某房地产市场年报与市场前景分析报告

1、WORD.53/532012年房地产市场年报与2013年市场前景分析（完全版）摘要对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。一、房地产政策政策不放松，楼市回稳1.1宏观政策总述:对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产

2、行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。如果说2010-2011年是本轮房地产调控的第一阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新

3、的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的财税补贴、年中时的补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，2012年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2012年至今全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从

4、年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例.央行今年的两次降息，对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7.05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓励购房者入市。财政部部长旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。文章中指出，要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推

5、进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。而旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保障房、经济适用住房和普通商品房加大支持力度。同时中央经济工作会议12月15日至16日在举行。会议主要提出了以下六点容：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。继续坚持房地产调控政策不动

6、摇；创新农业经营体制，加快发展现代农业；化产业结构战略性调整。着力增强创新驱动发展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保障，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。时间推出政策市场反映1月今年，高档住房的房产税征收门槛将提高两成。主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元/平方米。而2012年房产税征收围扩大已成定局。从长远来看，限购政策毕竟是一项行政手段，虽然短期抑制了投机需求，但是并不利于房地产市场的长期健康稳定发展。由此观之，房产税很有可能在接下来一段时间，成为楼市调控下的“最强阵容”。2月2012年2月

7、初召开的人民银行金融市场工作座谈会提出，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。在多数银行将首套房贷利率下调到基准利率之后，部分银行继续扩大优惠幅度，针对首套房贷利率给出了10%至15%左右的折扣。但二套房贷“首付六成、利率上浮10%”的政策依然坚挺。3月温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未回归合理，调控不能放松。从今年开始楼市将进入市场与政策控制并举的下半场，房地产行业将以并购的方式大量洗牌。之前期待调控松动的市场预期基本已经落空，政策继续从紧已经成为定局。可以说，楼市野蛮生长的年代已宣告结束，从今年开始楼市将进入市场与政策控制并举的下半场。房地产行业将以并购的

8、方式大量洗牌。 4月多家银行称已暂停中小房企开发贷款从多家银行年报透露，房地产贷款增长正在持续放缓，但部分银行的房地产不良贷款余额与不良率有所上升。由于房地产贷款风险具可控性，银行加紧对房地产业不良贷款的清理整顿是明智之举。从目前形势看，2012年房地产开发放贷进一步收紧已无悬念。5月工商银行率先取消首套房85折优惠利率。由于年初存款准备金率下调，银根有所放松，银行的房贷业务资金比较充裕。但随着房贷业务大幅增长，额度可能比较有限，工银取消首套房优惠利率在情理之中6月中国人民银行宣布，至6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。受益主体首先是购房者，月供将因此减少，购房刚性需求将持续释放。从开

9、发商层面来说，创造了低息融资环境，信托、私募等融资成本也会同步回落。但是同时，在限购仍未放松的情况下，以与国家对楼市调控的决心，降息也很难让房价大幅回升。7月温家宝提出抓紧研究房产税不放松国务院对16省督查。从各地反馈的情况看，国务院督查组对包括在超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定，同时以提醒、建议等方式，对、等省没有严格执行调控政策提出批8月中国人民银行于8月2日下午发布2012年第二季度中国货币政策执行报告指出：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测。在加强窗口指导和信贷政策引导方面，中国人民银行继续加强和改善对金融机构的窗口指导，促进信贷政策与产业政策的协调配合，引导金融机构合理调整信

10、贷结构和投放节奏。9月央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出：下半年严格实行差别化住房信贷政策。从政策来说，央行继续强调实施差别化住房信贷政策，因而下半年房地产市场将继续保持刚需主导，改需辅助的形式，预计改需物业供求都将继续保持小幅上涨，但无较大变化的。10月多地集体出台公积金“新政”市从9月28日开始就将住房公积金贷款由原来的80万元提高到90万元。市也表示将提高贷款最高额度，放宽公积金贷款还款年限。11月十八大后，“坚持调控政策不动摇”仍是主基调。1.建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理； 2.要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题3.促进生活空间宜居适

11、度。12月中央经济工作会议召开并定调明年政策走向城镇化建设被多次提与，13年楼市土地供应规模有望增加； 货币政策有望宽松，13年金融市场有望再次降息降准； 调控趋于稳定，并没有更严厉的调控措施出台的迹象，对楼市而言，不从严即利好。 1.2宏观经济 2012年1至12月CPI指数进入2012年以后，房价、物价涨幅明显降低；出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率呈现继续下行态势，宏观经济政策继续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。在2011年经济增速平稳回落的基础上，进入2012年后经济增速继续回落。一季度GDP增长8.1%，增速较上年四季度降低了0.8个

12、百分点，而2011年一季度至四季度共降低0.8个百分点，经济增长回落幅度有所加大。2012年4月份工业增长率由一季度的11.6%进一步降低到9.3%，若5、6月份工业增速继续下降，按照工业增长率与GDP增长率之间的关系推算，二季度GDP增长率将降低到7.5%以下。面对这一经济走势，稳增长的任务将变得更突出。截止到2012年11月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。分析称，时隔2个月之后CPI重返“2”时代，显示我国物价水平已经进入了新的一轮上升阶段。CPI水平回升与9月份以来的经济止跌回升有密切关系。经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。此外，因气候变冷导致的食

