差别化土地供应方式研究(共77页)

1、深圳市差别化土地(td)供应方式研究深圳市规划(guhu)国土发展研究中心2014年10月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc401738342 一、工作(gngzu)概述 PAGEREF _Toc401738342 h 1 HYPERLINK l _Toc401738343 （一）研究(ynji)背景 PAGEREF _Toc401738343 h 1 HYPERLINK l _Toc401738344 1、政策(zhngc)背景 PAGEREF _Toc401738344 h 1 HYPERLINK l _Toc401738345 2、工作要求 PAGE

2、REF _Toc401738345 h 2 HYPERLINK l _Toc401738346 （二）研究重点 PAGEREF _Toc401738346 h 3 HYPERLINK l _Toc401738347 1、国有土地供应政策梳理 PAGEREF _Toc401738347 h 4 HYPERLINK l _Toc401738348 2、现行土地供应方式适用范围探讨 PAGEREF _Toc401738348 h 5 HYPERLINK l _Toc401738349 3、深圳国有土地有偿使用政策 PAGEREF _Toc401738349 h 5 HYPERLINK l _Toc4

3、01738350 4、深圳市土地差别化供应现状 PAGEREF _Toc401738350 h 5 HYPERLINK l _Toc401738351 5、深圳市土地差别化供应政策创新与探索 PAGEREF _Toc401738351 h 5 HYPERLINK l _Toc401738352 6、土地差别化供应机制完善的建议 PAGEREF _Toc401738352 h 6 HYPERLINK l _Toc401738353 二、国有土地供应方式梳理 PAGEREF _Toc401738353 h 6 HYPERLINK l _Toc401738354 （一）国有土地供应方式 PAGERE

4、F _Toc401738354 h 6 HYPERLINK l _Toc401738355 1、划拨 PAGEREF _Toc401738355 h 7 HYPERLINK l _Toc401738356 2、出让 PAGEREF _Toc401738356 h 8 HYPERLINK l _Toc401738357 3、租赁 PAGEREF _Toc401738357 h 11 HYPERLINK l _Toc401738358 4、作价出资（入股） PAGEREF _Toc401738358 h 12 HYPERLINK l _Toc401738359 5、授权经营 PAGEREF _To

5、c401738359 h 16 HYPERLINK l _Toc401738360 （二）现行土地供应方式适用范围探讨 PAGEREF _Toc401738360 h 17 HYPERLINK l _Toc401738361 1、协议 PAGEREF _Toc401738361 h 17 HYPERLINK l _Toc401738362 2、招标拍卖挂牌 PAGEREF _Toc401738362 h 18 HYPERLINK l _Toc401738363 3、作价出资（入股） PAGEREF _Toc401738363 h 18 HYPERLINK l _Toc401738364 4、授

6、权经营 PAGEREF _Toc401738364 h 19 HYPERLINK l _Toc401738365 5、租赁 PAGEREF _Toc401738365 h 20 HYPERLINK l _Toc401738366 三、深圳市国有土地有偿使用政策 PAGEREF _Toc401738366 h 20 HYPERLINK l _Toc401738367 （一）深圳市国有土地有偿使用政策演变 PAGEREF _Toc401738367 h 20 HYPERLINK l _Toc401738368 1、特区建立-1986年：国有土地有偿使用的探索 PAGEREF _Toc4017383

7、68 h 20 HYPERLINK l _Toc401738369 2、1987年-1998年：国有土地使用权出让“第一槌” PAGEREF _Toc401738369 h 21 HYPERLINK l _Toc401738370 3、1998年-2002年：国有土地使用权出让范围由经营性用地扩大至工业用地 PAGEREF _Toc401738370 h 21 HYPERLINK l _Toc401738371 4、2004年-2006年：8.31大限与6.30大限 PAGEREF _Toc401738371 h 22 HYPERLINK l _Toc401738372 5、2007年以来：工

