恒泰悦璟府项目前期物业管理服务

1、 恒泰悦璟府项目前期物业管理服务招 标 文 件(二次)招标编号：HS-2017-129 项目名称：恒泰悦璟府项目前期物业管理服务(二次) 招标人：唐山恒宏房地产开发有限公司 招标代理机构：河北宏盛招标有限公司日期：2017年09月目 录第一章 招标公告第二章 投标须知第三章 技术规范第四章 投标文件格式第五章 物业服务合同主要条款第六章 评标方法及标准注：本招标文件除封面和目录外共60页，投标人在领取时应认真查阅，如有缺、损等情况，请于领取招标文件之日起三日内以书面形式报告招标代理机构，否则由此造成的一切后果自负。第一章 招标公告(二次)招标备案编号：唐物招备2017第024号一、招标人名称唐

2、山恒宏房地产开发有限公司二、招标项目名称恒泰悦璟府项目前期物业管理服务三、招标方式公开招标 四、项目概况本项目位于唐山市路北区友谊东辅路东侧，龙华道南侧。占地面积：39203.39平方米，建筑面积：97000平方米；本次招标为小高层住宅10栋，共508套，建筑面积66723.25平方米；商业用房2栋，共42套，建筑面积3462.86平方米。五、招标内容恒泰悦璟府项目前期物业管理服务。六、合同期限：自合同约定之日起，至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止。七、投标人资格7.1 具备独立法人资格；7.2 营业执照经营范围中包含物业管理；7.3 企业无不良行为记录，无重大投诉信访案件；7.

3、4 企业已完成唐山市物业管理系统录入；7.5 本次招标不接受联合体投标。八、获取招标文件方法招标文件获取方式：凡有意参加投标者，请登录唐山市住房和城乡建设局门户网站、唐山市物业服务行业协会网站下载相关招标文件、图纸、澄清或修改等资料。招标文件等资料发布后，即视为已送达所有潜在投标人，潜在投标人自主下载招标文件等相关资料，并及时查看有无澄清或修改。潜在投标人未下载相关资料或未取到完整资料，导致投标被否决的，自行承担责任。公共邮箱：，密码2831468。九、投标截止时间：投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2017年10月18日9时30分，逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不

4、予受理。十、开标时间和地点开标时间：2017年 10月18日9时30分开标地点：唐山市高新技术开发区创业大厦B座二层（西昌路与大庆道交叉口）十一、公告发布媒体：本公告在唐山市住房和城乡建设局和唐山市物业服务行业协会网上发布。十二、联系方式招标人：唐山恒宏房地产开发有限公司 地 址：唐山市友谊路东辅路联系人：陶海电 话：招标代理机构：河北宏盛招标有限公司地 址：唐山市东方花苑103楼联 系 人：刘晶晶 电 话： 传真电话督电话：2830903第二章、投标须知投标人须知前附表项号内 容说明及要求1项目名称恒泰悦璟府项目前期物业管理服务(二次)2建设地点唐山市友谊东辅路东

5、侧、龙华道南侧3建设规模内容占地面积：39203.39平方米，建筑面积：97000平方米4招标范围前期物业服务5服务期限自合同约定之日起，至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止6资金来源自筹7资质要求详见招标公告。8资格审查方式资格后审。9投标有效期为90日历日（从投标文件递交截止之日算起）。10投标保证金要求递交投标保证金保证金金额： = 10000 * CHINESENUM2 壹万元整（小写：10000元）保证金形式：具有担保业务资格的银行或专业担保公司开具的保函11投标文件份数1份正本，4份副本。12评标委员会的组建评标委员会构成:5人，其中招标人代表1人,专家4人；评标专家确

6、定方式：在唐山市物业服务行业专家库中随机抽取。13投标文件提交地点及截止时间地 点：唐山市高新技术开发区创新大厦B座二层（唐山市高新区西昌路与大庆道交叉口）；截止时间：2017年 10 月 18 日 9 时 30 分。14开标地 点：唐山市高新技术开发区创新大厦B座二层（唐山市高新区西昌路与大庆道交叉口）；截止时间：2017年 10 月 18 日 9 时 30 分。15评标办法详见本招标文件第六篇。17招标人联系方式招标人：唐山恒宏房地产开发有限公司 联系人：陶海电 话：招标代理机构联系方式招标代理机构：河北宏盛招标有限公司地 址：唐山市东方花苑103楼联 系 人：刘晶晶 电 话： 传真电话：

