简阳房地产市场机会研究报告书

1、简阳房地产市场机会研究报告序根据贵公司前期提出的相关工作要求，本次市场研究的目的是要解决是否进入简阳进行房地产项目投资、进入简阳房地产哪个细分市场、在简阳哪个区域进行项目选址等问题。为此，本次市场调研的重点就是针对简阳房地产市场整体机会、简阳房地产市场版块分布及土地市场的针对性研究。根据我们对当前房地产宏观形势的掌握与简阳房地产市场的初步了解，简阳房地产市场开发机会主要集中于普通住宅市场。因此，此次市场调研将紧紧围绕着前期的要求和初步判断展开，主要分析内容如下：第一部分简阳城市发展潜力分析第一章宏观政策环境调研第一节、规划政策简阳地方近期的规划政策指导思想：加快沱东新区和新市工业园区建设，大力

2、改善城市环境和对外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雏形。城市近期将主要依托射洪坝新的城市行政中心和居住建设。逐步拓展简阳的居住功能、文化娱乐功能和行政办公职能。随着沱二桥的建成使用，将极大的推动旧城区中心组团向河东的扩展，河东新区的发展将成为简阳城市化进程跨越式发展的里程碑。逐步成型的十里坝工业园区将成为简阳市实现由农业大县向工业强市战略转化的基石和中坚力量，其成型将促使城市产业结构的进一步优化和完善。另一方面，大力的招商引资所带来的城市经济发展和居民收入提高也将加快简阳城市化进程的步伐。城市近期将重点建设四大片区：沱东片区：射洪坝组团主要是行政、文化单位搬迁和居住及商贸配套区；中部主

3、城区：旧城组团主要是城市商贸中心和居住发展区，基本保持现有格局及形态；新市工业区：主要是工业搬迁和新发展工业园区；石桥片区：北部城市出入口，近期以改善交通及居住条件为主第二节、土地政策近期国家出台的主要土地政策：关于当前进一步从严土地管理的紧急通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知关于印发招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知关于发布实施限制用地项目目录和禁止用地项目目录（2006年本）的通知政府对房地产市场的宏观调控，已逐步开始从根源土地入手，对其进行强势调控。如从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准将有较大

4、提高，并准备开始征收土地增值税。政府把城市扩张所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“阳光土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都主要用于城市建设和“三农”扶持中，实现土地收益的最大化及分配利用的合理化。简阳地方近期的土地政策一方面，通过用土地价值来补贴投资商进行基础设施建设费用的政策来加速城区改造和新区建设。另一方面，迅速扩大土地年供给量以满足市民日益提高的居住要求，满足城市发展的需要。根据简阳市土地利用总体规划，2004至2010年简阳城市建设用地的上限为19.5K；新的城市发展用地选址

5、主要集中在新市工业园区和沱江以东的射洪坝组团，其中新市片区主要集中了大量的城市工业，而河东新城则依靠沱江二、三桥和防洪堤坝的建设为近期发展行政办公用地和住宅用地提供了佳良的滨江土地资源；简阳市城市近期用地发展时空表单位：ha分布时序主城片区沱东片区新市工业园区石桥片区201079557447010520201332814470110第三节、金融政策近期国家出台的主要金融政策有：关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知央行多次提高存贷款利息 央行三次提高存款准备金率关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知在2006年之前，房地产还主要是一个纯粹的经济命题。始于两年前的新一轮

6、的金融宏观调控，政府把房地产市场列为重点对象，采用了收紧银行贷款、提高存款准备金率、加息等一系列紧缩性措施。2006年，央行仍密集运用货币政策进行调控，两次加息，三提存款准备金率。存款准备金利率上调的主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境。加大对贷款资信和贷款数额的调查，防止出现信贷过快造成的金融秩序紊乱。在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源，房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金，一个是直接融资，包括了通过股票的融资，债券、信托的融资。第四节、房地产政策等关于调

7、整住房供应结构稳定住房价格的意见“国六条”和“15条细则”等以上政策值得重点关注的是国务院的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（“国六条”）和地方法规成都市新建商品房销售明码标价管理暂行规定，后者已于二六年十月一日开始实行，要求经营者应当在商品房销售场所公示新建商品房的销售价格及收费相关情况。从简阳市政府对于地方房地产市场调控的政策层面上来看，加强了对房地产开发项目高容积率、低建筑密度的引导。提高了新建居住小区在环境影响因素中的重要性。鉴示：【房地产宏观调控力度加强】从上述四个方面可以看出,目前中央政府进行宏观调控的重心放在了房地产结构调整、金融调控以及土地监管上。一方面是围绕着国六条而诞

8、生的各地相关细则,另一方面是在政府打击限制炒房、控制房价、改善住房条件、调整住房结构下不断调整出台的银行、税收、土地政策以及对当地土地被征用的赔偿问题。【对沱东新区的政策支持力度明显】从简阳的地方政策环境来看，政府大力发展沱东新区的意图非常明显，但因财政上的制约，不得不借助外力来进行新区的基础设施建设，这就使得相关职能单位在招商引资和开发条件等方面给予了开发单位大量的优惠政策。【地方政策对区域发展影响大】在全国一二线城市陆续出台针对房价、地价、户型等房地产细则法规的急风暴雨下，简阳的房地产市场似乎依然风平浪静；加之政府为吸引外来资本介入城市基础设施建设而实施的许多如土地、税收、城市配套等优惠政

