星级酒店项目前期市场调研可行性分析及定位报告

1、PAGE 2上海东方国信实业有限公司酒店项目前期市场调研可行性分析及定位报告二零零七年一月PAGE 65目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc158117064 概 述 PAGEREF _Toc158117064 h 3 HYPERLINK l _Toc158117065 一前期市场调研分析 PAGEREF _Toc158117065 h 4 HYPERLINK l _Toc158117066 1宏观经济情况分析 PAGEREF _Toc158117066 h 4 HYPERLINK l _Toc158117067 2项目地理位置及周边环境 PAGEREF _

2、Toc158117067 h 7 HYPERLINK l _Toc158117068 3本项目所在地交通、运输状况分析 PAGEREF _Toc158117068 h 10 HYPERLINK l _Toc158117069 4本项目所在市区人口及劳动力情况 PAGEREF _Toc158117069 h 11 HYPERLINK l _Toc158117070 5项目所在地旅游状况分析 PAGEREF _Toc158117070 h 12 HYPERLINK l _Toc158117071 6周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析 PAGEREF _Toc158117071 h 15 H

3、YPERLINK l _Toc158117072 二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议 PAGEREF _Toc158117072 h 28 HYPERLINK l _Toc158117073 1酒店项目整体市场定位建议 PAGEREF _Toc158117073 h 28 HYPERLINK l _Toc158117074 2. 酒店客源目标定位 PAGEREF _Toc158117074 h 30 HYPERLINK l _Toc158117075 3. 现有建筑物布局研究及设施初步定位 PAGEREF _Toc158117075 h 39 HYPERLINK l _Toc

4、158117076 4. 项目功能定位建议 PAGEREF _Toc158117076 h 45 HYPERLINK l _Toc158117077 5酒店设计关键点 PAGEREF _Toc158117077 h 51 HYPERLINK l _Toc158117078 6. 项目经营理念及管理模式建议 PAGEREF _Toc158117078 h 59 HYPERLINK l _Toc158117079 三投资估算及经营预测 PAGEREF _Toc158117079 h 62 HYPERLINK l _Toc158117080 1酒店建筑投资估算 PAGEREF _Toc1581170

5、80 h 62 HYPERLINK l _Toc158117081 5. 客房平均房价及入住率预测 PAGEREF _Toc158117081 h 64 HYPERLINK l _Toc158117082 6. 餐饮收入预测 PAGEREF _Toc158117082 h 64 HYPERLINK l _Toc158117083 7.未来5年经营收入成本利润预测 (单位:RMB) PAGEREF _Toc158117083 h 65 HYPERLINK l _Toc158117084 四. 市场调研及定位报告结论 PAGEREF _Toc158117084 h 66 HYPERLINK l _

6、Toc158117085 1项目酒店优劣势SWOT分析 PAGEREF _Toc158117085 h 66 HYPERLINK l _Toc158117086 2. 项目综合竞争力分析 PAGEREF _Toc158117086 h 67 HYPERLINK l _Toc158117087 3. 项目整体经济效益分析 PAGEREF _Toc158117087 h 68 HYPERLINK l _Toc158117088 4. 项目不确定性分析 PAGEREF _Toc158117088 h 69 HYPERLINK l _Toc158117089 5. 可比性结论 PAGEREF _Toc

7、158117089 h 70概 述2006年12月21日对上海东方国信实业有限公司上海长宁区酒店项目进行了实地考察,同时针对该项目周边酒店竞争环境、国信土地周边宏观经济、旅游状况、酒店现状与发展趋势及上海长宁区、虹桥区整体环境做了初步调研，在以市场为依托以数据为参考的前提之下，加以我们专业经验和国家旅游局对星级酒店的规范标准，针对性的就东方国信酒店进行了详细市场调研，竞争对手分析，从地理位置，硬件设施以及品牌等方面最终确定本项目市场、客源定位，星级档次、项目规模、功能布局、以及未来投资估算和经营预测。本报告数据来源于上海统计年鉴以及上海市旅游局规划统计处统计资料，上海旅游年鉴，上海部分房地产咨

8、询公司内部数据以及凯莱集团信息资料库等。鉴于凯莱国际酒店有限公司的可行性报告和定位报告中包含大量的宝贵商业资料，酒店规范以及我们的专业知识产权，敬请贵司视本报告为商业机密及知识产权与之相应保护。再次感谢贵司给予的机会并期待未来有更好的合作！一前期市场调研分析1宏观经济情况分析1.1项目城市内主要经济指标概述国民经济主要指标（20042005年底数据）项 目200420052005年为2004年%人口年末户籍人口 （万人）1352.391360.26100.58%劳动力从业人员（万人）836.87863.32103.60%国内生产总值 （亿元）8072.839154.18113.39%全社会固定

9、资产投资 （亿元）3084.663542.55114.84%固定资产投资 基本建设投资 （亿元） 1721.561984.61115.27%更新改造投资（亿元）房地产开发投资（亿元）1175.461246.86106.07%财政地方财政收入 （亿元）3591.734095.81114.03%地方财政支出 （亿元）1395.691660.32118.96%物价以1990年价格为100%居民消费价格总指数（%）257.8%260.3%1.0096%居民消费水平 非农业居民 （元）1263113773109.41%农业居民 （元）75808663114.28%资料来源:上海统计年鉴1.2 项目城市发

