房地产金融基本知识

1、房地产金融(jnrng)实务葛春凤 李贵良 主编武汉理工大学出版社共七十五页第一章 房地产金融(jnrng)基本知识共七十五页房地产相关(xinggun)的媒体和网站报纸：21世纪(shj)经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产频道、南方网房产频道观点地产网（）、万科周刊、世联地产评论、世联地产楼市中国、中国地产商中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局、阳光家缘王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、房策天下、中国策划师在线中华房地产金融网（）、中国金融地产网（/）共七十五页练习题一、填空

2、1.金砖(jn zhun)五国是指。2.是指。3.是指。二、名词解释次贷危机零首付金砖五国 共七十五页学习目标1了解房地产业(fn d chn y)与金融业的关系。2理解房地产金融的基本概念。3掌握房地产金融市场、金融机构体系的基本知识。4.了解我国房地产金融的发展历程。共七十五页第一节 房地产业(fn d chn y)与金融业一、房地产业及其资金运作特点1房地产业概念 房地产业是为实现房地产产权权属而进行相应经济(jngj)活动的产业部门，是从事房地产开发、经营、管理和服务等房地产经济(jngj)活动的各个经济(jngj)单位的总体。共七十五页2房地产业的资金运作特点(tdin)（1）房地产

3、业的资金运作 房地产业资金是指房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。（2）房地产业资金运作的特点资金投入量大整体资金周转慢资金运作受地域影响大房地产资金的增值性共七十五页二、金融(jnrng)概述金融是货币流通和信用活动的总称。它是指以银行信用为中心的各种形式的信用活动，以及在信用基础上组织起来的货币资金的融通。金融活动包括货币的发行、流通和回笼，存款的吸收(xshu)和提取，贷款的发放和回收，货币结算、贴现，金银、外汇和有价证券的买卖，金融信托、保险和租赁等与货币流通和信用有关的一切经济活动。 资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融资。 共七十五页三、房地产

4、业(fn d chn y)与金融业的关系 房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融通、结算等各种金融服务。 1房地产业的发展(fzhn)天然需要金融支持2房地产业的稳定发展需要保险业的大力扶助 3金融的发展迫切需要房地产业的健康发展共七十五页金融新闻(xnwn)、金融故事共七十五页抢在2月的尾巴降息，央行春节前后已派了降准与降息两大红包。购房者供楼压力小了，购房成本(chngbn)还要看楼盘价格给不给力。所幸本轮降息，开发商普遍冷静，暂未有楼盘敢做涨价“急先锋”。 共

5、七十五页两会楼市(lu sh)风向标共七十五页/show/WFm2NZ0Dc7EUkl4.html金砖(jn zhun)国家共七十五页第二节 房地产金融(jnrng)的内涵及特征一、房地产金融概念1房地产金融的定义房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融以银行和非银行金融机构作为金融服务主体，以房地产为特定服务对象。房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些(yxi)具体的金融形式，如对房地产抵押贷款、房地产保险、发地产抵押贷款证券化等。

6、共七十五页中国(zhn u)房地产金融的核心产品，曾对恒盛地产、阳光100、绿城等房企进行了系列深度报道，这些专题受到了行业内极大的关注，亦让机构及投资者对企业有更深入的了解。 共七十五页万科推出的诸如“理财通”、“购房宝”和众筹产品，究竟是互联网金融产品，还是互联网促销手段；万科将如何打通高门槛的房地产金融和普惠的互联网金融之间的桥梁；如果万科的互联网金融实验成功(chnggng)，是否意味着包括房地产私募基金和第三方理财机构在内的金融机构将退出金融的历史舞台；万科在自我革命的同时还将颠覆什么？ 共七十五页2房地产金融体系房地产金融体系是房地产金融的总体架构，一般包括(boku)房地产金融的

7、市场体系、房地产金融的组织体系、房地产金融的产品体系以及房地产金融的政策体系。二、房地产金融的主要任务房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。其内容主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当、货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易、房地产证券化等。共七十五页房地产保险(boxin)房地产的风险主要来自于财产。责任，人身等方面，因此房地产保险的种类主要包括这些方面的内容，在我国，房地产保险品种较多，