7一） 总 则1.适用范围1.1本招标文件仅适用于本项目中所叙述的恒泰悦璟府项目前期物业管理服务。2.定义2.1“招标人”系指唐山恒宏房地产开发有限公司。2.2“招标代理机构”系指河北宏盛招标有限公司。2.3“投标人”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。3.项目说明3.1本招标项目的说明详见投标人须知前附表。3.2本招标项目按照中华人民共和国招标投标法等有关法律、行政法规和部门规章，通过公开招标的方式择优选定承包人。4.招标内容及服务期限4.1本招标项目的内容详见投标人须知前附表。4.2本招标项目服务期限详见投标人须知前附表。 5.合格的投标人 5.1本物业服务招标

8、项目采用投标人须知前附表所述的资格审查方式确定合格投标人。投标人应遵守有关的中国法律和规章条例。5.2投标人资质等级要求详见投标人须知前附表。6.踏勘现场6.1招标人不组织投标人对本项目现场及周围环境进行踏勘6.2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。6.3经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。7.投标费用投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的一切费用。不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。（

9、二） 招标文件 8.招标文件的组成8.1招标文件用以阐明所需物业服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成：第一章 招标公告第二章 投标须知第三章 技术规范第四章 投标文件格式第五章 物业服务合同主要条款第六章 评标方法及标准8.2 除8.1内容外，招标人在提交投标文件截止时间15日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。 9.招标文件的澄清任何要求澄清招标文件的投标人，均应在投标截止时间15天前以书面形式或传真通知招标人。招标人将以书面形式予以答复。并将答复内容以书面形式通知所有投标人。10.招标文件的修改10.1招标文件

10、发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的修改。10.2招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后3日内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。10.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。10.4为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。（三） 投标文件的编制 11.投标文

11、件的语言及度量单位11.1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。11.2除在投标文件的技术规格中另有规定外，计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位（国际单位制和国家选定的其他计量单位）。12.投标文件的组成一、封面二、投标函三、法定代表人身份证明书四、授权委托书五、投标保证金缴纳证明材料六、拟为本项目实施主要人员情况表七、项目负责人/项目经理简历表八、投标人物业服务管理方案九、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料13.投标文件格式投标文件包括本须知第12条中规定的内容，投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。14.投标报价14.1采

12、用固定单价的方式报价14.2投标方对每种项目只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。14.3投标方按格式填写报价以供招标方评标方便。14.4编制依据及编制说明14.4.1本招标文件14.4.2现场情况和物业服务方案14.4.3物业说明及物业图纸14.5投标单位根据企业经营状况和市场价格并考虑包干风险系数后，自主确定投标报价。15.投标货币15.1本物业管理服务项目投标报价采用的币种为人民币（RMB）。 16.投标有效期16.1投标有效期见本须知投标人须知前附表所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。16.2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要

13、以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。投标人可以拒绝招标人这种要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件，但需要相应的延长投标担保的有效期，在延长的投标有效期内本须知第19条关于投标担保的退还与没收的规定仍然适用。17.投标保证金17.1投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、担保形式和投标保证金格式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。 17.2对于未能按17.1要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件，其投标文件作否决投标处理。17.3有下列情形之一的，投标保证金将不

14、予退还： 17.3.1投标人在规定的投标有效期内撤销或修改其投标文件；17.3.2中标人在收到中标通知书后，无正当理由拒签合同协议书或未按招标文件规定提交履约担保。18. 投标文件的份数和签署18.1投标人应按本投标人须知前附表规定的份数提交投标文件。18.2投标文件的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。18.3投标文件封面应加盖投标人法人章及法定代表人印章。授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则授权委托书无效。18.4 除投标人对错误处须修改外，全套投标

