2022年某花园市场调研报告

1、雍景花园市场调研报告第一部分：深圳市总体商品住宅市场状况分析深圳市住宅总体供求状况（一）深圳市房地产开发结构分析2001年深圳市共签订土地出让合同523宗，面积1250.03万M2，比上年同期的1065.56万M2增长17.31%。其中工业用地513.23万 M2，房地产用地398.78万M2，其中商品房用地361.38万M2。在出让的房地产用地中，住宅（含单身宿舍）338.06万M2，办公楼16.70万M2，商业23.71万M2，综合楼20.01万M2。 在深圳市房地产开发中，住宅用地面积占总量的比重仍然最大，同比上升了39.11%。办公楼方面，98、99年略有上升，2000年逐渐下滑。商服

2、用房出让面积为23.71万平方米，与2000年基本持平。（二）深圳市房地产市场供应状况分析 2001年度，深圳市共完成房地产开发投资322.85亿元，同比增加19.12%，本年末，商品房施工面积2462.75万平方米，同比增加12.83%。 2001年度，深圳市商品房新开工面积884.86万平方米，同比增长19.97%，竣工商品房面积770.58万平方米，比上年同期的652.26万平方米增加了18.14%。 由上图可以看出，2000年的新开工面积略有下降，但2001年增长幅度近二成，而商品房竣工面积则是自1997年以来持续上升，与1997年相比，增长超过一倍。2001年度，深圳市商品房批准预售

3、面积为722.46万平方米，同比增加9.38%，完成全年预售计划的120.91%，这主要与开发商提前知晓政府200194号文（提高预售门槛）于2001年8月6日生效并在此之前突击上市有关。2001年度，深圳市共出让住宅用地面积338.06万平方米，占全市房地产用地出让总面积的84.77%，比去年同期有较大增长，增幅为39.11%。尽管近2年住宅用地出让面积增长快，但与1998年住宅用地出让的高峰值403.12万平方米相比，仍处于相对低位。上半年住宅用地出让面积区域分布 从住宅用地的出让区域来看，特区内167.23万M2，占49.47%，其中罗湖区8.97万平方米，福田区30.15万平方米，南山

4、区92.21万平方米，盐田区35.90万平方米。特区外170.83万M2，占50.53%，其中宝安区33.96万平方米，龙岗区136.87万平方米。由此可见，深圳特区内的土地开发重心已移至南山区，其住宅用地的出让占特区内总量的55.13%。2001年度全市共完成住宅开发投资220.34亿元，同比增加13.61%。2001年末住宅施工面积1916.02万平方米，同比增加15.31%。2001年全市住宅新开工面积712.40万M2，同比增加23.33%，竣工面积621.91万M2，同比增长12.75%。从新开工情况来看，2001年全市新开工面积达到一个顶峰。2001年度，深圳全市住宅批准预售面积6

5、47.14万M2,同比增加11.98%。从上表可以看出，近年来，深圳商品住宅每年的批准预售面积以比较平均的速度增长，体现出健康发展的态势。深圳市商品住宅总量年份施工面积（万M2）竣工面积（万M2）1985年以前711.19238.711986327.3797.371987201.2384.801988193.1962.331989201.29109.111990192.1584.401991279.0091.221992601.10130.901993909.51196.751994868.86206.501995844.20216.381996940.61250.511997966.1924

6、3.1919981218.86353.2919991629.11467.3620001661.57551.6020011916.02621.91合计 =SUM(ABOVE) 13661.45 =SUM(ABOVE) 4006.33通过上表可以看出，现阶段深圳市商品住宅总量约在4006.33万M2左右，如果加上今年上半年仍在施工的商品住宅，那么深圳市的商品住宅总量应在4300多万M2。深圳市住宅市场总体价格分析2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降

7、趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。从房租上看，住宅市场、办公市场的房租变化不大，商业市场的房租呈下降趋势，工业市场的房租呈上升趋势。从地价上看，住宅市场的地价略有上升，办公市场的地价略有下降，商业市场、工业市场的地价变化不大。深圳房价指数2001年房价指数住宅办公商业二级市场三级市场基期10094.0073.00107.00275.00Q199.0092.0072.00109.00275.00Q298.2891.8471.51108.89272.60Q398.6992.2671.32110.37273.91Q498.8992.2571.59111.93275.94季度变化0.20-0.0

8、10.381.420.60（深圳房价指数以二一年一月一日为基期，按100点对应房价6300元/平方米计算。）由上表可以看出，深圳住宅房价指数略有下降，而办公和商业的房价指数整体上有较小幅度上升。深圳市住宅二级市场房价指数基期为94，第一季度为92，第二季度为91.84，第三季度为92.26，第四季度为92.25。其中罗湖区、南山区住宅二级市场的房价下降的趋势较明显，第四季度的房价指数分别比基期下降了3.71和2.05点；福田区、盐田区住宅二级市场的房价从基期到第四季度基本持平。深圳市总体住宅市场基本特征整体市场概况 1、深圳市房地产市场整体特征分析 年份销售面积（万M2）年份销售面积（万M2）

9、1985年以前362.251994246.93198663.701995274.591987111.261996324.921988107.391997405.44198990.671998432.22199077.141999541.841991112.542000611.371992151.462001643.471993180.17深圳市房地产市场每年的供应量和市场的消化量基本上是处在一个较为理性的比例空间里，但是我们并不能单纯的拿销售面积这个数据去与当年的批准预售面积作比较，因为这个销售面积里会有当年的批准预售面积，同时也会有上年的批准预售面积，还可能有上上年或是更早批准预售的面积，因

