房地产税收筹划

1、鹏程房地产开发有限公司税收(shushu)筹划第十组共六十三页目 录CONTENTS1234行业(hngy)背景概述(i sh)涉及税种税收筹划土地增值税房产税营业税纳税筹划的基本技术延期纳税扣除技术减免税技术风险管控面临风险防范措施契税共六十三页PART1行业(hngy)背景概述(i sh)涉及税种共六十三页房地产行业(hngy)分析近年行业(hngy)纳税走势60%在财政收入中，房地产相关的税种历来占比较大，2013年也不例外，且增幅较快。据记者统计上述房地产领域税种总计2.4万亿，占到公共财政收入的18%，近两成的规模。18%共六十三页房地产行业(hngy)分析税费构成60%房地产行业税

2、费有十七八种，其中涉及房地产开发(kif)企业的主要有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外，还有一些地方教育费、河道维护费等地方性收费。共六十三页涉及(shj)税种耕地(gngd)占用税和契税营业税印花税房产税企业所得税土地增值税涉及税种在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在收到土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%5%的税率缴纳契税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业

3、”税目，统一执行5%的比例税率。在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。转让或出租房地产产生了净收益,采用25%的比例税率。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。共六十三页房地产行业(hngy)分析纳税(n shu)结构性分析60%房地产企业所得税增长25.1%;受全年商品房销

4、售面积增长17.3%、销售额增长26.3%的拉动，房地产营业税增长33.6%;受固定资产投资较快增长拉动，建筑业营业税增长16.5%;财产转让所得税增长38%，主要受二手房市场交易活跃的影响。受房地产成交量增加带动，地方税种中的契税增长33.8%;土地增值税增长21.1%;耕地占用税增长11.6%;城镇土地使用增长11.5%。18%企业所得税房地产营业税建筑业营业税契税土地增值税2013年数据共六十三页房地产行业(hngy)分析纳税(n shu)总额大占到公共财政收入的18%涉及税种广房地产行业税费有十七八种房地产企业税负重！有必要进行纳税筹划！共六十三页行业(hngy)性质及业务范围以鹏程为

5、例鹏程房地产开发有限公司，注册资本为人民币两千万元，是一家专业从事房地产开发的企业，具有房地产开发三级资质。公司现有工程师、专业技术人员和管理人员等员工200余名。公司主要经营房地产开发、建造、销售、出租(chz)和管理自建商品房等业务。朝阳产业 革新先锋 市场潜力巨大共六十三页PART2纳税(n shu)筹划的基本技术延期(yn q)纳税扣除技术减免税技术共六十三页延期纳税(n shu)技术政策(zhngc)依据总结对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。尽管这两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分

6、次确认收入延缓了纳税时间，使得纳税人无偿使用这笔款项而不用支付利息，相当于降低了税收负担。鹏程房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%（营业税税率5%）。首期付款后，协议约定把商品房所有权转让。分析（1）如果首期付款后就确认收入，则应交营业税为： 4005%=20（万元）（2）如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为：40040%5%=8（万元）以后3次分别应交营业税为：40020%5%=4（万元）共六十三页政策(zhngc)依据总结(zngji)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税

7、；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。企业结合开发成本预算及合理利润进行适当定价，可将增值额控制在扣除项目金额20%范围内。尽管销售收入减少了200万元，但节约了土地增值税367.8万元，二者相抵并扣除营业税费后增加利润总额367.8-200*（1-5.5%）=178.8万元。分析（1）正常程序下：与转让房地产有关的税金为6800*5%*（1+7%+3%）=374万元从事房地产开发的加计扣除为（1000+3000）*20%=800万元转让房地产的扣除项目金额为1000+3000+400+374+800=5574万元计算房地产的增值额：6800-5574=1226万元

8、计算增值额与扣除项目金额的比率： 1226/5574=22%计算土地增值税额：1226*30%=367.8万元扣除技术利用临界点进行税收筹划鹏程房地产企业开发一普通标准住宅小区取得的销售收入为6800万元。该企业为建造普通标准住宅支付了1000万元的地价款及有关费用，建造时投入了3000万元的房地产开发成本，房地产开发费为400万元。（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%）(2)纳税筹划下：如果该普通标准住宅实际销售收入为6600万元，照此计算其扣除项目金额为5563万元，增值额为1037万元，增值额与扣除项目金额的比率约为18.6%，未超过20%，按规定免征土地增