15、文件应无涂改或行间插字和增删。如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的法人章及法定代表人印章。（四） 投标文件的提交19.投标文件的装订、密封和标记19.1投标文件的装订要求：胶装方式、装订成册，（散页无效）。19.2投标人应将投标文件正本和副本同时密封同时递交，密封袋的接缝处均须加贴密封条，并加盖骑缝投标人单位公章。19.3投标文件应清楚地标记“正本”或“副本”字样，投标文件密封袋上并分别注明下列识别标志：项目名称： 招标编号： 投标人名称： 投标人地址： 联系人及方式： 并写明“ 年 月 日 时 分以前不得开封”， 加盖单位公章。19.4如果投标文件没有按第19.1款、第19.2款和第19.

16、3款的要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。20.投标文件的提交20.1投标人应按本投标人须知前附表所规定的地点，于投标截止时间前提交投标文件。如果是法定代表人参加开标会，开标时须提供法定代表人身份证明原件以及法人身份证原件及复印件，如果是授权代表参加开标会须手持投标人法人授权委托书原件，授权人身份证原件及复印件以及投标保证金缴纳证明原件。21.投标文件提交的截止时间21.1投标文件的截止时间见本投标人须知前附表规定。21.2招标人可按本须知第10条规定以修改补充通知的方式，酌情延长提交投标文件的截止时间。在此情况下，投标人的所有权利和义务以及投标人受制约的截止时间，均以延长后新的投标

17、截止时间为准。21.3到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将依法重新组织招标。22.迟交的投标文件22.1 招标人在本须知第21条规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。23.投标文件的补充、修改与撤回23.1投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。23.2投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第19条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。23.3在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投

18、标文件。23.4在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件，否则其投标保证金将被没收。（五） 开 标24.开标24.1招标人按本投标人须知前附表所规定的时间和地点公开开标。参加开标会的投标人法定代表人或其授权代表应签名报到，以证明其出席开标会。24.2按规定提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标人，按本须知第25条规定确定为无效的投标文件，不予送交评审。24.3开标程序：主持人按下列程序进行开标：（1）宣布开标纪律；（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称，并点名确认投标人是否派人到场；（3）检查投标文件的密封情况；（4）启封投标文件、唱标并记录；（5）宣

19、布开标会结束，进入评标阶段。25.投标文件的有效性25.1开标时，出现下列情形之一者，将作为无效投标文件，不得进入评标：25.1.1 未按本招标文件规定要求装订的；25.1.2 未按本招标文件规定要求密封的；25.1.3 未按本招标文件要求加盖投标人法人章； 未按本招标文件要求加盖法定代表人印章； 投标截止时间以后送达的投标文件； 投标人法定代表人和其授权代表均未参加开标会的；25.1.7 投标人法定代表人参加开标会时，投标人法定代表人出示的身份证明与企业法人营业执照不符；25.1.8 投标人授权代表参加开标会时，投标人授权代表未出示该企业法定代表人关于授权其参加本项目招投标活动的委托书；25

20、.1.9 投标人授权代表出示的身份证明与授权委托书不符；25.1.10 授权委托书未加盖投标人法人章；25.1.11授权委托书未加盖投标人法定代表人印章；25.1.12授权委托书为影印件；25.1.13未交付投标保证金；25.1.14投标承诺的服务质量等级低于本招标文件要求的服务质量等级；25.1.15违反法律、法规及有关规定的其它行为。25.1.16投标报价超出本招标文件规定的初核标底的。25.2招标人将有效投标文件，送评标委员会进行评审、比较。（六） 评 标26.评标委员会与评标26.1评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人和有关技术、经济等方面的专家组成。成员人数应当为

21、五人以上单数。其中，技术、经济等方面的专家不少于成员总数的三分之二。26.2评标委员会成员有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：应当回避：（1）招标人或投标人的主要负责人的近亲属；（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员：（3）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。27.评标过程的保密27.1开标后，直至授予中标人合同为止，凡属于对投标文件的审查、澄清、评价和比较的有关资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其它任何情况均严格保密。27.2在投标文件的评审和比较、中标候选人推荐以及授予合