8、业用地出让制度进一步完善 PAGEREF _Toc401738372 h 24 HYPERLINK l _Toc401738373 （二）深圳市产业用地差别化出让政策梳理 PAGEREF _Toc401738373 h 25 HYPERLINK l _Toc401738374 1、政策需求 PAGEREF _Toc401738374 h 25 HYPERLINK l _Toc401738375 2、研究对象 PAGEREF _Toc401738375 h 27 HYPERLINK l _Toc401738376 3、现有政策梳理 PAGEREF _Toc401738376 h 29 HYPER

9、LINK l _Toc401738377 （三）产业用地差别化供应实践 PAGEREF _Toc401738377 h 37 HYPERLINK l _Toc401738378 1、严格限定土地划拨范围 PAGEREF _Toc401738378 h 38 HYPERLINK l _Toc401738379 2、坚持工业用地招拍挂出让 PAGEREF _Toc401738379 h 39 HYPERLINK l _Toc401738380 3、市政府重大重点项目用地 PAGEREF _Toc401738380 h 40 HYPERLINK l _Toc401738381 4、高新技术产业用地

10、PAGEREF _Toc401738381 h 41 HYPERLINK l _Toc401738382 5、总部用地 PAGEREF _Toc401738382 h 42 HYPERLINK l _Toc401738383 6、基础设施(j ch sh sh)用地 PAGEREF _Toc401738383 h 43 HYPERLINK l _Toc401738384 （四）产业用地差别化供应方式(fngsh)创新 PAGEREF _Toc401738384 h 44 HYPERLINK l _Toc401738385 1、预申请(shnqng)模式供应产业用地 PAGEREF _Toc40

11、1738385 h 44 HYPERLINK l _Toc401738386 2、利益共享促成工业项目使用原农村集体土地 PAGEREF _Toc401738386 h 45 HYPERLINK l _Toc401738387 3、工业楼宇满足产业空间需求 PAGEREF _Toc401738387 h 46 HYPERLINK l _Toc401738388 四、前海合作区土地差别化供应 PAGEREF _Toc401738388 h 46 HYPERLINK l _Toc401738389 （一）前海合作区概况 PAGEREF _Toc401738389 h 46 HYPERLINK l

12、_Toc401738390 1、区位介绍 PAGEREF _Toc401738390 h 46 HYPERLINK l _Toc401738391 2、规划定位 PAGEREF _Toc401738391 h 47 HYPERLINK l _Toc401738392 （二）前海土地差别化供应政策要求 PAGEREF _Toc401738392 h 51 HYPERLINK l _Toc401738393 （三）前海土地差别化供应管理实践 PAGEREF _Toc401738393 h 53 HYPERLINK l _Toc401738394 1、2013.6.25：第一次土地供应 PAGERE

13、F _Toc401738394 h 53 HYPERLINK l _Toc401738395 2、2013.11.27：第二次土地供应 PAGEREF _Toc401738395 h 54 HYPERLINK l _Toc401738396 3、2014.1.23：第三次土地供应 PAGEREF _Toc401738396 h 56 HYPERLINK l _Toc401738397 4、2014.5.22：第四次土地供应 PAGEREF _Toc401738397 h 57 HYPERLINK l _Toc401738398 5、2014.8.29：第五次土地供应 PAGEREF _Toc4

14、01738398 h 58 HYPERLINK l _Toc401738399 （四）前海土地出让的特点 PAGEREF _Toc401738399 h 60 HYPERLINK l _Toc401738400 1、土地管理要求高、起点高、创新多 PAGEREF _Toc401738400 h 60 HYPERLINK l _Toc401738401 2、土地出让指向性明确，差别化特征明显 PAGEREF _Toc401738401 h 61 HYPERLINK l _Toc401738402 3、试行弹性年期与分片区标定地价 PAGEREF _Toc401738402 h 61 HYPERL

15、INK l _Toc401738403 五、完善招拍挂出让制度的新举措 PAGEREF _Toc401738403 h 62 HYPERLINK l _Toc401738404 （一）土地作价出资 PAGEREF _Toc401738404 h 62 HYPERLINK l _Toc401738405 1、政策制定 PAGEREF _Toc401738405 h 62 HYPERLINK l _Toc401738406 2、管理实践 PAGEREF _Toc401738406 h 63 HYPERLINK l _Toc401738407 （二）产业用地供需服务平台建设 PAGEREF _Toc