9、策，对于外来开发商而言将是一大利好。【开发背景的显性空间较好】在目前相对较高的房价之下，土地成本和建设成本的减少就意味着开发利润的增大。从商业角度来看，投资简阳房地产市场正是大好时机。【行业链的结合带来的利好】由道路、市政工程等基础建设所带来的开发商与政府好关系保持将为开发单位在后续环节中争取到更大的优惠条件和政策可变空间的前提。【客观的市场执行评估】但根据前期相关经验，我们认为也必须对政府承诺的优惠政策在现实执行过程中可能遇到的阻力做好充分的准备，以免由于政府的相关变动受到的不必要的损失。第二章 简阳城市环境调研第一节、城市基础信息一、历史沿革 简阳古为蜀国地，秦时属蜀郡。南朝宋（公元420

10、-479年）称牛革卑县，隶益州蜀郡（郡治今成都）。西魏恭帝二年（公元555年）改牛革卑 县为阳安县，并置武康郡（郡，县治今简城镇），以阳安山得名。文帝仁寿三年（公元603年）置简州，以境内有赖简池得名（州治今简城镇绛溪北岸），辖阳安、平泉、金水（今金堂县淮口镇一带）三县。明太祖洪武六年（1373年）降简州为简县。明武宗正德八年（1513年），升简县为简州辖资阳县。清世宗雍正五年（1727年）资阳县复归资州。 中华民国二年（1913年）改州为县，摘取简州和阳安之首字，命名简阳县，属川西道。民国二十四年（1935年），属四川省第二行政督察区（治资中）。1953年撤销川南区属四川省内江行政专员公署。

11、1976年又将简阳县所辖的洛带区9个公社划归成都市。1994年经国务院批准设立县级简阳市，由地级内江市代管。1998年2月属资阳地区代管，2000年6月由地级资阳市代管。二、城市区位及地位 简阳市位于四川盆地西部，龙泉山东麓，距省会成都仅55公里，素有“蜀都东来第一州”的美誉。简阳毗邻国家级成都经济技术开发区，是最能接受成都向东向南扩展辐射的第一县（市），也是成都平原经济圈极富发展前景的县（市），境内辟有省级旅游经济技术开发区。 简阳市域为丘陵地貌，地势平缓，气候温和，雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度，年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143

12、万。 简阳市毗邻成都，有都市后花园之美誉，境内号称天府明珠的三岔湖，北距成都5公里，湖岸线周长240公里，大小岛屿114个，1993年被列入世界名湖名库；被誉为人间瑶池的龙泉湖仅距成都38公里，湖岸线周长54公里，14座形态各异的群岛和湖尾长峡，使该湖自成幽绝风韵；丹景山风光旖旎，一山两湖农业生态旅游开发潜力巨大。工业生产历史悠久，拥有部、省级重点企业6个，已形成以机械、化工、橡胶轮胎、纺织为主的工业体系。两湖一山开发（三岔湖、龙泉湖、龙泉山）已被省人民政府列为四川第六大旅游精品线进行规划和打造。 简阳区位优越，交通便捷，为川中、川北物资集散地，处于四川省的交通要道，成渝铁路、成渝高速公路、川

13、鄂公路等国道穿境而过，火车站、互通式高速公路立交桥，布局合理；电能充足，地处四川供电网络腹心地带；自来水、天然气基础完善发达，通讯设施配套齐全，已形成全方位通讯网络。三、城市性质为资阳地区副中心，发展以旅游、商贸、高新技术产业为主导的中等城市。四、城市功能定位成都经济区经济强市、丘陵经济发展示范市、成渝经济带现代中等城市。五、城市规模目前，城市总人口约18.5万人，城市建成区15.6平方公里。简阳城市规模规划发展一览表规划发展期规划年限（年）城市人口（万人）建成区面积（平方公里）当期200618.515.6近期20102525远期20203026.3六、城市人口简阳近年城市人口实际变动情况年份

14、（年）城市主城区人口（万人）市域总人口（万人）200012.5143.3200214.37143.23200517.51422006约18.5约142由以上数据我们可以看知，主城区每年新增人口数量约1万人左右，这说明随着城市总体建设的不断推进，经济的快速增长，城市周边区域逐渐融入城区，外来人口不断迁入，使得主城区人口逐年递增，稳定的人口增长将对住宅的需求形成自然增长态势，这将是简阳房地产市场重要的一个需求群体。简阳市城镇居民历年可支配收入情况统计年份（年）20022003200420052006可支配收入（元）62076979777183789215同比增长-12.4%11.3%7.8%10.

