珍珠海岸椰林滨海新区控制性详细规划

1、陵水珍珠海岸椰林滨海新区控制性详细规划1、规划范围：椰林滨海新区位于陵水县东部的珍珠海岸中部，东临南海，南抵黎安镇区， 西至县级公路，北至陵水河入海口以南500米。总面积6.70平方公里。2、规划依据1、城乡规划法2、环境保护法3、城市用地分类与规划建设用地标准4、城市规划编制办法实施细则5、基本农田保护条例6、城市绿地分类标准7、海南生态省建设规划纲要(20012020)8、海南城乡总体规划(20052020)9、海南省旅游发展总体规划(20032020)10、陵水县城市总体规划(20012020)11、陵水海滨风景名胜区总体规划(20052020)3、规划指导思想：依据陵水海滨风景名胜区总

2、体规划(20052020)以及海南省、 陵水县的发展战略要求，充分发挥独特的资源优势，在保护生态环境，坚持可持续发展原则 的基础上，高标准开发建设，发展以“自然生态、养生休闲”为主题的旅游度假休闲胜地，为 国内外游客提供高品质的养生休闲体验。4、规划原则：生态优先、资源保护原则；因地制宜、综合利用原则；体现地方文化内涵 原则；提供多样化的高档次旅游产品原则。5、功能定位：依托区域内得天独厚的自然资源和区位优势，以碧海、青山、沙滩、田园、 溪流等热带原生态自然风光为景观主体，依据旅游市场发展分析及国际旅游岛的旅游发展趋 势，椰林滨海新区最终将建成：以旅游度假、时尚运动、休闲娱乐为主导功能的热带滨

3、海国际旅游休闲目的地；陵水海滨风 景名胜区最重要的功能板块。6、 核心功能：1、旅游接待功能：主题度假酒店、体育休闲会所，会议接待。2、旅游社区功能：中长期度假居住。3、休闲运动功能：高尔夫运动、自行车运动、海上运动、潜水、海上垂钓、沙滩休闲 活动。4、参与娱乐功能：商业服务、文化娱乐、休闲娱乐、特色餐饮。7、本规划涉及的土地使用性质分类和代码均参照国标GBJ13790城市用地分类和规划 建设用地标准确定本次的用地分类。根据有关规范和本次规划的规划原则、功能布局和设 施的要求，区内用地分为五大类。以总体布局规划为依据，原则上各大类用地不宜变化；同 时，通过用地适建性规定使规划具有一定弹性。本次

4、规划涉及的建设用地类型主要是居住用 地、公共设施用地、道路广场用地、市政公用设施用地以及绿地等。8、一类居住用地R1：指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用 地。包括独立或联排度假屋、住宅及其附属设施等用地。主要分布在规划区的滨海一线地段。9、二类居住用地R2：指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅 为主的用地。包括度假公寓、情景洋房及其附属设施等用地。主要分布在规划区的中部、滨 海纵深腹地。10、商业服务设施用地C24：用于建设特色商品购物街、特色餐饮街、饭馆、酒吧、 娱乐设施等的用地。本次规划按照服务半径均衡布置3处商业服务设施，设置特色娱乐、餐 饮

5、、物业管理、组团会所、商店、安全保卫等。11、酒店用地C25:用于建设旅游宾馆、度假酒店、度假村及其附属设施等的用地。 服务对象是短、中期游客。根据热带滨海环境特点，酒店用地主要分布在沙滩宽阔平缓的沿 海地带。12、配套教育用地R22:用于建设小学、幼儿园等居住区配套公共设施的用地。规 划区居住人口约3.3万人，应独立配套教育设施用地，考虑到规划区大部分人口为度假休闲 型居住人口，因此规划区内只配套小学用地，选址在规划区南部。13、道路交通用地S：用于建设道路、广场和停车场的用地。在酒店和商业服务设 施用地里配套停车场。14、绿地G：本次规划的绿地主要包括体育绿地、公园绿地、街头绿地、环境绿地