10、展前景在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新一轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资企业积极

11、参与上海国有企业的改组改造。截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是“十一五”的开局之年基本，上海市国内生产总值(GDP)预计首次突破1万亿元，国民经济实现连续15年两位数增长。透过这些数据和情况，可以清楚地看到上海发展的良好态势。面向未来，上海全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，实施科教兴市主战略，加快推进国际经济、金融、贸易、航运中心建设。上海前进的脚步更加坚定有力，上海进一步显现蕴藏的生机与活力。1.3虹桥/长宁地区酒店市场发展前景随着国内、亚洲地区和全球经济发展，并靠近闵行、松江、嘉定、安亭和青浦

12、等重要工业区，该地区酒店会继续表现良好。但上述工业区内有竞争力的酒店增加可能会减少市场对虹桥区酒店的需求, 尤其是这些新增加酒店在价格、交通距离和设备设施相对更先进等方面更有竞争优势。同样, 位于上海西南地区的酒店仍将继续争夺该地区市场份额，因为客户将上海做为访问长江三角洲地区主要城市包括杭州，苏州，南京，无锡等的出发中心。上海也依然是休闲旅客参观长江三角洲古镇和城市的必经之地。 目前，虹桥地区办公楼的使用率仍然很高，并将持续保持对酒店的需求。但是,明年酒店需求增长的出现一定压力，因来年先前设在虹桥区的许多公司总部将迁到浦东区(譬如Honeywell)。同时,一些公司因扩张正在寻找更大的办公室

13、空间(尤其制整个楼层或几层)，而这种办公场地在虹桥区已经很难找到。因此他们将在其它地区寻找（如在企业中心广场），这会为虹桥区的酒店需求带来更多压力。随着所有的国际航班（包括香港和澳门）从虹桥机场移至浦东机场，空勤人员，转机旅客和短程国际人员的酒店需求不断转移到浦东。虹桥地区的酒店将获得更多的国内转机和到虹桥机场的国内航班旅客的酒店需求关注。虹桥区做为上海的商业中心将保持强劲的发展，因为其地理位置更靠近西部和西南部工业区；它连接着江苏到浙江省的高速公路；做为自由贸易区，为国际公司带来税务和商业利益。这里仍有较大数量的土地可供开发；办公租赁费用相对便宜。随着复兴隧道，卢浦大桥和三环路的竣工和开通，

14、从虹桥区到浦东和浦东机场的交通状况明显改善，旅行时间大大缩短。这使虹桥区的酒店更有能力从浦东市场争取更多的对价格敏感的客户以及一些空勤人员，但同时会限制与上海中心地区的酒店去竞争很多到虹桥区开会的高效益的客户。对于展览和会议业务，新国际展览中心（SNIEC）使上海世贸商城失去更多举办大型国际交易会和展览会的机会， 但这一地区对于一些小型的，专业的地方展览活动仍然保持着活力，继续保持对虹桥地区酒店的需求。但是，多数需求将被虹桥宾馆和银河宾馆垄断。由于虹桥区十分靠近F1赛事场地，这个赛事和未来的相关活动给该区的酒店带来更多的商机。虹桥酒店与位于城市中心的酒店相比，客户提前预定客房的时间短，尤其那些

15、在高峰时期从城市中心客满酒店溢出的客户。在改善管理的情况下，这一地区酒店也很提高入住率水平。以上主要趋势和问题可能对虹桥/长宁地区酒店市场构成的影响：平衡各种因素， 2006年以后，虹桥酒店市场继续适度增长，取决于主要业务群的增长和到达的水平。2项目地理位置及周边环境2.1项目地理位置状况及周边区域环境概况本酒店项目距离上海市中心12公里，位于北翟路，长宁路的延伸段与外环线，环西第1大道的交界处。项目北部和东北部环绕苏州河且紧临环境优美的公园,南与北翟路相接,西与外环线相临。具备得天独厚的亲水系、临公园的环境优势。生态园区虹桥机杨延安西路虹桥交通枢纽北新泾IBP国际商务区内环线市中心方向虹桥开

16、发区项目位置项目地理位置优势与劣势分析优 势劣 势酒店做为工业园区开发计划的一个重要部分，将因工业园活跃该地区并提升整个地区的号召力。毗邻周边工业区和虹桥国际机场。沿中环路方便可以到达城市的各个区, 并通过其便利连接延安路和成都高速路。在城市西北部A20公路中段已形成交通枢纽。临水为酒店提供一个特殊的环境因素。到上海的主要商业区(如外滩，南京路)距离比较远。目前该地区配套商业还处于低级和待开发阶段。周边建筑外观老旧，拟建地点建筑孤立。 但是，随着商务园区工程的实施，这些状况将改变。结论: 拟建地点具备开发一个优秀酒店的良好特征，这都基于一个预测，IBP发展商将继续基础设施建设，总体规划和园区将