16、401738407 h 64 HYPERLINK l _Toc401738408 1、政策制定 PAGEREF _Toc401738408 h 64 HYPERLINK l _Toc401738409 2、管理实践 PAGEREF _Toc401738409 h 64 HYPERLINK l _Toc401738410 （三）公益类用地供应 PAGEREF _Toc401738410 h 65 HYPERLINK l _Toc401738411 六、完善差别化供地的政策建议 PAGEREF _Toc401738411 h 66 HYPERLINK l _Toc401738412 （一）完善土地

17、使用权作价出资 PAGEREF _Toc401738412 h 66 HYPERLINK l _Toc401738413 （二）完善产业用地供需服务平台建设 PAGEREF _Toc401738413 h 67 HYPERLINK l _Toc401738414 （三）探索和完善公告出让模式 PAGEREF _Toc401738414 h 68 HYPERLINK l _Toc401738415 （四）分类别完善供地政策 PAGEREF _Toc401738415 h 69 HYPERLINK l _Toc401738416 （五）建立和完善差别化供地共同管理机制 PAGEREF _Toc40

18、1738416 h 70深圳市差别化土地供应(gngyng)方式研究一、工作(gngzu)概述(i sh)（一）研究背景1、政策背景近年来，差别化管理成为国土管理领域的一个热门词汇，国土资源部多次强调在土地管理中探索、实行和深化差别化土地管理政策。早在2008年10月份发布的全国土地利用总体规划纲要中，第六章第二节就首次明确提出“按照不同主体功能区的功能定位和法则方向，实施差别化的区域土地利用政策”，以促进区域的协调发展。2011年6月，国土资源部国土资源“十二五”规划纲要印发，确定了未来五年国土资源管理的总体目标，其在指导思想中明确提出：围绕科学发展主题和加快转变经济发展方式主线，落实资源节

19、约优先战略，实施总量控制、供需双向调节、差别化管理，坚持积极主动服务、严格规范管理，统筹保障发展、保护资源，不断深化改革、开拓创新，构建保障和促进科学发展新机制，以加快资源利用方式转变促进经济发展方式转变，进一步提高国土资源保障能力和保护水平，促进经济社会全面协调可持续发展。同年，国土资源部和国家发改委就全国实行土地差别化政策进行(jnxng)调研，据悉，全国(qun u)土地差别化政策首先(shuxin)是区域差别化，其次是产业差别化，再次是状态差别化。区域差别化：从土地政策的空间差异性考虑，制定区域差别化土地供应政策，在东西部地区、发达地区和欠发达地区实行不同的土地政策。产业差别化：从土地

20、政策的产业差异性考虑，制定符合鼓励类产业不同特点的差别化土地政策，规定完善限制和禁止类产业供地目录，对高新技术产业、传统产业等实行不同的土地政策。状态差别化：从土地政策的系统联动性考虑，制定规划、计划、供地、用地、监管等相协调，与财政、货币（金融）、产业、区域等政策相衔接的差别化管理政策，根据项目发展状态及前景的好坏实行不同的土地政策。2、工作要求实行差别化用地政策，土地管理职能必须转变。一是由微观的业务管理向参与宏观调控转变，按照区别对待、有保有压、保证重点的要求，积极发挥土地供应政策参与宏观调控的闸门作用，引导产业发展，调整产业布局，推进国土资源管理部门参与宏观调控的职能尽快到位。二是由需

21、求决定供给向供给引导需求转变。实行差别化供地，实质就是转变土地利用计划管理理念，由无限供给转为有限引导，由平均分配转为科学均衡的重点保障，在节约集约前提下实现土地供需相对平衡。三是要由粗放式管理向精细化管理转变。实行差别化用地就是要细化计划管理，以差别化供地方式更好地为经济建设和社会发展服务，使国土资源部门由被动供地转为主动引导、由被动适应转为主动服务。实行差别化用地政策(zhngc)，还应注重根据调整差别化用地的目标和考核体系。随着宏观经济形势的不断变化(binhu)，用地需求形势也会发生不同的变化，差别化用地政策的目标和考核体系也要不断调整和完善。加强对差别化用地政策改革的跟踪分析定期对实

