楼市全面分析调查研究报告

1、 如有帮助，欢迎下载支持。2013年钦州市楼市市场分析年报（2013年01月19日）计大凄回扎用拓荒培福一方钦州市天骄投资有限公司钦州市钦南区南珠东大街174号 TOC o 1-5 h z 钦州市房地产投资环境1钦州经济运行情况1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 钦州城市建设情况2钦州行业政策情况3 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 房地产投资分析4 HYPERLINK l bookmark15 o Current Document 商品房开发用地市场分析4经营性（商品房）用地出让4商品房开发用

2、地供需分析5 HYPERLINK l bookmark17 o Current Document 年度供地计划与实际完成情况6 HYPERLINK l bookmark19 o Current Document 商品房开发用地成交及地价6 HYPERLINK l bookmark21 o Current Document 河东新区主要板块地价水平7 HYPERLINK l bookmark23 o Current Document 钦州年度“单价”top107商品房销售市场分析8商品房预售与成交分析8商品房成交均价分析9 HYPERLINK l bookmark36 o Current Doc

3、ument 近四年产品区间及售价水平10年度单盘销售面积及价格TOP1011近四个月市区单盘销售top1011市区（累计）单盘销量11 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 近四年钦州全市可售（存量）商品住宅分析12市场总结及预测12市场总结12市场展望13 1钦州市房地产投资环境钦州经济运行情况2012年1-9月钦州市主要经济指标完成情况指标名称单位2012年1-9月同比增长GDP（前三季度）亿元480.4410.60%规模以上工业总产值亿元796.1817.00%全社会固定资产投资亿元384.2616.30%财政收入亿元106.85.10%社会

4、消费品零售总额亿元177.815.60%城镇居民人均可支配收入元1615911.60%数据来源：钦州市统计局从上表数据看，钦州市今年前三季度的经济总体上保持着平稳增长（局部经济指标增长放缓），规模以上工业、固定资产投资、社会消费品三项指标保持较快增长，财政收入小幅上升。主要得力于规模以上工业的贡献。其中：前三季度GDP总值为480.44亿元（增幅10.6%）,位居北部湾经济区6个地级市第三位（在玉林市后）；增幅为10.6%（位居六城市最后一位），在广西13个地级市中，绝对值位居第六位（增幅位居第十位），今年钦州市GDP增速明显放缓；规模以上工业总产值为796.18亿元（增幅为17%）,位居北部

5、湾经济区6个地级市第二位（在南宁市后）；增幅为10.6%（位居六城市最四位），在广西13个地级市中，绝对值位居第五位（增幅位居第八位），其规模以上工业总产值低于北海、防城港；全社会固定资产投资384.26亿元（增幅为16.3%）,位居北部湾经济区6个地级市第四位（在北海市后）；增幅位居最四位（高于北海市），在广西13个地级市中，绝对值位居第八位（增幅位居第H一位），全社会固定资产投资明显在广西区内较靠后；社会消费额177.8亿元（增幅为15.6%）,位居北部湾经济区6个地级市第三位（在玉林市后）；增幅位居最四位（低于防城港市），在广西13个地级市中，绝对值位居第七位（增幅位居第七位），全社会消

6、费额处于广西区内中间水平。钦州城市建设情况南钦高铁预计今年内正式开行2013年1月7日，广西首列动车组首次驶入南（宁）钦（州）高铁正线进行试验运行，动车当日从南宁南站驶出后直抵我市。这意味着我市即将进入高铁”时代。南钦高铁总长97公里左右，基础设施设计速度250公里/时。以此计算，20多分钟就可从钦州到南宁。按计划南钦高铁正线将随着今年屯里动车所建成后进行正式开行动车组。钦州东站将打造综合客运枢纽2013年1月16日，据悉钦州火车东站和综合交通客运枢纽专项规划已完成，并已得到铁道部同意，正在办理相关审批手续。其中，钦州火车东站站房面积由8000平方米扩建为17000平方米。2012年度中国最具

