郑州凤凰城项目策划提案报告报告成稿-106P-同致行

1、千锤百炼，凤凰重生凤乘龙势，一飞冲天谨呈：郑州捷宏房地产开发有限公司凤凰城项目提案报告升龙地产：不断升级的城市运营商凤凰 重生曼哈顿升龙国际中心中原新城国际生活共同体凤凰城城市综合体的建设从量变到质变的升华01开发目标快速去化实现速度和利润的最大化开发商目标20082009实现销售额15亿元02项目界定区域分析区域印象指数专业市场众多，商业繁荣 相对优势：目前宗地区域汇集了大规模的家具市场，建材市场，商业氛围十分好，辐射范围可覆盖中部五省，项目区域的商业现状可以十分有效的提高项目的商业价值，对项目的商业销售会带来很大的优势。 相对劣势：由于项目区域庞大的专业批发市场造成了整个片区社会秩序混乱，

2、居住环境很差，在人们传统的印象里面是一个不适合居住的区域。核心问题：目前宗地内有高压走廊穿过，导致项目居住环境恶化，大幅降低了项目居住品质，削弱项目居住功能，形成项目住宅产品销售上一大障碍。解决思路：在项目推广开始前先行将高压走廊入地，从行为和形象上给客户以信心，从而解决推广和销售上的障碍。专家认为：高压线产生的磁场安全值为0.4微特斯拉(t)，高于该值，儿童将面临患病风险。高压线的安全距离是多少？ 220千伏的高压线在百米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉； 132千伏的高压线在数十米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉； 11-66千伏的高压线在十数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微

3、特斯拉； 埋藏在地下的高压线只在数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉。 区域分析区域印象指数高压网线密布，影响居住品质核心问题：项目虽然地处繁华的商业市场，但区域内生活配套设施十分缺乏。学校、医院、超市、百货、快餐等商业配套设施奇缺。区域分析区域印象指数生活配套严重缺乏五分钟车程直达二七商圈世纪欢乐园郑东新区CBD郑汴路 商圈区域分析区域印象指数区域综合价值凸显区域分析区域功能单一，商业繁荣，仓储、物流发达，生活配套缺乏；区域形象不佳，区域社会秩序混乱，居住环境差，高压走廊纵横交错；区域综合价值优势明显。项目分析占地面积：355780平米建筑面积：1755717平米项目性质：城中村改造容

4、积率：4.93大规模高容积率城中村改造项目区域分析专业商业批发市场内（家具建材）大规模高容积率城中村改造项目项目分析项目界定03市场分析宏观政策影响央行次加息10次调整存款准备金率 货币政策财政政策双紧 提高二套房首付比例 投资成本增高，投资客户减少。 90/70政 策市场细分明晰，中小经济户型成为市场主流， 同质产品增多，投机、投资比例下降，全国大部分城市出现了成交量与成交价格双下跌局面。宏观市场分析08年商品房成交量同比下滑，成交价格稳步增长 因07年宏观调控影响，08年1-4月郑州市商品房成交量同比降幅较大，但总体走势保持上升趋势。 郑州市商品房成交价格持续稳步增长，受宏观调控影响不大，

5、项目前景看好。 根据年度数据分析，预计郑州市08年成交量与去年持平，凤凰城项目15亿的年销售目标，按照当前价格水平（均价5500元/平米）估算，大约需要消化28万平米的体量，仅占07年商品房成交量的3%,有较大可为空间。东南区住宅市场分析 07年管城区商品住宅市场供销两旺，全年供销比为0.96。08年1-4月供销量同比有所下降，但销售量呈现平稳增长。 08年1-4月管城区总体供销比约为1.34，市场供给充足。 管城区商品住宅成交价格平稳增长，08年2月后价格增长趋缓。 管城区07.01-08.04月商品住宅供销售走势 管城区07.01-08.04月商品住宅销售均价07年1-4月均价东南区在售楼