15、0%鉴示：简阳在地域上更趋向成都的现实在很大程度上削弱了资阳对简阳的行政管辖作用，比如在城市资源的供给倾向，产业的配置等。简阳城市的发展和定位实际上已经跳出了资阳地区的概念，其定位为成都经济区的意义就是简阳城市发展的一个契机。经济城市的发展应该说还处在一个刚刚起步的阶段，其城市规模及城市人口的发展水平都将有一个很大的提升空间。简阳市城镇居民人均可支配收入的年增长保持在10左右。第二节、城市经济环境经济发展战略按照“培育城郊经济，优化产业结构，建设中等城市”的基本思路，实现传统丘陵农业大市向现代城郊型经济强市跨越，加快经济结构调整，初步形成城郊农业、生态旅游、高新技术工业等为主的支柱产业。经济社

16、会发展的目标生产总值2010年全市地区生产总值预计将达到185亿元， “十一五”年均增长14%以上。其中：一产业增加值35亿元，二产业增加值80亿元，三产业增加值70亿元。2010年人均生产总值预计达12670元。2020年地区生产总值达到525亿元，赶上或超过全国当年平均水平，“十一五”至“十三五”期间年均增长11%。固定资产投资2010年达到64亿元，“十一五”期间，五年累计总投资达215亿元，“十一五”年均增长25%，2020年达到160亿元，“十一五”至“十三五”年均增长20%。社会消费品零售总额2010年实现47亿元，年均增长17.5%。经济结构国内生产总值年均增长速度高于全省平均水

17、平，经济结构战略性调整取得较大进展，实现产业结构优化升级。2010年达到全省当年水平。一、二、三产业的比例调整为22：38：40，一、二、三产业增加值的比重达到18.9：43.2：37.9，2020年力争达到10:48:42。地方财政一般预算收入2010年达到3.6亿元，“十一五”期间年均增长14%。简阳市2006年GDP分项统计表指标国内生产总值（万）第一产业（万）第二产业（万）第三产业（万）房地产业（万）人均国内生产总值（元）数值930325252793420588256944265827413城市发展2010年城市化水平达到35%，简阳市中等城市的框架基本形成：以简城为中心，石盘为副中心

18、的城镇体系基本建成。生态环境全市森林覆盖率2010年达到35%，城镇垃圾和污水处理取得重大进展。社会发展人口自然增长率控制在5.5以内，广播电视覆盖率达到95%以上，2010年城镇居民和农民人均可支配收入赶上全省平均水平。 全市产业重点及发展方向旅游业以“一山两湖”开发为契机，积极融入以成都市为中心的四川旅游经济圈，发展城郊型旅游业，突出自然山水旅游和生态农业旅游的特色。力争510年时间，使旅游业基本成为全市经济的支柱产业。工业以扶优扶强和培育新兴产业为重点，大力发展城郊型配套工业，培育和发展以高新技术为特色的工业园区，着力壮大医药、机械、饲料、轻化工等五大支柱产业。农业以高产，优质，高效为目

19、标，大力发展城郊型农业，实现农业及农村经济的调整，改善农业生产布局，提高农业生产效益，基本实现传统农业向现代农业转变、农业大市向农业强市转变。城市建设建设中等城市，提高城市化水平，把简阳市建设成为现代化山水园林城市，2010年前加紧构建“三环三纵四桥”的道路布局；配套完善市政公益设施；建设“五十年一遇”的城市防洪设堤；城市气化率达到90%；用水普及率100%；电话普及率25%以上；城市污水处理率50%以上；城市垃圾处理率90%；城市绿化率25%。鉴示：第二产业成为简阳市城市发展的核心动力，占总量的45左右。2006年简阳的主要经济指标，在全省丘陵地区居西部百强县第63位。房地产产业占第三产业比

20、重达到10.34，较05年所占比重有较大提升。第三节、城市总体规划城市发展空间布局结构简阳市城市总体布局：沿沱江呈组团式结构布局，形成四个功能组团：中部主城区，北部石桥片区，沱东片区，南部新市片区。具体为：1、城中心相对集中，各组团结合地形适度分散的组团式结构形态。2、旧城组团用地性质保持不变，以商贸、居住为主。3、西峰岭组团的发展为全市的科研及高新技术工业园区。4、范家沟紧靠旧城和葫芦坝风景休闲绿地，规划为生活居住用地。5、葫芦坝组团位于绛溪河以北，是城市主要风景休闲区。6、射洪坝组团规划为新的城市行政、文化中心，带动沱东片区的发展。7、北部石桥片区保持原规划所确定的规划性质，为生活居住及仓

21、储用地。8、扩大射洪坝组团用地面积，向东边山体开辟道路，增加一个街坊。9、东溪镇、解放坝的规划性质与原规划保持一致。10、南部新市片区保持原规划所确定的规划性质，是城市主要的工业园区，并配置适当的生活居住用地。简阳市近期总体规划图 城市发展目标行政、文化中心的搬迁和建设初具规模，工业园区发挥效益，公共服务设施和市政基础设施得以配套和发展更新，城市环境形象得以全面改善提升，初步建成中等城市雏形，城市综合竞争力显著增强。鉴示：简阳城市规划突出了分区的功能规划，这将对我们进行区域的功能与开发结构相匹配的市场分析带来利好。从规划的明确程度来看，旧城区、沱东地区和新市片区是三个核心区域，其分别对应的商贸

22、居住、城市行政中心和城市工业园区的功能可以说基本满足了简阳在近期发展的几个主要突出城市建设和发展方面。从这一点上讲，旧城区的改造和土地整合利用、沱东地区城市基础设施和新区房地产开发以及新市片区工业地块的运作和工业园区配套建设应该是几个重点思考方向。第四节、简阳城市发展动力及发展潜力分析一、发展动力分析1、简阳市近年经济发展情况简阳市历年GDP增长情况表年份20022003200420052006GDP(万元)525836613606754791777857930325增速（%）10.312.413.814.218.6第一产业增加值（万元）1632671771212243782431302527

