【5A文】大型城市历史街区商业改造开发模式及策略

1、【5A文大型城市历史街区商业改造开发模式及策略案例研究参考性案例20多个杭州清河坊杭州西湖天地上海新天地上海田子坊黄山屯溪老街北京798重庆瓷器口阳朔西街南锣鼓巷前门大街商业改造上海七宝街昆明老街南京2针对性案例6个上海田子坊南京1912新加坡克拉码头上海新天地成都宽窄巷子上海太平桥改造乩肉3屈幽冶區案例选取按照规模体量的不同，我们将历史文化类商业项目分成三类类别规模界定项目属性功能使命成功代表项目小规模3万平以下文化特色商业街特色文化打造商业核心竞争力，区域商业中心南乐1912田子坊中等规模3-10万平历史文化特色商业街区城市客厅、旅游名片、文化传承，新商业中心区上海新天地克拉码头大规模10

2、万平以上历史文化特色大规模综合商业区城市更新升级、新商业模式引领、城市名片宽窄巷子瑞安太平桥改造历史文化特色商业街开发模式研究南京1912、田子坊曰心轨丿WM，7和姒11方曰心轨丿WM，7和姒11方南京1912厅，王打“民国文化牌”i位置：:处；Ii规模：:“博爱”I街心广场组成，总面积3万多平方米；I=安名：从征集的600多个方案中确定，!1912是民国元年;II定位：“城市客厅”，力图称为白领、:小资、文化人群、外籍人士、商务客人、!旅游消费的“髙尚休闲商业区”o位于有17幢民国风格、“新世纪力、“太平洋”竹1慎胡M3万多平方米；:11r:南京1912南京1912整体风格保留民国建筑的风貌

3、:功能组成：:南京1912”的设计风格与总:统府遗址建筑群总体风貌保持一:致。总统府是南京民国建筑风貌:的集中地；:【17幢建釦，其中5幢是原有的:民国建筑，最高的只有三层楼，:大多数建筑是两层楼甚至是平房o:1I建筑风格：!=青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、:呈L形环绕”总统府”；:=大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部:I装饰烟灰色的墻面上勾勒H白色的砖缝一除此之外无任;何修饰。南京1912匕人/曰hc有|/|ru佬从/寸工要经营业态，消费档次:业态：以酒吧为主,:经营模式：只租不售，经营者和管理廷血艄甫冋档二2S诲qL敦口口fR-=长江fiiSMusi

4、cClub街TCLUBBABYFACECLUBOHCLw/I?3JS6BTDUCHBAK其他公建11X休闲12%餐饮42%餐饮休闲酒吧公建其他|新世纪广场山哎仕咅*主駆西特厅百度泪电曲和红电12阿痒果5臨色他蹋或tei2乱世1i人/嫁合涵理力公宣/ElevenBkBSPACE1DEE?后街B心乌豆兰凤挣巴ACTcm於SQMG博*广场工圭十年代反艺馆玛家颐扇西律足道妄年华花聒开心豆售跡因信咱熾天成接苗七新英伦吞住S?A冬夫人同噺或期笋星巴克一7*田些东如邯眦紜.一阳光小火購共和广场太平广场餐饮区休闲区酒吧区ffilE东座招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健

5、身中心等国际顶尖品牌；国际一线品牌将占有40%的份额，国内发达城市的一线品牌占有30%的份额，其余30%。南京1912SEVENCLUBJ8年店庆亠为糸列36对一M黑田用I事0也i、沪_亠.一一2亠一一亠E疋兰阶留IHBSSSjKRi景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，UD9-Ocrth31tliMYHALLOWEEN3丹鉀译訓入迷南京1912临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50a1=银疔时岗广3旳示I/I厶丿乩丿y/似纠日旳示习叽IJ南京1912人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客:口城市影响：成为娱乐休闲:I业的重要增长Ii商业影响：南京i9i2开:创