6、盘分析 项目片区内楼盘密布，但周边在售楼盘体量较小，多集中在20万平以下，本项目具有 绝对规模优势。 周边在售楼盘价格区间在4500-7000元/平米，均价约5500元/平米。东南区在售楼盘分析 项目片区内户型以1房为主，面积区间跨度较大，利于投资。2、3房比例较少，经济易居型 2、3房为市场空缺。 从销售方面看，市场2房销售率最高，其次为1房、3房和复式。 目前市场1房存量大，2房、3房需求较大，可以考虑适当扩大其投放比例。 凤凰城周边项目户型配比 凤凰城周边项目户型销售分析市场2、3房消化快，潜在需求大名称位置总建面销售率后续供给开发商开盘时间建业置地广场中州大道郑汴路约26.1万 30%

7、约8万建业集团07年9月建业香槟圣园未来路货站街约8.5万-约8.5 建业集团认筹中曼哈顿广场未来路金水路约80万 54%约80万升龙置业07年2月蓝钻航海路107国道约33.8万70%约10万正商置业06年5月凤凰城凤凰台约170万-约170万升龙置业-周边竞争楼盘分析 区域内在几在售大项目总体量约150万平米，剩余存量包括后续推出量约280万平米（含凤凰城）。 在售项目相对本项目竞争力较弱，但周边其他城中村改造可能产生较强竞争对手。 周边竞争楼盘中曼哈顿剩余体量最大，需要从项目定位上明晰产品、商业、区位、环境差异，弱化 竞争。 项目周边竞争楼盘产品同质现象严重、住宅公寓供给量充足。 竞争楼

8、盘开发商实力较强，住宅产品面临建业集团的品牌竞争。曼哈顿客户分析曼哈顿核心客户特征：资料来源，根据同致行研究中心数据分析和对片区项目客户深度访谈统计得出。类别来源区域职业认知途径商业、写字楼金水区、地市、省外客户为主，比例在70%以上，金水、地市各占30%以上比例；市内其他各区域管城区、二七区、中原区都有分布，比例较小。 个体商户、私营业主朋友介绍、户外广告、报纸住宅客户集中在金水区、地市客户比例较大，占60%以上，其中金水区39%，地市23%，市区内各区域都有，但比例较小。个体商户、私营业主、高级白领朋友介绍、户外广告、报纸 曼哈顿客户群已辐射全省，金水区、地市客户占绝对比例。 客户收入普遍

9、较高，30%客户采用1次性付款。 客户投资意识强，注重项目区位价值和升值潜力。 客户职业以个体商户、私营业主为主，企事业单位高管、高级白领也占一定比例，其他各行业均有分布但比例很小。曼哈顿主要客户特征：资料来源，根据同致行研究中心数据分析和对片区项目客户深度访谈统计得出。客户来源客户职业特征来源区域关注因素私营企业主省内外企业老板金水、地市、二七、管城、郊县等区位价值、商业、生活配套个体商户金水区、管城区、外地市居民金水区、管城区、地市商业氛围、生活配套、环境专业炒家专业证券、房产投资客其他城区、地市、郊县、省外等区域现有价值、未来升值潜力、产品附加值企事业单位人员银行、公司高级白领、投资意识

10、较强金水、管城、二七等发展商品牌、人群素质、配套交通、小区环境、教育资源其他不限定不限定居住氛围、公共空间、周边环境曼哈顿客户分析核心客户市区和其他区域的中高收入者、投资者来源：本地及周边区域商户、居民职业：个体商户、私营业主、企事业高层、年轻白领等目的：居住、投资年龄：2550岁收入：年收入在57万元及以上重要客户游离客户全市及地市置业者本区域内的商户、 个体业主、市区白领来源：全市高收入人群职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、 医生等目的：居住置业、投资置业年龄：2550岁收入：收入普遍较高，年收入在5万元以上凤凰城客户定位演变项目前期项目后期大盘客户演变规律区域客户全市客户其他客户