17、不断吸引来办公租赁者，成为酒店的客源实体。相信酒店也一定寓意将伴随工业园的成熟获得诸多方便的同步收益，本项目所在位置2.2 项目区域内酒店现状项目酒店的地域特征,决定了其未来的基础客源将来自虹桥,长宁地区, 因此, 酒店竞争群体也将集中在这一区域内.经初步调研,项目区域内及周边区域目前共有酒店35家酒店 其中：五星级酒店4家：虹桥万豪喜来登豪达扬子江万丽酒店上海千禧海鸥大酒店四星级酒店7家：红桥宾馆银河宾馆虹桥迎宾馆虹桥大酒店银星假日国航龙柏三星以下、经济型快捷酒店19家;酒店服务式公寓5家资料来源: 凯莱集团信息资料库与上海南京路,外滩区域酒店相比, 本区域内酒店的地理位置大多集中在闹市区域

18、, 分布相对集中, 设施设备的使用时间也相对较长, 季节抽样促销价格卖价也相对偏低. 这是由于当地尚无硬件齐全、设施先进的高星级酒店产品而形成的区域状况.3本项目所在地交通、运输状况分析3.1项目距离机场、火车站公里/车程参照目的地车程(分钟)虹桥机场10-15分钟浦东机场50-80分钟虹桥开发区10-15分钟人民广场30分钟F1赛道50分钟南京路30分钟金融区35分钟*参考车程视具体交通情况而定 资料来源:Horwath Asia Pacific3.2铁路及航空年均客流量上海年度客流量统计(万人次)年份年客流总数铁路公路水路航空19995354290611265817412000569329

19、8012825398922001632432311508543104220027326351820465261236200372113391205252812402004808436622401570145120058454388224736041494资料来源:上海统计年鉴3.3项目区域内交通情况本项目交通十分便利，由铁路客运专线上海总站、航空港、滋悬浮机场快线、城市轨道交通、地面公共交通五大层次的虹桥交通枢纽组成。4本项目所在市区人口及劳动力情况4.1项目区域内户籍人口数量及增减比例人口情况：根据人口及劳动力情况调查，全区户籍人口截 止2005年为 1360.26万人，比上年末增长0.58

20、%。其中项目所在区2005年劳动力平均工资26823元。4.2项目区域内居民年平均收入及年平均消费水平对比项 目20042005农民人均纯收入73378342城镇居民人均可支配收入2595426677全市居民人均消费支出(元)项 目20042005农村63297265城镇1263113773资料来源:上海统计年鉴2005年人均消费支出较2004年同比增长9.04，已实现连续7年保持增长率超过5，这一良好势头充分证明项目所在地区的良好商业前景和稳步发展的消费趋向。5项目所在地旅游状况分析5.1旅游业状况及未来发展形势在2010年到来前的5年中，上海将凭借举办世博会的历史机遇，把上海的旅游业打造成

21、申城现代服务业的主体产业和国民经济的动力型产业。据悉，为了实现这一战略新定位，到2010年，上海计划实现旅游总收入3300亿元人民币，接待入境游客超过900万人次，实现旅游外汇收入87亿美元，争取使旅游业增加值占上海GDP的9.5%，将上海初步建成“世界著名旅游城市”。未来上海旅游行业的发展趋势将本着中心城区旅游要向都市观光产品和“旅游特色街区”发展，市郊旅游要向休闲度假基地方向进军，充分发挥旅游的社会功能，重点扶持和发展申城农业旅游，为此新近发布了上海乡村集聚旅游发展三年行动计划，年内首先实现百万人次游市郊，到2008年达到2000万人次游郊区的目标。5.2酒店业发展状况分析 上海市现有各类

22、星级酒店320家，客房总数5.23万间（套）。以2005年为例，上海接待入境旅游人数由2002年的272万人次增长到400万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者的客房需求为800万间夜，比2002年增加约256万间夜。预计在未来五年间，2008年北京奥运会和2010年上海世博会的市场推动下，上海的高档客房需求将面临较大的上升空间，特别是三星级以上的高档酒店投资额大，技术及管理水平要求高，而这正是酒店投资商抓住这次机遇，获得可观的投资回报的良好市场契机。因此，随着上海高档酒店业市场的看好，上海越来越成为国际酒店管理集团进入中国的“桥头堡”。同时，上海良好的投资环境及旅游市场也

23、吸引了越来越多的国内外客商及游人。受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家国内外知名酒店集团纷纷宣布在上海增资，全球16个著名的国际酒店管理集团如今已悉数入沪。据数据显示：2005年上海全市320家星级饭店实现的利润，有一半集中在近30家由国际管理集团经营的饭店；这近30家饭店人均年利润达257万元人民币，是其它饭店平均水平的9倍多。这一系列的数字不断鼓舞着国际酒店管理集团进入中国上海的步伐。5.3客源分析2006年111月旅游入境人数对比2006年111月旅游入境人数停留天数对比 年度累计与2005年度同比增长%总计56037086.3过夜人数42478984.94外国人3655731

24、5.67香港同胞285468-2.77澳门同胞15152-3.86台湾同胞2915474.5资料来源:上海统计年鉴2006年111月入境旅游人数来源细分2006年1-11月入境旅游人数来源细分 (单位：人)月 份总 计亚 洲欧 洲美 洲其 他50389401737393113715611355091028882一月20004813249931410288217318二月402578146729872328416184456三月41697917002611975111551711685四月508546157349117236115414118547五月4916621537151150841103