7、投资吸引力园区12月21日，环球视野亮点中国”高峰论坛暨2012环球时报总评榜发布典礼在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。钦州港经济技术开发区以其超群实力金榜题名”，荣获“201笄度中国最具投资吸引力园区”的殊荣，成为全国五个入选园区之一。钦州港30万吨级航道竣工一条13.26公里长的三墩公路犹如一条巨龙浮出海面，汪洋变通途；中石油30万吨级油码头及保税港区10余个10万吨级码头气势恢弘地屹立钦州湾外湾，迎接着来自世界各地的巨轮；起于钦州湾外湾-25米水深处、止于建成的10万吨级航道入口处全长约34.3公里的30万吨级航道全面竣工，亿吨大港生命线从此打通。钦州高新技术产业开发区揭牌11月24日自治区人

8、民政府批准同意在市河东工业园区基础上成立广西钦州高新技术产业开发区后，12月18日，我市隆重举行广西钦州高新技术产业开发区揭牌暨钦州香港清华同方数字智能电视及多功能会议系统产品下线等5个项目竣工投产仪式，这标志着我市重大项目建设及高新技术培育工程取得新的突破。加快建设林湖森林公园、早日启动中山公园改造10月31日，市长肖莺子就城市公园规划建设进行调研，并召开专题会，对林湖森林公园建设及中山公园改造进行研究部署。林湖森林公园位于三十六曲林场内，公园环境资源得天独厚、极具魅力，集众多植物种类和环山水系湿地自然景观为一体，其中林湖休闲景区已于9月16日正式向市民及游客开放。中山公园改造是市政府的一项

9、惠民工程，计划改造范围包括原中山公园、原体育场、体育局等相关用地。和谐塔公园呼之欲出位于钦州市区安州大道与金海湾东大街交汇处南面、集文化旅游休闲于一体的和谐塔公园目前已进入最后装修、装饰阶段，预计“五一”竣工。1.3钦州行业政策情况市国土资源局创新规范行政处罚自由裁量权12月18日，市国土局为进一步规范国土资源行政处罚行为，积极推进依法行政，市国土资源局结合制度建设年活动，按照公开、公平、公正、合理原则，出台了钦州市国土资源局行政处罚自由裁量权实施办法（试行。由于现行法律条款规定的国土资源违法行为处罚标准弹性较大，执法人员在行政处罚过程中形成了一定的自由裁量空间。比如对某类违法用地行为的处罚标

10、准，法律条款明确为每平方米处罚30元以下，意味着执法人员既可按每平方米1元处罚，也可按每平方米30元处罚，自由操作空间很大。市国土资源保障性住房用地落实到位全市2012年度住房用地计划供应190.1108公顷，保障性安居工程和中小套型商品房供地计划占供地总量的74.84%。保障性安居工程用地实际供应17.2168公顷，供地完成率109.92%。其中廉租住房用地4.1018公顷，供地完成率为100%；经济适用住房用地0.8183公顷，供地完成率为245.51%；公共租赁住房用地4.175公顷，供地完成率为104.8%；限价商品房用地8.1217公顷，供地完成率为112.12%。2012年开工建设

11、保障性住房9000套2012年2月23日，2012年钦州市新开工建设保障性住房9000套（含1000户廉租补贴），住房城乡建设工作预期实现城镇化水平比2011年提高3.5%。2013年将新开工建设5800套保障性住房2013年1月7日，据悉2013年钦州市将开工建设5800套保障性住房。2房地产投资分析数据来源：钦州市统计局从上图看，今年1-11月，钦州房地产投资完成额为56.39亿元，同比下降49.6%,占钦州城镇固定资产投资11.46%。房地产投资增长及比重同时下降，而相比今年钦州市城镇固定资产投资同比上升，反映出钦州市在城镇基础建设、市政工程、更新改造投资的力度加大，有利加速钦州城市的城

12、镇化建设，对全市投资增长起着举足轻重的作用。同样，城镇（基础设施、市政工程等）的大力建设及完善城市功能，也将推进房地产行业的健康发展，使房地产不处于市政配套设施等跟不上的畸形状态。3商品房开发用地市场分析经营性（商品房）用地出让钦州市2012年国有建设用地供应计划汇总表单位：公顷（1公顷=15亩）用途合计商服用地工矿仓储用地住房用地公共管理与公共服务用地交通运输用地特殊用地小计廉租房经济适公租房限价房中小套型商品房其他商品房用地 钦州市主城区1126.6756.85107.9177.443.920.003.717.0845.4717.25154.86725.624.00钦南区191.743.5