10、此我们必须分开来研究。销售结构这个指标可以反映消费者对市场的信心，从深圳市近几年的商品房销售结构我们可以看出，从1994年到1998年这5年，深圳市房地产销售基本上是以现楼销售为主的情况，现楼销售要占到60%以上，这就反映出1999年以前，深圳市的房地产市场基本上是以消化现楼为主的市场格局，当年市场的新增供应量有三分之二甚至更多，要留到下年甚至更以后的时间去消化。到了1999年，深圳市商品住宅的销售变成是以楼花销售为主的情况，这说明置业者的购房观念和习惯发生了变化，市场基本上变成了是以消化楼花为主的市场格局，当年市场的新增供应量有一半甚至更多，可以当年就被市场消化掉。总的来看，消费者对楼市的信

11、心有明显上升。 2、深圳市房地产市场供应特征分析目前，深圳市房地产市场供应量主要由二部分组成，一部分是前一年或前几年留下来的空置物业，另一部分是每年新增供应量。前一部分的形成是由于前几年的楼盘开发量较大，而实际销售中并没有完全消化，每年都有一定量的空置住房积累下来，该部分供应量在销售上属于自然销售，发展商不会有太大的动作。对于每年的新增供应，由于宏观调控的作用，每年总量相比前期已有所压缩。这将有利于调整特区房地产的供需结构。 就供应区域来看，福田区仍是主角，其次是南山区。福田区的CBD系统已渐见规模，规划非它区可比，优势明显。而南山区自从滨海大道开通，到福田中心区的行车时间已缩减近一半，方便地

12、区间的人员流动，促进了南山楼市的发展。从总量上看南山区的楼盘供应已超越了罗湖区，成为置业热点区域。同时，关外供应量也大增，龙岗区一些大盘的开发，使其在供应量方面略高于宝安区。3、深圳市房地产市场总体价格特征分析从2001年深圳市房地产市场整体情况来看，各区各类住宅的综合价格呈现稳中略有上升的态势。根据深房地指数系统测算，2001年深圳房价指数基期为100，第一季度为99，第二季度为98.28，第三季度为98.69，第四季度为98.89。在经历了前几年的房地产开发热潮之后，目前深圳的房地产市场已变的渐渐成熟，特别从这二年情况来看，发展商在拿到一个项目进行开发的时候，更多的是从人性化的角度进行合理

13、的规划、建设、开发，使物业素质不断提升，因此每年的房价波动并不太大。2001年深圳房地产行情大盘点1、罗湖区布心、莲塘片区成开发热点特区东部的罗湖区，随着市中心的逐渐西移，近几年楼市供应也开始渐渐的萎缩，2001年市场供应基本都集中在布心和莲塘片区。传统的布心片区给人们的印象多为偏、乱之区，今日的布心楼盘却可谓是健康地产的代表作；而莲塘片区优美的自然风光、便利的交通、美好的规划前景以及较低的房价，使得越来越多的置业者被莲塘所吸引。 2、中心区建设升温，都市CLD受捧随着深圳中心区建设和CBD概念的不断升温，中央生活区（CLD）概念也再次兴起。“CLD”是指地处城市中心区一级辐射区域，配套齐备、

14、交通便利，居家生活氛围十分浓郁的大型综合性住宅区。借深圳市新中心区开发建设之势，近两年石厦、新洲、益田、皇岗、景田及香蜜湖等片区的房地产市场发展迅速，成为当之无愧的深圳“CLD”，一批“CLD”概念楼盘受到了置业者的追捧。 3、红树林一带海景住宅涌现作为中心区一级辐射区域和新兴的住宅开发区，红树林一带丰富的自然资源正被越来越多的发展商进行深度挖掘，由金地集团开发的金海湾花园和金地海景花园不仅令发展商赚的盆满钵满，还成功地启动了该片区的高尚住宅市场，提升了红树林一带的整体形象，增加了人们对该地带的认知度。可以预见在品牌地产商的带动下，红树林一带将形成更大规模的高尚海景住宅区。 4、景观概念成南山

15、区楼市主流特区西部的南山区，自滨海大道通车以来开发供应量明显增多，来此置业的客户也不再仅仅是周边区域的消费群体，而地处华侨城南和前、后海深圳湾沿线，主打海景、山景、高尔夫球场等景观概念的楼盘不在少数，反映出现阶段南山区市场供应的楼盘大都是尽力去挖掘自身拥有的自然和人文景观，以吸引置业者的注意；而地处内陆腹地的一些楼盘则比较注重小区景观的塑造，可以说，景观概念仍是现阶段南山区楼市的主流。 5、“蓝色盐田”启动2001年，盐田成为业界关注的热点区域，首届“盐田海语”论坛于3月举行，“盐田海语”论坛由区政府倡导并参与，是一个民间性质的综合性论坛，其以“群策群力开放性探讨盐田区域经济和生活发展，为盐田

16、在信息经济时代赢取未来战略竞争优势和实现预定发展目标”为宗旨，今后将每年举办一次；万科地产以四亿多元竞得位于大梅沙的宗号为J402-0066地块，从招标结果可以看出万科对大梅沙的开发前景十分乐观。自盐坝高速建成通车后，随着“蓝色盐田”的开发，东部黄金海岸线丰富的旅游资源和房地产发展潜力已经得到了市场的认同。 6、龙岗楼市持续升温龙岗楼市近年来规模开发蔚然成风，大盘竞争激烈，万科四季花城、中海怡翠山庄和新亚洲花园等优质大盘备受深港两地置业者的关注，越来越多的港人选择龙岗作为度假休闲之所，知名地产商的进驻也进一步提升了龙岗的形象。龙岗中心城、横岗、东部黄金海岸东段等区域在政府和发展商的合作下，经过