6、 和防护绿地。体育绿地是用于建设高尔夫球场的用地。公园绿地是为保证椰林新区景观环境 的一流品质和景观需要，在规划区内部度假设施用地较为集中的地段设置中心公园和景观绿 地。街头绿地是在规划区主要出入口，主路交叉口以及滨海视线通廊地段，设置带状或集中 形状的街头景观绿地。环境绿地是保留自然环境中的林地、草地和农田。防护绿地是沿主要 道路两侧各30米和次要道路两侧各10米的道路绿化带。15、规划区规划地块划分为独立地块，原则上按用地功能划分地块，独立地块不包 括主次道路以及道路两旁的绿化带，此类用地面积另计。16、以地块为整体成片开发时，地块界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设 需要在修建性详细

7、规划中适当调整，但其建设规模必须符合分图则中提出的控制指标要求。17、规划确定每个地块的用地性质，并按照陵水珍珠海岸椰林滨海新区控制性详 细规划控制指标一览表执行。地块的用地性质原则上不得改变。图则中所规定的土地使用 性质及建设规模需做变更时，可在中类范围内变动，但必须经过相应的程序，在规划主管部 门的严格审批、监督下进行。18、建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。19、建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土 地使用性质不符时，必须经过规划管理部门核准。20、规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的绝对高度，建筑密度和 容积率

8、不得超过分图则中规定的建筑限高、建筑密度、容积率的限制。建筑容积率：规划地块容积率为地块的平均容积率及用地开发控制的上限指标，如地块内局 部开发，须按照修建性详细规划确定的容积率进行设计和开发建设。建筑密度：所确定的建筑密度为地块建筑净密度，是上限控制指标。建筑限高：规划地块内建筑允许建造的最大高度，即从地面到建筑主体部分的高度，对于突 出主体部分或其他杆塔的高度限制须遵循其他行业的规定。绿地率：绿地占地块用地的比例，按下限控制。21、建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，以规 划分图则的相关规定为参考。22、建筑后退红线：指建筑沿道路部分（整体或局部）的建筑外边界后

9、退道路红线 的距离。对于大型的公共建筑除了要满足后退红线的一般要求外，还应根据建筑性质、景观 要求、环境保护要求及其交通要求在修建性详细规划中留出广场和配建停车场。23、任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规 范的要求。无论是新建、改建、保留的，其建筑间距不得小于6米。24、相邻地块之间建筑后退红线距离必须满足相邻建筑的间距要求外，其最小后退 红线距离不小于4米。25、布局构思1、两轴统领由区域性陵水滨海旅游交通轴线和一条区内生活轴线统领整个规划区，将规划区分成沿海一 线以海洋为主体景观的热带滨海度假组团，以及腹地以高尔夫、田园、中央公园为主体景观 的二线时尚运动

10、休闲组团和田园农庄休闲组团。交通轴线使规划区与陵水其他旅游区保持便 捷联系。区内生活轴线串联了规划区内的酒店、居住社区、配套设施，是展现规划区自身形 象的极佳区域。2、优地优用热带滨海海岸资源是规划区的最优资源，规划充分利用沿海一线地段布置酒店和低密度居住 社区。腹地以高尔夫绿地、中心绿地提升景观品质，提升开发价值，周边相应布局度假公寓。3、多廊通海规划多条通海绿化廊道，使山、海、绿心等开放空间相互融合、相互渗透，并且在增加绿色 景观界面的同时，也增强通海的可达性，满足人们亲水的需求。4、配套互补规划区距离陵水县城不到4公里，在公共设施配套上充分考虑县城的医疗、教育等公共设施 建设对本规划区的