22、施情况进行考核与评估，注意(zh y)研究新情况、解决新问题、总结新经验，以确保差别化用地政策改革的科学、合理、规范。（二）研究重点2012年5月8日，深圳市印发的近期实施方案（20122015年），我市差别化土地供应方式研究的具体要求为：重点结合产业转型升级需要，以前海深港现代服务业合作区、深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（以下简称“十二五”规划）确定的12个战略新兴产业基地 “十二五”规划确定的12个战略新兴产业基地为：大沙河创新走廊研发及总部基地、深圳湾区战略性新兴产业总部基地、留仙洞新兴产业总部基地、坝光新兴产业基地、华为科技城新一代通信产业基地、光明新型平板显示产业基地、

23、深圳软件产业基地、坪山深圳国家生物产业基地核心区、现代农业生物育种创新示范区（深圳国家农业科技园区）、蛇口网谷互联网产业基地、龙岗核电产业基地、坪山新能源汽车产业基地。为试点，在供应方式、供应年限、地价标准等方面完善差别化供地政策；坚持和完善招标、拍卖、挂牌出让制度，探索完善租赁和作价入股等土地有偿使用方式；完善土地市场价值评估体系，创新产业用地流转机制。综上可以认为，我市此次差别化土地(td)供应研究重点集中于产业差别化部分，且注重土地供应环节。因此，本研究重点围绕(wiro)我市产业用地供应展开研究，在现行的国有土地有偿使用制度体系内，梳理划拨、出让、租赁、作价(zu ji)出资（入股）、

24、授权经营等不同供应方式的内涵与适用范围，在继续坚持和完善招拍挂出让制度的前提下，探索试点租赁、作价出资（入股）、授权经营等有偿使用方式，进一步完善国有土地有偿使用制度。在梳理国家、省、市有关土地差别化供应有关政策的基础上，不断完善和保障市场在土地资源配置中的基础性作用，同时应对经济社会日益旺盛和多元化的需求，构建我市土地差别化供应政策体系，服务和保障发展方式加快转变和产业结构调整、优化和升级。据此，初步确定本课题主要研究内容如下：1、国有(guyu)土地供应政策(zhngc)梳理差别化土地供应政策涉及与物权法等法律及我市相关法规关于经营性建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让的相关

25、规定(gudng)的衔接和协调，必须首先梳理国家、省、市土地供应的有关政策规定。2、现行土地供应方式适用范围探讨梳理和总结招拍挂、协议、租赁等现行土地供应方式的适用范围，探讨如何进一步充分发挥上述土地供应方式对土地资源市场化配置的作用，并尽可能明晰需填补的政策空白。3、深圳国有土地有偿使用政策在不突破现有土地供应政策硬性规定的前提下，探讨符合产业生命周期、区分一般区域和特殊政策区域（如前海）等不同需求的差别化土地供应方式。4、深圳市土地差别化供应现状在现有国家层面政策框架体系内，总结分析深圳对土地供应相关政策的执行情况，梳理我市土地差别化供应的现状，重点是产业用地差别化供应现状。5、深圳市土地

26、差别化供应政策创新与探索2012年2月29日，我市土地管理制度改革总体方案获国土资源部、广东省人民政府联合批复，全面推进土地管理制度改革工作，并不断推陈出新，应系统梳理在改革方案框架内，针对产业类型、以及土地来源（国有土地、原农村集体经济组织继受单位土地）的不同，在土地供应政策上的创新与探索。6、土地差别化供应机制(jzh)完善的建议(jiny)实施土地差别化供应，不仅仅需要市规划国土委继续充分发挥其在土地供应方面的职责，还应充分发挥市发改委、市经贸信息为等产业主管部门、各区政府（新区管委会）等相关部门在土地供应方向、供应规模、审批流程等方面的职能和责任，长远来看，还需建立(jinl)共同责任