17、几番整合推介，正逐渐为人们所认同和接受。同时，盐坝高速公路的开通、梅林扩关等都成为龙岗楼市的利好，刺激龙岗房地产持续升温。 7、西乡、龙华、新安成宝安楼市热点区域特区二线关外的新安、龙华、西乡等地，距离关口较近，地理位置优越，随着深圳市和宝安区两级中心区建设的不断加快，房地产业也日趋活跃起来，这些地区的物业大都依山傍水，苍翠环绕，是都市人向往的世外桃源，而且随着城市网络化交通的日趋完善，项目还具有较大的升值空间，自然受到工薪一族的青睐。2002上半年深圳房地产市场专题报告1、市场综述2002年上半年的市场热点层出不穷，市场变化多多，无论是政府、开发商还是消费者都在谨慎看待目前的房地产市场并积极

18、应对，为未来的房地产发展带来诸多变数。2002年1-5月深圳市房地产开发投资完成133.40亿元，比上年同期增长20.2%，占全市固定资产投资额的55.2%，在固定资产投资10.4%的增长幅度中，房地产开发投资就占了10.3个百分点，对投资增长的贡献率达到98.8%。在市场供应方面，上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万m2,但从市场上在售的300多个楼盘的销售量来看：据国土局公布数字，排在“销售龙虎榜”前15位的楼盘销售面积占到总量的27.1%，参照中原代理30多个楼盘中入榜项目及销售业绩，入榜的前15个楼盘销售面积约为67万m2，由此推算全市上半年的销售面积仅有240多万m2，比上年同期有

19、一定程度的下降。供应市场火爆，销售市场下滑成为上半年明显的事实。2、一级土地市场（商品房）分析上半年土地公开出、转让情况宗地号位置规模（m2）用地性质底价（元）成交价竞得者A112-0019西乡8.2万住宅1.29亿宝恒集团A103-0045宝城65区6.3万商住3650万3650万2001补3061南山商业文化中心6.3万商业、办公1.07亿海岸地产J235-0059沙头角2.13万酒店3300万未成交J402-0092大梅沙2.2万旅游及商业、酒店、公寓3980万5016.8万百仕达实业J402-0093大梅沙4.03万居住7000万8299万云顶投资（说明：仅统计以公开招标、拍卖、挂牌交

20、易方式出、转让土地）2002年新增土地供应不多，首宗拍卖土地是位于宝安西乡的一块住宅用地，被宝安本地开发商宝恒集团以高于市场预期的价格竞得，继泰华竞得填海区地块后再一次向业界展示了宝安地产商的实力，同时也预示了本年度土地拍卖市场的热度。随后宝安又推出一块企业转让拍卖用地，虽然也吸引了很多开发商，但因种种因素仅以低于标准地价的底价成交。此后盐田推出三地块进行招标，除沙头角的酒店用地未成交外，大梅沙两地块都高价成交。从几次拍卖会的现场看，多数大地产商都对土地储备重视有加，连香港地产商都现场观摩，充分表明开发商对市场开发前景的看好，预计在下半年将会有更多的土地推向市场。3、新增商品房供应分析（数据以

21、规划国土局批准预售为依据）（1）月度市场供应总量及月度供应对比月度楼盘个数可售面积（万m2）面积比例一月2155.415%二月613.74%三月1935.79%一季度合计46104.828%四月4518549%五月1441.111%六月2245.112%二季度合计81271.272%总量127376100%（说明：为统计方便，楼盘数目根据预售证数目计算，一个项目多个预售证情况作为多个项目计，下同）从总量看，上半年批准预售面积376万m2，超过去年全年预售量的一半（去年全年722.46万m2），按照以往的惯例，下半年的供应量一般会高于上半年的供应量，因此2002年全年的新增供应将超过2001年，

22、估计增幅会超过10%。二季度总量约为一季度的2.5倍，说明开发商仍然抢攻二季度的传统旺市，特别是4月预售量几乎达到上半年总量的一半，4月和5月市场的火爆可见一斑。而与2001年上半年同期相比，去年上半年批准预售面积为333.4万m2，2002年同比增长12.8%。由于去年上半年同期升幅较大（96.9%），所以今年虽然总量很大，但升幅基本得到控制。（2） 分区市场供应总量及分区供应对比区域楼盘个数可售面积（万m2）面积比例罗湖918.64.9%福田2583.122.1%南山33125.833.5%盐田511.12.9%特区内合计72238.563.4%宝安2486.923.1%龙岗3150.51

23、3.4%特区外合计55137.436.6%合计127376.0100.0%2002年上半年的市场供应热点集中在南山、福田和宝安三个区域，分别占总量的34%、22%和23%，其他三个区仅占20%多，特别是龙岗的份额相对减少，但从楼盘数量来看却达30多个，说明龙岗的大盘时代已经过去，更多的小规模楼盘出现。南山2001年总量为147万m2，2002年上半年已接近这一水平，充分说明南山市场的热度。而罗湖作为老区可开发用地稀缺，与2001年全年140万m2的水平相比，供应量则是高速下滑。从特区内外看，特区内供应仍然占据主导地位，与2001年特区内外的比例基本持平（6.5：3.5）。但从楼盘数量看，特区外

24、占到43%的比例，与目前市场大规模楼盘主导市场的情况形成差别。（3） 各类型物业供应物业类型个数可售面积（万m2）面积比例住宅117360.195.8%商业810.62.8%写字楼25.31.4%合计127376.0100%（说明：因住宅楼盘中亦可能有裙楼商业或写字楼在内，但出于统计方面没有单独列出。统计的商业和写字楼项目中不包括住宅。）上半年房地产市场仍然以住宅为绝对主力，因商业规模没有包括住宅和写字楼中的商业部分，所以与去年批准预售的商业面积（25.05万m2）不具有可比性。但办公楼预售面积上涨幅度较大，是去年同期（1.19万m2）的3.45倍，甚至比2001年全年水平（3.32万m2）实