6、了全新的商业运营管理|I模式i口人文影响：弓【领了南京人:I时尚休闲理念1引领时尚潮流：成为南京最具时尚的新品发布集中地、成为名人活动名牌产品展示荟萃地、成为影视剧组拍摄基地、成I为媒体关注的焦点I上海田子坊至平丨冃久面积约2万余平米，临近轨道交通及多个交通站点，交!位置：田子坊位于中国上海市泰康:路210弄；I:交通：临近轨道交通九号线和多个:交通站点，交通极为便利；I:规模：建筑面积2万余平方米。_海新天地册：劝曲死hlwwxiia.或也3地铁站FtfltWIlb“na磁S血liaMK=We%BI3S(DCfKaEfir込人磬or93凰険/谢为毎花eib扎确內Ri公朋比AIKMXB1L3克

7、JDBIKR力:t刀厶由衣歼H三小区州更禾则柴fll咯MintifeAMUlhfitMm：Y12UVI召金5：小花处牝L賢尔EHR*flr58iC*r-I#AM他Ml址圮g上am花大.2刃Bt?净疋QJEE，1卷二2快R占中于mm三竺恢总SEW三2址肿|Klf东*四只肿V、e修大m凸iBWtfRW登辽丿力史住区侏沪攻垣，反上海田子坊展成为上海保存历史文化遗存类型最为丰富的历史街区上世纪50年代90年代II1998年发展至今典型的弄堂工厂，由海华制革厂（1935）、康福织造厂（1935）、永明瓶盖厂（1936年）、香粉材料公司（1936）、上海食品工业机械厂（1958）组成产业结构调整，这些工厂

8、效益连年下滑，一些厂房闲宣起来逐渐废弃，成为当地政府负担一路发文化发展公司首先进驻泰康路揭开了泰康路士海艺术街的序幕,著名画家陈逸飞、尔冬强、等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，渐渐吹起了艺术之风已入驻艺术品、工艺品商店40余家，工作室、设计室20余家，引进了10个国家的艺术人群，中西方文化在此交融，被称为“上海的苏荷必须根据其历史文化价值,上海田子坊确定其所承载的历史文化内M从而确定保护和甫薪的保护上海近代社区发展的脉络按以保为主、适量更新的原则，对规划对基地内建筑按照风貌等级分类合理的实施+清晰地理念保留历史建筑：保留历史建筑不得整体拆除，应当予以维修和再利用。一般建筑：按照建筑风貌细

9、分为甲一般建筑等、乙等一般建筑两类应当拆除建筑：可利用其空地新建公共设施，以弥补基地内公共设施不足的现状。室内设计、视觉艺术、工上海田子坊艺美术为主的特色产业,:口定位：形成以室内设1!计、视觉艺术、工艺美1TOC o 1-5 h z:术为主的特色产业；1II:建筑风格：典型上世:纪弄堂风格；III发展历史：1II:/原是上世纪50年代典1:型的弄堂工厂；丫II:90年代由于产业结构:-的调整，这些工厂效益丫逐年下滑，厂房闲宣多:年；:!克拉码头新加坡克拉码头休闲餐饮娱乐项目，以点带面营造克拉码头度假氛围开发策略3:以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进国际知名以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，引进国

10、际品牌餐饮和休闲娱乐项目能够打造时尚、轻松、休闲的度假氛围，并显著提升项目对消费者的粘滞力，吸引中高端旅客群。克拉码头引进的餐饮娱乐项目包括：餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国、印度等世界各地的餐饮品牌娱乐：新西兰G-MAX绷紧跳酒吧/夜店：如KandiBar.ZIRCA（际品牌演出俱乐部）新加坡克拉码头开发策略4:保留原有二手交易市场功能，并改造为艺术品制作展示与交易空间，丰富区域文化活力，提升区域价值品位克拉码头保留了原有跳蚤市场功能，加以规范，改造成文化商业/展示场所，贴上了文化传承发扬的标签。古董二手市场：旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场艺术品制作现场演绎和销售：蜡烛制作、毛纺编

11、织、现场作画传统艺术表演：乐器、传统戏曲艺术成品展示销售克拉码头还与AeonVentures公司合作，安排更多的艺术家到展销他们手工艺术品，既有本国传统艺术，也吸收国外特色艺术11新加坡克拉码头小结充分依托水系强势资源，作为主线贯穿项目主体，并通过灯光效果进一步加强景观氛围，形成项目最显著特色。科学的业态布局（依照临河距离进行圈层布局）和配置，以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，后期加入办公零售等复合功能，起到休闲主导的站位，吸引高端度假客流。.保留原有传统建筑特色与文脉肌理，并保留原有二手交易市场，将之改造为艺术品制作展示交易场所，传承并焕发传统文化活力，提升文化底蕴。)UIII*a概况上海新天地