11、区域客户全市客户其他客户客户演变本项目170多万体量，不能仅靠本区域客户。项目自身价值较高，吸引力很强，按照大盘客户的演变规律，客户层面很容易辐射到全市 区，甚至更广泛区域。区域客户逐步减少全市客户逐步增多04核心问题如何突破片区惯有形象，突显项目地段价值，达到销售目标核心问题05整体战略项目价值整合区域前景二七商圈郑东中央商务区经济技术开发区郑汴商圈物流园欢乐园本案项目与城市主要功能区域联系紧密：西隔二七商圈；东靠郑东商务区和经济技术开发区；紧邻物流园；10分钟入京珠高速，与新郑国际机场仅20分钟车程。地理位置上起着衔接东西，承启南北的作用，项目区域重要性显著突出。世纪欢乐园紧靠项目东南，城

12、市景观、休闲运动形象明朗。相对于当前功能单一的现状，项目区域价值的提升、功能的发展前景都具备极大的潜力及上升空间。项目价值整合交通资源交通便捷： 项目西依未来路，东隔中州大道；北靠郑汴路，南临陇海路。小区内部还规划多条街区，交通十分便捷。未来大道中州大道郑汴路陇海路凤凰城世纪欢乐园项目价值整合商业资源中博家具广场名优家电市场燃具小家电市场凤凰名优建材城东建材本案专业市场及物流区汇集，巨大客流量及经济流量，为项目提供了良好的的宣传展示平台，也拓宽了项目的客户渠道；由于功能单一，配套缺乏，区域内商业已经无法满足人们日常生求，为项目多业态的商业定位提供巨大市场机遇。项目价值整合文化资源区域文化资源：

13、版块内“凤凰灌米”的传说历来以久。典故所传递的友爱、自然与人的和谐被郑州人们所熟知。商代遗址、晋王庙等历史人文文化，为项目增添丰富的文化资源。凤凰文化资源：国家历史文化名城湘西凤凰古城，曾被新西兰著名作家路易艾黎称赞为中国最美丽的小城。美国第六大城市，亚利桑那州(Arizona)首府凤凰城，冬季温暖晴朗，是避寒和疗养胜地。畅销影视作品哈利波特系列之哈利波特与凤凰社。与凤凰相关联的文化涵盖社会各类形态：城市，影视，传说等等，可整合及炒作题材丰富。项目可炒作的文化题材丰富项目价值整合品牌资源升龙国际中心郑州西南新商业中心曼哈顿广场城市繁华中心中原新城郑州西核优越之城凤凰城升龙地产创造中心价值 升龙

14、地产自曼哈顿广场启始，短时间 内，实现四大盘并举，开发商雄厚实 力及品牌价值彰显。项目价值界定良好区域前景便捷的交通优势极高的商业价值丰富的文化资源发展商品牌感召力居住、办公、休闲、购物、娱乐国际化的生活区域本案提供的产品业态有住宅、公寓、商业、商务。它构成的是一个特定社会生活圈层。而依据项目的区域发展前景，及交通、文化、品牌等资源优势，项目价值的界定应趋向于一个功能严谨的国际化生活区。竞争分析项目名称项目特征本项目相对优势建业置地广场建面25万平米建筑综合群商贸物流繁荣规模优势共同体区位商业、文化优势建业香槟圣园建面约8万平米原创法式地中海风情建筑生活品质感强规模优势商业优势项目自身配套优势

15、曼哈顿广场建面约80万平米城市综合体配套丰富，商务氛围强规模优势区域优势商业价值优势蓝钻50万平米新加坡风情小镇小型综合体配套丰富，生活质感强规模优势区域优势商业价值优势本项目175万平米现代都市街区区域价值提升空间巨大项目商业价值高、文化题材丰富竞争对比项目FAB分析定义FABF（Features/fact）产品本身的特性/属性本项目170万平米大规模、城市中心枢纽、极高区域商业价值、丰富的人文历史资源A (Advantages）相对于竞争对手产品的优势本项目区域内最大规模极高商业价值、区位功能价值优势B (Benefit/value）产品带给用户的利益/价值本项目城市新都会 国际生活圈项目