25、91112472六月467540151866107930104240103504七月4460031469811017759837698871八月45570315241710272499552101010九月475884159831105930102403107720十月543775172426121879121652127818十一月630222193554126205154982155481资料来源:上海统计年鉴2006年111月入境旅游客源分析表明：过夜游客人数： 约424.8万人次欧美及外国客 ： 约365.5万人次港澳同胞： 约30万人次台湾同胞： 约29万人次以上数据较2005年同期

26、增长6.3%，这一增长势头自1999年开始保持至今，且步伐仍在加快。从这一角度可以体现上海旅游产业客源市场的良好前景。2006年1-11月接待国际旅游者人数项 目2005年2006年过夜人数(人)人天数(人天)过夜人数(人)人天数(人天)合 计402989342478981.外国人34595381017511365573111332764.台湾同胞27900077500029154710495693.港澳同胞3093559685483006101019835资料来源:上海统计年鉴2005-2006 年接待国际旅游者人数对比(图表)20052006年接待国际旅游者人天数对比(图表)5.4旅游经济

27、分析代表年份国际旅游外汇收入增减分析2005年本市国际旅游外汇收入36.08亿美元，同比增长 16.8%。2006年本市预计外汇收入将突破40亿美元，同比增长幅度继续保持在10以上。代表年份旅游业收入构成情况分析根据对旅游行业中旅行社、星级饭店、旅游景区、旅游车船公司等旅游企业相关资料统计,2005年总体情况，上海市旅游企业年营业收入达330亿元。其中：旅行社共实现营业收入132.43 亿元，比上年增长22.37%。2005年星级饭店共实现营业收入194.47亿元，比上年增长17.44%。地区旅游市场20002005年接待过夜旅游人数(单位：人)20002001200220042005来沪国际

28、旅游者人数(万人次)181.40204.26272.53491.92571.35 外国人 139.14146.97210.66339.11452.27港澳同胞17.6220.6223.0348.9548.59台湾同胞19.8831.9933.5671.7570.49国内旅游者来沪人数(万人次)64338255876185059012 外省市来沪旅游人数(万人次)51776470679763466805 本市市民在本地旅游人数(万人次)12561785196421592207平均每日到沪旅游者流量(万人次)18.12 23.18 24.75 24.65 26.26 来沪旅游者平均逗留天数(天/人

29、)3.923.873.613.503.50同比增长率(%)15.85%27.9%6.8%-0.4%6.5%资料来源:上海统计年鉴6周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析(详见个案调研资料,信息来源:凯莱集团信息资料库)万豪虹桥酒店酒店2000年9月开业星级电落地点长宁区虹桥路2270号报价RMB 管理公司万豪国际集团管理企业性质外资酒店企业传政编码200336结算RMB 地理交通距市中心/公里数 11.0 公里 距虹桥机场 2.5 公里 距火车站距离 13.0 公里 ) 距开发区 2.5 公里距浦东机场 60.0 公里 停车位数 15

30、0个 客房 315间 （8层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 35 2656 658高级豪华 35 2905 1035行政豪华 35 3320 1380行政套房 65 4150 2490豪华/贵宾套房 90 4980 3486总统套房 180 24900 19900餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格大堂酒吧 1 点心、午茶、鸡尾酒万豪咖啡厅 1 随意餐点万豪轩 1 中餐冠军吧 1 将美酒、佳肴和氛围完美融合曼哈顿扒房 1 美国风味的牛扒、排骨和海鲜鱼翅捞饭 1 粤/港菜娱乐/康体设施 室内游泳池，网球场，室内高尔夫，健身中心，瑜珈馆，桑拿， 蒸汽浴，按摩浴池服务设施24小时客

31、房送餐服务，洗衣服务，礼宾部，礼品店，报亭租车服务台，航班服务台，迷你超市，花房配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 一号会议厅 174 98六号会议厅 211 110宴会设施万豪殿 745 600天幕厅 260 150一号宴会厅 248 170二号宴会厅 248 170三号宴会厅 248 170会议服务和设备电脑，宽带上网，会议音响系统，投影仪，视频/电话会议商务服务商务中心，计算机，复印，传真，邮寄信笺，秘书服务 客房设施可提供婴儿床，客房保险箱，熨斗和熨衣板，吹风机浴袍，免费赠送客房咖啡，迷你酒吧，电冰箱，遥控电视，空调系统，有线/卫星电

32、视，所有新闻频道，语音留言信箱，国际互联网及电子邮件接口，电子钥匙系统，设有台灯的办公桌，报纸派送（星期一至星期五），DDD电话，IDD电话扬子江万丽酒店酒店2001年10月开业星级电话21-62750000座落地点开宁区延安西路2099号报价RMB 管理公司万豪国际集团管理企业性质外商投资企业传真21-62750750 邮政编码200336结算RMB地理交通距市中心/公里数 7.5 公里 距机场/公里数 8.0 公里 距火车站距离 12.0 公里 ) 虹桥开发区 1.0 公里 停车位数量 50 个 客房 544间 （34层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 30 265