25、现60%的增幅。4、市场热点及变化分析（1）区域热点分析a、南山2001年，深圳市商品房住宅新开工面积712.4万平米，其中南山供应量为214.99万平米，占全市近三成之重，增幅高达71。跨入2002年度，集合各种优势，南山区已经当仁不让地成为深圳地产界的主角。据统计，20022003年度南山楼盘总供应量将超过200万m2。而填海区、前海、后海都在政府、媒体的配合下进行大规模片区推广。而事实上，由于短期内开发商亦不会推出所有单位，因此作为市场热点来说，这些区域更多的是在造势以吸引置业者目光，为未来销售市场积累足够的潜在购买力。b、福田福田是城市发展的中心，上半年的市场仍然是在高速建设阶段，住宅

26、市场的进度缓慢，真正的中心区仍然是和记黄埔在唱独角戏，而在下半年中心区的热度可能会真正体现。而红树湾区域同样是这种情况。上半年福田楼市真正的市场热点应该是在景田区域，在售的楼盘多达十几个，但是几个强势推广的项目在定位方面与景田的区域性质出现一定的错位，因此在销售方面并未取得较好的成绩。C、宝安宝安地产虽然偏安一隅，却是独立王国，本地开发商风光无限，让关内的开发商羡慕不已。新安西乡和龙华是宝安热度最高的区域，宝安新中心区的大开发也在“一市多城”计划的推动下拉开帷幕。在上半年的销售市场，宝安取得了很大成就，但在打开关口这一屏障之后，宝安无疑会受到关内开发商的冲击，是否意味着宝安地产商的好日子到头了

27、呢？不过对于置业者来说却是好事。（2）物业热点分析上半年的住宅市场保持足够的热度，但变化更大的则是商业和写字楼市场。从去年下半年开始，受中国加入WTO的利好刺激，沉寂多年的商用物业和办公楼市场开始暗流涌动。写字楼方面最明显的变化就是销售量的飙升和建设进程加快。仅深南大道沿线就有近10个写字楼项目进入或接近进入销售期，多年未启动的项目也加快了开发进程，媒体也及时配合为写字楼市场造势，似乎写字楼市场迎来了新的春天。但是深圳在2001年全年消化的写字楼物业约11.46万平方米，仅占市场总供应量的32.24%。2002年进入市场及开工建设的总量将会超过50万m2，同时有大量的写字楼空置，市场是否有足够

28、的消化能力不无让人担忧。虽然深圳经济保持较高增长速度，但同时却受到北京、上海等多个大城市的竞争，而入世后深圳的政策优势已经消除，城市综合竞争能力出现下降趋势，况且入世效应体现需要一个过程，众多写字楼蜂拥而上极可能会造成写字楼市场的再一次“冬天”来临。商业市场热点则是在供应量没有大幅上升的情况下出现的，显得更加理性。上半年多个在售的商业项目都取得骄人的销售业绩，更多的是吸引了大量的投资资金。我国的民间储蓄已经超过8万亿之多，而股市的低迷使得资金寻找更好的出路，房地产市场无疑成为首选，商业市场较快的投资回报显示出较高的吸引力。而也正是房地产投资的盛行使得市场价格能够保持坚挺。（3）市场变化分析a、

29、政府规范市场力度加大近几年房地产纠纷越来越多，消费市场更加成熟，面对部分开发商的违规开发、欺诈等现象，政府也开始加大整治力度，要求开发者诚信经营，这一点从上半年政府出台的一系列措施可以看出。是什么原因促使政府下定决心维护市场秩序呢？应该说是消费者的成熟，在房地产超速发展的时候，政府虽然也有各种规范，但是执行的力度一般，市场仍然能够保持增长。但在目前的形势下，政府为了市场不至于快速进入低谷，不得不出面进行维持，以缓冲市场各种变化带来的冲击，避免房地产泡沫的产生。前段时间关于房地产周期的讨论极其热烈，事实表明房地产正处于由高峰向低谷下滑的阶段，政府维护市场保持良性发展的目的非常明显，毕竟房地产行业

30、是目前经济增长的重要支撑点。b、销售价格出现松动迹象，消费者注重实惠上半年定位“豪宅”的项目屡见不鲜，业界人士甚至发出好摘要“崩盘”的警告，这并不是危言耸听。在大众渴望中档住宅的情况下，豪宅充斥市场只能说是一种不正常的市场现象。从楼盘销售看，虽然深圳仍然能够保持一定的消费能力，但是在市场供应基数增大的情况下，市场消化能力已经有了一定程度的下降，并在无形中拉长了消化周期，从而使整个市场的价格出现下滑，从卖方屡屡推出的优惠政策可以看出，而消费者也更加注重实惠，注重物业保值增值的潜力。在这种形势下，房地产市场才真正开始由“卖方市场”向“买方市场”过渡。深圳外销市场分析1、外销总量持续增长。近年来，深

31、圳楼盘外销面积一直呈增长趋势。根据深圳规划国土局公布的数据，2001年深圳全市共实现商品房外销56.70万平方米, 同比减少5.67%。2001年外销房占市场比例为8.81%，比2000年同期略下降了1%，这主要是因为2001年内销市场的增长也比较快。2、年内各月推盘个数基本保持平稳。 2001年在港推售的深圳楼盘统计表 注：资料来源：深圳中原市场研究部。统计范围包括在港刊登报纸广告或开设展销会的楼盘。6月份数据包括港交会参展楼盘，其中单独在港推售的有35个。2001年在港推售的深圳楼盘除6月份因港交会的举行而明显增多外，其余各月的推盘个数均保持平稳，平均每月为30个。不少大型度假楼盘及关口物