23、93增速（%）5.45.05.24.64.0占GDP比重31.0 28.9 29.7 31.3 27.2 第二产业增加值（万元）145626200243271223308099420588增速（%）16.119.823.027.633.4占GDP比重27.7 32.6 35.9 39.6 45.2 第三产业增加值（万元）216943236242259190226628256944增速（%）10.310.812.08.313.7占GDP比重41.3 38.5 34.3 29.1 27.6 数据来源：简阳市历年统计公报、2006年统计快报 简阳市近年的经济发展速度，GDP增速逐年加快。2006年统

24、计快报显示，GDP达到930325万元，增速为18.6。 一产业增加值增速总体放缓，第二产业增加值增速迅猛，2006年超过30，第三产业增加值增速除在2005年减速到8.3外，其余年份都保持了10以上的增长率。 从全市的产业结构来看，第一产业比重增加值稳中有降，第二产业增加值比重节节攀升，第三产业产值逐年下降。 总体来看，简阳市的产业结构偏重于第二产业（如四川省简阳汽车配件有限公司、四川盛捷工贸有限公司等），简阳市的经济发展的重要支撑点在第二产业。 可以看出，简阳近年来工业化发展步伐加快，与之相伴的城市化进程也在积极推动。工业化和城市化的加快发展，对于房地产业而言，将带来一大批较为稳定的中高收

25、入购房客群。2、简阳市工业发展情况2006年简阳市工业发展情况表现价总量（万元）占GDP比重增速（）国内生产总值930325100.018.6第二产业42058845.233.4 工业增加值38142941.035.5 规模以上工业企业增加值34034336.640.9建筑业增加值391594.216.4数据来源：2006年统计快报结合上面的资料，我们可以看出： 第二产业在简阳市经济发展中的地位是首屈一指。从第二产业内部比重来看，与建筑业相比，无论是从绝对值还是从增速来看，工业的都具有压倒性优势。其中，规模以上工业企业表现尤为突出。因此，工业是简阳市经济发展的重要支撑点，规模以上工业对于全市的

26、经济贡献更是至关重要。 鉴于工业的特殊地位，简阳市提出在“十一五”时期要坚定不移地实施“工业兴市、工业强市”战略。力争到2010年规模以上企业达135户，培育出年销售收入50亿元的集团企业1户，20亿元的企业1户，培育1-2户企业成为上市公司，争创2-3个著名商标或驰名商标。 简阳市近年来将依托园区和重点乡镇实行集团式突破，集群式发展。千方百计做大工业经济总量，不断提高工业经济质量，实现工业由传统轻工业为主向现代工业、新型工业、农产品加工业齐头并进，轻重工业协调发展转变，逐步形成以工业为主体和支柱的区域经济结构。着力培育壮大医药、机械制造、食品、橡胶制品、纺织等五大支柱产业。到2010年，工业

27、增加值目标为70亿元。简阳市支柱产业代表企业名录医药工业机械工业食品工业橡胶制品纺织工业奇力同心公司空分集团澳仕达川橡集团玉兰纺织公司新元制药公司联众公司若男食品明剑公司精华集团港通公司建元油脂港通公司宏达食品 空间发展支撑上，重点抓好简阳市工业园区、贾家工业集中区和石桥粮油加工贸易区建设，优化配套服务，吸引大批企业入园发展。抓好简城、新市、贾家、东溪、草池、平泉、养马、石桥、石盘、云龙等十个初具规模民营经济示范乡镇的工业发展。力争2010年园区经济占市域工业经济的比重达70%以上。3、简阳市经济发展支撑能力分析 近年来，简阳市经济持续快速发展的产业支撑在于第二产业，尤其是工业的迅猛发展； 工

28、业发展的动力在于五大支柱产业的蓬勃发展，尤其是如四川空分设备（集团）有限责任公司、四川川橡集团有限公司等规模以上工业企业强大推动与贡献； 工业的发展必然带动城市经济整体快步迈向工业化高级阶段，同时推进城市化进程； 工业化和城市化的交互作用下，城市基础设施提档换级，城市面貌为之一新，城市投资硬环境得到优化； 从经济发展的空间支撑来看，更新改造中的主城区，构建中的工业园区，建设中的东城新区，在较长时期内都将持续拉动简阳市经济的发展。因此，这三个区域也是简阳市房地产产业发展的空间支撑点。 综合来看，无论是从产业还是从空间看简阳市经济的支撑点，最终都要依托国民经济的基本单元企业，特别是以规模以上大型工

29、业企业。附1、简阳市近期重点基础设施建设情况简阳市近期重点项目一览表序号项目名称2007年1月项目进度1内南环线建设人行道彩化完成，开始进入护坡建设2白塔小区拆迁改造继续实施C、D区开发，累计开发3.7万余3阳晨新世界开发部分房屋已建至六层，完成开发面积约7万4天成路、车站路建设进行人行道垫层施工5沱三桥建设完成第六孔桥梁安装6东城新区南北干道工程加快与投资商洽谈南北干道A段建设协议7夜月小区加快完成房屋拆迁准备工作。继续推进种子公司改制工作8阳峰嘉苑开发基础部分完成，房屋建至3层9金绛小区开发启动防洪堤建设，继续进行房屋拆迁工作和方案设计10利民三桥建设进行桩基施工可见，简阳市已开始全面启动