33、0 575高级豪华 30 2750 863行政豪华 30 3350 1150行政套房 60 4560 2736豪华/贵宾套房 85 5380 4081总统套 120 12450 9960餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格满福楼 1 粤菜翠竹小馆 1 传统上海及粤式面点、粥类霞日式寿司吧 1 日本美食拉斐尔意大利餐厅 1 商务宴请万丽咖啡厅 1 亚洲/欧式风味自助及零点库 雪茄吧 1 特色鸡尾酒及雪茄娱乐/康体设施 室内游泳池，网球场，室内高尔夫，健身中心，瑜珈馆，桑拿，蒸汽浴，水疗中心，按摩浴池，缓跑径，池壁球,台球,按摩服务设施机票服务,租车服务,前台保险箱,礼品店,报亭,礼宾部,洗衣服务,24小

34、时客房送餐服务,迷你超市,花房,大堂宽带上网配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 会议室1 39 10会议室2 42 12会议室3 70 22紫罗兰0 .23 10宴会设施白玉兰+郁金香 68 25-60向日葵+康乃馨 62 20-25牡丹+莲花 130 35-70翡翠厅 113 28-50明珠厅 30 10-20碧玉厅 440 50-400碧涛厅 230 30-150碧华殿 670 320-500会议服务和设备电脑,宽带上网,会议音响系统,投影仪,视频/电话会议商务服务商务中心,计算机,复印,传真,邮寄信笺,秘书服务 客房设施可提供婴儿床,客

35、房保险箱,熨斗和熨衣板,吹风机,浴袍,遥控电视,空调系统,60多种卫星电视频道,所有新闻频道,语音留言信箱,宽带上网,人性化的工作区域,DDD电话,IDD电话 喜来登豪达酒店酒店1992年开业星级电落地点上海长宁区 遵义南路5号报价RMB管理公司喜来登酒店集团企业性质外商投资企业传政编码200336结算RMB地理交通距市中心/公里数 7.5公里 距机场/公里数 6.0公里 距火车站距离 10.0公里 ) 停车位数量 30 个 客房 496间 （27层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 30 2444 690高级豪华

36、60 2444 886行政豪华 30 3060 1377行政套房 65 3978 2784豪华/贵宾套房 95 16048 9628总统套 115 18888 13220餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格咖啡厅 1 欧陆式自助早餐及中西餐点吉而喜酒吧 1 英式酒吧(各种进口啤酒)中餐厅 1 粤菜及上海本邦菜日式餐厅 1 各式日本料理自助餐厅 1 中西合璧菜肴意式餐厅 1 意大利烹饪书房吧 1 饮品,雪茄娱乐/康体设施 室内游泳池，温水游泳池，室内高尔夫，店内健身中心，瑜珈馆，水疗中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，按摩浴池，美容服务设施自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房， 外币兑换，

37、礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，前台保险箱，擦鞋，机票票台，租车柜台，旅游柜台，订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 南中国厅 80 12董事会议厅 50 15行政会议厅 84 18-30商务会议室 1-5 50 6-8宴会设施太平洋大宴会厅 830 280-900太平洋A厅或C厅 290 70-250大宴会厅B厅 250 50-200太平洋A厅+B厅或B厅+C厅 540 120-400大西洋厅 160 30-40大西洋东厅或西厅 80 20-30地中海厅 160 30-40地中海东厅或西厅 80 20-30珊瑚厅 88 15-

38、22会议服务和设备手提电脑/个人电脑，宽带上网 多功能会议音响系统，附带录音服务架空电脑投影仪/幻灯片放映机视频/电话会议，室内同声传译设备商务服务商务中心 复印 邮寄信笺 秘书服务 豪华轿车服务客房内连接宽带互联网传真个人电脑租赁打印机客房设施保险箱,小酒吧,彩电,直拨电话,留言系统,遥控台,闹钟,沐浴用品,浴袍,吹风机,健康称,咖啡茶具上海千禧海鸥大酒店酒店2006年10月开业星级电落地点上海长宁区延安西路2588号报价RMB管理公司美千禧酒店及度假酒店集团企业性质外商投资企业传真021- 6295 1390 邮政编码201103结算RMB地理交通距市中心/公里

39、数 10 公里 距机场/公里数 6 公里 距火车站距离 8 公里 ) 停车位数量 96 个 客房 369间 （13层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 豪华房 40 2530 863高级豪华 40 2530 1035行政豪华 40 3450 2171豪华/贵宾套房 60 行政套房 80 06年10月新开业酒店总统套 200 部分客房营业餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格欧咖啡 1 西式烹饪及烧烤翠湖大堂酒吧 1 巧力克自助点心,各式鸡尾酒饼屋 1 咖啡，蛋糕，甜品七色光中餐厅 1 港式粤菜，上海本帮菜等TKNY 烧烤吧 1 融合了东西方美味的扒房娱乐/康体设施 室内游泳池，网球场，模拟

