2022年商贸物流园建设项目可行性研究报告

1、商贸物流园建设项目可行性研究报告 i商贸物流园建设项目可行性研究报告 #商贸物流园建设项目可行性研究报告（此文档为 word格式,下载后您可任意修改编辑！）商贸物流园建设项目可行性研究报告 商贸物流园建设项目可行性研究报告 目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章总论61.1项目及其承办单位 61.2企业（项目发起人）概况 61.3编制依据和原则61.4项目概况81.5研究结论与建议9 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章 项目建设的必要性分析 122.1项目提

2、出的背景122.2国家、省相关的政策支持132.3我国物流业发展现状与趋势 142.4我省物流业发展存在问题152.5合肥市现代物流业发展概况 152.6建设世纪京雅物流园区的战略意义 162.7建设世纪京雅物流园区的必要性 17 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章物流园建设规模183.1建设规模设计方法 183.2县商贸物流开发区规划概况193.3建设规模预测 21 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第四章 项目选址与建设条件 234.1项目选址234.2建设条件25第五章工程技术方案26

3、5.1项目用地功能分区 275.2各功能区生产技术方案285.3总平面布置及工程结构方案 315.4物流园交通组织方案365.5公用与辅助工程395.6供电及电信405.7供热与制冷415.8通风及空气调节 41 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第六章环境保护与劳动安全卫生426.1环境保护426.2劳动安全卫生 49 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第七章节能537.1设计依据537.2设计采用的节能标准 547.3能耗指标547.4主要节能措施 55 HYPERLINK l bookma

4、rk20 o Current Document 第八章工厂组织和劳动定员558.1工厂体制及组织机构558.2生产班制和定员 568.3人员来源和培训 56 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第九章项目实施规划579.1建设周期规划579.2实施进度规划57 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十章工程招投标方案57概述5710.2发包方式5810.3招标组织形式5910.4招标方式 59 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十一章投资估算与资金

5、筹措6311.1投资估算6311.2资金筹措65 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第十二章 财务评价6612.1财务评价依据 6612.2产品成本估算6712.3销售收入及税金预测 6812.4利润估算6912.5财务评价计算 7012.6财务盈利能力分析 7012.7现金流量分析 7112.8不确定分析7112.9财务评价结论 7212.10主要财务经济指标 73 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第十三章结论7313.1综合评价7313.2研究报告的结论73建议74附图附表第一章总论1.1

6、项目及其承办单位1.1.1项目名称、项目承办单位及立项审批部门项目名称：商贸物流园建设项目项目承办单位：某某有限公司立项审批部门：某县发展和改革委员会1.1.2项目建设地点某县某某镇，大约80亩，分三期开发。1.1.3项目可行性研究报告编制单位编制单位：市建筑设计研究院1.2企业(项目发起人)概况某某有限公司经营范围为销售鞋帽、服装、日用品、电子产品、五金 交电、建材；承办展览展示活动；组织文化艺术交流活动(不含演出)；货物进出口、代理进出口、技术进出口；计算机系统服务。1.3编制依据和原则1.3.1编制依据某某有限公司的编制委托书；现行的建设项目可行性研究报告内容和深度的规定；政府有关政策文

7、件；某某有限公司提供的各种基础数据及技术资料。1.3.2编制原则遵循国家经济建设方针，严格控制投资规模和建设标准；项目建设必须遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；认真贯彻国家和省、市的文件精神，保护环境，节省水资源；认真贯彻“五化”(工厂布置一体化、生产装置露天化、建构筑物轻 型化、公用工程社会化、引进技术国产化)的原则；严格执行环保、消防、劳动保护及安全卫生“三同时”的设计原则；总图布局中，严格执行消防安全等规范，合理利用厂区地势位差，减 少土方工程量和节约用地；适度提高生产控制的自动化水平，以减轻操作人员劳动强度和人员总 数，提咼产品质量；采用成

8、熟而先进可靠的工艺生产技术，确保项目投产后操作运行稳定、能耗低、三废排放少、产品质量好；以市场为导向，以提高产品竞争力为出发点，选择生产市场适销对路 的产品，产品的品种要适应市场需求的变化，产品无论在性能上，还是在 价格上均应具有较强的竞争能力；科学制订工程建设规划，确保建设质量。以经济效益为中心，加强项目的市场调研，按照少投入、多产出、快速发展的原则和工厂设计模式 改革的要求，在稳妥可靠的前提下，尽可能节省项目建设投资，实事求是地优化各项成本要素，最大限度地降低项目产品生产成本，提高项目经济 效益，增强项目产品的竞争能力。1.4项目概况1.4.1研究范围本可行性研究报告研究范围包括产品的市场

9、调查、建设方案和建设规 模的确定、技术方案（项目用地功能分区、各功能区生产技术方案、总平 面布置及工程结构方案、园区交通组织方案）、建厂条件、公用工程及辅助 生产项目的配套建设（包括总图运输、给排水、供电、土建等）、节能状况、 环境保护及劳动安全卫生的措施、消防要求、招投标方案、投资估算、经 济效益分析等方面，为有关部门评审提供决策依据。142总投资项目总投资：38500万元单位面积投资强度：237.31万元/亩1.4.3项目定员与来源项目定员50人，生产车间均实行四班三运转制度。来源：公司内部调剂+社会公开招募。1.4.4维修本项目机电设备台套较少，设维修人员一名；车辆维修依托社会力量。1.