32、业持续多月在港保持宣传攻势，使外销市场热点频传。3、深圳外销楼盘占内地外销楼盘总数的比例达55%。在港推售的内地楼盘中深圳楼盘所占比例统计 注：资料来源：深圳中原市场研究部。统计范围包括在港刊登报纸广告或开设展销会的楼盘。6月份数据包括深圳房地产（香港）展销会参展楼盘。12月份数据包括上海徐汇房地产（香港）展销会参展楼盘。2001年深圳外销楼盘在内地外销楼盘总数中所占比例全年月均为55%，其中6月份由于港交会的召开令深圳外销盘比例骤升，而下半年由于上海实行内外销商品房并轨，在港推售的上海楼盘较以往增多，尤其是12月份上海徐汇房地产展销会在港举行，更使深圳楼盘的比例有所下降，不过，由于两地楼盘所

33、针对的目标客户群有较大差异，因而相互影响甚微。4、港人置业的热点区域已由口岸逐渐向多元化发展。随着深港两地的交往日益密切，港人对口岸以外的其它区域认知度不断提升，加上深圳城市中心西移，以及各项生活配套的逐步改善，推动港人置业区域的多元化发展。近期在港推广的深圳楼盘，除了口岸物业及关口度假盘外，市内其他区域的楼盘也占有一定比例，它们在宣传楼盘自身的同时，也是对项目所在区域的推介，有助增加港人对其了解，从而促进更多港人在不同片区置业。5、大户型正成为外销的主流户型。近年来港人在深置业层次正发生根本性的转变，中产阶层正逐渐成为深圳外销市场新的主力置业群体，中高收入阶层的港人在深置业的比例增加，以度假

34、为目的的置业者比例上升，中大户型正成为外销市场的主流户型。根据中原地产2001年所作的调查显示，有意在深置业的香港客户中，有近七成希望购买三房的单位，这一比例较2000年有较大幅度的上升。6、港交会盛况空前。2001年深圳房地产（香港）展销会于6月21日-25日在香港会议展览中心举行。本次港交会是2001年中国深圳购房年三大房地产展销会的第二站（另外两站分别是春交会和秋交会），以“安家在国际花园城市”为主题，重点展示深圳国际花园城市的形象及房地产业的发展水平，以集中展销的形式推介深圳外销楼盘的整体优势。本次展销会共有40家参展商的46个楼盘前来展示，阵容强大，盛况空前。展会按深圳行政区域来进行

35、组团展示，同时推出地铁、中心区规划、信息化建设等主题展区，整体推介深圳交通、医疗、教育、治安、港人社区文化等方面的情况以及华侨城南部填海区2.9万平方公里土地的规划。港交会不仅仅是深圳楼盘在港宣传推广的一次盛会，同时也是深圳整体城市形象的一次推广，有助增进香港市民对深圳房地产市场的了解，对促进外销市场的发展无疑具有积极意义。7、通关时间延长再掀港人来深置业热潮。自2001年12月1日起，罗湖、皇岗口岸正式延长通关时间。这一举措的实施，旋即成为外销楼盘的新卖点。深港两地虽然仅一河之隔，但每逢节假日过境高峰期，往返两地的交通并不十分畅顺。这次延长口岸通关时间，有助缓解两地交往人流、车流的疏导问题，

36、一些口岸物业因而倍受香港客户的追捧，成为市场亮点。8、投资概念成外销市场热点。2001年中国正式加入世贸组织，内地经济进一步向好，作为国民经济支柱产业的房地产业自然将水涨船高。深圳在吸引港人置业方面具有特殊的地缘优势，加上深港通关时间延长等有助两地交往的措施配合，深圳与香港的联系将会更加密切，长远来讲有利深圳楼市的发展。而香港经过今年以来连续十一次减息之后，息率已处于历史新低水平，在利息接近为零的情况下，会促使更多私人存款转为投资用途。不少港人看好深圳房地产市场的发展，纷纷北上投资置业，许多深圳楼盘也针对投资者设计灵活多样的付款方式，推介物业的投资价值，令投资概念成为近期外销市场的热点。深圳市

37、住宅市场前景分析供给分析1、未来两年的总供给量将呈现上升趋势。历年土地施工状况和竣工状况表（万M2）时间（年）1995199619971998199920002001施工面积844.17940.61966.191218.861629.112182.662462.75竣工面积216.38250.00243.19353.2467.36652.26770.58从2000年-2001年的施工状况来看，这两年的总施工面积为4645.41万平方米，这两年的竣工面积为1422.84万平方米,市场供应量呈现上升的趋势。 2、从供应区域来看市场格局的变化。未来两年市场的热点在南山和福田，东部（罗湖、龙岗、盐田）

38、会适度降温。据2002年即将上市或已在售不久的项目统计，南山区最多，其中集中了中海阳光棕榈园（前海）、波托菲诺花园（华侨城）、蔚蓝海岸二期（后海）、招商阳光带*海滨城（深圳湾）、星海名城二期、前海花园三期（前海）、鼎太风华（前海）、深圳湾畔花园（华侨城）、南海玫瑰园（蛇口）及一些小型项目，南山项目不断涌现应该在意料之中。福田市场2001年处在孕育中，2002年变化较大，新项目大幅增多，比如金地海景翠堤湾、万科金域蓝湾、天健中心区项目、黄埔雅苑二期、香榭里花园二期、香蜜湖*水榭花都、喜年中心、星河华居、皇御苑二期等，而且已出现几个市场反应热烈的楼盘。龙岗、盐田2001年土地出让量较大，但象振业横

39、岗项目、万科大梅沙项目在2002年只是前期工作，入市时间至少在2003年。至于2001年四季度拍卖的红树湾项目，2002年的主要任务也是前期工作，不会及早进入市场。 3、政府规划、开发商共建将成为新的社区开发模式。规模宏大的大盘在市场上曾令房地产人士津津乐道，但同时也带来相邻大盘同质化的资源浪费和难以避免的社区配套不全等问题。华侨城南填海区政府统一规划，多家开发商共同开发的模式，在众多品牌地产商的参与下，将为社区开发提供一个可资借鉴的案例。需求分析1、从需求总量来看，未来两年深圳市商品住宅的需求总量会进一步增长，导致需求上涨的原因主要有以下几点： a、经济发展随着国民收入的进一步增加，深圳居民