27、机制、考核机制及监管机制来明确各单位职责，共同发挥作用。二、国有土地供应方式梳理差别化土地供应政策涉及与物权法等法律及我市相关法规关于经营性建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让的相关规定的衔接和协调，必须首先梳理国家、省、市土地供应的有关政策规定。（一）国有土地供应方式土地供应方式是指土地所有者向土地使用者提供在一定年限内的土地使用权时所使用的方式或方法，主要包括划拨、出让（协议、招标、拍卖、挂牌）、租赁、作价出资（入股）、授权经营等，其中划拨方式属于无偿供地，其他方式为有偿供地。中华人民共和国土地管理法实施(shsh)条例（国务院令第256号）第二十九条，“国有土地有偿使用的方

28、式包括(boku)：国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股”。1、划拨(hub)中华人民共和国房地产管理法第二十三条规定“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。1992年3月8日，原国家土地管理局第1号令发布划拨土地使用权管理暂行办法，明确了划拨土地使用权进行转让、出租、抵押等活动的条件、程序、监管等方面内容。划拨作为起源于计划经济时代政府供应国有土地的重要方式，在当前市场经济背景下，其适用范围日益收窄，中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国房地产管理法对

29、以划拨方式供应土地做了严格规定，并制定了划拨用地目录明确了土地划拨的适用范围，明确规定“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、法规规定的其他用地”可以以划拨方式取得外，其他建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。重要(zhngyo)条款：中华人民共和国土地管理法：第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准(p zhn)，可以以划拨方式取得：（一）国家机关(gujijgun)用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能

30、源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。2、出让以出让方式供应国有土地脱胎于香港，开始于深圳，并逐步推向全国，随着1988年宪法和中华人民共和国土地管理法的修订，土地有偿使用的法律障碍被逐步扫清，国务院于1990年颁布实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号）和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法确立了国有土地使用权试行有偿出让的制度，1994年中华人民共和国城市房地产管理法基本确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和划拨两种方式的基本架构。经过几十年的改革、探索和发展，土地有偿使用的方式也从单一的出让发展到出让、作价入股

31、、租赁等多种形式。根据(gnj)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号）明确规定，“土地使用权出让(chrng)是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”，土地使用权出让方式(fngsh)包括协议、招标和拍卖。协议：协议出让国有土地使用权规定（国土资源部第21号令）第二条规定“协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”。招标：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）规定“招

32、标出让国有建设用地使用权，是指市、县、人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为”。拍卖：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）规定“拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为”。挂牌(gupi)：招标(zho bio)拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）规定“挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让

33、宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受(jishu)竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为”。重要条款：土地出让是我国国有土地有偿使用最主要的方式，因此相关的法律法规也是最完善的，下面仅列举一二。中华人民共和国土地管理法实施条例第二十九条 国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。中华人民共和国物权法第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采

34、取(ciq)招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨(hub)方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （1990年国务院第55号令）、城市房地产管理法（1994）、关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 （国办发【1999】39号）、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年国土(gut)部11号令）、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 （国土资发2006114号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（ 国发200631号 ）、深圳市工业及其他

35、产业用地使用权出让若干规定（2007年）等相关法律法规均对土地出让做了相关规定，在此不再赘述。3、租赁国土资源部规范国有土地租赁若干意见（国土资发【1999】222号），规定国有土地租赁的定义为“国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为”，还明确“国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，

36、还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁”。“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行(jnxng)地上建筑物、构筑物建设后长期使用的，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”4、作价出资(ch z)（入股）根据国有企业改革中划拨(hub)土地使用权管理暂行规定（国家土地管理局令第八号），“国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，

37、可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有”。从法律关系上分析，企业在国企改制中通过作价出资（入股）方式取得土地使用权，是以相应价值的股权为代价的，中华人民共和国土地管理法实施条例也明确作价出资（入股）是法定的国有土地有有偿使用的方式之一，因此该土地使用权应当是企业的完整的法人财产，股份制企业对入股的土地享有(xingyu)出让土地使用权同样的权利。原国家土地管理局1997年5月31日发布的对关于执行股份公司土地使用权管理暂行规定中几个问