22、同的过程中，投标人向招标人和评标委员会施加影响的任何行为，都将会导致其投标被拒绝。27.3中标人确定后，招标人不对未中标人就评标过程以及未能中标原因作出任何解释。未中标人不得向评标委员会组成人员或其它有关人员索问评标过程的情况和材料。28.投标文件的澄清28.1为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标委员会可以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，投标人应采用书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。根据本须知第30条规定，凡属于评标委员会在评标中发现的计算错误进行核实的修改不在此列。29.投标文件的初步评审29.1开标后，经招标人审

23、查符合本须知第25条有关规定的投标文件，才能提交评标委员会进行评审。29.2评标时，评标委员会将首先评定每份投标文件是否在实质上响应了招标文件的要求。所谓实质上响应，是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显着差异或保留，或者对合同中约定的招标人的权利和投标人的义务方面造成重大的限制，纠正这些显着差异或保留将会对其它实质上响应招标文件要求的投标文件的投标人的竞争地位产生不公正的影响。29.3如果投标文件实质上不响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标人通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标。30.投标文件计算错误的修正30.1评

24、标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：30.1.1如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；30.1.2当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改单价。30.2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。31.投标文件的评审、比较和否决31.1评标委员会将按照本须知第29

25、条规定，仅对在实质上响应招标文件要求的投标文件进行评估和比较。31.2在评审过程中,评标委员会可以书面形式要求投标人就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。31.3评标委员会依据第七章规定的评标方法及标准，对投标文件进行评审和比较，向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。（七）合同的授予32.合同授予标准32.1本项目招标的物业服务合同将授予按本须知第31.3款所确定的中标人。33.招标人拒绝投标的权力33.1招标人不承诺将合同授予报价最低的投标人。招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报

26、告拒绝不合格的投标。33.2 招标人保留在签发中标通知书前随时对投标人资格进行审查的权利，如在审查过程中发现弄虚作假、违法违规等行为，则招标人有权取消该投标人的投标及中标资格。34.中标通知书34.1招标人向招标人提交招标情况的书面报告后发出中标通知书。34.2招标人将在发出中标通知书的同时,将中标结果通知所有未中标的投标人。35.合同协议书的签订35.1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业管理服务合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。35.2中标人如不按本投标须知第35.1款的规定与招标人订立合同，则招标人将废除授

27、标，投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标担保数额的，还应当对超过部分予以赔偿，同时依法承担相应法律责任。35.3中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目，不得将中标项目转让（转包）给他人。36.未尽事宜36.1如果中标人未按本招标文件提供的管理机构人员入驻，则招标人有权终止合同。36.2本招标文件中未尽事宜，按中华人民共和国招标投标法、国务院物业管理条例等有关文件规定执行。 技术规范及要求符合唐政发201628号文唐山市普通住宅小区物业服务等级标准特级规定：1. 综合服务 （处理物业服务合同范围内的公共性事务） 1.1 签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书

28、、物业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。 1.2 小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具。 1.3 项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有 6 年以上物业服务企业部门负责人或者同等岗位工作经历。 1.4 工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范，管理人员、服务人员、操作人员分岗位着装。 1.5 小区设置服务接待中心，按照户数、栋数、服务面积等因素设置专职客服， 每日接待、服务时间不少于 12 小时 （含节假日 ），其他时间设置值班人员，公示 24 小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等 8 小时内答复或者处置完成率 100%，回访率 100%，有完整的咨询、报修、

29、投诉受理台账。 1.6 物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示；有具体的落实措施和考核办法，有完整的培训体系，分岗位定期组织培训、考核。 1.7 每年至少 2 次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务工作调查，综合覆盖率 90%以上，形成记录并对存在的问题有整改措施。 1.8 管理服务区域内，有完善的标示系统。 1.9 每年至少公示 1 次物业服务收支情况。 1.10 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。 1.11 运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档案、收费管理、日常管理档案等进行管理。 1.12 每年至少 4