13、品价格上涨也是重要原因尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，但是多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点已经出现，未来我国物价水平将进入新的一轮上升阶段。“回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。2013年的物价很可能将进入一个新的上行周期，抑制通胀的工作不可放松。二、市市政规划2.1 四条轨道交通线今年将开通2012年即将开通的轨道线路共有4条，涉与开通轨道公里数达到72.5公里。包括：1号线二期从沙坪坝至大学城段，约20公里；6号线一期五里店至礼嘉段，约24公里；会展中心支线礼嘉至会展中心，约12公里；3号线南延伸段二塘至鱼洞段，约16.5公里。今年

14、开通这4段轨道线路后，全市轨道交通通车里程约147公里，日客运量超过160万人次。整个轨道线将横贯两江新区，衔接主城九区与其重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化，它将产生“一线带活一片”效应，使得沿线区域房地产增值。这也正是开发商所期盼的。随着4条轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的影响也将体现出多面性。由于轨道交通本身“速度快、容量大、时间准”的特点因素，它最大的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。所以，从这方面讲，轻轨改变更多的是郊区楼市。一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从城市“飞向”郊区。可以说，轻轨成了促

15、进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，未来郊区很有可能成为人们的第一居所。2.2 2014年 加州将变身国际性金融贸易区14日，渝北区区长黄在渝北第十七届人大一次会议上宣布，正式推动实施“五个十”工程：建成十个城市核心节点（注：城市设计中的重要地块）、十个支撑性基础设施项目、十个集聚辐射力强的产业基地、十个有品牌影响的旅游项目和十个惠民利民的重大民生工程，到2016年，渝北区要形成200平方公里、250万人口的城市构架。备受关注的“十个城市节点”包括空港中央商务区、空港商住新城、国际医疗城、航空城、石坪组团、加州、肖家河、天鹅湖、同聚福和观音岩区域，累计面积逾30平方公里。其中，面积最大的

16、节点是空港商住新城、空港中央商务区和国际医疗城，覆盖面积均为5平方公里；最靠近江北机场的是航空城，这里将重点集聚国际、国航空公司总部或地区分支机构。同聚福和观音岩则都是旧城改造区域，前者将打造购物、餐饮、娱乐中心，后者则成为城市风貌的展示区。此外，渝北也将向周边“扩城”。目前尚属于未开发地区的石坪组团将成为服务型复合人口聚居区；天鹅湖片区则是为保税港区城市居住配套。加州片区是唯一一块靠近传统意义主城区的区域，该片区将重点推进中渝国际都会建设，到2014年形成国际性金融贸易区，开设大型商场，截留到观音桥、解放碑区域消费的市民。随着这批城市核心节点建成，将集聚人口超50万。市渝北区位于市区北部，是

17、1994年12月17日经国务院批准，在撤销原江北县建制基础上设立的新区。渝北区是市的行政区，原为江北县，南端为主城区一部分的龙溪镇，北端与省接壤，区政府所在地为两路镇。渝北区幅员面积1452平方公里，其中耕地4.13万公顷，绿地2万公顷。渝北区“十个城市节点”的打造，将加速推进区域城市化进程，满足市民的聚居生活。其商圈的逐渐形成将会分流各大商圈的消费客群，形成又一个重点商业金融区域。世界看中国，中国看，看两江，渝北区处两江新区腹地，也是近几年新开发区域，相对成熟的其他主城片区，其开发尚未完善。在两江新区国际视野、现代化城市建设标准下，其规划和城市体系建设将走在前列。渝北区也将成为文明城区建设的

18、典。2.3两江新区 再造一个新新区建设实现“开门红”一年来，新区交通建设也大大提速。新区先后开工建设了34条道路，全长160公里，总投资208亿元，随后还将投资1300亿元，修建近1000公里长的道路。截至6月，新区已签约项目300个，合同投资总额达1600亿元。民生导向建设社会新区两江新区相关负责人表示，作为国家统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区坚持走民生之路，把公租房建设作为重要切入点。据悉，新区还规划建设公租房832万多平方米，占到全市总量的五分之一。6月便将开建260万平方米，9月份，开建面积将达到352万平方米。到2013年，实现832万平方米全部开工建设目标。建成后，可容纳

19、7万户、20万人以上居住。“森林两江”打造宜居新区两江新区有关负责人介绍，未来5年，两江新区将投入150多亿元，建设“生态最美、环境最优、山水突出、个性鲜明”的宜居宜业城市。目前已经建成开放的鸿恩寺森林公园、江北嘴CBD中央公园、龙头寺公园、照母山森林公园，因其丰富的植物品种、高规格的规划建设、便捷的交通，以与四大公园组成了6300余亩的巨大城市公共绿地空间，被称为重庆的“中央公园区”，围绕“中央公园区”区域也已经形成的宜居住区。城市交通的发展和森林两江造就了两江新区楼市的火爆，在城市交通快速发展的前提下，两江新区围绕各大公园绿地的楼盘价值突飞猛进，套均价均超过9000元/。公租房的大量建成将