9、值税。共六十三页减免税技术(jsh)政策(zhngc)依据总结对于以无形资产投资方式入股，风险共担、利润共享的行为，不征收营业税。否则，应以“转让无形资产”税目计算应纳营业税额。利用优惠政策，鹏程企业通过成立合营企业这种方式，少缴300万元的营业税。鹏程公司要和大地房地产企业合作建造房屋，按照约定，鹏程提供土地使用权，大地提供资金。同时约定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后价值12000万元，鹏程、大地分别获得价值6000万元的房屋。（税率为5）分析（1）正常程序下：鹏程企业以转让土地使用权获得新建房屋的部分所有权，则应缴纳的营业税为：6000*5=300万元。（2）纳税筹划下：双方分别以

10、土地使用权和货币资金入股成立合营企业，共同建造房屋，采取风险共担、收益共享的分配方式。则可以免交营业税。共六十三页PART3税收(shushu)筹划土地(td)增值税企业所得税营业税房产税契税共六十三页1土地(td)增值税共六十三页土地(td)增值税目的定义计算方法允许扣除额定义土地增值税是房地产企业特有的税种，是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。目的合理调节土地增值收益，抑制房地产投机炒卖活动。允许扣除额计算土地价格增值额允许扣除规定的房地产开发成本、费用、税金和其他项目。计算方法土地增值税实行四级超额累进税率 应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数共六十

11、三页土地(td)增值税税率表级 数计 税 依 据适 用 税 率速 算 扣 除 率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%共六十三页土地(td)增值税为什么要进行筹划？土地增值税税率高，税负重(fzhng)，占房地产行业总纳税额比例大土地增值税实行超率累进税率，跳跃性大，不同的档次之间承担税负的差距大共六十三页控制(kngzh)开发项目的增值额如果增值率略高于两级税率档次交界的增值率，可以通

12、过(tnggu)调低销售收入或者调高可扣除项目来减少增值额，降低适用税率。共六十三页土地增值税分立(fn l)合同鹏程房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备(b bi)设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。计算得出土地增值率为600/400=150%.根据土地增值税暂行条例实施细则第10条的规定，增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%.因此，应当缴纳土地增值税60050%-40015%=240万元，应缴纳营业税10005%=50万元，

13、应缴纳城市维护建设税和教育费附加50（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-400-240-50-5=305万元。共六十三页土地(td)增值税分立合同鹏程房地产开发公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行(jnxng)了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房租出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。共

14、六十三页土地增值税分立(fn l)合同鹏程房地产开发(kif)公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额则为600万元。计算得出土地增值率为400/300=133%.应该缴纳土地增值税40050%-30015%=155万元，营业税7005%=35万元，城建税和教育费附加35（7%+3%）=3.5万元。装修收入应当缴纳营业税3003%=9万元，城建税和教育费附加9（7%+3%）=0.9万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产开发公司的利润为700-300-155-35-3.5+300-

15、100-9-0.9=396.6万元。增加利润91.6万元！共六十三页土地(td)增值税利息支出筹划法政策(zhngc)依据分析鹏程公司一开发项目可扣除的取得土地使用权价款3500万元、开发成本4000万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为600万且不超过商业银行同期同类贷款利率。根据土地增值税暂行条例实施细则第7条规定：房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的

16、金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。共六十三页土地(td)增值税利息支出筹划法政策(zhngc)依据分析鹏程公司一开发项目可扣除的取得土地使用权价款3500万元、开发成本4000万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为600万且不超过商业银行同期同类贷款利率。按照上述分析，企业可以选择的方案有下面两种：方案1.不提供金融机构证明（3500+4000）10%750（万元）方案2.提供金融机构证明600（3500+4000）5%975（万元）显然，此时企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除能增加可扣除的开发费用，是更有利的选择。共六十三页2契税共六十三页契税 一、纳税人二