30、新城建设和旧城改造的一系列工作，其中包括阳晨新世界、阳峰嘉苑、金绛小区等房地产项目已进入实质性的进展阶段，白塔小区、夜月小区也在积极加快拆迁改造的相关事宜。可以说，伴随着内南环线、南北干道、沱三桥等重点工程的实施，简阳市的发展速度将得以提升。附2、简阳市经济建设区情况简阳市的重要经济支柱区包括旅游经济技术开发区、简阳新市工业园区、四川（石桥）粮油加工贸易区、贾家工业集中区四大经济集中区，其概况如下：【四川省简阳旅游经济技术开发区】位于简阳市石盘镇，从事旅游、观光农业和工业经济开发。规划旅游区5.6平方公里，工业区5.4平方公里，已征地3156亩。现入驻园区的有四川拓普生物农业发展有限公司、四川

31、澳士达牧业公司、金龙山庄等国内外企业58家，占地1623亩。园区紧靠成渝高速公路石盘出口，交通方便。【四川（石桥）粮油加工贸易区】位于简阳市以北3公里，距成都48公里，是集粮油加工、贸易、仓储和原料生产的专业性经济园区。加工贸易区依托成渝铁路、321国道、成渝高速公路的交通优势，以321国道为主线，沿321国道石桥往贾家方向规划布局，建设规划占地1500亩。加工贸易区现有粮油加工骨干企业10户，年生产能力25万吨，年产值3亿元。【贾家工业集中区】位于简阳市贾家镇，毗邻成渝高速公路，距成都市区44公里，“两湖”路和321国道贯穿集中区。园区规划占地3平方公里。区内用地条件优越、交通优势突出、农副

32、产品资源丰富。现拥有各类企业70余户，其中：若男食品、东方洁具、三和标件、嘉信电器、云聚镙帽、兴茂膨润土等企业2005年产值3亿元。【新市工业园区】 简阳市工业园位于简阳市城南十里坝，地处成渝高速公路和沱江之间，成渝铁路、321国道穿园而过，距成都55公里，距双流国际机场50分钟车程，交通十分便捷。规划面积6.2平方公里，现占地面积2.4平方公里。 园区自2003年启动建设，名为简阳市十里坝工业集中区。去年8月以来，按照“工业强省、工业强市”的要求，简阳市委、市政府把园区建设作为一号工程来抓，园区建设得到了快速推进，园区也正式命名为简阳市十里坝工业园区，并成立了园区建设管理委员会，负责园区建设

33、、招商引资及服务企业工作。 截止2005年底，园区已经打通了从城区到园区的快速通道，投入3000余万元完成了园区长2650米、宽30米的工业主干道和长560米、宽22米的工业次干道建设，拆迁农户5.4万平方米，完善了水、电、气、讯等基础设施，形成工业净用地1500亩。入驻园区企业已有57户，产值达到10.96亿元，亿元企业有玉兰纺织、明剑服装、港通公司等5户。其中规模以上企业10.76亿元，占全市规模工业的18.9%。 园区产业布局园区规划面积6.2平方公里，分为“四区两园”，即食品工业区、制造工业区、药业药械区、纺织工业区和中小企业创业园、科技孵化园。同时，还规划了配套服务区和居民小区，以及

34、污水处理厂和110KV变电站。力争把园区建设成为“工业园区、城市新区”。十里坝工业园区总规图【园区发展重点】 机械制造业充分利用四川空分集团已成为我国空分设备制造行业的龙头企业，具有强大竞争力的优势，抓住“十一五”期间资阳市打造中国“西部车城”、发展“百亿汽车产业”的机遇，依托现有8户汽车配套企业，大力发展机械制造业，使之成为简阳市工业园区的强大支柱产业。重点扶持空分集团目前已入驻工业园区的通用机械项目，加快推进二期技改项目，提高空分设备市场占有率，打造驰名品牌，增强核心竞争力。2010年，园区机械制造业工业产值达到40亿元。 农产品加工业利用五友绿色肉业公司租赁国家产业化龙头企业四川格瑞公司

35、场地形成50万头生猪的屠宰能力，打造五友绿色放心猪肉品牌；充分利用我市红薯、马铃薯等薯类资源优势，形成家乡薯业、裕丰薯业等薯类制品深加工企业产业集群；培育壮大兄弟饲料厂等一批饲料加工企业。到2010年，全市农产品加工业产值达到17亿元。 药业药械业加大发展医用中心供氧、多功能医用床、病房ICN室外成套设备等产品，大力发展川红花、木瓜等中成药保健品，重点抓好新元制药有限公司青霉素生产项目、港通集团药用真空灭菌设备生产项目、正田科邦保健药品和中成药生产项目。到2010年，园区药业药械业产值达19亿元。 纺织服装业以棉纺纺纱、服装扩能为重点，加大承接东部、成渝等地的产业转移和招商引资力度，引进一大批

36、纺织生产企业，延伸产业链条，开发和生产天然彩色棉等新品种，重点支持玉兰公司6万纱绽技改扩能，重点发展牛仔服、休闲服等服装产品，提升产品档次，提高产品科技含量和附加值。到2010年，园区纺织服装企业产值达23亿元。由以上数据我们可以看出，由工业园区逐渐成熟所带来的有较强购房意愿和购房能力的潜在消费人群将对简阳市房地产市场产生较大的需求影响。根据招商局及相关单位提供的入驻单位基本数据，预计2007年新市工业园区的住宅需求量有望达到5万平米。二、发展潜力分析1、城市区位：近成都经济圈的潜力简阳地处的近成都的特殊区位带来的意识形态是成都经济圈的重要组成部分是深受成都经济发展影响和带动的敏感区域是和成都