20、对区域的市政配套，生活配套有极大的促进作用，伴随着两江新区交通和绿化的继续进行，可以预计未来两江新区将是房地产发展的重点区域，也将会有更多的高档社区出现。2.4轨道5号线年开工 贯穿6区连通渝中江津市2012年市级重点项目已敲定。其中备受人们关注的轨道5号线将在年动工开建。全长约70.1公里轨道5号线，是市目前公布的轨道项目中线路最长的。5号线起于两江新区的园博园，穿金渝大道、大道后，转至金开大道，经人和、植物园、冉家坝、大龙山、大石坝，在红岩村附近跨嘉陵江，然后再经歇台子、石桥铺、巴山、二郎、规划中的火车第三客站、华岩寺并沿华龙大道向西南延伸，经后湾、尖坡顶、跳蹬，穿中梁山沿白路经黑岩村、家

21、、石塔村、西，在粉房湾跨过长江大桥至江津。轨道交通以其快速、准点、低成本的交通特性能吸引大量人群聚集，并吸引生活、商业、商务、文化、娱乐等设施向交通站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣交通沿线的经济。轨道5号线的开通将有效促使其站点周边与沿线房地产价格倍增，而轨道五号线进入江津，对于推动江津快速发展、加快融入主城也有极大的带动作用。轨道通达性日显，二环时代进一步显现。2.5巴滨路实现全线贯通 托起江南新城梦4月16日,总投资25亿元、全长18.3公里的巴南滨江路实现全线贯通。作为巴南交通动脉和经济“破茧”的巴滨路，以华丽的身影呈现在人们面前。16日，记者从巴南区获悉，总投资25亿元

22、、全长18.3公里的巴南滨江路实现全面贯通，与南岸南滨路“串”起了主城南部片区的交通枢纽，从鱼洞驾车到解放碑仅需20分钟。与此同时，巴南区唱响滨江经济大戏，巴滨路助推“江南新城”崛起，将打造滨江第一商业街，这里将建起9家风格各异的五星级酒店以与最具观赏效果的3D和4D电影院。交通破局：鱼洞20分钟到解放碑据巴南区区长段成刚介绍，巴滨路是进出主城南部的重要交通节点，将鱼洞、龙洲湾、家沱连成一片，并使巴南区与主城核心区更好地融为一体。此外，巴滨路串起南滨路，同轻轨、环高速、渝南大道、渝南分流道一起构成渝南立体交通网络骨架，彻底改变巴南区拥堵的交通状况，将为南部区域的开发建设打下良好基础。商业规划：

23、9家五星级酒店将落户在巴滨路上，华强集团携资150亿元将打造一座滨江文化新城，9家风格各异五星级酒店将花落此地。同时，在白金湾纯商业中心建一家六星级酒店，一座甲级写字楼，并开办“4.0”版本的奥特莱斯购物小镇，今后市民可在此看3D、4D电影，购买高档商品甚至退税免税商品。产业突围：建设创投中心巴南区专门成立了滨江城市经济发展管委会，负责滨江经济带的开发，滨江经济带总面积24平方公里,到2016年，建成江南新城的重要增长极和南部地区经济、文化中心的总体框架，全面建成覆盖核心城区的基础设施网络和公共服务体系。GDP达到280亿元，常住人口达到25万人，城镇化率达到100%。长滨路、嘉滨路、南滨路、

24、北滨路是修建得最早的滨江路，打下了滨江路发展的基础。从这四条路延伸开来，将是一条沿江把主城合围起来的“滨江环路”。随着巴滨路与南滨路的贯通，主城滨江环路基本成型。巴滨路全线贯通缩短的不仅是路程上的距离，更是心理上的距离。更会促进巴南的经济快速发展与地区房地产的迅猛增值。2.6巴南龙洲湾正在形成主城第七商圈作为巴南连接主城其他区域的第三条路渝南分流道将于下月通车，届时从南岸到巴南，开车10分钟即可到达，是三条道路中最快的一条路。南坪10分钟到巴南安装路沿石、路灯，铺设人行道在渝南分流道家沱段，工人们正忙着完善道路后期工程，以保证渝南分流道能够在本月实现初通。全长11.4公里的渝南分流道起于经开区

25、大石路立交，止于巴南区龙洲大道二期，是和渝南大道平行的一条道路。“届时从南坪到巴南只需要10分钟，比走巴滨路更快。”渝兴建设投资总经理智介绍，渝南分流道通车后，将同滨江路、渝南大道、环快速路、轻轨三号线，构建起渝南立体交通网络主骨架，而龙洲湾正好位于这个交通网络中心位置，成为了连接主城和南部地区的枢纽。7成购房者是外地人“现在巴南已经成为了市民购房的新选择。”智说，他们对在龙洲湾的购房者进行了调查，发现巴南人不足30%，随着交通便利，大渡口、南坪、九龙坡的居民成了在龙洲湾购房的主力军。目前，已经有四五万人入住龙洲湾。建70万m2商业中心“龙洲湾新区核心区不仅是巴南行政中心，也是商贸中心，还是总