40、高尔夫球场，健身室，SPA，桑拿浴室，蒸汽浴室，按摩，美容美发，儿童设施服务设施外币兑换服务，票务服务，洗衣服务，残疾人客房，出租车停车场， 酒店公共区域、会议室及餐厅提供无线上网，客房送餐服务，安全保险箱，残障人士设施配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 多功能厅1-5 67 30会议室1-4 15 10宴会设施海纳厅 345 200天和厅 345 200会议服务和设备电脑,宽带上网,会议音响系统,投影仪,视频/电话会议商务服务商务中心，会议室，秘书服务，传真服务，影印服务，电脑及传真中心，服务办公室 (供特殊采访及会议使用)客房设施空调,闹

41、钟,瓶装饮用水,单独的温控器,客房内保险箱,空调控制面板,客房小酒吧,免费送至客房的晨报,浴袍,吹风机,人体秤,有线电视频道,卫星电视,行政楼所有客房配备数字电脑一体机冰箱等上海虹桥宾馆酒店1988年开业星级电落地点上海长宁区延安西路2000号报价 RMB 管理公司锦江国际集团管理企业性质内资企业传政编码200051结算 RMB 地理交通距市中心/公里数 7公里 距机场/公里数 7公里 距火车站距离 8公里 停车位数量 55个 客房 627间 （30层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 28 1725 498高级房

42、28 1898 498豪华房 30 2185 538套房 60 3450 1500豪华/贵宾套房 110 4500 3800餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格中餐厅 ） 3 自助/中式菜/北京菜/本邦菜日本餐厅 1 日本烧烤韩式餐厅 1 韩国烧烤娱乐/康体设施 室内游泳池，温水游泳池，保龄球，店内健身中心，水疗中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，夜总会，小剧院，按摩，按摩，美容美发，KTV，儿童设施服务设施自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房， 外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，擦鞋，前台保险箱，机票票台，租车柜台，旅游柜台，订票服务配套设施(下面划线的部分为本酒店不具

43、备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 牡丹厅 70 15 贵宾厅A 和 贵宾厅B（分别） 40 15 贵宾厅C 60 20贵宾厅D 60 30 宴会设施嘉庆堂 720 600 玫瑰厅 150 100会议服务和设备手提电脑/个人电脑，宽带上网 多功能会议音响系统，附带录音服务架空电脑投影仪/幻灯片放映机视频/电话会议，室内同声传译设备商务服务商务中心 复印 邮寄信笺 秘书服务 豪华轿车服务客房内连接宽带互联网传真个人电脑租赁打印机客房设施卫星电视、闭路电视、小型酒吧及温度调节器节设施，电子办公室和国际互联网络服务，私人的本地语音号码和传真号码，直接使用internet接入和浏览服务

44、银河宾馆酒店1990年开业星级电落地点上海长宁区中山西路888号报价 RMB管理公司锦江国际集团管理企业性质内资企业传政编码200051结算 RMB地理交通距市中心/公里数 7公里 距机场/公里数 7公里 距火车站距离 9公里 ) 停车位数量 90个 客房 666间 （35层）项目 面积(套内建筑面积m2) 门市价 折扣价 标准房 22 1610 498高级房 26 1610 498豪华房 26 1840 598套房 40 3000 1200行政豪华间 28 3000 1200行政套 45 3750 1500豪华/贵宾套房 50 4800

45、 1800餐饮餐厅性质：数量 餐饮风格中餐厅 ） 2 海派菜/港式菜西餐厅 3 西餐/西点中西餐 1 中西餐结合日本餐厅 1 日本料理韩式餐厅 1 韩国料理酒吧 1 地中海酒吧娱乐/康体设施 保龄球，健身中心，桑拿，蒸汽浴，夜总会，美容美发，按摩浴池客人服务自动取款机，婴儿看护服务，礼宾服务，干洗/洗衣，花房， 外币兑换，礼品店，迷你超市，报刊栏，客房送餐服务，擦鞋， 前台保险箱，机票票台，租车柜台，旅游柜台配套设施(下面划线的部分为本酒店不具备的配套设施)会议设施 面积m2 可容座位数(人) 三楼会议厅 250 200辰星厅 116 100荧星厅 174 120镇星厅 89 60太阳厅 54

46、 20 宴会设施宴会厅 300 250宴会厅 300 250宴会厅 300 200会议服务和设备宽带上网，录像/数据投影仪，多功能会议音响系统，附带录音服务，架空电脑投影仪/幻灯片放映机，视频/电话会议，室内同声传译系统商务服务商务中心，复印，邮寄信笺，客房内连接宽带互联网，行政楼层 传真，个人电脑客房配备打印机，秘书服务，豪华轿车服务客房服务空调,闹钟,瓶装饮用水,单独的温控器,客房内保险箱,空调控制面板,客房小酒吧,免费送至客房的晨报,浴袍,吹风机,人体秤,有线电视频道,卫星电视,行政楼所有客房配备数字电脑一体机冰箱等6.1 竞争对手酒店配套服务设施对比 酒店名称 设施种类万豪虹桥扬子江万