13、495.8510.210.000.000.000.0010.210.0022.9459.200.00钦北区243.175.15169.4954.110.000.000.270.1637.4516.2310.094.330.00钦州港108.305.2361.9716.940.000.000.000.0011.865.0818.395.770.00灵山县76.180.9830.3214.000.000.330.000.009.574.1012.7014.074.11浦北县98.243.8962.4417.420.180.000.000.0012.075.179.944.560.00合计1844.

14、3075.64527.98190.114.100.333.987.24126.6247.83228.91813.548.112012年钦州市年度国有建设用地供应合计1844.3公顷（去年3028.9公顷），约27664.5亩地，同比下降39.1%。而在商品房用地（不含廉租、经济、公租、限价房用地）供应合计250.1公顷，约3751.3亩，同比下降27.9%;其中，商服用地供应合计75.64公顷，约1134.6亩，同比下降46.5%（相比去年2121亩）；商品住宅用地供应合计174.45公顷，约2616.7亩，同比下降15.1%（相比去年3082.4亩）。商品房开发用地供需分析口商品房用地供应面

15、积（亩）商品房用地成交面积（亩）数据来源:钦州市国土局在近三年的供求中，钦州市区市场用地总体呈现供大于求，近三年年度计划出让指标任务未达标，今年全年的供地与成交差距更是进一步扩大；2012年商品房用地成交在近四年中，达到历史最高水平，同比增长79.9%（增加了1623亩），（按照国家规定获取地块后，两年内开发）预计未来两年内，钦州商品房开发体量的供给将达530.82万褶,按今年全年年销量143.25万m2,需用时四年多方可消化，表明钦州市区未来四年内的市场供给充足，竞争激烈及压力较大。年度供地计划与实际完成情况2012年钦州市区商品房开发用地出让情况计划商品房开发用地供应量（亩）2991实际商

16、品房开发用地推出量（山）4686实际商品房开发用地成父量（亩）3653数据来源:钦州市国土局从供地计划与实际完成情况来看，今年钦州市区共供地计划为2991亩，同比增长18.2%,而实际才t出量（4686亩）比年度计划量要高；截止12月份，钦州市区共成交土地面积为3653亩，基本完成了年度出让计划目标。商品房开发用地成交及地价数据来源:钦州市国土局在成交面积与市场地价上（不含专业市场用地、政府定向出让的限价商品房及政府背景的地方国企用地），地价小幅下降因市场供给土地过多的影响，钦州市区今年地价实现为66万元/亩，相比去年下降5.7%。河东新区主要板块地价水平白石湖片区（万元/亩）八大馆场片区（万

17、元/亩）口行政中心片区（万元/亩）数据来源:钦州市国土局在河东新区中，三大片区由北向南拓展，各板块开发时间不一，其地价也表现不一。截止目前，新行政中心板块的商品房用地开发已于2010年底基本出让完，因该板块开发时间早，其地价也相对便宜，才最高年度地价均价为139万元/亩，而相对日益成熟的八大馆场板块，其地价年度均价最高已达261万元/亩，可见地价的一般规律是随着片区开发的时间及成熟度有着密切且成正比的关系。白石湖板块作为钦州市未来CBD中央商务区，目前处于开发初期，该板块土地已基本被企业意向化，真正市场公开竞拍很小，其地价与新行政中心开发时期的板块地价较为类似。钦州年度“单价”top10201

18、2年钦州单价地王【TOP10】序出让位置面积土地用途容积率成交价竞得人楼面地价溢价号方式（亩）力兀/亩（元/itf）率topi挂牌富民路东回、兴桂路四回、东泉街南面26.93住宅1.0R6.4179广西韩成投资公司4190.00%top2挂牌安州大道四回、浜江路东回（白石湖片区A-03-01地块）50.03商服金融、住宿餐饮、住宅1.0R2.286钦州滨海房地产公司2010.00%top3挂牌安州大道四回、嘉禾街北面（白石湖片区B-06-01、B-06-02地块）194.95商服金融、住宿餐饮、住宅1.0R3.084广西五洲房地产公司1960.00%top4挂牌安州大道四回、嘉禾街北面（白石湖