30、 次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重要节日有专题布置。2. 物业共用部位及共用设施设备管理 （属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）2.1 有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完好率达到 95%以上，共用设施设备完好率达到 96%以上；公共照明系统完好率达到95%以上。 2.2 根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告并组织维修。 2.3 依据合同约定、管理规约 （临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋；告

31、知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，监督室外招牌、广告牌安装使用遵守相关规定，阳台封闭规格、空调安装位置有序，发现违规行为及时劝阻、制止，送达书面通知，并报告业主委员会和有关主管部门。 2.4 每月检查 1 次小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏疏通；污水泵每半年启动 1 次；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通；窨井不漫溢，井盖无缺损。 2.5 每年检测 2 次避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。 2.6 每日 1 次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用

32、房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 2.7 电梯运行管理： 2.7.1 按照规定由有资质的电梯维保单位负责维保，签订书面合同。 2.7.2 有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监督考评、突发应急处理等管理制度。 2.7.3 按照规定配有相应人数的电梯安全管理人员并持证上岗。 2.7.4 电梯24 小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好，轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员 24 小时值班；显著位置有电梯检验合格标志、乘梯须知、警示及提示标志。 2.7.5 每年至少进行 1 次电梯运行突发事件应急处理演练

33、。 2.7.6 电梯发生一般故障的，专业维修人员 30分钟内到达现场，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在 30 分钟内到达现场，专业技术人员须在 30分钟内到现场进行救助。 2.8 做好消防系统管理： 2.8.1 火灾自动报警系统：火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次，每月 检查测试 1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试 1 次报警、警报功能；每月检测切换 1 次主、备电源，每季度备用电源、蓄电池充放电试验 1 次。 2.8.2 消防广播系统：每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话

34、、 对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量。 2.8.3 防排烟系统：每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 2.8.4 防火分隔设施：每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和 自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年维修养护 1 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。 2.8.5 水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月启动 1 次，每年检查 1 次润滑情况。 2.8.6 每月测

35、试 1 次应急照明、疏散指示标志，测量照度和供电时间。 2.8.7 每月巡查 1 次消防栓、灭火器，保证处于完好状态；配电室、监控室、机 房、档案室、库房等重点部位按规定配备相应种类的灭火器材。2.8.8 消防设施每年至少进行 1 次全面检测，检测记录应完整准确并存档备查。 2.9 二次供水系统未移交供水企业的： 2.9.1 二次供水管网、供水设备设施 24 小时运行，保证供水正常压力。 2.9.2 二次供水设备设施每天巡视 1 次，并做好相关记录；生活饮用水水箱、蓄 水池盖保持完好并加锁，钥匙由专人管理。 2.9.3 每半年对蓄水设施进行 1 次清洗，按照卫生防疫要求进行水质化验、检测等工作

36、。 2.10供配电系统未移交电网企业的： 设备运行状况应每 4 小时检查 1 次，对主要运行参数进行检查、记录；具备无人值守条件的配电室每日检查 1 次。 2.10.2 高低压配电柜、变压器应每年检修除尘 1 次，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压测试。 2.11 有安防系统的，安防系统相关设施设备每日巡查、检查 1 次，发现问题及时处理并做好记录，监控系统设备设施 24 小时运转正常，值守人员 24 小时值班；视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少于 30 天。 2.12 小区内各类设施设备标识齐全、清晰、明确；有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设施设备的部位设置安全防范、警示或

37、者维护设施。 2.13对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预案，对可预见紧急事项应当有巡查、检查并落实防范措施。 2.14 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地标识明显、齐全、规范、美观。 2.15 外墙、公共楼梯间、墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，道路、场地保持平整，无积水。 2.16 每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录。 2.17 每日巡查 2 次装修施工现场，发现违规行为及时劝阻、制止，并送达书面通知。 2.18 急修 30 分钟内到现场处理，

