房地产新政分析报告

1、XXXX房地产新政分析报告新年伊始，房地产调控再度发力，1月26日，国务院研究出台了房地产市场调控八项措施（“国八条”）；27日，国务院宣布同意在部分都市进行个人住房征收房产税的改革试点。此次“国八条”的出台和房产税的开征是2010年以来中央对房地产行业进行的第四轮宏观调控，在今年开局之际明确了全年房地产政策基调，即调控将连续沿着从严从紧的方向推进。现将有关情形分析报告如下：一、政策内容及特点（一）出台的要紧政策一是国务院研究出台房地产调控八项措施。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房咨询题，连续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市

2、场平稳健康进展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了落实地点政府责任、加大保证性安居工程建设力度、调整完善税收政策、强化差不化住房信贷政策、严格住房用地供应治理、合理引导住房需求、落实住房保证和稳固房价工作的约谈咨询责机制、坚持和强化舆论引导等八项政策措施。二是部分都市正式开征房产税。最近召开的国务院常务会议同意在部分都市进行个人住房征收房产税改革试点，具体征收方法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际动身制定。27日，上海市和重庆市的试点方案同时公布，并于1月28日开始正式实行。比较上海和重庆两地的房产税征收方案，从征税对象上来看，差不多上针对新购住房，但上海限定于居民家庭第二套及

3、以上住房或非该本市居民家庭在沪新购的住房，重庆则限定于高档住房或外地人员（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套以上一般住房，范畴有所不同。从计税依据上来看，两地都暂以市场交易价格为准，同时规定条件成熟时，以评估价格为依据。从税率上来看，都按照房价高低执行差不税率，上海定为0.6%,对市场交易单价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率减为0.4%;重庆规定住房交易单价为重庆主城区房屋均价2-3倍的，税率为0.5%,单价为均价3-4倍的，税率为1%,单价在均价4倍以上的，税率为1.2%从减免措施上来看，上海规定家庭人均住房面积不超过60平方米的，具新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方

4、米的，对属新购住房超出部分的面积，运算征收房产税；重庆规定以家庭为单位，一户家庭只能对一套住房享受减免政策，独栋住宅的，减免180平米，高档住宅的，减免100平米。总的看来，上海市的征收方案覆盖面较广，但税率较低，重庆市的方案覆盖面相对较小，但税率较高。（二）近几时期调控政策的比较房地产宏观调控自2010年初启动以来，大致经历了四次政策高峰，分不是2010年1月、4-5月、9-10月和2011年1月。在这四个调控时期，要紧政策演进和比较情形如下：2010年1月4-5月9-10月2011年1月标志性文件国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（“国条”）国务院关于坚决遏制部分都市房价过快

5、上涨的通知（“国十条”）央行、银监会、住建部、财政部等部委的一系列联合发文（“国五条”）国务院关于房地产调控的八项措施（“国八条”）要紧政策内容地点政府职责提出加大对各地贯彻落实房地产市场调控政策情形的检查和指导建立考核咨询责机制要求各地制定调控实施细则，严格执行咨询明确市级地点政府要制定并公布房价操纵目标个人房贷二套及以上住首套房面积首套房贷款二套房首付款政策房贷款首付款在90M2以上首付款比例一提比例高至比例不得低于的，首付款比例律不低于60%,利率不40%，贷款利率不得低于30%;得低于基准利严格按照风险30%;二套房暂停发放三率1.1倍定价首付款比例不套及以上住房得打50%,贷款贷款利

6、率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提升房价上涨过各直辖巾、打快都市，要在一算单列市、省会定时刻内限定都市和房价过住房限购居民家庭购房高、上涨过快的政策套数；都市，在一定时截止10月有期内，要从严制14个都市颁布定和执行住房限购令限购措施；目前已有24个都市实施限购保证性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用商品住房用地加大对2010年地供应打算总提出增加保证不低于住房建住房建设打算量原则上不得土地供应性住房和一般设用地供应总和用地供应打低于前2年年政策商品住房有效量的70%;算实际完成情均实际供应量；供给探究”综合评形的督查考核推广“限房林、一伙兄力度

7、价、竞地价”的价”、“双向竞土地出让方式价”等土地出让方式保证房政给加快推进保证性安居工程建设明确2010年建设保证性住房300力套、各类棚户区改造住房280力套的任务建立支持公共租赁住房建设的税收优待政策；鼓舞金融机构支持保证性安居工程建设单列保证房用地供应打算；逐步扩大住房保证制度覆盖面，将建制镇纳入保证范畴税收政策严格执行差不化税收政策加快研究制定引导个人合理住房消费和调剂个人房产收益的税收政策调整交易契税及个人所得税；加快推进房产税改革试点工作在重庆、上海试点征收房产税；提升住房交易营业税其他政策提出加大正确的舆论引导（三）此次出台政策的特点与2010年相比较，此次调控在本质上是前期政