12、广场项目位于上海市卢湾区，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。占地面积：30,000平方米商业面积：57,000平方米（官方数拒发展商：瑞安集团开业时间：2001年6月品牌：88新天地精品酒店、新天地廨“会所II111111Hilll|lMtlvlgj|Ii上海新天地广场I项目资源梳理：石库门里弄风格建筑海派文化、中共“一大”I鸟址构成了项目优势资源上海新天地地处原石库门里弄街区，建筑建于上世纪二三十年代，因其最外门以石料作门框而得名。其布局和建筑风格融合了中西建筑特征：单体平面及结构脱胎于中国传统院落式住宅，有天井、客堂、厢房等；门框上欧式花纹，欧式屋顶，排联结构等则是西洋建筑特征。

13、石库门是中西合璧的产物，包裹其中的上海人生活方式形成了一种地方文化，即弄堂文化，也影响了上海人的群体性格。海派文化的烙印深深地刻在了石库门上。同时，中共“一大”会址坐落于新天地广场地块之中。上海新天地广场从盘点项目所拥资源出发，我们做出如下研判:判断一：石库门风格历史建筑群+地方海派文化+中共“一大”会址构成了本项目历史文化街区改造的强势资源。判断二：本项目开发过程中应坚持保护和传承历史文化遗产，并结合商业开发使其焕发新的生命力。P二上海新天地广场I开发策略1:深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造I相结合，掌握破立平衡；新建部分现代建筑，新旧融合新天地项目对历史建筑的保护和改造主要采用了

14、以下方式：保留立面：保留大多数石库门建筑外立面，并进行修缮，尤其强调整旧如旧，体现石库门建筑群的历史文化韵味；挖掘精髓：保留了建筑上体现历史变迁的信息,如文字、标语、文革时期的装饰等；内部改造：保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高，升级上下水，增加玻璃幕窗等），以满足现代商业要求新旧辉映：项目建成后分为南里北里两部分，南以现代建筑为主，北以保留旧建筑为主，体现了新旧碰撞交融，突出上海的文化内涵。保留公建：保留并修缮了中共“一大”会址等建筑并作为文化展示场所上海新天地广场建筑保护与升级改造的成功经验历史建筑保护的成功之处：打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定势，发掘

15、了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留没有生命力的文化躯壳（原有生活形态和建筑功能布局）。成功实现了原有住宅区向现代商业的功能置换，保护的同时给区域塑造了未来发展空间。上海新天地广场1|开发策略2:随时间推移和项目发展不断调整和深化定位，不I断释放项目价值的潜在增长空间发展商对新天地广场的定位做到了“与时俱进”：定位的调整和优化是根据对项目资源的挖掘和认识的深入不断进行的，同时要回归到对优势资源的联系和利用之上。在调整定位的过程中，项目价值的增长空间的不断得到释放，城市站位不断提髙。国际交流聚会地都市旅游景点综合性时尚场所初期主要强调综合性，目标是作成上海第一个集中餐饮、娱乐、购

16、物、旅游、文化的综合场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，明确的大方向为一个综合性的商业场所。定位发展为ShoppingMall”，把新天地打造成个平面的Mall,要求综合的同时，更要求有明确的主题定位和独特魅力。石库门与生俱来的独特魅力，为项目锁定了主题:“都市旅游刀o瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的定位的第三阶段，发展商决定把新天地设计成为适于国际化交流和聚会的场所，以体现上海的国际化发展趋势和石库门建筑本身中西融合的特点上海新天地广场|开发策略3:随定位升级而调整业态，逐步提高零售比例；利I用一二期标杆形象和品牌效应带动三期租金和品牌档次提升。新