38、不能及时修复的，向相关业主解释清楚，或者书面告知相关业主。 2.19 有完整的房屋及设施设备基础档案、台账；运行、检查、维修养护记录齐全，按照年度、季度、月度存档。 3.公共秩序维护 （物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和公共财物的管理） 3.1 消防控制室应有专人 24 小时值班，每班人员 2 人并持证上岗，及时处理各类报警、故障等信息；消防专用通道畅通，发现封闭、堵塞、占用疏散通道、安全出口及消防通道的，及时报告公安部门；每年组织或者配合相关部门组织有业主、物业使用人、物业公司员工参与的消防演习。 3.2值班岗位有详细的值班和交接班记录。 3.3 实行封闭管理小区：主出入口 24 小

39、时值岗，当值人员立岗时间不少于 12 小时；对外来人员进入小区进行询问、登记；对进出小区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。 3.4 引导业主、物业使用人遵守管理规约 （临时管理规约）的约定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。 3.5 协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治 安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。 3.6每 2 小时至少到指定区域巡视 1 次。 3.7每周进行防火检查 1 次。 3.8小区秩序维护人员的培训及实操全年不少于 60 课时，能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；每

40、年对员工进行消防安全培训 2 次。 3.9 车辆实行登记管理，车辆行驶有规定的路线，交通、停车等标志；对外来机 动车进行询问、登记；有人员巡视小区车辆停放情况，及时提示车主在指定地点 有序停放；非机动车有指定停放区域，停放整齐。 4.公共卫生保洁服务 4.1 按楼层设置垃圾桶，并实行袋装化管理，生活垃圾每天至少清运 2 次；垃圾桶、果壳箱无满溢现象，定期进行卫生消毒灭杀；设有垃圾中转站的，按照相关规定及实际需要进行冲洗、消杀。 4.2 根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。喷洒农药、投放鼠饵必须提前书面 通告业主/物业使用人。 4.3 有水系景观的，每日巡查，定期清理，保持无杂物，无异味。 4.

41、4 雨、雪停后 24 小时内清除必要道路的积水、积雪。 4.5 有公共卫生间的，每天清洁，无明显异味。4.6 楼内共用区域： 4.6.1 大堂、门厅，每日拖擦 2 次，定期保养，保持材质干净、有光泽。 4.6.2 电梯轿厢、操作板、地面等清洁每天不少于 2 次；电梯门壁打蜡上光每月 不少于 1 次，表面光亮、无污迹。 4.6.3 楼道及栏杆、窗台、纱窗、消防栓、标识牌等共用设施清洁，每周 1 次， 保持表面无污渍，楼道、楼梯保持清洁、无垃圾。 4.6.4 墙面、天花板清洁每月 1 次，保持无蛛网、表面无污渍。 4.6.5 大堂、门厅、楼道、电梯等业主活动区域消杀，夏季每日不少于 1 次，冬季每

42、周不少于 1 次。 4.7 楼外共用区域： 4.7.1 道路、广场、绿地等公共部位清洁每天不少于 2 次，目视地面干净、地面垃圾滞留不超过 1小时。 4.7.2 绿地、明沟，每周清理 2 次。 4.7.3 宣传栏、信报箱、小品等清洁，每 2 周 1 次，目视无污渍、明亮清洁 （2 米以上部分可以每季度抹擦、除尘 1 次 ）。 4.7.4 天台、屋顶，保持清洁、无垃圾。 4.8 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水 1 次，每季度灭鼠 1 次。5.公共绿化养护服务5.1 有专 （兼 ）职的专业人员进行绿化养护管理，有绿化管理制度、台账及养护措施。 5.2 花草树木生长良好，有良好的观赏效果；绿化成活

43、率在 95%以上，无明显断垄、 枯树，无黄土裸露。 5.3 草坪按时修剪，保持平整，无 1 平方米以上斑秃，每年清除杂草不少于 6 次。 5.4 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3 次以上，乔、灌木树冠完整，花、灌木开花结果。5.5 大型乔木、树木标牌、编号管理。 5.6 根据气候和季节状况，按植物品种、生长、土壤状况适时组织浇灌、施肥、 松土和喷洒药物，做好防涝、防冻及病虫害防治工作。 5.7 绿化产生的垃圾，重点区域，随产随清；其他区域，日产日清。第四章 投标文件格式目 录一、封面二、投标函三、法定代表人身份证明书四、授权委托书五、投标保证金缴纳证明材料六、拟为本项目实施主要人员情况表七、项目