11、辐射影响。同时，规划区的酒店设施也可为县城提供大中型商务会议接待 和娱乐休闲场所。26、功能结构规划区的用地空间结构可概况为一带、两轴、三组团”一带：热带海岸风光带。两轴：两条轴线，即：陵水滨海旅游干线两侧绿化长廊组成的区域旅游交通轴、规划区内部 串联各个用地的主路与两侧度假设施构成的休闲生活轴线。三组团：热带滨海度假组团、时尚运动休闲组团、田园农庄休闲组团。27、热带滨海度假组团位置面积：位于规划区东部，面积234.31公顷，濒临浩瀚的南海，拥有4.6公里的海岸线。 该组团是规划区自然景观环境价值最高的地段。这里海水湛蓝、沙滩如银，是旅游度假的理 想之所。规划布局：该区的核心功能是高端旅游接

12、待和休闲养生。充分利用得天独厚的滨海一线优质 资源，旅游度假设施沿海岸呈带状布局，各项用地通过腹地距海边500米的南北向主路串联， 主要布置热带滨海主题度假酒店、滨海低密度休闲养生社区等项目。各用地之间留有40-80 米的绿色通廊（生物通道），维护海滩生态环境，设置游览步道，增强腹地至海滩的可达性， 同时，强调滨海岸线的多样化和公众化。主要设施：5座滨海主题酒店、滨海低密度度假社区。28、时尚运动休闲组团位置面积：位于规划区西侧腹地，属于滨海二线地段，面积330.25公顷，距海滩约500-1000 米，西侧是隽秀的东高岭。规划布局：该区的核心功能是高尔夫运动及休闲养生。区域旅游交通干线从该组团

13、经过，交 通十分便利。高尔夫球场布置在东高岭山坡地段，风景别具一格。高尔夫球场不仅提升腹地 景观价值，也为高端客户提供户外健康时尚的有氧运动场所，周边配套高尔夫景观度假居住 社区。在该组团中心位置布置热带植物中央公园，强调居住社区环境的幽静和私密，增加绿 色景观面。沿生活轴线配套公共服务设施，方便地为人们提供休闲娱乐体验及服务。主要设施：高尔夫球场、度假居住公寓、配套服务设施、中央公园。29、田园农庄休闲组团位置面积：位于规划区北部，面积106.09公顷，主要由大亩村村庄建设用地、农田和水系 组成。根据2009年编制完成的陵水县土地利用总体规划，大亩村周边的农田被划定为基 本农田保护区。规划布

14、局：本次规划保留基本农田保护区和大亩村村庄用地，整治村庄环境，使自然淳朴的 田园风光成为规划区的一道风景线，周边靠近田园地段安排度假公寓。主要设施：田园农庄、度假公寓。30、建设用地规模本次控制性详细规划的规划范围总面积为670.65公顷。主要建设用地包括：居住用地185.70公顷、酒店用地61.42公顷、商业服务设施用地21.75公顷、小学用地2.02 公顷。主要建设用地共计270.89公顷。高尔夫球场用地99.77公顷。31、常住人口规模本次椰林滨海新区控制性详细规划的规划常住人口包括三个部分：旅游度假人口、服务人员 和当地居民。1、旅游度假人口旅游度假人口包括短期旅游过夜人口和中长期度假

15、居住人口。酒店过夜人口：接待过夜旅客约1500人。度假居住人口： 一类居住用地67.86公顷，可容纳高端度假居住人口约2800人。二类居住 用地117.84公顷，可容纳度假居住人口 2.3万人。因此，规划区内度假居住人口共计约2.6 万人。2、管理服务人员：管理服务人口约3500人。3、当地居民：本次规划村庄人口按2000人估算。32、环境容量：考虑到本地区环境容量和发展前景综合估算，规划区最高日环境容量 为3.41万人次。陵水珍珠海岸椰林滨海新区规划用地统计表分类代码用地名称用地面积（公顷）占地比例（）居住用地185.7033.39%RR1 一类居住用地67.8612.20%R2 二类居住用地117.8421.19%公共设施用地85.1915.32%CC25 酒店用地61.4211.04%C24 服务业用地21.753.91%C6 学校2.020.