17、天地广场的业态配宣随着定位升级不断调整，初期（北里南里）为聚集人气，以休闲餐饮和娱乐为主，并配童提升整体形象的精品酒店和会所做主力店，而零售业态较少。随着整个项目形象的建立和城市站位的提升,项目租金也不断提高，零售业态占比增大新天地三期开业前后，整体业态变化对比图（按店铺数量）:休闲娱乐配套服务三期开业后零售（三期：新天地时尚），给项目带来了具有持续性收益增值的能力。区域主题功能模块主力店/次主力店北更休闲餐饮餐饮零售休闲娱乐服务新天地壹号宝来纳餐厅南里广场生活休闲餐饮零售休闲娱乐服务88新天地南里购物中心生活娱乐餐饮零售休闲娱乐Ifame卡拉OK、UME新天地时尚时尚购物餐饮零售服务DBHK

18、sFrancfranc上海新天地广场开发策略4:初期租金优惠积累优质商户-聚集商业人气，根据定位选择商户；经过发展逐步取得招商和租金制定主导地位。在租户的选择方面以国际化为标准。新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，开发商通过提供样板房，组织租户参观，7解设计理念，达到和租户理念的磨合，这是新天地市场推广中的重要步骤。招商方面只选最合适新天地的，而不是付租金最髙的住户。新天地的商户组合主要是老字号品牌商户、具有特色的魅力商户和明星自营的依靠名气聚拢人气的明星商户，聚集了一大群优秀商户。对于最优秀的商户而言，即依靠主力店自身的品牌与形象，在与开发商的谈判中占据优势

19、，所以租金通常压得很低。上海新天地广场|开发策略5:坚持只租不售，经营管理分离，保证整体管理水I平，把项目作为区域形象展示标杆新天地广场只租不卖，管理者与经营者相分离。这样的模式与国际Mall运营模式同步，该模式可保证和提髙管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。同时，这种模式也能防止后期经营权不统一出现小商铺集成，业态和经营形式退化的现象。新天地及企业天地年租金收益图2010年辈淳天地二期1316万元/平米新天地周边房价走势图2CO&t草湖天堆二期2008年卷湖天地三期67003元/平米

20、上海新天地广场开发成果：规模不大但定位鲜明、散发传统文化韵味又披上时尚外衣，辐射太平桥城市综合体的商业核心和形象标杆项目上海新天地占地面积3万平米，总建筑面积8万多平方米（含三期），规模并不大，但通过前述的发展理念和策賂，逐步发展成及保留了海派文化和石库门建筑风格精髓、又飘散着现代国际化时尚气息的商业项目。上海新天地广场在太平桥城市综合体中扮演了形象标杆和商业核心的角色，其开业之初餐饮类租金仅3.5元加2天，如今已升至30-35m2天。而新天地广场对整个综合体商业价值和地价拉动作用亦极为显著：2006年卖到1.6万每平的翠湖天地如今已卖到13-16万每平，实现了高溢价。y1掌握保护和开发的平衡

21、点随着项目发展及时调整和升级项目定位中打造区域商业核心以石窟门建筑初期开发只租不售蜩各商家的个性化差异化经营实行管理权和经营权分析，保证项目整体形象和品质的同时弄堂文化和中共“一大”会址作等优势资源为载体进行打造区域商业个性化形象和焦点O上海新天地广场小结.初期重点布置餐饮业态吸引人气，通过精品酒店等主力店提升形象期加强休闲娱乐业态增加人流驻留，后期增加零售业态增加租金收益。环境咚曆越舉木力实两迪块厚均整性那境咚營包括人口腾迁、城市（深入挖掘项目资源，包括自然景观、建筑景观、人文、历史，为、资源搭建一个平台，成为项目矗王线和磁极，形成核心竞争力。丿通过灯光、小品、设施、运营、附加项目等对资源主

22、线进行强化駆行整体规划设计，通过特色结点的打造,凤削实现以点带面的片区式拉动效血，实现商业运营无死角建筑特色化、景观化、风情化，艺术化，注重细节的打造，通过、I装饰L、立面、构筑物、形态等将文化符号植入建筑本身J-历史特色型商业业态应原址原味予以保留，以传承城市文化深挖历史建筑特色和文化精髓；秉承保护和改造相结合，掌握矿、衡，内部实现功能置换。业态卜丿了亜过餐饮娱乐业态在项目初期带动人气，后期逐步增加零售亚态厂公建设施的可入，如剧院博物馆/图书馆会展等为商业客群、酒店的引入既是形象标签，同时也作为旅游配套设施为商业的发、J展搭建旅游产业平台。历史文化特色大规模综合商业区开发模式研究成都宽窄巷子