10、4. 5项目实施进度建议建设期为3年。1.5研究结论与建议1.5.1研究的简要综合结论1.5.1.1该项目建设推进鞋帽等消费资料流通体制向市场化的方向不断发 展，促进鞋帽商品流通的现代化，有利于摆脱目前我国鞋帽商品流通困境， 提高鞋帽商品的流通效率，推进第三产业的发展。该项目符合国家产业政 策；拟建项目采取技术方案合理，建厂条件与资源优势明显，公用工 程配套齐全，所采取的消防、节能、环保、职业卫生措施合理。该项目的 建设在技术方面是可行的。本项目对鞋帽商品采取现代化物流模式，对满足市场需要和促进 区域经济发展起到重要的推动作用，本项目具有良好的社会效益；本项目业主具有人才优势、技术优势，为该项

11、目的发展提供了技 术和可持续发展保障；1.5.1.5本项目业主经济实力较强，拥有一批对该项目装置的建设、运营、 管理有丰富经验的管理和技术人员，这为本工程的顺利实施奠定了坚实的 基础。1.5.1.6经财务评价，本项目财务盈利能力、债务清偿能力各项指标俱佳， 故本项目有较好的经济效益。综上所述，本项目技术可行，经济效益明显，社会效益显著，市场前 景广阔，是一个值得推荐的好项目。1.5.2存在的主要问题和建议鉴于上述研究结论，该项目具有较强的活力。建议尽早开工建设，尽快投运。同时抓紧安全评价和环境影响评价工作，为本项目的初步设计和施 工图设计提供依据。附：主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项

12、目名称单位数量备注一全厂定员人501其中：生产工人人352管理人员人15二总占地面积亩80三全厂建筑面积m2160000四经济与财务指标1项目投资指标1.1项目总投资万元38500其中：工程投资万元32012设备器具投资万元4000其他费用万元4860.37预备费用万元1843.622资金筹措万元385002.1长期借款万元0.002.2项目资本金万元385002.3流动资金借款万元0.003财务盈利能力分析序号项目名称单位数量备注3.1财务内部收益率（FIRR）3.1.1项目投资所得税前%20.36%3.1.2项目投资所得税后%16.04%3.2财务净现值（FNPV3.2.1项目投资所得税前

13、万元28132.6ic=10%3.2.2项目投资所得税后万元15659.0ic=10%3.3投资回收期（Pt）3.3.1项目投资所得税前年6.83.3.2项目投资所得税后年7.84财务状况分析4.1产品销售收入万元130090运营期年均值4.2经营成本万元1094运营期年均值4.3总成本费用万元2617运营期年均值4.4增值税金及附加万元560运营期年均值4.5所得税万元2436.6运营期年均值4.6利润总额万元9746.5运营期年均值4.7投资利润率%22.82%运营期年均值4.8资本金财务内部收益率%16.04%运营期年均值4.9资本金净利润率%17.1%运营期年均值4.10总投资收益率%

14、22.8%运营期年均值序号项目名称单位数量备注4.11盈亏平衡点%20.4%运营期年均值第二章项目建设的必要性分析2.1项目提出的背景随着现代科技和全球经济一体化的发展， 现代物流业已成为黄金产业。 物流是原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。现代物 流适用全新的管理理念，通过对物流全过程及要素的计划、实施和控制， 将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完 整的供应链，从而为用户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合性 服务。它对加速经济循环、降低成本和提高企业竞争力具有十分重要的作 用。现代物流是流通现代化的一项重要内容，流通现代化包括现代物流、 连锁

15、经营和电子商务，其核心是现代物流，没有物流现代化就不可能有流 通现代化，因为流通现代化的其它两项内容连锁经营和电子商务的发展均 有赖于现代物流的支撑。商品配送中心是现代物流的一种组成形式，是发 达国家以及先进企业集团、连锁商家推崇备至、大力发展应用的一种现代 营销运转方式，也是发展连锁经营必不可少的基础设施。中央在“十一五”规划中有很多重要的决策，突出的一个是建设社会 主义新农村；另一个是大力发展现代服务业，实现增长方式的转变。这一 决策有着重大的现实意义和深刻的内涵。过去也经常提及建设新农村，但 这次讲与以前讲有本质的区别，标志着中国的经济总量到了有能力工业反 补农业了，城市有能力支持乡村建

16、设了，这是一个很大的变化。更重要的 是，它意味着我国由农业国向工业化国家转变，由穷国向全面建设小康社 会国家转变，由一个大国开始向强国迈进。关于大力发展现代服务业的问题，这次提出也与以前有着本质的区 别，以前强调的服务业，主要是传统服务业，生活服务业。这次首次提出 了生产性服务业的概念，就是说，把服务业作为一个产业，作为生产部门， 也同样是创造价值，优先发展生产性服务业。现代服务业与现代制造业的 融合是当代经济发展的重要趋势。属于现代服务业的物流管理在工业上的成功应用为物资流通革新提供 了新的视角。自建国以来，县物流业经历了计划经济和市场经济两个大的 阶段，计划经济时代的物流业呈现金字塔式管理

17、特征；而市场经济环境下， 物流业呈现多元化特征。21世纪以来，人们日益认识到物流管理的重要性， 国际国内市场也致力于物流管理的研究。但是，我省物流的建设却仍处于 新生和起步阶段。2.2国家、省相关的政策支持国家发改委、商务部、财政部、农业部等八部门联合发布的关于进 一步做好农村商品流通工作的意见。商务部关于实施“双百市场工程”的通知。物流业是我省重点发展的十大产业之一，去年我省出台了县省现代 物流业发展规划。规划明确提出，2009年至2015年，将大力发展三大物 流区域、构筑五大物流枢纽、建设五大特色物流中心、规划五个地区性物流节点城市，力争使现代物流业成为我省有竞争力的主导产业。本项目的建设

