现代东方项目定位及设计任务书

1、现代东方项目定位与设计任务书一部分 项目概况一、项目名称：现代东方花园广场三期二、项目地说明1、项目位置某项目位于南明区宝山南路西侧，市南路北侧，团坡山南侧，东侧为建材市场。项目隔团坡山与南明河、省委相望。某项目三期位于项目的西南段，西南临市南路，东北边为某项目二期，两端与原有旧建筑相连，为一块长方形土地。2、项目地基础指标项目规划总用地10.5亩（7000平方米）规划总建筑面积不大于40000平方米容积率不大于5.72建筑退市南路不少于5米3、交通项目西南临市南路，东北边通过某项目二期接宝山南路，交通形态良好。4、地形地貌 项目地呈西北-东南走向的长方形，长约170米，宽约45米，目前为工业

2、厂房，地势基本平坦。5、水文地质未做地质初勘及详勘，本项目地块原为工业厂房用地。第二部分 项目基础资料1、项目定位某项目项目定位为：城区最大规模的中高档创新现代东方水景园林社区 产品的生命力不在于其自身原有的素质，而在于如何在这些素质的基础上赋予其崭新的活力。项目最终的成功还在于不断的创新，使项目在市场中保持新鲜感，不断创造市场热点。某项目在某市以“新都市主义”概念赢得市场青睐，正是在于其项目特有的素质与开发中所赋予的产品内涵与产品创新符合市场需求。项目三期在延续前期定位的前提下，因位置和产品形态存在一定的差距，产品创新和户型创新将成为本期项目的定位重点。因此，三期项目的综合定位为： 新都市主

3、义中高档现代东方创新阳光住宅“现代东方”“创新”“新颖”是本项目设计中的关键。现代东方：配合项目前期“现代东方水景园林”概念，三期在建筑设计中的整体风格应展现现代东方的整体形象，在现代主义建筑风格中，适当融入东方传统建筑符号，丰富项目的建筑内涵。创 新：项目创新主要表现在建筑形态和户型两个方面。在建筑形态上，以板式建筑为主，通过碟型变化使整体建筑活起来。屋顶采取坡沿与平顶的结合一方面丰富屋顶的内容。另一方面使顶层户型具有鲜明的特色。在户型设计上，通过空间的变化丰富户型内容。新 颖：体现在建筑立面、户型、公共与户内生活空间上。立面设计突破常规住宅立面的表现形式，利用构筑架造成立面简洁感和线条感。

4、户型采取错半层、空中花园等新颖的空间设计，丰富户型空间内容。本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。2、项目分析1）项目SWOT分析优势（S）：整体市场形势向好；项目前期形成的良好市场认知和认同；项目定位的超前和先进的设计理念；项目整体园林营造的环境景观和社区生活氛围；项目的“创新”理念形成的市场新鲜感。劣势（W）：市南路的噪声影响；原钢厂的污染影响(目前已进行环保治理)；高层建筑的市场抗性；成本和销售价格的不对等关系。机会（O）：某市市场产品创新的滞后；片区整体形象的提升；两城区社区物业的稀缺性。威胁（T）：周边土地开发的不确定因素； 周边项目开发速度的滞后可能

5、造成的市场影响；2）项目综合评价 本项目作为某项目的最后一期，具有良好的前期基础和开发理念，是项目的最后亮点和脸面工程。其建筑形态和户型空间将成为某市市场的又一个亮点。综合素质的提高使项目成为一个市场唯一性产品，将具有极高的市场认知度。3、目标客户定位1）居住区域：以项目周边5公里区域为主； 两城区；周边区县（市）。2）职业构成：国家公务员、民营企业白领、个体经营者、金融证券界人士、企业管理人员、自由职业者、文艺体育界人士、高科技企业员工、医务工作者等； 周边区县企业管理层、高科技企业员工、特殊职业者等；其它中等收入以上阶层及拆迁户。3）年龄构成：年龄层为2540岁。4）家庭月收入：具有稳定的

6、工作，有一定的积蓄，家庭月收入在3000元以上；家庭存款在5万元以上或等待拆迁的城市住户。5）以一次置业和二次置业为主6）购买心理：喜欢城区生活，追求新颖、时尚的居住环境，对价格敏感度一般，注重性价比，以按揭付款及一次性付款为主。7）学历构成：高中以上。8）家庭结构：三口之家；两代同堂的家庭。9）居住现状：无房或自有住房（公房、福利房、自购商品房）有改善居住条件的要求；扩大目前居住面积（两代居住）。10）信息来源亲友转告、户外路牌、报纸；互联网、时尚杂志；房展会、直邮等。4、营销主题南明金三角创新阳光生活空间第三部分 项目设计要求一、项目开发规模1、整个规划总用地面积7000平方米，容积率最高