19、片区B-06-04地块）57.00商服金融、住宿餐饮、住宅1.0R3.088广西五洲房地产公司2060.00%top5挂牌安州大道东回、平山大街北面（白石湖片区D-07-01地块）37.74商服用地（商务金融）3.592广西高速公路投资公司2170.00%数据来源:钦州市国土局在top5中，钦州市年度单价地王为179万元/亩，以挂牌方式成交，具楼面地价为419元/褶，溢价率为0,在其他四宗成交的地块中，有四家是地方国企，均以挂牌方式的起始价成交，无溢价率。4商品房销售市场分析商品房预售与成交分析近四年钦州全市（含县及港区）数据来源:钦州市统计局2012年1-12月钦州全市（含县及港区）商品房供

20、给面积184.33万%成交面积143.25万褶（住宅成交面积135.82万明，同比成交面积增长10.9%；从供求比看，钦州近四年供求比处于1.5以下水平，市场整体供给大于求，而在今年预售面积连续四年下降的情况下，成交面积相对回升。就其因素主要有三方面：1、行业调控，资金紧张，开发进度放缓，以致今年预售面积达到近四年来历史最低时期；2、钦州是个滨海城市，既不“亲海”（离海需30分钟，特别是离“三娘湾或者月亮湾”相距45分钟），也不如北海和防城港那么有自然资源优势，因此，不过钦州离北海和防城港及南宁是最近的，因此，是个典型本地及周边消费市场，而潜在的投资市场（外来客群）也是近两年才开始，相比北海和

21、南宁相差甚远。3、现金为王，多重调控，为回笼资金，开发商以价换量”表现极为明显,因此，促使了市场成交较上年要好的景象。今年钦州全市成交及占比（含县及港区）2012年1-12月钦州全巾商品房及住宅成交与占比情况商品房成交商品住宅成交住宅占商品房万m2万m2套数面积比重%钦南区93.0786.6810693.0%钦北区14.2714.25131499.9%钦州港区灵山县29.6828.8242797.0%浦北县6.26.149698.4%合计143.25135.821234394.8%数据来源:钦州市统计局在“两区两县一港”中，钦南区作为钦州市主城区，其成交量以93.07万褶占据绝对地位，售价也是

22、最高，商品房均价为3964元/nf（住宅均价3571元/褶）；而在住宅占比中，住宅在各城区及县的商品房中，住宅占商品房的比重较大，目前住宅物业整体占比水平在95%。商品房成交均价分析整体市场（商品房）均价水平市（含县及港区）均价市区（钦南、钦北）均价数据来源:钦州市统计局2012年1-12月，钦州市区（钦南区、钦北区）实现均价3836元/褶，比全市均价（3625）高211元/褶，同比去年市区均价增长2%;就近四年而言，自2009年市区均价突破3000元/褶大关（实现3005元/明后，总体维持在一个较为稳健的增长水平，接近四年的上升速度，预计明年可能突破4000元/褶大关。各类物业成交均价分析钦

23、州市（含县及港区）各类物业成交均价分析rnnnnn1080111188515310000dnon/皿17_:4216T6517488.，297933052654299832303339100010010n1112009年2010年2011年2012年1-12月商业均价（元/itf）写字楼均价（元/itf）一别墅均价（元/itf）一住宅均彳（元/itf）数据来源:钦州市统计局今年全年，钦州全市（含两区、两县、一港口区）住宅物业实现均价为3339元/%同比增长3.4%;别墅物业实现均价为7488元/%同比下降2.1%;办公物业无销售；商业物业实现均价为11188元/褶，同比增长3.6%。在各类物业