37、有相近消费观念和市场基础的辐射地区（如房地产市场中对高层电梯住宅的高接受度）。因此，其发展潜力首先应是由于受特大中心城市辐射和带动作用明显，在经济一体化和发展同步化上潜力明显；2、交通能力：链接成都与川南区域的潜力成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，布局合理的火车站、互通式高速公路立交桥都给简阳带来便利交通的条件下，也给了简阳一个非常好的竞争机会交通成本便宜，这也是简阳能吸引众多物流产品量的企业入住的原因之一 。其第二个发展潜力因素是极具竞争性的交通成本和便利的交通条件（对于房地产行业中的居家成本以及扩大吸纳力范围都是极为有利的）。3、城市扩张：将带动城市化进程速度的加快城市建设的

38、扩张和城市人口的迅猛增长将为当前城市建设还处于初期阶段的简阳带来契机，也是塑造成都经济区经济强市的绝佳机会。对老城中心商贸区、河东城市行政新区以及新市工业园区的前瞻性规划和具有强执行力的建设实施，已经展现出了简阳在社会经济持续性发展和城市建设大跨步前进的实力，从这一点来讲，简阳城市发展的第三个潜力是城市建设快速发展带来的城市形象、城市综合实力、城市发展层级、城市人口吸纳力、城市消费需求等的极大提升空间。因此，从简阳城市的脉络来看：城市基础条件好，后势发展空间较大，具有投资的空间。第二部分房地产市场机会分析与判断第一章 简阳房地产市场环境分析第一节、市场运行环境分析一、近5年简阳市房地产完成投资

39、完成情况分析近5年简阳市房地产完成投资完成情况统计年份200120022003200420052006完成投资总额(万元)1714653785999161974738519环比增长率(%)281.39 31.54 6.54 6.40 295.19 从简阳市近年房地产业完成投资总额走势我们可以看到： 投资总额总体保持持续平稳增长态势，尤其是2006年投资出现陡增，说明区域市场好转，投资者普遍看好简阳市的房地产市场。 近年的投资环比增长率较高，说明投资增量突出。尤其是2006年简阳市新城区建设的全面启动，使得旧城改造与新城建设都得到了快速推进，引入了大量的房地产投资。二、近5年简阳市房地产施工量定

40、量分析近5年简阳市房地产施工量统计年份20022003200420052006施工面积(平方米)283378255300250084208582442244环比增长率(%)-9.91 -2.04 -16.60 112.02 在房地产开发投资总额不断增加的同时，简阳市房地产施工面积却在2003年至2005呈小幅度下降， 06年呈现快速反弹的迹象。这说明03-0年的市场因一些非正常因素的影响，开发面积、开发商开发热情均受到了一定程度的影响，而未来的市场竞争态势正在显现。 三、近5年简阳市房地产竣工量定量分析近5年简阳市房地产竣工量统计年份200120022003200420052006竣工面积(平

41、方米)298571045561970001174969991973642环比增长率(%)250.19 88.42 -40.36 -14.96 -26.30 简阳市近年来房地产竣工量经历了波谷波峰波谷的变迁过程，这与2003-2005的施工面积的变化趋势相对应，在2006年达到最低值，但可以预见，2007年的竣工面积将创下历史最高值。四、近5年简阳市房地产销售面积定量分析近5年简阳市房地产销售面积统计年份200120022003200420052006销售面积(平方米)1789445538164200121477144019265496环比增长率(%)154.49 260.58 -26.02 1

42、8.56 84.35 受供应的直接影响，简阳市房地产市场消化在2004、2005年出现小幅的下挫，但06年随着市场局势的迅速好转，销售面积出现了质的飞跃。 受大成都经济圈的辐射影响，简阳房地产市场也开始呈现加速发展的态势。因此从总体表现来看，需求将保持持续增长的态势。五、近5年简阳市房地产销售额定量分析近5年简阳市房地产销售额统计年份20022003200420052006销售额(万元)23941153886301229023491环比增长率(%)381.95 -25.20 42.41 91.14 近5年简阳市房地产均价统计年份20022003200420052006销售均价(元/平方米)52

43、5.71 702.68 710.42 853.36 884.80 与销售面积的变化趋势相同，简阳市房地产销售额也是在2004年有下挫表现外，其余年份均呈增长态势。 从单价走势上看， 简阳城区房价水平呈逐年上升的趋势。 从现阶段简阳市场房价实际水平看，已经处于同等城市的中高值，市场开发机会相对较佳。六、近5年简阳市房地产空置情况定量分析近5年简阳市房地产空置情况统计年份20022003200420052006空置面积(平方米)3025773300693262758311562环比增长率(%)142.26 -5.42 -60.21 -58.08 简阳市房屋空置面积在2003年出现波峰值后，连续三年

44、成大幅下降的趋势，这从一个侧面说明了近年内房地产市场处于不断释放的过程中，市场介入机会较佳。第二节、市场供给环境分析一、市场供给数量及各项目概况通过前期多轮的信息采集，简阳近期在售和即将销售的十个楼盘的具体情况如下：简阳近期在售及拟售项目基础信息罄和家园开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度简阳红塔房地产开发有限公司简阳市滨江路南段开发商自己销售18F高层06年7、8月预计08年7月在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户13.656.236.84328%47650-60散户以个体经营者为主，团购为人民医院员工。主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售

