聚焦深圳万科城

1、聚焦万科城第一部分关于万科城的传言 有人曾在看过万科城后，说他在旅居欧洲时，听到教堂女教徒高亢的歌声，其气浪之强让人“忍不住流下热泪”，由于歌声通过大教堂的圆形穹顶以及埃舍尔数学幻境般的立体几何曲面在空中进行无穷叠加和往返折射，产生心灵的震撼，万科城让他找到了当年的感觉！万科城的网络传言万科城商业街能在建筑黄金分割点产生回音，是由于它那圆形的顶部使声音折射后产生的。万科城的商业建筑 埃舍尔年出生于荷兰吕伐登，是一位水利工程师的儿子，后居住于西班牙。 一些自相缠绕的怪圈、一段永远走不完的楼梯或者两个不同视角所看到的两种场景半个世纪以前，荷兰著名版画艺术家埃舍尔所营造的“一个不可能世界”至今仍独树

2、一帜、风靡世界. 埃舍尔(1898-1972)关于埃舍尔的数学幻境埃舍尔的代表作品埃舍尔代表作品幻觉事物是最引人入胜的。参观者每每把他们认识的真实世界，与埃舍尔的虚构幻像相混比较，而产生迷惑。万科城的基本资料第二部分 万科城位于稼先路以南、贝尔路（原名发扬路）以北、坂雪岗大道华为百草园以西、石龙路以东 。开发商：深圳市万科房地产有限公司售楼电话： 项目占地： 397883.5平方米建筑面积： 437670 平方米 容积率：1.09 车位：1：1商业建筑面积：32000平方米住宅建筑面积：415670平方米建筑风格：北美与西班牙融合的风格地价：2003年7月4日于9.7亿以竞拍方式得到建筑设计：

3、万科产品研发中心物业管理：深圳市万科物业管理有限公司 管理费：多层1.5元、小高层2.2元、 Townhouse：3.3元项目各项技术指标SWOT分析优势：1、万科强大品牌号召力。2、精细化的操作提升项目品质3、超大型社区，本体配套及功能完善。4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优势（退台设计）。5、亲地概念的煸动力6、项目紧临九年一惯制小学劣势：1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不会有明显改观。2、项目为了还原西班牙建筑风格，户型创新不够。3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。机会：1、万科在板田前瞻性的战略布局，使项目升值潜力巨大。2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。3、目前热

4、论的龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部充满生机。威胁：1、项目的热销使周边地块开发提速，项目将面临激烈的竞争。2、产品被竞争对手抄袭和提升后，项目三期客户会被分流。项目定位档次定位：中高档住宅项目主题定位：深圳首创大型TOWTHOUSE亲地社区不同阶段广告推广语： 深圳人未来生活在哪里 回归亲地生活 万科在造一座城 20年，造就一座梦想城 梦想再现第三部分万科城一期一期规划商业面积：30000平方米国际美食坊：10000平方米、购物中心：20000平方米。商业部分商业鸟瞰图商业布局具有西班牙风情的商业街目前已进驻的品牌商家一期总户数：约700户，均价5500元开盘时间：2004年10月1

5、日，入伙时间：2005年6月30日一期占地：约100000平方米，建筑面积约：110000平方米。户型分类数量面积（平方米）备注Townhouse40220226Loft8070约送20平方米情景花园洋房20075130宽景house100130180小高层10075125两、三房为主，四房少量单位一期倡导新的生活方式情景洋房情景洋房样板房情景洋房样板房宽景HOUSE宽景HOUSE样板房宽景HOUSE样板房TOWNHOUSETOWNHOUSE样板房其它户型公共部分第四部分万科城二期二期规划图产品类型面积范围（平方米）主力户型套数占总户型比例联院Townhouse155170四房10012.5%

6、Townhouse220270五房405%宽景House140200四房18423%情景花园洋房70130三房37046%多层70130三房10613.5%二期总用地：98255.77 二期总建面积：101889.77 共800户平均容积率：1.04 车位比例：1：1 二期户型比例二期的情景洋房继续采用退台设计二期联院Townhouse街景第五部分点评1、万科在畈田的战略规划正确把握了城市的发展方向。推进了深圳将进入“大深圳”发展格局下的“新居住时代”， 在深圳的多元区域中心形成后，交通将会彻底解决。在一个区域中心里，实现城市的所有功能 。就业人口庞大。 深圳“北硅谷”， “高资、高知”阶层对

7、中高端物业有旺盛的需求。 政府建设强力推进基础设施建设步伐。2、产品的创新 依据得天独厚的自然地势起伏组团划分，并保留三山两涧的原生地貌并锦上添花地造了人工湖，绿树、碧波，人工湿地与西班牙的红瓦白墙相辉映。 提升了四季花城的情景House，还糅合了改良西班牙、地中海、南加州等建筑风格，设计出全新的Townhouse、花园情景洋房、透天小高层、Loft等多种建筑形态。 开拓出阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等创意空间。 在商业街区设计部分湖景联排Loft。这种另类的艺术空间，弥漫着时尚、前卫和艺术的气息，整个社区在动与静之间自然形成有机联动。 （1）高端物业区域界限的突破 从此越来越多的

8、高尚社区身影将在深圳更多区域里出现。（2）价格突破 为中、高端白领量身定做。情景花园洋房（均价5400元/平米）、小高层（均价5400元/平米）、宽景house（均价7000元/平米）的整体均价达到6000元/平米多， Townhouse更是达到均价10000元/平米，延伸了中高端白领的集中领地。 3、万科城的突破4、颠覆“地段、地段、还是地段”是李嘉诚的房地产投资价值之地段论；也是地产人士最喜欢引用的地产铁律，“万科城”把这句经典名言打破了。它价格让每一个参观“万科城”的人深深感受到房地产的魅力及万科地产的大手笔，即使是在地产圈里混的专业人士也感觉到有点惊讶。5、广告风格之变 为了体现亲地栖