44、负责人/项目经理简历表八、投标人物业服务管理方案九、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料一、 封 面 恒泰悦璟府项目前期物业管理服务(二次)投 标 文 件项目编号： 招标项目名称： 投 标 人： （法人章）法 定代表人： （印 章）日 期： 年 月 日二、投标函致： 唐山恒宏房地产开发有限公司 1、根据已收到的招标编号为 的 （项目名称） 招标文件，我单位经考察现场和研究上述项目招标文件的投标须知、合同条款和其他有关文件后，我方愿按本项目招标文件规定，我公司投标报价为：小高层住宅：（按建筑面积66723.25平方米）： 元/平方米*月；商业：（按建筑面积3462.86平米）： 元/平方米

45、*月。投标总价为： 元/月，服务周期为： 。 注：根据招标文件所确定的招标范围的全部工作内容的成本价格及实施物业管理所发生的所有费用，包括且不限于人工费、物料费、管理维护费、利润、税金等本项物业管理所包含的所有责任和风险等，投标单位需自负盈亏。2、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标一旦中标，我方将受此约束。愿意按照中华人民共和国合同法和中华人民共和国招标投标法履行自己的责任和义务。3、我们愿意提供招标人在招标文件中要求的所有资料。4、我们理解，最低报价不是中标的唯一条件。5、除非另外达成协议并生效，你方的招标文件、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。6

46、、我方投标保证金与本投标书同时递交。投标人：（法人章） 法定代表人印鉴（或签字）：年 月 日后附：本项目物业正常运行所需的服务费成本测算情况。三、法定代表人身份证明书单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间： 年 月 日经营期限： 姓 名： 性别 年龄： 职务： 系 （投标人单位名称） 的法定代表人。特此证明。投标人： （盖公章）日 期： 年 月 日四、授权委托书本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人）的法定代表人，现授权委托 （单位名称）的 （姓名）为我公司代理人，以本公司的名义参加 （招标人）的 （项目名称）的投标活动。代理人在投标、开标、评标、合同开标过程中所签署的一切文件和处理与

47、之有关的一切事务，我均予以承认。 代理人无转委权。特此委托。代理人： (签字) 性别： 年龄： 身份证号码： 职务： 投标人： (盖章) 法定代表人： (签字或盖章) 授权委托日期： 年 月 日注：附被授权人的身份证复印件正反面。开标当天，请投标人务必另携带一份此页。投标保证金缴纳证明材料（附投标保证金缴纳证明材料复印件）六、拟为本项目实施主要人员情况表序号姓名年龄性别学历资格证书（如有）从事物业管理年限备注管理人员12技术人员12实施主要人员安保服务12保洁服务12注：此表可延长，后附相关人员本人身份证复印件、职称证书复印件或相关资格证书复印件。七、项目负责人/项目经理简历表姓 名性 别年

48、龄职 务职 称学 历办公电话住宅电话移动电话参加工作时间从事项目管理/项目经理年限具有认证资质已完成项目情况招标人项目名称管理内容服务期限注：后附相关人员本人身份证复印件、职称证书复印件或相关资格证书复印件。八、投标人物业服务管理方案投标人应递交完整的项目服务方案，说明各分项计划，提交图表、文字说明书等资料，并涵盖如下内容：（1）管理模式，包括：内部管理架构、机构设置、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等。（2）各项目的人员配置：管理人员的配备、工作人员的培训及管理、管理处或部门主要负责人简历、各类人员数量、各岗位人员的配置、培训计划（岗前培训及在岗培训）、目标等。（3）规章制度和操作