16、战略目标致力于加速城市国际化进程 提升城市人居环境的国际都市生活圈层的建设倡导一种新理念项目战略形成国际都市生活圈区域价值升华区域功能再造产品体系打造品牌价值整合区域形象展示系统区域DIS识别系统区域商业资源挖掘区域文化资源挖掘丰富区域商业业态引进知名教育体系完善区域生活配套优美的园林绿化经典实用的户型完善的社区配套一流的社区服务发展商品牌推介同城项目联展郑汴路商圈再定义中博改造启动仪式区域价值升华区域价值升华区域DIS识别系统：占领项目四围道路，投放灯杆旗或项目特殊标识，建立区域边界在项目各主要进入口设立大型导示牌，标识已进入项目区域，建立强势区域形象在项目内各主干道铺设绿化，让这几条路成为

17、片区内的独特风景线，吸引眼球，加深项目形象在项目内可以通过以下元素建立项目边界：设置地标建筑物及核心广场围墙和导示系统雕塑、小品、路灯、路牌植被铺地、抬高项目区域地坪区域价值升华商业资源挖掘：区域内有众多专业市场，其辐射能力极强，带来巨大的客流和经济流与区域内中高档商家（品牌家居、家电、建材）联动，建立一卡式消费或促销体系，为客户带来实质性优惠及尊贵感在各专业市场内（或商家）设置项目展示及宣传系统，整合区域内客流资源，让各专业市场（或商家）成为项目的销售前沿之一。与商家联宜,建立合作互惠体系。项目成千上万户的业主成为周边专业市场消费的重要力量，而各专业市场所带来的巨大客流又是项目潜在的消费群体

18、。开通小区内到区域内各重大消费场所的专线车，定点发车，提升客户尊贵感受。区域价值升华文化资源：加强与凤凰有关联的典故、雕塑、文化产品、城市等的整合。展示凤凰文化给人类带来友爱、祥和的美好愿景。区域内辉煌灿烂的历史文化演绎。如晋王庙所传递的对英雄人物及事迹的膜拜；商代遗址所传递的悠久的人文气息。区域价值升华区域功能再造 功能的完善再造是本案打造国际都市生活圈层的基础。其不但要填补区域内生活配套及市政的缺失，还要具备国际都市化生活特征的符号。丰富商业+国际教育+医疗机构+金融体系丰富的商业业态 利用项目大体量的商业街区，规划成不同主题的商业街，形成片区内大型的国际都市生活商业MALL时尚购物广场风

19、情餐饮街区休闲娱乐广场大型百货超市情景体验街区区域功能再造国际（或郑州知名）教育体系利用必要的教育设施，联合知名教育机构，建立社区分校，如双语幼教等。区域功能再造医疗机构利用项目配套设施（或商业），与片区医疗机构合作建立社区医疗体系构。金融机构利用项目商业设施，对各金融、证券、担保机构定向招商，完善社区金融体系。区域功能再造品牌价值整合举行开发商品牌推介会开发商旗下所有项目集中巡展建立开发商企业期刊，加强企业文化建设 同城项目“四盘联展”，实现发展商及项目品牌的聚合与爆发，迅速提升项目的知名度和品牌感，从而获取客户的认同。品牌价值整合产品体系打造户型配套园林三重立体景观：园林景观：在有限的园林