40、的购买住房能力也持续增强，未来两年内可能购房的居民总数增多。2001年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，增长13.2%，在全国大城市中名列四强，城镇居民人均可支配收入23544元，增长8.9%，在全国大城市中居第一位。这些数据表明，深圳综合经济实力的提高，会有力地促进本地居民对住宅的需求，这是引起市场有效需求增加的重要保证。 b. 人口增多时间（年）当年人口总数（万人）较上年增长率1992260.909.4%1993294.9913.1%1994335.5113.7%1995345.122.8%1996358.783.9%1997379.645.8%1998394.964%19994

41、05.142.6%2000433.066.9%深圳是中国最大的移民城市，外来人口和本地人口的增多导致对深圳住宅供应量的要求不断上涨。尤其是深圳市推出新的特区人才引进政策，将更多的高学历者和技术专门人才进入深圳，使得有实际购房能力的消费人群增加。另外，未来几年会有更多的港人来深置业，这种北上创业的热流也是深圳住宅需求上涨的原因之一。2001年港人在内地购置的物业单位，比2000年增加了一成半，置业金额达到87亿元人民币，其中在深圳置业的约占一半。估计今年港人在内地的置业单位会达到2万个左右，金额会超过100亿人民币。根据保守估计，2003年的深圳市人口会比2000年多出22.82万人，这个庞大的

42、人口增长量会在将来几年产生持续不断的住宅需求。 C、WTO的影响中国已经正式加入WTO，深圳作为开放前沿城市，与国际的交流会更加顺畅，境外企业的进驻及投资都会直接影响深圳住宅市场的需求量。2、未来两年深圳市商品住宅的需求结构也会有所变化。随着需求品味的变化和居家模式的变迁，住宅市场在找寻新的突破口，以迎合特定类型主流层面的需求变化。1995年初以前，深圳的住宅市场只要是房子就能顺利销售，需方基本上未出现有对居家品味的特别需求；1996年，深圳住宅市场已沉寂多时，急需找寻新的突破口，在这一背景下，诞生了由环境塑造为主线的豪宅初级产品并获得了需求市场的广泛认同，畅旺一时，但从中不难看出，这一时期的

43、产品依然严重地存在有第一阶段产品的痕迹高密度、高容积率的利益追求，而且市场细分较为粗糙，但其突破点在于强调提供环境的重要性；针对初级产品的弱点，在97年中后期，市场细分的程度开始深化，市场供求出现了多元化的特征，针对不同的需求层面，产品之间的品味、风格有了很大的差别，市场定位成为住宅开发与营销的根本特征。99年至今，由于市场细分得到了深化，将使住宅市场的供求逐步趋于平衡。现在从市场需求者的角度来看，购房已经不再是某个单方面因素的考虑，而是一种包含功能设计、小区规划、环境、营销、服务等多方面质素的综合考虑。 3、供需系统前景分析从供给与需求平衡关系来看，未来二年内深圳房地产供求与需求将呈现出一种

44、相对较为平衡发展的状态，随着城市人口增长及中国正式加入WTO等利好因素的的刺激，深圳房地产在未来二年将会偏向较为乐观的发展势头。前景分析总结1、内销市场前景分析2002年市场仍然是较为看好的，2001年市场上曾有过楼市的“井喷”一说，但目前为止新推项目并未出现“井喷”行情。即使楼市供应放量增大，也是体现在项目的“数量”上，而不是“面积”上，由于受提高预售门槛影响，这些项目不会同步入市，对市场也不会造成太大压力。 A、市场的热点转向南山和福田，东部（罗湖、龙岗、盐田）会适度降温。据2002年即将上市或已在售不久的项目统计，南山区最多，其中集中了中海阳光棕榈园一、二期（前海）、波托菲诺花园（华侨城

45、）、蔚蓝海岸二期（后海）、招商阳光带*海滨城（深圳湾）、星海名城二期、前海花园三期（前海）、鼎太风华一期（前海）、深圳湾畔花园（华侨城）、南海玫瑰园（蛇口）及海岸明珠、观海台、海印长城、西海花城、如意家园等一些中小型项目，南山项目不断涌现应该在意料之中。福田市场新项目也有增多，比如金地海景翠堤湾、万科金域蓝湾、天健中心区项目、黄埔雅苑二期、香榭里花园二期、香蜜湖*水榭花都、喜年中心、星河华居、皇御苑二期等。龙岗、盐田2001年土地出让量较大，但象振业横岗项目、万科大梅沙项目在2002年只是前期工作，入市时间至少在2003年。至于去年四季度拍卖的红树湾项目，2002年的主要任务也是前期工作，不会

46、在本年进入市场。B、 2002年将全面引发户型创新革命，“入户花园”户型、三错层户型、小跃式等户型的不同版本将在许多项目中得到运用；阳光棕榈园和世纪村的入室花园和阳光花房得到了市场的追捧，碧海云天的大露台、错层、跃式等建筑手法也在多个楼盘得到了运用，市场反响不错，如好来居、今日家园等，虽然没有其他突出特色，但创新户型的利用也让楼盘增色不少，相信会有更多楼盘运用这些建筑手法，并不断推陈出新，以吸引追逐新鲜感、日渐挑剔的消费者。C、 房价稳定2002年房地产市场不会有大的波动，除非有敏感性政策出台，房价相对平稳，但地价会有一定升幅，其次商业用房的供给会有较大增长。2、外销市场前景分析A、入世后中高