18、符合国家产业政策，符合中央制定的“三农”政策。2.3我国物流业发展现状与趋势目前，从全国来看，我国的物流正处在起步阶段，以往我们所谓的物 流只是狭窄意义上的运输或仓贮等物流的初级功能，真正的现代物流只在 少数东部、南部发达地区和一些先进企业中得到了重视和发展。在广大中 西部地区和边远省区，现代意义上的物流还未真正起步。即使在经济发达 的东部沿海地区，物流的社会化、市场化程度也还很低。据测算，目前我 国企业的自有物流占整个市场规模的 60%-70%左右，物流需求的匮乏使得 我国物流业的发展内在动力不足，限制了物流业的发展。我国改革开放已经30多年，随着各项基础设施的完善，经济结构的调 整，我国已

19、经具备了发展现代物流业的条件：第一，我国虽然仍属发展中国家，但最近几年综合国力明显增强，经 济总量由世界第九位跃居第三位。第二，随着我国市场的进一步开放，合资企业、外商独资企业、国有 企业投资的多元化，形成了对物流的巨大需求，也给物流业的发展注入了 新的活力。第三，我国基础设施建设和通讯网络建设步伐的加快，为物流业的发 展提供了必要保障。第四，我国已经加入 WTO,意味着我国将逐渐开放各个行业，在各个 领域与世界先进水平接轨，物流产业也不例外，竞争的压力之下，我国的 物流企业必将奋起直追。当前，中国已经将发展物流配送产业作为国民经济发展计划的一项重 要内容，列入十一五”规划整体蓝图之内，同时全

20、国各个地区也开始大张 旗鼓的搞自己的物流规划，其中很重要的一项就是建设本地区的物流中心 城市。这是一个好的现象，与我国物流规划的目标是相符的。但是政府要 做好合理规划，避免重复建设，浪费资源。2.4我省物流业发展存在问题由于我省是农业大国，农业长期生产力水平不高以及农业“重生产、轻 流通”思想的影响，使得县物流的发展仍面临着诸多问题，主要表现在 物流的基础设施、设备建设有待进一步加强。重点表现在如专用运输工具 的建设；专用物流仓库、特种仓库等储存设施的建设；深加工能力的建设； 以及物流信息技术的建设等。物流的资源需进一步整合，并合理配置。 物流的货场、仓库、运输车队、装卸搬运队伍、包装厂、铁路

21、专用线和码 头等自成体系，独立运作，相互之间横向联系不多，物流设施设备难以得 到充分有效利用，结果造成一方面物流企业数量上供过于求，另一方面在 质量上又满足不了市场需求。物流手段相对落后，信息化应用程度低。 物流系统缺乏物流专业技术人才和管理人才。物流系统缺乏合理的规 划和科学的管理。规划和管理问题是当前县物流系统存在的突出问题，当 物流日益重要而又缺少规划的情况下，往往会造成低水平重复建设，在质 量、规模和效益上都不能满足要求。2.5县现代物流业发展概况近年来，县委县政府高度重视商贸服务业的发展。通过深化改革、 优化结构，市场规模和辐射力不断扩大，省会商业中心城市地位日益凸显商贸、会展、物流

22、行业已成为现代服务业的重要支撑。目前国际和沿海金融、物流等服务业正在加速转移。为此，商务局紧紧依靠规划引导和项目 带动，重点发展会展、物流等生产性服务业，连锁经营、电子商务等新兴 服务业，全面提升专业市场等传统服务业；加速新建和改造商业设施，建 设高起点、高品质的现代商贸服务业集聚区，着力构建滨湖新区和老城区 两大中央商务区；同时加快城市商业副中心和功能区建设，建成全国重要 的现代服务业基地，成为区城性商贸物流中心和会展中心。已获批成立省级县商贸物流开发区及现代服务业基地， 这对建设物流城 来说是一个很好契机，必须加快规划和筹建工作。2.6建设商贸物流园项目的战略意义商贸物流园项目建设的战略意

23、义主要体现在对经济社会发展的促进作 用；对区域现有的物流系统及功能的完善作用；以及对区域物流效率和企 业效益的提高作用。随着本物流城建设及其物流产业开发功能的发挥，将 促进县省现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点， 为区域经济的可持续发展提供新的产业支持，并为区域提高经济发展水平 创造良好的产业布局与发展环境。物流城的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展， 为区域物流的 合理组织提供完善的基础设施支持，使的物流基础设施在布局、分工和功 能上更加完善，有利于区域范围内的物流合理组织。物流城的建设，还将大大改善以为中心的区域经济发展所需的社会物流 环境，并通过物流城为物流管理

24、技术的广泛应用创造依托条件的方式，促 进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。总之，现代物流城的建设是以物流项目开发为基础、 以物流基础设施建 设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形 式。2.7建设商贸物流园项目的必要性该物流城的建设作为该区域物流发展的重要性项目， 其主要使命并不仅 仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过物流城建设建立起县 现代物流发展的基础，积极引导和扶持区域内现代物流企业发展，并依托 园区的基础设施与政策环境条件，建立起区域内现代物流运作、组织和信

25、息管理的系统框架。物流城的建设，将有效引导和转化县省潜在的物流需求， 提高县省的物 流服务供给能力和水平，甚至辐射华东地区；有利于对非社会化物流资产 的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物 流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大 物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活 动的规范化与积极引导。该物流城将依托县的区域优势，通过对区域宏观物流调控、微观物流组 织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实 践，有效地提高经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持区域保持 经济发展的强劲后劲和健康良好的市场