38、题的请示的批复，也明确对于原划拨土地使用权采取国家入股的，股份制企业对入股的土地享有与出让土地使用权同样的权利。作价出资（入股）政策的一个最大特点，是非货币交易，即企业取得土地使用权的同时，国家并未收取相应的土地价款，而是将该部分价款作为国家资本又投向了企业，实质(shzh)是改制企业在未缴纳土地价款的条件下，取得了可以自主处置的土地使用权。因此，国有土地使用权作价出资（入股）方式实际是国家给改制企业的一项优惠政策，既解决了改制过程中国有企业资金短缺问题，同时维护了土地所有者的权益。作价(zu ji)出资（入股）方式土地资产处置方案报批具体程序及要求如下：改制企业(qy)根据省级以上人民政府关

39、于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟定土地资产处置总方案，向有批准权的国土资源行政主管部门申请核准，其中报国土资源部申请核准的，必须是国务院批准的国家授权投资机构或控股公司试点企业、必须是国务院批准改制、改制方案已经确定且涉及的土地范围和用途基本清楚。土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构(jgu)进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案。企业向市、县国土资源行政主管部门申请初审，市、县国土资源行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行(jnxng)审查并出具意见。企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案及初审意见，到有批准权

40、的国土资源行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批。有批准权的国土资源行政主管部门对符合审查条件的改制企业及所属全资公司的原生产经营性划拨土地使用权进行处置。其中报国土资源部申请处置的，土地资产处置方案已经国土资源部核准、土地产权清楚、评估结果合理、土地资产处置方案符合有关政策规定。企业持处置批准(p zhn)文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在地的市、县国土资源行政主管部门申请办理土地登记。作价出资（入股）土地使用权办理土地登记具体要求。依法以国有土地使用权作价出资或入股方式处置土地的，企业应按规定向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门申请办理作价出资或入

41、股国有建设用地使用权初始登记，具体需要提交的材料包括：土地登记申请书，单位、法人代表身份证明材料，地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，企业改制方案(fng n)及批准文件，地上附着物权属证明，原国有土地使用证以及其他证明文件。企业申请土地登记的，应对提交的申请材料实质内容的真实性负责。作价出资（入股）土地使用权的转让。作价出资（入股）土地使用权是土地使用者通过作价出资（入股）方式取得的土地使用权，由改制后新设立的企业持有(ch yu)，依照法律法规关于出让国有土地使用权的规定，新设立的企业作为作价出资（入股）土地使用权持有人，可以在土地使用年期内，转让、出租或抵押该土地使用权。土地使用权转让时，

42、若土地用途不改变，可不需要国土资源行政主管部门审批，但应由土地使用权人和受让方签订书面转让合同，原作价出资或入股土地使用权的权利、义务随之转移。转让后的土地使用权年限为原批准使用年限扣除已使用年限后的剩余年限。改变土地用途的，必须经市、县国土资源行政主管部门同意，并补缴土地价款。受让土地使用权的新企业应持原土地使用权证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地土地使用权变更登记。作价出资（入股）土地使用权、地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府国土资源行政主管部门和房产管理部门批准，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材

43、料，申请国有建设用地使用权变更登记。5、授权(shuqun)经营根据国有企业改革中划拨土地使用权管理(gunl)暂行规定（国家土地管理局令第八号），“国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价(zu ji)后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权授权经营管理授权书。被授权的国家控股企业、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更

44、土地登记手续”。关于改革土地估价结果(ji gu)确认和土地资产住址审批办法的通知（国土资发【2001】44号）第三条规定，“对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业(qy)，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批”。授权经营土地使用权是以划拨土地使用权的价值(jizh)作为评估价值授权给国务院批准设立的国家控股公司、国有独资公司、集团公司，即国家作为股东。因此，授权经营土地使用权性质应类似划拨土地使用权。（二）现行土地供应方式适用

45、范围探讨梳理和总结招拍挂、协议、租赁等现行土地供应方式的适用范围，探讨如何进一步充分发挥上述土地供应方式对土地资源市场化配置的作用，并尽可能明晰需填补的政策空白。1、协议通过对上述土地出让相关政策的梳理,允许以协议方式进行出让的用地类型如下所示:（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有(zhyu)一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回(shu hu)土地使用权公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请

46、办理协议(xiy)出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以协议出让。2、招标拍卖挂牌通过对土地出让相关政策的梳理,应采取招拍挂方式进行出让的用地类型如下所示:（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅用地以外的土地，其供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当(yngdng)收回土地使用权，实行招拍挂出让的；（4）划拨土