47、档外销物业需求将会增长。中国正式加入世贸组织，以更开放的姿态参与国际经济交往，外商进入中国的步伐将进一步加快。深圳毗邻香港这一国际金融中心，经济对外依存度高，与境外的经济交往也将更加密切，这将会刺激中高档外销物业需求的增长，入世对深圳房地产市场的影响将会在今后几年逐渐凸现。B、未来地铁的建成通车，将进一步拓宽港人在深置业区域。地铁是香港市民重要的交通工具，在人们日常生活中发挥重要作用。与香港仅一河之隔的深圳，已开始动工兴建地铁一期工程，其中1号线由罗湖口岸经深南大道向西延伸，4号线由皇岗口岸向北延伸。深圳地铁接驳口岸，贯穿市内广大区域，它的建成通车，将会改善由口岸往返市内其它地方的交通状况，有

48、助于推动港人置业区域的扩大。相信今后几年，地铁概念的楼盘将吸引部分港人远离口岸区域置业。C、西部通道概念。深港西部通道的兴建，将改善深圳西部地区往返深港之间的交通状况，使南山成为深圳又一大型的口岸生活区，其口岸意义，对于深圳房地产外销市场未来的发展，无疑具有举足轻重的影响。回顾深圳各口岸建设以及外销市场的发展历程，我们可以看到，口岸建设往往能带动外销市场发展，并改变外销市场的整体格局。西部通道的兴建，将推动港人置业区域的西移。不过，按照规划，距离西部通道的建成通车还有几年的时间，而市场早已就其在贯通深港两地交通的桥梁作用进行了广泛的宣传，因此，未来西部通道对于外销市场区域变化的推动作用，将不仅

49、仅是交通层面上的意义，同时也必将涵括因交通状况的改善，带动商业和服务业等各行各业的发展，促进区域繁荣，从而提升其整体外销优势这一综合层面上的意义。D、深圳湾的开发建设。香港是一个海景资源丰富的地方，港人对海景可谓情有独钟。近年来，深圳的海景资源开始受到重视，利用海景资源开发的物业有增多的趋势，例如在东部海岸、后海片区、福田下沙红树林一带以及近期备受关注的深圳湾填海区，将有不少海景物业推出。尤其是今年开始推出拍卖的深圳湾填海区土地，在拍卖前便已在深港两地进行广泛的宣传推广，在两地客户中享有较高的知晓度，为将来开拓内外销市场打下良好的基础。这些区域虽然离口岸有一定距离，但凭借其周边的景观资源，对香

50、港客户也有较强的吸引力。总结：深圳外销市场经过近几年的快速发展之后，正逐渐步入一个更为理性、成熟的阶段，一方面，外销楼盘供应增多，竞争激烈，客户需求日趋多元化，需求的层次也日渐提高；另一方面，在中国加入世贸组织，深港两地在地铁、跨海大桥等基础设施建设方面的合作，以及通关时间延长等诸多利好因素的刺激下，外销市场的需求将会进一步扩大。在这种供需两旺的外销格局下，把握利好因素所创造的机会，提升物业整体综合素质，引入专业营销策略，将是今后外销市场开拓的重要方向。第二部分：布吉镇整体状况及住宅市场调研分析布吉镇区域概况布吉镇发展现状布吉镇人口已经达到60万，约为深圳市总人口的110；有各类工厂企业140

51、0多家。根据统计数字表明，2001年1到10月份，布吉镇工农业总产值达58.41亿元，比同比增长20.8%；税收总额12.17亿元，同比增长12.3%；地方财政收入8亿元，经济总量在深圳19个镇中遥遥领先。并位于广东省农村经济200强之首，成为了广东第一镇。1996年2001年，全镇的房地产开发总面积累计已超过460万平方米，占整个深圳全市开发总量的249，外销量占全市的13。布吉镇位置及区域范围布吉镇紧靠深圳经济特区，距离香港仅8公里，周边有沙湾、布吉以及梅林三个检查站，是粤东、闽、赣进入深圳特区的咽喉地带。布吉镇总面积100平方公里，辖区15个行政村、10个居委会。常住、暂住人口超过60万

52、。布吉镇区域定位及发展前景在深圳特区的分区定位上，龙岗区定位于稳定和提升加工贸易，发展“三高”农业，成为高新技术产品出口加工基地。实际龙岗区的大工业区有相当一部分集中在布吉片区的南岭一带。在加工贸易及出口方面占到一定的份额。布吉镇政府所在的片区为镇的政治中心、文化中心、商业中心。根据总体规划和市场特性，布吉板块属住宅板块，布吉板块与特区内的罗湖区接壤，其今年来的发展也得益于罗湖区繁荣的辐射，所以该片区有明显的区域优势。区内规划也较以前完善，服务配套设施已有明显的改善，促进了这几年房地产市场的发展。其在深圳房地产市场所占的份额在逐年增加，也是未来“渡假”、“环保型住宅”、“郊区居住化”最具潜力的

53、片区。自中海怡翠山庄、中城康桥花园、东方半岛花园等以居住郊区化、小康环保物业概念为主题楼盘引进布吉房地产市场以后，便掀起阵阵热潮，深惠公路沿线以及布吉镇中心区的大型物业开发此起彼伏，而且大多在销售上都取得了喜人的业绩。布吉镇片区划分布吉老城区区域布吉老城区指的是布吉检查站以北延伸至水径村，广深铁路以西的区域。这一区域是布吉现时人口最为集中，各类配套设施最为成熟的区域，镇中银行林立，金融、商业、零售业都很发达。但是由于该区域缺乏合理的发展规划，功能布局不合理，城市面貌较为杂乱，污染较为严重，商业规模较小、档次较低。 布吉中心区区域布吉中心片区是由新布龙公路、深惠公路、广深铁路所围合的区域，是布吉