26、竞争环境秩序，从而实现支持区域 国民经济和社会发展的最终目标。该物流城主要经营服装鞋帽及日用品，而服装鞋帽类产品具有很强的季节性和短暂的流行周期，如果市场反应速度慢，在激烈的市场竞争中，企 业将付出惨重的代价。事实上，很多企业的产品仅仅停留在流通的中间环 节，根本没有达成现实的销售，巨大的库存和资金占压严重制约了企业发 展。对于畅销产品来说，只要产品出库就可以换回现金，因此，需要把握 住这些产品的下线时间，尽量缩短在库时间，让产品以最快的速度到达销 售终端，为企业创造价值；而对于试销产品或换季新推出的款式，需要尽 量增加产品的展示、试销范围，不同区域、不同时段进行不同的搭配，一 旦获得良好的市

27、场反应，就转为畅销产品，快速生产、快速供应。过季的 品种要尽快清出柜台，换上新品种。尤其是库存不能大量积压，否则会给 企业造成很大损失。通过建设现代化的物流园区，设立配送中心等现代物 流设施，可以实现快捷的服装鞋帽供应链。第三章物流城建设规模建设规模设计方法物流城规模的确定是物流基础设施网络规模确定的一部分，是物流基础设施网络规划的重要内容，然而目前还没有一套较为成熟的物流城规模确定 的方法体系。国际上一般认为确定物流城规模的有效因素是由设施选址、服 务的空间范围、服务市场的产品类型、物流需求量大小以及物流城的范围经 济等因素综合决定的。中国大多数学者认为，决定物流城规模的步骤主要有两步：第一

28、根据影 响物流量的不同因素，包括GDP、进出口贸易总额、货运量以及货物周转量等，用合适的数学模型来预测物流城的全部物流量。然后再根据物流城的面 积和物流量之间的关系以及第三方物流的发展水平设计物流城的整体规模。 第二，结合国外物流城建设规模的经验值加以调整，在不同的国家、城市或 区域间协调发展从而确定物流城的规模。以下是2种物流城规模设计方法：3.1.1北京工业大学交通研究中心推荐方法该法由北京工业大学交通研究中心的程世东和刘小明同志提出，是一个经验公式：AsocI (rixTixQixFi) 365 Sii 1这种方法在理论上是精确和可行的，它给出了微观层面上的经验公式。 但是却很难用于实践

29、，原因在于以上的微观变量在实际中太难获得。3.1.2东南大学交通学院推荐方法本法系东南大学交通学院李玉民、李旭宏给出的经验公式：S L i1 i2 365这种方法具有代表性且收集数据相对容易，并有一定的实践价值。然而，他们没能考虑辐射范围对物流城规模的影响，并且也只计算了内部运作区域的总面积，没有考虑到物流城总共的建筑面积。另外，其他学者像姚志刚、刘志凯等提出决定物流城规模的设施主要 包括企业办公楼、停车场、集装箱堆场、仓库、园区交通线路等，并对各 部分规模进行阐述，从而得出物流城的规模等。3.2县某某镇县商贸物流开发区规划概况新修编的某某镇镇总体规划明确提出了某某镇以商贸物流、低碳产业、循环

30、产业和都市农业等四大板块为主。县商贸开发区规划总体目标：县最大、国内一流的区域性商贸中心和综 合性的现代物流园区。六大平台：承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、 区域内配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共 信息平台等服务。县商贸开发区规划战略定位：县商贸物流开发区发展定位，以县城市发展战略为基础，以商贸物流业 为核心，依托项目所在地完善的公铁水运网络，建立面向县五大工业组 图，辐射中部经济圈各重点城市的商贸物流基地。承担商品展示交易、公铁水运货运枢纽、区域内配送、面向各优势产 业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。通过商贸物流开发区的建设和发展， 吸

31、纳、整合本地区、周边地区乃 至长三角商贸物流资源，最终把商贸物流开发区打造成县最大、 国内 一流的区域性商贸中心和综合性的现代物流园区。县商贸开发区规划主体经营包括：商贸企业：国内外知名品牌连锁企业，包括家电、农副食品、建材、 汽车、小商品批发和经销企业；国际物流企业：运输公司、仓储企业、第三方物流公司、货代； 国内物流企业：货运企业、仓储企业、配送企业、货代企业、物流 信息服务企业等；集团分支机构：跨国公司、高成长公司的分支机构或研发中心； 高端产品加工企业。县商贸物流开发区功能定位：商贸交易一一批发零售：原材料、零配件、机械设备、农机设施、特色农副产品、农用物资；物博会：展示、论坛、交流；

32、研发和培训仓储包装货物的揽收、暂存、分拣、贴标、简单加工、包装；标准 库房、露天堆场存储、冷藏冷冻库房、危险品库城市配送一一为区域内各商业市场提供一体化的商品配送服务；为区域 内社区、饭店、旅游景点等提供的一体化的商品配送服务；为区域内加 工企业提供原材料的配送服务生产加工一一原材料加工；半成品加工；包装加工；废旧回收加工；农产品深加工运输一一公路运输：货物区域间的长途运输业务；铁路运输：公铁联运; 内陆河运输：与海运衔接；建立网上交易平台，提供货找车、车配货服务配套服务一一金融、电子商务服务平台；办公、生活居住、休闲区；酒店、会展中心、培训中心；公共信息服务平台；物流信息平台3.3建设规模预