47、地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当(yngdng)收回土地使用权，实行招拍挂出让的；（5）出让土地使用权改变(gibin)用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂出让的。3、作价出资（入股）鉴于作价出资（入股）后相应的土地使用权转化为价值形态的资本金或股本金，国家将以出资人或股东的身份参与企业经营，是比较特殊的有偿使用方式。因此，对这种特殊的土地配置方式有特定的适用范围。一般而言，对于涉及国民经济命脉的领域、重要基础性和公益性产业领域，如航空航天、邮电通讯、汽车制造、石油和天然气开采、重要矿业采选、铁路运输、港口、

48、城市基础设施、自来水生产和供应、电力生产和供应、煤气生产和供应等，国有经济应当占支配地位或垄断经营，这些行业可以采用国有土地作价出资（入股）的方式进行配置，以有利于保证国有经济的控股地位，增大国有资本比重。另外(ln wi)，根据(gnj)国有企业(u yu q y)改革中划拨土地使用权管理暂行规定（原国家土地管理局令第8号）的有关规定，土地作价出资（入股）还可以用于国有企业改制过程中划拨土地使用权的处置。4、授权经营根据国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发【1999】433号）中有关国有土地作价出资（入股）的要求，“对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服

49、务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产”。5、租赁根据规范国有土地租赁若干意见（国土资发【1999】222号），“国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁”

50、。因此，租赁方式适用范围可以简单界定为“因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的”国有土地，以及除经营性房地产开发用地之外的部分新增建设用地。三、深圳市国有土地有偿使用(shyng)政策（一）深圳市国有土地有偿使用(shyng)政策演变深圳市自建市以来，即积极进行国有土地有偿(yu chn)使用的探索，成为我国第一个征收土地有偿使用费的城市，更成为我国第一个拍卖出让土地使用权的城市，直接促成了宪法和土地管理法的修订和完善，对国有土地有偿使用作出了有益的探索和巨大的贡献。1、特区建立-1986年：国有土地有偿使用的探索自新中国成立以来，我国土地实行公有制，分为国家和农

51、民集体所有制，除国家因建设需要征用原农村集体土地必须支付征地补偿费用外，土地使用者均为无偿无限期使用土地。但实际上，深圳自建市以来，即已进行国有土地有偿使用的探索，并在1981年11月颁布的深圳经济特区土地管理暂行规定中明确了土地使用费的计费标准，并规定境内外用户都须缴纳土地使用费，首次以法律规定的形式确定征收土地使用费。2、1987年-1998年：国有土地使用权出让(chrng)“第一(dy)槌”1987年12月1日，深圳市首次以公开拍卖方式有偿(yu chn)出让国有土地使用权，敲响建国以来首次有偿出让国有土地使用权的第一槌，拉开了改革开放以来中国土地使用制度改革的帷幕，并直接促使了中华人

52、民共和国宪法的修改，1988年12月29日，七届人大常委关于修改的决定中明确“国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度”。3、1998年-2002年：国有土地使用权出让范围由经营性用地扩大至工业用地1998年2月6日，深圳经济特区土地使用权招标、拍卖规定（深圳市政府令第68号）明确提出：居住用地、商业用地、加油站用地等所有经营性用地的土地使用权，一律按招标、拍卖方式出让。再次在全国首创了经营性用地一律以市场化方式出让的基本原则。2001年3月6日，深圳市土地交易市场管理规定（深圳市政府令第100号）正式出台，提出政府经营性土地的出让，以及所有土地使用权的转让

53、都必须在土地交易市场公开进行交易。2002年4月，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号），明确提出：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者(huzh)挂牌方式出让。国有土地有偿出让范围由商业、商品房等传统的经营性用地，扩大至工业用地范围。4、2004年-2006年：8.31大限(dxin)与6.30大限2004年3月，国土资源部、监察部联合下发(xi f)关于继续开展经营性用地土地使用权招标拍卖挂牌出让情况监察工作的通知（即71号令），要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律要公开竞价出让，并明确在