9、居，万科城的广告手法 远古时代，原始人住在树上，今天，面对水泥森林里空间奇缺的现实，人们不得不离开大地，住进密密麻麻的高楼里，仿佛又回到了树上。而土地的情节，在这样寸土寸金的城市中成为记忆的奢望。继续坚持拥挤不堪的树上文明，还是积极回归与自然共鸣的地上文明？ 你希望你的下一代，都像鸟一样生活在树上吗？ 万科在造一座城 “有一千人在伐着罪恶的枝娅，只有一人在猛砍着罪恶之根。”蝉的最大的美德是，他总在做着一件自由的事情，而且胸怀着理想。 到大地上去吧，做一个大地上的散步者：亲地栖居。 万科作广告， 广告的第一目的就是 “吸眼球”“树标杆”，甚至在形象预热期，可以把电话甩出画面，贴上“万科”的标签就

10、极富“轰炸力”，广告已经到了即使有大幅面的竞争存在，如走无人境地，这是大多数地产商无法与他平底平座的。 万科城前期广告为了体现亲地社区，在诉求方面备受争议！ 整个画面上的人物给人的第一感觉是似乎地下党员上刑场，一幅大义凛然、无所畏惧的正气模样。摆在他们前面的，不是一座美仑美奂的“城”，反而倒有些象是万丈深渊，要么就是断头台，只不过，他们表现出来的是宁危不屈、视死如归、毫不在乎而已。另外，整个灰色阴暗的画面背景也太过萧瑟，一下子把人们又带回到了那个暗无天日的万恶旧社会。还 未来生活在哪里？”的说法也不妥。你随便找几个人就能代表深圳人了吗？去买你的房就可以说明深圳人明天的生活方向了吗？你想作救世主

11、、指明深圳未来的居住趋向和型态，但口气未免太大太张狂吧。 网友 之后一个贬低罗湖、南山的flash广告动漫广告的画面： 1、塞车篇。字幕：高楼、霓虹、忙碌、汗水。 2、酒吧篇。字幕：中心、拥挤、喧闹、郁闷。 3、抓贼篇。字幕：压抑、冷漠、罗湖、电梯。 4、阳台篇。字幕：隐私、封闭、虚伪、陌生。 5、街道篇。字幕：汽车、污染、狭窄、落差。 6、售楼处篇。字幕：金钱、叹息、迷惘。 7、买房篇。字幕：幻想、烦躁、南山、放弃。 8、买房篇。字幕：买房、广告、诱惑、现实。 2004年9月，万科城终难敌压力，更换了梅林关口的广告牌在争议声中，二期广告明显有所改观广告语相对简练了很多二期楼书追求清新的文风

12、城里之变“万科在造一座城”响亮的口号在广告上频频出现，也在人群中流传。既然是“在造”，那一定是天天都有新变化。来过的人，也许会觉得这里山还是山，水还是水，楼还是楼，只不过是更美了。但最近万科城又忙着了，学校建得更高，商业街区热闹起来了。令人眼红的品牌仿佛都堆在了家门口，一切来得太快，在预料之外（1）独创、吸引（2）刺激、批判（3）另类、大气（4）睿智、平和万科城广告思路观察6、精细精细精细精细精细7、真实、务实万科城项目（二期）重要提示 1.本项目东南侧为平南铁路，与项目最近点的垂直距离约为150米，根据政府规划，轻轨11 号线将在此基础上改造而成，可能有噪音影响。 2.本项目部分房屋临近市政

13、道路，可能有噪音影响。 3.本房地产项目内自哥伦布广场（暂定名）入口，贝尔路中段出口，途径一期A区（小高 层）1号楼、2号楼和项目其他部分建筑单位的小区道路毕加索大道（暂定名）为开放式管理 的道路。 4.本项目红线外东南侧50米以外有污水沟一条，小型垃圾站三个，废品收购站一个，东北侧 有部分烂尾楼历史遗留垃圾。 5.九年一惯制学校和项目主入口的哥伦布广场（暂定名）为项目红线外市政设施，其产权归 政府所有。 6.本项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示 意，与实际存在一定差异。具体内容以政府规划部门批准的规划方案为准，在履行法律规定 的程序后，该规划可能发生

14、局部调整。 7.本房地产项目在售价中已经充分考虑了各项不利因素可能对居住造成的影响。 8.本展板总平面图中彩色部分为二期初步规划方案。该方案和二期经济技术指标仅供参考。 本展板为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。因为设计、施工、技术以及政府政策 的调整需要，本公司保留对本展板修改的权利，敬请留意最新资料。 8、不足之处局部色彩单调，布局零乱，围墙部分简单粗糙，缺乏变化！（1）局部的单调（2）工地卫生状况差（3）应变能力差2005年5月1日上午10：30分，春交会万科展位现场出现金色家园业主闹事，事件发生后，由于万科的工作人员没有立即控制，导致现场长达30分钟的混乱与失控，后在警察强制措施下，才得于平息！（4）私密性差总结 任何产品都没有十全十美， 总体来说万科城是优秀的，万科城的风格已经跳出了深圳城区项目的产 品思路，万科正在做平层经济住宅和别墅之间的新一代产品 ，其他小开发商只有跟进和复制，对于万科营造的这种郊外全新生活