33、测本项目拟征地面积80亩。项目由服装、鞋帽、日用品等物流、集散、 配送中心；商品展示大厅；商贸信息中心、检验中心、配套生活区；临街 商业办公综合楼等几部分组成。一期总建筑面积16万平方米。3.3.1临街办公楼建设规模商贸物流园建设项目可行性研究报告4.1 项目选址 商贸物流园建设项目可行性研究报告4.1 项目选址 #商贸物流园建设项目可行性研究报告3.3.9其他附属建筑 1号楼临街建筑面积为34000平方米，钢筋砼框架结构，设计 28层， 底层为临街商业门面，楼上各层为市场内商家办公用房，每层均为1000平方米。3.3.2商品展示交易大楼建设规模2号楼建在物流园的东南角，建筑面积为 36000

34、平方米，钢筋砼框架 结构，设计五层。每层均为7200平方米。其中底层为商品展示大厅，二楼 及以上为信息中心、检验中心、培训中心（公司自用兼对外出租）等。3.3.3服装物流仓储中心服装物流仓储中心总建筑面积为13500平方米，由三栋独立的建筑构 成，位于物流园的东北角，分别为男装、女装、童装仓储中心。3.3.4鞋帽物流仓储中心鞋帽物流仓储中心总建筑面积为13500平方米，由三栋独立的建筑构 成，位于物流园的西南角，分别为男鞋、女鞋、帽类仓储中心。3.3.5日用品物流仓储中心日用品仓储中心总建筑面积为12000平方米，位于主办公楼北侧。3.3.6服装鞋帽批发中心服装鞋帽批发中心总建筑面积为 240

35、00平方米，位于物流园区西北角。3.3.7后勤服务配套中心后勤服务配套中心总建筑面积为16200平方米。3.3.8临街商业建筑临街商业建筑总建筑面积为9000平方米。其他附属建筑如门卫、配电房等总建筑面积 800平方米。表31物秀水街商贸物流城工程表项目建设面积预算单价综合造价征地80亩10万元800万元商业办公楼34000 m22200 元 / m27480万元商品展示交易楼36000m22000 元/ m27200万元服装物流仓储中心13500m21500 元 / m22025万元鞋帽物流仓储中心13500m21500 元 / m22025万元日用品物流仓储中心12000 m21500 元

36、 / m2800万元服装鞋帽批发中心24000 m2800 元/ m24320万元后勤服务配套中心16200 m2800 元/ m22916万元临街商业楼9000 m21600元/ m1440万元配套建筑800 m21500 元 / m2270万元其他配套设施2000万元绿化300万元广场及道路28000 m2200 元/ m2560万元房屋建筑面积计160000 m2134136万元第四章 项目选址与建设条件商贸物流园建设项目可行性研究报告4.2.4工业强镇意识统一 商贸物流园建设项目可行性研究报告 4.1.1县概况土家族苗族自治县地处贵州东北部、市西部，云贵高原向湘西丘陵和 四川盆地过渡的

37、大斜坡地带。县人民政府驻某某镇。“八山一水一分田”，为典型的山区农业县。位于县境东部的国家级自 然保护区一一梵净山，是世界人与生物圈网成员，是中国五大佛教名山之 一，是唯一的弥勒佛道场，是地球北回归线上唯一的绿洲。全县总人口42万，土家族苗族占总人口的百分之七十以上。 土家族自称“毕滋卡”，有“土 家赶年”、“六月六”、“土家女儿会”等民族节庆，有土家摆手舞、土家金 钱竿、土家红棺葬等独特的民俗活动。县工业历经艰难曲折的历程，从无到有，从小到大，从解放前夕仅有 一些私营的个体手工业和作坊，现发展成为拥有纺织、服装、化工、冶金、 建材、机械制造、仪器仪表、羽绒加工、小家电生产、起重设备制造等30

38、多个工业行业。近年来，我县紧紧围绕“工业立县”战略，不断优化投资发展环境， 加大对工业投资项目的推进力度，经济总量进一步增大，保持着快速增长 的态势。目前，全县工业主要分布在机械加工、农副产品及食品加工、纺织服 装、家用电器、化学工业、新型建材、电力等七大产业及30多个行业，4.1.2县某某镇镇概况某某镇镇是县的经济中心。某某镇区位独特，水陆交通便捷。4.1.3县城市带概述县城市带承接产业转移示范区建设上升到国家战略层面，我省迎来承接产业转移黄金期。虽然当前的金融危机和世界经济放缓带来诸多不确定性因 素，但世界产业转移的长期趋势仍未改变。我国政治经济保持稳定，改革开放等战略逐步深入，外商更加看

39、好中国市场，世界资本向中国转移出现新的 契机；与此同时，面对市场环境趋紧、危机倒逼、要素成本制约等问题，沿 海地区积极调整产业结构和布局，加快了向中西部地区产业转移的步伐； 泛 长三角区域合作与产业分工已取得重大突破， 我省高层领导可直接参与长三 角高层领导定期磋商平台；4.1.4县商贸物流开发区概况县商贸物流开发区已获县省人民政府正式批准筹建，这是我省唯一一个以商贸物流为主的省级物流开发区，它对县城市带承接产业转移示范区起到积极的推动作用。县商贸物流开发区位于县县某某镇镇，规划面积10平方公里，其中一期规划面积7.4平方公里。重点发展现代商贸、现代物流、现代制造业等产业，建成产业特色鲜明、综