20、空间内，打造细致、特色的园林风格，注重细节处理和园林小品的应用，让项目园林的感觉与众不同商业街区景观：街区小品，营造城市化景观。屋顶景观：屋顶绿化景观打造。服务户型配套园林市场最稀缺的户型，增强竞争力追求户型创新及舒适型，入户花园、大凸窗等的应用增强产品竞争力户型赠送面积的不断创新，运用倒凸窗、内庭院等手法增加户型赠送面积服务产品体系打造户型配套园林项目大型会所的引入，功能齐全，提供健身房、休闲、娱乐、老年活动中心等场所住宅高科技技术的引入，如新风系统、房屋保温系统（外窗保温）等高科技技术的应用服务产品体系打造户型配套园林服务产品体系打造05项目定位项目形象定位创国际生活共同体首与城市综合体的

21、区别类别生活共同体城市综合体建筑满足了人们居住、休闲、办公、购物、运动等各类生活功能需求。可以是各类建筑集群，更可以是分散的空间形态集群。满足人们居住、休闲、办公、购物等生活需求。主要是在单位地块上的不同产品功能的组合生活物质生活和精神生活的有机结合以物质生活为主导人际有着良好的邻里关系，提供邻里沟通的平台个人关系疏远，人际关系淡薄价值共同的价值认同，追求彼此的尊重个人之间价值观相去甚远，追求社会对个人的认同应变依靠共同体满足个人无法满足的需要个人去面对突发事件形象定位诠释什么是共同体？是一个温暖而舒适的场所，一个温馨的“家”，在这个家中，我们彼此信任、互相依赖。什么是生活共同体？包括物质生活

22、和非物质生活两个部分。社会物质生活和社会精神生活密切联系、相互结合、难分彼此，共同构成了丰富多彩的社会生活的有机整体。 生活共同体的出处？中共十七大报告首次提出了“社会生活共同体”的概念，为中国社会、生活的发展提出了方向。为什么是国际生活共同体？项目国际化的区域、国际化的功能，注定了项目的国际化为什么还要加上首创的修饰？首创则点明项目的唯一性，在市场上“城市综合体”泛滥的时候，提出生活共同体的概念创国际生活共同体首形象定位诠释首创 唯一性、排它性 属于项目独立创造首创国际生活共同体FOU：龙升地产在未来大道上的第二个大体量项目。且两项目南北邀相呼应。二者在产品形态、规划、体量、消费者都有类似。

23、可以看做是一个生活共同体。THR：项目本身有几大分散地组成。旨在打造具备共同利益及需求，共同价值观及生活方式，有着统一行为规范的社区形态。TWO：升龙企业作为一个全国性发展的战略公司，企业品牌价值凸显，尤其在郑州区域先后打造了四大国际化社区，有着打造国际化社区的实力 ONE：从城市功能空间来看，郑州城市以项目区域为中心，西连二七商圈，东靠郑东商务区，经济技术开发区。国际生活区名副其实。符合项目本身的物质形态。未来大道在本案中的具体体现国际生活共同体体系打造共同体体系体系打造身份符号统一的社区标志，一般是凤凰城的楼盘Logo；统一的身份卡标识，如升龙会或凤凰社会卡；统一的对外衔接窗口，建立“凤凰

24、社”网站，对外统一的网络平台，由物业公司统一管理的对外信件、联络、服务平台。行为准则制定体系化的社区行为规范，而此体系具有明显的社区共通性、与外界的差异性。利益及需求在社区内或升龙旗下所有地产项目内，建立统一的消费、服务体系。如一卡式消费系统，团购平台。价值观倡导人人为我、我为人人的集体价值观，开放、进取的生活价值观。社区提供会所配套，建立社区成员交流互动的平台。丰富及完善组织建设，如成立宠物家驴行社车行天下等团体组织，加强社区成员共同兴趣者的交流互动。07开发计划项目开发计划本项目在开发过程中需要解决的问题： 如何实现各个地块之间的有机联系？ 如何实现各种物业功能之间有效的相互促进？ 如何实