26、部经济区。”智说，龙洲湾B区的建设即将在6月份开工，这一区域将建70万m2的商业中心，成为南部地区最大的商业中心。从最开始发展繁华的解放碑，到观音桥、沙坪坝、家坪、南岸、大渡口六大商圈。龙洲湾也正在以迅雷不与掩耳之势发展，第七商圈的成熟指日可待。随着其不断发展成熟，将促进周边房地产产业快速发展，促进更多购房者在此区域购房，使得沿线区域房地产增值。2.7大学城：成渝黄金轴线起点10年巨变，大学城从一片荒地变成一座数十万人口的大城；在这近10年的时间中，文化教育、IT产业、商业、地产等多领域全面崛起。随着成渝经济黄金轴线的确立，大学城的战略地位再次浮出水面。川渝两地专家认为，如果要在和分别选定一个

27、黄金轴线的起点，的大学城当之无愧。软件企业抢占大学城如今，在大学城最集中的就算是IT企业，作为未来经济增长率最快的行业。这几年时间中，惠普、广达、英业达等代工企业纷纷进驻大学城各种生活配套应声而立吸引大量白领蓝领就业的过程中，大学城的生活配套，这几年也应逐渐成熟。除龙湖在大学城的各个项目全部亮相之外，以富力城为核心的商圈物业也已成形；协信城立方、金科廊桥水乡、旭阳台北城等知名楼盘也日渐成熟。在教育上，目前包括大学、西南政法大学、美术学院等各高校已相继入驻，并配套修建了一中、八中、人民小学、南开小学等知名中小学，规划建设的还有18所，而重医附属医院也基本建成。在交通上，目前大学城已形成“四横二纵

28、”立体路网体系。轨道一号线年底的全线贯通，将把大学城和主城核心区、两江新区连成一线。据悉，在生活配套设施上，两座五星级酒店即将开工建设；面积近20万平方米的各种商业中心也即将建成。由此这里将成为名副其实的教育城、科技城、人才城、文化城、生态城。作为成渝经济带的重要纽带，新老成渝线、成渝高速复线等都将贯通大学城，给大学城未来的发展更是增添了强劲的动力。各大企业的入驻给该区域带来投资并带动70万人的就业机会，给大学城板块的地产、商业等带来无限的机遇。但是大学城的房地产市场现状不尽人意，在区域发展未成熟之前，各大开发商的涌入导致楼市产能过剩，调控力度加大之后，投资客的撤离，人群购买力不足，所以大学城

29、楼市陷入比较尴尬的局面，但是随着未来地铁一号线延伸段的开通，以与成渝高速复线、成渝客专贯通沙坪坝，将会大大缩短大学城和主城区的时间，因此大学城未来仍有很大的升值空间。2.8寸滩新城将崛起 人口超30万目前发展相对滞后的寸滩唐桂片区，将崛起一座面积24.42平方公里的新城。昨日，在江北寸滩区域城市发展论坛上，江北区国土房管局党委书记萍表示，新城崛起对商业、房地产企业来说将迎来巨大商机。 根据初步方案，寸滩至唐桂片区将成为国际企业聚集区、高端商务贸易物流经济服务区、历史风貌展示区、时光文化创意产业区和中高端生态居住区。该片区面积24.42平方公里，预计未来常住人口将从现在的2万3万人增至30万50

30、万人。拟建“时光长廊”和影视城“未来，寸滩唐桂片区将变为宜居的生态区。”萍表示，唐桂片区拥有诸多老船厂与抗战时期的红军医院等，该区计划结合造船厂的资源，建设工厂主题的时光主题文化产业区。同时，还将打造专门呈现老码头等地貌特色的影视基地。另外，还将配备水上宾馆等设施，吸引市民参观旅游区域崛起，离不开产业的支撑。江未来，寸滩至唐家沱片区将是重点打造的板块之一，将发展工业、物流、商业、休闲旅游等多个产业。寸滩区域是的国际化窗口，应发挥其临港经济的特点，充分利用保税港区优惠政策，以第二产业为核心进行招商引资，建成为对外开放的桥头堡。该区域的大幅发展，将对以北大江山名门为核心的一批房地产项目从人口、经济

31、、环境等多个方面起到有力的带动作用。2.9嘉华大桥南延伸段二期开工 家坪去江北将不再绕行嘉华大桥南延伸段二期工程开工了，昨天我们从九龙坡区政府获悉，嘉华大桥南延伸段二期工程正式开工，今后家坪商圈环道往江北方向的车辆，只需10分钟就可以经过直港大道通达嘉华大桥。随该工程同时开工的项目还包括有九龙园区中央商务区骨干道路网络建设项目等13个重点项目。嘉华大桥南延伸段从嘉华大桥起，连接黄沙溪立交，并与大黄路相交形成大黄路立交，下穿鹅公岩大桥西引桥第四跨，与西引桥相交形成鹅公岩立交。线路再向南延伸，终点接家沱大桥北引道，分三期进行建设。一期工程现已建成通车，起于黄沙溪立交，终点在规划中的景观大道(二期工

32、程的起点)。二期工程将使嘉华大桥与直港大道、家坪商圈环道实现直接连接，实现鹅公岩大桥至直港大道之间的快速连接。二期工程预计将在2014年10月完工，届时家坪商圈环道往江北方向的车流，将不再绕行直港大道九滨路段，只需 10分钟就可以通过直港大道直达嘉华大桥。为了解决直港大道停车难问题，将在建嘉华大桥延伸段过程中，利用主线桥下空间建立车库，增加停车位，这是我市首次尝试桥下建整体框架式大型车库。2.10市政规划将建路，分流渝北最堵路段民安大道据市规划局透露，将在首创十方界前面建设一条路，来分流民安大道巨大的交通压力。路，将与红枫路十字交叉，连接新溉路和泰山大道，建成后将在一定程度上缓解交通拥堵情况严