40、合配套能力较强的产业聚集区。该镇是县城 市带承接产业转移示范区集中区的重要组成部分，它具有优越的区位位置，吸引了众多大型专业市场的聚集，同时也吸引了大量物流企业的入驻。4.1.5商贸物流园项目商贸物流园项目就位于县商贸物流开发区内，具体位置在东风大道以西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南路以北，大约占地80亩。4.2建设条件4.2.1区位交通条件随着工业强镇战略的深入实施，全镇各级政府部门牢固树立“政府创造 环境，企业创造财富”的理念，以最佳的创业环境、最优的服务环境、最宽 松的政策环境，大力发展工业经济，掀起全民创业的新热潮。全镇上下发展 工业的氛围日趋浓厚，基础设施条件有了较大改善，支持工业

41、发展的措施更 加有力。425基础设施配套齐全水源电开发区高压线电源电压 10KV电源从园区经东风大道接入厂区，经降 压至400V后，满足项目用电要求。排水开发区实施清污分流的排水体制，雨水、污水管均已分别接到东风大道， 本项目排水就近接入即可。交通4.2.5.5通信网络开发区己具备了现阶段国民经济信息化所需要的通信能力，但物流业发展所需的信息环境亟待改善。第五章工程技术方案商贸物流园建设项目可行性研究报告 商贸物流园建设项目可行性研究报告 5.1项目用地功能分区商贸物流园项目位于县商贸物流开发区内，占地80亩，建设场地规整,为长方形，场内地形起伏不大。物流园由厂前区和仓储区（包括入库子系统、

42、仓储子系统、装卸搬运子系统及出库子系统）组成，厂前区与仓储区分割， 避免人流与物流的无序交错。项目组成见表5-1：功能分区单体名称建筑面积占地仓储区服装仓库（一）4500m250 x 30m服装仓库（二）4500m250 x 30m服装仓库（三）4500m250 x 30m鞋仓库（一）4500m250 x 30m鞋仓库（二）4500m250 x 30m帽仓库（一）4500m250 x 30m日用品仓库12000 m250 x 80m批发中心24000 m2100 x 80m厂前区商务办公中心34000 m250 x 24m商品展示及信息交易中心36000 m2200 x 90m临街商业楼900

43、0 m2200 x15m生活区生活配套中心16200 m260 x 30m5.2各功能区生产技术方案 521仓储仓库521.1仓库面积的确定根据厂区地形，服装鞋帽仓库建筑面积 27000 m2,分6座，单座面积 4500 m2,库房尺寸50mX 30m三层钢筋砼框架结构。日用品仓库建筑面积12000 m2,库房尺寸80mx50m,三层钢筋砼框架 结构。5.2.1.2仓库高度确定服装鞋帽仓库分三层，每层层高 3.6米。5.2.1.3仓库设计1）平面设计首先根据地形图，总平面图，拟建仓种类及层数，确定平面轴线总尺寸， 再分柱网。多层钢筋混凝土结构库房的平面尺寸考虑到柱子的占位及货物的 运输一般10

44、00012000mm以正方形的柱网较经济。同时，在平面设计时，根据仓库的类型同时考虑防火分区的划分。在防火墙上合适的位置设置防火卷帘，保证使用者的方便。主要装卸货空间：库房都需要设置装卸平台，宽度4m6m ,上部设雨 篷，为防止飘雨，一般设6n9m宽，卸货台的高度和当地车型有关，以1.4 m 高度的货台较方便。为了满足不同车型的要求，还要设置高度调节板，仓 库的每个防火分区至少设一台，土建预留坑槽，专业厂家安装。货台外边缘 设置防撞胶垫。为了不抬高室内地面，还可以局部降低室外地面，在卸货台 外的停车区降低标高，但要注意在车道和排水等问题上与总图的协调。仓库的门分为货物出入门和人员疏散门。 货物

45、门一般选用滑升门、推拉 门和卷帘门。选用推拉门时要注意相邻两扇门都开启时不会碰撞。卷帘门 当门扇过宽时会出现不稳定现象。每扇门两侧设防撞柱，刷警戒色，每扇门顶设探照灯，保证货柜车内的亮度。要设置门封，保证库内的温度，仓库门 内的一部分区域称为理货区。根据货物运输的频繁程度，理货区一般为一跨 或两跨。叉车会在此区域频繁转弯掉头，最好此区域无柱。储存空间：通常在库房设计初期就要确定货架的布置。对于中等高度 的堆垛,货架深度为1m，两排货架背靠背,0.1m的托盘间隔。由于仓库内 部多选用前移式叉车，通道宽度通常确定在2.7 m3.2 m之间，于是每组 货架宽度为5 m左右,需要根据防火墙的位置合理设

46、置。采光：一般库房每跨设一几个采光孔，基本可以满足一般性照明，配合 使用节能灯即可。通风：当平面尺寸较大时，一般在库房的侧墙底部距地300900mm的位置设百叶窗帮助通风换气，窗上设铁丝网防止虫鼠，窗外另设防雨装置。2）立面设计对于多层库房的运输方式要多做比较。坡道可以大幅提高二楼及以上各 层的使用效率，但非常占用宝贵的土地资源，电梯运输因其使用效率低下，维护成本过高也有弊端，所以还要慎重考虑。仓库的立面设计中要考虑到业主的企业形象，与其整体的文化背景一致。多层钢筋混凝土结构的仓库开窗面积都很小，必要时在立面做一些条板、 色带等，合理设置玻璃，做到虚实结合，丰富而又不失建筑身份， 美化城市 的