25、现整体价值的最大化？ 如何突破市场局限，实现现金流速度最大化？ 如何体现项目“首创国际生活共同体”模式？方法：PUD开发模式项目开发模式国际生活共同体 住宅、商业、酒店、写字楼、公寓 PUD开发模式项目规模庞大，物业形态种类繁多，从本质上来讲是城市运营者，更重要的是如何建立一个有机的生活共同体区别以往的城市综合体，这是项目的核心意义和价值所在。 何谓PUD模式它是planned unit development的缩写，意指“计划单元综合开发”，是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。国内的大盘往往都是采用“分期开发”模式，简单切割土地，名称虽然有联系，但项目

26、与项目之间其实并无联系，只是各个独立的小盘，并未体现出大盘应当具有的优势、气魄和辐射力，普遍存在整体性差、规划滞后、资源无法共享和社区感觉不统一等问题。PUD重要特征统一规划主题开发 单元开发 PUD开发模式的作用： 能极大地缩短开发周期 保证项目整体物业的连贯性与协助性 保证后续开发的物业价值增长 降低开发风险,提高开发商利润率项目开发思路 将项目按照地块分为6个计划单元,按照整体开发指导思想进行综合开发。整体开发指导思想1、人气形象先行，首先开发郑汴路沿线A地块；2、商业先行，招商销售并行，利用区域商业氛围引发市场关注度；3、住宅紧随商业入市，主打两房、三房；4、投资型公寓弥补项目空白点，

27、分批次投放市场；5、安置区、廉租房、基础设施建设伴随项目持续进行，增加项目宣传点。A B C EFGDHJK项目开发顺序根据PUD开发模式，建议开发周期控制在4-5年，分为三个大的阶段。具体的开发周期可根据开发商的资金链及开发期望而灵活调整2008年2009年2010年2011年2012年2013年商业持续第一阶段第二阶段第三阶段A区商业B区1-5#楼G区商业G区住宅、公寓A写字楼A区1#楼B区商业A区2-5#楼A B C EFGDHJKH 区商业H 区住宅J区商业J区住宅K区商业K区住宅G区酒店B区写字楼08启动区策略启动区产品解读项目拟定A区与B区同时开工，因此启动区选此两个区域内的房源进

28、行销售A区与B区内共有成套房屋4238套，总建筑面积318017.52平方米。A、B区产品配比表产品种类面积区间总面积面积比套数套数比一房一房33-5272798.0622.89%176041.53%两房小两房58-6914125.544.60%2084.91%两房75-8694030.0230.64%114627.04%三房小三房104-11345866.914.95%4229.96%中三房120-12645930.0814.97%3708.73%大三房130-13536679.8811.95%2766.51%四房四房142-1638587.042.80%561.32%合计318017.52

29、4238启动区产品解读按照房屋属性进行分析 由上表可看出，启动区内住宅类产品偏多，体量也较大，因此销售的重点在于住宅类产品，尤其以两房和三房压力较大。分类房型套数套数比面积面积比公寓单房74817.65%30941.029.73%两房45410.71%34642.6610.89%小计120228.36%65583.6820.62%住宅单房101223.88%41857.0413.16%两房90021.24%73512.923.12%三房106825.20%128476.8640.40%四房561.32%8587.042.70%小计303671.64%252433.8479.38%启动区推售策略

30、启动区推售原则分两批进行推售；首批推售产品主力户型为市场畅销户型首批推售产品产品线必须丰富为了保证首批产品的销量，首批推售体量应不低于启动区整体体量的60%，即18.5万平米，以住宅为主。如图所示必须为二期产品预留价格提升的空间，因此一期主要推出B区内住宅。AB1#2#3#4#6#5#1#2#4#5#3#推售楼号为：B区：1#-5#楼 面积：155806A区：1#楼 面积： 38911.6 总面积：194717.6 总套数：2428启动区产品推售策略 一房到四房均有产品分布，产品线丰富，满足推售原则 市场畅销户型两房和三房的户型面积比例占到70%以上，满足推售原则 一批推售产品面积比例占到一期