33、重的新牌坊区域，有效提升渝北的区域发展速度。路的建成对周边区域发展带来巨大影响。随着十方界领域花园洋房和峰度高层豪宅的售罄，底层商铺十方街的热卖，周边中央美地、力帆枫樾等高档小区环绕，以首创十方界为中心的复合商业综合体已初具规模。路建成通车，将进一步打通新牌坊和观音桥商圈的经济脉络，其与红枫路形成的十字交叉路口将汇聚大量车流，为这一片区注入源源不断的消费活力，为渝北的经济发展作出长足的贡献。2.11地下步行街月底完工，连成南坪核心商圈12月底，南坪中心交通枢纽工程负一层地下空间装饰部分将全部完成，北起帝景摩尔、南接万达广场，全长1.1公里的地下空间，将连接整个南坪核心商圈。至此，引入全市首创的

34、“地面地下四层立体交通体系”的南坪中心交通枢纽工程全部完工。南坪中心交通枢纽工程整个地下超过40米深，共3层，相当于挖了10层楼高，工程量相当于再造一座长江大桥。四层立体交通体系”包括地面层和地下三层。地面层主要是作为地面车循环系统和步行街通行。负一层为地下步行街，负二层为轨道三号线，负三层为过境车辆专用车道，双向六车道。目前，地面层、负二层、负三层已实现运行。 地下空间设计分为三个主题：“大厅”、“绿洲”、“街景”，设计风格以独特的山、水、雾为灵感，同时借鉴了莫斯科等城市地铁站的打造风格，营造浓郁的艺术氛围。地下空间将打造成为集轻轨站、商业、娱乐、休闲、地下通道为一体的城市综合体。其中，公共

35、步行空间占到约八成，市民既可以在这里舒适地休闲购物，又可以通过此处快速出行。2.12红岩村嘉陵江大桥、高家花园复线桥、寸滩长江大桥2012年开建2012年有寸滩长江大桥、红岩村嘉陵江大桥和高家花园复线桥等好几座大桥开建，除了缓解局部交通拥堵外，还将为市民的出行提供更多选择。寸滩长江大桥作为机场专用快速路南段的寸滩长江大桥将于年开建，工期3年，2014年底建成。大桥桥型选用主跨大于780米、具有巴文化风格的牌楼塔悬索桥，双向八车道，主塔的造型体现了穿斗式的建筑风格，展现了浓郁的地方文化特色。大桥颜色组合为乳白色的主梁与吊索和中国红的主缆与桥塔。据了解，机场专用快速路工程总长约14公里，道路等级为

36、城市快速路，双向八车道，设计时速80公里。其中北段长9.8公里，已于2010年10月开工建设。南段由寸滩长江大桥与南引道组成，全长约4.05公里。其中寸滩长江大桥为机场快速路的标志性工程，长约1.8公里。红岩村嘉陵江大桥红岩村嘉陵江大桥位于嘉华大桥和石门大桥之间，全长7.8公里。南桥头位于渝中区红岩村和滴水岩之间，通过隧道与庹路连接，考虑在原后勤工程学院附近修建一条道路，与大石路相衔接。北侧在江北区大石坝附近，主线将从红石路下穿之后接通北环立交。大桥竣工之后，从渝中区到北环立交最快只要15分钟左右，将大大缓解嘉华大桥和石门大桥的通行压力。高家花园复线桥2009年环外移后，环快速路西北半环（凤中

37、立交人和立交）车流量加大。据统计，高峰时段车流量超过8000辆/小时，公桥立交至北环立交段高峰时段车流量接近10000辆/小时，通行能力难以满足需求。去年8月，在市政府第108次常务会议上，审议通过环快速路西北半环凤中立交-人和立交拓宽改造方案，计划将这段道路主线拓宽为双向10车道。同时改造6座立交，新增3座立交，改造石子山至石马河长下坡段，新建高家花园复线桥。据悉，高家花园复线桥大桥与引道全长1.9公里，将于今年开工建设，2014年建成。红岩村嘉陵江大桥、高家花园复线桥、寸滩长江大桥今年开建，将会继续推进主城区城市道路建设，一定程度上有效缓解交通压力。同时，更能有效提升周边楼盘的价值。2.1

38、3主城未来新建5大新兴商圈据2012年6月13日召开的市商圈建设工作会透露，“十二五”期间，主城区改造提升5个成熟商圈，续建、新建10个新兴商圈，建成6个区域性中心城市商圈，远郊区县（自治县）至少分别建成1个核心商圈。到2015年，全市商圈达45个以上，商圈将成为未来发展的突破点、增长点和兴奋点。我市规划建设沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南岸茶园、两江新区龙盛、九龙坡家5个新兴商圈：1. 西永商圈以完善西部新城城市功能为重点，突出人文、科技和生态特色，主要服务西部新城。2. 礼嘉商圈重点发展总部经济、商务商贸、文化创意、设计研发等现代服务业，作为悦来国际博览中心的配套功能区。3. 茶园商圈重点发展