7、不得超过5.72，即：总建筑面积做到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商业面积10000平方米。2、商铺摆设方向如下：沿市南路方向为满铺二层商业群楼，其中预留一个社区出入通道；3、项目开发经济技术指标：总用地面积：7000总建筑面积：40000其中：住 宅：30000商业面积：10000规划层数：地上17层 地下2层4、建筑功能说明1）出 入 口：临市南路面为商业出入口，住宅出入口设在东北侧（小区内侧），群楼须设整个社区主出入口一个（人、车通道）。住宅大堂以不占用商业面积为佳。2）园林景观：项目自身环境景观以营造为主，采取与项目整体环境相一致的现代东方风格，利用裙楼楼面、露台及过

8、道等营造立体化环境效果。3）停车 场：地下设两层停车场，商业裙楼两侧设单向出入口。二、建筑覆盖率、绿化率及商铺层数、车位数1、建筑覆盖率：35%2、绿化率：40%（含商业裙楼及空中花园绿化面积）3、商业层数；3层4、车位：150200个三、车行及人行道的设置裙楼中段社区出入口（大门）为车/人行主通道，两侧及内侧设置车行通道。停车场通道在裙楼两侧设置单向出入通道，社区出入口内侧设置通往裙楼屋顶花园的人行通道。四、配套设施项目项目配套以某项目社区配套为主，本项目配套主要考虑商业配套（如户外电梯设置等）和项目住户的辅助性配套，在裙楼屋顶转换层考虑架空，设置屋顶花园及休闲娱乐配套设施。五、成本控制低成

9、本，高质量建筑标准，全新户型组合。六、方案深度1、总体规划：1）总图：1:5002）交通组织图：1:5003）绿化效果图：1: 2004）消防组织图：1:5005）日照分析图：1:5002、单体设计方案1）商铺平面图：1: 2002）标准层平面图：1: 2003）屋顶平面图：1: 2004）主要立面图：1: 2005）剖面图：1: 2003、透视图与模型1）模型：工作模型一套2）景观透视若干张（能够反映整个规划特色）4、规划详细说明（一份）七、经济指标总体规划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑覆盖率/商铺及转换层配套设施面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积八、

10、项目开发说明1、开发定位组合型板式高层商业居住综合建筑。一梯两户、一梯四-六户结合，通过空中花园贯通，设置私家空中露台花园，可以考虑户外连廊设计。 2、建筑风格现代建筑风格，立面简洁，与整体项目建筑风格吻合，外立面采取构筑架增加线条感，立面保持平整流畅。屋顶及立面适当增加具有东方色彩的建筑符号加以装饰。整体色彩保持与前期建筑的一致性，商业建筑色彩以较为稳重的色彩加以装饰。3、商业 商业建筑内部应保持整体性，尽量减少梁柱对商业使用的影响，内部设置一部步行电梯。九、户型面积及比例户型面积及配比如下：1、户型面积及比例开发总面积：4万平方米其中：住宅面积3万平方米商业面积1万平方米左右规划总户数：约

11、350户户型配比：房型一房一厅二房一厅三房二厅四房复式面积（）354560-7090-110120-130140160户型配比25%15%40%10%10%面积配比12%11%46%14%17%总户数885314035352、户型设计要求：随着人们住房消费意识增强，在位置、环境因素不可改变情况下，户型成为消费者关注的焦点，同时也是项目创新的亮点。户型不能少于8大功能，即起居、就餐、橱卫、就寝、储藏、工作和学习以及阳台。户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵挖掘型转化。基于项目的定位，在户型设计上除应体现均好性、多样性、经济性外，在布局上亦要体现社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户

12、型设计，使项目的房型在推出时始终保持时尚、合理、具张扬的个性，使别人无法复制。一方面依据项目市场定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依据市场信息的反馈作恰如其分的调整，同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点：1）层高3米；2）阳台不少于1个，主阳台要大，应尽可能加入露台设计，使户外私人空间能成为一个观景娱乐的多功能场所；3）户型要考虑错层、错半层及复式；4） 套内不允许有异形房；5） 入门处可以考虑设计玄关，对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间；6） 不仅仅局限在静止的状态，对双厅面积以及功能分化的需求要有所提高。尽量避免模糊双厅的概念，尤其餐厅的设计应追