8、一般投资大众或工薪阶层关心的与住房有关的保险有：1.房地产财产保险。它属于财产保险的一种。投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。2.房地产责任保险，在这里主要强调房屋所有人。出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。3.房地产人身保险，主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外(ywi)伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。4.贷款抵押房屋保险，它属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。共七十五页三、房地产金融(jnrng)的分类1. 政策

9、性房地产金融和商业性房地产金融从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产金融和间接房地产金融。3. 房产(fngchn)金融与地产金融从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产金融和地产金融。共七十五页四、房地产金融(jnrng)的特点1. 房地产金融(jnrng)以抵押权为基础2. 房地产金融的证券化趋势3. 房地产金融政策性较强4. 房地产金融市场波动大共七十五页柴静 穹顶之下思考(sko)房地产业/documentary/society/201502/033f55fd-4

10、d1d-4356-abd8-7137a4edf769.shtml共七十五页柴静，1976年1月1日出生在山西临汾，1992年，到长沙铁道学院（现中南大学）读书，1995年，电台主持夜色温柔节目，1998年，到中国传媒大学学习电视编辑，并在湖南广播电视台主持新青年节目。2001年11月起担任(dnrn)中央电视台东方时空主持人。2003年担任新闻调查记者，出现在非典的第一线、矿难的真相调查，揭露一个个欲盖弥彰的谎言；2011年起担任看见主持人。2013年出版讲述央视十年历程的自传性作品看见，销量超过100万册，成为年度最畅销书籍。2014年从央视离职，2015年初推出空气污染深度调查穹顶之下。共

11、七十五页PM2.5是指大气中直径小于或等于2.5微米(wi m)的颗粒物，也称为可入肺颗粒物。它的直径还不到人的头发丝粗细的1/20。虽然PM2.5只是地球大气成分中含量很少的组分，但它对空气质量和能见度等有重要的影响。与较粗的大气颗粒物相比，PM2.5粒径小，富含大量的有毒、有害物质且在大气中的停留时间长、输送距离远，因而对人体健康和大气环境质量的影响更大。 共七十五页空气质量等级 24小时PM2.5平均值标准值优 035微克（ug）/每立方良 3575微克（ug）/每立方轻度污染 75115微克（ug）/每立方中度污染 115150微克（ug）/每立方重度污染 150250微克（ug）/每

12、立方严重污染 250及以上(yshng)微克（ug）/每立方 /air/guangdong.html广东省各地现时情况共七十五页制造(zhzo)雾霾？利用雾霾？共七十五页第三节 房地产金融市场(jn rn sh chn)房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行(jnxng)各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房

13、地产业紧密结合，便于国家运用金融政策对房地产业发展进行(jnxng)宏观调控。共七十五页一、房地产金融市场的构成(guchng)要素 1. 融资主体房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政府机构等。 2.融资中介在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需求者之间起媒介或桥梁作用(zuyng)。我国现有的房地产融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。 共七十五页 3.金融工具资金融通(rn tn)需要借助于一定的金融工具才能进行，所谓金融工具，是资金需求者向资金剩余部门借人资金时出具的具有法律效力

14、的债权债务凭证。房地产金融市场的金融工具，是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。按照房地产融资性质划分，房地产金融工具可以分成两大类。一类是债务性金融工具，包括各种未到期的住房存款单、住房抵押贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款等契约以及房地产债券、融资租赁、预收购房款等；另一类是权益性金融工具，包括股票、证券投资基金、房地产投资信托等。共七十五页二、房地产金融市场(jn rn sh chn)的融资方式房地产金融市场的融资方式按有无中介机构参与可分为直接融资和间接(jin ji)融资。1. 房地产金融市场的直接融资房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资

15、。 共七十五页2. 房地产金融市场的间接融资房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资(tu z)，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，也可以是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款。 共七十五页三、房地产金融市场(jn rn sh chn)的分类 1. 房产金融市场和地产金融市场 按服务(fw)对象的不同，房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场。2. 房地产金融一级市场和二级市场 按交易层次不同，房地产金融市场可分为初级市场和二级市场。共七十五页共七十五页