45、价格（元/）备注100、120、130套二、套三658%2-7楼：1500，8-18楼：18007楼以下由人民医院团购。凌江虹塬开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度简阳红塔房地产开发有限公司绛溪河人民公园旁开发商自己销售34F高层未开盘待定还在拆迁总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户114.95.828426待定被占了房的居民，生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注46、94、121、133套一、套二、套三未开盘未开盘1860三楼起价，层差303-20层是还房， 21层以上才对外出售。现在还是咨询阶段。凌江帝景开发商项目地址

46、代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度简阳红塔房地产开发有限公司沱三桥桥头开发商自己销售32F高层2006年6月2009年9月打地基总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户约93.29630182待定被占了房的居民，生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注122、132、136、142套三7已售90%1980三楼起价，层差30有一部分是还房。南苑小区开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度贵州安顺开莱房地产开发有限公司简城镇白塔小区开发商自己销售7F多层06年12月初2007-12-31在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总

47、户数车位数客户2.730.6553.5932%60约30还房10%，其他买房的基本都是本地人主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注90、116套二、套三2已售90%1130-12680606年12月初开始定房。开发商隶属简阳市粮食局，因在贵州开发项目，故在简阳沿用贵州的名号。香港城开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度重庆九城简阳政府街（原市委旧址）开发商自己销售34F高层07-2-10（商业），07年3月后（住宅）待定在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户3813(住宅8万，商业5万)4.235%1000多待定成功生意人等主力面积

48、（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注80、90、130套二、套三未开盘未开盘中心商业3万，外围商业2万，住宅均价2100，层差3007年2月10号推出商业，住宅在商业之后推出。现正接受商业咨询，诚意金3万。77号楼均为小户型，66号楼大部分是大户型，88、99号楼大小户型均有。华西美庐开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度四川华升房地产有限责任公司四川联众石化机械设备有限责任公司内开发商自己销售6F多层春节待定在贴外立面，做绿化总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户13.351.61.7930%132（地上）以华西厂职工为主主力面积（）主力户

49、型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注86、107、127、128套二、套三未开盘未开盘待定不分期塞维利亚小镇开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度四川天成置业简阳市白塔路开发商自己销售6+1F多层2007-1-27待定在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户242.71.737%350待定政府官员、生意人等主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注80-130套三1已售60套1900共14栋。建筑风格：欧式蓝水湾开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度四川省银谷房地产开发有限公司简阳市建设中路绛溪河旁成都精业达房产咨

50、询16F高层6+1多层2月初（目前未开盘）待定在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户223.62.3942%236165本地客户占多数主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注100-130套三未开盘未开盘多层：1500电梯：1600六栋多层、一；现代简约的建筑风格栋电梯阳晨新世界开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度简阳阳晨房产简阳阳晨房产 简阳市建设中路152号（原川拖厂）全兴广告策划公司6F多层2006年9月（1期1批次），2007-1-28（1期2批次）2008-1-31在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客

51、户16030（其中：住宅25万，商业5万）1.731%1期1批次460户，1期2批次224户一期1800个，二期400个部分空分、空压、川拖、成勘院职工和外来购房者主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注80-90套二21期2批次已售180套住宅：1期1批次1100，1期2批次1250。纯商铺3000，底商1000-5000分3期开发。由于规划发生了改动，故现在1、2期全是多层。目前销售的是1期2批次，其总建面为2.2万。1期1批次总建面为4.5万。06-7-28开工，07-4-28竣工。京龙阳峰嘉苑开发商项目地址代理公司物业形态开盘时间交房时间工程进度简阳市芸辉房地产开

52、发有限公司简阳市简城镇建设西路开发商自己销售6F多层、15F、18F电梯2007-1-12008-1-31在建总占地（亩）总建面（万平米）容积率绿化率总户数车位数客户325.8（多层1.8万，高层4万）3.0830%452（地上）空分厂职工、城区老居民及部分外来购房者主力面积（）主力户型销售周期（月）销售情况销售价格（元/）备注多层： 77、122 中高层： 86、100、114、128套二、套三130% （内部消化的）多层均价1350（区间1328-1428），高层1580目前多层销售情况良好，电梯（临街）销售困难对以上信息进行汇总，我们可以得出： 分布区域在售及拟售项目主要是沿河分布或临近

53、主要干道。其中高层物业大部分分布在沱江、绛溪河沿岸和城中心地区。这与上述地区的土地稀缺和景观资源较好有较大关系。 项目规模大部分项目规模都集中在13-40亩，占总楼盘数量的绝大部分，（占地面积跨度从2.73亩到160亩）。 供给物业类型供给楼盘中电梯已经占据了较大的比例，说明电梯物业在近期已经得到较快的发展，但从消费者的实际选择来看，多层物业所受到的追捧程度明显高于电梯，说明简阳市场要发展到电梯住宅的无障碍开发与销售还需要一定时间的培养。二、供给分布以下是简阳近期楼盘分布图：简阳近期楼盘分布图简阳城区项目方位分布统计表方位项目个数所占比例城西440%城南330%城东00城北00城中330%从上