47、丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆室内游泳池室外游泳池网球场室内高尔夫壁球保龄球健身房瑜珈馆水疗中心温泉桑拿蒸汽浴日光浴英式美式桌球乒乓房花房卡拉OK/夜总会夜总会/舞厅小剧院按摩美容美发按摩浴池网吧/书吧儿童游戏场迷你超市资料来源：凯莱集团信息资料库6.2 竞争对手酒店餐饮设施种类对比 酒店名称 餐饮种类虹桥万豪扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆中餐地方菜宫廷菜官府菜中餐包房民族风味餐厅西餐厅咖啡厅自助餐厅糕饼店酒吧红酒吧雪茄吧啤酒屋大堂酒吧大堂酒廊行政酒廊快餐厅日本料理韩国料理泰国餐厅印度尼西亚餐厅越南餐厅意大利餐厅法国餐厅德国餐厅主题餐厅烧烤餐厅扒房客房送餐外卖服务资料来源：

48、凯莱集团信息资料库6.3 竞争对手酒店宴会设施对比酒店名称会议设施虹桥万豪扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆大宴会厅面积600670830345600600举架5.5m4m6.1m6m6m6.5m可容纳人数450550700280500500可拆分为会议厅345333会议厅数量636936会议厅平均面积1503590674030会议厅平均容纳人数502030352015会议接待容量750610880870560590资料来源：凯莱集团信息资料库6.4 竞争对手酒店淡季抽样房价对比酒店名称 五星级四星级客房类型万豪虹桥扬子江万丽喜来登豪达千禧海鸥虹桥宾馆银河宾馆标准房门市价格15001

49、610房间报价498498高级房门市价格255015501610房间报价498498豪华房门市价格265626502720253019001840房间报价658575690863538598高级豪华房门市价格290527052890253019501940房间报价10358638861035960980行政豪华房门市价格33203350306034502070房间报价1380115013882171980行政套房新酒店客房部分开业门市价格41504560397855002645房间报价2490260027881500豪华套房门市价格4980538018888房间报价348040889628总统

50、套房1800门市价格249001245024548房间报价19900996013200客房总数316544496369521650开业/挂牌时间2000年20011992年2006年1988年1990年资料来源：凯莱集团信息资料库6.5 2006年长宁区四、五星级酒店年度平均房价对比 酒店名称开业/挂牌时间酒店星级客房总数年度平均房价($)万豪虹桥2000年5316US$130.00扬子江万丽2001年5544US$120.00喜来登豪达1992年5496US$145.00千禧海鸥2006年5369US$123.00五星级酒店平均值US$130.00虹桥宾馆1988年4621US$85.00银

51、河宾馆1990年4650US$90.00四星级酒店平均值US$87.50*注:为方便对比,以上数据为近似取整值 信息来源: 凯莱集团信息资料库6.6 2006年长宁区四、五星级酒店年度平均出租率对比酒店名称开业/挂牌时间酒店星级客房总数年度平均出租率(%)万豪虹桥2000年531685%扬子江万丽2001年554480%喜来登豪达1992年549684%千禧海鸥2006年5369无（2006年10月开业）五星级酒店平均值83%虹桥宾馆1988年462183%银河宾馆1990年465086%四星级酒店平均值85%*注:为方便对比,以上数据为近似取整值 信息来源: 凯莱集团信息资料库6.7 200

52、6年长宁区四、五星级酒店年度客房平均营业收入对比酒店名称客房平均营业收入对比万豪虹桥US$106.25扬子江万丽US$92.00喜来登豪达US$117.60千禧海鸥US$95.40五星级酒店平均值US$102.81虹桥宾馆US$70.55银河宾馆US$77.40四星级酒店平均值US$73.94 信息来源: 凯莱集团信息资料库通过以上竞争对手对比分析，得出以下结论：抽样酒店出租率状况与酒店客房保有量有着明显的联系。酒店客房总数越多，出租率抽样越低。例如虹桥万豪与扬子江万丽的客房总数和出租率对比结果。抽样酒店的设施、服务标准越高，经营状况越好。 例如扬子江万丽与喜来登豪达的价格和出租率对比。虹桥地

53、区的酒店年平均出租率普遍高于80，从一个侧面证明了本地区普遍存在的客源潜力。抽样价格显示五星级酒店主流客房在淡季均采用低于门市价3折的价格进行促销，证明了外资酒店经营策略的灵活性。 抽样调查的四、五星级主流客房的淡季促销价格接近，五星级酒店在淡季可以覆盖四星级酒店客源做为市场补充。宴会设施,大多数酒店都具备约600平方米以上可拆分宴会设施功能。餐饮状况，均具有三个以上餐厅，至少一个异国风味餐厅。配套娱乐设施: 配套齐全,但项目地域商务酒店居多,缺少以度假型产品为特色的酒店。二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议1酒店项目整体市场定位建议1.1项目定位依据市场调研资料为前提，针对项

54、目区域配套酒店的空缺目前虹桥国际商务园内尚无高星级酒店，针对商务旅行者的住宿、休闲设施呈现市场空白；结合本项目地理位置、充分利用资源环境及商务氛围项目所在IBP周边地块商住情况良好，项目区域商务氛围已成熟；开发区内缺乏大型会议场所和多功能宴会、会议设施、缺少餐饮，娱乐及休闲场所，同时，区域内企业宴请、会议，家庭休闲等消费需求缺乏硬件设施精良、地理位置优越并能够提供高标准服务的具有特色经营理念的餐饮、休闲、娱乐的全方位综合休闲服务场所；做为临近虹桥机场和A20公路交通枢纽的重要区域，项目临近苏州河，生态公园，酒店优越的地理位置是市区西部旅游休闲、自驾车休闲客源短途旅行和休闲的首选场所。综合考虑地

