收整体验收竣工验收五方联验竣工验收备案表37第37页，共65页。一般性公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语测绘报告需了解的基础常识测绘报告种类测绘中的公摊预测报告实测报告规划测绘报告38第38页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1. 建设手续是否合法有效2. 项目公司开发资质3. 土地出让金和契税的缴纳4. 是否存在超规建设等情况5. 抵押

25、、查封情况及抵押登记的办理6. 关于产权证的办理7. 目标项目相关的重要合同8. 目标项目的销售和租赁情况9. 目标项目的保险10. 目标项目的物业管理附：详见课件第 X章建设项目39第39页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1. 建设手续是否合法有效。主要为“五证”，必须核查原件，复印件备案。 （1）建设用地规划许可证及附件、附图：规划用地位置、性质和面积等； （2）国有土地使用证：面积、土地使用权人、用途、抵押登记等 （3）建设工程规划许可证及附件、附图：建筑面积、用途、层数等

26、 （4）建筑工程施工许可证：面积、开工和竣工时间； （5）预售许可证/销售许可证：预售/销售的范围、面积。40第40页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语2. 项目公司开发资质 （1） 资质分为四个等级：一级资质：承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下：可以承担建筑面积万平方米以下建设项目，具体由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 （2）未取得房地产开发企业资质，存在被处以5万元以上10万元以下的罚款甚 至吊销营业执照

27、的风险。 （3）暂定开发资质：升级资质或申请资质41第41页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语一级资质：1注册资本不低于5000万元；2从事房地产开发经营5年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续5年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持

28、有资格证书的专职会计人员不少于4人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。42第42页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语二级资质：1注册资本不低于2000万元；2从事房地产开发经营3年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续3年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上

29、，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。43第43页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语三级资质：1注册资本不低于800万元；2从事房地产开发经营2年以上；3房屋建

30、筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4连续2年建筑工程质量合格率达100；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故。44第44页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意

31、事项房地产公司尽调注意事项结束语四级资质：1注册资本不低于100万元；2从事房地产开发经营1年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达100；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故。45第45页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语3. 土地

32、出让金和契税的缴纳 （1）办理国有土地使用证的必要条件； （2）是否存在补缴、缴纳滞纳金等情形。附：详见课件第 X章土地权益46第46页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语4. 是否存在超规建设等情况 （1）是否超规，一般以建筑工程规划许可证为准； （2）超规可能存在的风险：补缴规费及土地出让金（各地标准不一样）影响竣工验收影响产权证的办理47第47页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调

33、注意事项结束语5. 抵押、查封情况及抵押登记的办理 （1）抵押：核查原件，至国土、房管部门核实； （2）查封：需至国土、房管部门核实； （3）抵押登记的办理： 房管（在建工程）、国土（土地）两个部门分别办理主合同是否必须为贷款合同抵押权人是否必须为银行或金融机构（牌照）是否可以做强制执行公正手续涉及多次抵押的，对所抵押处置变现资产进行压力评估48第48页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语6. 关于产权证的办理 （1）超规建设、未足额缴纳土地出让金的影响？ （2）人防等未计入容积率的

34、物业，一般不能办理产权证； （3）不能办理产权证的物业价值（收益性、非收益性）； （4）初始登记和买受人产权证。49第49页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语7. 目标项目相关的重要合同 （1） 设计、施工和监理合同履行情况，是否有争议；如有，可能会影响 竣工验收； （2）工程价款的优先受偿权：（抵押税金、转让税金、拍卖费、评估费等）发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告支付。 发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人 可以与发包人协议将该工程折价，

35、也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍 卖的价款优先受偿。建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权的优先性？50第50页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语8. 目标项目的销售和租赁情况 （1） 销售情况：销售状况一般以网签系统为准，但也有签署预购合同 情形存在（定金）； 当地行政管理部门核实； 互联网查询商品房预售备案查询网站： 当地建委网站；房管局网站；房地产产权监督管理处（各地方名称不同） （2）租赁情况：如租赁，则可能会对目标项目的销售产生影响，如 优

36、先购买权（合同）。51第51页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语9. 目标项目的保险 如未办理保险，建议办理保险，且保险金额充足10. 目标项目的物业管理 有没有物业管理的安排，如投资方对物业管理有特别的要求，可在交易 中提出。 52第52页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语合理制定交易结构关于交易结构设定的考查因素包括： （1）项目总体价值【评估价值和实际价值参考】；

37、 （2）项目公司还款能力； （3）企业诚信度调查【企业征信、个人征信、财务审计、重大合同违约】； （4）详尽用款计划作为参考，实地核实，资金监管，专款专用。53第53页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语合理制定交易结构关于交易结构设定的内容包括： （1）融资主体【适合融资的主体】； （2）融资方式【债权、股权、债+股、债转股】； （3）融资金额【借款计划、还款能力（流动比、速动比）、担保物价值】； （4）融资期限【1、2、3、1+1】； （5）融资成本【年化利率、工程造价、利润测算

38、】54第54页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语合理制定交易结构设置交易结构因素： （1）融资主体【筛选适合融资的主体】； （2）融资方式【债权、股权、债+股】； （3）融资金额【依据债务、还款来源、担保物价值】； （4）融资期限【房屋销售率（去化率）按户型分别统计、还款周期】； （5）融资成本【年化利率、工程造价、利润测算】55第55页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束

39、语投资条款（Term Sheet）投资条款Term Sheet，是投资的时候，企业或原股东与投资人达成的具体的投资方面的商业条款。投资条款是投资方案的表现。投资条款是最终投资协议的基础和核心。投资条款也是投资活动中的商业机密。56第56页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽调注意事项房地产公司尽调注意事项结束语1、业绩承诺与利益调整业绩承诺，即控股股东对公司未来一年或两年的业绩向投资者做出承诺。伴随这种承诺一般都设定有利益调整机制。具体方式：承诺具体的业绩指标若不能完成业绩指标，控股股东对投资人进行利益补偿具体的利益补偿方式包括多种，如调整股权比例、现金补偿等为什么要有业绩承诺：股东对企业承担的管理责任不同考验信心，促使更加努力作为弥补双方投资价格差异的手段 谁管理 谁负责！57第57页，共65页。房地产公司尽调注意事项 目 录公司PE项目操作流程法律尽职调查的目的法律尽职调查的方式一般性公司尽