17、、征税范围三、计税依据四、税率共六十三页契税纳税人征税范围税率计税依据国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。（土地使用权转让不含农村集体土地承包权的转移。）在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。按成交价格；市场价格；交换差价；土地收益计税。契税的适用税率是3%-5%的浮动税率，具体税率标准由省级人民政府制定。共六十三页 契税优惠(yuhu)政策(zhngc)依据分析契税优惠的一般规定1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2城镇职工按规定第一次购买

18、公有住房，免征契税。 3因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。特殊规定1、企业公司制改造一般而言，承受方如无优惠政策就要征契税；企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2、企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。共六十三页 契税优惠(yuhu)政策(zhngc)依据分析特殊规定3、企业合并、分立（1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。（2） 企业依照法律规定、合同约定

19、分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。4、企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税5、企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。共六十三页 契税优惠(yuhu)政策(zhngc)依据分析特殊规定6、房屋附属设施（今年新增）对于承受与房屋相关的附属设施（如

20、停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 7、继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税； 非法定继承人应征收契税。8、其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。 企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。共六十三页签订(qindng)等价交换合同，享受免征契税政策政策(zhngc)依据分析鹏程公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元

21、的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=30004%=120（万元），南方公司应缴纳契税=30004%=120（万元）。纳税筹划思路：根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。政策背景共六十三页签订等价交换合同，享受(xingshu)免征契税政策政策(zhngc)依据分析因而，当纳税人交换土地使用权或房屋所有权的时候，如果能想办法保持双方的价格差额很小甚至没有，这时以价格为计税依据计算出来的应纳契税就会很少甚至没有

22、。故而这种筹划的核心便是尽量缩小两者的价差。或将本来不属于交换的行为，通过合法的途径改变为交换行为，以便减少税款。根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：鹏程公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定，鹏程公司和南方公司各自免征契税120万元。共六十三页签订分立合同，降低(jingd)契税支出政策(zhngc)依据分析红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给鹏程公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积

23、3000平方米，整体评估价为600万元（其中生产厂房评估价为160万元， 3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元），鹏程公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税6004%24（万元）。共六十三页签订(qindng)分立合同，降低契税支出政策(zhngc)依据分析根据财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复 （财税2004126号）规定：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。采取分期

24、付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率 共六十三页签订分立合同，降低(jingd)契税支出政策(zhngc)依据分析红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给鹏程公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米，整体评估价为600万元（其中生产厂房评估价为160万元， 3000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评

25、估价为200万元），鹏程公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税6004%24（万元）。红叶实业公司与鹏程公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同， 销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物（主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等）， 销售合同价款为200万元。经上述筹划，鹏程公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税4004%16（万元）， 节约契税支出8万元。共六十三页通过三方协议，减少(jinsho)业务流程，节省契税政策(zhngc)依据分析（一）纳税筹划原理由于

26、转让土地使用权或房屋而承担的契税是伴随着业务流程的增加而增加的，因此，土地使用权或房屋转让的环节或流程越多，契税也越多，为了实现节省契税的目的，必须减少通过合同界定业务流程的减少。（二）纳税筹划方案假设存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金额又相等，如果甲用房屋或土地使用权低乙的债务，乙又把从甲抵债而来的房屋或土地使用权用来抵丙的债务，则必须签订甲、乙和丙抵债的三方那个协议，协议中明确约定：甲卖给丙的土地使用权或房屋的价款视同为甲偿还乙的欠款，并代替乙偿还乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用权的销售流程从两个流程减少为一个流程，实现乙不缴纳契税的目的。” 共六十三页通过三方(sn fn)协议，减少

27、业务流程，节省契税政策(zhngc)依据分析华业公司欠鹏程公司货款2000万元，鹏程公司欠亚美公司2000万元债务。 华业公司与鹏程公司签订尝债协议。协议约定：华业公司以其原价值 2000万元的商品房偿还所欠鹏程公司2000万元债务的协议。 鹏程公司与亚美公司也签订尝债协议，协议约定：石林公司从华业公 司获得抵债价值为2000万元的商品房抵债给亚美公司，用于石林公司偿还所欠亚美公司的债务2000万元。（假设缴纳契税的税率为4）筹划方案：鹏程公司与华业公司、亚美公司签订三方债务偿还协议，协议约定：由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司，华业公司收亚美公司房款后再汇给