16、3. 货币市场和资本市场 按交易工具的期限划分，房地产金融市场可分为货币市场和资本市场。货币市场是融通短期资金的市场，包括同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场是融通长期资金的市场。包括中长期信贷市场和证券市场(zhn qun sh chn)。中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间的贷款市场；证券市场(zhn qun sh chn)是通过证券的发行与交易融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。 共七十五页房地产分为三种(sn zhn)市场级别：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出

17、让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。而房地产一级市场，又是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设(jinsh)，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。共七十五页土地(td)市场土地一级市场即土地使用权出让市场，是指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、

18、利的关系。进入(jnr)土地一级市场的国有土地使用权主要有二种，即政府征用农村集体所有土地为国有土地的土地使用权和依法收回的国有土地使用权。土地一级市场的交易方式主要有行政划拨、出让、作价出资或入股、国有土地租赁等。土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入(jnr)土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种。 共七十五页房地产企业(qy)融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点

19、、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部(wib)融资两种。内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目

20、贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。 共七十五页四、房地产金融市场(jn rn sh chn)的功能1. 融通资金的功能2. 转移和分散风险的功能3. 调节和反映(fnyng)经济的功能共七十五页财经(cijng)郎眼/v_show/id_XOTAzNDM5ODM2.html共七十五页第四节 房地产金融机构(jn rn j u)一、房地产金融机构体系(tx)1房地产金融机构的涵义房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构等。2房地产金融机构体系构成房地产金融机构主要由三类机构组成，即专业性房地产金融机构

21、、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构。 /v_show/id_XNzM0MzgxNTcy.html 高利贷 房地产告急/v_show/id_XODg1NDcwMTY4.html金融犯罪共七十五页3我国的房地产金融机构体系我国的房地产金融机构体系主要由第二类非专业性房地产金融机构组成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构组成，具体可分为五大类：银行类、保险公司类、信托投资公司类、证券公司类和其他类(主要指财务公司、典当业、合作社等)。其中主要以商业银行(shn y yn xn)和信托公司为主。共七十五页二、我国房地产金融机构(jn rn j u)及其业务（一）银

22、行类我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。(二) 保险公司类保险公司类金融机构包括中资(zhn z)保险公司和外资保险公司。共七十五页(三)证券公司类 证券公司类主要有申银万国证券股份有限公司、海通证券股份有限公司、中国银河证券股份有限公司、国泰君安证券股份有限公司、国通证券股份有限公司、中信证券股份有限公司、湘财证券有限责任公司、渤海(b hi)证券有限责任公司、天同证券有限责任公司、华泰证券有限责任公司，等等。 共七十五页 (四)信托投资公司类信托投资公司类

23、金融机构(jn rn j u)包括中国国际信托投资公司、中煤信托投资有限责任公司、上海国际信托投资有限公司、华宝信托投资有限公司、上海爱建信托投资有限责任公司、中海信托投资有限责任公司、北京国际信托投资公司、济南英大国际信托投资有限责任公司、陕西省国际信托投资股份有限公司、中泰信托投资有限公司、西部信托投资有限公司等。共七十五页 (五)其他类 其他类房地产金融机构包括财务公司、金融资产管理公司、金融租赁公司、投资基金管理公司、信用社及房地产抵押担保公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。上述(shngsh)各类金融机构的运作分别受金融监管当局如银监会、保监会、证监会等监管部门的监管。共七

24、十五页三、房地产金融机构(jn rn j u)的任务（一）房地产金融机构的筹资任务1吸收企业、事业单位和个人等的闲置资金2积极归集住房公积金、公房出售资金和房屋维修基金等各项房改资金3代理房地产开发(kif)经营企业向社会直接筹集资金4利用其他筹资工具归集资金共七十五页（二）房地产金融机构(jn rn j u)的投融资任务1房地产投资活动2房地产开发与经营贷款3房屋(fngw)抵押贷款4其他资金运用任务共七十五页 (三)房地产资金结算(ji sun)任务 1住房公积金结算(ji sun) 2房租和物业管理费结算 3购售房资金结算 4其他资金结算共七十五页（四）其他(qt)金融服务任务房地产金融