24、中，别墅作为高价物业代表，其价格并未彰显出地位，在今年反而是下降的物业，因其价格及品质等因素，此类物业接受度还是有待观察。5近四年产品区间及售价水平钦州市（全市）住宅产品及价格水平90褶以下产品90-140m2140以上产品别墅、高档公寓厂2012年1-12月销售价格（元/H）33603243342974882011年销售价格（元/H）33273195326202010年销售价格（元/H）31563027279085522009年销售价格（元/H）2729228631266490数据来源:钦州市统计局在近四年中，钦州市场上的产品呈现两头大的态势，小户型（90褶以下）价格相对90-140nf的要

25、高，而大户型（140褶以上和别墅）售价也较高。其90-140褶户型产品售价低于其他，主要是因为市场供量多，产品面积较大、总价较高，不宜投资及首次刚需置业的客群。6年度单盘销售面积及价格TOP10近四个月市区单盘销售top102012年9-12月钦州市区楼盘网签【TOP10】在舁厅P项目成父套数城区/片区均价（元/褶）TOP1，巨大绿洲646河东新区4300-4800（精装）TOP2人和春天1943650-4200TOP3文华新城164钦北区折后3100TOP4万锦华府161河东新区3500-3700TOP5滨江国际1443500-3800TOP6恒祥豪苑1343500-3700（起价2888）

26、TOP7江滨蒙园120老城区4000-4400（起价3700）TOP8翰林福第124折后3200TOP9年年丰广场1154600TOP10松江宁越花园114钦北区3600数据来源：钦州市房产局市区（累计）单盘销量在售典型单盘年销量（数据截止2012年12月）城区项目商品房成交平均首期开盘目前销售累计总套数累计总面积月销量时间均价（元/itf）老城区年年丰广场73265108.808392011年5月1日4600松江宁越花园29536959.77162012年5月12日3600江滨豪园1386145540.85392009年11月29日4000-4400（起价3700）河东新区大华富贵世家864

27、94998.561282010年4月25日3400长融入和春天1145125950412010年7月10日3650-4200皇庭御龙湾2477284829.14652009年9月20日3500（剩尾货约100套）中恒恒祥豪苑55469297.595462011年12月17日3500-3700（起价2888）恒大绿洲1156150129.87642011年5月30日4300-4800（精装）中地滨江国际1312142042.98442010年5月8日3650钦江丽景35142308.036152010年11月28日4000-4300白石湖片区远辰金湾蓝岸41535301.266102009年7月

28、6日3200数据来源：钦州市房产局7近四年钦州全市可售（存量）商品住宅分析近四年钦州市（含两县、钦州港区）商品房控制面积情况2009年2010年2011年2012年1-12月商品房累计空置（万褶）：16.9:26.1:48.267.7商品房空置1-3年（含1年）4.813.713.927.2其中，住宅空置1-3年（含1年）2.39.37.516.6数据来源：钦州市统计局在存量商品房中，近四年钦州全市可售面积总量呈现逐年扩大趋势，截止今年12月份，近四年累计可售商品房面积高达158.9万褶，按照今年全市年销售面积143.25万褶计算，需近一年多时间消化。8市场总结及预测市场总结宏观方面：通过城市

29、宏观环境综合分析，钦州市今年前三季度的经济总体上保持着平稳增长（局部经济指标增长放缓），规模以上工业、固定资产投资、社会消费品三项指标保持较快增长，财政收入小幅上升。在北部湾经济区六城市中，钦州市各项经济绝对量指标处于中上水平，而相对指标较靠后（增速放缓，大多数发展指标排在第四位）；在广西13个地级市中，钦州市整体经济综合实力处于中上水平,位居广西13个地级市中第五六位。土地供求：今年全年钦州土地市场商品房用地成交为3653亩，基本完成了年度出让计划目标（2991亩），然而，市场实际推出量为4686亩，土地供给充足，而实际市场供给猛增，主要集中在滨海新城区（白石湖及沙井片区），其时间安排及突然增加的土地并不在今年年度出让计划之列；钦州市区商品房用地整体均价在66万元/亩，而白石湖中央商务区地价实现为86-105万元/亩水平，受地段、资源及市政配套影响较大。今年钦州市区单价“地王”179万元/亩，楼