54、镇未来行政、文化娱乐、金融商业的中心。是布吉镇重要的部分和核心区。这一区域的物业主要有东方半岛花园、大世纪花园、灏景名苑。其中在售物业为大世纪花园以及灏景名苑。中心区以北区域中心区以北区域指的是布龙公路以北，深惠公路沿线的区域。中海怡翠山庄、中城康桥花园、康达尔花园、桂芳园、盈翠花园等大型住宅项目的开发使得这一区域成为布吉房地产市场最受关注的区域之一；中心区以南区域中心区以南区域指的是深惠公路以南，广深铁路以东的区域。这一区域是布吉发展初期工业区最为集中的地区，主要有南岭工业区、吉盛工业区、合坑工业区等工业园区。这一区域的住房主要有两种形式：一种是90年代中后期建设的新住宅小区，主要有荣超花园

55、、百合山庄、中加名园、信义假日名城、国展苑、龙珠花园等。建筑形式较为新式，小区内配套较为齐全，多为多层、小高层住宅；另一种是自然村的旧有住宅，建筑布局凌乱，多为低层高密度的旧式住宅，质量较差，配套设施极不完善。针对片区内工业区较为混乱的局面，布吉镇已经着手在2003年对该片区进行一系列的改造，待全部改造完成后，片区的整体环境将会有较大的改善。片区内正在修建的百鸽路通车后将会直接进入罗湖区内，届时片区房地产又将迎来一个较好的发展机会。布吉镇配套情况1、布吉片区配套设施 文化娱乐配套：电影院、有线电视台、老干部活动中心、吉康桑那中心等；医疗保健设施： 布吉医院、南岭人民医院、新联医疗中心、布吉人民

56、医院；教育设施： 布吉中学、水径学校、布吉中专、布吉高级中学、龙岭小学、布吉中心小学、木棉小学、大芬小学、民治小学、沙湾小学、下水径幼儿园、老墟村幼儿园、龙岭幼儿园等；（4） 商业网点：布吉新一佳、上海一百商场、天虹商场、南城百货、华润万方、民润超市、家家乐商场、布吉金利广场、德兴城、泰明广场、宝华商场、布吉中心商场、布吉综合市场、布吉农贸产品批发市场、旧货交易市场、联兴电器商场、国都购物商场、妇幼百货商场、布吉吉华路服装、电器一条街；（5） 饮食配套设施：凯利来大酒店、天虹宾馆、汇洋大酒店、龙苑酒楼、麦当劳布吉分店、肯德鸡布吉分店、源丰酒店等；（6） 邮政、电信：布吉邮电局、中国电信布吉营业

57、厅、中国联通布吉营业厅；（7） 证券、银行等金融设施：南方证券、特区证券、广东发展银行、中国银行、交通银行、中国建设银行、中国商业银行、深圳布吉农村信用合作社、中国农业银行、深圳发展银行；（8） 其他：布吉火车站、布吉汽车站、布吉公园、布吉绿化森林公园、南岭村求水山度假公园、布吉客运货运站、布吉康达尔汽车总站；2、交通状况：布吉因为其独特德地理位置，交通非常便利。京九、广深、平南铁路和深汕、布龙公路及机荷、深港高速公路均穿镇而过，镇内公路网络已经覆盖到各个自然村，并且是进出深圳经济特区德主要通道。对外交通方面，布吉的交通网络四通八达，超过20路的大中巴可以直接到达龙岗、罗湖、福田、南山、盐田等

58、市区各地。公共大巴有：302、357、300、106、206、312、315、208、821、820、822、371、616、863等；公共小巴：420、428、462、541、502、507、509、522、514、531、711、910、937、938、943、945等另据国土规划部门消息，深圳第二客运站已经选址布吉并在原布吉火车站的基础上进行改建；规划中的城市轻轨线也将取道布吉；深圳地铁二号线也将从布吉联检站延伸至布吉火车站。届时，布吉的交通网络将会更加现代、合理、完善，布吉将成为重要的交通枢纽。布吉片区楼盘信息统计已建成物业现状根据统计，到2002年上半年，布吉镇共完全或分期建成24个

59、具有一定规模档次的住宅小区。分别为：国展苑、龙珠花园、荣超花园、半岛花园、龙岭山庄、布吉中心广场、阳光花园、满庭芳、东方半岛花园、德兴城、汇福花园、中房怡乐花园、丽湖花园、帝景峰、康达尔花园、翠枫豪园、中海怡翠、中城康桥花园、大世纪花园、德福花园、信义假日名城等。从已建成物业的情况来看，98年以前建成的物业大多为高层住宅，由于当时布吉镇物业供给量较小，高层住宅曾一度受到追捧；98年以后，随着中海怡翠、中城康桥等大型住宅小区的出现，低密度低容积的多层、小高层物业成为市场的热点并一直持续至今。主要在售物业调查分析根据调查，布吉现有的在售物业以小高层以及多层为主，项目主要分布在深惠公路、布龙公路沿线

60、以及布吉新中心区以南和以北区域。灏景名苑一期楼盘名称灏景名苑一期所属区域布吉镇地理位置布吉中心区规模类型1栋高层发 展 商合州实业有限公司代 理 商自己销售建筑设计核工业第四研究设计院园林设计施工单位华西企业第八建交楼标准不祥推出时间/发售时间2001初封顶时间2003/5入伙时间/占地面积1500M2建筑面积29113.9M2绿 化 率47%以上总 户 数312户型类型户 型1房1厅2房2厅3房2厅4房2厅其他面积M2466777复式户 数26286比 例销售率付款方式及优惠未定起 价3000元/ M2均 价4000元/ M2总销售率97车位数量户均车位数车位价格物业管理管 理 费2元/ M