47、景观。3）防潮、防尘设计根据现场地质情况，为防止地下水位对仓库的影响，设计将仓库架高 1.2m,使其达到更好的防潮效果，避免因潮湿而滋生蚊虫等的卫生隐患；仓库地面采用C25钢筋混凝土地面，上做C9金刚砂耐磨面层，为防止开裂， 做分缝处理，并设置止水带。4）细节处理在细节上面，设计也尽量考虑周全，例如为防止叉车翻到，在叉车坡道 两侧做200mm高反边，并用角钢包边；百叶窗采用防水百叶，内设纱窗以 防虫鼠侵入；采用密封性能好，抗风能力强，噪音低的工业滑升门，配专用 密封防尘门套，上门帘表面缝贴鱼鳞式耐磨纤维片，消除卡车靠泊时产生的 摩擦。5）水、电及消防、防雷设计仓库库设置消火栓给水系统、货价内喷

48、淋给水系统、雨水排水系统，并 布置干粉手提灭火器。所有给水系统的用水均直接由厂区给水管供给。消火栓系统设计压力0.35MPa喷淋系统0.50MP&消火栓系统、货价内喷淋系 统的主干管均在地下室管道层敷设。在固定货架内设置二层喷头，从地面起，每层间隔2.0m，喷淋干管及配水管固定在货架上。按货架内开启14个喷头计算喷淋用水量，为26.4L/S。仓库设置供电照明系统、防雷接地系统及火灾自动报警系统。供 配电系统主要采用放射式配电方式， 并设置电涌保护器、漏电开关、配电导 线均采用阻燃型，这些措施有效地提高配电系统运行的可靠性和安全性。仓库防雷接地利用金属屋面作接闪器， 利用金属柱子作引下线，利用基

49、 础桩钢筋接地极，投资省，效果好。仓库火灾自动报警系统包括电源系统、 火灾报警系统、广播系统等，系统与厂区火灾系统报警系统联网， 各种信号 送往厂区消防控制室，在厂区消防控制室可监视仓库的火灾报警系统情况。5.3总平面布置及工程结构方案531物流城平面布置概述物流城这种现代物流的新型节点，最早出现在上世纪90年代末，21世纪初期则得到了飞速发展。物流设施和物流产业在园区内的相对集中， 实现 了物流资源的整合，也符合产业集群、规模经济的要求，同时缓解了城市交 通压力，一定程度上促进了物流的发展。目前，我国各省市几乎都规划建设 了各种形式的物流园区，但从运营状况看，良莠不齐，总体来说不甚理想。 这

50、其中的原因是多方面的，但不合理的功能区划分和设施布局则是一个重要 因素。设施规划的理论方法是在系统布局规划(SLP)理论上发展起来的。设施 规划理论通常可分为两大类：一种称为构建法，另一种为优化法。在过去的20年里，学术界发展了许多构建算法。构建算法的关键是建立一个有效的禁忌搜索线(tabusearch)，从而构建功能区的相邻位置。构建模型又分两类，等积构建和非 等积构建：前者把不同功能区作为大小相等的方块，构建完相邻关系之后再 配置面积调整位置：后者对已配置面积和形状的分区布置。优化法近几年发展迅速，已经成为设施规划的主要方法。目前专门的物 流园区规划设计研究是一个世界性的新课题。总体来说，

51、物流园区规划理论 和技术都不成熟，为指导我国物流园区的开发建设，我国亟需在该方面加快 研究开发。532平面布置方案5.321总平面设计依据规范总平面布置执行现行的国家和行业有关规范和标准，主要有：建筑设计防火规范(GB50016-2006)工业企业总平面设计规范(GB 50187-93)厂矿道路设计规范(GBJ 122-87)5.322 总平面布置原则厂区周围的自然条件和交通运输条件进行总体设计，合理利用现 有土地。厂区建设充分依托拟建厂区内及周围现有的公用工程和辅助设施，在满足企业生产的前提下，合理预留现有土地，以保证企业的可持续 发展。满足生产工艺流程条件下，做到布局合理，分区明确，管线便

52、捷，物流运输顺畅。厂区实行人流和物流分离的原则，使人流和物流互不干扰，合理 通畅。总平面设计严格按照现行的有关设计规范要求，满足防火、防爆 及卫生等安全防护要求。5.323总平面布置方案本项目厂区在东风大道以西，大彭路以东，女山湖路以南，淮南路以北；本项目所在地交通发达通畅。本项目拟在西围墙设主物流入口大门一个，设一个门卫；本项目拟在东围墙设主物流出口大门一个，设一个门卫；本项目拟在南围墙设人流出入口大门一个，设一个门卫；本项目拟在北围墙设辅助物流出入口大门一个(以便批发中心使用) 设一个门卫。进入主人流大门为厂前区，与生产区由二道绿色植物围墙分隔， 正对人流大门设一个疏散门通往生产区。从东主

53、物流大门进入为服装仓储区，由东向西分别布置男装仓库、 女装仓库、童装仓库；从西主物流大门进入为鞋帽仓储区，由北向南分别 布置男鞋仓库、女鞋仓库、帽类仓库，正对着西大门的为日用品仓库。5.324竖向布置竖向布置原则结合厂区周围场地及道路标高、坡向、坡度及汇水区域，合理确定本 项目场地标高，力求填挖平衡。布置方式厂地竖向设计根据地形，工艺及生产采用平坡式。竖向布置根据地形 特征，城市规划和防洪水要求，有利于厂区内外道路运输，有利于场地排 除雨水，合理选定场地标高。控制标高的确定场地竖向采用平坡式布置。排除雨水的方式根据场地自然地形及全厂的管理需要，雨水采用地表自流入道路边沟汇集排入下水道，排水系统