31、总产品的60%，满足推售原则首批推售产品分析户型结构一房两房三房四房合计一房大两房小三房中三房大三房四房套数940716168324224562428面积38390.7659917.217760.440234.3629827.848587.04194717.6套数比38.71%29.49%6.92%13.34%9.23%2.31%面积比19.72%30.77%9.12%20.66%15.32%4.41%套数图面积图启动区营销策略启动区核心攻略区域界定品牌整合文化攻略客户攻略公益攻略现场攻略六大策略分支营造项目完善的营销系统区域界定攻略一：建立区域识别系统时间：2008年7月形式：在项目周边重要

32、道路沿线，重要交通要道树立大型导视牌，重点突出国际生活圈目的：以国际生活圈进行项目形象的树立，使项目形象达到最大的推广，并使国际共同生活体这一概念得到广泛传播。区域界定攻略二：开设区域经济高峰论坛时间：2008年7月形式：聘请著名经济学家、城市战略规划专家等学者，针对凤凰台的区域价值进行深入研究目的：借助权威机构和学者专业力度，增加人们对凤凰台地区的价值有意个更加清晰的认识，改变人们对该地区现有状况的认识。区域界定攻略三：软文炒作时间：2008年7月形式：在大河报、郑州晚报、东方今报等大众平面媒体上面广泛通过新闻性文章炒作项目的区域整体价值目的：改变人们对该区域现状的认识，增加客户对该区域价值

33、的理解，并使客户对该区域未来的产生强烈的信心。品牌价值整合攻略一：发展商品牌推介会暨四案联展时间：2008年7月形式：在各种媒体上面全面介绍升龙公司旗下的曼哈顿、升龙国际中心、中原新城、凤凰台四个项目。目的：树立公司企业凭牌实力，增强客户对升龙公司的认知度和美誉度，增加客户忠诚度。攻略二：凤凰台项目品牌介绍时间：2008年8月形式：在售楼部广场以及售楼部设置展板，介绍凤凰台项目的品牌价值目的：树立客户对项目的认知度和美誉度，增加客户忠诚度。品牌价值整合攻略三：签约国际物业管理公司（戴得粱行、第一太平戴维斯）时间：2008年9月形式：引进国际知名物管顾问，举办物管签约仪式目的：引入国际知名物管公

34、司作为顾问，提升项目品质，同时提高项目知名度品牌价值整合攻略四：“中博改造”启动仪式时间：2008年8月形式：举行中博改造启动仪式，邀请市政府、区政府领导参与见证目的：提高客户对区域居住价值信心，同时提高项目在市场上的影响力中博改造启动仪式品牌价值整合文化攻略攻略一：寻找项目的精神符号凤凰形式：寻找能够代表项目形象的标示，增加项目的认知度和辨别能力，建议将精神符号设计为项目Logo目的：借助凤凰台与凤凰有关的信息，使项目与凤凰产生内在的精神联系，再次树立项目的与众不同的气质。凤凰文化攻略攻略二：演绎精神符号凤凰形式：软文炒作凤凰台优美的历史故事、举行凤凰联展等目的：拉近项目与凤凰之间的关系，使

35、客户已听到凤凰的名字就联系到项目。凤凰台历史凤凰台传说凤凰古城凤凰巡展凤凰卫视美国凤凰城文化攻略攻略三：建立区域凤凰导视系统时间：2008年7月形式：项目主入口位置项目导示系统建立项目四围道路项目识别系统建立项目内部道路识别系统建立目的： 抢占片区领导地位，让项目标识覆盖全区，吸引眼球，让人们进入区域第一眼记住的就是本项目，让本项目成为区域的代言者建议项目LOGO以凤凰为基础设计，突出“凤凰”标识凤凰旅游文化节凤凰剪纸艺术文化节凤凰民俗艺术展凤凰书画展文化攻略攻略四：凤凰事件形式：举行各种和凤凰有关的营销事件目的：拉近项目与凤凰之间的关系，使客户已听到凤凰的名字就联系到项目。文化攻略攻略五：凤