39、生产性服务业，形成东部新城商业中心区。4. 龙盛商圈作为两江新区龙石片区和鱼复片区商务商贸服务配套功能区。5. 家商圈重点发展购物餐饮、休闲娱乐、金融证券、中介服务等商贸商务服务业。从五个商圈的分布来看，都在二环，同时此次会议对各个副商圈均进行了比较明确的定位，标志着城市发展格局正从环向二环发展，已逐步步入“二环时代”。各个副商圈的崛起虽然不能辐射整个，但是会带动所属区域的商业和商务，从而推动区域经济发展。2.14地铁6号线试运营2012年，轨道6号线列车首次带电运行，成功行驶了光电园至红土地段。轨道集团称，上线调试成功后，6号线接下来将进行系统联调，并计划在今年6月进行不载客试运行。6号线是

40、轨道交通线网中一条东南至西北走向的骨干线路，也是两江新区的核心交通动脉。一期工程于2009年底开建，全长23.6公里，共设16座车站，其中地下站12座、高架站4座。除了21日上线调试的路段外，6号线其余路段也将陆续开展列车上线调试。今年，有望实现五里店至礼嘉段的试运营。届时该段与3号线在红旗河沟站换乘，连接江北商圈、红旗河沟汽车站、冉家坝、大竹林、礼嘉等客流集散地。6号线一期工程投入试运营以后，将与1、2、3号线搭建成“天”字型轨道交通网络骨架，缓解沿线城区的交通拥堵现象，切实提高各城区之间的出行效率。地铁6号线又称轨道交通6号线，是六线一环轨道交通规划的重要组成部分，是市开工的第4条轨道交通

41、线路，地铁6号线采用地铁制式，B型车地铁车，经过南岸区、渝中区、江北区、渝北区、北碚区，是市区东南至西北走向的骨架线路，轨道6号线若今年开通，将有助于畅通建设大提速。随着市的轨道交通越来越完善将会带动房地产的价值得到提升，提升居住便利性上的表现也将日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展与房地产的迅猛增值。三、楼市3.1 2012楼市更趋理性平稳在市第三届人民代表大会第五次会议上，市长黄奇帆在作政府工作报告中提出，今年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。多位房企负责人表示，通过这些信息，可以预见今年楼市将比2

42、011年更加平稳，震荡幅度减小，更加趋于理性和健康。商品房方面，自住性和改善性需求得到满足，将稳定今年房地产市场的发展节奏，避免大起大落的震荡，为市场带来良性的氛围。可以预见，楼市2012年将比2011年走得更稳，开发商和购房者都将更理性。随着入住人群的增多，公租房必然会在2012年更加强调入驻后的管理和服务水平，使得我市的公租房建设更上台阶，进一步在全国当好示和样板。公租房是住房保障、社会就业和投资建设的一大稳定器，使中低收入者置业更加理性，对未来健康的商品房市场格局形成有力推动。3.2首套房贷利率调为上浮5近日有外地媒体报道，四大国有银行的首套房利率已经回归基准利率。不过的购房者还要等待。

43、20日，晨报记者了解到，目前大部分银行首套房利率相比去年有所下调，但仍较基准利率上浮5%。部分购房者表示还将继续观望。目前的个人住房贷款仍处于供大于求的情况，在其它贷款都略有放松的情况下，个人住房贷款的数量反而有所下降，因此短期的个贷利率可能仍会继续保持高于基准利率的情况。利率由7折变成基准利率，其支付的利息总额要多支付50%，这也让很多购房者难以承受。部分购房者表示，房价下跌的实惠又被上涨的利率给冲抵掉了，甚至比降价前支付的总额更高。首套房贷利率的上浮，将明显影响到购房者的心态，将进一步加重他们的观望情绪。从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“

44、雪上加霜”；从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。3.3房交会22日闭幕卖房2988套 高层建面均价6136元2012年春交会成交情况为期四天的房交会22日闭幕，房交会组委会的统计数据显示，截至22日17：00，共成交各类房屋2988套，成交金额17.79亿元。其中，高层住宅建面均价6136元/平方米。高层建面均价略降与去年秋交会相比，本次春交会成交面积增加12%，成交金额增0.72亿元，高层住宅建面均价6136元/平方米。资料显示，去年秋交会共成交各类房屋2682套，建筑面积25.4

45、万平方米，成交金额17.07亿元，高层住房建面均价6390元/平方米。二手房成交大幅增长本次春交会，二手房成交706套，成交建筑面积5.77万平方米，成交金额2.49亿元。其中，二手住宅成交683套，成交建筑面积5.64万平方米，成交金额2.42亿元。二手非住宅成交23件，成交建筑面积0.14万平方米，成交金额0.07亿元。与去年秋交会相比，今年春交会二手房比较火，其成交面积增加2.7万平方米，成交金额增加超过1亿元。资料显示，去年秋交会，二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。春交会的楼市延续了今年3月份的“量增价稳”走势。从成交面积看，与去年秋交会相比增加1