54、采用暗管方式。土方量及处理意见根据厂区自然地形标高及场地初平标高，设计道路及场地地坪标高， 计算场地土方挖填量，力求添挖基本平衡。厂内道路物流城内设一横两纵主干道，东西向主干道路幅宽9.00米，次要道路路幅宽4.00米，支路路幅宽3米，车间设有车间引道，能满足生产运输、 施工安装、设备检修、环境卫生和消防等要求。道路转弯半径为6.009.00 米，车间引道转弯半径为4.00米。厂内绿化厂区绿化是改善厂区小气候的重要手段。绿化的重点为道路两旁、建 构筑物周围、围墙内侧以及辅助建筑物周围。使厂区形成点、线、面相结 合的绿化空间系统，有一个清新、优雅的绿化环境。绿地率为 19%。总图主要技术经济指标

55、总图主要技术经济指标见表 5-2:表5-2总图主要技术经济指标表序号名称单位数据备注1厂区围墙内用地m2120060合80亩2建构筑物占地面积m2450003设计建筑面积m21600004道路广场面积m2280005绿地面积m2370006绿地率%30.87建筑密度%37.58容积率1.335.325工厂运输货物运输方案的确定厂区公路和铁路运输方便，本项目原料和产品运输以公路运输为主， 根据运输距离和地点的不同，物品运输也可采用铁路和公路运输相结合或 水运和公路运输相结合的运输方式。货物运输车辆和设备的选择货物运输依托社会运输力量解决。5.3.3结构设计方案5.3.3.1设计依据资料气象资料：

56、属于北亚热带湿润型季风气候区， 年均温度169C,年 均降水量996毫米，无霜期229天。风荷载：0.35KN/m2雪荷载：0.40KN/m 2(4)工程地质条件：地震基本裂度 7度。区域内经历多次构造运动,地质构造局极为复杂，断裂构造较为发育，具有较大活动性。天然地基允 许承载能力为1724吨/平方米。(5)抗震设防：根据县省工程建设场地抗震性能评价标准(GB34/144-1997)规定：本地区抗震设防烈度为 7度。533.2主要建、构筑设计特征设计使用年限：50年。安全等级：二级。建筑物耐火等级：二级以上。5.3.3.3结构设计地基基础：地基一般选用天然地基，如施工图设计中遇有条件不能 满

57、足时，也采用适当的人工地基。基础可依需要采用钢筋混凝土独立柱基, 条形基础等。上部结构：依据不同功能要求，选用钢筋砼框架结构。构筑物：均用现浇钢筋混凝土结构。5.4物流城交通组织方案物流城作为一个大型的公共物流设施平台，将服务、土地、劳动力资 源聚集在一起，以其集聚效应和辐射效应来推动区域物流业的发展，因此 近年来已成为我国土地开发的热点。然而在开发的过程中存在的盲目性引 来了众多的争议，也最终导致了国务院明文规定将物流园区纳入到对各项 园区整顿的范围之列。物流城的用地规划主要包括用地布置规划和用地容 量设计两部分，其中又以用地布置规划为重点。交通问题作为物流城规划建设的关键问题之一，也必然影

58、响到物流城 的内部布置规划。因此交通规划的一些思想理应应用于物流城土地利用规 划的过程中，从而在一开始就做出有利于外围交通疏导的内部功能区布局。 5.4.1物流城功能区与外围交通相关度分析物流城作为城市物流的集散地，汇集了城市物流的多个职能。相同职能 的汇集在物流城内形成不同的功能区域， 从而有利于企业间的协同作业、大 型机械设备及设施的共享等。通过对我国现有物流城的综合分析， 一般认为 我国的物流城内部功能区主要划分为仓储区、加工区、配送区、集运区、联 运区、综合服务区、行政区 7大功能区。虽然各地在物流城内部功能分区 的名称上有所出入，但是实质的作业内容基本上都不超出以上的7大功能分区。当

59、然并不是每个物流园区城都具有以上所有的功能，它只会提供符合地方实际需要的几种功能区。不同的功能区域产生的货物流向、 车流量等都有着显著的差别，例如配 送区主要面向城市日常消费品的供应，因此它所产生的车流更趋向于城市方 向，同时多批次、少批量的配送特点无疑又增加了向城市方向的车流量。因此当物流园区外围的有多个交通出口时，很有必要进行功能区与交通出口相 关度的分析，以便于将功能区布局于其产生车流量最大的出口。542交通组织设计原则现代物流城的交通组织，一方面要保证物流城内外通道的效率，尤其是 配送通道网络的服务水平；另一方面应降低物流城规划建设对周边路网产生 的影响程度。其原则可概括为“连续分离、

60、均分优先”。5.4.2.1交通分离原则即不同流向、不同种类的车流应在交通空间、时间上分离，避免发生交通冲突。空间分离以交通标志标线来实现，时间分离以信号相位来完成。 542.2交通连续原则即保证物流系统在周转运送过程中不产生交通方式上的间断。542.3交通均分原则即对交通流进行科学的调节、疏导，使路网各点交通压力逐步趋于大体 一致,不至于由于某一点压力过于集中而造成交通拥堵。交通优先原则即给予占物流城车流比重最大的货运车辆特殊待遇，如流向优先、相位 优先和路权优先。5.4.3交通组织设计的内容物流园区交通组织设计一 $ 物流园区道 踣交通粗纵内部交通齟织设计丄客车%|交通组织i停车场形式与规模