13、求情调，如临窗设计。客厅开间尽量做大（4.24.5米的面宽，一房、二房可适当降低）；在设计中客厅和卧室的设计一方面考虑朝向，另一方面在有景观的方向上考虑厅卧分开。7） 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，要求明厅、明厨、明卫设计，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中餐厅与厨房紧密相联，设置明窗（对于景观朝向较好的单元，建议餐厅设计外挑观景窗），设计时充分考虑通风、采光及景观度，厨房应处于西北面，卫生间门不能正对餐厅。8） 卫生间设计均有明窗通风和采光，三房主卧房设计独立卫生间，大房型考虑衣帽间，以保证良好的私密性；阳台为双阳台（可考虑书房与客厅或主人房设立南向连通式观景大阳台），一南一

14、北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。北阳台强调操作功能，尤其是二房的阳台不但使之成为厨房的辅助空间，同时考虑放置洗衣机的空间。9） 卧室是第二生活主区，人一生35的时间在这里度过，所以每个卧室的面积分配都应十分合理，需方正、平直、宽大令人心情舒畅。采光与光照也应格外被重视，建议采用健康大气的外挑飘窗。卧室面积尽量大，主卧室置于最里面，充分保证私密性；主卧室与北面卧室的门对开，有利于南北空气对流。10）公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。11）房中无狭窄的通道，无面积浪费，在室内门的设计也趋于玄关化，局部和整体的概念

15、趋于和谐统一，公共分摊面积小，保证实用率控制在85%以上。12）在窗的设计上应考虑规避噪声及通风、采光、保温的结合，如采用落地凸窗设计等。13）整个项目为社区封闭式管理与项目半封闭管理。十、 居住建筑标准与档次1、外立面：构筑架、阳台、窗的结合设计，使外立面在整体造型的基础上保持简洁明快的线条感，色彩在与前期项目保持一致的基础上，适当增加一些装饰性色彩组合。2、室内：三表出户，管线安装就位。十一、住宅设计规范与要求根据某市房地产动态信息，结合项目产品定位原则思路，住宅设计应在满足市场需求的同时，尽量按贵司多年的专业设计经验，并参照以下内容考虑（但切莫绝对仅限于此）：1、套内空间套型1）住宅应按

16、套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。2）住宅套型分为6类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列表格规定。套型居住空间数（个）建筑面积（M2）备注一类135-45建筑面积（M2）含公摊部分二类260-70三类390110四类4120130五类4-6140160卧室、起居室（厅）1）卧室之间不能穿越，同时保证有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列数字：双人卧室不小于15平方米；单人卧室不小于10平方米。2）起居室（厅）应有直接采光、自然通风，面积应不小于20平方米。3）起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅

17、）内布置家具的墙面直线长度应大于4米。厨房1）厨房的使用面积不应小于下列数字：一类住宅为3平方米；二类住宅为4平方米；三类以上住宅为8平方米。2）厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。3）厨房应预留洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施的位置，同时设置竖向自动排烟道。4）单排布置设备的厨房净宽不应小于2米；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于1.2米。卫生间1）每套住宅必须有卫生间，第三类以上住宅宜设两个或两个以上卫生间。每套住宅至少应预留三件卫生洁具的位置，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列数字：A、设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为5平方米；B、设便

18、器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的第三类以上住宅为8平方米。2）卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层，并均应有防水、隔声和便于检修的措施。3）套内应设置洗衣机的位置。技术经济指标计算1）住宅设计应计算下列技术经济指标：A、各功能空间使用面积；B、套内使用面积（平方米套）；C、住宅标准层总使用面积（平方米）；D、住宅标准层总建筑面积（平方米）；E、住宅标准层使用面积系数（）F、套型建筑面积（平方米套）；G、套型阳台面积（平方米套）；2）住宅设计技术经济指标计算，应符合下列条件：A、各功能空间使用面积等于各功能使用空

19、间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；B、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；C、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；D、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算；E、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；F、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。G、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。3）套内使用面积计算，应符合下列要求：A、 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；B、复式住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计

20、入使用面积；C、阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。层高和室内净高1）住宅层高不宜高于2.9米（复式及特殊户型除外）。2）卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.7米。3）利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其中12面积的室内净高不应低于2.10米。4）厨房、卫生间的室内净高不应低于2.6米。5）厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于2.1米，且不得影响门、窗扇开启。阳台1）每套住宅应设阳台，第二类以上住宅应设两个阳台。2）阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米，放置花盆处必须采取防坠落措施。3）阳台栏杆净高不应