36、凰台遗址确立启动仪式形式：在小区内建立凤凰台遗址，邀请历史文化专家见证凤凰台遗址启动目的：增强项目的历史文化气息，借势提高项目的知名度客户攻略攻略一：大客户攻略本地：重点在于项目周边的大企业，包括中博集团，建材市场集团等外地：省内知名大企业，包括煤炭、烟草等行业攻略二：区域商家渠道的利用利用区域众多商家的货源渠道资源，举行商家联谊活动，传达项目信息广泛收集客户资源攻略三：商家客户资源在区域商家的店铺内放置项目资料，发放项目展示礼品，宣传项目信息，吸引来此购物的消费者客户攻略攻略四：同致行资源形式：利用同致行在河南省三年的客户积累，发送短信目的：低成本、高效性客户渠道，扩大客户群体封杀客户群：同

37、致行客户资源郑州其他代理项目客户资源洛阳地区高端客户资源南阳地区高端客户资源曼哈顿丰富的客户资源同致行资源客户攻略攻略五：户外广告形式：在全市各重要关口覆盖项目户外广告目的：让项目广告辐射全城，短期内成为全城聚焦封杀客户群：全市客户+东区客户群+南区郊县客户位置截留客户群体二七广场全市客户金水路（东西区连接要道）东西区客户郑汴路未来路项目周边客户中州大道东区客户航海路南区郊县客户高速公路入口位置郊县客户客户攻略攻略六：扩大推广范围抢占地市市场形式：到郊县设立分展场到郊县派单往郊县开通项目巡游车及看楼车目的：扩大客户渠道，主动出击，网住郊县客户封杀客户群：郊县客户公益攻略时间：持续形式：捐建希望

38、小学、捐赠灾区孤儿、支持中国奥运目的：借助公益活动的影响力，带动项目的知名度和美誉度，体现开发商强烈的社会责任感展示策略之卖场展示售楼处看楼通道精装样板房12345围墙+大牌+郑汴路、未来路卖场的标准化展示实地看房电瓶车售楼处前广场6现场攻略专业的销售团队关键点：1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞） 2、商业氛围要浓厚 3、完善导示系统（停车场、售楼处、样板房） 4、设立标识性建筑（凤凰标识），吸引眼球 5、保证充足停车位现场攻略-外场关键点：1、设立影像放映区，强调视觉和听觉的冲击力 2、设立吧台区，服务品质的提升 3、设立区域模型和分地块模型，完美展现现场攻略-内场展示攻略目的：展现区域内

39、繁荣商业内容规划： 1、区域目前商业布局介绍 2、区域目前商业行情，租金，售价 。招商手册现场攻略-物料凤凰 志目的：增强项目文化气息，使房子具有内涵内容规划： 1、凤凰台的光辉历史 2、各个地块的传奇故事 3、未来发展展望 。现场攻略-物料展示攻略CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS服务接待流程CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值 永远比客户期望的要多一点。服务策略之CS销售服务让客户感受前所未有的星级服务体验现场攻略-服务CS销售服务 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务； 50个服务细节体验价值点。五星服务，细节体现：个人形象、快捷和恰如其分的服务、体验式销售中心、体验式样板层、体验式实景园林、酒吧式洽谈区以服务为舞台、以房子为道具，环绕购房者，创造出值得回忆的营销活动，使冷冰冰的房子温暖起来，有感情起来服务策略之CS销售服务现场攻略-服务 销售人员和现场工作人员接受专业的奥运礼仪培训，以及高级美容培训；服务策略之CS销售服务现场攻略-服务服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售统一制服、工牌售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排统一制服、工牌售楼处保