49、规程。（4）员工服务规范、准则。（5）投入本项目的设备设施配置情况。（6）针对本项目各项服务管理方案，包括：工作内容、工作职责、工作质量标准及奖罚制度。（7）针对本项目各项服务管理工作的扣罚标准。（8）针对本项目的具体交接计划。（9）对各项管理指标的承诺。（10）其它。九、营业执照以及投标人认为其他应提供的相关资料营业执照副本复印件（外地企业需提供总公司及分公司营业执照并加盖公章）唐山市物业管理系统录入证明第五章 恒泰悦璟府项目前期物业管理服务合同甲方：代表人：营业执照号：住所地：邮编：联系电话： 乙方：代表人：营业执照号：资质等级：证书编号：住所地：邮政编码：联系电话： 根据物业管理条例和相

50、关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一条 物业基本情况:物业名称【（地名核准名称）】【（暂定名）】： ；物业类型： ；坐落位置：河北省唐山市友谊东路东侧、龙华道南侧；占地面积：39203.39平方米； 建筑面积：97000平方米；本合同物业管理区域详见附件一规划平面图，物业构成明细见附件二。第一章 物业服务内容与服务标准第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；3、物

51、业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、“专有或共有车位”物业服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、物业档案资料管理；8、本合同第三条约定的特约服务。第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：【家政清洁】、【户内维修】、【临时周转仓储】、【装饰装修管理服务】。 第四条 乙方提供的前期物业服务以约定的质量标准为准（前期物业服务质量标准见附件四），其中属于临时周转仓储的代收邮包特约服务条款见附件五。第五条 乙方服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务及车辆停放服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。第二章 合同

52、时效第六条 本合同期限自 年 月 日起，至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：乙方同意继续履行本合同；未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第七条 本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。第八条 本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理

53、相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与业主共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，由业主或业主重新选骋的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。第三章 权利与义务第九条 甲方的权利义务1、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应作好书面记录，甲方承诺在合理期限内予以解决。2、按照法规规定和合同约定的保修期限和保修范围承担本物业保修责任。3、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道

54、路、场地的，应征得业主委员会同意,业主委员会未成立的，应征得乙方同意。施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。4、其他权利义务： 。第十条 乙方的权利义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费，并为业主提供对账服务。2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。4、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员

55、会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。5、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定。6、建立物业管理档案资料并妥善保管和使用。7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。8、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。9、依法使用物业专项

56、维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。10、其他权利义务： 。乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。第十一条 业主的权利义务1、监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。2、遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行临时管理规约、本合同约定的各项义务。3、根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业服务费。4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。5、需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会（未成立的除外）和乙方的同意，并在约定期限内

57、恢复原状。造成损失的，应承担相应的赔偿责任。6、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。7、对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。8、其他权利义务： 。第四章 物业服务用房第十二条 甲方向乙方提供项目总建筑面积_ _平方米的地上管理用房。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。第十三条 甲方应按乙方要求方案对物业管理用房（含服务中心客服前台）进行装修并符合本物业档次；生活用房要求水

58、电到位，地面铺设瓷砖，天花墙面四白落地；卫生间装修到位，能满足基本生活需求。第十四条 受本项目物业服务收费标准所限，除甲方按规定无偿提供的物业服务用房外，全体业主同意无偿提供_ _平方米的共有部分供乙方用作员工宿舍、员工培训室、食堂等，作为本项目物业服务的后勤保障。第十五条 本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交。第五章 物业服务费用第十六条 本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：特别声明：住宅业主缴纳物业服务费 元/月/平方米；

59、小高层住宅： 元/月.平方米(含税)；商业用房： 元/月.平方米(含税)；上述收费标准仅适用于本项目 二 期 10 栋/苑，本项目后期及其他类型物业的物业服务收费标准另行约定。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众

60、责任保险费用；按应收物业服务费总额的10%分摊管理费； 特约服务成本；社区文化活动费用；法定税费；经业主同意的其它费用。乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。乙方收到业主交纳的物业费（含按季、半年、年度预收物业费）应开具全额收据，并按业主当月应交纳的物业费金额向其开具增值税发票（发票抬头应为业主或物业使用人）。如果业主大会决议降低公共收益纳入物业服务费的比例，业主交纳物业服务费的标准应做相应上调。第十七条 当物价上涨、服务成本上升等情况发生较大变化（包括但不限于当地最低工资标准、社保基数、能源价格等任一项成本比合同签订日累计增幅