46、2%；而高层住房建面均价比去年全年均价6390元/降了254元。调控政策持续，房价向上猛涨可能性很小，但是，房价下行的空间也不大，从土地成本的角度分析，现在的价格处于底部区域，开发商的利润较低。如果春交会以后成交量下滑，后期可能还有一段时间的楼市博弈。随着企业与企业，企业与购房者“博弈”的进一步加剧，整个市场的价格会趋于稳定，但也不排除一些开发企业为了缓解资金压力加大促销。3.4市将推出2340余亩土地楼面地价超过4万元每平方米的万柳地王，让本该是楼市传统淡季的7月显得热闹非凡，而作为今年上半年土地出让冠军的同样也不甘寂寞。昨日，晚报记者调查发现，我市在近期将集中推出包括江北嘴地标地块在的12

47、幅优质地块（土地用途主要为住宅或商业），届时土地市场或将迎来成交高潮。 江北嘴A13地块，最早从2010年传出消息说将要修建一座超过400米的高楼时就受到市场的广泛关注，然而根据市江北嘴中央商务区投资集团的官方显示，直到2011年9月才最终确定了A13地块的建筑高度为470米。只是随之A13地块再度沉寂，直到近期，又有消息传说江北嘴这块最为核心的地块将于近期挂牌出让。然而记者在市土地和矿业产权交易中心的官方上，并没有查阅到江北嘴A13地块的挂牌信息。在土地市场活跃的背后将会是楼市的回暖。今年上半年的土地市场表现比较活跃，同时上半年主城商品房成交面积近1000万平方米，是2009年以来的最高，近

48、段时间房价的增势也说明了这一点。3.5商社计划投50亿元造西南地区最大城市综合体商社开始进军新业态，即在大竹林投资50亿元，建西南地区规模最大、档次最高的城市综合体购物公园。据介绍，该项目前已进入招标阶段，项目最早在明年开建。所谓的“城市综合体”就是将城市中的办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。据商社介绍，目前正着手在大竹林投资50亿元，打造一个占地300余亩的大型购物公园，实现公园里购物、商场里逛公园的功能。根据计划，购物公园包括三个部分，大型购物中心、汽车4S集

49、群和高档写字楼群。其中购物中心将包括超市、精品百货、租赁百货、奢侈品专柜和休闲娱乐等。城市快速发展、土地资源捉襟见肘的当下，瞄准总部经济和现代服务业的许多城市，如今都把选择城市综合体作为发展的“新战略”。“它规模大、商住皆可，既能满足开发商的资金周转，又能满足当地政府提升消费、提升城市形象的目标。这种经营的新业态值得尝试并且有巨大的发展潜力。3.620余在售楼楼盘，土地使用年限缩水超10年两路在第一批房奴还完贷款陆续“上岸”之时，商品房土地使用年限“缩水”的问题开始浮出水面。事实上，新楼盘土地使用权“缩水”25年，早已是行业的普遍现象，在一些分多期开发的楼盘中，购房者损失的有效住宅土地使用权也

50、更多。晨报记者调查了解到：目前主城在售的20余家楼盘，其土地使用年限“缩水”超过10年，这其中不乏央企、名盘的身影。住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商(也就是开发商缴纳土地出让金之时)起开始计算，一般住宅为70年（目前为50年）。然而一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年，也就是说，就算开发商修房子的手脚再快，当购房者变为业主时拥有的有效住宅土地使用权也根本无法达到50年甚至70年之久。理论上讲，房产的实际使用期限应反映在房价上。也就是说，同一处房产，剩余年限越长，使用价值就越大，价格就越高；反之，价格也就相应较低。如果按这一理论进行推断，土地使用权年限“缩水”，消费者必然存在隐性

51、的购房损失。若开发商在出售前唯有明确告知或者有意隐瞒，使业主的土地使用年限比合同约定的短，开发商应该承担相应的违约责任。购房者在买房签约期，如遇土地使用权缩水较多的楼盘，可以要求开发商签署购房补充协议。3.7 2012秋交会洋房受宠成交翻番 精装房上涨800元/备受关注的2012秋季房交会刚刚落下帷幕。据网上房地产的数据显示，本次房地产展示交易会四日共成交各类房屋3313套，成交建筑面积29.67万平方米，成交金额19.90 亿元。从2011秋季房交会开始，房交会成交数据呈上涨趋势。环比2012年春季房交会，成交套数上涨了10.88%，成交面积上涨4.36%。同比2011秋季房交会，成交套数上

52、涨了23.53%，成交面积上涨16.81%。除高层成交套数下降外，花园洋房、高档低密度住房、装修房的成交套数都不同程度的上涨。环比今年春交会，其中高档低密度住房成交66套，涨了50%。花园洋房涨幅近一倍，从113套达到200套，而同比去年秋交会，涨幅接近2倍。装修房套数从35套涨至59套，涨幅达69%。今年秋交会期间虽然遭遇强降温天气，但没有延续前两届的“寒流”，总成交量较今年春交会增长10%以上，较去年秋交会增长23%以上，不但成功地遏制住了继续走“下坡路”的势头，也让众多开发商抓住了2012年的最后一波行情。与春交会相比，参加秋交会的购房者观望心态趋减，购房意愿更明确。 虽然本届秋交会仍然