8、策的连续。从方向上来看，连续坚持了从严从紧的格局不放松；从内容上来看，仍旧涉及到金融、税收、行政、保证房体制等多个方面；从方法上来看，要紧依旧以抑制需求，增加供给，强化监管等手段为主。同时，此次出台的政策又在前期调控基础上进一步强化，力度更加深入，重点更加突出，导向更加明确，有以下几个值得关注的特点：一是专门强调地点政府应落实调控职责。2010年9月下旬，中央启动房地产市场“二次调控”时，首次提出落实地点政府咨询责机制。此次的“国八条”首条即要求“进一步落实地点政府职责”，并提出各都市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格操纵目标，并向社会公布，将地点政府操纵房价的目标明确地予以量化。同时，

9、更加大调落实约谈咨询责机制，未达到操纵房价目标的要向国务院做出报告。地点政府在房地产调控中的责任比往常更重。二是采取强硬措施进一步抑制需求。自2010年房地产行业宏观调控开始以来，抑制投资、投机需求一直是要紧着力点之一。到此次调控时，有关规定差不多具备了专门强的刚性。突出表现在一方面以行政限购方式操纵购房指标，另一方面以拔高信贷门槛方式提升购房成本。限购方面，此次出台政策将范畴明确扩大到各直辖市、打算单列市、省会都市和房价过高、上涨过快的都市。个人信贷方面，将二套房首付款比例由50%提升到60%,利率不低于基准利率的1.1倍，加上此前已实施的三套及以上住房的停贷政策，信贷支持购房的渠道差不多被

10、连续、大幅度收紧。三是房地产税制改革进入实施时期。2010年的房地产调控中，税收调剂是重要的政策组成部分，但要紧集中于具体环节的税基、税率的调整，具备税制改革意义的房产税一直处于研究讨论时期。此次，房产税终于落地实施，标志着一个新的时期的到来。尽管目前房产税只是在上海、重庆两地试点征收，但示范效应十分明显，向更多都市扩展也是趋势所向。四是明确提出强化舆论引导。“国八条”提出的加大正面宣传，引导理性消费，严查虚假消息的要求，是中央层面首次明文对舆论报道房地产调控做出要求。表明房地产调控已被视为一场攻坚战，不仅要依靠行政、金融、财税等手段，还要强化舆论导向。二、意图分析通过对2010年初至今房地产

11、宏观调控政策的梳理，不难看出，中央是在坚持从严从紧的调控方向上，按照市场反应和调控的成效，步步加码，层层推进。去年1月，国务院出台“国十一条”开始启动调控后，市场反应并不主动，一季度成交量大增，价格快速上涨。“两会”之后的4月，国务院加大调控力度，出台“国十条”，执行强硬措施，市场应声而动，活跃度明显下降，房价过快上涨势头得到初步遏制。随着“金九银十”的传统交易旺季到来，和市场对前期政策消化差不多完成，在进入8、9月份之后，又迎来了一轮反弹，部分热点都市房价上涨压力重现。9月下旬，“国五条”出台标志着二次调控来临，市场反弹势头被及时操纵。当前，房地产市场的要紧矛盾仍旧埋伏，外部通胀预期更加大烈

12、，供求失衡局面短期内难以全然扭转，房价上涨压力仍旧较大。按照国家统计局公布的数据，2010年，全国商品房销售面积同比增长10.1%,价格同比上涨6.4%,全国70个大中都市房屋销售价格指数自7、8月环比持平之后，9-12月又连续4个月出现上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量制造历史新高，同比多增了近10%。岁末年初，部分热点都市市场再度升温，据有关报道，2011年1月前三周，北京新房成交套数同比增长17%,成交均价同比上涨19%;上海新房成交套数同比大涨76%,豪宅成交价格连续攀升。在这些热点都市，刚性需求压力较大，投资性需求在通胀预期下重新入市，限购措施逐步到期，房产税迟迟悬而未决，关于今年的政策取向和市场走势的争议增多。在如此的市场和舆论环境下，政府选择在年前集中出台新一轮调控政策，就有其合理性和必定性。目的确实是要稳固市场，引导预期，巩固前期来之不易的调控成果，为今年的房地产行业调控做好预备，奠定基础。三、趋势分析“国八条”出台、房产税开征代表了2011年房地产行业宏观调控的第一轮高峰。从政策基调看，从紧的调控格局短期内可不能转向，上半年要紧的政策动向仍将以巩固强化前期调控效力为要紧目的。从市场走势看，政策出台后市场将经历一段时刻的调整，一季度的市场成交量可能震荡下行，专门是地点政府操纵房价、稳固市场的压力加大，也会促使