54、2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的协议出让经营性土地的做法被正式叫停。业界将之称为“8.31大限”，即这一天新的全国土地政策将正式实施，“8.31大限”也被舆论认为中国“地产界的土地革命”和“阳光政策”。2004年10月，国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发【2004】28号）明确提出：（十七）推进土地资源的市场化配置。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。2006年6月22日，我市召开建市以来(yli)首次全市土地管理工作会议，市政府正式出台了关于进一步

55、加强土地管理推进节约集约用地的意见以及7个配套文件，“全面(qunmin)推进土地资源市场化配置”，“加强土地有形市场建设充分，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。在住宅、商业、办公等经营性用地全部实行市场化配置的基础上，加快产业用地的招标(zho bio)拍卖挂牌出让工作，积极探索经营性配套设施用地的市场化配置方式。除重点引进项目、重大投资项目、政府财政投资的公共配套和市政基础设施项目等用地可以协议出让方式出让外，其他用地在3年内逐步实现全部按招标拍卖挂牌方式进行出让”，同时，不断建立和完善土地协议出让管理的信息公开制度。2006年8月31日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发

56、【2006】31号）明确提出：五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。2007年4月4日，国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（国土资发【2007】78号）明确提出：二、明确范围，坚定不移地推进工业用地招标拍卖挂牌出让。（一）政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌出让方式公开出让或租赁（二）国务院31号文件下发前，市、县人民政府已经签订工业项目投资协议，确定了供地范围和价格，所涉及的土地已办理完农用地转用和土地征收审批手续的，可以继续采取协议方式出让或租赁，并在2007年6月30日前签

57、订完毕。即所谓“6.30大限”。自此，工业用地出让必须采取招标拍卖挂牌方式。5、2007年以来：工业用地出让制度(zhd)进一步完善2007年以来，工业用地出让政策进一步完善，重点(zhngdin)政策如下：2007年10月1日，中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）第137条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地上有两个以上意向用地者的，应当采取招标(zho bio)、拍卖等公开竞价的方式。2007年10月16日，深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定（深圳市人民政府令第175号）第三条规定：出让工业、物流、仓储用地使用权以及同一土地上有两个以上意

58、向用地者的用地，应当采用招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式。2013年1月8日，深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见（深府【2013】1号）等1+6政策出台，其中深圳市完善产业用地供应机制拓展产业空间办法（试行）（深府办【2013】1号），提出建立全市产业用地供需服务平台，除市政府确定的重大、重点产业用地项目仍执行深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定外，其他产业用地供应均需通过供需服务平台公开进行。（二）深圳市产业用地差别化出让(chrng)政策梳理1、政策(zhngc)需求2010年，我委提出探讨试行差别化土地(td)供应政策，并提出了相关的工作要求：坚持和完善土地

59、使用权招拍挂出让制度，严格限定划拨用地范围，适当扩大协议出让用地范围、扩大土地有偿适用范围，研究起草土地租赁的政策措施、适度扩大土地租赁范围，根据不同区域不同类型用地的实际需求、实行差别化的土地供应政策，探索产业用地的差别化供应。2012年3月，深圳市土地管理制度改革总体方案获国土资源部和广东省政府联合批复，明确提出“实行差别化土地供应和地价管理标准。实行适应城市发展转型和产业结构优化升级的差别化供地政策，完善体现差别化供地的地价控制标准，健全国有土地使用权供应体系，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式。对产业用地的供地方式和供地年限探索实行差别化管理，并建立操作规范”。同年5月8日，市委办公

60、厅、市政府办公厅印发近期实施方案（20122015年），进一步细化差别化土地供应有关工作要求，提出“实行差别化土地供应和地价管理标准。重点结合产业转型升级需要，以前海现代服务业合作区、深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（以下简称“十二五”规划）确定的12个战略战略性新型产业基地为试点，在供应方式、供应年限、地价标准等方面完善差别化土地政策；坚持和完善招标、拍卖、挂牌出让制度，探索完善租赁和作价入股等土地有偿使用方式；完善土地市场价值评估体系、创新产业用地流转机制”。2013年1月，我市优化资源配置促进(cjn)产业转型升级的“1+6”文件出台的新闻发布会上，吕锐锋市长解决时就强调，此