53、是刚需打主力，但别墅、洋房等高档住宅产品的表现却格外抢眼。如龙湖的紫云台、听蓝湾、江与城、U城以与复地携旗下山与城和花屿城等项目，都招揽了不少改善性需求的购房者。土地篇一、2012年土地市场综述备注：房地产相关用地即住宅，商业，商务等可售物业相关用地。1.1 2012土地市场综述2012年土地市场风云突变，原以为2012年将会是政府持续打压的一年，楼市陷入低谷，必将影响开发商的拿地热情，但土地竞争仍然激烈。虽上半年土地市场供需不佳，但进入6月后，土地市场变得活跃起来，一方面地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，造成供应增加，另一方面原因楼市复，开发商资金回笼，特别是部分国企逆势而

54、行，由于其资金链雄厚，为2013年做好必要的土地储备，这都造成了2012年下半年土地市场的活跃。 据土地交易中心公开数据不完全显示，2012年主城供应土地410宗，供应面积达到2987.34万；2012年主城成交土地335宗，较去年同期增加34宗，同比增幅为11.3；成交土地面积2558.17，同比去年上升31.85。 1.2 2013年土地市场预测2012年土地市场比预期良好，这和楼市回暖密不可分。由于“十八大”换届，党中央将持续调控不动摇，但2013年的市场形势并不明朗，预计二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年

55、底结款的难关，加上2012年12月的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。二、2012年度土地供应情况2.1 2012年土地供应整体情况图：2012年土地新增供应月度走势（含：工业用地与其他）数据来源：土地交易中心2012年土地供应前三季度较为平稳，平均约570万方，放量集中在第四季度，约相当于前三季度季度总和的3/4。新区处于快速发展阶段，礼嘉组团，龙兴组团，蔡家组团，大竹林组团等重点开发区域放量较大。2012年宏观调控政策维稳，商品房市场从3月份后成交量较为平稳可观，从而带动了土地市场的火热。图：2012年各种性质用地新增供应数据来

56、源：土地交易中心2012年土地供应410宗，约2987.34万方，其中房地产相关用地（住宅，商业，商务，金融用地）共202宗，约1675.03万方，占总量的56%。2.2.房地产相关用地供应情况图：2008-2012年房地产相关用地新增供应数据来源：土地交易中心2012年房地产相关用地供应1675.03万方，环比上涨39.86%，相较于前2年上涨幅度较大。2012年重心在巩固2011年的调控成果，调控政策维稳，政府欲通过土地市场来调节商品房市场。图：2012年房地产相关用地新增供应月度走势数据来源：土地交易中心2012年房地产相关用地新增供应202宗，约1675.03万方。8月份开始土地供应量

57、明显增加，在明年金融，政策，成交三方面利好楼市的前提下，开发商有望再掀拿地潮，按照拿地开发7-9个月的周期来看，明年的供应量将会有所增加。三2012年度土地成交情况3.1 2012年成交量情况图：2012年土地整体成交月度走势（含：工业用地与其他）数据来源：土地交易中心2012年土地成交共335宗，约2558.17万方，环比增加约376万方，涨幅约17.23%。4月供应的地块多处于重点发展区域，开发商的拿地积极性较大，成交量达到最高点。前三季度土地成交较稳平稳，每季度平均550万方，随着商品房市场的稳定成交，给开发商带来了希望，对未来市场逐渐看好，第四季度大幅上涨，达到900万方。图：2008

58、-2012年房地产相关用地成交情况数据来源：土地交易中心2012年房地产相关用地成交162宗，约1366万方，环比增加486万方，涨幅约55.23%。2012年商品房市场成交较为稳定可观，开发商重拾拿地热情，纷纷加大土地储备。图：2012年房地产相关用地成交月度走势数据来源：土地交易中心2012年成交房地产相关用地约1365.95万方，月均113.83万方。3月份后商品房市场回暖，开发商资金回笼，不少大型开发商提前完成年度目标，加上政府也积极供地，所以土地市场在第四季度表现尤为活跃。3.2 2012年房地产相关用地成交价格分析图：2008-2012年年度成交价格走势图数据来源：土地交易中心20

59、12年房地产相关用地成交金额约655亿元，环比上涨11.02%；成交均价319万元/亩，环比下跌28.64%；楼面地价2288元/，环比下跌16.68%。2012年成交量虽有上涨，但是大多数地块都是底价成家，溢价地块约占22%，且溢价率不高，所有整体成交价和楼面地价均有不同程度下跌。3.3 2012房地产相关用地月度成交价格分析图： 2012年房地产相关用地成交价格月度走势数据来源：土地交易中心图： 2012年房地产相关用地楼面地价月度走势数据来源：土地交易中心2012年土地成交价总体来说波动不大。5月和6月成交的房地产相关用地量较少，且存在溢价的地块，所以拉高了整体的成交价格和楼面地价。下半

60、年成交价呈现小幅上升的态势，由此可见，2013年商品房价格并不具备下跌空间。3.4 2012年成交区域解析3.4.1 整体成交解析图： 2012年土地区域成交情况数据来源：土地交易中心2012年土地成交区域分布较为平均北部新区成交体量最高，约790.44万方。从成交区域来看，发展的“北迁”趋势较为明显，三北区域和北碚区的成交体量都相对较高，四个区土地成交体量约占总量的66%。图： 2012年土地区域成交均价情况数据来源：土地交易中心2012年渝中区土地价格最高，为1703万元/亩，远高于其他区域。主要是因为渝中区成交的2宗地均为居住加商业性质的，所以价格较其他区域高。另外，北部新区的成交价为3