28、鹏程公司偿还债务，鹏程公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且鹏程公司可享受免征契税，只有亚美公司应缴纳契税=20004=80(万元)，鹏程公司比筹划前节省契税80万元。共六十三页改变抵债不动产的接收(jishu)人，享受免征契税政策(zhngc)依据企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税 。A公司因严重亏损准备关闭， 尚欠主要债权人鹏程公司5000万元， 准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。鹏程公司接受A公司土地抵债应缴纳契税50004%200（万

29、元） 分析鹏程公司改变接受A公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身份到法院申请A公司破产， 待A公司破产清算后再以主要债权人身份承受A公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。共六十三页3营业税共六十三页营业税征收(zhngshu)范围计税依据(yj)计算方法 2015年5月，营改增的最后三个行业建安房地产、金融保险、生活服务业的营改增方案将推出，不排除分行业实施的可能性。其中，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。这意味着，进入2015年下半年后，中国或将全面告别营业税在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。

30、提供应税劳务的营业额、转让无形资产的转让额或销售不动产的销售额，统称为营业额。营业税应纳税额=计税营业额适用税率。销售不动产为5%。注意！共六十三页营业税销售折扣处理合作建房税收筹划股权转让承包合同剥离价外费用营业税的税收筹划重点应是分解销售额，尽可能采用3%的税率(shul)来进行筹划。共六十三页承包合同的筹划(chuhu)政策(zhngc)依据分析甲房地产开发企业有一工程需找施工单位承建,在乙工程承包公司的组织安排下,丙施工单位最后中标。甲与丙签订承包合同,合同价款5000万元,另外甲还需支付乙50万元的劳务费。营业税暂行条例第五条规定：“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的

31、全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”。国税函（1995）15号文规定：工程承包企业承包建筑安装工程业务，如果工程承包企业与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均按“建筑业”税目征收营业税；只是负责工程的组织协调业务的，按“服务业”税目征收营业税。共六十三页承包合同的筹划(chuhu)政策(zhngc)依据分析甲房地产开发企业有一工程需找施工单位承建,在乙工程承包公司的组织安排下,丙施工单位最后中标。甲与丙签订承包合同,合同价款5000万元,另外甲还需支付乙50万元的劳务费。乙公司应纳营业税额=50*5% =2.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3%

32、 =150万元,应纳营业税额合计152.5万元。 若进行纳税筹划,由甲与乙签订工程总包合同,合同金额为5050万元,然后乙与丙签订分包合同,合同金额为5000万元。则:乙公司应纳营业税额(5050-5000)*3%=1.5万元;丙单位应纳营业税额=5000*3%=150万元,应纳营业税额合计151.5万元。 通过筹划,该项工程可节省1万元的营业税支出。共六十三页销售折扣处理(chl)的筹划政策(zhngc)依据分析鹏程房地产开发公司准备为一个住宅小区做促销活动，在开盘当日推出了一个面向客户群体的营销方案。方案一：凡在开盘日签订购房合同的客户，均可以享受免交一年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调

33、一台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消费者前来购买，在优惠期间销售住宅，实现销售收入1600万元，推出空调总价值10万元，优惠的物业管理费合计为4万元，送出的旅游团票价值26万元。方案二：公司采取折扣的方式，优惠2.5%，直接送价值40万元的折扣。共六十三页销售折扣处理(chl)的筹划政策(zhngc)依据分析根据营业税规定：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的金额为营业额，缴纳营业税。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。企业采取折扣销售方式销售楼盘的，为避免缴纳不必要的营业税，应将折

34、扣额与价款在同一张发票上注明。这个案例涉及营业税中视同销售情况。在方案一中公司直接给业主免交物业管理费用，免费赠送空调和旅游，这些免费赠送的实物和劳务要视同销售，在销售商品房的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值加到房屋的销售收入中，合并缴纳营业税，则公司应缴纳的营业税为(1600+40)5%=82万元。在方案二中公司将实物和服务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营业额，公司应缴纳的营业税为(1600-40)5%=78万元。方案二只是修改了优惠方式，由赠送实物转换成直接折扣就节省了营业税4万元。共六十三页成立物业公司，