23、、上海瑞安新天地-太平桥改造成都宽窄巷子成都三大历史文化名城保护街区之一，融合闲适老成都时尚新成都的国内首个院落式情景消费体验区。3-=二二令冬云agguig1贯窄巷子m概述：“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成。改造项目于2008年竣工。核心保护区占地80亩，建面4.4万平米（含地下停车场万平米），由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。院落以一层为主，局部二层，面积173-1100平米，主要集中在400800平米。成都宽窄巷子、N在空间、时间

24、上进行层次分明的定位细分；并针对不同客群的消费需求和地方消费倾向进行综合业态配置。贯穿项目的三条巷子定位各不相同，详见表格，在业态业种的设宣上较为科学，宽巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡为主，井巷子以酒吧、夜店为主，体现了时间序列的层次性。街道主题定位业态分布宽巷子“闲生活”，旅游休闲主题的情景消费游憩区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、会所、SPA窄巷子“慢生活”，品牌商业主题的精致生活品位区西餐、品牌餐饮、时尚快餐、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店井巷子“新生活”，时尚年轻主题的时尚动感娱乐区酒吧、夜店、甜品、婚场、小型特色零售、快餐、创意时尚功

25、能细分和业态规划:开街之初，宽窄巷子在业态的配直上特色明显，其餐饮、酒吧、茶馆类的店铺比重最大，零售业态相对较小，这不仅能利用餐饮类业态易成活且聚集人气的优势，也符合成都重休闲好饮食的生活方式，而引入咖啡（包括星巴克）既实现了时尚休闲的文化与历史韵味的融合,丰满了迎合不同客群的能力。HR宽巷子成都宽窄巷子蓝色：精品酒店I业态分布图N乐；U!以老成都城市格局和胡同建筑风格孤本为强势资源贯穿整体,以四川古老艺术工艺为文化标签进行植入。嗨资源员穿主践：清末明初老旧建筑风格和街道肌理成为贯穿整个项目的强势资源。宽窄巷子整体保留了老成都“千年少城”的城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，成为北方胡同文化

26、和建筑风格在南方的“孤本”。宽巷子内的成都原真生活体验馆清末民初老旧风格建筑设置公建植入文化：宽窄巷子专门设置一些公建用以展示古老艺术和文化、如蜀绣、竹编及漆器工艺等，还修建了特色纪念馆、画馆、戏馆等，并且邀请一些顶级艺术家、文化名人来业从事创作,成功给整体商业环境植入了文化底蕴。成都宽窄巷子、N开发策略：划分核心保护区和环境协调区，前者着力原始建筑保护，后者重点改建开发。区域核心保护区环境协调区占地80亩220亩开发方式只迁不拆（产权买断/调换）：40%建筑保留并修缮；60%建筑按原有风貌进行改建拆除大部分原建筑，新开发产品为独立仿古宅院式别墅开发特点整旧如旧整新如旧开发重点保护历史建筑开发

27、商铺和住宅产品:人人用1H申国腥行H弘文书；谢咨11环境协调区ST祎笊社n少;%enxcix何IK丙阳谤所m山力借只石|成晶筑电J/-成占4.大学a雌皿瑋鑑隣大週2011Google-.成都宽窄巷子开发策略：以核心保护区先期启动，带动其余区域发力，通过环境协调区的独立仿古院落别墅实现回款O先期启动核心保护区，以特色餐饮/休闲/文化主题体验市场所开街特色主题餐饮!主题书屋聚集人气，树立标杆，推广形象，注入文化，实现城市名片打造，提升区域价值后期逐步启动环境协调区中独立仿古院落式别墅销售解决资金回流问题丿成都宽窄巷子采取政府牵头组建项目公司的运作方式；通过银行贷款进行融资，并享受政府的政策和资金支