55、域特点及人文及生活习惯对于配套设施，尽量考虑综合地域及文化为背景，特色经营。有特色、有亮点、有市场。参考国家五星级酒店硬件设施评星级规范既融汇国家星级酒店规定的高档硬件设施，并以完善的娱乐休闲配套,加之国际标准化管理理念。定位思路超前和预留可持续发展的空间定位超前，设计超前，选材超前，管理理念超前，使酒店在未来10年甚至更长久的时间内立于不败之地。消费客人的感受及日后管理的规范需求对于客人舒适的，温馨的，高雅的酒店,客人享受到的是亲情化、家居化，人性化服务；对于酒店高效运作管理基础,有利能源和成本控制,便于维护保养，方便更新换代；业主投资与回报收益的平衡最佳方案基于上述我们认为，目前及未来项目

56、地块酒店市场呈当地空白，一旦抓住这一契机，建设一间顶级的、综合的，兼商务、会议，休闲、景观于一身，既能够为项目区域客户提供全方位综合服务的场所，又能针对市区方向辐射区域吸引客源，必将在上海西部近郊的同行业内独树一帜，引领当地的服务企业新的发展方向。1.2酒店项目整体星级与产品定位建议五星级 城市度假酒店。突出以商务客人为基础，配以度假型酒店娱乐休闲特色五星级酒店硬件设施，突出完善的商务配套和会议多功能以及休闲度假娱乐设施建筑主体突出度假风格,欧式装修设计独具匠心，融中、西方及地域文化设计经典于一体，注重园林景观、水景及灯光烘托国际标准高品质酒店管理公司管理，突出品牌，彰显提升酒店的品质1.3

57、酒店项目市场定位身份与尊贵的标志项目酒店定位为成功人士、都市新贵和商务人士的社交中心。物超所值享受的标志项目酒店定位为具备一流设施档次服务质量的首选。地域特色酒店的标志项目酒店定位为长宁区和上海西区苏州河畔唯一的怀旧与时尚酒店潮流的引领者。大型高档宴会与娱乐休闲相结合的高档场所标志项目酒店定位为虹桥开发区乃至上海市内高档会议、宴会、休闲需求的承接者。2. 酒店客源目标定位2.1 目标客源的分析从地理位置上对比，项目酒店位置处于尚无高星级酒店的具备得天独厚的客源优势，这一优势体现在项目酒店可以具备绝对的客源吸纳优先权。项目经营活动未来的潜在竞争对手主要集中在延安西路，这些酒店的商务客源主体就是开

58、发区商务客人。目标客户以国际五星级的管理标准和硬件设施为先决条件，以接待国内外高级商务散客为主，地方政府、企业各类会议/展览市场为辅。积极接纳开发区各公司客源及与之协作的客源。积极开拓网络订房市场和长住客户市场，适当接待国内外高端旅游团队。项目区域以外周边城市会议及度假客源市场。酒店目标客源定位受未来经济走势、周边环境变化、未来城市规划、消费需求变化等多种因素影响，因此，客源定位是针对某一特定时期经营方针制定的动态参考。在此，我们仅就酒店开业初期(初期客源定位)和正常经营期(远期客源定位)两个时段的客源定位进行动态预测，此预测包括但不限于如下客源种类：2.2 初期客源定位开发区商务散客需求状况

59、：上海市场的公司需求强，增长前景乐观目前中国进入WTO及内地在国际金融环境的形象不断改善和活跃，至使国际公司充满信心。上海做为中国经济贸易的中心，将继续巩固自己的角色。上海正将自己建设成“MUST-VISIT”目的地。做为国际商务在亚洲的一个重要桥头堡，伴随而来的是大量增加的国际商务人士组织的考察旅行、实地访问、合作会议和商务洽谈等等，进而产生出大量的酒店市场需求。 上海正在成为国际和地区商务进入这一区域市场的门户，尤其当其显着地改善了公路，铁路和航空等交通设施。从上海到杭州修建的150公里磁悬浮铁路计划在2010年竣工，旅程时间从约3小时缩短到27分钟。在过去的几年里，上海商务办公市场有显著

60、成长，国际A级办公楼占有率达到了90至95。在2006年第一季度，上海的一流办公市场的租赁价格持续盘升。在未来的2到3年，随着城市金融业发展，上海办公市场将会继续迅猛增长。 依靠以上经济、商务、交通的发展趋势，在很大程度上为开发区提供部分客源支持的基础之一。与此同时长宁区也形成多家外资进驻的商务办公区。 目前，项目所在国际工业园内，入住商户主要为大中型企业，单 体规模均在1万平方米以上，未来商务企业预计达到100万平方米建筑总量，届时将有5万人在开发区内办公，并且这一总量随着市内公司企业谋求较低租金而向郊区外迁，开发区商住公司的不断增加而不断增长。针对五星级酒店的消费群体，开发区内的商务客源中