54、图我们可知: 简阳的楼盘基本集中在城西城南和城中,城西所占的比例最大,占总量的40；由于川拖川压川空等大型厂矿都位于城西,因此居民就近消费的现象较为明显; 简阳市工业园位于城南十里坝,潜在的置业人群和强烈的购房意愿不可忽视。我们认为,随着城南居住环境的改善和潜在购房群体置业需求的不断累积，该区域项目的销售前景将更加光明; 虽然城中配套完善,但由于旧城改造时间较为漫长，加之城中可供土地的日益稀少，城市发展重心的转移等原因，新建项目数量屈指可数。 新的城市总体规划把城东划为行政教育文化中心，政府将搬迁到河东新区，在未来的几年，城东住宅的供给量将会大幅上升，但真正要形成较为浓厚的开发与居住氛围尚需要

55、一定的时间培育。三、供给规模供给规模统计表所在方位楼盘名称总占地（亩）总建面(万)城西蓝水湾223.5阳晨新世界160（整个项目）30（整个项目）京龙阳峰嘉苑325.8华西美庐13.351.6城南磬和家园13.656.23塞维利亚小镇322.7南苑小区2.730.66城中香港城3813凌江帝景约83.29凌江虹塬约134.9项目规模统计 项目建面规模区间统计 从以上数据可知： 占地13-38亩的项目占据城区所有项目的70%，总建面为3.29-13万平米的项目在整个城区项目中同样占了70%。由此可见，由于现状供给结构的限制，主流消费者的选择仅能限于中小规模中小品质的项目，但随着供给结构的改善，主

56、流消费群体有望成为被未来的品质型中大项目所吸引。 占地160亩，总建面为30万平米的高品质楼盘在简阳市只占总供给项目个数的10%，这一现状说明现阶段规模开发项目对追求高品质生活的中高端客群的满足度还较为有限，品质型项目存在较大的市场机会。 大量国内外企业入驻城南十里坝工业园区意味着，在该区域，潜在的中高端客户群将极有可能推动该片区消化量的提升。四、供给物业类型及面积比例供给物业类型及面积比例统计物业形态总建筑面积（万平米）高层27.52多层14.4项目物业类型及面积比例统计表由以上数据可知：简阳城区高层物业供给面积占整个市场的63%，多层占37%，从建筑面积上来看，在现阶段电梯公寓供给已经大大

57、超过了多层，我们认为这一现象的出现主要基于以下几方面原因： 从2006年开始，受国家宏观调控政策的影响，开发商在相对较高地价取得土地的情况下，开发高层电梯公寓逐渐成为未来住宅市场的发展趋势。 简阳因隶属大成都经济圈，受成都房产市场的辐射影响，消费者对高层电梯公寓接受度正在逐渐提高。 高层电梯公寓往往能够成为代表一个城市现代化水平高低的标志，因此受到地方政府的大力支持和鼓励，这也是导致简阳市内高层物业的建面占主流的一大原因。五、供给产品户数供给产品户数统计楼盘名称总户数蓝水湾227阳晨新世界（一期一、二批次）684京龙阳峰嘉苑452华西美庐132罄和家园476塞维利亚小镇350南苑小区60香港城

58、1100凌江帝景182凌江虹塬426合计约4100从以上数据可知： 当期在售的所有物业总户数约4100户，供给量相对较大。 规划户数在201-500户的楼盘占整个城区楼盘的50%，60-200户的楼盘占30%，这说明简阳目前中小体量的楼盘在整个楼市中扮演中坚力量的角色，500户以上的较大规模的楼盘比例很小。六、供给价格变化2002-2006年简阳城区房地产市场均价变化趋势年份20022003200420052006历史价格（元/平米）650左右750左右800左右900左右1500左右七、销售周期销售周期统计楼盘名称开盘时间销售速率（套/月）销售周期（月）蓝水湾未开盘未开盘未开盘阳晨新世界07

59、年1月28日（一期二批次）902（开盘强销）京龙阳峰嘉苑07年1月1日1001（开盘强销）华西美庐未开盘未开盘未开盘罄和家园06年7月466塞维利亚小镇07年1月27日302（开盘强销）南苑小区06年12月272香港城未开盘未开盘未开盘凌江帝景06年6月237凌江虹塬未开盘未开盘未开盘简阳城区销售项目月销售速率统计月销售套数区间（套）20-30套40-50套90-100套项目个数312所占比例50%17%33%简阳城区分物业月销售速率统计表月销售套数区间（套）20-30套40-50套90-100套多层物业个数112所占比例17%17%33%高层物业个数110所占比例17%17%0从以上图表获悉

60、： 市区项目单期推出房源的销售周期主要集中在6个月1年。 城区项目的月均销售速率为20-50套/月。 分物业统计来看，销售速率最快的物业类型为多层。 从电梯销售速率来看，临江靠河的楼盘的销售速率明显高于景观条件较次的项目。七、市场供给环境分析小结 市场供给数量及各项目概况楼盘主要是沿河分布，临近主要干道，占地面积从2.73亩到160亩不等，面积跨度大，大部分楼盘都集中在13-40亩。 供给分布简阳的楼盘全部集中在城西城南和城中,城西所占的比例最大。新的城市总体规划把河东划为行政教育文化中心，政府将搬迁到河东新区，在未来的几年，城东的住房潜在需求量将直线上升，河东新区将成为简阳房地产市场开发的集