35、剥离(bl)价外费用的筹划公司情况政策背景根据营业税暂行条例第五条及其实施细则第十四条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售(xioshu)不动产向对方收取的全部价款和价外费用。根据国税发（1998）217号文规定：物业管理公司的代有关部门收取水费、电费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，对物业管理企业代收的上述款项，不征收营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当按服务业税目征收营业税。鹏程房地产开发公司2012年实现营业收入9000万元，各项代收款项2500万元(包括水电初装费、燃气费、维修基金等各种配套设施费)，代收手续费收入1

36、25万元(按代收款项的5计算)。共六十三页成立物业公司，剥离价外费用(fi yong)的筹划不进行纳税筹划进行纳税筹划筹划后，各项代收款项转由独立的物业公司收取。鹏程公司应纳营业税税额=90005=450(万元) 应纳城市维护建设税及教育费附加=450(7+3)=45(万元) 物业公司应纳营业税税额=1255=6.25(万元) 物业公司应纳城市维护建设税及教育费附加=6.25(7+3)=0.63(万元) 两个公司应纳税(n shu)费合计=450+45+6.25+0.63=501.88(万元) 筹划后节约税费总额=639.38-501.88=137.5(万元) 鹏程公司在计算缴纳营业税时，代收

37、款项应作为价外费用并入营业额一并计税： 应纳营业税税额=(9000+2500+125)5=581.25(万元) 应纳城市维护建设税及教育费附加=581.25(7+3)=58.13(万元) 应纳税费合计=581.25+58.13=639.38(万元) 共六十三页股权转让(zhunrng)的筹划政策(zhngc)依据分析由企业甲开发某大厦，开发后将该大厦转让给企业乙，那么转让过程中甲需按5%的税率来缴纳营业税。若进行税收筹划，企业甲成立一个全资子公司丙，并由子公司丙拥有大厦，待大厦建成后，将大厦的全部股权转让给企业乙。企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了销售不动产销售额5%的营业税。根据

38、我国税法规定，对股权转让行为不征收流转税，仅就其收益征收企业所得税。这一规定为房地产开发企业规避其应纳的销售不动产而产生的营业税创造了条件。共六十三页合作(hzu)建房的筹划政策(zhngc)依据总结对于以无形资产投资方式入股，风险共担、利润共享的行为，不征收营业税。否则，应以“转让无形资产”税目计算应纳营业税额。利用优惠政策，鹏程企业通过成立合营企业这种方式，少缴300万元的营业税。鹏程公司要和大地房地产企业合作建造房屋，按照约定，鹏程提供土地使用权，大地提供资金。同时约定，房屋建成后，收益五五分成。房屋建成后价值12000万元，鹏程、大地分别获得价值6000万元的房屋。（税率为5）分析（1

39、）正常程序下：鹏程企业以转让土地使用权获得新建房屋的部分所有权，则应缴纳的营业税为：6000*5=300万元。（2）纳税筹划下：双方分别以土地使用权和货币资金入股成立合营企业，共同建造房屋，采取风险共担、收益共享的分配方式。则可以免交营业税。共六十三页2022/7/274房产税共六十三页房产税政策(zhngc)依据分析(fnx) 第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营

40、管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条房产税依照房产原值一次减除至后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为。共六十三页房产税政策(zhngc)依据分析(fnx)第五条下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产； 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 四、个人所有非

41、营业用的房产； 五、经财政部批准免税的其他房产。第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。第八条房产税的征收管理，依照中华人民共和国税收征收管理法的规定办理。第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。共六十三页内容(nirng)对象(duxing)范围税率1.2% 12% 共六十三页分解(fnji)租金收入案例税收筹划分析鹏程公司开发了一栋写字楼，对外出租(chz)了其中的3万平方米，租金价格是每月100元/平方米，该价格包含了水电费和物管费。将水电费、物管费从房租租金收入中分解出来，由鹏程企业与客户签订房租合同，每月房租220万元，由其下属的物业管理公司与客户签订物业管理合同，鹏程企业每月收取客户的水电费、物管费合计为80万元设该物业管理公司代收此款项的手续费收入为10%共六十三页变房屋(fngw)出租为房屋(fngw)承包案例税收筹划分析鹏程企业在市中心拥有(yngyu)一幢旧房屋，账面余值为200万。若出租，每月租金收入50万，每年租金总额600万。若将房屋出租变为房屋承包，由承包人每月向鹏