28、持。投资规模和成本构成：初期预算静态投资约7亿元，成本包括土地成本、拆迁成本、古旧建筑修缮、改造成本，新建建筑建设成本、环境景观塑造成本以及属于开发公司所有的全部建（构）筑物及公共环境的维护、维修费用，市政基础设施改造、建设成本等。运作方式：公司化运作，由市政府牵头组建项目公司（该公司采取一家控股，多家入股的方式）作为实施主体，进行统一保护、规划、设计、建设、整治和经营。融资方式：1、主要采取银行贷款；2、政府以财政贴息给予补偿；3、成都市政府对项目提供政策和资金支持，包括在市政资金中安排片区道路、给排水等市政管网建设费用、降低并缓交或分期缴纳该区域内土地使用权出让金。保护建筑复原及改造强势资

29、源同步文化旅游产业驱动f城市特色1文化的展j:示，城市1名片:f/公建设施打造历史文化挖掘及老字号复原餐饮娱乐为主，零售为辅主题化商业的引入，提升文化品位f改建打造多功能型可售【产品，满足:回现，:/-*厂拆除大部分原建筑，整新如旧新开发产品为独立仿古宅院式别墅瑞安新天地太平桥分区功能总建筑面积上海新天地广场商业/文化/旅游/休闲体验场所5.7万翠湖新天地小区髙端住宅53.4万其中二期11万企业天地甲级写字楼和购物中心39万体验式设计一运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力太平桥地区重建项目位于上海市卢湾区，总规划用地52公顷，毗邻淮海中

30、路商业企业、黄陂南路地铁站以及上海市东西、南北主干高架交汇点。此发展项目包括写字楼、住宅、商业、娱乐和文化，大功能分区上主要包括上海新天地、企业新天地和翠湖天地，规模如下表所示。瑞安新天地太平桥开发策略：整体规划，片区推进，分步实施，环改先行认识到以上问题，开发商提出了“统_规划.成片改造.分步实施.环改先行”的开发思路。图裔业办公综合用地其它公共设施用电!市政公用设経用地I裔业文JR办公塚合用地R3烏駁住宅用地规划范BI例HBI商业文集用地跆基础救K设施用地开发商（瑞安集团）从政府拿到规划面积为52万平方米的太平桥地区地块后，考虑了以下3点问题：1地块所属区域原为老旧居民区，区域环境较差，价

31、值较低，开发商拿地开发热情不咼O2项目体量庞大（52万平米规划面积）,若次整体开发，开发商将面临沉重的资金压力。3.若采取以往的零星拆建式“街坊改造”方式，对于大体量的项目很可能产生规划不统一，功能分区混乱重复的问题瑞安新天地太平桥各分区划分层次分明，功能上既互相带动又互相补充从功能分区的角度分析：大型人工湖和绿地：改善区域生态和景观环境;新天地广场：主题情景体验式商业，提升区域商业形象，同时留存历史建筑，丰满区域文化韵味；翠湖天地/企业天地：引入高端人群，提升区域人口素质和消费能力，并补充商务功能。瑞安新天地太平桥I开发过程：大型人工湖绿地刷新区域形象，新天地广场打造提I升商业价值，推出现金

32、回流产品实现汇款，最终实现区域升级根据前述开发思路，开发商进行了以下的开发过彳呈WH:;:!.d.市、区政府、瑞安集团共同斥巨资打造4万平米大型人工湖绿地公园；老旧住宅区居民动迁环境改造商业提升新天地广场的打造（包括88新天地高端精品酒店和新天地壹号高端会所）推出企业天地（商铺产品）和翠湖天地（髙端住宅）实现回款区域升级区域地价提升，开发商争相拿地，进入开发热潮收益从环境改造入手，通过商业提升区域价值，进而实现住宅和写字楼物业的高溢价:新天地前期总投资14亿元，投资如此巨|!大，如何获取收益呢？太平桥的环境改造I石库门的文化保护，单独来看，都是赔本：:买卖。有人曾估算，瑞安集团首期投入的:14亿元，至少需要十年才能收回成本。:现在看来，由于正值房地产的黄金十年，1:瑞安获得的回报已经远远超过了预期。新:天地刚开幕时，餐饮类租金为3.5/元/叭|:如今已升至3035/元/讥而20