25、机构的任务除了筹资、投融资和结算服务之外，还包括其他金融服务，如房地产保险服务、房地产投资(tu z)咨询、代编代审房地产项目预决算、代编房地产开发建设项目招标标底、提供抵押房地产价值估算、代理房地产买卖和代理房地产租赁等。共七十五页第五节 我国房地产金融的发展(fzhn)历程一、我国房地产金融的萌芽（古代）二、我国房地产金融的初步发展（近代）1房地产抵押贷款2银行直接投资从事房地产土地开发经营3发行(fhng)房地产股票和债券共七十五页三、我国房地产金融的萎缩沉寂（建国后至改革开发前）四、我国房地产金融的全面发展（改革开放以来）第一阶段：探索住房制度改革，房地产金融开始恢复发展(1978年-

26、1990年)第二阶段：住房制度改革全面推进，房地产金融跟进转型(zhun xn)(1991年-1997年)第三阶段：住房制度改革逐步深化，房地产金融进一步发展规范 (1998年) 共七十五页课堂(ktng)讨论假如你是一家(y ji)房地产开发公司的老板，你会和哪些房地产金融机构打交道？共七十五页复习(fx)思考题1房地产业的资金运作具有什么特点？2房地产金融的主要内容和任务是什么？3简述我国房地产金融机构的组成。4房地产金融机构的主要业务(yw)是什么？5房地产金融市场的主要功能有哪些？共七十五页实践(shjin)与训练实训项目：利用互联网或实地考察了解房地产金融机构及其开展房地产金融业务的

27、情况。 实训目的：了解和熟悉房地产金融机构及其开展各项业务的现状，培养学生自主学习，团结协作精神。 实训步骤：（1）学生分组，以小组为单位分工协作，通过网络或实地考察获取相关资料。（2）各小组分析整理(zhngl)资料，形成调查报告。（3）小组汇报共七十五页案例(n l)分析通知严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨，加强住房保障工作，增加住房用地有效(yuxio)供应，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房等各项要求。共七十五页通知还明确提出了抑制不合理购房需求(xqi)的具体措施，其中要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险

28、缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自通知发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。（节选自： 2010-10-8）共七十五页相关阅读(yud)：中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，收紧信贷政策。其“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”的政策。此政策的核心思想就是针对第二套购房和多次置业的首付比例和利率进行差别化对待。思考题：仔细阅读上述材料，结合所学知识，分析当

29、前严格差别化住房信贷政策的主要原因？对银行有何影响？共七十五页差别化住房(zhfng)信贷政策，坚决抑制不合理住房(zhfng)需求。对购买首套自住房(zhfng)且套型建筑面积在9平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 共七十五页第一章重要(zhngyo)知识点回顾共七十五页第一章 房地产金融(jnrng)基本知识共七十五页重要(zhngyo)知识回顾 p1作为一种客观存在的物质形态

30、，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一(h y)。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。共七十五页房地产业资金(zjn)运作的特点

31、：p21、资金投入量大2、整体资金周转慢3、资金运作受地域影响大4、房地产资金的增值性共七十五页房地产金融的分类1、政策性房地产金融和商业性房地产金融2、直接房地产金融和间接(jin ji)房地产金融3、房产金融与地产金融房改金融P6共七十五页房地产金融(jnrng)的特点P71、房地产金融以抵押权为基础2、房地产金融的证券化趋势3、房地产金融的政策性较强4、房地产金融市场波动大共七十五页房地产金融市场的构成(guchng)要素P81、融资主体2、融资中介3、金融工具共七十五页我国房地产金融机构及其业务p13（一）银行类中国建设银行 中国工商银行 中国农业银行 住房储蓄银行 其他全国性和区域性

32、商业银行外资银行（二）保险公司类中资保险公司 外资(wiz)保险公司 证券公司信托投资公司 其他类共七十五页假如你是一家(y ji)房地产开发公司的老板，你会和哪些房地产金融机构打交道？共七十五页一、单项选择题1. 由于土地的稀缺性而造成(zo chn)供求矛盾，而促使房地产价格上升， 这一点决定了房地产资金具有（ D ）。A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性 共七十五页2. 由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目(xingm)去满足，因而房地产项目(xingm)具有（ A ）。A.地域性 B.非竞争性 C.非流动性 D.盈利性 共七十五页3. 房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就