21、低于1.05米。4）阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台设雨罩。杜绝各套住宅之间毗连阳台的方式。5）阳台、雨罩均作有组织排水；雨罩应作防水，阳台宜作防水。过道、贮藏空间和套内楼梯1）套内入口过道净宽不宜小于1.2米；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1米；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于1米；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0.90米，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。2）套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0.75米；当两侧有墙时，不应小于0.90米。3）套内楼梯的踏步宽度不应小于0.22米；高度不应大于0.20米，扇形踏步转角距扶手边0.25米处，宽度不应小于

22、0.22米。门窗1）外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90米时，应有防护设施，窗外有阳台、平台或落地凸窗设计可不受此限制。2）住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的门不应妨碍公共利益。3）各部位门洞的最小尺寸应符合下列图表中的数字：序号类别洞口宽度（M）洞口高度（M）1公用外门2.42.42入户门1.12.13起居室（厅）门0. 902.14卧室门0. 902.15厨房门0.802.16卫生间门0.702.17阳台门可视落地推拉或单扇具体情况定2.1注：表中门洞口高度不包括门上亮子高度。2、共用部分楼梯1）楼梯间设计应符合现行国家标准建筑设计防火规范（GBJ16）的有关规定。2）楼梯梯段净宽不应

23、小于1.10米。注：楼梯梯段净宽系指墙面中心之间的水平距离。3）楼梯踏步宽度不应小于0.25米，踏步高度不应大于0.15米。扶手高度不应小于0.90米。楼梯水平段栏杆长度大于0.5米时，其扶手高度不应小于1.05米。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0.11M。出入口1）住宅的公共出入口位于阳台下部时，应采取设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施。2）住宅的公共出入口处应有识别标志。垃圾收集设施1）住宅不设置垃圾管道。附建公共用房1）住宅建筑内严禁布置存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、车间和仓库，并不应布置产生噪音、振动和污染环境卫生的商店及娱乐设施。2）住宅建筑内不宜布置餐饮店。3）住宅建

24、造中不宜布置锅炉房、变压器室及其他有噪声振动源等设备用房。如受条件限制需要布置时，应符合现行的建筑防火、建筑隔声及有关专业规范的规定。4） 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。3、室内环境日照、天然采光、自然通风1） 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有三个获得日照。2） 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180）中关于住宅建筑日照的规定。保温、隔热1）住宅应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热以及节约采暖和空调能耗的措施。2）住宅的设计应符合现行行业标准民用建筑节能设计标准（

25、采暖居住建筑部分）（JGJ26）的有关规定。3）设有空调的住宅，其围护结构应采取保温隔热措施。隔声1）住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB，夜间应小于或等于40 dB，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40 dB，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75 dB。2）住宅的卧室、起居室（厅）宜布置背向噪声源的一侧。4、建筑设备给水排水1）住宅应设室内给水排水系统。2） 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50Kpa，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。3） 住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300350 Kpa，大于400 Kpa时，应采

26、取竖向分区或减压措施。4） 住宅应预留安装热水器的位置或空间。5） 住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算采取相应的防止结露的措施。6） 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。燃气1）住宅每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。2）每套应设置燃气表。燃气表安装位置应利于厨房设备的合理布置。3）套内燃气热水器的设置，应符合下列要求：A、除密闭式燃气热水器外，其他燃气热水器不应设置于卫生间和其他无自然通风的部位，宜设置在有机械排

27、气装置的厨房内。B、安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞。C、 燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准燃气燃烧器具安全技术通则（GB16914）的有关规定。4）住宅内燃气管道和其他用气设备的设置，应符合现行国家标准城镇燃气设计规范（GB50028）的有关规定。通风和空调1）当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面应根据所担负的排气量计算确定，就采取支管无回流，竖井天泄漏措施。2）无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机构的位置和条件。3）厨房和卫生间的门，应在下部设有效截面积不小于0.02m2固定百叶，或距地面留出不小于30mm的缝隙。4）每套住宅内须预留安装空调设备的条件。电气1）每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及规格，不应小于用电负荷标准（KW）4；电度表规格（A）10（40）2）住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：A、TT、TNCS采用或TNS接地方式，并进行总等电位联结。B、电气线路应采用符合安全和防火